COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (5)

Pero este departamento sí que lo es. ¡Una auténtica locura!

¡Ay, lectores míos! Hoy no voy a tocar carne, sino médula. Y este artículo va dirigido espccialmente a los directivos de las constructoras/inmobiliarias. Sujétense, que lo que viene es fuerte.

Resumiendo lo que expusimos en el post anterior, quedó claro que tanto el Reglamento Nacional de Edificaciones - puntualmente las Normas Técnicas G. 040 y A.020 - como el Reglamento de las VIS habían dejado claro estos puntos:

1. Los ambientes indispensables para las viviendas que forman parte de los edificios comunes, esto es sujetos al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. que es lo que los agentes inmobiliarios intermediamos, son: estar, comer, cocinar, dormir, aseo y lavado, entre otras.

2. El área mínima de estas viviendas es 40 m2.

Y sanseacabó, como diría el inmortal Ricardo Palma. Pero he aquí que ahora abunda una requetefila de edificios que, no contentos con una altura de rascacielos que incumplen los parámetros urbanísticos munucipales, ostentan departamentos con las medidas milimétricas que vemos en la imagen que encabeza este post. Antaño había edificaciones normales y eran excepcionalísimas las unidades liliputienses. Mas en nuestros convulsionados tiempos lo que debía ser la excepción se ha convertido en la regla. Y muy alegremente y como un plus para el novel comprador - en especial si se trata de un centennial - se le ofrecen estas minúsculas viviendas, que más parecen cuartos de hotel y de otros usos. Cabe preguntarse qué pasó con los Reglamentos y con la autoridad de las municipalidades distritales. Por los medios sabemos que el mismo Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento levantó bandera en aras de estas barbaridades y encima lanzó un Reglamento de VIS, que si bien delimita que la medida mínima es de 40 m2, igual legalizó la coima. No se lo pierdan: Basta pagar a la municipalidad la  friolera del 2.5% del valor de venta (1) ¡para que esta incremente el plano de alturas y sin prever siquiera un sustento técnico!!! ¡Aleluya!!! Automáticamente la capacidad portante del suelo soportará los mencionados incrementos, con la consecuente multiplicación no de los panes y los peces, sino de las latas de sardinas que ahora llaman "vivienda de interés social". No sigo, porque se me revuelve el hígado.

¿Hay público para estas cajitas de fósforo? Indudablemente sí, pero asumamos que también lo hay y por millares para las drogas y esto no cambia las consecuencias nefastas de las mismas, valga la analogía.  ¡Pero si se trata de apartamentos para personas jóvenes, que estarán de paso mientras estudian o rentan con Airbnb! alegan los ardientes defensores de estas edificaciones. Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: 

1. ¿Acaso abundan los jóvenes que pueden darse el lujo de alquilar departamentos en distritos emblemáticos mientras estudian en la Richi, en ESAN o en La Pacífico? Esos privilegiados son los menos, señores. Y los turistas no suelen elegir Surco y San Borja para hospedarse, ya que les sale muy caro el transporte a otros puntos turísticos de la ciudad.

2. ¿Acaso los proyectos multifamiliares que se levantan aquí y allá sirven ex profeso para Airbnb,  o  más bien la decisión de admitir dicha modaldidad de alquiler quedará en manos de la Junta de Propietarios???  No son pocos los edificios en que la convivencia se ha vuelto insoportable por este problema.

3. ¿Podrá conservar la salud física y mental la persona - esperemos que solo sea una - que resida en departamentos de menos 25 m2, en donde ni siquiera se ha previsto un espacio mínimo para recibir una visita? Ya sabemos lo que diría un psiquiatra y lo que dicta el simple Sentido Común, que lamentablemente se ha convertido en el menos común de los sentidos.  

4. Y dado que de por sí un espacio tan estrecho es un auténtico atentado terrorista a la cordura de cualquier hijo de vecino, ¿que ocurriría si, por añadidura, el residente se viera obligado a recluirse durante días, semanas o meses por causa de enfermedad u otros percances??? No olvidemos que a nivel mundial ya se está planificando otra rentabilísima pandemia, que bien han lucrado Pfizer, Bayern, Moderna y otros laboratorios de la misma laya a costa de enfermarnos para vendernos sus vacunas y demás.

Ya escucho las voces de ingenieros, arquitectos y empresarios de las constructoras/inmobiliarias aludidas:

-¿Está en sus cabales, señora???  ¡Poco más y nos acusa de ser coautores de la pandemia y de enloquecer adrede a la problación!!!

Calma, señores, calma: Entiendan, por favor, que hay asuntos que exasperan los ánimos de quienes sabemos alguito de Inspección de Riesgos, como esta servidora, que no en vano he sido corredora de seguros Convengo que en ustedes no hay mala voluntad y sí mucho de influencia ideológica, que se apoderó de las mentes sin que nos diéramos cuenta y de la que yo recién en el año 2010 logré sacudirme del todo. Dejemos este último tema para otro momento y dediquémonos a desfacer el entuerto, al menos con los departamentos que están en planos o en construcción. ¿Hay salida? Sí y requetesí. Y ya la han aplicado otras empresas, como es el caso de Aurora Grupo Inmobiliario. 

Les cuento: Por el año 2015 si no recuerdo mal, Aurora lanzó al mercado el Proyecto Gran La Mar en la calle Cipriano Dulanto - Pueblo Libre. Era un edificio de 15 pisos dividido en cuatro bloques, y en los dos interiores habían previsto departamentos de cuarentitantos metros cuadrados y de un solo dormitorio, desde el segundo hasta el noveno piso:

Conste que el edificio iba en todo con el RNE. Pero, por razones que no es del caso tratar aquí y cuando el edificio ya estaba en casco habitable, Aurora tomó una decisión radical: Unir los departamentos de un dormitorio, convirtiéndolos en lo que suelo llamar departamentos - piso de 90 m2,  con tres dormitorios y sala de estar.  Es decir, replantearon los dos bloques internos, conviertiéndolo en uno.  Y así quedó cada una de estas unidades inmobiliarias:

No me negarán que el nuevo diseño quedó sencillamente encantador.  ¿Resultados? Transcribo las palabras textuales que me escribió la entonces Gerente de Ventas -Arq. Liliana Oviedo - refieriéndome la experiencia (2).

