lunes, 28 de julio de 2014

¡RECORDEMOS!!!


EL PERÚ ES DESDE ESTE MOMENTO LIBRE E INDEPENDIENTE POR LA VOLUNTAD GENERAL DE LOS PUEBLOS Y POR LA JUSTICIA DE SU CAUSA, QUE DIOS DEFIENDE.


¡VIVA LA PATRIA!!!
¡VIVA LA LIBERTAD!!!
¡VIVA LA INDEPENDENCIA!!!!




   Don José de San Martín, a ti y a todos los que dieron sus vidas para que el Perú naciera como República,


 ¡MUCHAS GRACIAS!!!



miércoles, 23 de julio de 2014

ESPLENDORES Y TEMBLORES DEL BOOM






  Hoy culminaremos nuestros comentarios sobre el artículo que el Prof. Rolando Arellano publicara en el Comercio el pasado lunes 14 sobre las etapas del Boom Inmobiliario.  Y como no se completó el análisis de la tercera , la copiamos nuevamente para no perder el hilo.


Etapa III.- El crecimiento.- Cuando se vio que el sistema crediticio funcionaba, se amplió el acceso a la vivienda propia. Aparecieron empresas más grandes, entre ellas muchas extranjeras, que construían proyectos mayores, ya no solo en la Lima central, sino también en la periferia y en las provincias y para vivienda, trabajo o recreo. Con oferta mayor pero siempre inferior a la demanda, la preocupación central de la industria empezó a ser la velocidad de venta. ¿Tendré el precio adecuado para este segmento? o ¿Cómo anuncio mejor mi proyecto? Todo se vendía, pero la rapidez era básica para tener un balance financiero adecuado.     


   Si he de serle honesta, Prof. Arellano, me da la impresión de que no fue solo  la velocidad sino "la necesidad".   

  Me explico: No hay producto vendido sin fabricante que lo fabrique, sin vendedor que lo venda y sin comprador que lo compre. Creo que cabe considerar ciertas variables que se concatenaron entre sí:

1.  La necesidad de Ingenieros y Arquitectos de edad mediana de llevar un negocio propio, ya que el campo se estaba limitando solo a labores de orden administrativo, de supervisión técnica y en entidades estatales. Algunos fueron capaces de retirarse a tiempo con dignidad, pero otros tuvieron que sufrir la humillación de ver que  jóvenes sin un mínimo de experiencia, pero con un master en no sé qué (1) venían en su reemplazo.  Fue el pago que ¿merecidamente? tuvimos los de mi generación. Quienes antaño se rebelaron contra la "tiranía de los mayores", empezaron a sentir en carne propia lo que significaba ser considerados "viejos" para el puesto que desempeñaban. Debió ser muy duro para estas personas el tener que hacerse a un lado de buen grado o por la fuerza.   Quienes no ocultamos nuestras arrugas y nos enorgullecemos de nuestras canas no somos precisamente mayoría.   

2. Las necesidades familiares ampliamente descritas en el post  ¿Ha llegado el momento de vender nuestra casa?  que obligó a no pocos a vender y  comprar simultáneamente, y despertó la idea de dedicarse a la inversión en Bienes Raíces.  Asimismo, las Constructoras incipientes comenzaron a probar suerte en distritos como Surco y Miraflores,  pero esta vez adentrándose en zonas de tipo B. Los Proyectos parecían construirse por arte de magia. Recuerdo que en tiempos en que yo vivía en otra urbanización surcana  el proyecto de enfrente se vendió por completo en casco ¡y se edificó en seis meses!!! Claro que los problemas con el ascensor se convirtieron en el pan de cada día y teníamos al Serenazgo encargándose de auxiliar a los cautivos.  Hubo muchas quejas por vicios de construcción y demora en la Independización. Pero en lineas generales, la población se sentía satisfecha con el nuevo realce de las zonas. Díganlo si no los vecinos de Lord Nelson, Lord Cochrane y  Del Llano Zapata, entre otros.

3. La incursión de profesionales de otros campos en el Corretaje Inmobiliario, pues la rentabilidad era mucho mayor que la que daba un puesto fijo, con mayor razón para los de la ya mencionada edad mediana. En mi caso particular, fueron motivos familiares y muy personales los que me hicieron abandonar el Corretaje de Seguros y hasta mi Consagración Laical Privada. Hoy me tenéis por estos lares, divirtiendo a algunos y exasperando a otros con estos artículos, pero siempre con el afán de decir la verdad y proponer soluciones viables para desfacer los entuertos.  


Etapa IV.- La competencia.- Hoy con el crecimiento se observa un mercado mucho más competido y maduro. Así, la empresa que hace un edificio de 12 departamentos compite con la que tiene un proyecto de 400 casas y con aquella que hace una ciudad para 10.000 familias. ¿Los departamentos diseñados para Lima tendrán demanda en Ica? ¿Será mi marca atractiva y confiable? aparecen como interrogantes, pues ya no es seguro poder vender lo construido. Y como los costos suben, pues se compite también por los terrenos para construir, se necesita afinar más las inversiones. ¿Qué acabados maximizan el valor percibido con el menor costo? y ¿construyo o no en este terreno? 


 Prof. Arellano, desglosaré sus frases para hacer los ulteriores comentarios.


 Hoy con el crecimiento se observa un mercado mucho más competido y maduro...  Competitivo no se lo discuto. ¿Maduro? Permita que me sonría.  Crecimiento no implica necesariamente la Madurez. Existen demasiados cuarentones adolescentes. Valga la analogía.
  
  Observemos asimismo que en tal crecimiento interviene otra variable de índole social: Los jóvenes desean independizarse. Por tanto, se están construyendo viviendas orientadas a este segmento, con un área ínfima de incluso 28 m2, especialmente en el sector C. Sin embargo, quienes tienen más posibilidades de adquirirlas son adultos, que luego alquilarán a estos muchachos.  Mayor razón para insistir en la elaboración previa del Reglamento Interno, no sea que el edificio se vuelva ingobernable.


  Así, la empresa que hace un edificio de 12 departamentos compite con la que tiene un proyecto de 400 casas (2) y con aquella que hace una ciudad para 10.000 familias.  Pues... no estoy segura de que el asunto vaya por ahí.  Quienes buscan  un edificio de 12 departamentos, jamás aceptarían vivir en un complejo habitacional.  En este aspecto no creo que se dé la competencia entre Constructoras por captar al público tal o cual, sino por el hecho de exhibir un balance financiero y un posicionamiento, que hasta el panadero pueda decir que la Constructora X es muy conocida y recomendable.  Más claro:  Se busca DINERO Y FAMA... ¡Humanos somos!!!

   ¿Los departamentos diseñados para Lima tendrán demanda en Ica?  ¡Santo Cristo de Los Temblores! ¿La tierra no es arenosa en Ica , y no fue esta una de las razones por las que el último terremoto hizo los estragos que hizo?  Espero que al menos se contemple la "posibilidad" de un Estudio de Suelos antes de erigir edificios de 5 pisos a más. Quiero pensar, ¡aunque me temo...!!! Pero siempre quiero pensar.

