viernes, 25 de noviembre de 2016

ÁREAS COMUNES DE UN EDIFICIO (1)



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¡Uuuy! ¡Parece que esta vez mis escritos sí tuvieron el efecto de una guantazo! Mi post anterior disgustó a más de uno, pues me lo vetaron en un grupo de Facebook en el que participo, amén de un "me enfurece" que pusieron como calificación.  ¡Pos ni modo, para hablar a la mexicana! Igual las cosas hay que decirlas.  Con todo, amables lectores, que quede claro que mi intención no es lastimar y menos desmerecer el trabajo de los profesionales de la construcción, a quienes profeso gran respeto y admiración.

Hoy me toca hablar de las Áreas Comunes de los edificios multifamiliares. Comenzaré por aquella que -por seguridad y decoro- es indispensable en todo edificio, sea cual fuere el número de departamentos que este tenga y así se ubique en zona clasificada como RDB: El Recibidor, más conocido como Lobby de Entrada. Y qué mejor que una foto para dar la idea. ¡Miren esta belleza! (1)




Lo tiene todo: Amplitud, iluminación, comodidad y estilo.  La Sala de Espera es acogedora para los visitantes. Cuenta con un mobiliario sobrio y jardineras que lucen unas "orejas de elefante", muy similares a las que mi madre cultivaba en nuestra casa del Parque Bella Luz.  Y como en el macetero también se aprecia un papiro- planta que tanto encantaba a mi padre- entenderán por qué he elegido este Lobby como modelo. El counter de mármol me parece exquisito y presumo que la puerta interior que se ve detrás de este y a la izquierda es la del área interna de los vigilantes. Se aprecia, además, el intercomunicador y la casilla de correo. Las luminarias dicroicas las cambiaría por leds para ahorrar energía, pero su distribución es adecuada. Las luces de emergencia y el sistema contra incendios (2) van acordes a las medidas de seguridad exigidas. Lo único que no veo son cámaras de video y en estos convulsionados tiempos son ahora artículos de primera necesidad. Verdad que el piso de porcelanato también me da mala espina, ya que parece ser brillante y, por ende, proclive a generar resbalones y caídas. Con todo, si mis ojos me engañan y es antideslizante, nada he dicho.

Claro que en los proyectos de menor presupuesto el Recibidor será más pequeño. Pero esto no quita que las instalaciones han de ser las mismas.  Es inconcebible que haya edificios que no cuenten siquiera con un sillón antiguo para los visitantes que deban esperar.  ¿Y a nosotros qué? se preguntará más de un Constructor.  Bien sé que de todo lo arriba mencionado, el mobiliario no va dentro de la obligaciones que ustedes deban cumplir, señores. Sin embargo, no sería mala idea que lo diseñaran y lo ofrecieran. Vean este simpático ejemplos en el edificio San Diego, en el norte peruano, que ostentando un Lobby muy elegante, no han tenido reparos en asumir un mobiliario muy sencillo:




Indudablemente que además de no ser caros, los modulares y/o muebles de acero dejan muy en alto el honor del pabellón.  Con unos Recibidores así, los residentes sentirán el imperativo moral de pagar sus cuotas mensuales. Y menos mal , señores Constructores, que ustedes siempre los presentan en el brochure de ventas y tácitamente recuerdan al futuro Comprador que el edificio tendrá un personal que avisará a los residentes de cualquier visita, y que estará al tanto de quién entra y sale del edificio.  Este marketing no verbal tiene el efecto de concientizar el status de la edificación y es una excelente manera de motivar el futuro pago de cuotas de mantenimiento.

Muchos de los condominios ubicados en zonas RDB y RDM cuentan solo con Lobby de Entrada, ascensor, pasillos, escalera y estacionamientos como Áreas Comunes. Cabe preguntarse, ¿qué otras son necesarias, especialmente en los predios ubicados en zonas RDA?  Paso a enumerar los que considero indispensables:

1. Patio con bancas y /o jardines:  Aun cuando el Proyecto tenga un presupuesto reducido, una plazoleta interna con bancas de madera o cemento pulido, jardineras, glorieta, faroles  y, en el mejor de los casos, una pileta de cerámica, sería la carta de presentación de los departamentos interiores y haría la delicia de todos los residentes.  Miren lo que ofrece el Edificio El Cortijo, en Surco, en el que mi colega Tatiana Grushko está vendiendo un departamento :





¡La rotonda en verdad ha sido una excelente idea!  En Miraflores no se quedan atrás:




¡Con interiores así nadie va extrañar la vista a calle! Es un hecho que los jardines con áreas de paseo elevan la calidad de la edificación e invitan al solaz y descanso.  Nótese que los Arquitectos de ambas obras han elegido unos acabados tales que permiten limpiar el área de un manguerazo y sin mayores gastos.  El césped puede ser natural o sintético, como en los dos ejemplos que acabo de mostrar. Las jardineras y los faroles dan en verdad un aire familiarmente acogedor, similar al de las plazoletas de antaño. Y los poyos de cemento pulido permiten que la gente pueda sentarse sin problemas. Esta área invita a estupendos paseos matutinos, en especial si quien los requiere es un adulto mayor o alguien que convalece de una enfermedad (3), con el plus de que se estaría transitando en lugar conveniente y seguro dentro del mismo condominio.  

¿Y el área destinada a los niños?  Pienso ha de estar más alejada del patio o jardín central propiamente dicho. Esto es para que las criaturas se diviertan a su gusto y no tengamos adultos y ancianos incómodos con tanta bulla.  Los toboganes y otros juegos son infaltables. El Proyecto Mirador de La Reserva lo concibe así y con glorieta incluida:




  2. Sala de reuniones, con amplios ventanales o mamparas de vidrio con sistema antirruido. Ha de ser lo suficientemente espaciosa para que pueda albergar siquiera a los jefes de Familia que ocupan el predio.  El modelo de abajo es el más común. Se ubica en un primer piso y da a los jardines del edificio:




Si el diseño lo permite y en aras de resguardar la tranquilidad y proteger de los ruidos molestos, es preferible que el Salón de Reuniones esté ubicado fuera del área de residencia propiamente dicha. El edificio Neo-10 ha plasmado esta modalidad y felicito a mi colega Rocío Vilela por intermediar en la venta de sus unidades inmobiliarias:




Por cierto que para que dar mayor amplitud y conveniente ventilación cada vez que se convoque a Junta de Propietarios, no sería mala idea que todas las paredes tuvieran poyos de cemento o madera donde poder sentarse:




Sería interesante que la misma constructora colocara sobre tales asientos cojines planos recubiertos de material fácilmente lavable, lo cual dará una impresión más vistosa, amén de redundar en la comodidad y garantizar la higiene y conservación de tales aditamentos.  Nada de excentricidades, señores: Colchonetas de zebra son más que suficientes:




Dirán que soy maniática de los poyos.  Y yo les pregunto: ¿Recién caen en la cuenta?