-La propuesta fue tan exitosa que se vendieron todos los dptos. meses antes de la entrega del proyecto.

Ya ven, amables lectores, que con buena voluntad, muchas cosas se pueden hacer. Unir dos o tres unidades en una sola no haría mella significativa en el presupuesto, menos si, como se aprecia en la ubicación referencial dentro del edificio, los departamentos de un dormitorio colindan entre sí: 

- Todo está muy bien, señora. Pero eso significaría aumentar el número de dormitorios y la necesidad comercial es que abunden los que solo tienen uno. ¿Tiene alguna propuesta?

Nada que no hayan hecho ustedes primero, estimados. Y abajo les presento un modelo. Curiosamente, es de la misma constructora/inmobiliaria que levanta los cuestionados departamentos de 25.10 m2, solo que en este edificio está siguiendo fielmente las normativas. Ya ven que siempre se puede hacer bien las cosas. Por razones obvias me reservo el nombre de dicha empresa. 

Vean que este departamentito ostenta no solo el área, sino todos los ambientes estipulados en el RNE y el Reglamento de las VIS: estar, comer, cocinar, dormir, aseo y lavado, entre otras. Y considero estas otras, porque junto al comedor-sala, se puede instalar un simpático mueble abatible que agregue un ambiente flotante para estudio, el cual también ha sido previsto en el dormitorio principal, pero que es evidente que no sería suficiente si en el predio habitara una pareja. Me encanta que el comedor sea contrapared,  que en la cocina integrada la encimera y la poza de lavado estén lo suficientemente separadas - lo cual redundará en la prevención de incendios- y que la lavandería de cabina cuente no solo con espacio para lavadora automática, sino también un lavatorio. Bello el departamentito. Espero que el plano de alturas también sea razonable para la zona.

¿Entonces???

En principio se trata de respetar los Reglamentos, tanto en lo concerniente a los ambientes básicos como al área mínima requerida. Ni más ni menos. Lo contrario es correr el riesgo verse obligados a devolver dinero a los compradores, así la compraventa se haya efectuado años atrás . ¡Construyan edificios y  departamentos decentes, señores,  y no tendrán problemas ni con las municipalidades ni con INDECOPI! 

Como siempre, espero sus comentarios en este blog, en Facebook y/o Linkedin.

Notas aclaratorias

(1) Léase el art. 26.2 del D. S. 006-2023-Reglamento de las VIS
(2) Me lo refirió en la cuarentena del 2020, a raíz del webinar en vivo que dicté debido a la pandemia. Gentilmente me brindó todos los detalles.

COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (4)

 

Amables lectores, agradezco muchísimo las visitas que están haciendo a este blog. No pensé, la verdad, que fuera a ser así de rápido empezar a retomar el número de visitas y menos provenientes del extranjero. Visto así, más me siento comprometida a seguir escribiendo. y permítaseme hoy exponer algunas recomendaciones para la compra de departamentos en planos, esta vez concentrándonos en el diseño constructivo del departamento en sí.

Convengo que a alguno le sepa a rancio que esta servidora pretenda decir algo sobre el departamento a elegir. Tranquilos, que consejos hasta de un conejo. Y más todavía si partimos del hecho que hay mucho público joven - es decir, millenial, centennials y no sé qué otros ennials- que están adquiriendo su primer departamento con las tres B, o sea buenos, bonitos y baratos, gracias a las facilidades que ofrece el famoso crédito Mivivienda. Me fascina la idea de que hoy esto sea posible, que en mis tiempos idos solo los que rondaban la base cuatro podían pensar ya formalmente en comprar su "casa propia". ¡Qué tiempos aquellos cuando se compraban predios de más de 200 m2! La casa de mis padres tuvo 400 m2, pero hoy ni en sueños se lanzaría la gente a tentar algo así, salvo que el poder adquisitivo sea enorme. 

Vayamos al punto. 

1. ¿Debo elegir entre lo que me gusta o lo que necesito?

Pues... lo ideal es que guste lo que se necesita y no al revés, que harto se han arrepentido muchos de la inmadurez de sus elecciones. ¿Y qué se necesita en un departamento? En principio, lo que estipula en Reglamento Nacional de Edificaciones. Veamos el concepto que asigna a lo que es una vivienda:

Vivienda: Edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de satisfacer sus necesidades de dormir, comer, cocinar, asear, entre otras. El estacionamientode vehículos, cuando existe, forma parte de la vivienda.(1)    

Y para que no se diga por ahí que la vida moderna exige que se acorten los espacios indispensables y que las famosas "VIS" (2) responden a esta necesidad, pláceme recordar aquí precisamente el Reglamento (3) que norma la edificación de las susodichas en el Art. 27, num. 27.3.  

27.3. Las áreas techadas mínimas señaladas en los numerales precedentes deben cumplir con los requisitos básicos que permitan desarrollar las funciones de estar, cocinar, dormir, aseo y lavado.