  ¿Será mi marca atractiva y confiable?  Si los cerámicos comienzan a caerse de las paredes de los baños por causa de las filtraciones , o por una mala instalación eléctrica y del sistema de seguridad se origina un incendio, tengamos por seguro que no.  Por cierto, que cuando se da un siniestro de tal envergadura, no basta con que la constructora - esta vez con minúsculas - se contente con  recién ir a conectar los detectores de humo y los sistemas de extinción. Y después,  si te vi no me acuerdo. Esto avergonzaría a quien asó la manteca.  

   ...ya no es seguro poder vender lo construido  Es que los precios se han disparado una barbaridad y la SBS ha puesto trabas justificadas para que no terminemos con una Burbuja. A grosso modo, percibo que la responsabilidad cae tanto Propietarios como Constructores. Los primeros, por vender o revender pensando en hacerse millonarios de la noche a la mañana. Los segundos, por no ver que el enemigo no es precisamente "la competencia" sino su propio Sistema que ya no se ajusta a los requerimientos de hoy. Sin ir más lejos, ¿siguen empeñados en terminar la pre-venta y recién vender el resto cuando culmine la obra? ¡Que el Cielo se apiade, señores!

   ¿Qué acabados maximizan el valor percibido con el menor costo?  Tal vez sería mejor preguntarse "¿qué acabados son los más apropiados?"  

  Lima se ha convertido en un cúmulo de microclimas.  Miraflores está nublado, mientras en Surco el sol luce radiante. ¡Y son distritos que colindan!!!   No dudo que un tablero de madera luzca bellísimo, ¡pero no en el baño de visitas de un departamento con vista al mar, porque en menos de tres meses acabará corroído por la humedad!!!  Las puertas con vidrio templado en la ducha son muy atractivas y dan caché, ¿pero son útiles o más bien un estorbo al momento de bañar a los niños y a los adultos mayores?  

  Y por favor, ¿es posible que incluso en los Proyectos de gran envergadura se vean Cuartos de Servicio sin ventanas y Baños de Servicio sin lavabo?????  

 ¡Realmente patético, así lo permita el Reglamento Nacional de Edificaciones!!!! ¿Y luego nos rasgamos las vestiduras por las discriminaciones????  

  No es mi intención ser desagradable; empero, creo preciso destacar que donde se lavan los platos o la ropa, no son los espacios más aptos para higienizar manos sucias por necesidades corporales. ¿No protestó el Comprador? No se queje entonces de las infecciones intestinales u otras enfermedades que puedan sufrir él y los suyos.

 ¿construyo o no en este terreno?  Tengo la impresión de que el problema mayor no es "construir" sino "qué construir".

  En el artículo ¡Silencio! ¡Genios trabajando (Constructores y Corredores)  detallé ciertos problemas derivados de la falta de Asesoría en las Constructoras, la cual nos compete a los Agentes Inmobiliarios.  ¿Levantar un edificio con departamentos de más de 120 m2 frente a una avenida populosa o al lado de Talleres Automotores?  ¡No es de extrañar que pasen años y no se venda nada! Ni tampoco que el Comprador esté a la expectativa y no acabe de decidirse, porque su sectorista le dijo que "el proyecto no marcha".  Construir lo apropiado , para el lugar apropiado , en el momento apropiado y al precio apropiado,  requiere el concurso de varias cabezas pensantes y de distintas especialidades.  Considero que ya es tiempo de que concebir la elaboración de un Proyecto Inmobiliario como lo que es: Una Tarea Multidisciplinar.

  En fin, así como en el sector inmobiliario los tiempos cambian, la competencia crece en todos los sectores. Y aunque el mercado sigue creciendo, el éxito no es seguro ni siquiera para las empresas grandes y usualmente ganadoras. Pero los que hayan entendido que la realidad es distinta y se preparen en consecuencia podrán seguir ganando mucho.

  Por lo visto Ud. y yo coincidimos en que los Constructores deben ponerse "al día".  Y dado que la Construcción es un negocio, obviamente no se puede esperar una política de corte franciscano.  Con todo, si seguir ganando mucho es la meta suprema y no la natural consecuencia, los entuertos seguirán igual o peor.  Preciso es poner las cosas en su sitio y todos saldremos ganando. Y mucho.


Profesor Rolando Arellano, muchas gracias por sus aportes para nuestro rubro.


Notas Aclaratorias

(1) Como docente que fui durante 17 año de mi vida, considero  un desatino mayúsculo el que a muchachos sin ninguna experiencia profesional se les permita hacer una Maestría. Para este grado académico mínimo se debería exigir cinco años de trabajo en el campo. Pero la ideología imperante exige hacer a un lado la experiencia de los mayores y exponer al joven a un puesto para el que mental y emocionalmente no se encuentra preparado.  Los costes sociales ya los estamos sufriendo. Y se están convirtiendo en cuello de botella para nuestro sector.
(2) ¿Proyecto de 400 casas? De repente en otra ciudad. En Lima no lo conozco. Perdón si soy ignorante.



sábado, 19 de julio de 2014

ALBORES Y ESPLENDORES DEL BOOM




 


  Continúo con el magnífico artículo que el Prof. Rolando Arellano publicó en El Comercio el pasado 14 de Julio.  Reproduzco y comento las dos etapas siguientes que él aprecia del Boom:


Etapa II.- Los inicios.- La industria inmobiliaria peruana moderna comienza con el crédito masivo. La iniciativa del fondo Mivivienda de facilitar el financiamiento para los sectores populares hizo aparecer proyectos de construcción más estructurados. Las  preguntas entonces, cuando empezamos a estudiar el tema, eran: ¿Querrá la gente vivir en edificios o preferirá terrenos? o ¿serán atractivos departamentos de “sólo” 120 m2? Los resultados deslumbraban, pues aparecían novedades como que, a diferencia de los países desarrollados, aquí se valoraban más los pisos bajos que los altos.   


Etapa III.- El crecimiento.- Cuando se vio que el sistema crediticio funcionaba, se amplió el acceso a la vivienda propia. Aparecieron empresas más grandes, entre ellas muchas extranjeras, que construían proyectos mayores, ya no solo en la Lima central, sino también en la periferia y en las provincias y para vivienda, trabajo o recreo. Con oferta mayor pero siempre inferior a la demanda, la preocupación central de la industria empezó a ser la velocidad de venta. ¿Tendré el precio adecuado para este segmento? o ¿Cómo anuncio mejor mi proyecto? Todo se vendía, pero la rapidez era básica para tener un balance financiero adecuado.      


  Desde nuestra perspectiva, "los prehistóricos" las vimos desarrollarse casi en paralelo, ya que seguíamos involucrados en la compra en planos o casco , para luego revender en acabados y por supuesto a un costo mayor. Se comenzó a invertir no solo en nuestra zona, sino también en otros distritos emblemáticos. Algunos, por razones personales, optamos por quedarnos ahí y no continuar como inversionistas . Otros - los más jóvenes- lo vieron como negocio redondo.   Por supuesto que la Independización seguía entendiéndose como alusión a las Fiestas Patrias. Y como sin aquella no hay crédito hipotecario, la compra se financiaba con recursos propios. Creo que este fue el punto de quiebre para que el lavado de activos hiciera su agosto, pues en aquellos tiempos no existía el férreo control de hoy para garantizar la procedencia legal del dinero. ¿Me creerían si les digo que en la puerta de una Notaría de Surco, vi salir a una de las empleadas y decir desde la puerta a no sé quiénes que "se apuraran, porque había que contar el dinero de la venta"??????  ¿No me creen? Pues créanme: Lo vi con mis propios ojos y lo escuché con mis propios oídos.  ¡Aún no me repongo de la impresión, porque con o sin normas de la SBS, llevar miles de dólares en un maletín me pareció siempre algo espeluznante! Tuvo que pasar lo que ocurrió en una conocida notaría sanisidrina para que la autoridad reaccionara y legislara al respecto. ¡Ay, con las medidas tardías!!!

