sábado, 30 de diciembre de 2017

¿ERES UN BUEN CONSTRUCTOR? (5)







Hoy vamos a concluir nuestras reflexiones sobre el Buen Constructor, concentrándonos en los deberes que ha de asumir frente a sus clientes, en especial si estos adquieren los inmuebles para vivienda.

He preferido dejar este tema para el final, dado edificar es un proceso que se inicia desde que el Buen Constructor se prepara para ser tal, y culmina con la independización de las unidades inmobiliarias.  ¡Ojalá todos lo entendieran así, pues de hacerse no existirían puentes desplomados ni edificios a punto de colapsar por el hundimiento del suelo!  Si la noble actividad de Ingenieros, Arquitectos y Empresarios del sector se concibiera como misión más que como inversión, otro sería el cantar.  Y vista la necesidad de apuntalar sobre la materia, cabe afirmar sin ambages ni rodeos:

1. El Buen Constructor diseña pensando en el cliente. No en su propia cosmovisión y menos en sus particulares parámetros estéticos. Sabe que su obra va dirigida a un público objetivo y a las necesidades de este se atiene.  Conoce la diferencia entre una residencia familiar y otra de hotelería y/o esparcimiento. Y ni por asomo se le ocurre reemplazar lo que necesita un Hogar en aras de sus preferencias para su propio departamento de soltero.

¡Ay, señores! Vuelvo a tocar médula. Y con extracción para trasplante.

En artículos anteriores, de manera especial en   Área privada ¿para la pareja o para la familia? El comedor de diario (1) y La sala-comedor de un departamento, se hizo hincapié en un común defecto que acusan los edificios multifamiliares de hoy: En que se bosquejan en función de "la pareja", dejando de lado las necesidades de la Familia en general y de los Hijos en particular, amén que a la pobre servidumbre se le reduce a un espacio tan escandalosamente infrahumano, que más parece prisión doméstica que otra cosa.  ¿Se me han caído ventas por estos horrores? Sí y requetesí. Hoy por hoy tenemos departamentos destinados a dormir el sueño de los justos en los libros contables de la empresa, causando pérdidas costosísimas.  Entiéndase de una vez: Es natural que el Ama de Casa -la Jefa del Hogar para estos menesteres- se dé media vuelta al advertir que el comedor ha sido reemplazado por una barra que está magnífica para una cafetería o restaurante al paso, pero que es absolutamente inservible para que la Familia se siente a la mesa a tomar los alimentos. Asimismo, es lógico que frunza el ceño al constatar que los dormitorios secundarios son tan enanos, que resulta imposible distribuir equitativamente los ambientes para cada Hijo, mientras que el famoso master goza de las exquisiteces de un hotel.  Y traigo a colación, además, que fue la ínfima dimensión del cuarto de servicio lo que motivó a una señora desistir de la compra de un departamento precioso en Surco, ya que de ninguna manera iba a permitir que la técnica que asistía a sus ancianos padres durmiera en semejante celda de castigo.  La dignidad humana exige un mínimo de decoro. Por ello, el Buen Constructor no ceja en su empeño de ofrecer una vivienda digna para todos los moradores, por lo que no tiene reparo en exigir a su arquitecto que diseñe acorde a lo que requiere una Familia, así como a lo normado en el Reglamento Nacional de Edificaciones.


2. El Buen Constructor no especula con los precios.  Calcula su utilidad de manera razonable, sin dejar que la codicia le ciegue el entendimiento.  Es prudente al ofrecer rebajas y/o valores agregados en la etapa de pre-venta, para no tener luego que subir los precios de manera exorbitante durante la ejecución de la obra. El Buen Constructor sabe combinar la venta de las unidades inmobiliarias -entiéndase departamento, cocheras y depósito- acorde a las necesidades de su público específico, sin caer en la rigidez de la oferta única, salvo que esta fuera necesaria. Y establece un sistema de pagos que genera la confianza de los compradores, en especial si el proyecto no está respaldado por entidad financiera alguna.

Especular es riesgosísimo -además de inmoral en más de un caso-, dada la volatilidad de la moneda. He sabido de constructores que, buscando una pingüe ganancia, pararon la venta con el fin de doblar los precios al término de la obra, y luego se vieron obligados casi a rematar los departamentos. Empero, también es una barbaridad "ofrecer el oro y el moro" en aras de cubrir una pre-venta, del marketing o de simples motivos personales. Y no solo resulta nocivo para la  empresa promotora, sino para todo el sistema, ya que genera una gran desconfianza en compradores e inversionistas. ¿Algún caso que referir? ¡Por supuesto! Todavía recuerdo a ese gerente que dio luz verde para vender un flat con tres cocheras, dejando sin estacionamientos a los duplex pent house, y todo por favorecer a cierta señorita que fungía de ejecutiva de ventas: La operación quedó sin efecto por orden del socio capitalista y Carlos y yo nos quedamos sin cliente. Emblemático fue también para mí ese prospecto de edificio con un concepto muy loco para nuestro medio, con techos de vidrio literalmente hablando, amén de un sistema computarizado tal, que durante un apagón iba a ser imposible abrir siquiera una cortina. ¿Resultado? Ni una venta, fuera de que los socios terminaron peleados. Y algo similar ocurrió con un super-condominio colindante con una concurrida avenida miraflorina: El proyecto fracasó estruendosamente y tuvo que transferirse tal cual a otra constructora, la que hasta hoy no termina de colocar las unidades inmobiliarias.

