¡FELIZ NAVIDAD!

 

Que el Bebito Salvador nos proteja y nos bendiga.

¿QUÉ ES UN REGISTRO DE OPERACIONES (RO)?

 

Hoy voy a explicar el cuarto elemento de Los siete contra Tebas: el famoso Registro de Operaciones (RO). 

La imagen que precede este post -obviamente elaborada por la inteligencia artificial de Microsoft- ostenta un documento no precisamente cibernético: Pero es más un recurso didáctico que otra cosa, ya que nuestro SPLAFT debe instalarse en la nube y contar con copia de seguridad en dispositivos virtuales. Y esto aplica también para nuestro querido RO. 

Yendo al punto: ¿qué es un Registro de Operaciones?

Veamos qué dice el antiguo testamento, entiéndase Res. SBS 789-2018, en su versión concordada con otras modificatorias (1) 

Artículo 3.- Definiciones y abreviaturas

Para la aplicación de esta norma, el sujeto obligado considera las siguientes definiciones y abreviaturas:

40. Registro de Operaciones (RO): Registro que el sujeto obligado a informar debe llevar, conservar y comunicar a la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú, en el que se registra información precisa y completa, tanto de la operación como del cliente y/o participantes en cada operación que se realice cuando el monto de la misma iguale o supere el umbral establecido en la normativa vigente o sea un tipo de operación que por sus características no tenga umbral o no pueda ser definido al momento de ejecutar la operación.

 

Dicho en cristiano, es el documento donde se anota toda la información referente a las partes y a la operación en sí -data que en nuestro caso se reflejará al detalle en la minuta de compraventa-, amén de la que exige la famosa Debida Diligencia, sobre la cual bastante se ha dicho en los tres artículos anteriores. Mas he aquí que al comprador, por no firmar contrato de intermediación, no hemos de considerarlo cliente tal como lo entiende la UIF y, por tanto, no debemos consignar su compra en nuestro RO (2). ¡Solo de pensarlo ya me quiere dar urticaria! Entonces, de más está decir que internamente registro TODO y que, para los efectos, considero cliente tanto al propietario como al comprador, así tenga trato formal solo con el primero Y sugiero a todos los colegas hacer lo mismo, pues ante cualquier eventualidad en la que sin culpa nos veamos envueltos, no podremos alegar en la Fiscalía que la señora mía UIF nos metió en el entuerto de que si no hay contrato de intermediación, el comprador no es cliente.  Así que ya saben.

En cuanto al formato del RO, el párrafo 22.4 del antiguo testamento establece una plantilla única que ha de bajarse de la web de la SBS. Verdad que la susodicha no nos sirve para nada a los agentes inmobiliarios, dado que no considera la concurrencia de dos o más personas en la parte vendedora y/o compradora y así se los hice saber a las intendentes en esa famosa reunión de enero del 2020. Pero hay que reconocer que sí resulta muy útil a las constructoras/inmobiliarias y pueden apreciarla aquí. Visto el impasse, esta servidora se tomó la libertad de elaborar otra plantilla en Word, la cual tranquilamente puede trasladarse a Excel. Es la que uso y pueden bajarla haciendo click en este enlace.  ¿Y por qué no uso el archivo de cálculo oficial? Porque sería una sábana interminable, fuera de que hasta hoy no manejo bien este tipo de formato.

Ahora bien, para quienes somos agentes inmobiliarios hay ciertas especificaciones en el párrafo 36.4 numeral 10 del nuevo testamento. A ver cómo los desglosamos.

1. Materia del RO: Es la compraventa de los siguientes inmuebles: terreno, vivienda unifamiliar, vivienda en edificio multifamiliar, condominio o conjunto residencial; oficinas, locales comerciales, estacionamientos y depósitos. Y como punto a favor, cabe destacar que su marco de referencia para definir los tipos de inmueble mencionados es el mismísimo Reglamento Nacional de Edificaciones (3). 

Mas surge una interrogante: ¿por qué razón se excluye a los locales industriales, siendo así que en estos muuuchas cosas podrían suceder, como bien lo hicieron notar dos abogados que asistieron a mis capacitaciones?  

Reclamos  a la  UIF.  A mí no me digan nada. 

                                                                           

                                               
2. Umbrales: Tratándose de lotes de terrenos, solo debe consignarse la operación si el monto total de la misma es de $30,000 a más, o bien su equivalente en moneda nacional. Viviendas y restantes: A partir de $100,000 o su equivalente en soles. Y todo esto, así se efectúe en pagos parciales. Por supuesto que el tipo de cambio a tomarse en cuenta será el oficial, no el del mercado paralelo.          

