viernes, 30 de diciembre de 2016

LA FACHADA DE UN EDIFICIO


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Este es el último post del 2016.  ¡El tiempo se ha ido volando! Soplan nuevos vientos para el nuevo año que se avecina. Y he querido terminar por lo que se supone debí empezar: La Fachada de un edificio.

La fotografía que precede este artículo es de un proyecto inmobiliario que tiene excelente perspectiva. Desde el punto de vista estético la combinación de formas y colores no ha podido ser mejor. Y los balcones -a pesar de no gozar con mi entusiasmo por ser de vidrio con pasamanos metálico- ostentan la altura reglamentaria y un atractivo toque de color.  Con las ventanas sucede algo similar, tanto, ya que el antepecho transparente está dividido verticalmente en dos y su altura parece ser la exigida, al menos visto a la distancia. Lo único que me eriza los cabellos es el parapeto de vidrio de la azotea, el cual espero sea más cortaviento que otra cosa y que tenga un seto vivo que impida asomarse, pues de otra manera no respondo de las averías tipificadas en el post Ventanas y Balcones (Primera Parte) .

Por desgracia, de lo que sí respondo es que el pobre edificio se entregará impecable y a los pocos meses estará sucio y deslucido. ¿Por qué? Porque carece de protección anti-lluvia en la azotea y en las ventanas. El agua sucia va a hacer de las suyas y en menos de un año tendrá que volverse a pintar. Será preciso retocarlo con frecuencia y dudo muchísimo que los propietarios estén dispuestos a un desembolso anual para este concepto, por lo cual vaticino que en poco tiempo lucirá verdaderamente desastroso. ¡Espero de todo corazón estar equivocada, porque la fachada en verdad me enamora! 

Ahora bien, ¿por qué los edificios de hoy son tan particularmente sensibles al polvo y a la lluvia? En primer término, porque, como siempre, los modelos foráneos hicieron su agosto, logrando que la Modernidad desplazara a la Funcionalidad.  En los años 70 se innovaron los conceptos arquitectónicos y se hizo muy popular el estilo rectangular liso,  con ventanas de fierro o aluminio que se instalaban casi al ras del límite externo del vano. ¡Mi abuela solía decir que tales casas parecían cajón de muerto! No voy a ser tan radical, porque en un "ataúd" similar viví durante 30 años.  Sobre este diseño-base se erigieron los inmuebles de entonces:



Haciendo un paréntesis, el cerco eléctrico que apreciamos en la foto tiene que ser una instalación más reciente. ¡Y es que en los 70 el lechero nos dejaba la botella de Leche "Plusa" o "Vigor" en la puerta y a nadie se le habría ocurrido desaparecerla ni por broma!  Las casas tenían retiros abiertos y las rejas protectoras eran cosa rara, salvo que el exquisito propietario gustara exhibir las de corte virreynal en sus ventanas. ¡Qué tiempos aquellos!  Pero volviendo al hecho arquitectónico, cabe destacar que el diseño "ataúd" trajo consigo que los artísticos aleros y alféizares externos fueron descartados. Por tal motivo, la protección anti-lluvia quedó reducida a nada, tal vez porque aquí se dan más bien lloviznas. Con todo,  el "diluvio" del 15 de Enero de 1970 puso sobre el tapete que nuestra ciudad no se encuentra preparada para precipitaciones pluviales de gran volumen y que era preciso reforzar los techos.  Mi padre lo hizo en los 80 con ocasión de construir el segundo piso, en previsión del Fenómeno del Niño, valiéndose de los ladrillos pasteleros.  Mas no todos son tan precavidos como él y actualmente tenemos casas y edificios sin ninguna protección contra la lluvia.  Tomando en cuenta que con el cambio climático, las lloviznas de goterones se han vuelto moneda corriente en nuestra limeñísima urbe y que la contaminación ha hecho que en lugar de polvo pulule el hollín, es natural que los edificios más modernos luzcan de esta guisa:



  


En el pasado los antepechos de casas y edificios no tenían el grosor de una cinta, como hogaño se estila. Tanto en el interior como en el exterior gozaban del espacio suficiente para apoyar los brazos e incluso colocar adornos.  Y en la parte externa la disposición era ligeramente orientada hacia abajo, de manera que la lluvia caía sobre ellas sin manchar las paredes: 




Incluso si el alféizar era reducido, igual contaba con este mecanismo:




Hoy apenas tenemos el marco de aluminio. ¡Y gracias, si el agua no se filtra hacia el interior! Hay que poner solución, amables lectores.  Por supuesto que no estoy reclamando las molduras talladas de ayer, pero sí un alféizar decente en cada ventana con el correspondiente vierteaguas liso (1), que puede ser de ladrillo pastelero, cerámico y hasta de granito:




Como ven, nada del otro jueves, señores.

¿Sería necesario un alero para cada ventana? Si ustedes, estimados Arquitectos, quieren innovar al estilo retro, aplaudo la moción.  Nada cuesta agregar un artístico alero sobre la ventana, hecho de fierro bañado con pintura anticorrosiva y cubierto con policarbonato. Verdad que esto tendría que contemplarse para edificios de pocos pisos, de otra manera la limpieza se tornaría imposible y el remedio sería peor que la enfermedad:



¿Y qué de los aleros con tejas? Desde que vi "Ben Hur" les profeso un santo horror, y me guardo mucho de pasar debajo de estos si por casualidad me los encuentro en la calle. De todas maneras son muy útiles,  y bien instalados no tienen pierde. Este es un modelo clásico para edificaciones en zona RDB:




Con todo, creo que un alero debidamente instalado en la parte superior del edificio es más que suficiente para desfacer el entuerto:




Esto es lo que en España se conoce como "edificios impermeabilizados". No es caro implementarlos aquí. Por supuesto que el material tendría que ser ladrillo pastelero.

En cuanto al color de las fachadas, he de decir que me encanta el blanco y si por mí fuera todas las viviendas deberían lucir este color.  Por desgracia, entre la humedad de Lima y la contaminación han hecho imposible el sueño de la casa color nieve que tanto se veía en los cuentos infantiles de mis tiempos idos. Y esto empeora cuando se emplean insumos de mala calidad. He visto predios recién construidos y ya la pintura se está descascarando ¡Y menudo problema si encima los balcones carecen de sumideros y/o su antepecho no llega al suelo!.  El edificio que van a ver abajo - ubicado en Las Casuarinas Sur- no tiene ni cinco años y la pintura se estaba cayendo a pedazos:




Hagámosle justicia: Ya lo pintaron y ahora está hermoso. Incluso el departamento que estábamos ofertando ha sido vendido. Pero no esperemos que todas las Juntas de Propietarios logren que los vecinos unan recursos para adecentar las fachadas. Y si los proyectos modernos van a ostentar unos frontis dignos de la casa de Drácula, no quedará más remedio, señores Constructores, que ocultar la obra por no ser referente para futuras edificaciones.

Entonces, ¿qué hay que hacer, además de impermeabilizar? Elegir pintura de exteriores lavable y de excelente calidad. Ni más ni menos. Asimismo, no niego que las tonalidades pastel son exquisitas, pero dadas las circunstancias habrá que reemplazarlas por matices que disimulen el hollín. Unido a lo anteriormente dicho se logrará que la fachada de un edificio luzca decente, con el plus de un muy fácil y nada costoso mantenimiento.

¿No vuela vuestra imaginación, señores Constructores y Proveedores de acabados de construcción? ¡Hay muchísimo por hacer, créanme! ¡Tienen ustedes harta chamba  para este 2017!