¿Y cuáles son las áreas techadas mínimas? Tratándose de departamentos, esto es lo que dice el mismo artículo en su numeral 27.1:

27.1. El área techada mínima para VIS sin capacidad de ampliación es de 40.00 m².

Conste que este artículo no hace sino recoger textualmente lo especificado en la Norma Técnica A-020-Vivienda del Reglamento Nacional de Edificaciones, en su art. 8, numeral 8.1 , letra b). Copio para evitar equívocos;

        Art. 8. Area techada mínima

                  8.1 Las áreas techadas mínimas de las unidades de vivienda son:

                        b) La vivienda para grupos familiares sin capacidad de ampliación (departamentos en edificios multifamiliares y/o en conjuntos 

                       residenciales sujetos al régimen de propiedad  exclusiva y propiedad común) es de 40 m2.

¿Entendido???

Ahora bien, visto que las necesidades básicas e indispensables no deben ser obviadas y el área mínima de los departamentos está claramente definida, pasemos a la distribución. 

2. ¿Y cómo es la distribución ideal?

Bueno, eso depende del gusto de cada cual. Con todo, permítaseme mencionar características que se han vuelto comunes.

En la imagen que encabeza este post, tenemos una de las tipologías del proyecto que pronto se levantará en el límite Surco-Miraflores. Es evidente que está pensado para familias, no para personas solas,  y que no es precisamente una VIS, pero lo saco a relucir porque en este se pueden apreciar las variaciones de diseño que se generaron a raíz de la pandemia. Para comenzar, la lavandería está en un extremo de la entrada, como una cabina oculta por una puerta. Esto se ha vuelto muy común.  ¿Y de dónde salió la idea? Recuerdo que en ese momento yo misma fui ardiente defensora de tal ubicacion, dado que se necesitaba un ambiente inmediato al ingreso para quitarse la escafandra protectora, dejarla en el canasto de riesgo biológico y proceder al infaltable lavado de manos.  Tomando en cuenta que en este departamento la lavandería colinda con el baño de visitas y ambos se orientan hacia un ducto de ventilación, su planteamiento me parece perfecto. Y visto que esta lavandería también recibe ventilación desde una ventana y da espacio para guardar los útiles de aseo, su diseño se me hace discreto y más que aceptable. 

Miremos ahora el resto. La cocina se ubica a un lado. Y si bien es integrada, resulta factible mantenerla discretamente velada  con una puerta corrediza y unas portezuelas plegadizas sobre la mesada. Me encanta que la poza esté lejos de la encimera  - así se evita peligro de incendio - y que esta se encuentre al extremo inferior, porque con buenas artimañas decorativas es posible ocultarla incluso si se decide mantenerla abierta. Una especie de contramesada vertical disimularía discretamente todo el interior, de manera que no se observara la preparación de alimentos desde el área social. Más claro: En este diseño la cocina puede tranquilamente convertirse en semicerrada o continuar como kitchenett. Y esto no es obstáculo para que el desayunador mantenga sus funciones.

Observemos ahora que la sala comedor es eso: Sala-Comedor, es decir un ambiente al lado del otro; no comedor - sala, que es lo que más abunda actualmente por razones de espacio. La iluminación está garantizada por el enorme ventana de pared a pared y por el terracita-balcón situada al extremo, tan típica de la constructora que muy pronto dará inicio a la obra (4). Y algo interesante: este concepto horizontal del área social no es obstáculo para que el dormitorio principal tenga su consabida vista a calle, lo cual se puso de moda desde inicios del boom inmobiliario de la década del 2,000 y es tan reclamado por el público en general. Más de una vez he confesado que aborrezco cordialmente los dormitorios con vista a calle, pero dadas las circunstancias mi opinión debo guardarla en el bolsillo.

Observemos un pequeño gran detalle: El ingreso al área privada va casi desde la entrada del departamento y está totalmente separado del área social. Esto protege la intimidad de la Familia, al tiempo que propicia que cualquier residente pueda entrar y salir sin hacerse notar de las posibles visitas que estén en la sala comedor. En cuanto al tamaño de los habitaciones, poco me falta para agradecer de rodillas a las constructoras de que ¡por fin!!! hayan hecho a un lado la idea de que el sacrosanto dormitorio principal tuviera que ocupar casi un tercio del departamento, lo cual derivaba en un reducido segundo dormitorio y un inhabitable dormitorio enano. Como se puede observar, las tres estancias tienen tamaño proporcional e incluso dos de ellas cuentan con espacio para escritorio, cosa que los compradores reclaman a gritos desde la pandemia. Se ha sacrificado el walk in closet en aras de una mayor holgura y haciendo unos pequeños arreglos con muebles abatibles, en los dormitorios secundarios tranquilamente pueden instalarse camas de plaza y media, y comodísimos armarios de melamine en el principal.

¿Y el cuarto y baño de servicio? ¡Señores, que es un departamento de 92.38 m2! Creo que el arquitecto ha sido muy sabio al dar prioridad a la amplitud que necesita la Familia nuclear y descartar convertir un área del Hogar en una auténtica prisión doméstica, donde un ser humano a duras penas podrá estirar sus piernas. Sobre el tema escribí ampliamente en el pasado y para leerlo solo deben hacer click aquí. Recuerdo que levanté ampollas en un Foro de Ingenieros cuando lo publiqué, si bien más de uno compartió mi visión y no faltó quien me agradeció que les hiciera notar lo que nadie se atreve a decirles cara a cara.

Bien, este diseño es bastante aceptablen y es un hecho que se venderá rápido. Pero vamos al punto:  ¿existe en verdad una distribución ideal para todos las departamentos de un mismo proyecto inmobiliario?

Por supuesto que sí.

Es aquella que ostente armoniosamente las áreas señaladas tanto la Norma Técnica G. 040 del Reglamento Nacional de Edificaciones como en el Reglamento de las famosas VIS, que permitan las actividades de estar, cocinar, comer, lavar, dormir e higienizarse, entre otras, con las medidas expresamente señaladas en estos documentos vinculantes para todo el territorio de la República.

Señores constructores y empresarios de la construcción, ¿he sido lo suficientemente clara?