   Otro punto negativo que por desgracia trajo dicha informalidad, fue el incremento de estafas, ya que sin Independización, no hay nuevo dueño ante Registros Públicos, de manera que la propiedad en cuestión podía ser revendida cincuenta veces y en cincuenta notarías.  Con la difusión de los créditos hipotecarios, el control fue más efectivo. Pero nada se pudo hacer con los Autoconstructores que seguían empeñados en invertir ya con auténticos desconocidos. Y tuvimos edificios a medio terminar. Fue muy sonado lo que ocurrió en la Urb. Aurora, donde el Arquitecto Constructor no tuvo la menor intención de estafar a nadie,  pero por razones que ignoro - económicas, supongo -, no logró concluir la obra. Es más: Él mismo se mudó allí, porque era el propietario de uno de los departamentos. Tuvo que entregar los inmuebles...sin servicios. Y así teníamos a los residentes subiendo y bajando sus baldes para conseguir agua. ¿La luz eléctrica? Tal vez se las arreglaron con velas, como en tiempos del terrorismo. No sé. Lo peruanos tenemos la ventaja de adaptarnos a todo, ya que de todo hemos vivido.  Menos mal que hasta donde me enteré el asunto se solucionó, pero mucho tiempo después.

  Coincido con el Prof. Arellano en lo que él llama "Los inicios", con que los departamentos debían tener un metraje de 120 m2 a más, de otra manera a los Compradores se les generaba una auténtica claustrofobia. Lo que sí me resulta raro es que presente como novedad deslumbrante el que a diferencia de los países desarrollados, aquí se valoraban más los pisos bajos que los altos...  Estimado Colega, ¿es Ud. extranjero en su propia tierra?  Mi generación es sobreviviente de siete terremotos, así que no entiendo esa sorpresa suya, y menos que realmente hubiera Constructor que se extrañara de tales preferencias. Presumo que quien pensaba así había vivido demasiado tiempo en Europa o en la América Oriental, donde los sismos son fenómenos aislados. Podría colocar el video del último terremoto que nos asoló en el 2007.  Mas para apreciar la falta de costumbre a las "movidas naturales" de estos lares,  prefiero traer a colación "esas caras" de los mandatarios extranjeros el día de la Juramentación de Sebastián Piñera como Presidente de Chile, que provocó la risa a más de un periodista: 




   De más está advertir que la desesperación de los pobladores ante la alerta de tsunami no tuvo nada de risible. Recuerdo que lloré cuando los vi correr.  Es impresionante ver a las personas en ese trance, detrás de la pantalla y sin que podamos hacer nada por ellas, excepto rezar.

   Sobre las empresas extranjeras que vinieron a invertir no hay mucho que decir.  Recuerdo incluso que participando en blogs españoles sobre temas de otra índole, yo misma insté a más de un Corredor Inmobiliario a que pasara el dato para que vinieran aquí, porque en Europa, en especial en España, el negocio estaba verdaderamente MUERTO.  Amén de que los peruanos somos muy hospitalarios y que la crisis hipotecaria no nos afectó como a EEUU y Europa, es natural que Constructoras españolas y de otras nacionalidades hayan hecho fortuna en el Perú.  Con una de ellas tuve una experiencia en verdad  m-a-r-a-v-i-ll-o-s-a, referida en el post "LA UNIÓN HACE LA FUERZA (AGENTES INMOBILIARIOS + EJECUTIVOS INMOBILIARIOS)". Agradezco a estas la calidad de las edificaciones , la estética y el trabajo concedido a peruanos, así como la expansión del Boom a lugares donde la habilitación urbana era un sueño imposible. Pero lo que sí se me hace insoportable es ese tufillo de autosuficiencia de otros "constructores" y "corredores", que tratan con desprecio al trabajador peruano o bien en su publicidad se jactan con altanería de ofrecer el "modelo europeo". ¿Modelo europeo??????  ¡El Cielo nos asista!!!!! ¡Ganas me dan de santiguarme cada vez que leo semejante disparate!!!  ¡No quiero para mi pueblo los desahucios en masa y menos que haya ventitantos millones de personas en paro, entre quienes destacan los "ninis" (ni estudian, ni trabajan)!!! . Conque, señores, nada de ridículas arrogancias, que más de uno de ustedes vino aquí con una mano adelante y otra atrás,  salvando los centavos gracias a la diferencia entre el euro y el nuevo sol. Bienvenidos sean si quieren salir adelante, haciendo el bien.  Pero si se obstinan en finolerías virreinales, mejor se regresan por donde vinieron. Están en NUESTRA CASA. No lo olviden.

 Y esta vez,  la oportunidad de trabajar y lograr una decente medianía la ofrecemos nosotros.

 ¿Queda claro?  Cerrado paréntesis.

 Sobre el ¿Cómo anuncio mejor mi proyecto? Preciso es destacar la función que cumplieron los incipientes  webs inmobiliarios , así como revistas inmobiliarias que aparecieron para repartirse gratuitamente en Wong y Autoservicios de prestigio. La publicidad on line creció a gran escala. Y como a partir de Setiembre del 2010 entraba en vigencia la obligación de contar con el Registro Inmobiliario para correr una propiedad, se abrió un mercado también para los Centros de Estudio que ofrecían este Diplomado, así como la creación de sitios a los que sólo los Agentes Registrados y debidamente recomendados podían afiliarse y ofrecer las propiedades captadas.  House on Line, Adondevivir, Inmobilia, etc. florecieron en esta etapa.

  Como puede apreciarse, el Boom Inmobiliario abrió - y sigue abriendo - un abanico de posibilidades: Para los Constructores y sus respectivos Proveedores; pasando por Obreros de Construcción Civil y Agentes Inmobiliarios; continuando con Sectoristas Bancarios, Notarías, Centros de Especialización, Publicistas; y especialmente para la Señora que lleva la comida en tapers a todos los que trabajan en el Proyecto. Destaco la labor de "Doña Panchita" - nombre ficticio- , ya que el choclo con queso y el huevo duro con salsa de ají son muy cotizados por el Maestro de Obras, el Conductor de la Grúa , el Ingeniero Residente... y esta servidora, cuando se le ha presentado la ocasión.  Asumamos de una vez y de manera responsable esta realidad:  El Boom no es solo asunto del sector inmobiliario, pues al ser un fenómeno multidisciplinar, involucra múltiples oficios y profesiones. Aunque parezca exagerado decirlo, somos cientos de miles los que dependemos de que este negocio siga adelante.


