sábado, 19 de mayo de 2018

EL ABOGADO INMOBILIARIO







Amables lectores, en la audioteca de RC & Hnos que subimos a You Tube  y a este blog -y a la que se accede haciendo click aquí- dedicamos un espacio especial al Abogado Inmobiliario. Me ha parecido muy oportuno destacar nuevamente la labor de este profesional, a quien no pocos suelen obviar en aras de "ahorrar gastos". Huelga decir que deploro con toda el alma dicha modalidad.


Verán, es pésima costumbre -de manera especial en los segmentos C y D- que propietarios y compradores pacten la compraventa sin tener la asesoría de un abogado especialista en la materia. Por ahí un pariente cercano -que dice "entender de leyes"- hace una superficial revisión de documentos  y da irresponsablemente el visto bueno.  Por ello, es común que en la misma Notaría  los interesados recién se enteren de que en nuestro país no existe el estado civil "pareja", y que el matrimonio legalmente contraído sigue siendo válido, así los esposos tengan cinco o más hijos cada cual con su nuevo compromiso; y que en consecuencia, no se puede vender la propiedad que también está a nombre del cónyuge ausente. ¡Y las estafas que devienen del mal llamado pacto de caballeros para evadir impuestos! (1)  ¡Por cientos se cuentan quienes nunca vieron el saldo restante acordado en el susodicho acuerdo!  Nada de esto sucedería si se contara con la atinada asesoría del Abogado Inmobiliario.

En el e-book Cómo vender tu propiedad, concretamente en el capítulo dedicado a Los Expertos, detallo con amplitud las cualidades que han de acompañar a este profesional. Por tanto, no creo necesario redundar en el tema. Lo que si quiero destacar aquí es por qué  los servicios del Abogado Inmobiliario son indispensables, tanto para el propietario como para el comprador:


1. La transferencia de un inmueble se rige por lo normado en el Código Civil.  Tómese en cuenta que una minuta es un contrato, cuyos artículos han de ser cuidadosamente revisados por el especialista del caso (2) , de otra manera se corre el riesgo de firmar lo que no  conviene o abiertamente perjudica al interesado. Y lo que es peor: Podríase incluso incurrir en un delito, pactando lo que contraviene a la Ley. Tales situaciones no se presentarán  si se tiene al lado a un buen asesor legal. Tratándose de la compra de un inmueble a bien futuro, la constructora hará llegar un documento preestablecido, pero esto no quiere decir que se esté obligado a aceptarlo sin objeciones, ya que un contrato de compraventa a bien futuro no es un contrato de adhesión (3). Y el Abogado Inmobiliario está en la obligación de advertir al cliente sobre aquellas cláusulas que es prudente modificar. Las constructoras serias no se hacen problema con esto, créanme, y aceptan de buena gana lo que garantice el beneficio equitativo de ambas partes.


2. La documentación en regla es requisito indispensable para que la Notaría de fe de la operación. Tal verificación impone un concienzudo Estudio de Títulos efectuado por el profesional competente. Con inmuebles que tienen más de dos décadas de antigüedad, resulta más imperativo todavía, puesto que es común que los datos del Autoavalúo no coincidan con lo inscrito en Registros Públicos debido al cambio de nomenclatura y/o numeración de calles y predios. Por otro lado, existen también los llamados Títulos Archivados (4), que no aparecen ni en el Certificado Literal de de Partida (antes Copia Literal) ni en el Certificado de Registro Inmobiliario (CRI). Asimismo, en especial cuando hay  dos o más copropietarios, son frecuentes las equivocaciones u omisiones a nivel municipal. Sería verdaderamente frustrante que recién la Notaría hiciera notar que los datos de la documentación pertinente no coinciden con los del DNI, por ejemplo, y todo porque Gonzales se escribe con z y z, no con z y s.  Estos impasses pueden afectar no solo el ánimo, sino incluso la salud física de los involucrados, en especial si son ancianos a quienes urge comprar o vender.


3. El Derecho Inmobiliario es una especialización. Hay quienes piensan que basta ostentar el título de Abogado para opinar en cualquiera de las ramas del Derecho y esto es un grave error.  Y quede claro que no basta con saber leer documentos notariales y registrales para brindar una asesoría idónea. En nuestro medio es proverbial que las operaciones se caen por una errada consejería legal, efectuada sin duda con la mayor buena fe. Por ello, resulta indispensable contratar a un abogado que tenga experiencia en esta área, así como un amplio conocimiento de los usos y costumbres del mercado inmobiliario, en especial si se trata de compraventa de inmuebles a bien futuro.  Y, por supuesto, de plano ha de descartarse la intervención de un estudiante o cualquier otro que, sin ostentar siquiera el título profesional en Derecho, se crea con derecho a ejercer como tal, perdonando la redundancia.