Ya escucho las voces de algunos:

-Todo está muy bien, señora. ¿Pero cómo hacemos con los departamentos para personas solas, que tanta demanda tienen hoy?

La respuesta se encuentra en los mismos mencionados Reglamentos. Mas la exposición detallada dejémosla para el siguiente post.

Fiel a mi costumbre, los invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) Norma Técnica G.040-Definiciones- Modificada-Reglamento Nacional de Edificaciones

(2) VIS: Viviendas de Interés Social.

(3) D. S. N° 006-20243-Vivienda-Reglamento de las VIS

(4) Constructora Atlas. Hace más de una década que trabajamos con ellos

COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (3)

 

                                                

(Foto tomada del blog de Edifica Inmobiliaria)

Seguimos con el tema de la compra de departamentos en planos. Y esta vez nos concentraremos en la selección del proyecto inmobiliario.

Recuerdo que a finales del 2017 redacté dos artículos dedicados al Comprador Responsable y me parece de perlas sacarlos a relucir. Pueden leerlos completos aquí y aquí. Ahora, que si quieren el resumen de los mismos,  enumero brevemente los pasos que da dicho Comprador antes de lanzarse a la aventura de adquirir un inmueble:

• Evalúa las necesidades reales  tanto suyas como de su Familia, sin dejar que lo cieguen las delicias estéticas y el tan anhelado cambio de status. Solicita la opinión de los miembros, mas nunca comete el gravísimo error de dejar la última palabra a sus hijos menores de edad.
• Determina un presupuesto, consultando previamente con su sectorista bancario. Es consciente de que los gastos notariales y registrales correrán por su cuenta, así como el Impuesto de Alcabala (1) y los gastos de mudanza.
• Se asesora debidamente por los especialistas del caso -entiéndase su Agente Inmobiliario y su Abogado (2)- respetando los fueros de cada uno. 
• Compara los inmuebles antes de decidir, sin excederse en el número de prospectos a elegir.

Ahora bien, ¿cómo elegir debidamente un bien inmueble futuro cuando está en planos? En el post anterior nos concentramos en la selección de la constructora/inmobiliaria. Hoy veremos la selección del edificio en sí. Y creo preciso evaluar lo siguiente:

1. Ubicación del proyecto inmobiliario: Esto es clave. Y no solo por los considerandos de rigor - en calle tranquila, cerca a colegios, centros comerciales y al propio centro laboral -, sino además por los gastos que supondrá vivir en dicha zona, en especial si se ha elegido un distrito emblemático. Los costos de mantenimiento de un edificio de Chacarilla no son los mismos que los de uno de Jesús María, por ejemplo. Y otro tanto aplica para los gastos de alimentos, movilidad, esparcimiento, impuestos... Lastimosamente, hay quienes compran ilusionados un departamento y recién al mudarse vienen a caer en la cuenta que no están en condiciones de mantener el ritmo de vida que se lleva en el lugar, donde los hijos ahora tienen sus nuevos amigos y mayores gastos.  

Tratándose de personas solas - jóvenes y adultos mayores -que compran un departamento de un dormitorio, me atrevo a sugerir, además, evaluar si la ubicación del proyecto no será un motivo de aislamiento que redunde en perjuicio de la salud mental, Indudablemente, independizarse de los padres -¡y de los hijos!!!- suele traer una sensación altamente gratificante, mas creo preciso tomar las debidas precauciones para que, superado el primer entusiasmeo, la soledad no nos juegue una mala pasada. Sabemos de tristísimos casos en que una depresión severa ha llevado a los solitarios al suicidio y en estos tiempos dicho riesgo ha aumentado de manera alarmante. Sin ir más lejos, una persona muy allegada a nosotros no llegó al extremo de atentar contra su vida, pero sí tuvo que mudarse del bello departamento que acababa de adquirir.

2. Densidad poblacional: Aquí viene el gran problema de buena parte de los proyectos actuales. 

Gentes, si bien el tema del rollo que tienen las constructoras/inmobiliarias con las municipalidades lo vamos a tocar en un posterior post, es bueno sacar a colación que una densidad poblacional elevada puede ser un aliciente para unos y un gran dolor de cabeza para otros.. El entendimiento entre vecinos es cosa de cuidado, en especial si se deja en stand by la debida organización de la Junta de Propietarios y estos sencillamente se desentiendan de sus respectivos predios una vez que lograron alquilarlos.  Por ello es preciso no dejarse llevar por la estética presentada en los brochures y videos referenciales, sino ver exactamente qué tipo de departamentos predominarán en el futuro edificio. Si las áreas oscilan entre 25 y 75 m2, tal como suele ocurrir en zonas de densidad alta y muy alta y ahora pretenden que sea lo mismo en las de densidad baja y media -,  es un hecho que la hiperpoblación -dispensen el término- va a ser de película. Esto no suele afectar a gente joven, pero sí a los adultos medianos y mayores que necesitan mayor tranquilidad y menos circulación de gente por pasillos y ascensores. 

 3. Estacionamientos. ¿También pueden ser un problema? Pues pensándolo bien, sí. Y va de la mano con lo explicado en el acápite anterior.

En principio las cocheras se venden aparte, igual que los depósitos. Estos últimos no traen mayor preocupación y los hay de distintas áreas. Mas con las cocheras es un poco más complicado, ya que hay que corroborar que tengan el área suficiente para guardar el propio vehículo sin peligro de roce y/o colisión con el del vecino. En ciertos predios se ven estacionamientos tan pequeños que no permiten ni siquiera que el copiloto pueda abrir la puerta para salir. Otros están pegadas a las columnas y son motivo de frecuentes raspaduras. No faltan las que se ofrecen como lineal doble, pero a la hora de la verdad solo podrían ocuparla un Toyota con un antiguo escarabajo Wokswagen. Asimismo, hay que examinar el patio de maniobras y si la entrada y salida es por la misma puerta. ¿Y cómo será posible evaluar todo esto? Pidiendo los planos acotados. Así de simple.

