DEBIDA DILIGENCIA EN EL CONOCIMIENTO DEL CLIENTE (DDC) SEGUNDA PARTE

 Reanudo el tema de la  Debida Diligencia, esta vez especificando lo que la UIF pide sobre la misma a los agentes inmobiliarios según nuestras famosas Categorías 1, 2 y 3,  las cuales expliqué en un artículo anterior.

El artículo 16 de la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria define claramente los regímenes que debemos aplicar a nuestros clientes:

1. Régimen General: Aplica para personas comunes y silvestres. ¿Qué tenemos que averiguar aquí? Nombre, DNI, nacionalidad, estado civil, dirección domiciliaria, ocupación, régimen de patrimonios (en caso de cónyuges), celular, correo electrónico... (1) Si el cliente es persona jurídica, obviamente será la razón social, RUC, representantes legales con sus respectivos DNI, domicilio fiscal, vigencia de poder, celular y correo electrónico de contacto, origen de los fondos... Y en todos los casos, la identificación del famoso beneficiario final, es decir, la persona en cuyo favor se efectúa la operación o tiene el control efectivo sobre el cliente (2). Asimismo, tratándose de personas naturales y así el inmueble sea bien propio, habrá de recabarse nombre, estado civil y DNI del cónyuge o conviviente (3). Y preciso será también que el cliente declare que no es PEP - es decir Persona Expuesta Políticamente (4), y que no lo ha sido en los últimos cinco años.

Convengo que solo falta que se pida el nombre de la mascota y su correspondiente certificado de vacunas. Con todo, salvo celular, correo electrónico y la información referente a quienes son PEP,  estos datos se consignan en la minuta de compraventa. Así que tampoco nos victimicemos. 

2. Régimen Reforzado: Bueno, aquí sí empiezan las complicaciones.

Además de la abultada data que se pide en el Régimen General, habrá que hacer llenar al cliente el famoso Formulario PEP, en el cual el susodicho deberá detallar los datos de su sacra familia hasta el segundo grado de consanguinidad y afinidad, así como de las empresas en las que tenga condición de beneficiario final. ¡Atráquense! ¿Qué cliente va a querer dar datos tan sensibles a un corredor que no volverá a ver en su vida????

Pues encontré una manera de solucionar el impasse. 

Resulta que nuestra legislación exige que quien es PEP entregue a la Contraloría General de la República su Declaración de Intereses, en la que detralla hasta la marca de su calzado. Visto así, nada cuesta entrar a la web de dicha entidad, imprimir este documento y hacer que lo firme el cliente y/o escriba a mano las actualizaciones pertinentes. Y dado que sin ambages ni rodeos se dijo a las Intendentes de la UIF que el formato diseñado por la SBS para estos efectos no nos sirve para nada (5), confio en que el imperativo -señalado en el párrafo 16.4 del nuevo testamento- de utilizar la plantilla en cuestión sea un mero formalismo.

El escándalo mayor viene ahora: ¿A quienes debemos aplicar este Régimen Reforzado? Copio textualmente el párrafo 16.2.2 del nuevo testamento. Sujétense, que lo que viene es fuerte.

16.2.2. Este régimen se aplica obligatoriamente a los siguientes clientes:

1. Nacionales o extranjeros, no residentes.

2. Personas jurídicas no domiciliadas.

3. Fideicomisos.

4. PEP e identificados como: i) parientes de PEP hasta el segundo grado de consanguinidad y segundo de afinidad, ii) cónyuge o conviviente de PEP; y, iii) personas jurídicas o entes jurídicos donde un PEP tenga la condición de beneficiario final, de conformidad con el artículo 4 del Decreto Legislativo N°1372 y sus modificatorias. Es aplicable respecto del cliente cuando se convierta en PEP, luego de haber iniciado relaciones comerciales.

5. Personas naturales, jurídicas o entes jurídicos respecto de los cuales se tenga conocimiento que están siendo investigados por el delito de lavado de activos, delitos precedentes y/o financiamiento del terrorismo por las autoridades competentes.

6. Vinculados con personas naturales o jurídicas sujetas a investigación o procesos judiciales relacionados con el lavado de activos, delitos precedentes y/o el financiamiento del terrorismo.

??????????????????????????????

A ver si he entendido bien, señora mía UIF. 

¿Quiere decir que si nos contacta un indeseable - sea sicario, terrorista del Hamas o tratante de niños ya públicamente denunciado-  para vender su casita valuada en un millón de dólares, tranquilamente podemos aceptarlo como cliente y solo cabe la obligación de reportar a ustedes la compraventa como operación sospechosa, convirtiéndonos así en cómplices de la comisión de un delito de LAFT???? ¿No quieren también que brindemos nuestros servicios a esos que secuestran personas y les quitan sus órganos para venderlos en el mercado negro????

¿SE HAN VUELTO LOCOS O QUÉ??????