¡Feliz Año Nuevo para todos!


Notas aclaratorias:
(1) Ignoro con qué nombre se le conoce aquí.



jueves, 22 de diciembre de 2016

¡FELIZ NAVIDAD!







VA A VENIR UN BEBITO…



¡Y LLENARÁ DE TERNURA NUESTRAS ALMAS!



¡FELIZ NAVIDAD Y UN VENTUROSO 2017!



LES DESEAN DE TODO CORAZÓN:



RC & HNOS – ASESORES INMOBILIARIOS. 







domingo, 18 de diciembre de 2016

ESTRENAMOS WEB RENOVADA




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 ¡LES PRESENTAMOS NUESTRA RENOVADA PÁGINA WEB!

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viernes, 16 de diciembre de 2016

ÁREAS COMUNES DE UN EDIFICIO (4)



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Amables lectores, me he demorado un poco más de lo acostumbrado en publicar este post. Esto se debe a que estaba dando los últimos toques a nuestra renovada web inmobiliaria, en la cual se ha insertado este blog y desde ya invito a visitar hoy mismo:


Mis hermanos y yo estaremos muy gustosos de brindarles nuestra asesoría en las operaciones inmobiliarias que ustedes deseen realizar. Desde ya agradecemos vuestra deferencia hacia nosotros.

Y retomando la temática de estos post, invito también a que vean la foto que encabeza este post.  Es la representación en 3D de las Áreas Comunes del condominio El Olivar.  ¿Verdad que es un encanto? Además de los infaltables juegos infantiles, se ha pensado hasta cancha de fulbito -basquet con un "muro perimétrico" de mallas protectoras para que los pelotazos no lleguen a las lunas. ¡Buena idea para que los chicos y los grandes descarguen energía!  Claro que siempre es de esperar que los vidrios sean antirruido. Si así está planificado, ¡enhorabuena!

En condominios de esta magnitud se está haciendo costumbre brindar instalaciones muy variadas. Algunos- como el ejemplo que acabamos de ver- son altamente recomendables y no costosos.  Otros caen en la categoría de exquisitez y de esto tratamos en el anterior post . Pero también tenemos unos ambientes que - sin que de suyo lo sean- en un predio multifamiliar se tornan altamente peligrosos, ¿Cuáles son estas Áreas Comunes que conllevan tan negativo rasgo? Pasemos a enumerarlas y a explicar el porqué.


1. Sala de internet: Indudablemente estamos en plena era tecnológica.  Los aparatos electrónicos de comunicación masiva son indispensables para el estudio y el trabajo. Por tanto, una Sala de Internet de primera impresión habría sido mejor catalogarla dentro del grupo de las Áreas Comunes Necesarias. No dudo que bien llevada puede incluso servir de ingreso extra para la Junta de Propietarios. El problema está en los gastos y responsabilidad que conlleva su implementación. Comenzando por las máquinas mismas, pasando por el Wi-Fi, continuando por el antivirus y los suministros de cómputo, siguiendo por la revisión técnica.  Me temo que si se malogran las máquinas o simplemente hay que renovar el antivirus, no faltarán quienes se nieguen a pagar cuota extra por no hacer ellos uso de este servicio. ¿Están al tanto los residentes que tal eventualidad podría significar un pago no previsto en el presupuesto? ¿Ha previsto la Junta un servicio de Administración Inmobiliaria que vele para que las desventajas se reduzcan al mínimo?  Si a todas las interrogantes la respuesta es sí, nada he dicho sobre el mantenimiento de estas computadoras.

Pero hay otro peligro muy difícil de sortear: La falta de control ante el uso indiscriminado de la internet, especialmente cuando los usuarios son menores de edad y/o adultos inmaduros y con serios problemas emocionales.  Aunque debo reconocer que el modelo del edificio Concepto Atlantis de Pueblo Libre reduce en buena parte tan inminente peligrosidad, en especial si hay una mampara que permita ver todo el área :




Con todo, cuento a ustedes estas experiencias. La primera fue en Ripley de la Av. Aviación, si no recuerdo mal: Un señor relativamente joven estaba muy enganchado a un videojuego muy violento ¡en presencia de su hija que no tendría ni tres años!!! Se me encogió el corazón al darme cuenta cómo la criatura veía semejante barbaridad y se lo hice notar a ese diz que padre de familia. No solo lo tomó a mal, sino que sujetó a la niña para que viera más y mejor el espectáculo. ¿Pueden imaginar semejante A-B-E-R-R-A-C-I-Ó-N ?????  No es difícil imaginar qué otras cosas más estará viendo ya la criatura a estas alturas. ¿La vendedora? Bien, gracias. Supongo que con tal de ganar unos soles más, se hizo la loca.  Ahora imaginen una escena similar en un edificio residencial. ¡No quiero ni pensarlo!

Pero lo peor no fue en esa tienda, sino en una conocida compañía de seguros, a cuya sala de brokers -abierta y sin módulos- ingresé para enviar unos mails. Llegué a una computadora y me di con la desagradable sorpresa que como protector de pantalla había una imagen sugerentemente vulgar de una doña en ropa de baño. Hice intento de retirarla y no me fue posible. El hecho en sí me molestó, porque estábamos en un área de trabajo y lo menos que merecemos las personas es respeto. Así que pasé la voz y solicité que de inmediato solucionaran el problema. Los ejecutivos que ahí se encontraban y muy especialmente los del Departamento de Sistemas se portaron de maravilla. ¿Se imaginan que la desagradable foto estaba enganchada al disco duro en tal forma que no podía ser retirada? Y lo peor: Efectuando los comandos de limpieza, el chico de Sistemas se encontró con la novedad de que en esa máquina se había almacenado pornografía ¡y de la pesada! Por supuesto que reporté el caso a la Gerencia Comercial y mencioné como testigos a los colegas corredores que se encontraban presentes. ¿Creen que ahí acabó todo? No, señores. El acabose vino después: Una corredora- cuya amistad erróneamente pensé que me honraba, que solía trabajar con su esposo y llevar a su hija de diez años con ella- ¡me reclamó por haberla mencionado como testigo en mi reporte, ya que ella no se había sentido ofendida con ese hecho tan bochornoso!!!  Entenderán que me quedé helada y sin poder creerlo. ¿Así que poco o nada le importaba que a las señoras nos faltaran el respeto, que su marido se ganara con el espectáculo y que en su mismo centro de labores su propia hija estuviera expuesta a la pornografía??????????????

Amables lectores ¿a santo de qué complicarse la vida en un condominio? Escenas como esta pueden suceder en un edificio con Sala de Internet, en especial cuando los padres de familia- con minúsculas por su inmadurez, vulgaridad y/o patologías de cuidado - tienen criterios diametralmente opuestos de lo que pueden o no pueden ver sus menores hijos. Hay demasiados treintones, cuarentones y cincuentones adolescentes que se niegan a tomar la posta y a convertirse en ADULTOS.  Una persona normal no permanece indiferente cuando ve a los niños expuestos a espectáculos totalmente impropios, espectáculos que los puedan llevar incluso a ser víctimas de pedofilia o seducción. De ahí al roce o abierto conflicto entre residentes del condominio, medio paso. Otro tanto aplica para la Sala de Cine y/o Televisión.  Que haya un monitor LCD en la Sala de Reuniones es razonable. Pero un cuarto especial para cada uno de estos servicios trae consigo los mismos riesgos y peligros que acabo de mencionar.