Por tanto,  urge que se ordene lo que es menester ordenar.



jueves, 17 de julio de 2014

¿PREHISTORIA O HISTORIA ACTUAL???







   Hará unos tres días leí en El Comercio un excelente artículo sobre cómo han disminuido las ventas incluso en las grandes constructoras. (1)  El Prof. Rolando Arellano clasificó el Boom Inmobiliario en cuatro etapas, que analizaré en este y posteriores post.  Pasemos a la primera.  Por si acaso, los destacados son míos :


Etapa I.- La prehistoria.- Hasta hace poco menos de 15 años casi no existía una industria organizada de la construcción de vivienda en el Perú. Sus actores principales eran los autoconstructores, que compraban fierro, cemento y ladrillo a la unidad y construían sus casas en la periferia de las ciudades. Las casas de las personas pudientes se hacían sobre pedido, cuando ya tenían todo el monto necesario, por constructores con pequeñas empresas que hacían un trabajo casi artesanal.    


    Hago al profesor Arellano una acotación: La Dictadura Militar , los Paquetazos, el "Shock", el Terrorismo,  afectaron también a los sectores A y B.    Y, - ¿por qué no decirlo? - la Crisis Moral tuvo un efecto demoledor en la Familia, al deteriorar  la relación entre  padres e hijos y redefinir negativamente el rol de los abuelos, ya que estos comenzaron a ser mirados como "estorbo" o bien como "educadores forzosos" de los nietos.   En la Prehistoria del Boom las personas "pudientes" eran adultos mayores, cuyas inmensas propiedades de 400 m2 a más, era  imposible seguir manteniendo con la ínfima pensión de jubilación que percibían.  En no pocas ocasiones se  llegó a los extremos descritos en el post ¿Ha llegado el momento de vender nuestra casa? si bien gracias a Dios,  entre nuestros vecinos casi no se vio ese pleito feroz por el deteriorado inmueble de los ancianos padres.

   ¡Ah, pero qué tiempos aquellos!!! Nosotros fuimos partícipes de esa "Prehistoria Inmobiliaria", pues así nos iniciamos como familia inversionista, con el Amo y Señor del ahora emblemático Parque Bella Luz: Casi todos los edificios fueron construidos por él.  Y explico brevemente el Sistema de Autoconstrucción, versión peruana:  Es la venta de acciones y derechos de una propiedad a un grupo de inversores que desea vivir en el edificio próximo a construirse, pactándose casi siempre que el Propietario" inicial" reserve para sí y para los suyos uno o dos departamentos.  

   ¿Y cómo fue el asunto en el Parque Bella Luz?

  A principios de los 2,000,  un promedio de ocho a diez inversores participaban del proyecto y aportaban el capital pactado. El nuevo grupo contrataba a un constructor para la edificación y posterior independización. Nada de Bancos ni Cajas Municipales. Recursos Propios, más todavía porque en no pocas ocasiones los inversores en cuestión eran parientes del Propietario inicial, a veces hasta sus propios hijos.  La conclusión de la obra quedaba garantizada, puesto que a ninguno se le habría ocurrido dejarla a medio terminar.  Y con esta política, además de lograr una vivienda más acorde a las necesidades del adulto mayor y de que éste no perdiera la zona donde había vivido durante treinta años, se garantizaba una renta y hasta la "bonita vecindad", ya que entre parientes y conocidos la convivencia es mucho más llevadera. Ese era el negocio. Y la ganancia, muy buena, puesto que no había las complicaciones de hoy. Los "pactos"- todos legales- se hacían entre Caballeros auténticos, que se conocían desde hacía décadas y cuyos hijos habíamos crecido juntos desde 1968. (2)  Aquí,  paz. Y en las cuentas bancarias, gloria.

   Y fue esta misma "gloria" la que abrió los ojos al Constructor y a los nuevos Propietarios, quienes comenzaron a optar por vender su nuevo departamento- ya en planos- y adquirir otros también en planos,  que levantaría el mismo Amo y Señor en la casa del vecino de al lado.  Por supuesto que la venta en casco o en acabados no se descartaba.   Como se dijo arriba, los terrenos medían de 400 m2 a más. Por eso fue que en Bella Luz y otras zonas similares pudieron construirse edificios cuyos departamentos cuentan con un metraje decente y poca densidad poblacional, lo cual puede apreciarse en la foto que encabeza el post (3) . 

   Aquí les presento otra vista:







   La Autoconstrucción fue el inicio del Boom, Pero también significó el comienzo del crecimiento descontrolado y antitécnico, pues los Gobiernos de turno no se ocuparon de regular este fenómeno. ¡Con decir que la Ley 29080 por la cual se creó el Registro de Agentes Inmobiliarios recién fue promulgada en el 2007 , digo todo!!!  Y el Reglamento Nacional de Edificaciones empezó a actualizarse a finales del 2009. Conque haceos una idea del festín.  Los vacíos legales alientan cualquier descalabro.  

   Dice el Prof. Arellano que en la Prehistoria del Boom , las incipientes Constructoras hicieron un trabajo casi artesanal... Por desgracia parece que no pocas - algunas de muy alto vuelo - siguen apasionadas con la artesanía en cuestión. Conste que no lo digo por la calidad de los edificios - si bien hay algunos en los que no entraría ni porque me paguen - , sino por  las informalidades que se permiten hasta hoy.  Recuerdo que el Amo y Señor del Parque Bella Luz cumplía desde el punto técnico, pero había que encañonarlo con pistola para que echara a andar la Independización de las unidades inmobiliarias. Esto ocurría obviamente, porque no había financiamiento bancario y por ende, el Constructor no tenía ninguna hipoteca que levantar.  ¡Desventajas de la Autoconstrucción! Pero ahora, con todas facilidades que ofrece la Ley (4),  no me entra en la cabeza que la misma Constructora retarde la Independización y el consecuente Levantamiento de Hipoteca al no entregar el Reglamento Interno como anexo a la Minuta. ¡Y todo por causa del perro, el gato y el perico!  Tampoco entiendo eso de "parar la venta hasta el término de la obra", como si nos halláramos en los años 40, 50 y 60, en que el Padre de Familia era el único sostén del Hogar y podía darse el lujo de ahorrar mensualmente en el Banco para "comprar una casita" ,la venta en planos era impensable, y a nadie del sector A y B  se le habría ocurrido recluirse en un departamento de "tan solo 120 m2".  

   Si a pesar de la consabida volatilidad de la moneda , el mismo Constructor cae en la tentación de especular a largo plazo, ¿qué  futuro le espera al sector???

   Señores Constructores, por favor, ¡reaccionen!!!  

   Si ya echaron a andar el Proyecto, la venta no debe parar.  

   La Prehistoria quedó atrás.  Y no precisamente hace quince años.

  
Notas Aclaratorias:

(1) Pueden leer el artículo completo en haciendo click aquí.
(2) En esos años, el "parque" era un verdadero pampón de piedras.  ¿Me creerían si les digo que ahí  jugaban fútbol mis hermanos con sus amigos, y que en plena pista se erigía la antena de Radio Luz? ¡Tiempos prehistóricos de verdad,  señores!!!  Los del año 68, claro.
(3) El edificio de la derecha fue construido sobre nuestra casa.
(4) En el post "♪¡Qué bonita vecindaaaaaaad!!!♫♫♫" , se detalla la normativa sobre el tema.



domingo, 13 de julio de 2014

AVANCE DE OBRA


   
   Ayer , Carlos y Andrés se dieron una vuelta por los Proyectos que tenemos en cartera.