Convengo que si se tratara del pariente de un investigado por LAFT o delito precedente podríamos concederle el beneficio de la duda. Se me viene a la memoria que ustedes mismos han hecho singular excepción con Alfredo Salazar Delgado, quien fuera mi gerente comercial y luego gerente general en Altas Cumbres Compañía de Seguros de Vida y es hermano de Gustavo Salazar Delgado, el conocido expresidente del Club Regatas ligado al caso Odebrecht y que ahora es prófugo de la justicia. Conociendo como conozco al Sr. Alfredo -así le llamaba y le llamaré siempre-, segura estoy de que al día siguiente del escándalo puso su carta de renuncia ante el Directorio de la aseguradora Ohio y pidió ser investigado de los pies a la cabeza. Pero fue Ohio y también ustedes quienes dictaminaron: ¡Alfredo, tú te quedas!!!  Y hasta hoy, por decisión unánime de la Junta de Accionistas, es Gerente General en dicha empresa de seguros. Y podrían presentarse otros casos análogos. ¡Pero cosa muuuuy distinta es que no fuera el Sr. Alfredo, sino el susodicho Gustavo quien pudiera contar con los servicios de un agente inmobioliario porque la inefable normativa de la UIF así lo permite! Solo de pensar que es legal percibir la mal llamada comisión de venta proveniente de un caso de LAFT o delito precedente ya me empieza a dar urticaria.

3. Régimen Simplificado: Es el más simple, valga la redundancia, porque solo se pide recabar datos esenciales sustentados con la documentación pertinente, esto es nombres y DNI para personas naturales y razón social y ficha RUC para personas jurídicas. Se dirá que es el régimen ideal para quienes estamos hartos de tener que efectuar investigaciones verdaderamente detectivescas. Pero la cosa no es tan sencilla como podría parecer. Y vamos a explicar por qué.

El párrafo 36.4, del nuevo testamento asigna este Régimen Simplificado a quienes somos agentes inmobiliarios de la Categoría 1, pero a los de la Categoría 2 y 3 los coloca bajo el Régimen General y el Régimen Reforzado. Ignorándose por completo los usos y costumbres del mercado inmobiliario, se pasa por alto la concurrencia de agentes en una misma operación. Ya era defecto de la normativa el que solo se considere "cliente" al vendedor, que en nuestro contexto es el único que firma contrato de intermediación. Entonces una va y piensa: ¿Y qué sucede si un agente de la Categoría 1 actúa como socio de un corredor de la Categoría 2 y ambos captan la propiedad? Que la famosa Debida Diligencia se convierte en un saludo a la bandera, pues para evitarse averiguaciones engorrosas el contrato con el propietario será firmado por quien pertenezca al Régimen Simplificado. Esto conlleva una auténtica laxitud en la praxis, más todavía porque así se trate de un cliente PEP, igual los corredores de la Categoría 1 estamos sujetos a dicho régimen (6).

¿Existe manera de desfacer el entuerto? Sí. Soluciones hay varias. Pero comprendo que ustedes tienen demasiado para digerir por hoy. Así que prefiero plantearlas en el próximo post. Entretanto, los invito a manifestar su opinión en este blog o en las redes.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias:

(1) ¿Me creerían si les digo que casi multan a una colega EIRL por no consignar estos dos últimos datos? Y es esta la razón por las que las constructoras/inmobiliarias los piden sí o sí.

(2) La definición está ampliamente desarrollada en el post anterior.

(3) ¡Menudo problema si la unión de hecho no está formalizada e inscrita en Registros Públicos, ya que es costumbre socialmente aceptada que existan más de un "conviviente" en simultáneo!

(4) Persona Expuesta Políticamente (PEP): La relación de cargos que convierte a un individuo en tal la tenemos aquí

(5) En dicha reunión, a la que fui convocada en enero del 2020, estuvo presente la actual Superintendente Adjunta de la UIF María Fernanda García-Irigoyen Maúrtua. Se cuestionó especialmente el formato excel del Registro de Operaciones.

(6) Así se me respondió en la consulta que hice sobre el tema. Ver correo electrónico aquí

DEBIDA DILIGENCIA EN EL CONOCIMIENTO DEL CLIENTE (DDC): PRIMERA PARTE

 

No podrán negar, estimados colegas, que estoy cumpliendo el propósito anunciado de escribir semanalmente estos artículos. Pasamos al tercer componente de "Los siete contra Tebas": La famosa Debida Diligencia en el Conocimiento del Cliente, DDC para los amigos. 

Veamos: la Res. SBS 789-2018 y su famosa modificatoria Res. SBS 2351-2023 dedican a este tema tooodo el Capítulo III, en los artículos 14, 15 y 16. Como diría el inmortal Sofocleto, el programa es nutrido y capaz de hacerle agua la boca a cualquiera. Comienza el artículo 14 señalando la obligación de implementar políticas y procedimientos para :

1.  Conocimiento del cliente:  De ser posible hay que averiguar a qué hora se levanta y a qué hora se acuesta. Y todo esto desde que se inicia la relación comercial y hasta el término de la misma: Más claro: Hay obligación de filtrarlo desde el momento que nos contacta y hacerle el seguimiento hasta que nos pague los honorarios profesionales, erróneamente conocidos como "comisión de venta" (1). Por cierto que toda esta praxis ha de figurar en el famoso Manual de Gestión y Prevención de Riesgos LAFT, o en la Guía Básica que, según mi modesta opinion, hemos de tener los agentes que pertenecemos a la Categoría 1.

