viernes, 30 de diciembre de 2016

LA FACHADA DE UN EDIFICIO


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Este es el último post del 2016.  ¡El tiempo se ha ido volando! Soplan nuevos vientos para el nuevo año que se avecina. Y he querido terminar por lo que se supone debí empezar: La Fachada de un edificio.

La fotografía que precede este artículo es de un proyecto inmobiliario que tiene excelente perspectiva. Desde el punto de vista estético la combinación de formas y colores no ha podido ser mejor. Y los balcones -a pesar de no gozar con mi entusiasmo por ser de vidrio con pasamanos metálico- ostentan la altura reglamentaria y un atractivo toque de color.  Con las ventanas sucede algo similar, tanto, ya que el antepecho transparente está dividido verticalmente en dos y su altura parece ser la exigida, al menos visto a la distancia. Lo único que me eriza los cabellos es el parapeto de vidrio de la azotea, el cual espero sea más cortaviento que otra cosa y que tenga un seto vivo que impida asomarse, pues de otra manera no respondo de las averías tipificadas en el post Ventanas y Balcones (Primera Parte) .

Por desgracia, de lo que sí respondo es que el pobre edificio se entregará impecable y a los pocos meses estará sucio y deslucido. ¿Por qué? Porque carece de protección anti-lluvia en la azotea y en las ventanas. El agua sucia va a hacer de las suyas y en menos de un año tendrá que volverse a pintar. Será preciso retocarlo con frecuencia y dudo muchísimo que los propietarios estén dispuestos a un desembolso anual para este concepto, por lo cual vaticino que en poco tiempo lucirá verdaderamente desastroso. ¡Espero de todo corazón estar equivocada, porque la fachada en verdad me enamora! 

Ahora bien, ¿por qué los edificios de hoy son tan particularmente sensibles al polvo y a la lluvia? En primer término, porque, como siempre, los modelos foráneos hicieron su agosto, logrando que la Modernidad desplazara a la Funcionalidad.  En los años 70 se innovaron los conceptos arquitectónicos y se hizo muy popular el estilo rectangular liso,  con ventanas de fierro o aluminio que se instalaban casi al ras del límite externo del vano. ¡Mi abuela solía decir que tales casas parecían cajón de muerto! No voy a ser tan radical, porque en un "ataúd" similar viví durante 30 años.  Sobre este diseño-base se erigieron los inmuebles de entonces:



Haciendo un paréntesis, el cerco eléctrico que apreciamos en la foto tiene que ser una instalación más reciente. ¡Y es que en los 70 el lechero nos dejaba la botella de Leche "Plusa" o "Vigor" en la puerta y a nadie se le habría ocurrido desaparecerla ni por broma!  Las casas tenían retiros abiertos y las rejas protectoras eran cosa rara, salvo que el exquisito propietario gustara exhibir las de corte virreynal en sus ventanas. ¡Qué tiempos aquellos!  Pero volviendo al hecho arquitectónico, cabe destacar que el diseño "ataúd" trajo consigo que los artísticos aleros y alféizares externos fueron descartados. Por tal motivo, la protección anti-lluvia quedó reducida a nada, tal vez porque aquí se dan más bien lloviznas. Con todo,  el "diluvio" del 15 de Enero de 1970 puso sobre el tapete que nuestra ciudad no se encuentra preparada para precipitaciones pluviales de gran volumen y que era preciso reforzar los techos.  Mi padre lo hizo en los 80 con ocasión de construir el segundo piso, en previsión del Fenómeno del Niño, valiéndose de los ladrillos pasteleros.  Mas no todos son tan precavidos como él y actualmente tenemos casas y edificios sin ninguna protección contra la lluvia.  Tomando en cuenta que con el cambio climático, las lloviznas de goterones se han vuelto moneda corriente en nuestra limeñísima urbe y que la contaminación ha hecho que en lugar de polvo pulule el hollín, es natural que los edificios más modernos luzcan de esta guisa:



  


En el pasado los antepechos de casas y edificios no tenían el grosor de una cinta, como hogaño se estila. Tanto en el interior como en el exterior gozaban del espacio suficiente para apoyar los brazos e incluso colocar adornos.  Y en la parte externa la disposición era ligeramente orientada hacia abajo, de manera que la lluvia caía sobre ellas sin manchar las paredes: 




Incluso si el alféizar era reducido, igual contaba con este mecanismo:




Hoy apenas tenemos el marco de aluminio. ¡Y gracias, si el agua no se filtra hacia el interior! Hay que poner solución, amables lectores.  Por supuesto que no estoy reclamando las molduras talladas de ayer, pero sí un alféizar decente en cada ventana con el correspondiente vierteaguas liso (1), que puede ser de ladrillo pastelero, cerámico y hasta de granito:




Como ven, nada del otro jueves, señores.

