Referimos en el post anterior que se han establecido ciertos procedimentos protocolares para la compraventa de inmuebles. Es así que las partes celebrantes -en especial el Comprador- deben llenar y firmar una serie de documentos: Declaración de No Ser PEP (1), Formulario PEP -en caso de sí serlo- y Declaración de Origen de Fondos. Estos han de entregarse a la Notaría, al Banco (2) y al Agente Inmobiliario el mismo día en que se firma de la minuta. ¿Razón? Las Normas de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo, las mismas que la Unidad de Inteligencia Financiera -UIF se encarga de hacer cumplir. Como es de esperarse, todo lo que suena a imposición nos sabe a rancio y hay quienes piensan que si se niegan a firmar tales y cuales documentos no pasa nada. Mas, permíteme decirte que sí va a pasar. ¡Y mucho!
Comencemos por lo primero. Ningún notario que se precie de serlo formalizará la compraventa de un inmueble obviando la normativa vigente respecto al Sistema de Prevención de Riesgos LAFT, porque las multas son de padre y señor mío, su prestigio caería por los suelos y se arriesgaría a ser acusado de cómplice de delitos LAFT. Con las entidades bancarias sucede algo similar y colocarán al usuario en una simplísima disyuntiva: o firma o no hay crédito hipotecario. Y si la compra se efectúa con recursos propios, el ejecutivo de la ventanilla no va a transferir ni medio partido por la mitad en caso de que el cliente se obstine en no llenar y firmar formularios. Conque seamos claros: sí o sí tienen que hacerse las declaraciones pertinentes. Y sanseacabó. Vuestra opinión y la mía no vienen a cuento. Así de crudo.
Bien, señora. Entendido lo de las notarías y los bancos. ¿Pero qué pasa si no firmo las mencionadas declaraciones ante mi corredor, o bien este simplemente no me las solicita? La norma les obliga a ustedes a pedirnos información, pero no hay ley que nos ordene a nosotros los clientes entregársela así nomás.
Aparentemente no pasa nada. Y bien se sabe que no es novedad que en este pais existan los llamados vacíos legales y/o normas contradictorias. Pero no me gustaría estar en su lugar y menos en el tuyo el día que la UIF le caiga al colega con una supervisión y por ahí se vea que la Debida Diligencia no se llevó como lo establece el art. 16 de la Resolución SBS 789-2018. Paso el dato que a la Unidad de Inteligencia Financiera no le tiembla el pulso a la hora de imponer sanciones. ¿Y en qué te afecta a ti todo esto? En que si no hubo Debida Diligencia por parte de tu Agente Inmobiliario -sea persona natural o jurídica-, él será multado, pero serás tú el investigado, como si fueses un vulgar delincuente. Siendo tú una persona honorable no debes permitir que esto suceda jamás, menos por terquedad o negligencia culpable. Entrar a una lista negra de presunción por lavado de activos es un antecedente que no te conviene en lo absoluto. Recuerda que nunca se sabe lo que ocurrirá el dia de mañana. Que por descuido del colega y/o capricho tuyo arriesgues tu buen nombre y el de los tuyos, viéndote envuelto en un asunto de índole penal, sería realmente lamentable.
Entonces la solución es fácil: ¡no recurro a corredores y me ahorro problemas!
¿Hablas en serio?
Por tu propio bien sugiero que aceptes una gran verdad:
La compra de un inmueble es un proceso muy técnico que requiere al especialista del caso.
Y el especialista del caso es el Agente Inmobiliario debidamente registrado en el Ministerio de Vivienda (3).
Esta es la realidad y no otra.
