¿POR QUÉ LOS AGENTES INMOBILIARIOS SOMOS SUJETOS OBLIGADOS ANTE LA UIF?

 

Bueno, gentes. Llegó el momento de encarar la verdad. 

Convengo que la imagen que encabeza este post refleja muy bien lo que sentimos cuando se nos menciona siquiera el tema.  Y no hay vuelta que darle: Los Agentes Inmobiliarios somos Sujetos Obligados ante la UIF si nos dedicamos a la intemediación de compraventa de inmuebles, mal que nos pese. Esto significa que debemos implementar nuestro propio SPLAFT -Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamento del Terrorismo- acorde a la normativa vigente.  No más rodeos de introducción y vayamos al punto.

¿Quién nos hizo la humorada de catalogarnos como Sujetos Obligados, como si fuéramos banco, notaría o empresa transnacional? Pues... fue el mismísimo Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. 

Les cuento: Entre los deberes que nos asigna el Reglamento de la Ley 29080  - D.S. 010-2016-Vivienda - el artículo 21 letra i) dice expresamente:

Artículo 21.- Deberes del Agente Inmobiliario

El Agente Inmobiliario tiene los siguientes deberes:

 i) Proporcionar a la Unidad de Inteligencia Financiera, la información a que se refiere el artículo 3 de la Ley N° 27693, Ley que crea la Unidad de Inteligencia Financiera - Perú, conforme a lo dispuesto en el inciso j) del artículo 3 de la Ley N° 29038, Ley que incorpora la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú (UIF-PERÚ) a la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS).

Y sanseacabó. Esto data del año 2016. Y luego en el 2018  la Res. SBS 789-2018 no solo nos puso a la cabeza de los Sujetos Obligados en su artículo 2, sino que nos dedicó una requetefila de obligaciones en el artículo 36, que luego han sido aminoradas por la Res. SBS 2351-2023. para quienes somos agentes inmobiliarios personas naturales.

Algunos colegas me dirán: 

-¿El Ministerio de Vivienda tuvo la culpa entonces????

¡Pos sí!!!, para hablar a la mexicana. 

Me explico, Y lo voy a hacer de la manera más didáctica posible.

1. Tanto la  Ley 27693 en su artículo 8 numeral 10 - es decir, la Ley que creó la Unidad de Inteligencia Financiera UIF- como la que incorpora a esta entidad a la SBS - Ley 29038 en su artículo 3 inciso J) -,  mencionan como Sujetos Obligados a las personas naturales y jurídicas que se dedican a la actividad de la construcción e inmobiliarias. O sea, a constructores y propietarios que tienen como actividad comercializar sus propias unidades inmobiliarias, no a quienes intermediamos en dichas operaciones. Y conste que estos dispositivos legales se promulgaron en el año en abril del 2002 y junio del 2007, respectivamente.

2. La Ley 29080 que creó el Registro del Agente Inmobiliario se promulgó en setiembre de ese mismo 2007 y su actual Reglamento el MVCS entró en vigencia en el 2016, es decir, dos años antes de que existiera la Res. SBS 789-2018. 

3. Si a lo expuesto en los dos acápites anteriores le sumanos que nuestro inefable Ministerio cometió el horror de incluir a las Constructoras e Inmobiliarias en el mismo padrón de los Agentes Inmobiliarios Personas Jurídicas, resulta recontranatural que la UIF confundiera nuestra actividad con la de empresas como IMAGINA, T & C, Grupo Chacarilla Sur y todas las similares (1). Costó sangre hacer entender a sus intendentes - dicho sea de paso, aún no lo entienden del todo - que nosotros somos intermediarios, no parte celebrante del acto jurídico de compraventa de inmuebles. Ha sido un largo camino que, sin quererla ni deberla, inicié desde el año 2019 y al que se aunaron los gremios en tiempos de pandemia. Pero el problema todavía no se resuelve. En la reunión virtual que convocó el mismo Ministerio en tiempos de cuarentena (2) para desfacer el entuerto, la misma UIF nos hizo saber a los ahí presentes que, mientras el Reglamento de la Ley 29080 no se modifique y nos siga señalando como Sujetos Obligados, ellos nada pueden hacer y seguirán considerándonos tales, con todas las exigencias que ello conlleva.  Así que aquí guerra y en el infierno, espanto.