2. Conocimiento del beneficiario final: ¿Y quién es este personaje? Pues ni más ni menos que la persona que al final se va a quedar con el inmueble o se beneficia con el monto de la venta del mismo. Tratándose de personas juridicas y entes jurídicos, es aquella que tiene el control sobre dicha entidades. Y  tanto el antiguo como el nuevo testamento recalcan que se trata de una persona natural, por muy rimbombante que pueda ser la empresa en cuestión. El antiguo testamento lo define textualmente en el numeral 3 del artículo 3:

Beneficiario final: Persona natural en cuyo nombre se realiza una operación y/o que posee o ejerce el control efectivo final sobre un cliente, a favor del cual se realiza una operación. Incluye también a las personas que ejercen el control efectivo final sobre una persona jurídica o ente jurídico.

El nuevo testamento va por la misma línea, aunque  hizo un auténtico entripado con el concepto :

Beneficiario final: Persona natural comprendida en los alcances del Decreto Legislativo 1372 que  regula la obligación de las personas jurídicas y/o entes jurídicos de informar la identificación de los Beneficiarios Finales, y sus modificatorias. 

 ¿No podían mencionar ahí mismo los famosos alcances del Decreto Legislativo 1372 en vez de mandarnos al desvío y obligarnos a buscarlo en la internet, digo yo??? Bueno, luego de quemarme las pestañas, se los copio abajo:

           3.1 Se entiende por:

a) Beneficiario Final:

Se refiere a:

a.1) la persona natural que efectiva y finalmente posee o controla personas jurídicas o entes jurídicos, conforme a lo previsto en el artículo 4; y/o,

a.2) la persona natural que finalmente posee o controla un cliente o en cuyo nombre se realiza una transacción.

Ahora bien: El artículo 15 de la Res. SBS 789-2018 y otra de sus modificatorias (2) determina que la Debida Diligencia ha de tener tres etapas. Cabe destacar que, dependiendo de la Categoria en la que nos encontremos ubicados los agentes inmobiliarios, es que dichas etapas se aplicarán de manera parcial o total. 

1. Identificación: Esto es, recabar la mayor data posible del cliente,

2. Validación: Se trata del procedimiento de corroborar dichos datos.

3. Monitoreo: Aquí se estipula una revisión periódica del perfil del cliente, la cual ha de hacerse durante toda la relación comercial.

Pero ahora viene lo  lo más complicado. Y es lo que qué entiende la UIF como "cliente de un corredor inmobiliario".

Dice textualmente el párrafo 36.4 numeral 2 de la Res. SBS 789-2018 y su famosa modificatoria Res. SBS 2351-2023:

2. Cliente: Es toda persona natural o jurídica, nacional o extranjera que solicita y recibe del sujeto obligado la prestación del servicio de intermediación inmobiliaria de compraventa de inmueble, a cambio de una contraprestación económica.

¡Uuy, lectores míos, que ya comenzaron los problemas! Algo les había adelantado en articulos anteriores.

En el mercado inmobiliario peruano - para compraventas y demás - los corredores tenemos por clientes a:

1. El Vendedor: Es quien solicita, recibe y paga los honorarios al agente por la venta de su inmueble. Es él quien firma contrato de intermediación.

2. El Comprador: Es quien solicita, recibe y no paga honorarios al agente. No firma contrato de intermediación, salvo excepciones muy contadas.

Entonces, ¿quién es el cliente al que se le ha de aplicar la Debida Diligencia? Vista la norma de manera estricta, pues... solo al Vendedor, lo cual fue ratificado por la misma UIF cuando hice la consulta pertinente y que pueden leer aquí. No sé ustedes, pero yo considero que esta dicotomía trivializa y hasta hace inútil el SPLAFT de los agentes que representan al Comprador. Verdad que en la respuesta que me dieron se dice también que hay que seguir las recomendaciones del GAFI (3), pero estas son simplemente eso: Recomendaciones, dado que la normativa estipula que solo al cliente que firma el contrato y paga el servicio se le aplica la Debida Diligencia. Con todo, tengo por norma investigar al vendedor y al comprador, aplicando a rajatabla mi Tabla de Perfil SPLAFT, pero no puedo exigir que otros colegas hagan lo mismo. De ahí a los conflictos, medio paso, en especial si, como ocurre, algunos ni siquiera han designado Oficial de Cumplimiento e ignoran olimpicamente sus obligaciones como sujetos obligados.

Tomando en cuenta que la compra de inmuebles suele suceder como segunda etapa en un proceso de lavado de activos - esto es la diversificación (4)- dicho relajo en la normativa (5) viene de perlas para que ciertos "compradores" se pasen de vivos y contacten ex profeso a agentes inmobiliarios no precisamente con sana intención de búsqueda, sino de "lavado solapa", dado que así no figurarán como clientes que el corredor deba consignar en su Registro de Operaciones (RO) y por ende en su Informe Anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC). ¡Vaya entuerto que generó el nuevo testamento! ¡Ay, señora mía UIF!!! ¿A usted quién la entiende???

Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog o en las redes.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias:

(1) Los agentes inmobiliarios no somos comisionistas mercantiles, dado que no celebramos ningún acto juridico en nombre del cliente. Incluso si somos personas naturales con negocio o personas jurídicas no nos correspondería estar afectos a la detracción de ley. Para más información, leer aquí

(2) Esta vez por la Res. SBS 1774-2024.

(3) GAFI: Grupo de Acción Financiera.  

(4) Etapas del lavado de activos: 

• Colocación:  Delincuente se desprende del dinero ilícito y lo coloca en el sistema financiero formal.
• Diversificación:  Movimientos y transacciones para evitar ser rastreado.
• Integración: Dinero retorna “limpio” al delincuente para que este lo disfrute o lo “reinvierta”.

(5) Con el antiguo testamento, la responsabilidad del agente del vendedor y del comprador era compartida.

¿Y QUÉ ES UN CÓDIGO DE CONDUCTA PARA LA PREVENCIÓN DE LAFT?

Continuamos con el tema de la documentación básica para el SPLAFT. Hoy nos concentraremos en el Código de Conducta.

El art. 24 de la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria Res. SBS 2351-2023 menciona la necesidad de contar con un Manual y un Código, detallando los alcances de tal exigencia. Sobre este último, cabe destacar lo siguiente:

1. Concepto: Es el documento que señala entre otros aspectos, los principios rectores, valores y políticas que deben aplicarse para administrar la exposición a los riesgos de LA/FT, así como las medidas para garantizar el deber de reserva indeterminado de la información a la que se tiene acceso sobre el sistema de prevención del LA/FT  (Ar. 27 del Reglamento de la Ley 27693). Dicho en cristiano, es ni más ni menos que el conjunto de normas éticas y conductuales que ha de seguir todo el personal del sujeto obligado en relación al SPLAFT que este implementó. 

2. Contenido mínimo: El párrafo. 24.3 afirma expresamente que, además de lo arriba mencionado, el Código debe contener:

(i) Objetivo 

(ii) Alcance. 

(iii) Principios éticos. 

(iv) Deberes; 

(v) Infracciones por el incumplimiento del SPLAFT; 

(vi) Sanciones aplicables por la comisión de alguna infracción identificada por el sujeto obligado.

Como quien dice: "Estas son las reglas puntuales para el antilavado en esta empresa. Pórtate bien y cúmplelas. Y si no, ya sabes".  Pero ahí no acaba el asunto como veremos en el siguiente acápite.

3. Infracciones: El nuevo testamento le asignó un acápite especial en el párrafo 24.4. Y van referidas a tooodo el personal involucrado directamente en la actividad que convierte al sujeto obligado en tal:

(i) no suscribir la declaración jurada de recepción y conocimiento del manual y/o código o el documento que haga sus veces; 

(ii) revelar la identidad del oficial de cumplimiento, oficial de cumplimiento alterno, oficial de cumplimiento corporativo; 

(iii) incumplir las disposiciones del manual y/o código: 

(iv) incumplir o trasgredir los procedimientos, guías y/o directrices establecidas por el sujeto obligado para la debida diligencia en el conocimiento del cliente, del beneficiario final, de trabajadores, directores y proveedores, cuando corresponda; 

(v) no enviar o enviar fuera de plazo a la UIF-Perú el IAOC, RO, ROS, requerimientos de información u otros registros o reportes que se encuentren entre sus funciones; 

(vi) inasistencia injustificada a las capacitaciones; 

(vii) obstaculizar o pretender impedir la labor de la UIF-Perú en las visitas de supervisión; 

(viii) Excluir a algún cliente del RO; 

(ix) transgredir el deber de reserva indeterminado, poniendo en conocimiento de cualquier persona, cliente, entidad u organismo, bajo cualquier medio o modalidad, el hecho de que alguna información ha sido solicitada por la UIF-Perú o le ha sido proporcionada; 

(x) no comunicar al oficial de cumplimiento sobre la identificación de una operación inusual; 

(xi) otros que determine el sujeto obligado.

Lo curioso del caso es que las sanciones en sí se dejan a discreción de los directivos del sujeto obligado. ¿Y cuáles podrían ser estas? ¿Amonestación? ¿Multa? ¿Suspensión?  ¿Expulsión de la empresa?  Bueno, asumo que todo dependerá de la compejidad organizacional de la entidad en cuestión y que se alinearán acorde a la legislación laboral. Y tómese en cuenta que se deja plena libertad para agregar otro cúmulo de infracciones que el sujeto obligado determine. Intuyo que esto último tendrá que consultarse con el Oficial de Cumplimiento, ya que es la persona encargada de implementar todo lo relacionado al SPLAFT, si bien Manual y Código han de ser redactados por un abogado, dado que es preciso darles formato jurídico. 

Mas he aquí que el mismo Oficial de Cumplimiento no escapa del posible grupo de sancionados, especialmente si se exhibe como tal ante terceros, o suelta la lengua física y/o digital sobre alguna información solicitada por la UIF, o si es negligente con el Registro de Operaciones (RO) y si por ahí  "se le olvida" elevar el IAOC y el ROS cuando corresponde. Es cómico pensar que siendo él la persona responsable de implementar y velar por el cumplimiento del SPLAFT, ha de prever en primer lugar acciones punitivas en contra de sí mismo si tuviera la desdichada idea de no andar a derecho todo el tiempo. 