A todo lo anteriormente expuesto, cabe agregar que el Abogado Inmobiliario, si bien es asesor indispensable para su cliente,  no ha de invadir los fueros que competen al Agente Inmobiliario. Este es el experto en materia comercial y aquel, en el ámbito legal. Ambos han de ir de la mano, mas dentro de sus respectivas especialidades. Zapatero a tus zapatos. Y si, como suele ocurrir en el mundo empresarial, se comisiona al abogado para una compraventa de inmuebles, lo más responsable es que este recomiende recurrir a los servicios de un especialista en corretaje, ejerciendo luego como monitor legal de la misma, con mayor razón si se es consciente de no contar con la debida experiencia en el ramo. Lo contrario perjudicará -a veces de manera irremediable- al cliente.

Como siempre, amables, lectores, espero sus comentarios en este blog o en Facebook.


Notas aclaratorias
(1) Es muy común registrar un monto mucho menor en la minuta para evadir impuestos, tanto el de alcabala como el que grava las renta
(2) Es obligatorio que la minuta lleve firma y sello de un abogado colegiado.
(3) Es el documento redactado por una de las partes, al cual la otra se adhiere sin discutir. Es propio de los contratos de seguros y de suministro de servicios (luz, agua, internet, etc.).
(4) Son los documentos que sustentan la inscripción de un acto en Registros Públicos.



lunes, 16 de abril de 2018

CONSEJOS PARA EL COMPRADOR INDECISO






Hace un año dediqué dos artículos al Comprador Responsable, (1) destacando su capacidad de previsión y planificación, las que lo llevarán a decidir la compra en un tiempo razonablemente corto. Hoy voy a concentrarme en el Comprador Indeciso quien, a pesar de no tener ni un átomo de mala voluntad, sí puede convertirse en un auténtica tortura para propietarios, corredores y sectoristas bancarios.

Aclaremos: No nos referimos aquí a los sabios adquirientes que sopesan con calma todas las consecuencias de la adquisición, sino a aquel que, sabiendo ya todos los pro y contra de los prospectos presentados, igual deja en stand by el proceso. El lema de esta persona parece ser: "Sí me gusta, pero..." y en no pocas ocasiones exaspera al propietario, quien llega a tomar como burla tanta dilación, con la consecuente caída de la compraventa. Por otro lado, el Comprador Indeciso corre el riesgo de espantar a su propio agente inmobiliario, ya que este interpretará como falta de seriedad el hecho que se dé largas a una negociación ya avanzada. ¡Y no se diga a su ejecutivo del Banco, quien corre el riesgo de hasta perder su puesto de trabajo si no cumple una cuota de ventas ante su entidad financiera! Entiendo que, salvo patológicas excepciones, el Comprador Indeciso no tiene la menor intención de hacer daño a nadie.  Pero esto no quita el perjuicio que se ocasiona a sí mismo y a todos los involucrados.

¿Eres un Comprador Indeciso por naturaleza o por malas experiencias del pasado? ¿Sí? Entonces me permito darte estas recomendaciones, en especial si se trata de operaciones inmobiliarias:


1. Define bien tus requerimientos y presupuesto antes de lanzarte a la búsqueda.  Esto supone todo un proceso de análisis con tus familiares o socios, amén de consultas con tu bolsillo y tus finanzas. Y una vez delimitadas tus necesidades, concéntrate en los inmuebles que realmente interesan. Pídele a tu agente inmobiliario que te presente solo las alternativas que se ajusten estrictamente a lo solicitado. No juegues con el futuro de tu familia o negocio, entreteniéndote con inmuebles que no calzan en el esquema previsto, menos todavía si ya está corriendo la vigencia de tu crédito hipotecario.


2. Toma en cuenta que no existe el inmueble perfecto. Todos tienen fortalezas y debilidades, sea por diseño, ubicación, acabados... Si es una primera venta de constructor, es común negociar para que ciertas modificaciones se incluyan en el precio, por lo que antes de descartar, es más razonable averiguar qué tan posibles son los cambios de tu preferencia. Tratándose de una segunda venta, no cometas el error de rechazar un buen prospecto por nimiedades como el color de las paredes, el tablero postformado de la cocina o el caño que gotea en el baño de visitas, salvo que las reparaciones y/o remodelaciones excedan tu presupuesto. Recuerda que es natural que un inmueble se deteriore a pesar del uso normal y cuidadoso,  y que el gusto decorativo de los propietarios no tiene que coincidir con el tuyo.


3. No visites un número excesivo de inmuebles. Ir de predio en predio sin rumbo fijo es agotador, estresa y embota la capacidad de selección, amén de que consume demasiado tiempo, arruinando la rutina familiar y los fines de semana. De todo lo que te presente tu corredor, cinco, siete y un máximo de diez prospectos son suficientes. Y una vez analizados, reduce tus opciones a tres. Te será más fácil elegir si disminuyes la cantidad de opciones, al tiempo que podrás sopesar mejor los beneficios y las imperfecciones de cada uno.


4. Tratándose de una vivienda, no dejes la última palabra a tus menores hijos.  Lamentablemente esto se está haciendo costumbre. Soy testigo de excepción de cómo el capricho infantil o juvenil llega a ser determinante, por lo cual se descarta lo que en verdad se necesita y/o se adquiere lo que resulta inconveniente.  Déjame recordarte que niños y jóvenes esperan de sus mayores autoridad y mando, lo cual nada tiene que ver con la tiranía y el maltrato. Si el bienestar de la Familia se quebranta por dejar el peso de la elección en tan inmaduros hombros, serán estos mismos hijos -y en un tiempo no muy lejano- quienes increparán a sus progenitores por esa falta de carácter que devino en desgracia. El adulto eres tú. Y es a ti a quien corresponde tomar la decisión de comprar o no comprar. No lo olvides.