  Tengo que reconocer que estos hermanos míos - si bien tenemos caracteres diferentes y en honor a la verdad,  no comparten mi estilo pánzer para decir las cosas -, cada cual a su estilo aporta mucho a RC & HNOS. ASESORES INMOBILIARIOS.  Carlos es el Relacionista Público y Captador de Proyectos: No sé cómo se las arregla, pero doquiera que vamos, siempre hay alguien de saco y corbata o de uniforme de vigilante que lo saluda con un "¡Carlitos!!!" ¡Ocurrió hasta cuando  fuimos de vacaciones a Máncora!   Andrés se ocupa de la Mercadotecnia. Él idea las Estrategias de Ventas, el Marketing específico y  la Publicidad. Y os anticipo que las fotos en vivo que colocamos en nuestra web, Fanpage, Google+ y You Tube son obra de su cámara y manos. Carlos y Andrés, asimismo, son los encargados de mostrar los inmuebles y/o llevar a los Clientes a las Constructoras.  Esta servidora es la leguleya del trío, administradora del negocio - que está a mi nombre, porque no somos empresa- y de la web, amén de ser quien elabora y sube nuestros vídeos. Al igual que Andrés, tengo este blog enlazado a nuestro sitio y...  

  Bueno,  honestamente confieso que a veces creo se me va a mano repartiendo a diestra y siniestra. Pero fue un Gerente Comercial del sector quien  - sin saberlo - hizo alusión a la sombrilla de mi tatarabuela (1) con un "necesitábamos un baño de Verdad".  ¡Reaccionar recién después de un buen sacudón, parece ser parte de la idiosincracia de nuestro pueblo!  Y con la complejidad de los problemas que aquejan al rubro, me temo que no hay tiempo para palabras bonitas.

   Supongo que al leer los artículos de este blog, no faltará algún Constructor que diga: "Todo está muy bien , señora. Para la próxima vez será. Pero entretanto, ¿qué hacemos con los proyectos que ya empezamos y no se venden???"

   Lo primero que recomiendo ya saben qué es: Abrid las puertas a los Agentes Inmobiliarios, que ya ha quedado ampliamente demostrado que ustedes solos no pueden.

   Y por mi intermedio,  los tres hermanos planteamos esta idea.

   Constructores y Colegas: Hay que cambiar la estrategia.

  Compradores hay, porque la demanda es grande. Y no me salgan con la nota que solamente en los sectores C y D requieren vivienda. Tenemos una gran cantidad de inversionistas nacionales y extranjeros que en lugar de adquirir los inmuebles, están a la expectativa. ¿Por qué?

  Tal vez sea porque al vender departamentos a Bien Futuro, nos concentramos demasiado en lo que se verá mañana, porque no nos parece "vendible" lo que se ve hoy.  Pero, señores, los inmuebles no son intangibles y la gente necesita ver que la edificación marcha sobre ruedas. Bajo este enfoque, ¿por qué concentrarnos únicamente en las hermosas vistas 3D y no en lo que realmente tenemos, que es EL AVANCE DE OBRA?

 Permítanme presentarles uno de los Proyectos que manejamos en Urbanización Aurora, financiado por BBVA.  Y conste que mantenemos los mismos precios que la Constructora ofrece al público.


 Observen el parque ubicado casi al costado del edificio:





Éstos son los vecinos que tendrán los Compradores:  ♪¡Qué bonita vecindaaaaaad!!!♫♫♫






   Y éste es el edificio tal como está ahora.   Y que promete entrega a tiempo previsto :




   
     ¿Me dejo entender?
   
   Ahora bien, señores Constructores,: No echen a perder el Marketing y Publicidad que hacemos los Agentes, con el consabido: "Ya tenemos caja. Ahora esperaremos a terminar la obra para vender el resto."   ¡Por favor!!!

 Cada vez que escucho tan desafortunado comentario, siento que se revuelve mi ancestro siciliano. Con todo respeto y sin ánimo de ofender, ¿están hablando en serio???????

 Dice un viejo refrán : "Más vale pájaro en mano que ciento volando."  Aplicándolo al sector inmobiliario, diríamos así: 


MÁS VALE VENTA EN CASCO QUE REMATE EN ACABADOS DE LUJO.


   Entiendo que las expectativas de Inversionistas y Constructores no sean de corte franciscano.  Esto es un negocio y para que funcione - y dar trabajo a la gente- hay que ganar bien.  Pero desaprovechar la oportunidad de venta cuando el Agente Inmobiliario les presenta un Comprador y hasta desairar a ambos, me parece un desatino mayúsculo.  En primer término por respeto a sí mismos y al público consumidor : Si ustedes ya han lanzado un producto al mercado, no lo van a anunciar con bombos y platillos para luego darle al Cliente y al Corredor con la puerta en las narices. Nos sucedió con una Constructora,  a la cual llegamos por intermedio de una excelente Colega.  Se ofreció un precio y nuestra interesada empezó sus gestiones con el Banco.  Resulta que "llenaron temporalmente la caja" y de un día para otro subieron los precios, sin respetar el que ya habían pactado . ¡Hasta llegaron a decirle a la Colega que no les interesaba vender en ese momento!!! ¡Increíble!!!  La frustrada compradora se enojó, pero era muy educada como para hacer una escena. La venta se cayó y perdimos a esa cliente, quien por añadidura trabajaba en una Compañía de Seguros donde todo el mundo me conocía. Esto ocurrió por el año 2010. Los irrespetuosos en cuestión ¿ganaron algo con la jugarreta?  Lo único que recuerdo es que dicha Colega siguió ofertando tales departamentos-que ya estaban casi terminados- por un tiempo muy prolongado. Presumo que el tiro les salió por la culata.

  Asimismo, nos dimos con otra Constructora que decidió retardar la oferta hasta el culmen de la obra.  Esto fue en el 2013, cuando Carlos y yo - Andrés todavía no entraba al negocio- intentamos captar el Proyecto. Ha pasado casi un año y...  ¡NO VENDEN NADA!!!

   Señores, estamos mal.

  Antes de tomar ciertas decisiones , creo que hay que analizar las circunstancias actuales.   Es mejor hacer números sin ignorar el "Riesgo Mundo", lo cual conlleva a tomar conciencia de que el resfriado de Putin y la indigestión de Netanyahu  pueden lograr que el mercado dé un vuelco de 180 grados.  Un Proyecto a medio construir y/o sin vender, tiene el poder de paralizar las ventas por la zona, ya que genera desconfianza y suspicacias en los posibles Compradores.  Y si a estos les atiende un "sectorista" especializado en los boicots que señalé en "♪¡Explótame cuanto quieras...!!! ♫"...  ¡No quiero ni pensarlo!!!   

  El problema es peliagudo. Mas hay que darle salida por ustedes mismos y por el Sistema.  ¿Qué solución se me ocurre para quienes no venden Obras Terminadas y hasta Independizadas?   Pues...la única que conozco para lances tales: Bajar los precios y/u ofrecer un plus de mobiliario y equipamiento.  A ver si en el siguiente artículo vengo con algo mejor. 