Es mejor prevenir que lamentar, señores. Especialmente cuando sabemos que la Sala de Internet de un condominio no tendrá ningún control por parte del personal administrativo, antes bien cada cual y sin restricciones de edad- tendrá acceso a lo que quiera y cuando quiera, a vista y paciencia de otros residentes.


2. Sala de Billar: En el post Áreas Comunes... (2) adelanté que más de una venta se me vino abajo cuando las Jefas vieron esta diversión como parte de las Áreas Comunes. Y es que, por desgracia, está muy asociada al vicio.  Lógico, entonces, que a las Madres de Familia les sepa a rancio saber que en su propio edificio serán acicateadas las debilidades de hijos y maridos. El juego suele ofrecerse completo, como ya se ha visto (1):




Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿Por qué no implementar una Sala de Juegos apta para todo público, reemplazando el billar por una mesa de ping pong?  ¡Es más saludable y sale mucho más barato!  No tiene restricciones de edad ni sexo, aparte de que invita a disfrutar una agradable partida entre familiares y residentes.  Paso el dato que en el edificio Limited de Santa Catalina ya la están ofreciendo:




Verdad que todavía siguen con el famoso gimnasio.  Pero por algo se tiene que comenzar, ¿no creen ustedes?

¿Qué más podría instalarse en esa Sala de Juegos? El fulbito de mano, que es también diversión sana y apta para todos.  La fábrica Juegos Corsa incluso los ofrece de alegres colores:




Alguno objetará diciendo que el fulbito de mano e incluso el ping pong son igualmente de uso común en las salas de billar públicas. Y yo hago notar que a estas se ingresa con DNI y su evocación no es precisamente la del entretenimiento deportivo. No olvidemos una gran verdad: El significado reflejo lo da el contexto, no el objeto de referencia en sí. El billar - sin ser de suyo negativo y estando reconocido incluso a nivel internacional- es más una actividad de destreza y precisamente por ello no pocos se la pasan jugando y apostando horas y horas y  h...o...r...a...s..., especialmente en los sectores C y D. En cambio, el ping pong y el fulbito de mano requieren una buena dosis de esfuerzo físico, hay gran despliegue de energía y pueden ser practicado por niños, jóvenes y adultos sin mayores riesgos. ¿Me dejo entender?

Doy otra idea de un juego que no he visto en ningún edificio, pero que sería interesante implementarlo: El tente en pie.  Es ideal para canalizar furias homicidas, en especial cuando sentimos el imperativo de mandar al otro mundo al vecino del departamento contiguo:



Otro tanto podría hacerse con el punching ball, tan utilizado en las academias de boxeo. Este modelo se adaptaría de maravilla en la Sala de Juegos de un condominio:


Estos juegos son muy baratos, prácticos y sobre todo muy útiles cuando la violencia quiere dominarnos. Sería interesante instalar varios punching ball y tente en pie, especialmente en edificios de mayor densidad poblacional.  Creo muy beneficioso que un condominio brinde a sus residentes los recursos para descargar sanamente la ira y las frustraciones personales.   ¿Y qué mejor que con juegos tan fáciles de instalar, de mínimo costo y que casi no ocupan espacio?

Señores Constructores, puede que nadie se los haya dicho, pero ustedes son educadores tácitos por excelencia. ¿No se habían percatado?

Como corolario a todo lo dicho, cabe afirmar que las Áreas Comunes sirven de complemento residencial,  no de relajo y menos de fuente de conflictos. Nada cuesta sentarse a reevaluar qué es lo que se está ofreciendo a las Familias. Las Áreas Comunes deben brindar servicios necesarios y efectivos a todos los residentes, y convertirse en referente comercial para los futuros Proyectos Inmobiliarios que ejecute la Constructora, Si no cumplen estos dos cometidos NO SIRVENantes bien serán motivo de discordia y gastos onerosos que el ciudadano de a pie está muy lejos de poder afrontar.  Y esto se reflejará en una morosidad elevada de las cuotas de mantenimiento, que supondrá el deterioro de la edificación. No desearía estar en los zapatos de los Arquitectos que, en lugar de ostentar un sano orgullo por el trabajo realizado, se sientan avergonzados de aquello que tanto esfuerzo le costó diseñar y levantar. No conozco mejor caldo de cultivo para que la depresión haga presa de estos profesionales.

Y como siempre, señores, confío en que al menos lo pensarán.


Notas aclaratorias:
(1) El ambiente es de un edificio ubicado en la Av. Pershing.



sábado, 10 de diciembre de 2016

ÁREAS COMUNES DE UN EDIFICIO (3)




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Es innegable que cuando hablamos de las Áreas Comunes de un edificio o complejo habitacional, en el acto pensamos en lo paradisíaco que puede resultar vivir en un auténtico Club House al más puro estilo del Jet Set Internacional o de Beverly Hills.  Sin embargo, no todo lo que brilla es oro. Con toda la experiencia que he adquirido en estos años, creo estar en capacidad de reafirmar que -a pesar de ofrecerse como plus de ventas- no todos van a poder gozar de tales instalaciones, pero igual se van a ver en la obligación de pagar incluso cuotas extras para su buena conservación.  Y el asunto empeora cuando dichas Áreas Comunes están muy lejos de satisfacer necesidades reales de los residentes y solo sirven para alentar la vanidad e incluso el marcado narcisismo de quienes sienten especial afición por tales ambientes.

¿A qué me refiero?  A las Áreas Comunes "exquisitas". Ni más ni menos.

Ya escucho el rugir de quienes se sienten aludidos:

-¡Constructores unidos jamás serán vencidos!!! ¡Muerte a la cucufata de marras!!!

Vamos a hablar claro, señores.  ¿Tiene algo de malo el Club House?  No en sí mismo. Quien puede, puede. Y quien no puede, ¡que aplauda!  Pero he aquí que estas Áreas Comunes llenas de exquisiteces se están ofreciendo a quienes definitivamente no pueden, es decir a los sectores emergentes.  ¿Es discriminación negarles estas comodidades? ¡No! ¡Es simple sentido común! ¿Acaso el ciudadano de a pie, con hijos en el Colegio y en la Universidad, que a duras penas logra cancelar - ¡y con retraso!-  la mensualidad de su crédito hipotecario, va a estar en condiciones de pagar un mantenimientos superior a los S/. 500.00?  Las férreas políticas de la SBS han logrado frenar el aumento de la morosidad (1) , pero tampoco se trata de entregar toda la responsabilidad a los Bancos. Financiar proyectos tipo Club House generará mayor gasto a todo nivel.   Por tanto, es lógico - y loable, así haya quienes se rasguen las vestiduras con este parecer mío- que tanto la Superintendencia de Banca y Seguros como ASBANC tomen las providencias que no caigamos en el mismo desastre que tanto remeció la economía de EEUU y Europa.   Y pienso que es momento de preguntarse si las famosas Áreas Comunes con caché son necesarias o más bien solo alimentan vanidades y complejos, tanto de los Empresarios del sector como de los Compradores.