5. Cuida tus intereses, pero haciendo ofertas razonables. Toma en cuenta que no hay nada que enfurezca más a un propietario -en especial si es un adulto mayor- que el menosprecio de lo que para él es tan valioso, y que probablemente le cuesta sangre desprenderse. Una oferta risible suele interpretarse como falta de respeto y puede provocar la ruptura de cualquier negociación. Es fundamental que domines a ese pequeño avaro que todos llevamos dentro, reconociendo que el dueño tiene el legítimo derecho a beneficiarse con la compraventa. Recuerda que ambas partes han de sentirse satisfechas, no solamente tú.


6. Una vez elegido el inmueble, ya no mires otros. Si por naturaleza eres Comprador Indeciso, no alientes este defecto tuyo ni permitas que tu agente lo haga. Esto no es obstáculo para volver a elegir entre las otras dos propuestas restantes, en caso de que la operación se caiga. Y si estas ya no estuvieran disponibles, elige entre las siete que dejaste atrás. No se te ocurra empezar de cero, pues estarías desperdiciando la oportunidad de adquirir aquello que más se acerca a tus necesidades y sentir estético. Asimismo, no olvides coordinar con tu sectorista para todo lo referente a tu crédito hipotecario, en caso de necesitarlo.


7. Coordina con tu agente inmobiliario para que se formalice la operación a la brevedad posible.  Toma en cuenta que las palabras se las lleva el viento y que el propietario necesitará pruebas tangibles de tu interés en la compra. Si ves que dicho predio es lo que buscas, solicita la documentación pertinente para el estudio de títulos. Y una vez que tu abogado dé el visto bueno, separa el inmueble con un contrato de arras redactado o revisado por este mismo profesional. Con su anuencia, elige una notaría cercana al inmueble o a tu centro de labores, y sigue al pie de la letra sus indicaciones para que la propiedad se inscriba a tu nombre en Registros Público en el menor tiempo posible.(2) Asimismo, haz de efectuar la descarga del inmueble en la Municipalidad e inscribir el mismo en Alerta Registral.(3)

Como ves, no es tan difícil dejar de ser un Comprador Indeciso. Basta un poco de disciplina y método. Y también la voluntad de satisfacer tus necesidades sin hacer a un lado las ajenas. Convertirte de Comprador Indeciso en Comprador Responsable depende de ti. Está en tus manos. Y cuando lo seas, ten por seguro que te sentirás estupendo, con más seguridad en ti mismo y con el sano orgullo de haber elegido lo mejor para ti y para los tuyos.

¿Estás de acuerdo conmigo?



Notas aclaratorias:
(1) Puedes leer los artículos ¿Eres un comprador responsable? (1)¿Eres un comprador responsable? (2)
(2) Sobre el particular tengo unos audios que te pueden ser muy útiles. Escúchalos aquí.
(3) Alerta Registral es un sistema establecido por SUNARP para detectar cualquier movimiento o inscripción en la partida registral de tu inmueble. Es completamente gratuito. Puedes ingresar a la plataforma haciendo click aquí.



viernes, 23 de marzo de 2018

CRÉDITO HIPOTECARIO COMPARTIDO: RIESGOS NO CONSIDERADOS




Cortesía: Interbank


Hoy voy a tocar un tema que va a hacer rabiar a muchos, en especial a los sectoristas bancarios y a las parejas de hecho. Sujétense, que lo que viene es fuerte.

La foto que precede este artículo -tomada de la web de Interbank - es evocadora. Se ve a un joven matrimonio feliz,  mudándose a su casa o departamento propio.   Alguien dirá por ahí que los tiempos han cambiado, que esos dos no tienen que ser esposos, que de repente son amigos con derechos y nada más. Y dada la evolución de los conceptos, también se puede dar la figura de dos parientes y hasta personas que no tienen ningún tipo de parentesco legal, pero que igual van a convertirse en copropietarios. Como es de esperarse las entidades financieras ven este fenómeno como oportunidad y surgen programas que se acomodan a estas realidades. Solo que si estos se promueven sin prudencia, pueden llevar a la hecatombe financiera y moral.

Veamos. Antaño era el Jefe o la Jefa de Familia la que asumía la responsabilidad ante el Banco. Posteriormente el esquema cambió y fue necesario acreditar los llamados "ingresos netos conyugales", porque se entendía que quienes tramitaban un préstamo de a dos para adquirir una vivienda eran siempre esposos. En el otro grupo estaban las personas solas,  es decir solteros, viudos o divorciados solventes. Hoy tenemos cientos de parejas (1) -estables o no-, amigos y parientes que igual quieren acceder a un préstamo para vivienda, bajo el denominado Crédito Hipotecario Compartido (2). Y aquí viene el gran problema, pues embarcarse en conjunto para la aventura de un crédito hipotecario es una cuestión de confianza, con mayor razón porque suele endeudarnos buena parte de nuestra vida.  Por tanto, la primera pregunta que habría que hacerse es qué tan de fiar es el compañero de viaje.  Y la segunda sería qué tanto acredita que podrá cumplir a cabalidad con los compromisos adquiridos ante el Banco, durante todo el tiempo que dure el pago de la hipoteca.