Pero hay algo más: La entrada y salida de las cocheras definirá el tráfico interno hacia la calle . Para ser exactos, definirá el tráfico de esa misma calle. Si tenemos que en zonas de baja y media densidad poblacional se están levantando proyectos de 16 pisos a más, con 200 departamentos enanos y, por ende, por lo menos 150 cocheras, obviamente la circulación de los vehículos dentro del predio y de esa misma calle no va a ser fluida. No quiero ni pensar cómo se las van a arreglar los residentes si, por añadidura, la entrada y salida de carros y camionetas se hace por la misma puerta: la Av. Abancay en hora punta será un paraíso comparado con la que se va a armar ahí.

4. Áreas comunes: Indudablemente, estas traen un toque de distinción y estilo en cualquier edificio y generan la ilusión de poder contar con espacios aptos para relajarse sin salir del predio  El asunto estriba en si tales áreas encarecerán el futuro costo de mantenimiento, especialmente si van a contar con equipamiento (entiéndase máquinas de gimnasia, laptops, juegos de niños, mesas de billar...) o necesitarán cuidados especiales (sauna, piscina..). Por otro lado, es preciso sopesar también si tales espacios realmente podrán gozarlos todos en el edificio o más van a figurar casi como zonas decorativas, cosa que suele suceder cuando los residentes son muchos y las áreas comunes muy pequeñas. 

Igualmente, conviene considerar el lugar dentro del predio donde serán ubicadas. Se está haciendo costumbre que se implementen en la azotea, en especial la terraza con jardines, el BBQ y la llamada piscina infinita, y esto puede ser molesto para los vecinos del último nivel del edificio. Si se ubican en el primer piso, habría ver la distancia existente entre estas y los futuros departamentos que estarán en ese nivel. ¿Y cómo podemos apreciar en perspectiva estos considerandos? Igual que con las cocheras: Pidiendo los planos acotados de estas áreas.  Esto permitirá incluso elegir la cercania o lejanía de tales espacios, ya que hay personas que disfrutan viendo el juego de los niños en los jardines, por ejemplo, y otras -como esta servidora- que requieren un silencio monacal dado que viven del teletrabajo. Cada caso es diferente. 

5. Airbnb: Esta modalidad de alquiler está muy de moda porque es rentabilísima. Y no pocos inversionistas compran departamentos ex profeso para ofrecerlos en este arriendo temporal. Nada tengo en contra, siempre y cuando la constructora/inmobiliaria establezca desde un principio que el edificio se levantará con este fin (3), de manera que todos los que compren sepan perfectamente a qué atenerse. Pero otra cosa es que se vendan los departamentos con este plus no definido y luego se salga con la novedad de que se dejará a la Junta de Propietarios la decisión sobre si se permitirá o no el mencionado Airbnb, o bien que la Municipalidad se opone a este tipo de arriendo.  Ya puedo escuchar las discusiones y hasta las agresiones verbales al amparo del ¡yo alquilo cómo y a quién me da la gana!!!!

Seamos objetivos. Airbnb supone mucho movimiento en el edificio, así como entradas y salidas constantes de gente extraña e incluso proveniente del exterior, lo cual siempre es un riesgo para la seguridad y de ahí que haya edificios en los que está terminantemente prohibido. Por otro lado, he sabido que las áreas comunes terminan siendo invadidas por los inquilinos temporales que, lógicamente, buscan gozar de todos los ambientes de esparcimiento que a los que tiene derecho. Más claro. Airbnb es análogo a un servicio de hotel. Y un hotel no es precisamente un edificio familiar. Conque haceos una idea.  De ahí que, antes de adquirir el departamento y con mayor razón si es para inversión, resulte indispensable definir el perfil del ocupante a quien se ofrecerá el alquiler y constatar que el edificio servirá para el tipo de arrendamiento que se ha planificado.  Adquirir un departamento solo porque es bonito y barato y sin haber decidido el objeto de tal adquisición, es uno de los peores errores que un Comprador puede cometer.

Como ven, amables lectores, la elección de un proyecto inmobiliario no es cosa ligera. Hay considerandos imposibles de obviar. Verdad es que no existe el edificio perfecto y que siempre ostentará más de una deficiencia, pero el asunto estriba que el Comprador adquiera lo que realmente puede asumir sin complicar su vida y la de los suyos. 

Como es mi costumbre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) Si compra un bien inmueble futuro, estará inafecto a dicho impuesto.

(2) Para una asesoría legal óptima, es necesario que el Abogado sea especialista en el rubro inmobiliario o al menos conozca los usos y costumbres del sector, de otra manera será más un obstáculo que una ayuda.

(3) Así opera V & V Grupo Inmobiliario: está construyendo en la Av. Pardo un edificio ex profeso para Airbnb y siempre lo ha presentado como tal. Me contaron que otro tanto hicieron en Barranco y que su administradora inmobiliaria es la que maneja estos alquileres. Los propietarios están muy contentos con esta empresa, al menos hasta donde sé. 

COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (2)

 

Hoy vamos a continuar desarrollando el tema de la compra de departamentos en planos.

Decíamos en el post anterior que un bien inmueble futuro no es precisamente la estafa que muchos creen. Pero sí requiere un exhaustivo proceso de selección. ¿De qué? Pues de la constructora/inmobiliaria en sí misma y, por supuesto, del proyecto elegido para adquirir un departamento, con sus correspondientes cocheras y depósitos. Concentrémonos hoy en lo primero.