¿Sería necesario un alero para cada ventana? Si ustedes, estimados Arquitectos, quieren innovar al estilo retro, aplaudo la moción.  Nada cuesta agregar un artístico alero sobre la ventana, hecho de fierro bañado con pintura anticorrosiva y cubierto con policarbonato. Verdad que esto tendría que contemplarse para edificios de pocos pisos, de otra manera la limpieza se tornaría imposible y el remedio sería peor que la enfermedad:



¿Y qué de los aleros con tejas? Desde que vi "Ben Hur" les profeso un santo horror, y me guardo mucho de pasar debajo de estos si por casualidad me los encuentro en la calle. De todas maneras son muy útiles,  y bien instalados no tienen pierde. Este es un modelo clásico para edificaciones en zona RDB:




Con todo, creo que un alero debidamente instalado en la parte superior del edificio es más que suficiente para desfacer el entuerto:




Esto es lo que en España se conoce como "edificios impermeabilizados". No es caro implementarlos aquí. Por supuesto que el material tendría que ser ladrillo pastelero.

En cuanto al color de las fachadas, he de decir que me encanta el blanco y si por mí fuera todas las viviendas deberían lucir este color.  Por desgracia, entre la humedad de Lima y la contaminación han hecho imposible el sueño de la casa color nieve que tanto se veía en los cuentos infantiles de mis tiempos idos. Y esto empeora cuando se emplean insumos de mala calidad. He visto predios recién construidos y ya la pintura se está descascarando ¡Y menudo problema si encima los balcones carecen de sumideros y/o su antepecho no llega al suelo!.  El edificio que van a ver abajo - ubicado en Las Casuarinas Sur- no tiene ni cinco años y la pintura se estaba cayendo a pedazos:




Hagámosle justicia: Ya lo pintaron y ahora está hermoso. Incluso el departamento que estábamos ofertando ha sido vendido. Pero no esperemos que todas las Juntas de Propietarios logren que los vecinos unan recursos para adecentar las fachadas. Y si los proyectos modernos van a ostentar unos frontis dignos de la casa de Drácula, no quedará más remedio, señores Constructores, que ocultar la obra por no ser referente para futuras edificaciones.

Entonces, ¿qué hay que hacer, además de impermeabilizar? Elegir pintura de exteriores lavable y de excelente calidad. Ni más ni menos. Asimismo, no niego que las tonalidades pastel son exquisitas, pero dadas las circunstancias habrá que reemplazarlas por matices que disimulen el hollín. Unido a lo anteriormente dicho se logrará que la fachada de un edificio luzca decente, con el plus de un muy fácil y nada costoso mantenimiento.

¿No vuela vuestra imaginación, señores Constructores y Proveedores de acabados de construcción? ¡Hay muchísimo por hacer, créanme! ¡Tienen ustedes harta chamba  para este 2017!

¡Feliz Año Nuevo para todos!


Notas aclaratorias:
(1) Ignoro con qué nombre se le conoce aquí.



jueves, 22 de diciembre de 2016

¡FELIZ NAVIDAD!







VA A VENIR UN BEBITO…



¡Y LLENARÁ DE TERNURA NUESTRAS ALMAS!



¡FELIZ NAVIDAD Y UN VENTUROSO 2017!



LES DESEAN DE TODO CORAZÓN:



RC & HNOS – ASESORES INMOBILIARIOS. 







domingo, 18 de diciembre de 2016

ESTRENAMOS WEB RENOVADA




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 ¡LES PRESENTAMOS NUESTRA RENOVADA PÁGINA WEB!

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viernes, 16 de diciembre de 2016

ÁREAS COMUNES DE UN EDIFICIO (4)



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Amables lectores, me he demorado un poco más de lo acostumbrado en publicar este post. Esto se debe a que estaba dando los últimos toques a nuestra renovada web inmobiliaria, en la cual se ha insertado este blog y desde ya invito a visitar hoy mismo:


Mis hermanos y yo estaremos muy gustosos de brindarles nuestra asesoría en las operaciones inmobiliarias que ustedes deseen realizar. Desde ya agradecemos vuestra deferencia hacia nosotros.

Y retomando la temática de estos post, invito también a que vean la foto que encabeza este post.  Es la representación en 3D de las Áreas Comunes del condominio El Olivar.  ¿Verdad que es un encanto? Además de los infaltables juegos infantiles, se ha pensado hasta cancha de fulbito -basquet con un "muro perimétrico" de mallas protectoras para que los pelotazos no lleguen a las lunas. ¡Buena idea para que los chicos y los grandes descarguen energía!  Claro que siempre es de esperar que los vidrios sean antirruido. Si así está planificado, ¡enhorabuena!