  Y entretanto, para que la maquinaria recupere su velocidad normal, ¿qué tal si  a nuestra afección por lo estético la ponemos en su sitio, y no permitimos que obnubile la percepción de la realidad global?

   Como siempre, sugiero que al menos lo piensen.


Notas Aclaratorias:

(1) Mi tatarabuela materna - recia aristócrata genovesa caída luego en la ruina, según me refirieron parientes entendidos - agarró a sombrillazos a un juez italiano que injustamente falló a favor del inquilino, el cual se negaba a pagarle la renta de la finca que ella le había arrendado.  No contenta con esto, pidió a gritos a quienes la sujetaron: Dammi una pietra!!! Dammi una pietra!!!   A dicha lindeza, agréguese que dejó plantado a su novio en la puerta de la Iglesia cuando este -probablemente dominado por los nervios- soltó una expresión insultante al engancharse el vestido de novia en el carruaje.  La orden que dio mi dulce y tierna antepasada fue terminante: Cocchiere! A casa mia! Por supuesto que este señor no fue mi tatarabuelo, sino otro italiano con quien ella contrajo matrimonio aquí en el Perú , siendo apadrinados por el mismísimo Nicolás de Piérola.

Espero que esta pequeña reseña sirva para que ustedes puedan comprender de dónde nos viene el genio a las mujeres de la familia.   Obviamente, no tuve el honor de conocerla. ¡Pero vaya que me habría encantado!



viernes, 11 de julio de 2014

♪¡QUÉ BONITA VECINDAAAAAAAAD!!!♫♫♫





   Dado que la Música está tan ligada a la Literatura, supongo que más de uno pensará que el celebrado Día del Maestro me hace evocar tiempos  idos.  Y por dicho motivo, desde ese atípico ♪¡Explótame cuanto quieras! ♫ ♪ ¡Bótame cuando quieras!!! ♫♫♫, los títulos de mis post tienen matices tan musicales. Tal vez tengan razón...  Empero, estimados lectores, confío en no haber incurrido en vuestro desagrado al rendir hoy un homenaje al inigualable Chespirito.

   Bueno es recordar que el artículo anterior iba destinado más a los señores Presidentes del Directorio de los Bancos, pero también a los Constructores.  Hoy voy me voy a dirigir en especial a este último grupo. Señores, en vuestras manos está la solución – al menos en un 95 % - de cierto problemilla que se está convirtiendo en problemón: La convivencia entre los residentes de un edificio.

   En el inmortal “Chavo del Ocho”, apreciábamos una especie de quinta, en la que vivían varias familias.  Las peleas entre vecinos eran motivadas por las miserias humanas como el clasismo de Doña Florinda, la soltería no aceptada de Doña Clotilde, la pereza de Don Ramón y las travesuras que el Chavo hacía “sin querer queriendo” junto a Kiko y la Chilindrina.  Dejando a un lado la comicidad de la serie, se observa que esa vecindad tenía un solo propietario y administrador, que personal y accidentadamente cobraba la renta: El Sr. Barriga.  Este modelo de unidades inmobiliarias  en  un solo   predio  y  pertenecientes  a un  solo  dueño,   es  muy  antiguo y  está en desuso- salvo en las Empresas que por ley deben invertir en activos fijos -,  pues las circunstancias actuales son muy diferentes a las de hace cuarenta años atrás.  Ahora se estila vivir en auténticos “con-dominios”, porque en esa quinta o edificio cada unidad inmobiliaria tiene un propietario diferente; dos, si se trata de una Sociedad Conyugal;  y de tres a más si hablamos de una Sucesión Indivisa(1) o una Sucesión Intestada(2). También tenemos la figura de la Copropiedad entre personas que no necesariamente guardan lazos de parentesco directo o bien el propietario puede ser una Persona Jurídica.  La pluralidad es inmensa. Y como es natural los problemas se multiplican, porque a mayor densidad poblacional menos entendimiento mutuo, en especial si la educación y las costumbres son diametralmente opuestas.

   El Boom Inmobiliario ha traído consigo la construcción de grandes edificios y complejos habitacionales que pueden albergar 200 departamentos o más.  Y son precisamente estas edificaciones las que luego se distinguen por los problemas entre residentes. Una vez iniciado el pleito, lo primero que hace el que se siente ofendido es no pagar mantenimiento. En tiempos de mi residencia en Gral. Montagne yo misma advertí que no daría un sol si la Junta no resolvía el problema de los ruidos molestos de la inquilina del tercer piso, los que alguna vez me llevaron incluso a llamar al Serenazgo y le costaron a la propietaria la friolera de  1 IUT de multa , es decir casi US$ 1,400 para ese entonces. ¡Y esto fue en Urbanización. Aurora, en un edificio de sólo 8 departamentos!!!! Calibren ustedes lo que ocurre a diario en distritos populosos, donde la Junta de Propietarios no funciona o simplemente no existe y el edificio se cae a pedazos, a pesar de tener solo dos años de construido y contar con áreas comunes que al principio fascinaron a los Compradores  y ahora da vergüenza enseñarlas por lo descuidadas que están.  ¿Han visto una piscina con agua empozada (dirán que me las he agarrado con las piscinas. Y dirán bien.),  o un gimnasio con los equipos malogrados y malolientes?   
  
  Pero no siempre es la discordia o la mala voluntad los que interfieren para la Junta de Propietarios se instale y sea efectiva.  Imaginen el corre-corre actual y en hora punta. La gente retorna agotada a sus hogares. ¿Tendrán ganas de reunirse para sesionar?  Por otro lado, el Boom Inmobiliario fomenta la adquisición de departamentos para inversión, de tal forma que no pocos Propietarios residen fuera del distrito y hasta del país  y tienen el departamento alquilado o cerrado hasta nuevo aviso. ¿Cómo organizar la Junta en circunstancias tales?

  ¿Algún remedio se puede aplicar para desfacer el entuerto?

 Sí, señores Constructores. En vuestras manos está la solución. Se llama Reglamento Interno.


Y EN PRINCIPIO, DICHO REGLAMENTO INTERNO DEBE SER ELABORADO POR EL CONSTRUCTOR.


No por la Junta de Propietarios.


A las pruebas me remito. Dice el Art. 39 de la Ley 27157 (3)


 Artículo 39°.- Del Reglamento Interno
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37o de la presente Ley deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación.


   La SUNARP comenta este mismo artículo en su Res. 340-2008-SUNARP-SN  págs. 6-7  (4)


  El art. 39 de la Ley dispone que el reglamento interno se apruebe por el promotor o constructor del edificio, o en su caso por los propietarios que sumen más del 50% del porcentaje de participación. En el segundo caso se establece una situación de hecho consistente en que las secciones de propiedad exclusiva ya han sido vendidas por el propietario original, sin que este haya elaborado el reglamento interno en su debida oportunidad. Ante esta realidad, la Ley faculta a los actuales propietarios (aun cuando sólo cuenten con documento privado) a fin que puedan aprobar el reglamento interno, para lo cual se necesitará el voto favorable de más del 50% del porcentaje de participación.