¿Mesada de granito con lavadero?  Esto en caso de prever que la Sala de Reuniones será utilizada también para fiestas, lo cual sinceramente no lo recomiendo, a menos que este ambiente esté ubicado lejos del área habitable. Y aun así creo indispensable que las mamparas tengan sistema antirruido, pues de otra manera garantizo no pocos roces y pleitos entre los vecinos, amén de que todos querrán "guardar turno" para tal o cual evento. Por otro lado, se requeriría otro baño doble para damas y varones. Es complicado eso de la Sala para Usos Múltiples, en especial cuando el edificio no es tan grande.  Dígase Sala de Reuniones a secas en los brochures de venta y ahorrarán múltiples dolores de cabeza a la futura Junta de Propietarios.


3. Sala de Estudio:  Y con mamparas de vidrio que permitan ver lo que ocurre dentro.  Sinceramente y dados los tiempos actuales, creo que es tanto o más necesaria que la Sala de Reuniones. ¿Por qué? Señores, tomemos en cuenta que Propietarios e Inquilinos tienen hijos que cursan estudios secundarios y superiores. ¿Qué mejor tranquilidad para los Padres de Familia que el saber que "los chicos" efectivamente trabajan en grupo, con toda la seguridad del caso y en donde cualquier adulto puede echarles una mirada?  Nuevamente presento una foto que les dará una idea de lo que trato de explicar:





Es fácil acondicionar dentro de esta área varios ambientes con puertas o mamparas de vidrio templado, para que los grupos no se estorben entre sí con los ruidos. El mobiliario pertinente compuesto por sillas y mesas abunda y no requiere de grandes inversiones. Ustedes dirán que los muchachos pueden turnarse. Y yo les respondo que es mejor separar dos o tres ambientes, de tal manera que al menos tres grupos por día puedan hacer las tareas, para tranquilidad de todos los adultos que residen en el edificio.  Un par de mamparas como la de abajo, señores Constructores, no los va a dejar en la miseria:




¿La Sala de Reuniones podría servir como Sala de Estudio? Opino que sí. Sería mejor dar a este ambiente un uso cotidiano más académico y con menor aliciente para el relajo, ¿no les parece?


4. Centro de Lavado: Esto en grandes complejos habitacionales donde abundan departamentos de un dormitorio y sin lavandería.  ¡Pero, por favor, que no se trata de que se dejen las lavadoras y secadoras para uso personal de los residentes!!! Si tal modalidad se aplica tendremos dos resultados inmediatos: Primero, que cada cual querrá lavar hasta el cobertor hediondo de su mascota; segundo, que las máquinas estarán malogradas en menos de una semana. Si va a haber un Centro de Lavado, es para que una persona debidamente capacitada sea la única que reciba las prendas, maneje las máquinas y devuelva toda la ropa doblada y en la bolsa que se le entregó para estos efectos:




¿Dónde ubicar esta área común?  No recomiendo que sea en la azotea, ya que esta es preferible destinarla para otros usos.  Podría ser en uno de los sótanos. Así se hizo en un edificio de Lince.  Si no recuerdo mal, el servicio de lavandería atendía de lunes a sábado de 9 am a 5 pm  y pude apreciar que funcionaba estupendamente.

Las Áreas Comunes aquí presentadas son las que considero indispensables.  Como ya se dijo, el Recibidor no puede faltar en ningún caso y las restantes mencionadas se implementan de acuerdo al número de departamentos previstos en los proyectos inmobiliarios.  Bien planificadas no incrementan el costo de las cuotas de mantenimiento y hasta pueden generar ingresos extras para el mismo edificio, como es el caso del Centro de Lavado. Hay otras áreas tipo Club House, que dan caché, prestigio y la sensación de contar con los servicios de un hotel.  ¿Son funcionales y no costosas? ¿Resulta conveniente ofrecerlas como plus de ventas en los segmentos C y D ?

Permítanme responder a estas preguntas en el próximo post.
  


Notas aclaratorias 
(1) Si no recuerdo mal es de un edificio ubicado en Surco.
(2) Acabo de ver en internet una empresa que hace instalaciones contra incendios y capacita a los residentes para este tipo de emergencias: http://www.grupo3com.pe/proyectos.html
(3) El condominio donde resido también me ofreció este espacio cuando estuve convalesciente.



viernes, 18 de noviembre de 2016

LA BARANDA ES PARTE INTEGRANTE DE UNA ESCALERA



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Amables lectores, lo que voy a escribir hoy va a desatar las iras de más de uno.  Pero nuevamente hemos sabido de un accidente fatal por incumplimiento de normativas y reglamentos (1).  Por tanto, voy a continuar con el tema de las instalaciones inseguras que se está haciendo costumbre colocar en los edificios multifamiliares. Esta vez me concentraré en las escaleras.

La imagen referencial de arriba nos sirve para rememorar los conceptos extrapolados de antaño.  La subida a la cumbre de la contemplación divina era representada con una escalera muy segura y firme en su diseño. Observémosla detenidamente. Sus peldaños están formados de paso y contrapaso. Asimismo,  cada lado ostenta una baranda con una preciosa balaustrada, cuyos pilares de inicio dejan entrever el grosor y el tallado a la antigua. Visto en conjunto, la alegoría refleja que el sólido cimiento de las Fe eleva nuestra humanidad hacia Dios, al tiempo que practicar las Virtudes serán el mejor asidero cuando el sismo de la Tentación sacuda nuestras almas.  Y estas Virtudes nos impedirán caer irremediablemente cuesta abajo, incluso si el terremoto de los Vicios viene con grado 8 ó 9 de la Escala Richter.