¿Qué Áreas Comunes pueden calificarse de ostentosas? En concierto las siguientes:

1. Sauna: Nadie niega los efectos terapéuticos que pueda tener. Y sé muy bien que se utiliza para alivio del estrés y otros. He aquí el modelo que he visto en varios edificios. Y sí: Es exactamente igual al que tenemos en los hoteles (2):




Pero he aquí que el sauna también tiene contraindicaciones. Revisando material sobre el tema, me doy con la novedad que no está recomendado para quienes tienen afecciones cardíacas, renales y hepáticas, y que hay toda una parafernalia a seguir antes, durante y después de usarlo. (3)   Encima se aconseja ingresar acompañado a esta sala de vapor, en previsión de un desmayo. Viendo ya al lado operativo, sus instalaciones requieren baño y vestidor adicionales, amén de unos cuidados que no deben quedar a cargo de manos inexpertas. La limpieza ha de ser escrupulosa - con mayor razón si, como en este caso, es de uso público - y sin productos químicos, ya que con estos hay peligro de emisión de gases tóxicos e incendio. ¡Caramba, que las exquisiteces tienen grandes riesgos! ¡Nada de esto había escuchado jamás! Y a todo esto súmese el gasto mayor si el sistema funciona con energía eléctrica.

Preguntas del millón: ¿La administración del edificio va a contratar personal para este ambiente con miras a conservar y a evitar el uso irresponsable del sauna? ¿Los residentes estarán dispuestos a abonar cuotas extras a Luz del Sur o Edelnor?

Otro problema más que vi en el edificio donde vivía mi primo era el siguiente: Nadie lo utilizaba y las instalaciones comenzaron a deteriorarse en menos de un año. ¡Y ojalá hubiera sido solamente el sauna! El edificio se veía precioso desde fuera. ¡Y ahora...!!!

2. Gimnasio: Se dirá que exagero, ya que el ejercicio físico es beneficioso. ¿Y qué mejor que el condominio ofrezca un espacio donde ejecutarlo? Por otro lado los cultores del fitness se sentirán atraídos para comprar un departamento y la gente podrá descargar sus malas tendencias con una buena dosis de despliegue de energía. Todo está muy bien.  Lo cómico del caso es que en estos gimnasios no suele contarse con aparatos de gimnasia en sí. Colchonetas, taburetes, sogas, argollas, camas de salto, pesas de mano -cuyo costo de adquisición y mantenimiento es ínfimo- no se avistan ni por broma. ¿Qué se ha hecho de  la verdadera GIMNASIA?

Me temo que ha sido reemplazado por el exhibicionismo narcisista. A las pruebas me remito. He aquí el gimnasio que se entregó en el edificio que acabo de mencionar, y que es exactamente igual a todos los que se ofrecen en los condominios con Club House:




Está lindo para mirar.  Y ahí viene el primer problema de gasto superfluo.  El enchapado de espejos no tiene ninguna utilidad, excepto para que Nico El Hermoso y Karen La Bella hagan el ridículo contemplando extasiados sus rostros y cuerpos. A esto súmese que cuando una mayor cantidad de residentes coincide en horario para el uso de las benditas máquinas, tales espejos se empañan debido al vaho y a la transpiración. Dado que el área no suele ser amplia y está en ambiente cerrado, los beneficios reales del ejercicio físico van a venirse a menos por causa del aire viciado, lo cual redundará en el mal olor de este recinto.

Por otro lado, no dudo que las máquinas que exhibe la foto de arriba son de primera.  ¿Pero quién va a poner un sol para su reparación o cambio de piezas?

Les cuento: Cuando se me encargó vender dos departamentos de este predio, no había pasado ni un año y ya dos máquinas estaban malogradas por el mal uso.  El tapizón lucía manchas - de sudor, supongo - y era evidente que la Junta no tenía la menor intención de cambiarlo y menos de invertir un sol en la reparación de los aparatos. El baño para este ambiente era el mismo que el del sauna, así que menudo problema si este se encontraba cerrado, ya que los felices usuarios tenían que exhibirse por pasillos y ascensores no solo en shorts o mallas de licra, sino además bañados en sudor. Supe de más de un roce por este motivo.  Me temo que tales escenas - junto a otros problemas derivados de la demora en la independización- hizo que el interés de los propietarios decayera y que cada cual se ocupara de lo suyo, con todo lo que esto significa.  No digo que el predio esté agonizando, pero no es ni la sombra de lo que tanto me fascinó cuando lo vi por primera vez.  Y abundan casos similares. He visitado edificios con gimnasios malolientes y mohosos, y no precisamente en sectores emergentes.  ¿Para esto se invierte en una infraestructura tan cara?

¿Y si se volviera al concepto de la Gimnasia tradicional? No estaría nada mal. Y mejor sería ubicar barras, potros, caminadoras flotantes, esquiadoras y demás al aire libre y como parte de un área deportiva. ¿No les parece?




Adicionalmente podría acondicionarse un pequeño depósito para colchonetas, cintas, sogas, mazas, aros... siempre y cuando se cuente con un personal que vele por el buen uso y la devolución de tales aditamentos, no sea que por ser más pequeños estos artículos gimnásticos desaparezcan como por arte de magia. :



El kit de implementos de gimnasia serían un plus muy beneficioso para los residentes del condominio, en especial para niños y jóvenes.  Y ojalá lograra generalizarse en los futuros proyectos inmobiliarios. Verdad que puede no ser prudente su implementación en determinados casos, mas no hay razón para renunciar a los aparatos deportivos al aire libre.

Señores Constructores, por todo lo expuesto creo que la conclusión es simple: Sauna y gimnasio con máquinas son instalaciones muy caras e INÚTILES en un condominio, peor todavía si este se ubica en segmentos C y D, donde el uso cuidadoso del patrimonio común no es precisamente una costumbre. A la larga - o mejor dicho a la  corta- se convierten en una auténtica carga.  Con todo respeto, pienso que al momento de elaborar el diseño arquitectónico, es preciso combinar la Elegancia y el Buen Gusto con la  Funcionalidad, haciendo a un lado el caché y otras frivolidades por el estilo. No se trata de fascinar al futuro Comprador ofreciéndole llegar al séptimo cielo, sino de brindarle los complementos que no tendrá en su departamento.  Así de simple. La diversión y el relax habitualmente no se buscan en el propio predio residencial, ya que una vez disfrutados los que este ofrece, suele perderse el interés. Y así que tenemos unas Áreas Comunes deterioradas y sin uso, generadoras de conflictos y de moras en las cuotas de mantenimiento.


Como siempre, señores, dejo todo a vuestra consideración.


Notas aclaratorias:
(2) La foto pertenece al Hotel Royal Inca.
(3) http://es.wikihow.com/usar-un-sauna-de-manera-segura



viernes, 2 de diciembre de 2016

ÁREAS COMUNES DE UN EDIFICIO (2)



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Hoy continuaremos hablando sobre las controvertidas Áreas Comunes. Y digo controvertidas, porque en estricta justicia podemos categorizarlas en grupos: Las necesarias, las opcionales, las exquisitas y - en último término - ubico a las peligrosas, que deberíamos desaparecer del mapa porque más luego es tarde. En mi post anterior nos ocupamos de las primeras. Ahora vamos a referirnos al segundo grupo. ¡Mucho me temo que seguiré enfureciendo a más de uno! Pero en este blog al pan, pan; y al vino, vino.

Ahora bien, ¿por qué digo que existen Áreas Comunes opcionales? Simple: Porque no son necesarias, pero no tendría nada de malo implementarlas y bien llevadas pueden ser muy útiles a los residentes del edificio. ¿Cuáles son? Paso a enumerarlas según mi leal saber y entender.