Veamos, ¿cómo podemos saber si la empresa inmobiliaria que nos ofrece sus unidades es idónea? Pues hay que sentarse a investigar y analizar diligentemente estos antecedentes:

1. Trayectoria. Esto es muy importante. Y dejo constancia aquí que no basta el nombrecito marketero y menos las imágenes bonitas elaboradas con la inteligencia artificial. No. Aquí lo que se trata es saber la historia verdadera, es decir, los edificios levantados, las obras civiles (1) ejecutadas, las remodelaciones efectuadas... No quiere decir que necesariamente hayan debido realizar todo tipo de construcción, pero sí es conveniente averiguar la experiencia que tiene en el ramo, en especial si el inmueble que nos interesa será parte de un edificio multifamiliar de alta densidad poblacional. No es lo mismo un futuro predio de cinco pisos y ocho departamentos que uno de veinte pisos, más de ciento treinta unidades y con áreas comunes de esparcimiento. ¿Y en dónde podemos ver todo esto? En principio en su propio sitio web y desde ya les digo que desconfíen de la constructora/inmobiliaria que no lo ostente.  Ustedes dirán que la propia web aguanta todo. Por esta razón es que cabe recurrir a "San Google", pues dicho buscador registra la data de  tutilimundi a nivel mundial. Es así que en más de una ocasión me he podido enterar de tal o cual problema generado por tal o cual constructora/inmobiliaria y hasta de ciertos manejos de sus no tan recomendables directivos.

También podemos ver su desempeño publicitario en redes. Y sobre esto último - en especial si se trata de empresas de mucho vuelo- es ideal verificar si entre los usuarios hay clientes satisfechos... o insatisfechos.  También se suele apreciar en estos medios los comentarios que hacen los vecinos de la zona sobre la buena o mala praxis de higiene y seguridad. Todavía queda en mi memoria cómo la propietaria de la casa de al lado de una obra - esto ocurrió en Barranco- se quejaba una y otra vez en Facebook que la constructora fulana le había rajado las paredes a punta de combazos y no tenía la delicadeza siquiera de responder a sus llamadas y menos de responsabilizarse por los daños ocasionados. Conque a revisar las redes sociales sea ha dicho.

2. Pertenencia a ASEI.  La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú-ASEI agrupa a gran parte de los desarrolladores inmobiliarios que operan a nivel nacional. Convengo que esta entidad ha tomado una postura extraña respecto a los proyectos demencialmente altos y tugurizantes que se pretenden levantar en distritos emblemáticos limeños, pero es muy exigente para aceptar a empresas en su staff, al menos hasta donde sé. Y hay que reconocer que si una de estas tiene el sello ASEI, es más de fiar.

Ahora bien, ASEI ha creado una plataforma virtual llamada Nexo Inmobiliario que es de gran ayuda al momento de hacer las investigaciones de rigor. En este portal se aprecian las obras en curso de todas los desarrolladores inmobiliarios con sello ASEI, y registra los datos de cada uno - si bien haciendo referencia más a la marca del grupo que al propietario del predio donde se levantará el nuevo edificio -, así como los proyectos con sus respectivas ubicaciones, precios, fechas de entrega, estado de la obra, banco sponsor, imágenes referenciales, tipologías, precio, unidades disponibles, videos y ubicación en Google Maps. Por otro lado, Nexo Inmobiliario - también admite que constructoras/inmobiliarias que no forman parte de la Asociación publiquen en su plataforma,  exigiendo que estas, al igual que las afiliadas, publiquen todos los datos referentes a su negocio y la información actualizada sobre las obras que ofrecen al mercado. 

Algo más: ASEI ha creado la Defensoría del Cliente Inmobiliario. Si algún reclamo se suscitara,  el comprador puede acudir a esta institución, cuyos veredictos son vinculantes para las empresas del staff. Conviene entonces no desaprovechar esta ventaja y elegir preferentemente constructoras/inmobiliarias que están bajo la autoridad dirimente de la DCI.

3. Situación tributaria: Esto es fácil averiguarlo ingresando a la web de la SUNAT. Pero eso sí: resulta indispensable conocer el RUC de la empresa propietaria del predio donde se construirá el edificio, no de la empresa madre del grupo inmobilliario. Esto es muy importante, ya que el contrato de compraventa se celebra no con una marca, sino con una persona jurídica que es la dueña de dicho terreno.   Imagina, Edifica, Abril, etc, son grupos inmobiliarios que crean una empresa ad hoc para cada proyecto que levantan. Constructora Atlas, por ejemplo, - con la que trabajamos hace casi una década- tiene como razón social Compañía Constructora Atlas SAC,  pero una de sus filiales -Mantenimiento, Servicios y Proyectos SAC- fue la propietaria del predio donde se levantó el edificio La Coruña. Y conozco perfectamente el caso porque fue esta servidora quien intermedió para venderles el terreno. 

Y una vez que sabemos el RUC, ¿qué hay que revisar? En principio, si está habido como empresa, su domicilio fiscal, quiénes son sus representantes legales - estos aparecen con nombre completo y DNI -, el número de trabajadores y prestadores de servicio y si registra deuda coactiva. Es conveniente, además,  "googlear" el nombre de los representantes legales para ver sus antecedentes y en la misma web de SUNAT verificar sus situación como contribuyentes activos.  Hoy en día los datos confidenciales ya no existen y es indispensable corroborar que los directivos de la empresa son personas de bien y no fulanos metidos en turbios asuntos. 

Sé que alguno se preguntará:  ¿pero acaso esto no se va a saber cuando nos entreguen la documentación pertinente para hacer estudio de títulos? A lo que respondo que es mejor conocer los antecedentes antes de entrar en tratos directos con la constructora/inmobiliaria, no sea que nos llevemos sorpresas desagradables. Y desde la comodidad de nuestro hogar podemos hacer los filtros respectivos de cualquier proyecto que hayamos visto al pasar por la calle. Incluso, valiéndonos de Nexo Inmobiliario, será más práctico hacer la búsqueda sin tanto problema, al tiempo que evaluamos la zona y el proyecto que más se acerque a lo que necesitamos, si es que hemos decidido comprar solo a empresas pertenecientes a ASEI o presentadas por su plataforma.