4. Recepción: Este Código junto con el Manual han de ser recibidos por cada directivo y trabajador del sujeto obligado mediante una declaración jurada escrita muy extensa. ¡Demasiado extensa, diría yo!!! Los detalles - señalados en el párrafo 24.6 - los omito aquí, porque de otra manera acabaríamos mañana. Bástenos saber que se  debe dejar constancia de que el receptor se aviene a todo lo estipulado en lo referente a normas y sanciones a recibir. Por lo demás, esta declaración jurada ha de conservarla el Oficial de Cumplimiento por un plazo de cinco años.  

¿Al momento de recibir tanto el Código como el famoso Manual será necesario hincar rodilla en tierra y jurar solemnente fidelidad a la UIF? ¡Poco falta para exigir tal ritual!!! ¡La parafernalia que se ha ideado pase para empresas de gran complejidad, pero no para las SAC y menos para EIRL!!!  Con todo, alegrémonos y recordemos lo determinado en el párrafo 24.1 del nuevo testamento: Si el sujeto obligado es persona natural y no cuenta con trabajadores, no requiere un Código de Conducta ni tampoco un Manual de Prevención y Gestión de Riesgos LAFT.  Y el párrafo 36.4 numeral 12 exonera del Código -no así del Manual- a los agentes de Categoría 2 que trabajan solos.  Lo celebro, porque siempre me pregunté qué sanción contra su propia persona habría de prever un corredor que, ejerciendo en solitario, incumpliera las normas de su propio SPLAFT. ¿Tal vez ponerse de penitencia cara a la pared o subir en procesión al Cerro San Cosme (1)?  

Algo más, estimados colegas:  si analizamos bien hay una gran contradicción entre el párrado 24.1 y el párrafo 36.1 de la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria: este último dice que el agente inmobiliario persona natural de la Categoría 1 no está obligado a tener Código ni tampoco un Manual... así tenga trabajadores.  Entonces una va y piensa: ¿a qué carta me atengo, señora mía UIF???

Definitivamente hay una enorme tarea pendiente en este asunto del SPLAFT de los agentes inmobiliarios. ¡Gremios, por favor, tomen cartas en el asunto!

Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog, en Facebook o en Instagram. 

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias:

(1) Saco esto a colación porque durante desde el 2018 hasta el 2023, estuvo vigente  el absurdo de que los agentes que trabajan solos igual tuvieran un Código de Conducta, lo cual suponía aplicar sanciones para sí mismos.

¿TABLA DE PERFIL SPLAFT?

 

Exacto, estimados colegas: Tablas de Perfil SPLAFT. No digo que sea la panacea del siglo XXI, pero sí que algo puede ayudar para desfacer el entuerto motivado por el antiguo y el nuevo testamento (1).

Decíamos en el artículo anterior que los agentes inmobiliarios pertenecientes a la Categoría 1 estamos exonerados del famoso Manual de Prevención y Gestión de Riesgos LAFT y también del Código de Conducta, del cual trataremos en el próximo post. Pero he aquí que los agentes de las Categorías 2 y 3 siguen con la obligación de tenerlos. ¡Menuda complicación! 

Veamos lo complicado del asunto:

1. En su gran mayoría los corredores trabajamos solos, seamos personas naturales o juridicas. Por supuesto que no faltan quienes manejan empresas complejas -Graff y Asociados, franquicias como Century 21 y Remax-, pero los más afortunados tendrán a los más uno o dos asistentes. Esto conlleva a que un Manual tal como vimos que lo concibe la UIF sea algo realmente intrincado, engorroso y nada operativo que acabará apolillado en un rincón. Sé de quienes encargaron su redacción a un abogado e incluso lo anexan a su Informe Anual del Oficial de Cumplimiento, pero al preguntarles de qué se trata se quedan en el aire, porque ni lo han hojeado siquiera.  

2. El gran error de la UIF es querer uniformar todas las actividades supervisadas bajo un único esquema, sin lograr entender que las diferencias entre unas y otras son abismales. Hasta hoy no entra en su episteme que las inmobiliarias y los agentes inmobiliarios somos dos ramas distintas del sector y funcionamos de manera diferente. Fue asi que una colega EIRL (2) me hizo saber la funcionaria que la supervisó le dijo que aplicara la Guía para el sector Construcción/Inmobiliaria , porque  Construcción e Inmobiliaria era lo que más se asemejaba a la actividad de los corredores. Encima el bendito documento cuenta con la friolera de 43 páginas. Todo un bocado exquisito para una corredora EIRL, ¿verdad que sí??? Pueden echarle una mirada en el enlace y les hará agua la boca. Hay una matriz de riesgos que, según la UIF, habría que aplicar a cada cliente inmobiliario desde el inicio de la relación comercial, o sea desde que el cliente dice "aló" hasta que nos pague los honorarios. ¡Si para las mismas para las constructoras/inmobiliarias es todo un tema!!! La UIF no entiende que en nuestro camino, pasan CIENTOS de clientes y solo uoa comprará la susodicha propiedad. ¡Imaginen si tuviéramos que averiguar la vida y milagros de cada cual de buenas a primeras! ¿Somos agentes o espías encubiertos???