1. Zona de parrillas: ¡Solo de pensar en el aroma de un buen pollo al carbón ya se me hace agua la boca!  Si el condominio es amplio y formado por dos o más torres, tranquilamente pueden instalarse incluso varios asadores. ¿Recuerdan el ejemplo que di en el post Flats y duplex con terraza?  Lo traigo aquí, pero con un modelo más grande:




Eso sí: Las parrillas habría que ubicarlas donde el humo no pueda llegar a los departamentos. No dudo que el aroma del anticucho con ají nos hará subir al séptimo cielo, pero no va a ser agradable que se impregne en las cortinas o en los estores de los dormitorios.(1) Para edificios de zonificación RDB y RDM casi siempre se prevé su ubicación en la azotea común y no veo problema en que así se haga. Este es el modelo previsto para el edificio Ala Moana, en el Malecón Costa Sur de Chorrillos. Como únicamente habrá diez departamentos, el diseño se acopla maravillosamente para el buen uso de los residentes:




Como ven, señores Constructores, la terraza común es la que alberga la zona de parrillas.  Yo agregaría una buena chimenea para que el humo no incomode a nadie.  ¿El mobiliario? No es caro, como ustedes pueden apreciar y vale la pena ofrecerlo como plus de uso común. ¡Hay que ver las maravillas que hoy se puede hacer con los palets, es decir con las cajas en las que se guardan naranjas y manzanas para ser descargadas en el Mercado de Frutas!  Un pulidita, una buena barnizada y tenemos una mesa de centro minimalista y muy decorativa.  El piso parece ser de cerámico y la reja protectora que opera de parapeto me parece estupendamente segura.  ¿Su conservación y limpieza? Un manguerazo y sanseacabó.  Espero que se haya contemplado la colocación de caños de jardín para estos efectos.  Por cierto que un detalle decorativo en la pared como el que abajo presento nunca está de más:




Este modelo que propongo serviría incluso para montar un Nacimiento al aire libre y un arbolito de Navidad. Palabra que sí.

2. Sala de Ajedrez y Lectura:  Habitualmente tenemos la llamada "Sala de Adultos", pero estoy proponiendo un cambio. Me parece interesante un ambiente donde -a vista de todos gracias a una mampara de vidrio- la gente pueda solazarse en un ambiente tranquilo y relajante. El mismo edificio Concepto Atlantis da la idea de implementar mesas para juego de ajedrez, pero ustedes mismos verán que acusa un defecto:




No voy a detenerme hoy en analizar la inconveniencia del billar, si bien les adelanto que más de una venta se me cayó por causa de Áreas Comunes con este tipo de diversión.  El asunto es que el ajedrez requiere concentración y silencio, mientras que el billar se presta para la reunión de grupo.  Creo un error un mismo ambiente para juegos tan dispares. Por otro lado y para disfrute del mayor número posible de residentes del edificio, ¿por qué mejor no instalar las mesas hacia la pared, con poyos y sillas para asientos?  Sería más útil y dejaría espacio para otros juegos de salón en que Padres e Hijos pudieran participar juntos. En estos convulsionados tiempos de ruido e inseguridad se necesita un poco de silencio para compartir actividades con parientes y familiares.  El ajedrez es una excelente alternativa que reúne todos los requerimientos para una distracción sana, relajante y no bulliciosa.

Y nada cuesta agregar unos modulares para que los residentes puedan sentarse a leer los diarios del día y/o un buen libro. ¿Se imaginan que el condominio provea al menos de una pequeña biblioteca de literatura sana y apta para todos los públicos?




No me negarán que algo así (2) es lo que necesitan muchos adultos que, estresados, no saben donde encontrar un poco de tranquilidad y silencio, luego de un agotador día de trabajo y del chirriante sonido callejero de las horas punta.


3. Piscina:  Como ustedes saben, a las piscinas de los condominios les profeso un santo horror. ¡Todavía está en mi memoria esas dos criaturitas solas y sin ningún adulto a su lado, que trataban de recoger la pelota que flotaba en medio del agua, y como por poco y mato a la nana irresponsable! (3)  Con todo y dado que hasta hoy no he sabido de accidentes fatales con los niños, de repente mi temor ha sido exagerado.  Si se instalan en un lugar donde definitivamente los hijos menores entran sí o sí con un adulto, nada tengo que objetar, aunque recomiendo vivamente que su fondo ni por broma sea el reglamentario para nadadores. Asimismo, hay que tomar en cuenta su ubicación y prever baño para damas y varones y vestidores exclusivos para este ambiente, ya que se trata de un solaz privado y no de perturbar la paz y menos de alentar roces y faltas de respeto.  El modelo de abajo, por ejemplo, me parece precioso, pero es altamente inconveniente por estar en vista directa desde todos los departamentos:




No hay que olvidar se trata de un condominio y no de una playa pública, y que nunca faltarán quienes pretendan ganarse con el espectáculo.  Por tanto, ¿dónde ubicar la piscina? Lo más lejos posible del área habitable. ¿Techada? Sería lo mejor para evitar que el polvo y la lluvia hagan de las suyas. Y destinar una para niños y otra para adultos sería lo ideal:




Cabe recordar que es preciso tener cuidado con las denominaciones, ya que a veces se anuncian "piscinas" que  luego más parecen piletas decorativas que otra cosa, lo cual lleva que al momento de ver la edificación ya terminada, los Compradores sientan haber sido sorprendidos. Todo esto habría que tomarlo en cuenta, no sea que en menos de un año tengamos un pozo de agua hedionda o simplemente vacío y lleno de tierra y moho.

En líneas generales, las Áreas Comunes para un edificio - en especial si son opcionales- han de evaluarse tomando en cuenta su funcionalidad, disponibilidad y costo mensual para los residentes. Por eso, en función del segmento y del número de departamentos que tendrá el proyecto, habría que preguntarse: ¿Realmente servirán para el disfrute de todos los vecinos del condominio ? ¿Se contará con personal especializado para su limpieza y cuidado? ¿No encarecerán en exceso el costo para la conservación de estos ambientes en general y la fachada en particular?  Creo que hay que ser muy previsores en esto, pues aun en los edificios ubicados en el segmento A se aprecia una gran morosidad cuando las cuotas mensuales de mantenimiento exceden los S/ 500.00. Y no es dable entregar unas Áreas Comunes para que a los pocos meses el edificio entero se esté cayendo a pedazos.  Si ustedes, amables lectores, se dan una vueltecita por Surco, Miraflores y San Isidro, verán que no son pocas las construcciones relativamente nuevos que ya ostentan un descuido en su fachada e incluso el servicio de portería no se da las 24 horas del día. Y es una pena, porque hay predios que son una belleza, pero su desaliño es tal que dan ganas de salir corriendo. No quiero ni pensar cómo serán las relaciones interpersonales entre los vecinos.

Confío, señores Constructores, que al menos lo pensarán.



Notas aclaratorias:
(1) Es lo que suele suceder en mi dormitorio cuando el vecino del noveno piso hace parrillada en su balcón.
(2) La foto es el Hotel Naturaleza, en La Coruña.
(3) El hecho lo cuento al detalle en el post ¡Silencio!¡Genios trabajando!



viernes, 25 de noviembre de 2016

ÁREAS COMUNES DE UN EDIFICIO (1)



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¡Uuuy! ¡Parece que esta vez mis escritos sí tuvieron el efecto de una guantazo! Mi post anterior disgustó a más de uno, pues me lo vetaron en un grupo de Facebook en el que participo, amén de un "me enfurece" que pusieron como calificación.  ¡Pos ni modo, para hablar a la mexicana! Igual las cosas hay que decirlas.  Con todo, amables lectores, que quede claro que mi intención no es lastimar y menos desmerecer el trabajo de los profesionales de la construcción, a quienes profeso gran respeto y admiración.