4. Situación en INDECOPI: Dicha entidad estatal cuenta con un portal muy interesante denominado Mira a quién le compras, en el cual podemos colocar la razón social o el RUC de la empresa que deseamos investigar y saldrá el historial de sanciones con sus respectivas causas, dentro de los cuatro años anteriores a la investigación que realizamos en ese momento. Es un recurso muy útil, que nos permite saber cuántas denuncias se han hecho, cuántas conciliaciones hubo y el número de UIT que fueron impuestas como multa. 

Pero aquí cabe aclarar: me consta que hay casos en que la constructora/inmobiliaria no ha sido verdaderamente una infractora, sino que el comprador se puso exquisito y logró que INDECOPI sentenciara a su favor, perjudicando injustamente el prestigio de toda una compañía Todavía recuerdo a ese desarrollador sancionado  por "no informar por escrito que las obras iban a paralizarse", siendo así que se paralizaron ¡cuando se declaró la cuarentena por la pandemia de marras y que, con aviso o sin aviso, era materialmente imposible continuar con los trabajos, por favor! Recuerdo también otro caso en que hasta se mejoraron los acabados, ya que no había stock disponible para los exactamente pactados con el cliente; pero el susodicho, erre con erre que le habían dado gato por liebre. E INDECOPI, feliz como una perdiz para multar. ¡Ay!!!. 

Tampoco, tampoco, ¿no creen?

5. Banco que financia el proyecto inmobiliario: Lo digo, lo repito y lo sostengo: no es conveniente comprar departamentos de proyectos no financiados por bancos, a menos que la empresa sea de mucho prestigio y reconocidísima solvencia. ¿Es ilegal, acaso, que accionistas y gerentes decidan recurrir a fondos de inversión privados? Claro que no. Pero sí es complicado ya que, además del riesgo de no saber a ciencia cierta la procedencia de dichos fondos,  lo que importa es que una entidad financiera sea la primera interesada en que la obra concluya en la fecha prevista o dentro de los plazos razonablemente posteriores. Tomemos en cuenta que si un banco financia un proyecto, es que el terreno ha sido hipotecado, fuera de que el crédito que libera no es para avanzar, sino según avance de obra. Me contó el gerente de una constructora que ellos tenían que presentar un informe escrito al banco sponsor y que este les adminisatraba la cuenta en donde era forzoso depositar el dinero abonado por los clientes,  asi los cheques se emitieran a nombre del desarrollador. Visto que al banco financista le resulta prioritario que la obra termine y se independice para inscribir en SUNARP las hipotecas concedidas a los compradores, la probabilidad de problemas ulteriores termina siendo muy remota.

Cabe agregar que algunas empresas como V y V y Albamar están recurriendo al fideicomiso  (2). Yo misma intermedié la compraventa de un departamento bajo esta figura y con cliente que reside en el exterior.  Esta modalidad se está generalizando en constructoras/inmobiliarias de alto nivel y me parece lo más seguro para cualquier comprador. Ojalá se torne moneda corriente en nuestro país, de manera que el riesgo de incumplimientos o abierta estafa quede reducido a su mínima expresión..

¿Y tanto hay que indagar para comprar un depa?, preguntarán algunos, a lo que respondo simplemente SÍ y REQUETESÍ.  Convengo que en el Perú no es muy usual eso de hacer de Sherlock Holmes inmobiliario, mas no me negarán que resulta indispensable, con mayor razón por la coyuntura moral que nos está tocando vivir. Tomemos en cuenta que el primer responsable de la elección del proyecto es el propio comprador y es a él a quien toca hacer las investigaciones respectivas para no salir perjudicado. Varios casos de incumplimientos y de abiertas estafas se han dado por el pésimo actuar del mal empresario, es verdad. Pero no me negarán que, en no pocas ocasiones, los afectados han hecho gala de mucha negligencia e irresponsabilidad. Más de una vez me me ha costado creer en tanta  ignorancia culpable por parte de un comprador que hoy lloriquea al son de "¡yo no sabía nada, me han estafado!", pero que se empecinó en elegir proyecto y empresa incluso públicamente cuestionados.

Tal como acostumbro, les invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:

(1) Obras civiles: Son las infraestructuras generadas para beneficio de toda la población: carreteras, pistas puentes, sistema de alcantarillado, etc.

(2) Fideicomiso: En líneas generales y aplicado al rubro inmobiliario, es la cesión temporal de la propiedad del terreno y de los flujos dinerarios a una empresa fiduciaria, la cual administrará el proyecto y garantizará el cumplimiento de los compromisos de la constructora/inmobiliaria con sus compradores. En el Perú las fiduciarias están supervisadas por la SBS.

COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (1)

 

Gentes, lo prometido es deuda. Vuelvo a los lares blogueros y con ganas de interactuar con ustedes un día sí y el otro también. Y con un tema de gran actualidad en nuestro medio: la compra de departamentos en planos. Creo conveniente desglosar esta materia en varios post, así que espero que me sigan en las siguientes publicaciones.

Comencemos por el concepto de rigor:

Un departamento en planos es un bien inmueble futuro, es decir aquel que no tiene existencia física ni legal, sea departamento, oficina, local comercial, cochera u otro que no se haya construido todavía. Dice nuestro Código Civil al respecto: 

Artículo 1534.- Compraventa de un bien futuro.