Empero, las ideologías modernas se han infiltrado tanto, que incluso se han modificado las alegorías ancestrales. ¡Hasta la escalera al Cielo ha cambiado de diseño y hoy se representa al estilo minimalista, como si la baranda de las Virtudes ya no fuera necesaria!  Vean si no:




Bueno, al menos los peldaños siguen siendo sólidos y de un grosor tal que contempla pasos y contrapasos seguros.  Pero el Ser Humano es lo que es: Se le da la mano y este se va hasta el hombro. Díganme si la volante escalera al Cielo de abajo no es para ponerse a temblar:



Señores Constructores... ¿me dejo entender?

Es sintomático que estas representaciones alegóricas hagan eco de lo que existe hoy en nuestros edificios multifamiliares.  ¿O más bien lo que vemos en estos no es más que un reflejo de la precariedad de las ideologías modernas, que ni sirven de sustento ni dan seguridad, y nos exponen a caer al vacío existencial? No sé ustedes, pero yo no subo por esas tablas rasas ni porque me lo rueguen de rodillas o me paguen un millón de dólares.

Pasando de la alegoría al plano real, una auténtica ESCALERA -de cualquier edificación- tiene que ser SÓLIDA y SEGURA. Y aquí no caben medias tintas, señores. Puede que no nos asomemos nunca al balcón -yo misma no lo hago- ni se nos ocurra acercarnos a la ventana; mas definitivamente en duplex, triplex y azoteas, las escaleras las subiremos a diario. Y a diario estaremos expuestos a accidentes fatales si en aras del esteticismo olvidamos la SEGURIDAD.

Supongo que varios de mi lectores ya están frunciendo el ceño. Lo lamento y me temo que lo van a fruncir más todavía. Dice el Reglamento Nacional de Edificaciones, en la Norma A.010-Capítulo VI, Art. 29 (2)

Artículo 29: Las escaleras están conformadas por tramos, descansos y barandas. Los tramos están conformados por gradas. Las gradas están conformadas por pasos y contrapasos.

Y este mismo artículo 29, en su inciso g) ordena expresamente:

g) Las escaleras de más de 1.20 m. hasta 2.40 m. tendrán pasamanos a ambos lados. Las que tengan más de 3 m. deberán contar además con un pasamanos central.


Pregunta del millón:

¿Dónde dice que está permitido construir escaleras 
sin barandas, sin contrapasos ¡y encima con gradas flotantes!???


Pues bien, no hace ni una semana un colega me remitió un departamento que ostentaba una escalera exactamente igual a esta y con el mismo concepto de decoración:




Indudablemente el decorado es sencillamente  p-r-e-c-i-o-s-o  y enamora por sus tonalidades cálidas. La distribución en mezzanine- tan característico de los departamentos lofts-, así como los dicroicos y las luminarias centrales de la Sala reflejan un gusto exquisito y dan sensación de amplitud en un espacio que en verdad es reducido.  Lástima que con este diseño incompleto la Seguridad de la persona que ocupe el departamento esté ya no en riesgo, sino en serio peligro. No me entra en la cabeza que se haya descartado por completo la baranda protectora en el segundo nivel. ¡Sin ser necesario un temblor, al menor descuido el ocupante sufrirá una caída mortal!   E igual me pregunto y hasta ahora no me respondo cómo -mientras un sismo hace de las suyas- alguien que está semidormido logrará calcular dónde empieza exactamente la escalera, bajar por las gradas flotantes y todo esto al estilo de los trapecistas, es decir sin asirse a nada.  ¡Por favor!!!   ¿Escalera y mezzanine sin barandas???

Vean ahora lo que se ha hecho en otra vivienda  también aquí en Lima.  Parece que la moda está cundiendo:




Siquiera los peldaños están asentados sobre una base de cemento. Pero insisto: ¿Dónde está la baranda???

Y por si fuera poco, ¿acaso el vidrio templado puede considerarse baranda o pasamanos?  El simple contacto raspa y hasta corta la piel. ¿Qué va a suceder en el instante que la gente pretenda bajar desesperadamente cuando la tierra tiemble o se desate un incendio?




Lo que es peor, ¿cómo la Municipalidad puede dar conformidad de obra con escaleras incompletas y/o tan peligrosas? ¿Es posible que nos expongamos a accidentes fatales para imitar modas foráneas? Y conste que en la misma Europa, a pesar de la aceptación que tienen por parte del ciudadano de a pie, las escaleras "minimalistas" están muy cuestionadas. Invito a leer el artículo que sobre el tema se escribió en la web www.pisos.com (3)  Así todo hay quienes las prefieren. ¿Razones? ¡Sobre gustos no hay nada escrito?  Refería mi maestra de Arquitectura y Diseño de Interiores - Arquitecta Ruth Suica, del Instituto de Bienes Raíces-IBR- que en Suiza los niños suben y bajan por aquellas sin hacerse ningún daño.  ¡Se nota que en la tierra de Guillermo Tell no hay sismos! Dudo que en Italia -donde los terremotos son moneda corriente- el habitante común opte por tales modelos.  Si a esto le agregamos que en nuestro país la Violencia Familiar es el pan de cada día, no me negarán que escaleras sin barandas o con pasamanos de vidrio son un peligro público.

Tal como se dijo en el post anterior la Seguridad va de la mano con la Estética. Mas si en algún momento ambas quedan encontradas, entonces, señores, es deber del Constructor elegir la Seguridad. Con todo, hay mil formas de combinarlas, por lo que me permito plantear soluciones muy viables para zanjar la cuestión, soluciones que ustedes ya han encontrado mucho antes que yo. Mas me tomo la libertad de hacerles recordar un asunto que no es negociable:


LA BARANDA ES PARTE DE UNA ESCALERA

¿Sí?

No lo digo yo. Lo dice el Reglamento. Y también el Sentido Común.