Mas no nos detengamos en lo inviable, sino en lo aplicable. Y, aunque  no lo crean, esa famosa Guía me dio una idea que se ajusta muy bien para nosotros los agentes. Paso a la explicación de rigor. 

Primero partamos de unos conceptos.

Se habla mucho de "Riesgo LAFT". Alguien se preguntará por ahí: ¿Y qué es un riesgo? Simple: Riesgo es ni más ni menos que la combinación de probabilidad y consecuencia de que ocurra un evento peligroso. En este caso, el hecho indeseable es lavado de activos (LA), o financiamiento de terrorismo (FT) o, ¡Dios libre al Perú! de financiamiento de proliferación de armas de destrucción masiva (FP).  

¿Y qué factores de riesgo debemos considerar para todo este entuerto del SPLAF?

Hay tres que de manera simple o exhaustiva hemos de tomar en cuenta: 

a) Cliente: Sus datos esenciales hacen que podamos medir la conveniencia o inconveniencia de aceptarlo como tal:  nacionalidad, ocupación, residencia, antecedentes, volumen de transacción y por supuesto otros más. 

b) Producto y/o servicio que ofrecemos: En nuestro caso, se trata del canal presencial o virtual que utilizamos para brindar la asesoría en todo el proceso de compraventa del inmueble, asi como los medios de pago que el cliente utilizará para abonar nuestros honorarios (3).

c) Zona geográfica: Es decir, el lugar donde ejercemos nuestra actividad y brindamos nuestro servicios a quienes lo solicitan.

Así está estipulado en la normativa, puntualmente en los art. 27, 28 y 29 del antiguo y nuevo testamento. Ahora que, si analizamos bien, veremos que estos tres factores de riesgo se unifican en uno solo: el Cliente, dado que es él quien solicita nuestros servicio, paga por los mismos y hace segura o insegura la zona geográfica donde trabaja o decide residir.  Porque seamos honestos: Quien comete los actos delictivos es la Persona Humana, valiéndose de tales o cuales medios, y haciendo inseguro los lugares que frecuenta y por ende, donde nosotros operamos.  Roma locusta est.

¿Qué más tenemos? Que cualquier cliente conlleva un riesgo LAFT bajo -esperemos que ínfimo -, medio o alto, dependiendo ciertas características personales y de su modo de vida. Por tanto, me parece lo más lógico que. de arranque y para evitar problemas innecesarios, diseñemos un Perfil de Cliente inmobiliario, preestableciendo de antemano a quiénes aceptaremos sin reparo alguno, a quiénes tendremos que evaluar si aceptamos o no y a quiénes de cuajo alejaremos de nuestras vidas y hasta los bloquearemos en celulares y redes sociales. Para esto no se necesita tanta parafernalia, sino hacer un simple análisis de lo que humanamente podemos o no podemos manejar.  Conste que "cliente inaceptable" no necesariamente alude a un malandro, sino también alguien a quien no nos es posible filtrar en regla porque no contamos con los recursos para una Debida Diligencia. Ejemplo: un extranjero recién llegado al Perú que desea invertir comprando departamentos en proyecto con precios Mivivienda y que, dada la proliferación de diz que viviendas de interés social en distritos emblemáticos, tranquilamente puede adquirirlos por docenas. No sé ustedes, pero yo no poseo los medios para averiguar quién es realmente y lo derivaría a otro colega.

Pues bien, abajo copio mi Tabla de Perfil SPLAF del Cliente, que tiene estos componentes: Variables, impacto de riesgo y rango de datos. En buena parte los tomé de la Guía arriba mencionada, adaptándola a la realidad de lo que buenamente puedo controlar. Observarán que para ciertas cuestiones no entro en vainas y soy  más estricta que la UIF:

Y sanseacabó. Este perfil lo puede elaborar cualquiera, incluyendo un ama de casa sin estudios superiores que incursionó con mucho esfuerzo en nuestro rubro. Me parece  paso previo indispensable para que los colegas personas jurídicas puedan elaborar su Manual, ya que esta Tabla se convertiría en la columna vertebral del mencionado documento y todo lo demás -políticas, procedimientos, documentos, etc- giraría en torno a tan valiosa herramienta. Y conste que, a pesar de ser yo persona natural  y, por tanto, perteneciente a la Categoría 1, igual la sigo aplicando desde hace años por un mínimo de responsabilidad ciudadana, tanto para el cliente vendedor como para el cliente comprador.  Entonces, colegas, ya saben a qué atenerse conmigo. Nunca tuve un Manual y muy claro dije ese día a las Intendentes que no iba a elaborar un monstruo semejante que no me serviría para nada, pero como sujeto obligado sí me comprometí a establecer unos parámetros básicos que me permitierann filtrar y descartar a los indeseables. Y ahi los tienen.