Empecemos por el primer considerando: El Matrimonio -otrora "hasta que la muerte nos separe"- ha devenido en carrera corta. Si la crisis familiar campea, ¿cabe esperar algo mejor de una unión de hecho? No digo que no existan las estables, pero cada día son menos.  Yo no sé qué tanta confianza puede inspirar una pareja con la cual no se tiene la intención de compartir un proyecto de vida, sino una simple relación que acabará más temprano que tarde y no pocas veces con violencia, como a diario nos reportan los noticieros.  Y el asunto estriba que la pareja se va, pero la hipoteca queda ¡y la copropiedad también!!! Por tanto, es factible incluso esta monstruosidad: Que el infractor -o la infractora, que las mujeres no siempre son víctimas sino también victimarías- reclame su derecho de condómino para llevar a la nueva pareja a residir en la misma vivienda. ¡Se me erizan los cabellos de imaginar el infierno en lo que desde un principio fue un remedo de hogar! ¿Conozco algún caso de estos? Pues... sí, por desgracia: Ambos no eran precisamente unos muchachos y decidieron vivir juntos y comprar un departamento, con crédito hipotecario. Pasaron los años y la relación fue de mal en peor, hasta el punto que ella ha tenido que abandonar lo que es su casa para irse a vivir de alquiler.  Lo grave era que el crédito había salido ¡a nombre de ella!, pues en esos tiempos no se concedía en conjunto a quienes no eran esposos, y él no calificaba. Y ahí la tenemos, pagando su arrendamiento y su cuota mensual al Banco para que su departamento -de 150 m2- lo disfrute otra. No puede dejar de abonar, porque entraría en deuda con el sistema financiero, con el correspondiente peligro de embargo de sus cuentas bancarias y del mismo inmueble, que tarde o temprano piensa recuperar. ¿Dónde tenía la cabeza esta mujer cuándo aceptó tramitar un crédito en tales condiciones, si, como refería, las cosas fueron mal desde el principio?  ¿Es posible que las pasiones obnubilen hasta tal punto el Sentido Común?

¡Ah, los modernismos de hoy!

¿Y acaso entre esposos no se da una figura análoga? Por supuesto que sí. Y en este campo, la irresponsabilidad de algunos es verdaderamente espantosa.  Por tanto, si uno es consciente de que su matrimonio va mal, no es recomendable para nada comprar un nuevo inmueble, menos como pretexto para salvar la tan deteriorada relación. ¿Hay quienes cometen tal desatino? ¡Me consta, me consta!  Una ex-alumna, que se portó pésimo conmigo y me hizo quedar peor ante dos colegas, se había empeñado en adquirir sí o sí un departamento. Cuando me apersoné a dialogar con ella y su marido, pude darme cuenta de que no lo respetaba (3), que saltaba olímpicamente sobre los deseos de este y solo daba oídos a la opinión de su madre, para quien seguía siendo una niñita, así contara ya treinta y tres años de edad. Y dicha niñita había decidido comprar un departamento y tener un hijo (????????). Mirando su perfil en Facebook, noté de que en las fotos de su matrimonio religioso estaban todos ¡menos él, quien no aparecía en ninguna parte!!!    Empero, recordando que había sido su profesora en la secundaria    e ignorando la buena pieza que era su malhadada progenitora, me esforcé en servirla lo mejor que pude y ambas me hicieron la faena en conjunto, que me significó un pérdida de $ 2,500. Esta puñalada me causó una terrible depresión, por la que me sometí al tratamiento médico que tanto daño me hizo y que motivó que terminara aquí en El Derby y con aparentes síntomas de Parkinson avanzado. Conque haceos una idea. ¿Cómo culminó el asunto con la susodicha? No lo sé ni me interesa averiguarlo. Pero que esos dos van a separarse o ya están separados, denlo por descontado. ¿Qué ocurrirá con el hipoteca? ¡No se oye, padre!

Ahora, enfocándonos en la segunda interrogante arriba planteada: La persona con la que se planea solicitar el Crédito Hipotecario Compartido puede ser un santo en la tierra, pero la idoneidad moral no significa solvencia a largo plazo. Y si se trata de hermanos y/o amigos, habría que ser muy sinceros para que uno ponga a consideración ante el otro qué planes personales tiene para el futuro. Tomemos en cuenta que quien hoy está soltero, mañana puede estar casado y con hijos y, por tanto, las responsabilidades crediticias adquiridas van a ser más dífíciles de cumplir, con el agravante de que a posteriori también puede invocar su derecho de condómino para llevar ahí a toda su sacra familia, en especial si ya no le alcanzan los ingresos para pagar un alquiler o bien se quedó sin trabajo. ¿Conozco casos así? Todavía no, mas ya los veo venir ¡y en masa!!! Los serenazgos y la policía no se van a dar abasto con tanta violencia familiar. amén de que el sistema financiero va a ser sacudido. Mas lamentablemente las mismas autoridades pecan de inmediatistas y ahora se habla de subsidios para los jóvenes roommates. Aquí entre nos, no sé qué tanta responsabilidad puede sentir alguien hacia quien hoy es su pareja y mañana si te vi, no me acuerdo. ¡Esto va a ser un pandemonium!  Y no quiero ni pensar lo que ocurrirá cuando la morosidad hipotecaria se incremente en proporción a las rupturas sentimentales.