Y es preciso ser claros: Los Compradores prefieren obras financiadas por bancos. Verdad que el boom inmobiliario comenzó con el sistema de autoconstrucción, en el que los propietarios de las casas vendían sus acciones y derechos a otros interesados en levantar un edificio, contrataban a una constructora para ejecutar la obra, y todo se hacía con recursos propios.(1) Por otro lado existen empresas que operan con el sistema de la garantía mobiliaria.(2)  Sin embargo, la intervención directa de las entidades financieras supone per sé una mayor garantía de terminar la edificación, ya que estas supervisan obra y liberan los créditos según el avance. Por ello, hasta las empresas de construcción transnacionales eligen  el financiamiento bancario, recurriendo incluso a la fianza solidaria.(3) La previsión es indispensable en el sector, por tanto, el Buen Constructor mide los riesgos, reduciendo la posibilidad de paralización por falta de liquidez u otra eventualidad.


3. El Buen Constructor no se desentiende de su Comprador.  Es un honesto empresario a quien no satisface la sola firma de la minuta de compraventa a bien futuro, antes bien asume a conciencia todos los compromisos que esto conlleva, comenzando por la calidad de la edificación, pasando por la entrega del inmueble en el tiempo convenido -lo cual supone también subsanar de inmediato los vicios de construcción que aparezcan-, y terminando con la independización, la que tramita sin dilaciones.  Sabe que en principio es a él -y no a la Junta de Propietarios- a quien toca elaborar el Reglamento Interno, sin el cual dicha independización es materialmente imposible. Con miras a este fin, el Buen Constructor propicia, además, un clima de acercamiento y buena vecindad entre los flamantes compradores, alentando iniciativas en pro de la mejor administración del edificio hasta el culmen de la venta de las unidades inmobiliarias.

Alguien por ahí argüirá que está de más eso de "asumir a conciencia todos los compromisos". Pero la experiencia me ha llevado a concluir que nunca se insistirá demasiado en este punto.  Todavía recuerdo las quejas de los residentes de un condominio en la periferia de Lima, en cuyos baños los cerámicos se desprendían por causa de las filtraciones. Y conste que la empresa constructora es de mucho postín. Asimismo, se me viene a la memoria la espantosa vista que ostentan no pocos edificios de estreno -¡en pleno Miraflores!- y todo porque la pintura de exteriores es de ínfima calidad y la impermeabilización de techos es más ínfima todavía, sencillamente porque no existe. Igualmente, es habitual la demora en la entrega de los departamentos, lo cual puede apreciarse en la página Mira a quien le compras de INDECOPI.  Pero vamos, ¿así de mal están las cosas? Pues... no.  Doy fe de que existen Constructoras que, aparte de levantar excelentes edificios, parecen auténticos relojes. Dos de ellas acostumbran programar una fecha de entrega y terminan adelantándose, por lo cual clientes y corredores saltamos en un pie. No cabe duda que el Buen Constructor es inteligente al prever defectos y demoras, aplicándose diligentemente en evitar unos y otras.

¿Y qué decir sobre el Reglamento Interno y la famosa independización?  Mejor me callo, ¡que si hablo!!!, exclamará alguno de mis lectores.  Y no sin razón. Es proverbial el círculo vicioso: Por un lado se encarga su elaboración a la incipiente o inexistente Junta de Propietarios, la cual no puede inscribirse ante Registros Públicos precisamente porque no hay independización. Por el otro, no hay independización sin Reglamento Interno. El Buen Constructor no cae en este juego. Más de uno ha tenido el buen tino de incorporarlo a la minuta de compra-venta.  Otros van más allá, organizando reuniones periódicas con los flamantes dueños, logrando así una excelente relación entre los mismos, amén de un criterio más unificado en lo concerniente a los usos y costumbres que habrá dentro del condominio. E independizan a la velocidad del rayo, brindando tranquilidad a todos los Compradores y fortaleciendo el sistema de venta a bien futuro. Sin ir más lejos, una conocida empresa miraflorina(4)  brinda el servicio de post venta con esta modalidad, logrando así que sus edificios se mantengan impecables a pesar del paso del tiempo.  Es innegable que el Buen Constructor sabe dejar una estela de eficiencia y calidad en todos los aspectos, por lo que sus obras terminadas sirven de magníficos referentes para posteriores proyectos.

Hasta aquí, señores, llego con mis reflexiones dirigidas a todos los empresarios del sector. Arquitectos, Ingenieros, Autoconstructores, Inmobiliarias...todos tienen gravísimas responsabilidades ante la Sociedad en general y sus Compradores en particular.  Cabe que cada cual examine su conciencia y se responda a la pregunta: ¿eres un Buen Constructor? Y de corazón espero que algún día todos puedan afirmar con sano orgullo:

¡SOY UN BUEN CONSTRUCTOR!