                                                                                                            

Para ser sincera, jamás entenderé ese asunto de los umbrales y permítaseme discrepar diametralmente con este enfoque. Razone usted, señora mía UIF: ¿es que acaso no existe una modalidad de lavado de activos denominada "pitufeo", la misma que permite colocar y diversificar dinero sucio en cantidades mucho menores que los topes que usted me señala?  Lo lamento, pero dado que la normativa arriba citada permite establecer umbrales menores e incluso omitirlos, le paso el dato que yo considero como mínimo el cero dólares a más, registrando así TODAS mis operaciones sin excepción. Y no me canso de aconsejar a mis colegas que imiten mi modesto proceder. Por supuesto que en el IAOC se colocará lo que a usted le gusta y como a usted le gusta, para que no entremos nuevamente en controversia.

3. Fecha del RO: Ha de ser la del día en que nos abonen la mal llamada comisión de venta, independientemente de la fecha consignada en la minuta. En lo particular, acostumbro registrar ambas, especificando las de todos los pagos parciales si los hubiere. Considero que es lo más saludable. Y conste que  si no se nos pagan los honorarios, igual hay que registrar la operación. 

Cabe recordar que la normativa no contempla el reparto de comisiones que se efectúa entre colegas cuando concurrimos en una operación. Así que ni el agente del comprador -ni el datero, en caso de que se dé el famoso 40-20-40- se deben dar por aludidos, según me respondió la misma UIF a esa famosa consulta (4). Pero creo que todos ya saben qué opino y hago al respecto.

4. Montos para el RO: Se ha de colocar el precio total de la compraventa así como los parciales... siempre y cuando ninguno exceda los benditos umbrales. O sea, que no solo hay que descartar las operaciones inferiores a $30,000 o $ 100,000 según sea el caso, sino que además habremos de excluir del  RO  los pagos parciales que no superen estas cifras. Nuestro Oficial de Cumplimiento habrá de hacer malabares visuales y extraer únicamente los montos parciales que excedan dichos topes, para vaciarlos luego en el IAOC. 

Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo:  ¿no sería más razonable que el Registro Comercial coincidiera plenamente con el Registro de Operaciones LAFT, evitándose incluso cualquier desmadre contable y tributario???

Señora mía UIF, ¿alguna vez podremos entendernos?

5. Operaciones que involucren adenda: Esto para los casos en que se agregue cláusula que modifique el monto de la operación pactado o bien que anule - por resolución o rescisión - el contrato de compraventa del inmueble, siempre que afecte una operación que haya sido materia del RO.  

Vale hacer ciertas aclaraciónes.

En principio modificar el precio registrado en una minuta de compravcnta es algo impensable y las partes no lo aceptarían jamás. En lo que se refiere a resolución o rescisión, podría darse en los proyectos inmobiliarios, en que la constructora/inmobiliaria dé al comprador la facilidad de abonar la cuota inicial a la firma de la minuta y a la entrega del inmueble el saldo restante. Esta práctica se puso de moda en tiempos de pandemia, pero hasta donde sé solo la Inmobiliaria Edifica ha continuado con dicho sistema.  ¿Y cuándo paga esta empresa los honorarios al corredor? Cuando la cuota inicial entra en su cuenta bancaria.  Y ahí acaba nuestra responsabilidad como agentes. Así me lo explicó el colega que tiene convenio con este grupo inmobiliario. Si el comprador falla y no cumple con sus compromisos, el contrato se resuelve y el inmueble vuelve a ponerse en venta a un precio mayor, según avance de obra. Y ni por asomo a Edifica se le ocurre pedirnos devolución de los honorarios cobrados. Pero esta modalidad es una auténtica rareza, ya que las otras constructoras pagan a la firma de la escritura pública o al desembolso en sus cuentas.  Y si pacta pagos parciales con el comprador, incluso nos hacen esperar a que este cancele el monto total. Pocas son las constructoras que aceptan dinero ingresado - honorarios pagados. Más claro: nos abonan una vez culminado el proceso de compraventa, no antes. 

En este asunto de operaciones con adendas, la UIF  ha legislado en función de la excepción, no de la regla. Insisto en que es necesario que esta entidad se capacite en los usos y costumbres de nuestro rubro, pues de otra manera seguirá patinando con nosotros. Para variar, en este mismo numeral 5 textualmente estipula que para estos casos establecerá la estructura, formato y medio electrónico u otro mecanismo de envío de los mismos. Según tengo entendido, no lo ha hecho todavía y ya van dos años y medio que nos tiene al alcance de este dispositivo agregado por el nuevo testamento. 

Colegas, no sé a ustedes. ¡Pero a mí estos zafarranchos de la UIF me van a matar!!! 