Seamos realistas: Institucionalizar la informalidad afectiva -permítaseme la expresión- con programas que la favorezcan, resuelve de momento un problema -en este caso el de vivienda-, pero crea otros, a cual peor. Vestir a un santo desvistiendo al del costado nunca ha sido acción recomendable, amén de que si el primero tiene la estatua deteriorada, arruinará el lindísimo vestido. Valga la analogía.  Sale a relucir una vez más una gran verdad: Herir de muerte a la Familia de manera sistemática trae consigo la ruina moral y financiera de un país. Y me temo que esta vez será la Banca quien lo comprobará dolorosamente y en poco tiempo.

¿Soy demasiado apocalíptica?

Les invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) La ambigüedad de la palabrita trae múltiples problemas, especialmente porque se ha convertido en sinónimo de "pareja de turno".
(2) Para saber cómo operará hacer click aquí
(3) Todavía recuerdo cuando se negaba a contestar el celular porque era el esposo quien llamaba. ¡Qué horror!



domingo, 25 de febrero de 2018

CRÉDITO HIPOTECARIO: OTROS ASPECTOS A CONSIDERAR







¡Crédito Hipotecario!  Es un tema que es primordial que hoy vamos a analizar. Mas, dado que sobre los requisitos se ha publicado hasta el cansancio, prefiero incidir en otros considerandos que no suelen tomarse en cuenta, pero que son indispensables para la toma de decisiones ante semejante endeudamiento.

La cultura popular tiende a considerar fácil o difícil el acceder a dicho financiación, según el concepto que se tenga de los bancos. Cabe afirmar que el crédito hipotecario simplemente ES y punto. Ni un añadido más. Y si bien cada entidad tiene sus propias políticas crediticias, todas se rigen por las férreas normas de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. De manera que el asunto estriba en calzar dentro de las reglas establecidas, las cuales o son desconocidas o simplemente se conocen mal. En consecuencia, preciso es que sepamos lo siguiente (1):

1. El crédito hipotecario se concede a personas que tienen historial en el sistema financiero.  Es muy común creer que el no haber solicitado jamás ni una tarjeta de crédito o préstamo será un buen antecedente. Nada más falso, pues lo que le interesa al banco es saber qué tan buen pagador es el candidato, y de esto solo puede dar fe el récord crediticio del mismo, el cual reporta los abonos puntuales e impuntuales. Igualmente, otro mito campea en nuestros lares: Que el tener muchas tarjetas de crédito da una mejor referencia. ¡Craso error! Ha de quedar claro que el hecho de que una persona posea tres o más tarjetas -así de suyo no se utilicen- aumentan la posibilidad de un endeudamiento elevado y, por ende, la probabilidad de convertirse en moroso se eleva a gran escala.  Por tal razón, si se va a acceder a un crédito hipotecario es preciso dar de baja a todas aquellas que no son de utilidad y quedarse con dos a lo sumo, las cuales habrán de tener una deuda moderada y a pagarse en los plazos establecidos.  ¿A cuánto tendría que ascender dicha deuda en conjunto? Para el ciudadano de a pie no debería de exceder los S/ 10,000.00. Tómese en cuenta para no sufrir luego amargas decepciones.


2. El crédito hipotecario no cubre el valor del inmueble en su totalidad.  Esto implica que el futuro comprador asuma que tendrá que abonar una inicial mínima del 10% -esto en caso de adquisición de una primera vivienda- y de 20% a más si se trata de una segunda compra. A esto hay que agregar los gastos que no es costumbre prever, como son los de remodelación -si fuera  necesaria-, impuesto de alcabala (2), mudanza..., los cuales no se incluyen en un crédito hipotecario.  Entiéndase, entonces, que el Banco es el financista principal, mas no el único.  Por tanto, el Buen Comprador habrá de calcular con suma cautela a cuánto asciende el presupuesto total para adquirir un inmueble, tomando en cuenta su disponibilidad real de dinero en efectivo.  En los audios inmobiliarios que subí a nuestro canal de You Tube desarrollé ampliamente esta temática.