   No soy especialista en Derecho Inmobiliario, así que mucho me he quemado las pestañas delante de mi notebook para investigar sobre el tema Y me doy con la novedad de que la Res. 097-2013- de la SUNARP, en su art. 46 (5)  afirma tajantemente:


 Artículo 46.- Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes
Para la independización de los lotes que integran las habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes, previamente debe inscribirse la recepción de obras de la habilitación urbana o la aprobación del proyecto en los supuestos del artículo 34, y el reglamento interno.
Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.


   Más clara ni el agua de las cumbres nevadas. Entonces una va y piensa, ¿a santo de qué los Constructores dejan en manos de los nuevos Propietarios la responsabilidad de elaborar el Reglamento Interno, en especial en las zonas más populosas donde no será fácil encontrar a quien pueda dar forma a dicho documento?


   Mi hermano Carlos me ha dado la respuesta: Conversando con varios constructores, me cuenta que ellos prefieren que la Junta se organice por sí misma y redacte el famoso Reglamento para que no haya problemas…por causa de las mascotas, ya que unos las adoran y otros las detestan. Y no pueden rechazar a un cliente que viene con dinero en mano y la imagen estampada de su perro Tofi en la camiseta, la foto de su gato Micifús en la billetera y la de su loro Piolín en su llavero.  Así de simple.


   A ver si he entendido bien:


  ¿Quiere decir que el Constructor prefiere dar largas a la organización del edificio que le servirá de referencia para otros Proyectos, mantener en stand by el Levantamiento de Hipoteca con el Banco y por ende, el rescate de su Fondo de Garantía??? ¿Y que los  Compradores eligen dejar que su nueva vivienda siga a nombre del Constructor por los siglos de los siglos - ya que sin Reglamento Interno no procede la Independización- , seguir pagando la Carta Fianza (si la hubiera) y  arriesgar su tranquilidad y la de los suyos por causa del desorden que impera donde no hay Reglas Establecidas?  ¿Y todo esto en aras del perro, el gato y el perico??????????

  ¡Tiene que ser una broma!!!!!

  Un sinfín de aves de diversas especies llenaba el jardín de nuestra antigua casa ubicada en el Parque Bella Luz.  Y era una delicia para toda la familia darles alimento.  Mas al decidirse la venta del inmueble para construir un edificio,  a ninguno de nosotros se le ocurrió poner condiciones al Constructor en favor de las palomas.  ¡Por favor!!!


   ¡Señores Constructores y Compradores! ¿Es posible que las mascotas sean la prioridad a la hora de vender o comprar un departamento???


  Hay edificios cuyos  diseños y acabados no admiten la presencia de animales domésticos.  Hay otros que, en cambio,  la favorecen.  ¡Y también hay mascotas y mascotas!  Tofi  no puede ser un Pitbull, ni Micifús un gato montés, ni Piolín un cóndor.  Ni tampoco se puede esperar que el Reglamento agregue una Cláusula Adicional en la que el dueño de la anaconda Carola se compromete a no dejarla reptar por las escaleras ni devorar a los residentes del condominio. Empero, un afecto mal encaminado hacia los animales abre la puerta a las más absurdas extravagancias.  Y más vale prevenir que lamentar.


   Señores Constructores, Considero indispensable que el Reglamento Interno sea elaborado por ustedes valiéndose de los servicios de su Corredor especialista en Administración Inmobiliaria.  Y es a este profesional a quien toca organizar la Junta de Propietarios antes de la entrega de los departamentos. Muchos dolores de cabeza nos ahorraríamos si desde un principio las Normas quedaran bien establecidas,  y poco a poco los nuevos dueños tomaran conciencia de la necesidad de cumplirlas.


   Señores Compradores, con todo respeto y sin ánimo de herir su sensibilidad, les sugiero revisar sus prioridades a la hora de elegir una vivienda, no sea que pierdan LO QUE REALMENTE NECESITA LA FAMILIA. Las mascotas son eso: Mascotas. ¿Arriesgar el futuro, la tranquilidad y el mismo patrimonio de la Familia por causa de un animal no les parece excesivo? 

   Confío en que al menos lo pensarán.


Notas Aclaratorias
(1) Sucesión Indivisa: Conjunto de personas que conforman la masa hereditaria. Su existencia se inicia desde la muerte del causante hasta que el juez dictamine las proporciones que corresponde a cada uno, o bien se inscriba el Testamento en Registros Públicos.
(2) Sucesión Intestada: Masa hereditaria  que por mandato judicial adquiere de manera real y efectiva la proporción de la herencia que corresponde a cada uno. La diversidad de casos se especifica en el Art.815 del Código Civil.

viernes, 4 de julio de 2014

♪ ¡EXPLÓTAME CUANTO QUIERAS!!! ♫ ♪¡BÓTAME CUANDO QUIERAS!!! ♫♫♫









¡EXPLÓTAME CUANTO QUIERAS!
 ♪ ¡BÓTAME CUANDO QUIERAS!!! ♫♫♫


      ¡Esaaa!!!!  ¡Saboooorrrr!!!!!!!

   En el artículo anterior mencionamos cierta ideología de marras que llevó a la ruina a las economías locales y fue la piedra angular de la crisis que azota todavía a EEUU y Europa. Tres pilares enumeraba siempre su principal valedor, de cuyo nombre no quiero acordarme: Tecnología de punta, gran industrialización y mano de obra barata. No es este el lugar para hacer un análisis detallado sobre las funestas consecuencias del descalabro. Bástenos ver cómo anda el patio por esos lares y nos convenceremos del EFECTO LETAL que gracias a Dios no nos afectó en demasía, pero al principio nos sacudió en forma, especialmente en la Bolsa.

   Si “la mano de obra barata” a la larga sale carísima a cualquier Empresa, calibren ustedes lo que ocurre cuando se asume como política laboral en el Banco que financia créditos a Constructoras y Compradores.  ¡Por desgracia, es el mismo trabajador quien desde un principio da  pie a esa explotación!!! Reproduzco abajo unos “perfiles” que se aconseja destacar en su Hoja de Vida a quienes buscan un puesto:

 Perfil profesional 1:

Me considero una persona proactiva, responsable, honesto, solidario, dispuesto a laborar en el campo competitivo y  bajo presión; Con deseos de pertenecer a una institución de prestigio, en la cual pueda desempeñarme profesionalmente, con grandes deseos de superación y con expectativas de crecimiento profesional. 

Perfil profesional 12:
Trabajo en condiciones de gran variabilidad tecnológica y capaz de responder a los cambios con creatividad y disposición para la innovación, en los sistemas y en los servicios. Buen Manejo de Personal y trabajo bajo presión.

Perfil profesional 16:                             
Me identifico como una persona con excelentes relaciones interpersonales, gran facilidad de aprendizaje, capacidad de trabajo en  equipo e individual , liderazgo,  adaptabilidad  al  cambio,  responsabilidad  y
trabajo bajo presión.


   No he alterado ni una sílaba, si bien los subrayados son míos.  Pueden ir a la web (1) y leer los restantes, a cual peor. El mismo Linkedin está plagado de lindezas por el estilo. 