Veamos una escalera muy aparente y acorde a los parámetros estéticos de hoy:




Nada del otro jueves, señores.  Tiene pasos, contrapasos, descanso y medidas reglamentarias. La baranda es de acero inoxidable con un encantador pasamanos de madera. ¡Me encanta, ya que cuenta con travesaños dispuestos en forma tal que no representa peligro alguno de que un niño pueda deslizarse entre ellos! Claro que el color plomizo de las gradas puede cambiarse.  Y el diseño se presta para hacer maravillas con el espacio que queda debajo del primer y segundo tramo.

He aquí otro modelo que sirve más para otro tipo de edificaciones.  Mas no me negarán que es perfectamente adaptable para el interior de un Pent House.  Se inspira en el estilo caracol, sin ser propiamente de este tipo:



Nótese que sin tener contrapasos, los peldaños son tan gruesos que fungen como tales, amén de que su amplitud hace que también operen como descansos. Y cabe se fabriquen con madera maciza. Habría que agregar un travesaño más a la baranda, para que la seguridad sea completa.

¿Insisten en el vidrio templado en el pasamanos? Hagamos la concesión, pero que sea la parte, no el todo, y sin posibilidad alguna de contacto directo con la piel de las manos:




Conste que lo acepto bajo protesta y únicamente si los ocupantes del predio son todos adultos. Para mayor seguridad me parece recomendable colocar más pilares, al tiempo de cambiar el aluminio por acero o madera.

Una palabra sobre la escalera de caracol. En ese mismo artículo 29 arriba mencionado, el Reglamento estipula que las escaleras:

i) No podrán ser del tipo caracol.

Las razones abundan.  Las escaleras de este tipo son muy estrechas y por lo mismo incómodas e inseguras. ¡Si lo sabré yo, que las veces que he subido por ellas para enseñar un inmueble, acabo con las piernas raspadas y amoratadas por los tropezones!  Para variar, los peldaños suelen ser tan pequeños y leves que compiten en grosor con la hojalata. Vean si no los modelos tradicionales (4):







Existen departamentos antiguos que tienen un segundo nivel al estilo de los bomberos y no hay manera de llegar a este si no es por escaleras de caracol, así que ¡qué le vamos a hacer! Mas en los nuevos se está haciendo costumbre que por medio de estas se acceda a la terraza de la azotea o al dormitorio del loft. ¡Señores, no le busquemos cinco pies al gato, peor todavía cuando se trata de duplex de gran tamaño! ¿Queremos modernidad? Hay maneras y nos podemos inspirar en el modelo que presenté arriba para los Pent House. Aprecien cómo se las han arreglado en el proyecto Canopus de Surco:











Los pasos y contrapasos de esta escalera son de madera maciza y miden 0.70 m. de ancho. Se cuenta con una sólida baranda de acero -con pilares y travesaños horizontales-  que a partir del segundo tramo es doble y cubre por completo el espacio límite con el segundo nivel. Distancias hay entre la firmeza estructural de este diseño comparada con la fragilidad de los modelos anteriores.  Ya ven, señores, que las soluciones -o al menos los paliativos- los han encontrado ustedes, no yo. Y hay múltiples formas de ofrecer escaleras seguras, sin dejar de lado los estilos de vanguardia.

Como corolario, solo me resta pedirles que -en la medida de lo posible- no se compliquen la vida con las nuevas edificaciones ni nos la compliquen a los Corredores, que nos vemos obligados a amalgamar argumentos de venta y dejar en manos del futuro Comprador la solución a la inseguridad.  Esto ya no puede seguir ocurriendo.  Nos cuesta sangre llevar interesados a los proyectos. ¿Se imaginan que por una escalera incompleta y peligrosa se eche a perder una operación de miles de dólares? ¿Me ha ocurrido? Lamentablemente sí.  Y llegamos a sentir que actuamos ya contra nuestra conciencia al ofrecer inmuebles con instalaciones que rozan la precariedad (5), amén de que muy incómodo para nosotros hacer notar tales deficiencias al encargado de la obra.  No dudo que existen quienes gustan de exquisiteces, pero no ocurre con la mayoría. Y sea como sea, hay situaciones en las que no se debe ceder a los caprichos infantiles de los clientes, por mucho fuste y dinero que presuman tener.

No esperemos escuchar noticias de una desgracia para reaccionar, señores.  No olviden que al convertirse ustedes en Constructores...


EN SUS MANOS HA PUESTO DIOS LA SEGURIDAD DE LAS PERSONAS. 



Notas aclaratorias:
(1) Lo que acaba de ocurrir en Larcomar nunca debió suceder.
(2) http://www.urbanistasperu.org/rne/pdf/RNE_parte%2005.pdf
(3) http://www.pisos.com/hogar/especiales/una-mala-idea/9-escaleras-inseguras/
(4) Estos modelos son prefabricados y reciben el nombre de Arké Civik.
(5) En mi caso es más complicado, pues como Corredora de Seguros percibo riesgos y peligros a veces a simple vista.



viernes, 11 de noviembre de 2016

VENTANAS Y BALCONES (SEGUNDA PARTE)



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¡Uff! Heme aquí nuevamente para tratar el tema de Ventanas y Balcones.

Me late que más de uno se ha indignado con mi anterior post. No dudo que el trago ha podido ser amargo y que incluso se hayan preguntado:

-Señora, ¿y qué hace Ud. vendiendo departamentos con balcones y antepechos transparentes, si tan inseguros le parecen? 

Aclaremos: No afirmo que tales diseños sean inseguros en sí mismos, sino que es preciso aplicarlos con mesura, tomando las debidas precauciones para que vayan acordes con lo previsto por el Reglamento y...por el Sentido Común, que en ciertas circunstancias es el menos común de los sentidos. La Seguridad no va reñida con la Estética, amables lectores, antes bien se dan de la mano. Creo preciso aplicar un principio fundamental: El estilo minimalista - u otro cualquiera -no debe hacernos prescindir de lo mínimo indispensable para nuestro contexto. Lo que en otros lares está muy bien, aquí puede estar muy mal. Y existe aquello que está muy mal en cualquier parte del planeta. Una obra arquitectónica realmente BELLA es también SEGURA en iguales proporciones.