 

Como en otras ocasiones, espero sus comentarios en este blog o en las redes.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

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Notas aclaratorias
(1) En este caso, la modificatoria la ha dado la Res. SBS 1754-2024
(2) Leer el post Debida Diligencia en el conocimiento del cliente (DDC): Primera parte
(3) Norma Técnica G.040

(4) El mail de respuesta que dieron a mi consulta lo pueden leer aquí

DEBIDA DILIGENCIA EN EL CONOCIMIENTO DEL CLIENTE (DDC): TERCERA PARTE

 

Indudablemente la famosa Debida Diligencia en el Conocimiento del Cliente (DDC) tiene exigencias harto contradictorias en la normativa peruana actual. Ya se ha visto en los dos artículos anteriores la inconsistencia en colocar todo el peso de la misma en los hombros del agente del vendedor. Pero más complicado resulta el panorama si a esto se le agrega que los agentes de las Categorías 1,2 y 3 tiene diferentes responsabilidades así concurran en una misma operación (1). ¡Y ni qué decir del hecho de que la misma ley avale que se acepte como cliente a quien sabemos investigado por delito de LAFT y otras yerbas!!!

¿Hay manera de desfacer el entuerto provocado por la misma señora mía UIF?

Sí. Según mi leal saber y entender hay soluciones viables. Y voy a dividirlas según los dos estamentos involucrados: Nosotros los agentes y la mencionada Superintendencia Adjunta de Unidad de Inteligencia Financiera.

1. Agentes inmobiliarios: ¿Qué creo conveniente hacer?

• Aplicar internamente el concepto de cliente a todo aquel que solicita y recibe nuestros servicios. Lo cual supone sin distingos al propietario y al comprador. Y esto por un mínimo de responsabilidad ciudadana y de lealtad hacia quien nos contrata, amén de la consideración con el colega con el que concurrimos en la operacion e independientemente de la Categoría en la que se encuentre ubicado.

• Respetar nuestra Tabla de Perfil SPLAFT del cliente.  Más claro: si ya hemos determinado el perfil que vamos a aceptar, sea para vendedor o comprador, no nos salgamos de ese parámetro, salvo excepciones que nunca faltan.

• Hacer las averiguaciones pertinentes antes de aceptar al cliente como tal.  Y como se dijo en el post anterior, tampoco nos victimicemos, que al fin y al cabo cuando se trata de alquileres aplicamos filtros muy estrictos, consultando incluso Equifax o Sentinel. ¿Por qué no hacer lo mismo, entonces, cuando se trata de compraventa?

• Facilitar la información al agente datero. Dado que este es quien suele hacer las coordinaciones cuando se da el famoso 40-20-40, teóricamente no tendría que haber problema para que  también haga sus filtros e incluso nos avise si algo no marcha.  Y la mejor manera de evitar suspicacias entre colegas es abrir un chat de grupo en WhatsApp, de manera que toda la comunicación fluya por ahí, incluyendo documentos a compartir. 

Ahora bien, propuse en el primer acápite las medidas se hagan internamente. Permítaseme agregar: con todos los clientes que atendamos y sin umbrales en los montos de venta involucrados.  Mas, a la hora de llenar el Registro de Operaciones (RO), de afrontar una supervisión o de enviar el famoso Informe Anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC), presentarle a  la UIF lo que a ella le gusta y en la forma que le gusta, para no crearnos problemas.

2. UIF: ¿Qué considero indispensable que debería hacer nuestra entidad rectora?

• Capacitarse en los usos y costumbres del sector inmobiliario.  Porque evidentemente no acaba de entender la diferencia que existe entre  constructoras/inmobiliarias y nosotros los agentes, insistiendo en meternos en el mismo saco. Las capacitaciones programadas para ambos rubros a la vez lo demuestra. Convengo que han mejorado mucho didácticamente hablando, pero no es suficiente. Y lo peor: hasta hoy no contamos con una GUÍA PARA AGENTES INMOBILIARIOS. A una colega EIRL de dijeron que tenía que seguir la que corresponde a las empresas constructoras/inmobiliarias (2) porque es lo que más se parece a nuestro rubro. Y de esto ya han pasado cuatro años. Sobran comentarios.

• Adecuar la normativa a la realidad del mercado inmobiliario. Va a ser necesaria una mesa de trabajo conformada por intendentes y supervisores de la UIF con los representantes de nuestros gremios, como bien afirmaba el difunto Dr. Carlos Caballero Velásquez, de otra manera seguiremos en el cuento de nunca acabar.  Lo de las Categorías 1, 2 y 3 no está dando resultado, antes bien ha complicado el panorama a quienes sí queremos cumplir con nuestro deber en prevención LAFT.