Alguno argumentará que negarnos a atender a alguien por razones de nacionalidad u otras que puedan sonar a ¡discriminacióóóón!!! nos metería en problemas. Y les respondo con la normativa en mano. Dice el párrafo 15.3 de la Res. SBS 789-2018, recogiendo lo estipulado en el art. 21.3 de la Ley 27693, que creó  la UIF:

Cuando el sujeto obligado no se encuentre en la capacidad de cumplir con las etapas de debida diligencia en el conocimiento del cliente, según le correspondan, debe proceder de la siguiente manera: 

i) no iniciar relaciones comerciales, 

¿Queda claro?

Y valga una acotación: este modelo de Tabla igualmente sirve para perfilar al Trabajador.  Por tanto, será más fácil definir los requisitos anti LAFT de secretarias, recepcionistas, Oficial de Cumplimiento y demás. No olvidemos que al decir "trabajadores" nos referimos a aquellos que cumplen función directa en la actividad que nos convirtió en sujetos obligados. Y a pesar de que el Art. 36 del antiguo y nuevo testamento nos exonera de la Debida Diligencia de Proveedores, considero apropiado diseñar también una Tabla de Perfil SPLAFT del Proveedor Colega, para determinar a priori el perfil del agente con el que aceptaremos concurrir en una operación inmobiliaria de compraventa.

Como corolario debo agregar que a la UIF le falta conocer a fondo los entretelones de cada actividad supervisada. No sé cómo hará con casinos, mineras, OFSL (4) y restantes, pero con el sector inmobiliario pues... sigue patinando. Esto de que el cliente de un corredor es únicamente el que paga los honorarios -en nuestro contexto, el vendedor-, todavía me cuesta asimilarlo, dado que trivializa la corresponsabilidad del agente del comprador - ni qué decir del agente datero- y acarrea un cúmulo de consecuencias de muuuuuy largo alcance.  Con todo, nos ha dado un instrumento valiosísimo. Las Tablas de la Guía para el Sector Construcción y/o Inmobiliaria pueden servirnos como base para esbozar o perfeccionar los perfiles de Cliente, Trabajador y Colega que estemos en condiciones de asumir. 

Como en anteriores ocasiones, les invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook. Y también en Instagram.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias

(1) Así suelo llamar a la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria Res. SBS 2351-2023, a cuya versión concordada me remito siempre.

(2) La UIF supervisó - yo diría fiscalizó- a esta colega y ella me pidió que la ayudara a implementar las medidas correctivas que se le dieron. Desde esa fecha empecé a dictar capacitaciones también a las personas jurídicas.

(3) Para la UIF cliente es quien solicita, recibe y paga por nuestros servicios profesionales, Dado que en el mercado peruano no se estila que el comprador abone por servicio de búsqueda salvo excepciones, la normativa no lo considera cliente. ¡Qué horror!!! ¿No me creéis?  A las pruebas me remito. Para leer la respuesta que me dieron cuando les consulté sobre el tema, hagan click aquí.

(4) OFSL: Organizaciones sin fines de lucro.

¿QUÉ ES UN MANUAL DE PREVENCIÓN Y GESTIÓN DE RIESGOS LAFT?

 

Entre el conjunto de obligaciones que nos ha asignado la UIF a los agentes inmobiliarios - las que en estos post agrupé bajo el rótulo de "Los siete contra Tebas"  está el Manual de Prevención y Gestión de Riesgos LAFT.  Si  más preámbulo, vayamos al punto.

¿Qué es este famoso Manual? Pues ni más ni menos que el documento que establece las políticas, mecanismos y procedimientos para la prevención y detección del LA/FT. Así lo define el Art. 26.1 del Reglamento de la Ley 27693, es decir, de la Ley que creó la UIF-Perú, determinando una serie de contenidos mínimos.  Estos han sido actualizados en el parrafo 24.2 de la Res. SBS 789-2018 con su famosa modificatoria Res. SBS 2351-2013. Para no aburrir con la laaarga lista, copio abajo el resumen que ha publicado en su web la misma SBS:

Contenido mínimo del Manual de prevención y gestión de los riesgos de LA/FT

1. Aspectos generales sobre el sistema de prevención de LA/FT.

2. Funciones y responsabilidades de los trabajadores del sujeto obligado, directores, gerentes y el oficial de cumplimiento.

3. Procedimientos de registro, archivo, conservación y comunicación de registros, reportes, informes y demás información o documentación del SPLAFT

4. Referencias a la normativa nacional y estándares internacionales sobre prevención del LA/FT.

5. Los procedimientos de debida diligencia en el conocimiento del cliente y el beneficiario final.

6. El procedimiento de conocimiento de directores, trabajadores, proveedores y contrapartes.

7. El procedimiento de identificación de operaciones inusuales y/o sospechosas.

8. Las señales de alerta identificadas por el sujeto obligado en el desarrollo de sus actividades, así como los criterios a adoptar respecto de montos, períodos de tiempo u otros aspectos de las señales de alerta. La sola identificación de señales de alerta no implica necesariamente que la operación sea inusual o sospechosa. 