La búsqueda de una propiedad y la adquisición formal de la misma abarcan aspectos arquitectónicos, legales, financieros y tributarios que el Comprador común desconoce. ¡Y no se diga de las habilidades para negociar con propietarios de carácter difícil! Por negarte a firmar unos documentos -que igual entregarás a bancos y notarías-, te expones a dilatar en exceso el tiempo de compra. Recuerda que las entidades financieras se atienen a las férreas normas de la SBS (4) y si te demoras en encontrar el inmueble, se verán obligados a hacerte una nueva evaluación con el correspondiente cambio en la tasa de interés. Aparte, se duplica el riesgo de que, luego de meses de intensa búsqueda, te vengas a enterar -¡a veces en la misma notaría! (5) - de que el depa de tus sueños tiene juicio por embargo o que el dueño está casado legalmente con otra señora y la propiedad no se puede vender. ¿A santo de qué vas a exponerte a pasar estas desgastantes experiencias e incluso ser víctima de una estafa??? ¿Acaso ahorrarás unos soles al buscar tú solo una propiedad??? ¡Claro que no, porque en nuestro medio tú no pagas por búsqueda -salvo expreso acuerdo en contrario-, ya que tu Agente Inmobilario percibe los honorarios que el Agente del Vendedor comparte con él!
Visto así el panorama, señora, hay que firmar las susodichas declaraciones. ¿Pero qué hacemos si el corredor no las pide? En su post anterior usted misma ha referido que muchos ni se dan por enterados de estas leyes sobre prevención LAFT.
Permítaseme aclarar que de esto último buena parte de culpa la tienen los que redactaron la Resolución SBS 789-2018 ya que no establecieron como norma obligatoria que el Cliente entregue estas declaraciones a su Agente Inmobiliario; en consecuencia; este bien podría negarse a hacerlo e incluso desistir de la compra. Por otro lado, la UIF recién está empezando a aceptar que es su deber capacitar a quienes somos Sujetos Obligados. Siendo así las cosas y en aras de que salvaguardes tu responsabilidad, nuevamente te ofrezco los modelos de declaraciones que te brindé en mi publicación anterior, aprobadas por el Dr. Aldo Vegas Urrutia, abogado especialista en la materia:
- Declaración de Origen de Fondos: Haz click Aquí
- Declaración de No Ser Persona Expuesta Políticamente PEP): Haz click Aquí
- Formulario PEP (6) : Haz click Aquí
Como habrás observado, estas declaraciones son muy discretas y nada invasivas. Tú mismo puedes llenarlas debidamente, imprimirlas y firmarlas, junto con la persona que será copropietario contigo. Si tu Agente Inmobiliario no te las pide por desconocimiento o por temor a incomodarte, entrégaselas tú el mismo día de la firma de la minuta de compraventa. Hazlo y estarás en paz con la ley, a salvo de cuitas y libre de investigaciones que puedan empañar tu buen nombre.
¿Estás de acuerdo conmigo?
Te invito a manifestar tu opinión en este blog o en Facebook.
RC & HNOS - ASESORES INMOBILIARIOS
Notas aclaratorias
(1) PEP: Persona Expuesta Políticamente según lo tipificado en el Art. 3, num. 37 de Resolución SBS 789-2018: Son las Personas naturales, nacionales o extranjeras, que cumplen o que en los últimos cinco (5) años hayan cumplido funciones públicas destacadas o funciones prominentes en una organización internacional, sea en territorio nacional o extranjero, y cuyas circunstancias financieras puedan ser de un interés público. Asimismo, se considera como PEP al colaborador directo de la máxima autoridad de la institución.
(2) El Banco suele exigirlo previo al trámite del crédito hipotecario o a la emisión del cheque, esto último en caso de contarse con recursos propios.
(3) La Ley 29080 y su Reglamento establece la obligatoriedad el Registro Inmobiliario para ejercer como Agentes y establece sanciones para quien incumpla esta norma. Más información Aquí
(4) SBS: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP.
(5) Hay quienes por ahorrar deciden no contratar ni siquiera a un asesor legal. Y prefieren que ¡el mismo día de la firma! el sea el abogado de la Notaría quien redacte este documento y revise los relativos a la propiedad que se vende. ¿Resultado? ¡Un desastre!
(6) Diseñé este formulario tomando el modelo de la misma Guía elaborada por la UIF, del BBVA y de la Notaría De Vettori.