• Establecer que las Declaraciones PEP y de Origen de Fondos sean efectuadas directamente a la plataforma de la SBS.  Lo cual habría de convertirse en requisito indispensable para la firma de la Escritura Pública en caso de compraventa de inmueble.                                                        

Y no me venga usted, señora mía UIF, que esta solución no es viable. La SBS ha abierto un canal virtual para que el ciudadano común y silvesatre haga denuncias ante un caso de LAFT.  Y el link lo tenemos aquí  ¿Por qué no puede hacerse lo mismo con esas declaraciones que, por seguridad personal el cliente inmobiliario se niega a entregarnos?  Una cosa es el filtro previo que hacemos mismos Sherlock Holmes aficionados, mas otra muuuuuy distinta es que el cliente nos firme documentos con datos sensibles  que  ni por broma quieren poner en manos de extraños, menos todavía porque no hay ninguna ley que le obligue a hacerlo. Los notarios exigen los vouchers de pago a SAT y SUNAT para la firma de la Escritura Pública, o bien las constancias de inafectación. ¿No son situaciones análogos a las susodichas declaraciones? ¡Por supuesto que sí!

• Derogar el párrafo 16.2.2 numeral 5 en que se aprueba explícitamente esta barbaridad, refiriéndose al Régimen Reforzado:
  

16.2.2. Este régimen se aplica obligatoriamente a los siguientes clientes:

5. Personas naturales, jurídicas o entes jurídicos respecto de los cuales se tenga conocimiento que están siendo investigados por el delito de lavado de activos, delitos precedentes y/o financiamiento del terrorismo por las autoridades competentes.

Voy a ser muy clara, señora mía UIF.

Es una auténtica ABERRACIÓN que usted u otro organismo del Estado avale que podamos tener negocios con alguien que esté siendo públicamente investigado por esas lacras llamadas LAFT-FP o cualquier otro delito tipificado en nuestro Código Penal, instándonos únicamente a aplicar el mencionado Régimen Reforzado y elevar un ROS a su honorable plataforma virtual. No sé si se percata, señora mía UIF, pero el hecho de participar en una operación semejante nos vuelve cómplices del delito de LAFT que se supone debemos EVITAR y por el cual deberemos responder ante la Fiscalía y el Poder Judicial.  Entienda por favor: Por un mínimo de ética profesional con nuestros clientes -tanto comprador como vendedor, que aquí no hago distingos- no puede ser legal involucrarlos en operaciones de este tipo. Y entienda también de una buena vez que NO ES es nuestro trabajo hacer labor de espías encubiertos, descender al fango y manchar nuestras manos cobrando honorarios proveniente de una actividad delictiva para que ustedes, muy cómodamente, puedan analizar desde sus escritorios y exhibir  luego estadísticas impactantes ante GAFILAT.  No, señora mía UIF.  Usted es la entidad encargada de COADYUVAR PARA EVITAR el delito, no de propiciar que se cometa para atrapar al delincuente con las manos en la plata.  Recuerde que PREVENIR ES EVITAR, es decir, impedir por todos los medios que se materialice el hecho indeseado, en este caso el LAFT-FP en sí mismos.  Y si quiere ser consecuente con sus métodos, entonces cambie las definiciones y diga que son NORMAS DE PREVISIÓN LAFT-FP. La diferencia entre Prevención y Previsión (3) se las puede explicar cualquier corredor de seguros o analista de riesgos. 

Y para que no se protesten por ahí aduciendo que no sé de qué escribo, me remito al art. 1 del Reglamento de la Ley 27693, Ley que crea la Unidad de Inteligencia Financiera-Perú (UIF-PERÚ): D.S. N° 020-2017-JUS  

 Artículo 1.- Objeto El Reglamento desarrolla las disposiciones contenidas en la Ley que crea la Unidad de Inteligencia Financiera – Perú, Ley N° 27693 y sus normas modificatorias, para fortalecer la prevención, detección y sanción del Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo.

          ¿Queda claro, por favor?

•  Dictar capacitaciones virtuales ex profeso para agentes inmobiliarios. ¡Señores, que van a ser siete años que vengo repitiéndoles que nosotros no somos constructora/inmobiliaria!!! Necesitamos orientación sobre cómo aterrizar la normativa a nuestra compleja actividad, que todavía se rige por usos y costumbres harto informales. ¡Si hasta hoy ni siquiera tenemos definido a qué Categoría de Renta pertenecemos y ustedes lo saben, caramba (4)!!!  Por mi parte he diseñado un sistema que se fundamenta en una Tabla de Perfil SPLAFT que suelo compartir con mis colegas en las capacitaciones que dicto virtualmente, y que detallé en un post anterior al que pueden ingresar haciendo click aquí, No digo que sea la octava maravilla, pero creo que puede servir. Conmigo y con otros funciona.