Hoy me toca hablar de las Áreas Comunes de los edificios multifamiliares. Comenzaré por aquella que -por seguridad y decoro- es indispensable en todo edificio, sea cual fuere el número de departamentos que este tenga y así se ubique en zona clasificada como RDB: El Recibidor, más conocido como Lobby de Entrada. Y qué mejor que una foto para dar la idea. ¡Miren esta belleza! (1)




Lo tiene todo: Amplitud, iluminación, comodidad y estilo.  La Sala de Espera es acogedora para los visitantes. Cuenta con un mobiliario sobrio y jardineras que lucen unas "orejas de elefante", muy similares a las que mi madre cultivaba en nuestra casa del Parque Bella Luz.  Y como en el macetero también se aprecia un papiro- planta que tanto encantaba a mi padre- entenderán por qué he elegido este Lobby como modelo. El counter de mármol me parece exquisito y presumo que la puerta interior que se ve detrás de este y a la izquierda es la del área interna de los vigilantes. Se aprecia, además, el intercomunicador y la casilla de correo. Las luminarias dicroicas las cambiaría por leds para ahorrar energía, pero su distribución es adecuada. Las luces de emergencia y el sistema contra incendios (2) van acordes a las medidas de seguridad exigidas. Lo único que no veo son cámaras de video y en estos convulsionados tiempos son ahora artículos de primera necesidad. Verdad que el piso de porcelanato también me da mala espina, ya que parece ser brillante y, por ende, proclive a generar resbalones y caídas. Con todo, si mis ojos me engañan y es antideslizante, nada he dicho.

Claro que en los proyectos de menor presupuesto el Recibidor será más pequeño. Pero esto no quita que las instalaciones han de ser las mismas.  Es inconcebible que haya edificios que no cuenten siquiera con un sillón antiguo para los visitantes que deban esperar.  ¿Y a nosotros qué? se preguntará más de un Constructor.  Bien sé que de todo lo arriba mencionado, el mobiliario no va dentro de la obligaciones que ustedes deban cumplir, señores. Sin embargo, no sería mala idea que lo diseñaran y lo ofrecieran. Vean este simpático ejemplos en el edificio San Diego, en el norte peruano, que ostentando un Lobby muy elegante, no han tenido reparos en asumir un mobiliario muy sencillo:




Indudablemente que además de no ser caros, los modulares y/o muebles de acero dejan muy en alto el honor del pabellón.  Con unos Recibidores así, los residentes sentirán el imperativo moral de pagar sus cuotas mensuales. Y menos mal , señores Constructores, que ustedes siempre los presentan en el brochure de ventas y tácitamente recuerdan al futuro Comprador que el edificio tendrá un personal que avisará a los residentes de cualquier visita, y que estará al tanto de quién entra y sale del edificio.  Este marketing no verbal tiene el efecto de concientizar el status de la edificación y es una excelente manera de motivar el futuro pago de cuotas de mantenimiento.

Muchos de los condominios ubicados en zonas RDB y RDM cuentan solo con Lobby de Entrada, ascensor, pasillos, escalera y estacionamientos como Áreas Comunes. Cabe preguntarse, ¿qué otras son necesarias, especialmente en los predios ubicados en zonas RDA?  Paso a enumerar los que considero indispensables:

1. Patio con bancas y /o jardines:  Aun cuando el Proyecto tenga un presupuesto reducido, una plazoleta interna con bancas de madera o cemento pulido, jardineras, glorieta, faroles  y, en el mejor de los casos, una pileta de cerámica, sería la carta de presentación de los departamentos interiores y haría la delicia de todos los residentes.  Miren lo que ofrece el Edificio El Cortijo, en Surco, en el que mi colega Tatiana Grushko está vendiendo un departamento :





¡La rotonda en verdad ha sido una excelente idea!  En Miraflores no se quedan atrás:




¡Con interiores así nadie va extrañar la vista a calle! Es un hecho que los jardines con áreas de paseo elevan la calidad de la edificación e invitan al solaz y descanso.  Nótese que los Arquitectos de ambas obras han elegido unos acabados tales que permiten limpiar el área de un manguerazo y sin mayores gastos.  El césped puede ser natural o sintético, como en los dos ejemplos que acabo de mostrar. Las jardineras y los faroles dan en verdad un aire familiarmente acogedor, similar al de las plazoletas de antaño. Y los poyos de cemento pulido permiten que la gente pueda sentarse sin problemas. Esta área invita a estupendos paseos matutinos, en especial si quien los requiere es un adulto mayor o alguien que convalece de una enfermedad (3), con el plus de que se estaría transitando en lugar conveniente y seguro dentro del mismo condominio.  

¿Y el área destinada a los niños?  Pienso ha de estar más alejada del patio o jardín central propiamente dicho. Esto es para que las criaturas se diviertan a su gusto y no tengamos adultos y ancianos incómodos con tanta bulla.  Los toboganes y otros juegos son infaltables. El Proyecto Mirador de La Reserva lo concibe así y con glorieta incluida:




  2. Sala de reuniones, con amplios ventanales o mamparas de vidrio con sistema antirruido. Ha de ser lo suficientemente espaciosa para que pueda albergar siquiera a los jefes de Familia que ocupan el predio.  El modelo de abajo es el más común. Se ubica en un primer piso y da a los jardines del edificio:




Si el diseño lo permite y en aras de resguardar la tranquilidad y proteger de los ruidos molestos, es preferible que el Salón de Reuniones esté ubicado fuera del área de residencia propiamente dicha. El edificio Neo-10 ha plasmado esta modalidad y felicito a mi colega Rocío Vilela por intermediar en la venta de sus unidades inmobiliarias:




Por cierto que para que dar mayor amplitud y conveniente ventilación cada vez que se convoque a Junta de Propietarios, no sería mala idea que todas las paredes tuvieran poyos de cemento o madera donde poder sentarse:




Sería interesante que la misma constructora colocara sobre tales asientos cojines planos recubiertos de material fácilmente lavable, lo cual dará una impresión más vistosa, amén de redundar en la comodidad y garantizar la higiene y conservación de tales aditamentos.  Nada de excentricidades, señores: Colchonetas de zebra son más que suficientes:




Dirán que soy maniática de los poyos.  Y yo les pregunto: ¿Recién caen en la cuenta?

¿Mesada de granito con lavadero?  Esto en caso de prever que la Sala de Reuniones será utilizada también para fiestas, lo cual sinceramente no lo recomiendo, a menos que este ambiente esté ubicado lejos del área habitable. Y aun así creo indispensable que las mamparas tengan sistema antirruido, pues de otra manera garantizo no pocos roces y pleitos entre los vecinos, amén de que todos querrán "guardar turno" para tal o cual evento. Por otro lado, se requeriría otro baño doble para damas y varones. Es complicado eso de la Sala para Usos Múltiples, en especial cuando el edificio no es tan grande.  Dígase Sala de Reuniones a secas en los brochures de venta y ahorrarán múltiples dolores de cabeza a la futura Junta de Propietarios.