En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. (1)

En nuestro contexto esta denominación se aplica puntualmente para los proyectos inmobiliarios, o sea, los edificios que a diario vemos levantar aquí y allá. Y dicho bien inmueble futuro dejará de serlo cuando la condición suspensiva - es decir, su existencia - pase a ser una realidad. Por supuesto que desde que se hagan las excavaciones para los sótanos hasta que los departamentos se encuentren debidamente inscritos en Registros Públicos habrá todo un proceso que durará unos dos años. 

¿Entonces desde cuándo comienza a existir un departamento que se compró en  planos?  

Habitualmente cuando, luego de la correspondiente Conformidad de Obra, Declaratoria de Fábrica e Independización, todas las unidades inmobiliarias son inmatriculadas  en Registros Públicos, cada cual en su respectiva partida electrónica, más conocida como Copia Literal. Este documento expedido por la SUNARP (2) es la partida de nacimiento de un inmueble, el cual ya tiene existencia física y legal como bien terminado.  Otro tanto ocurriría si se tratara de una casa, de un edificio de oficinas o de locales comerciales.

Sin embargo, hay casos en que la constructora/inmobiliaria pacta con el comprador que la existencia de ese inmueble se reconocerá una vez aprobada la Conformidad de Obra por la municipalidad del distrito. ¿Razones? El bien inmueble ya tiene existencia física que no puede ser negada y así lo reconoce en primera instancia la autoridad municipal. Haciendo una analogía, es un bebé recién nacido que tiene existencia física real, así dicho nacimiento no esté inscrito en RENIEC (3), sino únicamente en el hospital en donde vino al mundo.  También puede acordarse que la existencia física sea reconocida como tal cuando el comprador lo reciba con la correspondiente Acta de Entrega. El asunto es que tales acuerdos tienen que constar en la minuta de compraventa, especificándose la fecha exacta en que han de cumplirse, con sus respectivos plazos en caso de demora por causa no imputable a la constructora/inmobiliaria, así como las penalidades si dicha postergación ocurriera por culpa de la misma.  

Y cabe preguntarse, ¿el reconocimiento de la existencia física del inmueble previo a la inscripción en Registros Públicos es favorable para las partes celebrantes? 

Pues... depende como se mire. Desde la perspectiva del comprador, cuanto antes conste que el objeto de su contrato de compraventa ya existe, mejor para él, incluso para efectos tributarios futuros. ¿Y desde la perspectiva de la constructora/inmobiliaria? La cuestión varía. 

Verán: con la entrega de la posesión del inmueble y reconocida la existencia de este como tal, el nuevo propietario  es amo y señor y podrá hacer con su propiedad lo que le plazca y acomode, incluyendo modificaciones que no siempre va a encargar a personal especializado. Y si la constructora/inmobiliaria no ha terminado todos los trabajos y/o vendido todas las unidades del predio, esta situación generaría problemas, pues se corre el riesgo de que dichas modificaciones sean mal hechas y comprometan estructuras, amén de que por la inseguridad ciudadana que estamos padeciendo, no es recomendable aceptar que ingrese personal ajeno a la empresa a hacer labores de albañilería u otras similares.  De ahí que, según mi leal saber y entender, es mejor pactar que la existencia física y legal completa - digámoslo así-   se dé cuando se inscriba en Registros Públicos, sin que esto sea obstáculo para que el comprador, en el plazo estipulado, se instale en su nuevo predio, cuya existencia física quedó evidenciada en el Acta de Entrega. Va sobreentendido que, con mayor razón,  la constructora/inmobiliaria habrá de ser rauda y veloz para culminar los trámites con la municipalidad y el banco financista del proyecto para  que,  a la brevedad, inscriba el predio en Registros Públicos.

Ahora bien, esta es la pregunta: ¿Comprar un departamento en planos no es muy riesgoso?

Todo en la vida es un riesgo. Pero analicemos con objetividad.

En nuestro país, el Boom Inmobiliario que surgió a principio de los 2,000 se expandió de los barrios emblemáticos a las periferias y a provincia,  son los bancos los  financistas de tales proyectos inmobilarios y esto ha venido sucediendo desde hace 24 años. Aqui y allá se ven los edificios terminados y habitados, así que eso de que vender en planos es una estafa está muy lejos de ser verdad.  Y partamos de esta premisa: Un banco no se arriesga jamás a financiar una obra que no va a culminar, porque primero evalúa a la constructora/inmobiliaria hasta la raíz, que así lo ordena la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. ¿Que ha habido incumplimientos y estafas? Indudablemente, pero esto suele suceder con constructoras/inmobiliarias informales que no recurren al financiamiento bancario de su proyecto, o bien que se amparan en fondos de inversión incluso de dudosa procedencia. ¿Ha habido demoras, incumplimientos y estafas con proyectos financiados por bancos? Sí, pero en muy pocos casos, haciendo la salvedad que un incumplimiento no es forzosamente una estafa. Asimismo, cabe destacar que no basta que el banco haga sus filtros, sino que es el mismo comprador quien tiene que hacer sus propias indagaciones antes de embarcarse en la compra de un bien inmueble futuro, exigiendo la documentación y garantías pertinentes y consultando con un abogado que conozca el mercado inmobiliario con sus usos y costumbres.  

Como profesionales responsables, mis hermanos y yo no nos arriesgamos con constructoras/inmobilarias que no trabajan con bancos, al tiempo que antes de intermediar sus unidades las investigamos al milímetro. Es así que estamos en condiciones de ofrecer las mejores opciones, según nuestro leal saber y entender. Y en el próximo artículo expondré el exhaustivo proceso de selección que seguimos nosotros y que tranquilamente puede adoptar cualquier posible comprador para evitarse sorpresas desagradables.

Como en tiempos pasados, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:

(1) Ver detalle aquí

(2) SUNARP: Superintendencia Nacional de Registros Públicos.

(3) RENIEC: Registro Nacional de Identificación y Estado Civil.