Y por piedad, que las capacitaciones que dicten sus expertos no sean tutoriales ni exposiciones sin diálogo con los receptores, porque muchas preguntas quedan pendientes en el tintero cibernético.  Las conferencias de la Semana de Prevención de Lavado de Activos del pasado mes de octubre fueron FABULOSAS, pero sin oportunidad de participación activa. ¡No pueden esperar que nos pasemos la vida enviándoles consultas por vía mail! ¡He perdido la cuenta las veces que yo se las he remitido en estos casi siete años!  Y no soy la única. Como ve usted, señora mía UIF,  los agentes inmobiliarios deseamos asumir nuestro rol preventivo LAFT-FP y  colaborar activamente en la extinción de dichas lacras, pero no a costa de nuestra ética profesional, ni de nuestra seguridad personal ni de nuestra salud mental.  Y ya es tiempo de que usted, como entidad rectora,  asuma por completo su rol en lo concerniente a  CAPACITAR y EVITAR los desmanes. 

Bueno, amables lectores, convengo que mis palabras ostentan un tono combativo, mas no me negarán que razones me sobran para dar la alarma ya públicamente. Y me asiste mayor razón porque ayer, sin culpa de la corredora con la que concurría y debido más bien a la normativa de marras, he vivido una situación de alto riesgo, tanto para mí como para esta colega, si bien la peor parte la habrían llevado la constructora y los mismos residentes del edificio recién independizado. Menos mal que se puso el remedio a tiempo. Presumo que este post va a levantar polvareda tipo paraca si es que llega a manos de alguna de las intendentes con las que reuní en enero del 2020.  ¡Pos lo siento, como dirían los mexicanos! Después de casi siete años de llamadas, consultas, exhortaciones y cuanto hay y viendo cómo empeora cada día más un panorama en el que incluso ya me he visto perjudicada -y conmigo los empresarios que me dan el trabajo-, no me queda sino exponer en estos lares cibernéticos lo que ocurre, así como lo que buenamente creo que puede funcionar para desfacer el entuerto.

Al igual que en los anteriores artículos, invito a todos a emitir sus opiniones en este blog o en las redes.

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Notas aclaratorias:

(1) Leer el art. 36 de la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria Res. SBS 2351-2023.

(2) Guía para la DDC en el sector Construcción e Inmobiliaria: Para leerla hacer click aquí

(3)Prevención es evitar el hecho indeseado. Previsión es minimizar el daño inevitable que ocasionará dicho evento.

(4) La respuesta que dio SUNAT a la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Perú-ASPAI la pueden leer aquí 

DEBIDA DILIGENCIA EN EL CONOCIMIENTO DEL CLIENTE (DDC) SEGUNDA PARTE

 Reanudo el tema de la  Debida Diligencia, esta vez especificando lo que la UIF pide sobre la misma a los agentes inmobiliarios según nuestras famosas Categorías 1, 2 y 3,  las cuales expliqué en un artículo anterior.

El artículo 16 de la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria define claramente los regímenes que debemos aplicar a nuestros clientes:

1. Régimen General: Aplica para personas comunes y silvestres. ¿Qué tenemos que averiguar aquí? Nombre, DNI, nacionalidad, estado civil, dirección domiciliaria, ocupación, régimen de patrimonios (en caso de cónyuges), celular, correo electrónico... (1) Si el cliente es persona jurídica, obviamente será la razón social, RUC, representantes legales con sus respectivos DNI, domicilio fiscal, vigencia de poder, celular y correo electrónico de contacto, origen de los fondos... Y en todos los casos, la identificación del famoso beneficiario final, es decir, la persona en cuyo favor se efectúa la operación o tiene el control efectivo sobre el cliente (2). Asimismo, tratándose de personas naturales y así el inmueble sea bien propio, habrá de recabarse nombre, estado civil y DNI del cónyuge o conviviente (3). Y preciso será también que el cliente declare que no es PEP - es decir Persona Expuesta Políticamente (4), y que no lo ha sido en los últimos cinco años.

Convengo que solo falta que se pida el nombre de la mascota y su correspondiente certificado de vacunas. Con todo, salvo celular, correo electrónico y la información referente a quienes son PEP,  estos datos se consignan en la minuta de compraventa. Así que tampoco nos victimicemos. 

2. Régimen Reforzado: Bueno, aquí sí empiezan las complicaciones.

Además de la abultada data que se pide en el Régimen General, habrá que hacer llenar al cliente el famoso Formulario PEP, en el cual el susodicho deberá detallar los datos de su sacra familia hasta el segundo grado de consanguinidad y afinidad, así como de las empresas en las que tenga condición de beneficiario final. ¡Atráquense! ¿Qué cliente va a querer dar datos tan sensibles a un corredor que no volverá a ver en su vida????