3. La tasación bancaria del inmueble difiere del precio de venta.  Y no por capricho o abuso de los bancos, como suele pregonarse por ahí, sino por orden de la SBS (3), la cual excluye otros gastos que no tengan que ver con la valuación del inmueble en sí: Mantenimiento, impuestos, honorarios del agente inmobiliario... En líneas generales la fórmula es la siguiente:

Valor de Realización o Valor Neto = Valor de Venta - Gastos Adicionales


¿Puede darse el caso en que el Valor Neto y el Precio coincidan? Sí, cuando el inmueble es primera venta de constructor, o bien es muy antiguo y/o se encuentra demasiado deteriorado, por lo que el propietario no tiene grandes pretensiones. Sin ir más lejos, un cliente de mi hermano acaba de cerrar una operación bajo esta coyuntura.  Pero he aquí que, por regla general, los inmuebles de segunda venta pueden tasarse hasta con un 33% menos del precio de oferta, lo cual suele frustrar mucho a las partes que no esperaban semejante desfase. Y es pernicioso para el agente inmobiliario -quien ha ha trabajado a veces años para colocar la propiedad- ver cómo queda en nada su arduo trabajo de intermediación.  De ahí a la depresión aguda, medio paso.

Por desgracia, en nuestro medio más común es que el trámite para lograr un crédito hipotecario se inicie recién cuando se logra pactar con el vendedor. Nada más nocivo para la salud física y mental, señores. Poner los ojos y el corazón en un inmueble que luego resulta imposible adquirir no se lo deseo a nadie, porque es demoledor para todos los involucrados, sectorista bancario incluido.  Si los peruanos acostumbrásemos comenzar por el principio, esto es calcular presupuestos y recursos antes de lanzarnos a la búsqueda de un inmueble, habría menos operaciones truncas y mayor fluidez en los créditos hipotecarios.  Más vale prever a tiempo que llorar a destiempo. Ojalá aprendamos.



Notas aclaratorias:
(1) Estas consultas fueron absueltas puntualmente en la plataforma de atención de Interbank.
(2) Primera venta de constructor está inafecta a dicho impuesto.
(3) Para conocer la normativa, leer Res. SBS-808-2003 Cap. IV-Numerales. 3.1, 3.2 y 3.5.



domingo, 18 de febrero de 2018

¡LISTOS PARA ENTREGA!







viernes, 26 de enero de 2018

♪¡MAMÁ ME MIMA CON MIMI...!!!♫♫♫






Hoy voy a tocar un tema muy sensible. Y me temo que más de un lector -lectora, para ser exactos- va a pedir a gritos mi cabeza.

Verán, entre los múltiples clientes que nos llaman para comprar un departamento, los hay quienes desean regalárselo a sus hijos, sea porque ellos han culminado exitosamente sus estudios universitarios, sea porque van a casar, o bien porque de manera responsable han decidido darles un anticipo de legítima.(1) Con la más santa intención, estos padres preguntan por este o aquel inmueble y hasta aquí todo va bien.  El problema viene cuando los hijos visitan el prospecto y manifiestan su conformidad y hasta entusiasmo...pero todo se echa a perder una vez que van los padres financiadores y el inmueble en cuestión no es de su agrado. Entiendo esta postura cuando el precio excede el presupuesto, siendo así que ellos cubren todo la inversión. Mas, si el dinero basta y sobra,  o bien ellos solo aportan una parte de dicho precio, es inconcebible que traben la operación y todo por causa de sus parámetros estéticos.  Esto ocurre cada vez con más frecuencia. Y generalmente es la cariñosísima madre la que pone todos las sinrazones del universo: "La sala-comedor es muy chica", "el dormitorio principal no tiene walk in closet", "no hay cocina sino kitchenett", "los tiradores son de plástico y no de acero inoxidable"... A los interesados les va y les viene ese cúmulo de argumentos, pero la señora insiste y se mantiene en sus trece. Y no da el dinero hasta que se encuentre lo que a ella le parece mejor.

Los problemas que genera esta actitud son proverbiales, en especial cuando la tan solícita suegra es la madre del esposo. Menos daño hace cuando se trata de la mamá de ella, pues por regla general quien decide estas cosas es la mujer, y es entendible que esta recurra al consejo de su progenitora.  Mas, si la decisión última no la tomó la pareja en conjunto, difícilmente sentirán que esa es su casa. Es probable que, en cuanto les sea posible, se deshagan de lo que consideran una imposición, así en principio haya sido un regalo y/o adelanto de herencia.  Y no quiero ni pensar en el conflicto con los padres, en especial si estos hicieron algún sacrificio para dicha donación.

Y conste que tales impasses suceden también con los hijos solteros. Grabado está en mi memoria el hecho que motivó el título de este post: Mi hermano Carlos y yo estábamos en la mesa de trabajo y recuerdo que llamó a un cliente suyo para saber si por fin había decidido comprar. El caballero -un hombre de más de cuarenta años- le salió con la nota de que el departamento tenía que gustarle a su mamá, y que de otra manera ella no iba a dar el dinero para el financiamiento. Luego de que el cliente colgara, Carlos se quedó pensando unos segundos, miró el fono que todavía tenía en la mano y comenzó a cantar con voz infantil:

¡Mamá me mima con Mimi, 
qué linda es mi mamá!!!♫♫♫ (2)

En ese momento pensé que, con tanto trabajo a cuestas, mi buen hermano había perdido la cordura. Pero en el acto me contó la situación y nos reímos a carcajadas.  El pobre cliente se ganó el apelativo de "Mimi", pues por tal lo conocimos a partir de entonces. Han pasado ya como diez años. Y reflexionando sobre el tema,  una va y piensa: ¿Es posible que una madre ocasionara que su propio hijo -ya adulto- hiciera semejante ridículo ante un extraño???