En condominios de esta magnitud se está haciendo costumbre brindar instalaciones muy variadas. Algunos- como el ejemplo que acabamos de ver- son altamente recomendables y no costosos.  Otros caen en la categoría de exquisitez y de esto tratamos en el anterior post . Pero también tenemos unos ambientes que - sin que de suyo lo sean- en un predio multifamiliar se tornan altamente peligrosos, ¿Cuáles son estas Áreas Comunes que conllevan tan negativo rasgo? Pasemos a enumerarlas y a explicar el porqué.


1. Sala de internet: Indudablemente estamos en plena era tecnológica.  Los aparatos electrónicos de comunicación masiva son indispensables para el estudio y el trabajo. Por tanto, una Sala de Internet de primera impresión habría sido mejor catalogarla dentro del grupo de las Áreas Comunes Necesarias. No dudo que bien llevada puede incluso servir de ingreso extra para la Junta de Propietarios. El problema está en los gastos y responsabilidad que conlleva su implementación. Comenzando por las máquinas mismas, pasando por el Wi-Fi, continuando por el antivirus y los suministros de cómputo, siguiendo por la revisión técnica.  Me temo que si se malogran las máquinas o simplemente hay que renovar el antivirus, no faltarán quienes se nieguen a pagar cuota extra por no hacer ellos uso de este servicio. ¿Están al tanto los residentes que tal eventualidad podría significar un pago no previsto en el presupuesto? ¿Ha previsto la Junta un servicio de Administración Inmobiliaria que vele para que las desventajas se reduzcan al mínimo?  Si a todas las interrogantes la respuesta es sí, nada he dicho sobre el mantenimiento de estas computadoras.

Pero hay otro peligro muy difícil de sortear: La falta de control ante el uso indiscriminado de la internet, especialmente cuando los usuarios son menores de edad y/o adultos inmaduros y con serios problemas emocionales.  Aunque debo reconocer que el modelo del edificio Concepto Atlantis de Pueblo Libre reduce en buena parte tan inminente peligrosidad, en especial si hay una mampara que permita ver todo el área :




Con todo, cuento a ustedes estas experiencias. La primera fue en Ripley de la Av. Aviación, si no recuerdo mal: Un señor relativamente joven estaba muy enganchado a un videojuego muy violento ¡en presencia de su hija que no tendría ni tres años!!! Se me encogió el corazón al darme cuenta cómo la criatura veía semejante barbaridad y se lo hice notar a ese diz que padre de familia. No solo lo tomó a mal, sino que sujetó a la niña para que viera más y mejor el espectáculo. ¿Pueden imaginar semejante A-B-E-R-R-A-C-I-Ó-N ?????  No es difícil imaginar qué otras cosas más estará viendo ya la criatura a estas alturas. ¿La vendedora? Bien, gracias. Supongo que con tal de ganar unos soles más, se hizo la loca.  Ahora imaginen una escena similar en un edificio residencial. ¡No quiero ni pensarlo!

Pero lo peor no fue en esa tienda, sino en una conocida compañía de seguros, a cuya sala de brokers -abierta y sin módulos- ingresé para enviar unos mails. Llegué a una computadora y me di con la desagradable sorpresa que como protector de pantalla había una imagen sugerentemente vulgar de una doña en ropa de baño. Hice intento de retirarla y no me fue posible. El hecho en sí me molestó, porque estábamos en un área de trabajo y lo menos que merecemos las personas es respeto. Así que pasé la voz y solicité que de inmediato solucionaran el problema. Los ejecutivos que ahí se encontraban y muy especialmente los del Departamento de Sistemas se portaron de maravilla. ¿Se imaginan que la desagradable foto estaba enganchada al disco duro en tal forma que no podía ser retirada? Y lo peor: Efectuando los comandos de limpieza, el chico de Sistemas se encontró con la novedad de que en esa máquina se había almacenado pornografía ¡y de la pesada! Por supuesto que reporté el caso a la Gerencia Comercial y mencioné como testigos a los colegas corredores que se encontraban presentes. ¿Creen que ahí acabó todo? No, señores. El acabose vino después: Una corredora- cuya amistad erróneamente pensé que me honraba, que solía trabajar con su esposo y llevar a su hija de diez años con ella- ¡me reclamó por haberla mencionado como testigo en mi reporte, ya que ella no se había sentido ofendida con ese hecho tan bochornoso!!!  Entenderán que me quedé helada y sin poder creerlo. ¿Así que poco o nada le importaba que a las señoras nos faltaran el respeto, que su marido se ganara con el espectáculo y que en su mismo centro de labores su propia hija estuviera expuesta a la pornografía??????????????