Pues encontré una manera de solucionar el impasse. 

Resulta que nuestra legislación exige que quien es PEP entregue a la Contraloría General de la República su Declaración de Intereses, en la que detralla hasta la marca de su calzado. Visto así, nada cuesta entrar a la web de dicha entidad, imprimir este documento y hacer que lo firme el cliente y/o escriba a mano las actualizaciones pertinentes. Y dado que sin ambages ni rodeos se dijo a las Intendentes de la UIF que el formato diseñado por la SBS para estos efectos no nos sirve para nada (5), confio en que el imperativo -señalado en el párrafo 16.4 del nuevo testamento- de utilizar la plantilla en cuestión sea un mero formalismo.

El escándalo mayor viene ahora: ¿A quienes debemos aplicar este Régimen Reforzado? Copio textualmente el párrafo 16.2.2 del nuevo testamento. Sujétense, que lo que viene es fuerte.

16.2.2. Este régimen se aplica obligatoriamente a los siguientes clientes:

1. Nacionales o extranjeros, no residentes.

2. Personas jurídicas no domiciliadas.

3. Fideicomisos.

4. PEP e identificados como: i) parientes de PEP hasta el segundo grado de consanguinidad y segundo de afinidad, ii) cónyuge o conviviente de PEP; y, iii) personas jurídicas o entes jurídicos donde un PEP tenga la condición de beneficiario final, de conformidad con el artículo 4 del Decreto Legislativo N°1372 y sus modificatorias. Es aplicable respecto del cliente cuando se convierta en PEP, luego de haber iniciado relaciones comerciales.

5. Personas naturales, jurídicas o entes jurídicos respecto de los cuales se tenga conocimiento que están siendo investigados por el delito de lavado de activos, delitos precedentes y/o financiamiento del terrorismo por las autoridades competentes.

6. Vinculados con personas naturales o jurídicas sujetas a investigación o procesos judiciales relacionados con el lavado de activos, delitos precedentes y/o el financiamiento del terrorismo.

??????????????????????????????

A ver si he entendido bien, señora mía UIF. 

¿Quiere decir que si nos contacta un indeseable - sea sicario, terrorista del Hamas o tratante de niños ya públicamente denunciado-  para vender su casita valuada en un millón de dólares, tranquilamente podemos aceptarlo como cliente y solo cabe la obligación de reportar a ustedes la compraventa como operación sospechosa, convirtiéndonos así en cómplices de la comisión de un delito de LAFT???? ¿No quieren también que brindemos nuestros servicios a esos que secuestran personas y les quitan sus órganos para venderlos en el mercado negro????

¿SE HAN VUELTO LOCOS O QUÉ??????

Convengo que si se tratara del pariente de un investigado por LAFT o delito precedente podríamos concederle el beneficio de la duda. Se me viene a la memoria que ustedes mismos han hecho singular excepción con Alfredo Salazar Delgado, quien fuera mi gerente comercial y luego gerente general en Altas Cumbres Compañía de Seguros de Vida y es hermano de Gustavo Salazar Delgado, el conocido expresidente del Club Regatas ligado al caso Odebrecht y que ahora es prófugo de la justicia. Conociendo como conozco al Sr. Alfredo -así le llamaba y le llamaré siempre-, segura estoy de que al día siguiente del escándalo puso su carta de renuncia ante el Directorio de la aseguradora Ohio y pidió ser investigado de los pies a la cabeza. Pero fue Ohio y también ustedes quienes dictaminaron: ¡Alfredo, tú te quedas!!!  Y hasta hoy, por decisión unánime de la Junta de Accionistas, es Gerente General en dicha empresa de seguros. Y podrían presentarse otros casos análogos. ¡Pero cosa muuuuy distinta es que no fuera el Sr. Alfredo, sino el susodicho Gustavo quien pudiera contar con los servicios de un agente inmobioliario porque la inefable normativa de la UIF así lo permite! Solo de pensar que es legal percibir la mal llamada comisión de venta proveniente de un caso de LAFT o delito precedente ya me empieza a dar urticaria.

3. Régimen Simplificado: Es el más simple, valga la redundancia, porque solo se pide recabar datos esenciales sustentados con la documentación pertinente, esto es nombres y DNI para personas naturales y razón social y ficha RUC para personas jurídicas. Se dirá que es el régimen ideal para quienes estamos hartos de tener que efectuar investigaciones verdaderamente detectivescas. Pero la cosa no es tan sencilla como podría parecer. Y vamos a explicar por qué.