3. Sala de Estudio:  Y con mamparas de vidrio que permitan ver lo que ocurre dentro.  Sinceramente y dados los tiempos actuales, creo que es tanto o más necesaria que la Sala de Reuniones. ¿Por qué? Señores, tomemos en cuenta que Propietarios e Inquilinos tienen hijos que cursan estudios secundarios y superiores. ¿Qué mejor tranquilidad para los Padres de Familia que el saber que "los chicos" efectivamente trabajan en grupo, con toda la seguridad del caso y en donde cualquier adulto puede echarles una mirada?  Nuevamente presento una foto que les dará una idea de lo que trato de explicar:





Es fácil acondicionar dentro de esta área varios ambientes con puertas o mamparas de vidrio templado, para que los grupos no se estorben entre sí con los ruidos. El mobiliario pertinente compuesto por sillas y mesas abunda y no requiere de grandes inversiones. Ustedes dirán que los muchachos pueden turnarse. Y yo les respondo que es mejor separar dos o tres ambientes, de tal manera que al menos tres grupos por día puedan hacer las tareas, para tranquilidad de todos los adultos que residen en el edificio.  Un par de mamparas como la de abajo, señores Constructores, no los va a dejar en la miseria:




¿La Sala de Reuniones podría servir como Sala de Estudio? Opino que sí. Sería mejor dar a este ambiente un uso cotidiano más académico y con menor aliciente para el relajo, ¿no les parece?


4. Centro de Lavado: Esto en grandes complejos habitacionales donde abundan departamentos de un dormitorio y sin lavandería.  ¡Pero, por favor, que no se trata de que se dejen las lavadoras y secadoras para uso personal de los residentes!!! Si tal modalidad se aplica tendremos dos resultados inmediatos: Primero, que cada cual querrá lavar hasta el cobertor hediondo de su mascota; segundo, que las máquinas estarán malogradas en menos de una semana. Si va a haber un Centro de Lavado, es para que una persona debidamente capacitada sea la única que reciba las prendas, maneje las máquinas y devuelva toda la ropa doblada y en la bolsa que se le entregó para estos efectos:




¿Dónde ubicar esta área común?  No recomiendo que sea en la azotea, ya que esta es preferible destinarla para otros usos.  Podría ser en uno de los sótanos. Así se hizo en un edificio de Lince.  Si no recuerdo mal, el servicio de lavandería atendía de lunes a sábado de 9 am a 5 pm  y pude apreciar que funcionaba estupendamente.

Las Áreas Comunes aquí presentadas son las que considero indispensables.  Como ya se dijo, el Recibidor no puede faltar en ningún caso y las restantes mencionadas se implementan de acuerdo al número de departamentos previstos en los proyectos inmobiliarios.  Bien planificadas no incrementan el costo de las cuotas de mantenimiento y hasta pueden generar ingresos extras para el mismo edificio, como es el caso del Centro de Lavado. Hay otras áreas tipo Club House, que dan caché, prestigio y la sensación de contar con los servicios de un hotel.  ¿Son funcionales y no costosas? ¿Resulta conveniente ofrecerlas como plus de ventas en los segmentos C y D ?

Permítanme responder a estas preguntas en el próximo post.
  


Notas aclaratorias 
(1) Si no recuerdo mal es de un edificio ubicado en Surco.
(2) Acabo de ver en internet una empresa que hace instalaciones contra incendios y capacita a los residentes para este tipo de emergencias: http://www.grupo3com.pe/proyectos.html
(3) El condominio donde resido también me ofreció este espacio cuando estuve convalesciente.



viernes, 18 de noviembre de 2016

LA BARANDA ES PARTE INTEGRANTE DE UNA ESCALERA



 http://rcyhnos.com/go/pagina-de-destino/


Amables lectores, lo que voy a escribir hoy va a desatar las iras de más de uno.  Pero nuevamente hemos sabido de un accidente fatal por incumplimiento de normativas y reglamentos (1).  Por tanto, voy a continuar con el tema de las instalaciones inseguras que se está haciendo costumbre colocar en los edificios multifamiliares. Esta vez me concentraré en las escaleras.

La imagen referencial de arriba nos sirve para rememorar los conceptos extrapolados de antaño.  La subida a la cumbre de la contemplación divina era representada con una escalera muy segura y firme en su diseño. Observémosla detenidamente. Sus peldaños están formados de paso y contrapaso. Asimismo,  cada lado ostenta una baranda con una preciosa balaustrada, cuyos pilares de inicio dejan entrever el grosor y el tallado a la antigua. Visto en conjunto, la alegoría refleja que el sólido cimiento de las Fe eleva nuestra humanidad hacia Dios, al tiempo que practicar las Virtudes serán el mejor asidero cuando el sismo de la Tentación sacuda nuestras almas.  Y estas Virtudes nos impedirán caer irremediablemente cuesta abajo, incluso si el terremoto de los Vicios viene con grado 8 ó 9 de la Escala Richter.

Empero, las ideologías modernas se han infiltrado tanto, que incluso se han modificado las alegorías ancestrales. ¡Hasta la escalera al Cielo ha cambiado de diseño y hoy se representa al estilo minimalista, como si la baranda de las Virtudes ya no fuera necesaria!  Vean si no:




Bueno, al menos los peldaños siguen siendo sólidos y de un grosor tal que contempla pasos y contrapasos seguros.  Pero el Ser Humano es lo que es: Se le da la mano y este se va hasta el hombro. Díganme si la volante escalera al Cielo de abajo no es para ponerse a temblar:



Señores Constructores... ¿me dejo entender?

Es sintomático que estas representaciones alegóricas hagan eco de lo que existe hoy en nuestros edificios multifamiliares.  ¿O más bien lo que vemos en estos no es más que un reflejo de la precariedad de las ideologías modernas, que ni sirven de sustento ni dan seguridad, y nos exponen a caer al vacío existencial? No sé ustedes, pero yo no subo por esas tablas rasas ni porque me lo rueguen de rodillas o me paguen un millón de dólares.

Pasando de la alegoría al plano real, una auténtica ESCALERA -de cualquier edificación- tiene que ser SÓLIDA y SEGURA. Y aquí no caben medias tintas, señores. Puede que no nos asomemos nunca al balcón -yo misma no lo hago- ni se nos ocurra acercarnos a la ventana; mas definitivamente en duplex, triplex y azoteas, las escaleras las subiremos a diario. Y a diario estaremos expuestos a accidentes fatales si en aras del esteticismo olvidamos la SEGURIDAD.

Supongo que varios de mi lectores ya están frunciendo el ceño. Lo lamento y me temo que lo van a fruncir más todavía. Dice el Reglamento Nacional de Edificaciones, en la Norma A.010-Capítulo VI, Art. 29 (2)

Artículo 29: Las escaleras están conformadas por tramos, descansos y barandas. Los tramos están conformados por gradas. Las gradas están conformadas por pasos y contrapasos.

Y este mismo artículo 29, en su inciso g) ordena expresamente:

g) Las escaleras de más de 1.20 m. hasta 2.40 m. tendrán pasamanos a ambos lados. Las que tengan más de 3 m. deberán contar además con un pasamanos central.


Pregunta del millón:

¿Dónde dice que está permitido construir escaleras 
sin barandas, sin contrapasos ¡y encima con gradas flotantes!???


Pues bien, no hace ni una semana un colega me remitió un departamento que ostentaba una escalera exactamente igual a esta y con el mismo concepto de decoración:




Indudablemente el decorado es sencillamente  p-r-e-c-i-o-s-o  y enamora por sus tonalidades cálidas. La distribución en mezzanine- tan característico de los departamentos lofts-, así como los dicroicos y las luminarias centrales de la Sala reflejan un gusto exquisito y dan sensación de amplitud en un espacio que en verdad es reducido.  Lástima que con este diseño incompleto la Seguridad de la persona que ocupe el departamento esté ya no en riesgo, sino en serio peligro. No me entra en la cabeza que se haya descartado por completo la baranda protectora en el segundo nivel. ¡Sin ser necesario un temblor, al menor descuido el ocupante sufrirá una caída mortal!   E igual me pregunto y hasta ahora no me respondo cómo -mientras un sismo hace de las suyas- alguien que está semidormido logrará calcular dónde empieza exactamente la escalera, bajar por las gradas flotantes y todo esto al estilo de los trapecistas, es decir sin asirse a nada.  ¡Por favor!!!   ¿Escalera y mezzanine sin barandas???