Amables lectores ¿a santo de qué complicarse la vida en un condominio? Escenas como esta pueden suceder en un edificio con Sala de Internet, en especial cuando los padres de familia- con minúsculas por su inmadurez, vulgaridad y/o patologías de cuidado - tienen criterios diametralmente opuestos de lo que pueden o no pueden ver sus menores hijos. Hay demasiados treintones, cuarentones y cincuentones adolescentes que se niegan a tomar la posta y a convertirse en ADULTOS.  Una persona normal no permanece indiferente cuando ve a los niños expuestos a espectáculos totalmente impropios, espectáculos que los puedan llevar incluso a ser víctimas de pedofilia o seducción. De ahí al roce o abierto conflicto entre residentes del condominio, medio paso. Otro tanto aplica para la Sala de Cine y/o Televisión.  Que haya un monitor LCD en la Sala de Reuniones es razonable. Pero un cuarto especial para cada uno de estos servicios trae consigo los mismos riesgos y peligros que acabo de mencionar.

Es mejor prevenir que lamentar, señores. Especialmente cuando sabemos que la Sala de Internet de un condominio no tendrá ningún control por parte del personal administrativo, antes bien cada cual y sin restricciones de edad- tendrá acceso a lo que quiera y cuando quiera, a vista y paciencia de otros residentes.


2. Sala de Billar: En el post Áreas Comunes... (2) adelanté que más de una venta se me vino abajo cuando las Jefas vieron esta diversión como parte de las Áreas Comunes. Y es que, por desgracia, está muy asociada al vicio.  Lógico, entonces, que a las Madres de Familia les sepa a rancio saber que en su propio edificio serán acicateadas las debilidades de hijos y maridos. El juego suele ofrecerse completo, como ya se ha visto (1):




Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿Por qué no implementar una Sala de Juegos apta para todo público, reemplazando el billar por una mesa de ping pong?  ¡Es más saludable y sale mucho más barato!  No tiene restricciones de edad ni sexo, aparte de que invita a disfrutar una agradable partida entre familiares y residentes.  Paso el dato que en el edificio Limited de Santa Catalina ya la están ofreciendo:




Verdad que todavía siguen con el famoso gimnasio.  Pero por algo se tiene que comenzar, ¿no creen ustedes?

¿Qué más podría instalarse en esa Sala de Juegos? El fulbito de mano, que es también diversión sana y apta para todos.  La fábrica Juegos Corsa incluso los ofrece de alegres colores:




Alguno objetará diciendo que el fulbito de mano e incluso el ping pong son igualmente de uso común en las salas de billar públicas. Y yo hago notar que a estas se ingresa con DNI y su evocación no es precisamente la del entretenimiento deportivo. No olvidemos una gran verdad: El significado reflejo lo da el contexto, no el objeto de referencia en sí. El billar - sin ser de suyo negativo y estando reconocido incluso a nivel internacional- es más una actividad de destreza y precisamente por ello no pocos se la pasan jugando y apostando horas y horas y  h...o...r...a...s..., especialmente en los sectores C y D. En cambio, el ping pong y el fulbito de mano requieren una buena dosis de esfuerzo físico, hay gran despliegue de energía y pueden ser practicado por niños, jóvenes y adultos sin mayores riesgos. ¿Me dejo entender?

Doy otra idea de un juego que no he visto en ningún edificio, pero que sería interesante implementarlo: El tente en pie.  Es ideal para canalizar furias homicidas, en especial cuando sentimos el imperativo de mandar al otro mundo al vecino del departamento contiguo:



Otro tanto podría hacerse con el punching ball, tan utilizado en las academias de boxeo. Este modelo se adaptaría de maravilla en la Sala de Juegos de un condominio:


Estos juegos son muy baratos, prácticos y sobre todo muy útiles cuando la violencia quiere dominarnos. Sería interesante instalar varios punching ball y tente en pie, especialmente en edificios de mayor densidad poblacional.  Creo muy beneficioso que un condominio brinde a sus residentes los recursos para descargar sanamente la ira y las frustraciones personales.   ¿Y qué mejor que con juegos tan fáciles de instalar, de mínimo costo y que casi no ocupan espacio?

Señores Constructores, puede que nadie se los haya dicho, pero ustedes son educadores tácitos por excelencia. ¿No se habían percatado?