El párrafo 36.4, del nuevo testamento asigna este Régimen Simplificado a quienes somos agentes inmobiliarios de la Categoría 1, pero a los de la Categoría 2 y 3 los coloca bajo el Régimen General y el Régimen Reforzado. Ignorándose por completo los usos y costumbres del mercado inmobiliario, se pasa por alto la concurrencia de agentes en una misma operación. Ya era defecto de la normativa el que solo se considere "cliente" al vendedor, que en nuestro contexto es el único que firma contrato de intermediación. Entonces una va y piensa: ¿Y qué sucede si un agente de la Categoría 1 actúa como socio de un corredor de la Categoría 2 y ambos captan la propiedad? Que la famosa Debida Diligencia se convierte en un saludo a la bandera, pues para evitarse averiguaciones engorrosas el contrato con el propietario será firmado por quien pertenezca al Régimen Simplificado. Esto conlleva una auténtica laxitud en la praxis, más todavía porque así se trate de un cliente PEP, igual los corredores de la Categoría 1 estamos sujetos a dicho régimen (6).

¿Existe manera de desfacer el entuerto? Sí. Soluciones hay varias. Pero comprendo que ustedes tienen demasiado para digerir por hoy. Así que prefiero plantearlas en el próximo post. Entretanto, los invito a manifestar su opinión en este blog o en las redes.

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Notas aclaratorias:

(1) ¿Me creerían si les digo que casi multan a una colega EIRL por no consignar estos dos últimos datos? Y es esta la razón por las que las constructoras/inmobiliarias los piden sí o sí.

(2) La definición está ampliamente desarrollada en el post anterior.

(3) ¡Menudo problema si la unión de hecho no está formalizada e inscrita en Registros Públicos, ya que es costumbre socialmente aceptada que existan más de un "conviviente" en simultáneo!

(4) Persona Expuesta Políticamente (PEP): La relación de cargos que convierte a un individuo en tal la tenemos aquí

(5) En dicha reunión, a la que fui convocada en enero del 2020, estuvo presente la actual Superintendente Adjunta de la UIF María Fernanda García-Irigoyen Maúrtua. Se cuestionó especialmente el formato excel del Registro de Operaciones.

(6) Así se me respondió en la consulta que hice sobre el tema. Ver correo electrónico aquí

DEBIDA DILIGENCIA EN EL CONOCIMIENTO DEL CLIENTE (DDC): PRIMERA PARTE

 

No podrán negar, estimados colegas, que estoy cumpliendo el propósito anunciado de escribir semanalmente estos artículos. Pasamos al tercer componente de "Los siete contra Tebas": La famosa Debida Diligencia en el Conocimiento del Cliente, DDC para los amigos. 

Veamos: la Res. SBS 789-2018 y su famosa modificatoria Res. SBS 2351-2023 dedican a este tema tooodo el Capítulo III, en los artículos 14, 15 y 16. Como diría el inmortal Sofocleto, el programa es nutrido y capaz de hacerle agua la boca a cualquiera. Comienza el artículo 14 señalando la obligación de implementar políticas y procedimientos para :

1.  Conocimiento del cliente:  De ser posible hay que averiguar a qué hora se levanta y a qué hora se acuesta. Y todo esto desde que se inicia la relación comercial y hasta el término de la misma: Más claro: Hay obligación de filtrarlo desde el momento que nos contacta y hacerle el seguimiento hasta que nos pague los honorarios profesionales, erróneamente conocidos como "comisión de venta" (1). Por cierto que toda esta praxis ha de figurar en el famoso Manual de Gestión y Prevención de Riesgos LAFT, o en la Guía Básica que, según mi modesta opinion, hemos de tener los agentes que pertenecemos a la Categoría 1.

2. Conocimiento del beneficiario final: ¿Y quién es este personaje? Pues ni más ni menos que la persona que al final se va a quedar con el inmueble o se beneficia con el monto de la venta del mismo. Tratándose de personas juridicas y entes jurídicos, es aquella que tiene el control sobre dicha entidades. Y  tanto el antiguo como el nuevo testamento recalcan que se trata de una persona natural, por muy rimbombante que pueda ser la empresa en cuestión. El antiguo testamento lo define textualmente en el numeral 3 del artículo 3:

Beneficiario final: Persona natural en cuyo nombre se realiza una operación y/o que posee o ejerce el control efectivo final sobre un cliente, a favor del cual se realiza una operación. Incluye también a las personas que ejercen el control efectivo final sobre una persona jurídica o ente jurídico.

El nuevo testamento va por la misma línea, aunque  hizo un auténtico entripado con el concepto :

Beneficiario final: Persona natural comprendida en los alcances del Decreto Legislativo 1372 que  regula la obligación de las personas jurídicas y/o entes jurídicos de informar la identificación de los Beneficiarios Finales, y sus modificatorias. 