La foto que precede este artículo muestra al mismo tiempo Ventanas y Balcones.  Nótese que, a pesar de que estos últimos son también transparentes,  se ven sólidos por el entorno de fierro blanco que los caracteriza. Y se llega a ellos no por mampara, sino por puerta.  ¡Esto era común en los años 60!  Las ventanas son chicas, con alféizar exterior y vierteaguas (no sé si con este nombre se le conoce aquí), artísticamente dispuestos hacia abajo para que la lluvia no manche las paredes. Presumo que los residuos de esta son llevados mediante canaletas hacia la tubería que sutilmente se esconde en cada extremo.  Y no me negarán que a pesar de la angostura que se avista en estos departamentos, no impide que tengan un atractivo especial, entre lo antiguo y lo moderno, ya que si se fijan bien, las puertas que dan a la terraza son de vidrio, con excepción del ubicado en el lado superior izquierdo. 

Algo es un hecho: Con temblores o sin ellos, igual necesitamos el vidrio, pues de otra manera no habría forma de dejar pasar la luz.  Esto es indudable.  Ahora, que el asunto está en encontrar el justo medio, de tal forma que podamos tener una estética moderna, mayor iluminación y sensación de holgura, y todo esto con miras a minimizar riesgos ante los sismos.  ¿Es esto posible? Claro que sí Con ingenio y mesura nuestros avispados Arquitectos han logrado dar con soluciones muy viables. Fiel a mi costumbre, presentaré aquí lo que ustedes, señores Constructores, ya están haciendo en distintos puntos de la ciudad. Ni más ni menos. Solo es cuestión de que dichas soluciones se generalicen.

Comencemos por las ventanas.  ¿Qué se puede hacer para resguardar la seguridad de niños y no tan niños?

1. Respetar lo normado por el Reglamento para alféizares y antepechos.  Ya sé que existen quienes piensan que las leyes se han hecho para quebrantarlas. Pero hay infantilismos que pueden pasar muy cara la factura. 

Seamos claros: Ventana es ventana, no mampara.  Y como tal reclama antepecho. La altura de este no puede ser inferior a la señalada por las normas internacionales. Y si se va a optar por antepecho combinado, a partir del segundo piso debe eliminarse alféizar interno de baja altura, en el cual se pueda trepar un niño (1)... y un desnortado adulto con unas cuantas copas de más o con una depresión de aúpa. Suponiendo que lo exigiera la Jefa que va a comprar el departamento, habría que explicarle que por la seguridad de sus hijos, esto es materialmente imposible y que por ello se optará por la base estrecha.  Si a pesar de todo se pone irracional, enséñenle la foto de abajo y recobrará la cordura como por ensalmo:




Este niño es un rusito de dos añitos de edad y a punto de caer desde el octavo piso. En un descuido de su madre, trepó por el alféizar y sacó su cuerpecito por la ventana,.  Por esos milagros que Dios suele conceder, la criatura no cayó y solito regresó- ¡no sé cómo!!!- hacia atrás, ante el llamado aterrado de la pobre mujer, que luego lloró desesperada por más de media hora. La noticia dio la vuelta al mundo.

Veamos ahora este departamento cercano al Centro Financiero de San Isidro.  Todo cabe dentro de lo posible, pero es más difícil que con este diseño un niñito pueda protagonizar hechos como el que acabamos de referir...y como el que yo misma presencié en la Torre A de mi condominio:




 Indudablemente se ve bonito y muy seguro.  ¡Y no deja de ser antepecho combinado!

2. Reforzar la seguridad de los antepechos transparentes. Para lograrlo, lo primero sería colocarlos sobre bases de cemento, no directamente en el piso.  Esto me parece fundamental, pues incluso permitiría anclar temporalmente planchas de triplay en caso de que un sismo hiciera estallar las ventanas.  He aquí el modelo que suele instalar el Grupo Aurora:




En segundo término, se puede agregar al antepecho de vidrio una discreta reja protectora.  La que vi en un departamento de San Borja me pareció fabulosa:




 Por supuesto que previamente tendría que ser tratada con pintura anticorrosiva -cuyo nombre técnico también desconozco-, pues de otra manera la seguridad se vería empañada por los estragos del moho. Dicho sea de paso, esto debería bastar para que el vacío no pudiera ser avistado con tanta facilidad. Sin embargo, y dadas las circunstancias actuales, una tercera medida sería arenar el vidrio del antepecho, lo cual daría un toque especial a las fachadas. Lo he visto de pasada en edificios de Miraflores y Surco. ¡Lástima que las fotos que tomé no hayan salido bien! En internet no encontré la imagen exacta para plasmar el concepto, pero la que sigue puede dar una idea de lo que pretendo manifestar:




No estoy proponiendo que la lámina de toda la ventana sea arenada y con diseño floreado. Pero no me negarán que, con buen gusto, puede lograrse en el antepecho un efecto estético de primera. De esta manera no se perdería la iluminación, pero sí quedaría a buen recaudo la vista de lo que podría tentar a cometer locuras.  ¿Y en qué predios creo habría que tomarse tal precaución, que a algunos puede parecer exagerada e incluso extravagante? En aquellos que cuenten con una buena cantidad de los llamados departamentos de solteros, que en no pocos casos son el dolor de cabeza de los condominios multifamiliares. Es en tales inmuebles donde habrá mayor propensión a que ocurran descalabros, con "caídas accidentales" incluidas.  Las razones las expliqué al detalle en mi post El Comedor de Diario (2): Quien siente que vive "en cualquier lugar, cualquier hotel" (2) y no en un HOGAR, hará de su vivienda el centro de todos los vicios habidos y por haber. (3)

3. Reforzar la seguridad de los balcones.  Creo que habría que partir de un principio: El balcón es balcón, no un trío o cuarteto de alambres ornamentales.  Por tanto, aceptémoslo, señores: Un parapeto tipo barandilla, de travesaños con orientación horizontal, de mínimo grosor y sin base de cemento, es una temeridad.  A todos nos encanta como luce, muchos Compradores lo buscan ex-profeso  y yo misma he quedado deslumbrada ante su vista.  Pero no me negarán que su difusión ha traído como consecuencia que aquí y allá se vean edificios con mallas protectoras.  Y esto no debería estar ocurriendo, ¿no les parece?