Como corolario a todo lo dicho, cabe afirmar que las Áreas Comunes sirven de complemento residencial,  no de relajo y menos de fuente de conflictos. Nada cuesta sentarse a reevaluar qué es lo que se está ofreciendo a las Familias. Las Áreas Comunes deben brindar servicios necesarios y efectivos a todos los residentes, y convertirse en referente comercial para los futuros Proyectos Inmobiliarios que ejecute la Constructora, Si no cumplen estos dos cometidos NO SIRVENantes bien serán motivo de discordia y gastos onerosos que el ciudadano de a pie está muy lejos de poder afrontar.  Y esto se reflejará en una morosidad elevada de las cuotas de mantenimiento, que supondrá el deterioro de la edificación. No desearía estar en los zapatos de los Arquitectos que, en lugar de ostentar un sano orgullo por el trabajo realizado, se sientan avergonzados de aquello que tanto esfuerzo le costó diseñar y levantar. No conozco mejor caldo de cultivo para que la depresión haga presa de estos profesionales.

Y como siempre, señores, confío en que al menos lo pensarán.


Notas aclaratorias:
(1) El ambiente es de un edificio ubicado en la Av. Pershing.



sábado, 10 de diciembre de 2016

ÁREAS COMUNES DE UN EDIFICIO (3)




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Es innegable que cuando hablamos de las Áreas Comunes de un edificio o complejo habitacional, en el acto pensamos en lo paradisíaco que puede resultar vivir en un auténtico Club House al más puro estilo del Jet Set Internacional o de Beverly Hills.  Sin embargo, no todo lo que brilla es oro. Con toda la experiencia que he adquirido en estos años, creo estar en capacidad de reafirmar que -a pesar de ofrecerse como plus de ventas- no todos van a poder gozar de tales instalaciones, pero igual se van a ver en la obligación de pagar incluso cuotas extras para su buena conservación.  Y el asunto empeora cuando dichas Áreas Comunes están muy lejos de satisfacer necesidades reales de los residentes y solo sirven para alentar la vanidad e incluso el marcado narcisismo de quienes sienten especial afición por tales ambientes.

¿A qué me refiero?  A las Áreas Comunes "exquisitas". Ni más ni menos.

Ya escucho el rugir de quienes se sienten aludidos:

-¡Constructores unidos jamás serán vencidos!!! ¡Muerte a la cucufata de marras!!!

Vamos a hablar claro, señores.  ¿Tiene algo de malo el Club House?  No en sí mismo. Quien puede, puede. Y quien no puede, ¡que aplauda!  Pero he aquí que estas Áreas Comunes llenas de exquisiteces se están ofreciendo a quienes definitivamente no pueden, es decir a los sectores emergentes.  ¿Es discriminación negarles estas comodidades? ¡No! ¡Es simple sentido común! ¿Acaso el ciudadano de a pie, con hijos en el Colegio y en la Universidad, que a duras penas logra cancelar - ¡y con retraso!-  la mensualidad de su crédito hipotecario, va a estar en condiciones de pagar un mantenimientos superior a los S/. 500.00?  Las férreas políticas de la SBS han logrado frenar el aumento de la morosidad (1) , pero tampoco se trata de entregar toda la responsabilidad a los Bancos. Financiar proyectos tipo Club House generará mayor gasto a todo nivel.   Por tanto, es lógico - y loable, así haya quienes se rasguen las vestiduras con este parecer mío- que tanto la Superintendencia de Banca y Seguros como ASBANC tomen las providencias que no caigamos en el mismo desastre que tanto remeció la economía de EEUU y Europa.   Y pienso que es momento de preguntarse si las famosas Áreas Comunes con caché son necesarias o más bien solo alimentan vanidades y complejos, tanto de los Empresarios del sector como de los Compradores.

¿Qué Áreas Comunes pueden calificarse de ostentosas? En concierto las siguientes:

1. Sauna: Nadie niega los efectos terapéuticos que pueda tener. Y sé muy bien que se utiliza para alivio del estrés y otros. He aquí el modelo que he visto en varios edificios. Y sí: Es exactamente igual al que tenemos en los hoteles (2):




Pero he aquí que el sauna también tiene contraindicaciones. Revisando material sobre el tema, me doy con la novedad que no está recomendado para quienes tienen afecciones cardíacas, renales y hepáticas, y que hay toda una parafernalia a seguir antes, durante y después de usarlo. (3)   Encima se aconseja ingresar acompañado a esta sala de vapor, en previsión de un desmayo. Viendo ya al lado operativo, sus instalaciones requieren baño y vestidor adicionales, amén de unos cuidados que no deben quedar a cargo de manos inexpertas. La limpieza ha de ser escrupulosa - con mayor razón si, como en este caso, es de uso público - y sin productos químicos, ya que con estos hay peligro de emisión de gases tóxicos e incendio. ¡Caramba, que las exquisiteces tienen grandes riesgos! ¡Nada de esto había escuchado jamás! Y a todo esto súmese el gasto mayor si el sistema funciona con energía eléctrica.