 

Más claro: el dichoso Manual debe establecer al milímetro todo las políticas, normas, documentos y cuanto hay que se debe seguir para detectar, evitar y/o informar un posible caso de lavado de activos. Es decir que establece qué, quiénes, cómo, cuándo, dónde, cuánto, con qué, con quién, para qué, para quién... ¡Utilísimo será recordar las clases de sintaxis gramatical, en especial los complementos circunstanciales del predicado!!!  En dicho documento habrá de consignarse la responsabilidad específica en materia de prevención LAFT que toca cada miembro de la empresa, desde el presidente del directorio -si lo hubiera-  y el gerente general,  pasando por el Oficial de Cumplimiento y terminando por el último empleado del organigrama. Y como para la UIF todos somos potenciales delincuentes -crudo decirlo, pero en la praxis por ahí va el asunto- lo que dicha entidad pretende es que sometamos a escrutinio prolijo a todo títere con cabeza -trabajador y cliente (1)- que participe activamente en cualquier operación de compraventa de inmueble que intermediemos,  de manera que podamos saber de ellos incluso a qué hora se levantan y a qué hora se acuestan. ¡Ufff!  Para tales efectos se excluye, como ya dijimos en un artículo anterior, al personal de apoyo que nada tiene que ver con nuestra actividad profesional en sí. ¡Felices el portero, el conserje y la señora que trae el almuerzo!!! 

¿Y quién redactará este engorroso documento? Obvio que un abogado, quien deberá darle formato jurídico, valiéndose del contenido mínimo detallado en el Anexo 2 de la Res. SBS 2660-2015 (2). Pero tendrá que guiarse de las políticas que establezca la empresa y que implemente el Oficial de Cumplimiento. ¡Vaya trabajito! Y será el máximo organismo de la empresa -gerente general o directorio en caso de tenerlo - quien deberá aprobar el documento. No contenta con esto, la normativa exige que este bendito Manual sea entregado solemnemente a directivos y trabajadores, quienes levantarán su mano derecha y jurarán por el Todopoderoso seguir al pie de la letra los lineamientos ahí señalados. Y el famoso Oficial de Cumplimiento habrá de encargarse de que sea la Biblia de todo el personal involucrado. 

¿Y si la empresa es una simple EIRL y el titular se ha designado como su propio Oficial de Cumplimiento? La ceremonia será frente al espejo, supongo.

¡Felicidades!

Asumo que mis amables lectores ya están virolos con lo arriba expuesto. Y no les falta razón.  En su momento yo misma levanté mi voz de protesta y plantée -por vía mail al entonces Superintendente Adjunto de la UIF y presencialmente a las Intendentes - la inviabilidad de tanta exigencia junta, dado que la gran mayoría de agentes inmobiliarios, seamos personas naturales o jurídicas, no contamos con personal administrativo para nuestra actividad.  Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿así que un agente inmobiliario que trabaja solo en un mercado tan informal, a quien frecuentemente se le niega incluso la simple firma de un contrato de intermediación; y que ha de desempeñarse como vendedor, tramitador, decorador, community manager, psicólogo, asesor legal, asesor financiero ¡todo en uno a la vez!, va a someterse a tanta complicación y todo porque la UIF lo ha declarado Sherlock Holmes en ejercicio?????? 

Bueno, sobre este punto tengo una buena noticia y una mala. 

La buena: los agentes inmobiliarios personas naturales - pertenecientes a la Categoría 1 (3)- estamos exonerados de contar con el famoso Manual y el Código de Conducta (de este último documento nos ocuparemos después). Así lo estipula "el nuevo testamento", es decir la Res. SBS 2351-2023 en el párrafo 24.1 y en el párrafo 36.1. Copio el primero:

 Artículo 24. Manual y Código de Conducta de prevención y gestión de los riesgos de LA/FT

 24.1...

El sujeto obligado que sea persona natural y que realiza la actividad por sí solo, sin contar con trabajadores para el desarrollo de la actividad, por la cual se encuentra sujeto a esta norma, no está obligado a contar con un manual y un código. 

La mala: Los agentes inmobiliarios de las Categorías 2 y 3 igual deben contar con un Manual, así sean personas naturales o  EIRL y no tengan personal a su cargo.

¿Y cómo puede volverse viable esta obligación, sin enloquecer a los agentes de las Categorías 2 y 3? 

Les paso el dato que encontré una manera de simplificar el asunto. Se me ocurrió al leer la Guía de la UIF para el sector Construcción y/o Inmobiliaria. ¿Y qué solución encontré? Elaborar Tablas de Perfil SPLAFT y establecerlas como columna vertebral del Manual y de todo el sistema de prevención en sí. Conste que esta servidora las aplica a pesar de pertenecer a la Categoría 1. ¿Y cómo diseñar  herramientas semejantes? Lo detallaré en el siguiente artículo. Por ahora, bastante tienen con recuperarse del impacto.

Como es mi costumbre, espero sus amables comentarios en este blog o en Facebook.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias

(1) El párrafo 36.4 num. 7 de la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria exonera a los agentes inmobiliarios personas naturales de la Debida Diligencia de proveedores.

(2) El anexo de marras estaba en la web de la SBS como documento independiente. Me costó sangre encontrar la norma específica a la que pertenece.

(3) Leer el artículo La UIF nos ha ubicado en tres categorías.