  Todos estos “perfiles” son una feliz invitación a ser tratado como estropajo. Pervierten la sana convivencia entre las gentes.  Y  atentan contra el más elemental Sentido Común, pues llevan en sí mismos un cúmulo de contradicciones. Me pregunto si un líder de verdad aceptará de buen grado que lo presionen, si quien está presionando a otro podrá mantener excelentes relaciones interpersonales, o si aquel que está enfrascado en competir logrará ser medianamente solidario.  Por otro lado, es habitual descargar en casa lo que no se puede soltar en el Trabajo, y  en la Familia saltará otro rollo, que a su vez afectará el rendimiento laboral y obligará al “perfilado” a demostrar su adaptabilidad al cambio, al ser abruptamente despedido. Todo un círculo vicioso infernal. “¡Pero esos perfiles “venden”!!!  No lo dudo.  ¿Mas promueven el equilibrio mental y emocional? ¿O están diseñados para llenar las arcas de los fabricantes del Clonazepam?

   Y en nuestro rubro, ¿cómo afecta dicho estrés a los Ejecutivos de los Bancos, en cuyas manos está el culmen de la operación de compra-venta de un inmueble?

   Nosotros contamos con Sectoristas de confianza de diversos Bancos –SON DE PRIMERA - y tratamos de  que nuestros clientes vayan con ellos.  Mas cuando el futuro Adquiriente es neófito en el asunto,  prefiere hacer las gestiones por su cuenta.  Si le toca un Ejecutivo avispado, se sacó la lotería.  Empero, no pocas veces tenemos que “algunos” ejecutivos bancarios cometen los siguientes errores, o mejor dicho , horrores:


    1. Decir al Comprador que primero hay que elegir el inmueble para luego hacer la pre-calificación.  ¿Es una broma? Por desgracia no. ¡Pero si no hay perro ni gato en el sector que no sepa que las pre-calificaciones se hacen hasta en ventanilla con solo dar el número de DNI!!!!  Además, un poco de Sentido Común.  ¿Cómo voy de compras si no sé cuánto tengo para gastar? 

 Que el líder proactivo y responsable nos dé la explicación, señores.


  2. Desconocer la documentación inmobiliaria: Jamás olvidaré a ese muchacho del Área de Riesgos que nos pidió el Certificado de Numeración, porque “recién se daba cuenta de que el PU y el CRI no coincidían”. El problema está en que se le había entregado la Copia Literal de Dominio Certificada dos semanas antes. ¿No sabía el competitivo joven que en este documento aparece toda la historia del inmueble, comenzando por la ubicación de mismo y que el mismo CRI tiene como anexo dicha Copia Literal?  No. No lo sabía. Amén de que la solidaridad no era precisamente la práctica común entre las distintas Agencias.: A pesar de que la Sectorista del Cliente era una Gerente de Tienda, nada pudo hacer contra el evidente boicot.  La pobre no sabía ya qué decir de la vergüenza, pues nos pasamos dos meses para que los benditos de Riesgos dieran una respuesta…negativa.  Carlos y yo terminamos pagando los platos rotos, porque habiendo incluso ayudado a sanear el inmueble, la operación se cayó.  Y se generó otro tipo de problema, que prefiero no ventilar aquí.


   3.  Desanimar al Comprador - ¡a pesar de que el inmueble que le interesa está financiado por el mismo Banco!!! -,  con la historia de que el Proyecto en cuestión no está aprobado y que “no marcha”.  Proyecto de una Constructora que es cliente VIP de dicha entidad, que ha entregado más de 20 edificios y que si no ha culminado el trámite para la aprobación del crédito, igual comienza la obra con recursos propios.  Y sujétense con lo que viene: ¡El Comprador era empleado de ese Banco y trabajaba en la sede central!!!  Ya pueden imaginarse el resto. No cuento otras barbaridades más que le dijeron al pobre, porque no me las creerían.  Informé al Sectorista de la Constructora lo que estaba ocurriendo, y como es un Gerente de Tienda ya experimentado,  se encargó de poner las cosas en su sitio.  ¿Nosotros? En medio, para que no se maten. ¡Honor y gloria al trabajo en equipo en la institución de prestigio!!!  Menos mal que esta vez la operación se cerró felizmente. Pero vamos al hecho en sí:

   Un ejecutivo - ¡del Área de Riesgos!!! - dio a su propio compañero de trabajo una información distorsionada sobre el Proyecto que era manejado por el Gerente de Tienda de otra Agencia.

    ¡Oigan! ¿Qué pasa aquí???


4. Pedir comisión extra al Agente Inmobiliario: ¿Acaso el ejecutivo bancario no comisiona por cada crédito liberado?  ¡No se oye, padre!

   En los foros inmobiliarios se diserta sobre estos casos. ¿Entregarán los honestos trabajadores factura o recibo por honorarios al Corredor?  Lo dudo, porque saltaría el hecho ante la SUNAT y la misma SBS.   Conque,  ¡a volar, joven! 

  Aclaro que nuestros Sectoristas ni por asomo nos han insinuado este tipo de componendas.


  5. Ofrecer una tasa de interés menor a la de otros Bancos , que a la hora de firmar la Escritura Pública resultará siendo mayor.  ¿Ha ocurrido? Sí. Ofrecieron 7.1 y de buenas a primeras terminó en 7.9.  ¡Para denunciarlos a la Fiscalía, la SBS e INDECOPI!  El cliente había dado una inicial muy fuerte y ya no podía echarse atrás. Y como “era política del Banco negociar verbalmente las tasas”, no había ni un mail que acreditara la oferta inicial.  Dado que esa chiquilla era conocida del Comprador- y por tal motivo este había solicitado sus servicios- no creo que su intención haya sido hacerle daño, antes bien pienso que cedió a la presión de tener que llegar a su cuota y no ser despedida. 

  Señores Dionisio, Pedro, Carlos, Francisco y Cía, hay mucho más para contar, pero acabaría mañana. Permítanme sugerirles revisar tanto sus políticas laborales, como la de selección de su personal, porque están empezando a convertirse en un cuello de botella para el sector inmobiliario.  Sería conveniente preguntarse:

   ¿Estas personas caen en tales comportamientos por corrupción o necesidad? ¿Están bien pagadas y motivadas?  ¿Tienen tiempo para capacitarse y aprender, o trabajan de sol a sol? ¿Se les da un trato HUMANO, o son consideradas por ustedes simples baterías descartables?  ¿Reconocen  sus aportes y años de experiencia en la entidad, o más bien éstos son causa de despido laboral?  ¿Seleccionan a los candidatos realmente cualificados, o piensan que basta un cuerpo escultural y un peinado Wolverine para ocupar puestos de responsabilidad?


  Señores Constructores, en sus manos también está el poner coto a tanto abuso.

  USTEDES SON CLIENTES DEL BANCO.  Si este va a machetear el Proyecto que se supone está financiando, pueden hacer una llamada telefónica y advertir que si las cosas siguen así, la Constructora se irá con su música a otra parte.

  Algo hay que hacer ya, antes de que esta situación se generalice a gran escala.


Notas Aclaratorias:
(1) Perfiles profesionales: Tomado de http://www.mexicoglobal.net/trabajo/perfil-profesional.asp