Preguntas del millón: ¿La administración del edificio va a contratar personal para este ambiente con miras a conservar y a evitar el uso irresponsable del sauna? ¿Los residentes estarán dispuestos a abonar cuotas extras a Luz del Sur o Edelnor?

Otro problema más que vi en el edificio donde vivía mi primo era el siguiente: Nadie lo utilizaba y las instalaciones comenzaron a deteriorarse en menos de un año. ¡Y ojalá hubiera sido solamente el sauna! El edificio se veía precioso desde fuera. ¡Y ahora...!!!

2. Gimnasio: Se dirá que exagero, ya que el ejercicio físico es beneficioso. ¿Y qué mejor que el condominio ofrezca un espacio donde ejecutarlo? Por otro lado los cultores del fitness se sentirán atraídos para comprar un departamento y la gente podrá descargar sus malas tendencias con una buena dosis de despliegue de energía. Todo está muy bien.  Lo cómico del caso es que en estos gimnasios no suele contarse con aparatos de gimnasia en sí. Colchonetas, taburetes, sogas, argollas, camas de salto, pesas de mano -cuyo costo de adquisición y mantenimiento es ínfimo- no se avistan ni por broma. ¿Qué se ha hecho de  la verdadera GIMNASIA?

Me temo que ha sido reemplazado por el exhibicionismo narcisista. A las pruebas me remito. He aquí el gimnasio que se entregó en el edificio que acabo de mencionar, y que es exactamente igual a todos los que se ofrecen en los condominios con Club House:




Está lindo para mirar.  Y ahí viene el primer problema de gasto superfluo.  El enchapado de espejos no tiene ninguna utilidad, excepto para que Nico El Hermoso y Karen La Bella hagan el ridículo contemplando extasiados sus rostros y cuerpos. A esto súmese que cuando una mayor cantidad de residentes coincide en horario para el uso de las benditas máquinas, tales espejos se empañan debido al vaho y a la transpiración. Dado que el área no suele ser amplia y está en ambiente cerrado, los beneficios reales del ejercicio físico van a venirse a menos por causa del aire viciado, lo cual redundará en el mal olor de este recinto.

Por otro lado, no dudo que las máquinas que exhibe la foto de arriba son de primera.  ¿Pero quién va a poner un sol para su reparación o cambio de piezas?

Les cuento: Cuando se me encargó vender dos departamentos de este predio, no había pasado ni un año y ya dos máquinas estaban malogradas por el mal uso.  El tapizón lucía manchas - de sudor, supongo - y era evidente que la Junta no tenía la menor intención de cambiarlo y menos de invertir un sol en la reparación de los aparatos. El baño para este ambiente era el mismo que el del sauna, así que menudo problema si este se encontraba cerrado, ya que los felices usuarios tenían que exhibirse por pasillos y ascensores no solo en shorts o mallas de licra, sino además bañados en sudor. Supe de más de un roce por este motivo.  Me temo que tales escenas - junto a otros problemas derivados de la demora en la independización- hizo que el interés de los propietarios decayera y que cada cual se ocupara de lo suyo, con todo lo que esto significa.  No digo que el predio esté agonizando, pero no es ni la sombra de lo que tanto me fascinó cuando lo vi por primera vez.  Y abundan casos similares. He visitado edificios con gimnasios malolientes y mohosos, y no precisamente en sectores emergentes.  ¿Para esto se invierte en una infraestructura tan cara?

¿Y si se volviera al concepto de la Gimnasia tradicional? No estaría nada mal. Y mejor sería ubicar barras, potros, caminadoras flotantes, esquiadoras y demás al aire libre y como parte de un área deportiva. ¿No les parece?




Adicionalmente podría acondicionarse un pequeño depósito para colchonetas, cintas, sogas, mazas, aros... siempre y cuando se cuente con un personal que vele por el buen uso y la devolución de tales aditamentos, no sea que por ser más pequeños estos artículos gimnásticos desaparezcan como por arte de magia. :



El kit de implementos de gimnasia serían un plus muy beneficioso para los residentes del condominio, en especial para niños y jóvenes.  Y ojalá lograra generalizarse en los futuros proyectos inmobiliarios. Verdad que puede no ser prudente su implementación en determinados casos, mas no hay razón para renunciar a los aparatos deportivos al aire libre.