Soy partidaria de que el balcón tenga el parapeto en contacto directo con el piso adyacente o, en su defecto, con una separación entre ambos máxima de cuatro centímetros, similar al que se muestra en la foto que encabeza este post.  ¡Y gracias por la concesión!  Esto en previsión de que un niño intente deslizar sus piernecitas por el espacio entre suelo y parapeto. Y, por supuesto, es preciso que la barandilla pase nuevamente a convertirse en BARANDA, lo suficientemente firme para resistir el peso de un adulto sin que ceda o se bambolee.  Habría que reemplazar el aluminio o, en su defecto, reforzarlo. No sé si esto último es posible, porque es un dato técnico que escapa a mis conocimientos, pero sí sé que el aluminio simple puede ceder ante el peso de alguien que pega un resbalón.  Diseños para resolver el problema hay a millares. Presento dos que me parecen viables:








Obviamente el color de la baranda puede ser otro, pero va la idea. Y noten que es factible arenar  o polarizar también los vidrios que ostentan los antepechos de estos balcones.

Por cierto, leí que en Europa se está haciendo común el aluminio soldado. Ignoro si dará mayor resistencia y si tal tecnología existe en nuestro país. En lo particular prefiero el metal sólido firme - creo que es hierro- y sobre base alta de cemento, como el balcón de mi edificio. Además, es preferible que los travesaños horizontales no queden al alcance de los niños muy pequeños, ya que estos pueden trepar y ponerse en gravísimo peligro, como el niñito ruso de la foto. Y, por supuesto, que se cumpla lo normado en el Reglamento respecto a la distancia entre uno y otro. Mas creo que lo ideal sería optar por las barras verticales.  Este modelo que fabrica Beinhua Group por intermedio de Alibaba.com me parece estupendo.  Segura estoy de que nuestros herreros pueden hacer algo similar o mejor todavía:



E insisto: No hay que olvidar la pintura anticorrosiva.

¿Y los balcones transparentes? Acá en Surco los he visto de vidrio a secas, sin ningún aditamento metálico siquiera. Entenderán que no son altar de mi devoción. ¡Por favor, no le busquemos cinco pies al gato! Lo menos que habría que agregarle es una barra protectora de acero en la superficie superior de la lámina, ¿verdad que sí?

Como puede verse, señores, las soluciones no son nada del otro jueves. Verdad que en los Pent House con grandes ventanales como el que vimos en el artículo anterior, la cosa se complica. En este caso creo pertinente -yo diría indispensable- la reja protectora, si bien podría jurar que no faltarán enardecidos Compradores  capaces de incendiar la Constructora si esta osara privarlos medianamente de la sacrosanta vista al mar.  He de reconocer que el gusto del Cliente no pocas veces induce a cometer despropósitos. Casi me atrevería a jurar que todo este entuerto de ventanas y balcones inseguros comenzó por ahí. Mas de aquí en adelante bueno será recordar esta gran verdad:

EL CLIENTE NO SIEMPRE TIENE LA RAZÓN

Y hay momentos en que es preciso incluso llevarlo de la mano.

¿Están de acuerdo conmigo, señores,  o igual siguen pidiendo a gritos mi cabeza?


Notas aclaratorias:

(1) Por desgracia, yo estaba mal informada: Los accidentes en edificios nuevos protagonizados por niños no son excepción.  Pueden ir al archivo de la web de América TV y corroborar lo que afirmo. Y se están haciendo moneda corriente en el mundo entero, como habrán observado. La fotografía del rusito es muestra ostensiva y habla por sí misma.

(2) Hago alusión al tema "Si tú estás allí", del grupo de rock El Barón Rojo. No me agrada para nada este género de música por los vicios y hasta satanismo que practican muchos de sus cultores. Pero la letra de la mencionada composición es una triste confesión: Relata la vida que llevan tanto el cantante -cuyo "hogar" vuelve a ser cualquier lugar, cualquier hotel- , como el fan adicto a las drogas, a quien nadie espera en casay cuya única compañía son las fotos de ídolos musicales que ha pegado en la pared.  Ambos -cantante y fan- intentan llenar su vacío existencial y su soledad con el rock, pero lo único que logran es retroalimentar mutuamente su desdicha:
https://www.youtube.com/watch?v=i732pTsrUIg&list=RDi732pTsrUIg#t=20

(3) En consonancia con lo explicado, me atrevo a sugerir a ustedes, señores Arquitectos, que eviten decorar las paredes de los departamentos de solteros con gigantografías de fuerte impacto visual.  Si el cliente igual lo solicitara, bueno me parecería intentar disuadirlo.



viernes, 4 de noviembre de 2016

VENTANAS Y BALCONES (PRIMERA PARTE)



 http://rcyhnos.com/go/pagina-de-destino/


Esta hermosa fotografía es de un departamento que está siendo ofertado por Live Lima in Relocation. No me negarán que su arreglo es un dechado de buen gusto e invita al solaz y descanso, en compañía de un buen libro y una tacita de café.  La vista al parque favorece el relax. Indudablemente un balcón techado debidamente acondicionado es la delicia de sus moradores. Y la mampara de vidrio polarizado marca la diferencia entre este ambiente y la Sala propiamente dicha.