Vean ahora lo que se ha hecho en otra vivienda  también aquí en Lima.  Parece que la moda está cundiendo:




Siquiera los peldaños están asentados sobre una base de cemento. Pero insisto: ¿Dónde está la baranda???

Y por si fuera poco, ¿acaso el vidrio templado puede considerarse baranda o pasamanos?  El simple contacto raspa y hasta corta la piel. ¿Qué va a suceder en el instante que la gente pretenda bajar desesperadamente cuando la tierra tiemble o se desate un incendio?




Lo que es peor, ¿cómo la Municipalidad puede dar conformidad de obra con escaleras incompletas y/o tan peligrosas? ¿Es posible que nos expongamos a accidentes fatales para imitar modas foráneas? Y conste que en la misma Europa, a pesar de la aceptación que tienen por parte del ciudadano de a pie, las escaleras "minimalistas" están muy cuestionadas. Invito a leer el artículo que sobre el tema se escribió en la web www.pisos.com (3)  Así todo hay quienes las prefieren. ¿Razones? ¡Sobre gustos no hay nada escrito?  Refería mi maestra de Arquitectura y Diseño de Interiores - Arquitecta Ruth Suica, del Instituto de Bienes Raíces-IBR- que en Suiza los niños suben y bajan por aquellas sin hacerse ningún daño.  ¡Se nota que en la tierra de Guillermo Tell no hay sismos! Dudo que en Italia -donde los terremotos son moneda corriente- el habitante común opte por tales modelos.  Si a esto le agregamos que en nuestro país la Violencia Familiar es el pan de cada día, no me negarán que escaleras sin barandas o con pasamanos de vidrio son un peligro público.

Tal como se dijo en el post anterior la Seguridad va de la mano con la Estética. Mas si en algún momento ambas quedan encontradas, entonces, señores, es deber del Constructor elegir la Seguridad. Con todo, hay mil formas de combinarlas, por lo que me permito plantear soluciones muy viables para zanjar la cuestión, soluciones que ustedes ya han encontrado mucho antes que yo. Mas me tomo la libertad de hacerles recordar un asunto que no es negociable:


LA BARANDA ES PARTE DE UNA ESCALERA

¿Sí?

No lo digo yo. Lo dice el Reglamento. Y también el Sentido Común.

Veamos una escalera muy aparente y acorde a los parámetros estéticos de hoy:




Nada del otro jueves, señores.  Tiene pasos, contrapasos, descanso y medidas reglamentarias. La baranda es de acero inoxidable con un encantador pasamanos de madera. ¡Me encanta, ya que cuenta con travesaños dispuestos en forma tal que no representa peligro alguno de que un niño pueda deslizarse entre ellos! Claro que el color plomizo de las gradas puede cambiarse.  Y el diseño se presta para hacer maravillas con el espacio que queda debajo del primer y segundo tramo.

He aquí otro modelo que sirve más para otro tipo de edificaciones.  Mas no me negarán que es perfectamente adaptable para el interior de un Pent House.  Se inspira en el estilo caracol, sin ser propiamente de este tipo:



Nótese que sin tener contrapasos, los peldaños son tan gruesos que fungen como tales, amén de que su amplitud hace que también operen como descansos. Y cabe se fabriquen con madera maciza. Habría que agregar un travesaño más a la baranda, para que la seguridad sea completa.

¿Insisten en el vidrio templado en el pasamanos? Hagamos la concesión, pero que sea la parte, no el todo, y sin posibilidad alguna de contacto directo con la piel de las manos:




Conste que lo acepto bajo protesta y únicamente si los ocupantes del predio son todos adultos. Para mayor seguridad me parece recomendable colocar más pilares, al tiempo de cambiar el aluminio por acero o madera.

Una palabra sobre la escalera de caracol. En ese mismo artículo 29 arriba mencionado, el Reglamento estipula que las escaleras:

i) No podrán ser del tipo caracol.

Las razones abundan.  Las escaleras de este tipo son muy estrechas y por lo mismo incómodas e inseguras. ¡Si lo sabré yo, que las veces que he subido por ellas para enseñar un inmueble, acabo con las piernas raspadas y amoratadas por los tropezones!  Para variar, los peldaños suelen ser tan pequeños y leves que compiten en grosor con la hojalata. Vean si no los modelos tradicionales (4):







Existen departamentos antiguos que tienen un segundo nivel al estilo de los bomberos y no hay manera de llegar a este si no es por escaleras de caracol, así que ¡qué le vamos a hacer! Mas en los nuevos se está haciendo costumbre que por medio de estas se acceda a la terraza de la azotea o al dormitorio del loft. ¡Señores, no le busquemos cinco pies al gato, peor todavía cuando se trata de duplex de gran tamaño! ¿Queremos modernidad? Hay maneras y nos podemos inspirar en el modelo que presenté arriba para los Pent House. Aprecien cómo se las han arreglado en el proyecto Canopus de Surco:











Los pasos y contrapasos de esta escalera son de madera maciza y miden 0.70 m. de ancho. Se cuenta con una sólida baranda de acero -con pilares y travesaños horizontales-  que a partir del segundo tramo es doble y cubre por completo el espacio límite con el segundo nivel. Distancias hay entre la firmeza estructural de este diseño comparada con la fragilidad de los modelos anteriores.  Ya ven, señores, que las soluciones -o al menos los paliativos- los han encontrado ustedes, no yo. Y hay múltiples formas de ofrecer escaleras seguras, sin dejar de lado los estilos de vanguardia.

Como corolario, solo me resta pedirles que -en la medida de lo posible- no se compliquen la vida con las nuevas edificaciones ni nos la compliquen a los Corredores, que nos vemos obligados a amalgamar argumentos de venta y dejar en manos del futuro Comprador la solución a la inseguridad.  Esto ya no puede seguir ocurriendo.  Nos cuesta sangre llevar interesados a los proyectos. ¿Se imaginan que por una escalera incompleta y peligrosa se eche a perder una operación de miles de dólares? ¿Me ha ocurrido? Lamentablemente sí.  Y llegamos a sentir que actuamos ya contra nuestra conciencia al ofrecer inmuebles con instalaciones que rozan la precariedad (5), amén de que muy incómodo para nosotros hacer notar tales deficiencias al encargado de la obra.  No dudo que existen quienes gustan de exquisiteces, pero no ocurre con la mayoría. Y sea como sea, hay situaciones en las que no se debe ceder a los caprichos infantiles de los clientes, por mucho fuste y dinero que presuman tener.

No esperemos escuchar noticias de una desgracia para reaccionar, señores.  No olviden que al convertirse ustedes en Constructores...


EN SUS MANOS HA PUESTO DIOS LA SEGURIDAD DE LAS PERSONAS. 



Notas aclaratorias:
(1) Lo que acaba de ocurrir en Larcomar nunca debió suceder.
(2) http://www.urbanistasperu.org/rne/pdf/RNE_parte%2005.pdf
(3) http://www.pisos.com/hogar/especiales/una-mala-idea/9-escaleras-inseguras/
(4) Estos modelos son prefabricados y reciben el nombre de Arké Civik.
(5) En mi caso es más complicado, pues como Corredora de Seguros percibo riesgos y peligros a veces a simple vista.