Señores Constructores, por todo lo expuesto creo que la conclusión es simple: Sauna y gimnasio con máquinas son instalaciones muy caras e INÚTILES en un condominio, peor todavía si este se ubica en segmentos C y D, donde el uso cuidadoso del patrimonio común no es precisamente una costumbre. A la larga - o mejor dicho a la  corta- se convierten en una auténtica carga.  Con todo respeto, pienso que al momento de elaborar el diseño arquitectónico, es preciso combinar la Elegancia y el Buen Gusto con la  Funcionalidad, haciendo a un lado el caché y otras frivolidades por el estilo. No se trata de fascinar al futuro Comprador ofreciéndole llegar al séptimo cielo, sino de brindarle los complementos que no tendrá en su departamento.  Así de simple. La diversión y el relax habitualmente no se buscan en el propio predio residencial, ya que una vez disfrutados los que este ofrece, suele perderse el interés. Y así que tenemos unas Áreas Comunes deterioradas y sin uso, generadoras de conflictos y de moras en las cuotas de mantenimiento.


Como siempre, señores, dejo todo a vuestra consideración.


Notas aclaratorias:
(2) La foto pertenece al Hotel Royal Inca.
(3) http://es.wikihow.com/usar-un-sauna-de-manera-segura



viernes, 2 de diciembre de 2016

ÁREAS COMUNES DE UN EDIFICIO (2)



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Hoy continuaremos hablando sobre las controvertidas Áreas Comunes. Y digo controvertidas, porque en estricta justicia podemos categorizarlas en grupos: Las necesarias, las opcionales, las exquisitas y - en último término - ubico a las peligrosas, que deberíamos desaparecer del mapa porque más luego es tarde. En mi post anterior nos ocupamos de las primeras. Ahora vamos a referirnos al segundo grupo. ¡Mucho me temo que seguiré enfureciendo a más de uno! Pero en este blog al pan, pan; y al vino, vino.

Ahora bien, ¿por qué digo que existen Áreas Comunes opcionales? Simple: Porque no son necesarias, pero no tendría nada de malo implementarlas y bien llevadas pueden ser muy útiles a los residentes del edificio. ¿Cuáles son? Paso a enumerarlas según mi leal saber y entender.

1. Zona de parrillas: ¡Solo de pensar en el aroma de un buen pollo al carbón ya se me hace agua la boca!  Si el condominio es amplio y formado por dos o más torres, tranquilamente pueden instalarse incluso varios asadores. ¿Recuerdan el ejemplo que di en el post Flats y duplex con terraza?  Lo traigo aquí, pero con un modelo más grande:




Eso sí: Las parrillas habría que ubicarlas donde el humo no pueda llegar a los departamentos. No dudo que el aroma del anticucho con ají nos hará subir al séptimo cielo, pero no va a ser agradable que se impregne en las cortinas o en los estores de los dormitorios.(1) Para edificios de zonificación RDB y RDM casi siempre se prevé su ubicación en la azotea común y no veo problema en que así se haga. Este es el modelo previsto para el edificio Ala Moana, en el Malecón Costa Sur de Chorrillos. Como únicamente habrá diez departamentos, el diseño se acopla maravillosamente para el buen uso de los residentes:




Como ven, señores Constructores, la terraza común es la que alberga la zona de parrillas.  Yo agregaría una buena chimenea para que el humo no incomode a nadie.  ¿El mobiliario? No es caro, como ustedes pueden apreciar y vale la pena ofrecerlo como plus de uso común. ¡Hay que ver las maravillas que hoy se puede hacer con los palets, es decir con las cajas en las que se guardan naranjas y manzanas para ser descargadas en el Mercado de Frutas!  Un pulidita, una buena barnizada y tenemos una mesa de centro minimalista y muy decorativa.  El piso parece ser de cerámico y la reja protectora que opera de parapeto me parece estupendamente segura.  ¿Su conservación y limpieza? Un manguerazo y sanseacabó.  Espero que se haya contemplado la colocación de caños de jardín para estos efectos.  Por cierto que un detalle decorativo en la pared como el que abajo presento nunca está de más:




Este modelo que propongo serviría incluso para montar un Nacimiento al aire libre y un arbolito de Navidad. Palabra que sí.