Antaño ventanas y balcones tenían un encanto especial, con jardineras, capiteles y/o aleros artísticamente tallados en piedra, madera, cemento, fierro...  La altura del antepecho y la anchura del alfeizar - el cual no pocas veces se orientaba tanto hacia el interior como hacia el exterior -garantizaban la seguridad de quienes se asomaban a mirar a la calle. En Lima -en distritos como Jesús María, Lince, Miraflores, Magdalena e indudablemente el Cercado- existen casonas, casas y quintas que todavía ostentan estos antiguos diseños,  lógicamente ya modernizados:





 

Me hace gracia recordar que en las ventanas del primer piso que se armaban sobre muros bajos, el alféizar tenía una importancia capital:  Servía para que la joven casadera se sentara a escuchar la serenata del galán que la rondaba: Hacer esto significaba una tácita aceptación del cortejo, bajo la atenta mirada de la Madre y el chequeo solapado de los vecinos.  En ese entonces las chicas no se exponían a los riesgos innecesarios de hoy. Y para cualquier mozo del barrio habría sido un gran honor romperle el alma al atrevido que osara faltar el respeto a una señorita de su casa.  ¡Qué tiempos aquellos! No dudo que tuvieran sus grandes defectos, pero acá entre nos hago balance y los prefiero, en especial cuando veo tanta Vulgaridad Ciudadana, que ha devenido en Violencia Familiar e Inseguridad en las calles.

Función similar a la de las ventanas tenían los balcones. La imagen que tomé en la web Dreamstime presenta varios estilos:





El balcón central de la segunda fila es exactamente igual al que teníamos nosotros en el departamento-piso ubicado en Jesús María, donde residimos con mis padres allá por los años 60.   Y si observan bien, dentro de su variedad todos tienen algo en común: La seguridad que ofrece la balaustrada, pues en primer término eran muy resistentes por el material utilizado - el mismo que he mencionado arriba- aparte que la estrechez del espacio entre sus columnillas no daban pie a que un niño pudiera deslizarse entre ellos y caer al vacío. Por otro lado, se puede observar que por la altura, dicha balaustrada era un auténtico parapeto. Yo misma recuerdo haber jugado carnavales con nuestros amiguitos tirando globos desde arriba y mi cuerpo de niña de cinco años no podía ni remotamente pasar entre los balaustres en cuestión, amén de que el ancho de la superficie horizontal era equivalente al del alfeizar de una ventana de la época, de tal manera que cualquiera podía recostarse con toda comodidad y seguridad y no daba vértigo mirar abajo.

¿Y cómo son las ventanas y los balcones de hoy? Pues...acusan ciertos defectos que urge solucionar. Y esta vez, señores Constructores, voy a tocar un tema delicado y que es necesario afrontar con la objetividad y serenidad del caso.  No dudo que el profesionalismo que tanto los caracteriza se imponga al impacto que puedan causar mis palabras.

Concentrémonos hoy en las ventanas, en especial porque el antepecho ha evolucionado. En el post anterior dije que los peruanos hemos inventado el antevientre y el antepiernas. Pero honestamente debo reconocer que me equivoqué y haciendo memoria llego a la conclusión de que estos conceptos son foráneos y poco a poco fueron introduciéndose a partir de los años 70, en que las ventanas de aluminio hicieron furor. De ahí al antepecho combinado(1) de cemento y vidrio, un paso. Y de aquí a la reducción de sus dimensiones y/o desaparición de la base de cemento, medio paso.

Y los riesgos cada vez son mayores, señores.  Y ahora van a entender por qué escribo este post.

Esta es la Torre A del condominio en donde resido.  Las ventanas interiores tienen el paradigma del antepecho combinado:



Fue en esta Torre -en el piso 5- donde dos niños de aproximadamente cuatro años de edad pretendieron sacar sus cuerpecitos por la ventana. ¿Cómo? Trepando por antepecho combinado, concretamente por el muro sobre el que se asienta la ventana horizontal, el cual  mide 54 cm de alto y 17 cm de espesor hacia adentro. (2) Este alféizar interno parece una invitación a que una criaturita haga su travesura.  Mi hermano Felipe y yo casi enloquecimos de terror.  Me vi obligada a llamar a portería para que advirtieran a los adultos que se supone estaban en el departamento, rogando a Dios que en el trayecto no ocurriera una espantosa desgracia.  Menos mal que estos niños parecieron ser empujados por alguien invisible, pues cayeron como impulsados hacia atrás sin hacerse daño y se alejaron de dicha ventana.  ¿Fueron sus Ángeles de La Guarda?  Supongo que sí, mas no podemos esperar que estos celestiales protectores trabajen horas extras ni que hagan por nosotros lo que a nosotros nos compete hacer.  Hace cuarenta años esto no ocurría, en parte porque los Niños quedaban al cuidado de la Madre, a la que hoy tenemos en su centro de labores.  Pero no me negarán que las construcciones eran otras y en Lima no habían proliferado los edificios multifamiliares de diez pisos a más y con los modernismos de hoy. Y menos mal que el hecho que acabo de referir es una excepción. Pero eso no quita que el drama vaya en aumento, si bien  quienes hoy sufren accidentes no son los niños: Los noticieros reportan casos de jóvenes y adultos que se accidentan en edificios relativamente nuevos, cayendo al vacío y falleciendo en el acto. ¿Qué es lo que está sucediendo?

Me temo que, además de haberse obviado ciertas normas de seguridad previstas en el Reglamento Nacional de Edificaciones- lo cual me consta, por desgracia, al menos en lo que a mi condominio respecta -, el problema es el siguiente: Para personas deprimidas y/o bajo el efecto del alcohol y las drogas el diseño de antepecho transparente puede convertirse en una invitación al suicidio, dado que el vacío queda a la vista.   Por desgracia la Sociedad Civil está de cabeza y tragedias como las arriba mencionadas son cada día más comunes.

Estas modernas ventanas traen, además, problemas de higiene y no por falta de voluntad de los residentes, sino por el mismo miedo a caer en picada. Yo misma siento vértigo y temor a que el antepecho ceda cuando intento limpiar las de mi habitación, que encima no tienen vidrio templado sino crudo y dejan pasar toda la bulla de la casa de enfrente, es decir del Jockey Club del Perú. Observo que las Empleadas Domésticas limpian las ventanas corredizas como buenamente pueden, pero ni por broma se asoman siquiera a pasar un trapo al exterior del antepecho, que siendo de vidrio y aluminio requiere mantenimiento constante. La Junta de Propietarios no tiene previsto un presupuesto especial para la limpieza exterior de las ventanas. ¿Es de extrañar que las lunas de este y otros edificios similares no gocen de una limpieza prolija, y que el predio luzca descuidado y sucio?