¡Cosas veredes, Sancho!

¿Y qué tiene que ver todo esto con el rubro inmobiliario en sí? Primero, que tantas objeciones retardan innecesariamente de las ventas, en especial cuando se trata de un bien futuro. Encima, si debido al fastidio de la imposición parental los chicos se empeñan en vender el inmueble cuanto antes, la ganancia para ellos será mínima -esto en caso de haber corrido con buena parte del gasto-, ya que casi no podrían elevar el precio. Y lo que es peor: Se contribuye a incrementar innecesariamente la Oferta. Verdad que estos casos no son significativamente elevados, pero si el hecho se vuelve costumbre,  sí es posible que influya en el estancamiento del sector.

Dado que se están generalizando la adquisición de inmuebles como anticipo de legítima -y nosotros hemos cerrado varias operaciones bajo esta modalidad-, no está de más sugerir mesura al momento de aconsejar a los hijos en la elección de su vivienda.  Todos los padres desean lo mejor para sus vástagos y nadie va a poner en duda el singular amor de una madre. Pero tomemos en cuenta que los chicos hace mucho que dejaron de serlo y que si están fundando un nuevo Hogar, es a ellos -no a los bien intencionados progenitores- a quienes corresponde tener la última palabra.

Como siempre, espero sus amables comentarios en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) Para leer las orientaciones que la SUNARP sobre esta materia, haz click AQUÍ.
(2) Es la letra de un antiguo comercial de productos para bebes.



lunes, 15 de enero de 2018

CUANDO SE COMPRA PARA INVERSIÓN





Amables lectores, en el artículo anterior hicimos hincapié en la importancia que supone definir el para qué de la adquisición de un inmueble, dejando claro que los alcances de la misma han de ser previstos de manera responsable. En esta línea, hoy vamos a reflexionar un poco sobre lo que significa comprar para invertir, es decir con la finalidad de obtener una renta. 

Comencemos por el principio: En toda mi trayectoria profesional me ha tocado tratar con clientes que desean comprar -generalmente un departamento- que luego arrendarán. Me dan el presupuesto y sus requerimientos. Pero he aquí un pequeño gran detalle: Estos compradores actúan como si los arrendatarios fueran a ser... ellos mismos. Incluso inversionistas expertos suelen cometer estos errores:

1. Eligir el inmueble no acorde al perfil del inquilino, sino a los propios gustos personales. Lejos de concentrarse en las personas que residirán en el predio, insisten en dejar su sello personal para todos los conceptos.  Y ocurre que teniendo una excelente propuesta en Urb. Aurora, por ejemplo, la rechazan porque a ellos les fascina "vivir cerca al mar".  O bien la descartan  porque "no se ubica frente a parque", "está en un quinto y no un tercer piso", "el dormitorio principal tiene vista interior", "el granito de las mesadas es negro y no blanco serena"... ¡Hasta me ha tocado quienes rechazaron un departamento de estreno porque el depósito era demasiado pequeño, según su parecer!  ¿Resultado? La búsqueda se dilata y el corredor desiste del servicio, pues por regla general el comprador no asume los honorarios por corretaje. Y he aquí que no pocas veces el cliente tiene el tiempo encima, ya que el crédito hipotecario le es válido solo por un lapso de tres meses. Pero igual insiste en su actitud. Y por seguir buscando lo que le gusta, pierde la oportunidad de adquirir lo que a futuro puede ser vital para su subsistencia.


2. Invertir en acabados ostentosos. Esto suele ocurrir cuando se compra en planos, ejecutándose las "remodelaciones a bien futuro".(1)  Pase si el departamento se convertirá residencia de diplomáticos o ejecutivos de muy alto nivel.  Pero incluso en estos casos, hay que tomar en cuenta que el inquilino vendrá con su familia, en la cual suele haber niños. Por otro lado, inquilinos de ese segmento no son comunes. ¡Y ya sabemos las graves deficiencias de la educación infantil moderna, por la que el capricho más nimio de los hijos es ahora cuestión de Estado!  Por ello, tratándose de una casa o departamento donde residirán ciudadanos de a pie, es mejor elegir acabados muy aparentes, pero de batalla, fáciles de higienizar con limpiadores caseros. ¡En el mercado existe una inmensa variedad y al alcance de todos los bolsillos!  Asimismo, es más conveniente que -de ser foráneos- sean comercializados en la ciudad donde se ubica el predio, pues de otra manera resultará complicadísimo reemplazarlos por causa de avería o deterioro prematuro, provocado por las travesuras de los arcangélicos infantes... y los no tan infantes ni tan arcangélicos.