Cuesta creer que el ente rector de las actividades inmobiliarias - es decir el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - no sepa distinguir entre el CIIU 6810 del CIIU 6820 (2), dado que el padrón de la confusión hasta la fecha sigue inamovible.  Y desde entonces nos tienen de penitencia especialmente los 15 de febrero, fecha cúlmine en que debemos presentar a la UIF  nuestro famoso Informa Anual del Oficial de Cumplimiento,  en el que se detalla virtualmente toda la parafernalia que hemos debido aplicar para la famosa Debida Diligencia. No sé ustedes, pero yo ya voy a colapsar, porque si bien la modificatoria ha suavizado las obligaciones de quienes ejercemos como personas naturales, la UIF no acaba de entender cómo funciona nuestro rubro. La modalidad 40-20-40 - no entra en su episteme, ni tampoco que en nuestro medio solo los propietarios firman contrato de intermediación, no así los compradores  (3). Paro de contar, que la lista es larga. Y como, a pedido de los colegas, desde el 2021 vengo dando capacitaciones sobre el tema, me tienen de "caserita" de la UIF dado que he perdido la cuenta las veces que les he hecho consultas vía mail  para que me expliquen cuestiones que no están claras.

Está dicho que el problema  con la UIF - con el Ministerio de Vivienda para ser más precisos - es materia pendiente que han de abordar nuestros gremios. Han pasado seis años y seguimos complicados a morir. No es posible que buena parte de los Agentes Inmobiliarios - en especial las personas jurídicas- continúen con unas obligaciones fuera de lugar, amén de que quienes somos personas naturales igual tenemos que mantener Registro de Operaciones y llenar virtualmente el famoso Informe Anual del Oficial de Cumplimiento. La misma inseguridad ciudadana hace que estemos expuestos si es que nos viéramos obligados a elevar un Reporte de Operación Sospechosa, dado que los hackers están a la orden del día y el indeseable detectaría en el acto quién fue el que lo denunció. ¿Nos toca colaborar para evitar el lavado de activos? Indudablemente que sí, pero no es nuestro trabajo el fungir de espías encubiertos. Urge que el MVCS modifique ese Reglamento y retire de una buena vez la pesada carga que impuso sobre nuestros hombros, al equiparar nuestra actividad a la de las empresas Constructoras/Inmobiliarias.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias:

(1) Con todo, la Res. SBS 789-2018 habia diferenciado ya los rubros para la implementación del SPLAFT: Dedica el Art. 36 para nosotros y el art. 41 para la actividad Construcción y/o Inmobiliaria. Ese empeño de entremezclarnos nunca lo entendí. 

(2) CIIU es la Clasificación Internacional Industrial Uniforme de todas las actividades económicas, efectuada por la ONU y es vinculante para todos los países miembros. Actualmente rige la Cuarta Revisión. Así tenemos:

CIIU 6810: Actividades inmobiliarias con bienes propios o arrendados. 
CIIU 6820: Actividades inmobiliarias a cambio de una retribución o por contrata.

(3) Participamos en dichas reuniones los presidentes de los gremios ASPAI, CAIRP, ABI Perú y del Foro Net4House, el C.P: Jhonny Mendivil, el difunto Dr. Carlos Caballero Velásquez y esta servidora.

(4) La Res. SBS 2351-2023, en el párrafo 36.4 numeral 2,  determinado que,  para efectos del SPLAFT, cliente es quien firma el contrato de intermediación y en el mercado peruano únicamente los  propietarios lo hacen. Esto conlleva a que toda la responsabilidad caiga sobre el agente de este último, lo cual hace absurdo que el agente del comprador y/o el agente datero, también sean considerados Sujetos Obligados. Lo cómico del caso es que el comprador es quien lleva consigo el mayor porcentaje de riesgo LAFT.  ¡Ufff!!!