 ¿No podían mencionar ahí mismo los famosos alcances del Decreto Legislativo 1372 en vez de mandarnos al desvío y obligarnos a buscarlo en la internet, digo yo??? Bueno, luego de quemarme las pestañas, se los copio abajo:

           3.1 Se entiende por:

a) Beneficiario Final:

Se refiere a:

a.1) la persona natural que efectiva y finalmente posee o controla personas jurídicas o entes jurídicos, conforme a lo previsto en el artículo 4; y/o,

a.2) la persona natural que finalmente posee o controla un cliente o en cuyo nombre se realiza una transacción.

Ahora bien: El artículo 15 de la Res. SBS 789-2018 y otra de sus modificatorias (2) determina que la Debida Diligencia ha de tener tres etapas. Cabe destacar que, dependiendo de la Categoria en la que nos encontremos ubicados los agentes inmobiliarios, es que dichas etapas se aplicarán de manera parcial o total. 

1. Identificación: Esto es, recabar la mayor data posible del cliente,

2. Validación: Se trata del procedimiento de corroborar dichos datos.

3. Monitoreo: Aquí se estipula una revisión periódica del perfil del cliente, la cual ha de hacerse durante toda la relación comercial.

Pero ahora viene lo  lo más complicado. Y es lo que qué entiende la UIF como "cliente de un corredor inmobiliario".

Dice textualmente el párrafo 36.4 numeral 2 de la Res. SBS 789-2018 y su famosa modificatoria Res. SBS 2351-2023:

2. Cliente: Es toda persona natural o jurídica, nacional o extranjera que solicita y recibe del sujeto obligado la prestación del servicio de intermediación inmobiliaria de compraventa de inmueble, a cambio de una contraprestación económica.

¡Uuy, lectores míos, que ya comenzaron los problemas! Algo les había adelantado en articulos anteriores.

En el mercado inmobiliario peruano - para compraventas y demás - los corredores tenemos por clientes a:

1. El Vendedor: Es quien solicita, recibe y paga los honorarios al agente por la venta de su inmueble. Es él quien firma contrato de intermediación.

2. El Comprador: Es quien solicita, recibe y no paga honorarios al agente. No firma contrato de intermediación, salvo excepciones muy contadas.

Entonces, ¿quién es el cliente al que se le ha de aplicar la Debida Diligencia? Vista la norma de manera estricta, pues... solo al Vendedor, lo cual fue ratificado por la misma UIF cuando hice la consulta pertinente y que pueden leer aquí. No sé ustedes, pero yo considero que esta dicotomía trivializa y hasta hace inútil el SPLAFT de los agentes que representan al Comprador. Verdad que en la respuesta que me dieron se dice también que hay que seguir las recomendaciones del GAFI (3), pero estas son simplemente eso: Recomendaciones, dado que la normativa estipula que solo al cliente que firma el contrato y paga el servicio se le aplica la Debida Diligencia. Con todo, tengo por norma investigar al vendedor y al comprador, aplicando a rajatabla mi Tabla de Perfil SPLAFT, pero no puedo exigir que otros colegas hagan lo mismo. De ahí a los conflictos, medio paso, en especial si, como ocurre, algunos ni siquiera han designado Oficial de Cumplimiento e ignoran olimpicamente sus obligaciones como sujetos obligados.

Tomando en cuenta que la compra de inmuebles suele suceder como segunda etapa en un proceso de lavado de activos - esto es la diversificación (4)- dicho relajo en la normativa (5) viene de perlas para que ciertos "compradores" se pasen de vivos y contacten ex profeso a agentes inmobiliarios no precisamente con sana intención de búsqueda, sino de "lavado solapa", dado que así no figurarán como clientes que el corredor deba consignar en su Registro de Operaciones (RO) y por ende en su Informe Anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC). ¡Vaya entuerto que generó el nuevo testamento! ¡Ay, señora mía UIF!!! ¿A usted quién la entiende???

Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog o en las redes.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias:

(1) Los agentes inmobiliarios no somos comisionistas mercantiles, dado que no celebramos ningún acto juridico en nombre del cliente. Incluso si somos personas naturales con negocio o personas jurídicas no nos correspondería estar afectos a la detracción de ley. Para más información, leer aquí

(2) Esta vez por la Res. SBS 1774-2024.

(3) GAFI: Grupo de Acción Financiera.  

(4) Etapas del lavado de activos: 

• Colocación:  Delincuente se desprende del dinero ilícito y lo coloca en el sistema financiero formal.
• Diversificación:  Movimientos y transacciones para evitar ser rastreado.
• Integración: Dinero retorna “limpio” al delincuente para que este lo disfrute o lo “reinvierta”.

(5) Con el antiguo testamento, la responsabilidad del agente del vendedor y del comprador era compartida.