2. Sala de Ajedrez y Lectura:  Habitualmente tenemos la llamada "Sala de Adultos", pero estoy proponiendo un cambio. Me parece interesante un ambiente donde -a vista de todos gracias a una mampara de vidrio- la gente pueda solazarse en un ambiente tranquilo y relajante. El mismo edificio Concepto Atlantis da la idea de implementar mesas para juego de ajedrez, pero ustedes mismos verán que acusa un defecto:




No voy a detenerme hoy en analizar la inconveniencia del billar, si bien les adelanto que más de una venta se me cayó por causa de Áreas Comunes con este tipo de diversión.  El asunto es que el ajedrez requiere concentración y silencio, mientras que el billar se presta para la reunión de grupo.  Creo un error un mismo ambiente para juegos tan dispares. Por otro lado y para disfrute del mayor número posible de residentes del edificio, ¿por qué mejor no instalar las mesas hacia la pared, con poyos y sillas para asientos?  Sería más útil y dejaría espacio para otros juegos de salón en que Padres e Hijos pudieran participar juntos. En estos convulsionados tiempos de ruido e inseguridad se necesita un poco de silencio para compartir actividades con parientes y familiares.  El ajedrez es una excelente alternativa que reúne todos los requerimientos para una distracción sana, relajante y no bulliciosa.

Y nada cuesta agregar unos modulares para que los residentes puedan sentarse a leer los diarios del día y/o un buen libro. ¿Se imaginan que el condominio provea al menos de una pequeña biblioteca de literatura sana y apta para todos los públicos?




No me negarán que algo así (2) es lo que necesitan muchos adultos que, estresados, no saben donde encontrar un poco de tranquilidad y silencio, luego de un agotador día de trabajo y del chirriante sonido callejero de las horas punta.


3. Piscina:  Como ustedes saben, a las piscinas de los condominios les profeso un santo horror. ¡Todavía está en mi memoria esas dos criaturitas solas y sin ningún adulto a su lado, que trataban de recoger la pelota que flotaba en medio del agua, y como por poco y mato a la nana irresponsable! (3)  Con todo y dado que hasta hoy no he sabido de accidentes fatales con los niños, de repente mi temor ha sido exagerado.  Si se instalan en un lugar donde definitivamente los hijos menores entran sí o sí con un adulto, nada tengo que objetar, aunque recomiendo vivamente que su fondo ni por broma sea el reglamentario para nadadores. Asimismo, hay que tomar en cuenta su ubicación y prever baño para damas y varones y vestidores exclusivos para este ambiente, ya que se trata de un solaz privado y no de perturbar la paz y menos de alentar roces y faltas de respeto.  El modelo de abajo, por ejemplo, me parece precioso, pero es altamente inconveniente por estar en vista directa desde todos los departamentos:




No hay que olvidar se trata de un condominio y no de una playa pública, y que nunca faltarán quienes pretendan ganarse con el espectáculo.  Por tanto, ¿dónde ubicar la piscina? Lo más lejos posible del área habitable. ¿Techada? Sería lo mejor para evitar que el polvo y la lluvia hagan de las suyas. Y destinar una para niños y otra para adultos sería lo ideal:




Cabe recordar que es preciso tener cuidado con las denominaciones, ya que a veces se anuncian "piscinas" que  luego más parecen piletas decorativas que otra cosa, lo cual lleva que al momento de ver la edificación ya terminada, los Compradores sientan haber sido sorprendidos. Todo esto habría que tomarlo en cuenta, no sea que en menos de un año tengamos un pozo de agua hedionda o simplemente vacío y lleno de tierra y moho.

En líneas generales, las Áreas Comunes para un edificio - en especial si son opcionales- han de evaluarse tomando en cuenta su funcionalidad, disponibilidad y costo mensual para los residentes. Por eso, en función del segmento y del número de departamentos que tendrá el proyecto, habría que preguntarse: ¿Realmente servirán para el disfrute de todos los vecinos del condominio ? ¿Se contará con personal especializado para su limpieza y cuidado? ¿No encarecerán en exceso el costo para la conservación de estos ambientes en general y la fachada en particular?  Creo que hay que ser muy previsores en esto, pues aun en los edificios ubicados en el segmento A se aprecia una gran morosidad cuando las cuotas mensuales de mantenimiento exceden los S/ 500.00. Y no es dable entregar unas Áreas Comunes para que a los pocos meses el edificio entero se esté cayendo a pedazos.  Si ustedes, amables lectores, se dan una vueltecita por Surco, Miraflores y San Isidro, verán que no son pocas las construcciones relativamente nuevos que ya ostentan un descuido en su fachada e incluso el servicio de portería no se da las 24 horas del día. Y es una pena, porque hay predios que son una belleza, pero su desaliño es tal que dan ganas de salir corriendo. No quiero ni pensar cómo serán las relaciones interpersonales entre los vecinos.

Confío, señores Constructores, que al menos lo pensarán.



Notas aclaratorias:
(1) Es lo que suele suceder en mi dormitorio cuando el vecino del noveno piso hace parrillada en su balcón.
(2) La foto es el Hotel Naturaleza, en La Coruña.
(3) El hecho lo cuento al detalle en el post ¡Silencio!¡Genios trabajando!