Pero ahí no acaba la cosa.  Se está haciendo costumbre que el antepecho combinado desaparezca y dé paso al transparente puro ¡y hasta en contacto directo con el suelo- es decir, sin base de cemento- incluso en pisos muy altos! A veces incluso se exagera al extremo y en un buen tramo carece de divisiones verticales.  No discuto que estéticamente hablando es una auténtica belleza, una exquisitez digna de príncipes y que muchos -tal vez demasiados- darían la vida por tenerlos en sus Pent House. Pero es peligroso, especialmente si el armazón de aluminio es simple. Estamos en octubre y no tengo reparos en hablar sobre el tema. La foto que voy a mostrar es de un departamento que posee una vista espectacular.  Y todos sabemos que son moneda corriente en los Malecones limeños:




Si a esto le sumamos que en segmentos A-B y C se ha empezado a dar cabida a los departamentos loft - en que los grandes ventanales son el encanto más preciado - tenemos que en todos los estratos sociales los edificios pueden ser muy sólidos desde el punto de vista estructural: Sin ir más lejos, mi condominio lo es (3), y esperemos que sean falsos los rumores que por ahí se escuchan sobre otras edificaciones. Mas mucho me temo que ante el gran sismo que se avecina, los departamentos similares al de la foto de arriba igual se tornarán inhabitables, ya que las lunas saltarán en mil pedazos y los ambientes quedarán al aire libre, invitando a sus residentes a volar como los pájaros. Y esto se vuelve más peligroso todavía cuando el antepecho desaparece totalmente y se pasa al concepto ventana-mampara, como el que se aprecia a continuación:



Quiero pensar pensar que al dibujante se olvidó de representar la baranda y/o antepecho estipulados en el Reglamento. Porque me parece inconcebible un ventanal de este tipo,  que condenará a los habitantes del predio a no tener la más mínima ventilación dada la imposibilidad de correr medianamente una de las puertas.  Quiero pensar, aunque me temo... Pero igual quiero pensar.

Debo agregar que similar modelo encontré en un proyecto de Surco. Todavía recuerdo que la ventana-mampara ya estaba instalada, mas no así la baranda protectora. Nunca entendí cómo podía permitirse esto, ya que ni siquiera había una estructura de albañilería que impidiera asomarse. Es más: La persona encargada no supo asegurar si realmente colocarían aunque fuera un travesaño. (???????) Entenderán el que haya optado por ya no ofertar dicho departamento. Y como yo, cientos de Corredores habrán sentido lo mismo.  El estilo minimalista puede sernos muy útil en otros aspectos. Pero definitivamente es un  h-o-r-r-o-r  si se aplica sin mesura.  Asimismo, no ha de olvidarse que el vidrio templado con un pequeño golpe en el extremo estalla e igual sucederá ante un sismo de gran intensidad. Así ocurrió con "la pirámide" de la Facultad de Teología Pontificia y Civil de Lima en el terremoto del 2007, de cuyas instalaciones acababa yo de salir luego de una charla. (4) Y de la noche a la mañana el vidrio templado del departamento de una cliente- ubicado en Las Casuarinas Sur- estalló, dejando a la Sala-Comedor expuesta a los encantos del polvo de dicha zona y a merced de los mosquitos, las aves...y los ladrones, si bien por contar con un balcón la seguridad inmediata de los residentes no estuvo tan amenazada. Como ven, no hablo por hablar. O mejor dicho, no escribo por escribir.

¿Y los balcones? Como botón de muestra tienen el del departamento en donde vivo.  Ni a balas me recostaría en este. ¿Por qué? Porque -desde el suelo adyacente del balcón- la baranda tiene una altura de solo 90 cm, siendo así que para un octavo piso- que es donde estamos- tendría que medir 1.00 m como mínimo.(5) Ahora, que con o sin medidas reglamentarias, igual le tengo muuucho respeto, como ustedes comprenderán, porque es más baja que el antepecho de vidrio que mal que bien preceden nuestras ventanas. Eso sí: Dicha baranda es muy sólida en su base superior y está asentada en muro de cemento, de manera que por ese lado estoy tranquila. Otro cantar es cuando veo balcones de esta guisa, con un armazón de aluminio que lo movería hasta el aire. La foto es de un edificio europeo, pero este diseño es la atracción de no pocos que se vienen construyendo en nuestros limeñísimos distritos:





Señores Constructores en general y Arquitectos en particular, me temo que en aras de la estética se está sacrificando la Seguridad de las personas. No dudo que en la zona no sísmica de Europa y EEUU estos paradigmas sean el último grito de la moda. Pero aceptemos nuestra realidad, por favor: En el Perú, especialmente en la costa

SON DEMASIADO PELIGROSOS

En mis oídos resuenan ya las voces de protesta:

-Ya despotricó lo suficiente, señora. Poco más y nos acusa de ser los causantes de los actos suicidas que cometen otros. Y si realmente ventanas y balcones no ofrecen la seguridad requerida, haremos lo imposible por solucionar el impasse. 

Señores Constructores, no ha sido mi intención molestar y ni de lejos los acuso de nada.  Pero la realidad es la realidad:  Las personas emocionalmente enfermas está viendo en las ventanas de antepechos transparentes la oportunidad ideal para hacerse daño. Muchos edificios nuevos lucen ventanas y balcones sucios. Y en menos de una semana hemos sufrido cinco temblores. Y hace unos segundos acaba de moverse la tierra una vez más. Alguien se los tenía que hacer notar. Lamento que me  haya tocado tan incómodo deber.

Y como por hoy ya se ha dicho demasiado, permítanme que las sugerencias las presente en el siguiente post.


Notas aclaratorias:
(1) Lo denomino así porque ignoro la terminología correcta en estos casos.
(2) Las medidas son estándares en el condominio.  Las que he colocado arriba son de la ventana de mi cuarto.
(3) Los temblores de intensidad 4 de la escala de Richter casi no se sienten en el piso 8.
(4) Ese día dos veces me salvé de milagro.
(3) Altura mínima de barandas y antepechos: Título III.1 -Norma A. 010- art. 33-Reglamento del 2006: http://www.urbanistasperu.org/rne/pdf/RNE_parte%2005.pdf