3. Amoblar y equipar por completo el inmueble, sin prever un lugar de almacenaje en caso de necesidad. ¡Este es el error más común y que tanto retrasa el arrendamiento!  Convengo que si se alquila a quienes solo vendrán con sus maletas, el sistema viene de maravilla. Pero he aquí que este tipo de arrendatario no abunda. Siempre es factible que el interesado solicite retirar tal o cual mueble. ¡Y menudo problema se genera cuando esto se torna materialmente imposible!  ¿Tal impasse arruina la operación? ¡Por supuesto que sí!  ¡Con desdicha del propietario y mía!  Y observo que, además del perjuicio económico que significa retardar el alquiler y/o haber adquirido en vano  muebles y enseres, resulta deprimente para la dueña de casa sentir que se desprecia el decorado que con tanto mimo puso en escena. Me atrevo a decir que esta es la razón de fondo por la que se pierden excelentes oportunidades de arrendar,  más que por no tener dónde guardar lo que a los inquilinos no les va.

Creo, amables lectores, que es vital marcar la diferencia entre comprar para vivienda y comprar para inversión.  Y no solo por conveniencia económica, sino por salud mental, pues si en lugar de rentas se generan conflictos, el estrés hará mella aun en los nervios más templados  La objetividad ha de la guía cuando se adquiere un inmueble con el fin de fructificar nuestro patrimonio. Y en función de tal propósito considero que es preciso concatenar todas las decisiones.

¿Están de acuerdo conmigo?

Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) Los peruanos hemos inventado tal modalidad. Sobre la materia hice una amplia exposición en el artículo Comprar departamentos en planos (2)



sábado, 6 de enero de 2018

¿PARA VIVIENDA O INVERSIÓN?







¡Heme aquí en este flamante 2018, amables lectores!  ¡Feliz año y que sea de lo mejor para todos y  cada uno!

He estado meditando mucho sobre los destinatarios de estos posts. Alguien por ahí me dijo que ya estuvo bien el escribir solo a los constructores y creo que no le falta razón.  Con que esta vez voy a dedicarme más a mis clientes puntuales, es decir a vendedores y compradores. Y para comenzar, me viene de perlas esa famosa pregunta que se hace a estos últimos, en especial si se trata de la compra-venta de un inmueble destinado a casa-habitación: ¿Lo quiere para vivienda o inversión?

De los artículos dedicados al Comprador Responsable (1) se concluye una verdad innegable: Que es a él - y no a otros- a quien corresponde prever las consecuencias de dicha adquisición. ¿Y por qué es necesario recordarlo? Porque he perdido la cuenta de las quejas por una mala compra, efectuada más por impulso que por reflexión. Asimismo e incluso en mi propia familia, hubo quienes se afanaron en amoblar a su gusto un departamento destinado para alquiler y resulta que luego no pudieron arrendarlo porque los prospectos no querían tales o cuales muebles, y lo que es peor: No había donde almacenar estos u otros enseres.  De ahí es que me veo precisada a recordar el alcance de los términos "vivienda" e "inversión", haciendo los deslindes del caso para efectos prácticos.

Veamos: Si se compra un inmueble para residir en él, es obvio que la adquisición sha de hacerse según las necesidades -no los caprichos- de quienes serán sus moradores. Y resulta harto irresponsable comprar un status sabiendo de antemano que será imposible mantenerse en él. He visto departamentos bellísimos que están muy maltratados y todo porque no alcanza el presupuesto para conservarlo en buenas condiciones. Y lo más triste es que, justo por tal precariedad presupuestaria, no se está en condiciones de socializar con loss vecinos, dado que no es posible ni siquiera cumplir puntualmente con las cuotas de mantenimiento, amén de la diversidad de educación y costumbres. Comprar una casa o departamento para vivienda supone adquirir un espacio donde la Familia en general y la Persona en particular podrán vivir en paz y desarrollarse normalmente como tales. Bueno será recordarlo antes de tomar una decisión.

¿Y qué sucede cuando el objetivo es comprar para inversión? Que es harto común olvidar dicha intención en aras de los propios parámetros estéticos y sociales.  He tenido clientes que rechazaron prospectos fabulosos porque el departamento no tenía balcón o terraza, o simplemente no les gustaba que la calle tuviera bodegas cercanas. Cuesta hacer notar a estas personas que primero hay que pensar en las necesidades del futuro inquilino, quien probablemente no necesite terraza y balcón y que le vendría de maravilla tener negocios vecinales a la vuelta de la esquina. Cuando de inversión se trata, es preciso plantearse previamente el perfil del arrendatario y sobre esto hacer girar todos los considerandos, es decir la ubicación del inmueble, distribución de los ambientes y, por supuesto, la elección del mobiliario y el equipamiento respectivo.

¿Para vivienda o inversión? He aquí la pregunta que ha de responderse a conciencia antes de lanzarse a la aventura de la búsqueda, sopesando todo lo que traerá consigo dicha operación y tomando en cuenta que, en buena parte de los casos, dar vuelta atrás sería muy perjudicial para la  economía familiar.

Seguiré desarrollando esta temática en los siguientes post. Entretanto, espero sus amables opiniones en este blog o en el Facebook.


Notas aclaratorias:
(1) Ver ¿Eres un Comprador Responsable? (1) y ¿Eres un Comprador Responsable? (2)