A todos y cada uno deseo que el Señor les conceda un feliz y venturoso año 2018.  Gracias por sus gentiles comentarios en Facebook. ¡Dios los bendiga!


Notas aclaratorias
(1)  No olvido que fue así como mi familia incursionó en el rubro.
(2) Vender departamentos y que el monto del crédito hipotecario pagado por el comprador solo se reciba a la independización, tiene sus bemoles y no lo recomiendo. Considero que este sistema es solo para constructoras muy solventes.
(3) Así trabajó una conocida constructora transnacional, con la que tuve una excelente experiencia humana y comercial.
(4) Lamentablemente ya no trabajamos con ellos, dado que cambiaron sus políticas con los Agentes Inmobiliarios.



viernes, 22 de diciembre de 2017

¡FELIZ NAVIDAD!





Que el Bebito Salvador

sane nuestras heridas,

cure nuestros miedos

y llene nuestros corazones.


¡Feliz Navidad!

¡Y un venturoso año 2018!


Les desean de todo corazón:

RC & Hnos - Asesores Inmobiliarios.


domingo, 17 de diciembre de 2017

¿ERES UN BUEN CONSTRUCTOR? (4)




(1)


Hoy vamos a continuar nuestras reflexiones acerca del Buen Constructor, esta vez concentrándonos en sus deberes hacia los vecinos de las zonas donde levanta sus edificaciones.

No dudo que me estoy retrasando un poco en la secuencia seriada de estos post, pero esta es una temporada de muchísimo y productivo trabajo, así que  no me quejo, con mayor razón porque estoy incursionando en una nueva faceta como Agente Inmobiliaria (2).  Suplico a mis lectores un poco de paciencia: El contenido total de estos artículos podrán apreciarlos dentro de muy poco y en armoniosa coherencia.  Entretanto, hoy toca afirmar:


1. El Buen Constructor obedece las Ordenanzas Municipales. Sabe que cada distrito tiene sus normas y ni por asomo se le ocurre pasarlas por alto.  Se informa al detalle sobre todo lo concerniente a horarios de trabajo permitidos, ruidos molestos, demarcación de zonas, vestimenta reglamentaria de su personal, ocupación de veredas y otros espacios públicos... Verdad que hay asuntos en los que, con o sin reglas expresas, las cosas caen por su propio peso, como el hecho instalar servicios higiénicos portátiles en lugares discretos, amén de no permitir que el personal de obra departa a grandes voces y casi en paños menores en las aceras o en los parques, menos todavía si cerca hay mujeres, niños y ancianos. El Buen Constructor se guarda mucho de provocar la inquina de los vecinos y la intervención del Serenazgo, antes bien sabe ganarse a estos con apropiadas estrategias.

¡Uuuuy, que ríos de tinta cibernética necesitaría para referir los incumplimientos de tan elementales directrices! Y esta vez referiré a lo que ocurrió en Urbanización Aurora allá por el 2012, si la memoria no me engaña, y muy cerca a donde yo vivía. 

Una constructora apareció como por encanto y de la noche a la mañana empezó los trabajos, sin tomarse la molestia de avisar siquiera. Miraflores es muy estricto, así que no cabe la excusa del no sabía o no creía que fuese tan grave. Mas lo peor fue que los obreros tomaban alegremente el parque para almorzar... y para molestar con expresiones subidas de tono a las mujeres que transitaban. Se armó la de San Quintín y fue así que dicha constructora se vio obligada a traspasar a otra la obra en cuestión.  ¡La guerra que le hicieron los enfurecidos residentes de la zona fue brutal! ¡Y gracias, que no hubo alguno que arreglara personalmente el asunto, pues más de uno es hijo o nieto de personas muuuy influyentes! Al cabo de unos meses, la empresa que tomó la posta llegó con la lección aprendida al milímetro: Se dio el trabajo de colocar carteles en un radio de 400 mts. -los vi incluso en la avenida-, notificando el inicio de la obra y pidiendo disculpas por las molestias que se pudieran ocasionar. Creo que incluso volantearon con la misma intención. Los Obreros se comportaron de manera ejemplar: A la hora del almuerzo ni se asomaban a la calle, recibían ordenadamente y en tapers los alimentos que les preparaba Jacquie Menú, (3) y solo salían limpios y ya completamente vestidos para retornar a sus hogares. Los ruidos molestos fueron minimizados al máximo, las mallas de protección se colocaron creo que por partida doble. los vehículos y maquinarias fueron estacionados convenientemente. No hubo ni la más mínima queja.

La Compostura y el Decoro no requieren de grandes inversiones. ¿Verdad que no?


2. El Buen Constructor evita el daño a las edificaciones contiguas. Desde la caída de piedras, arena u otro material de construcción hasta el debilitamiento de cimientos, muros y paredes. Sigue estrictos protocolos de seguridad que incluyen estudio de suelos, colocación de mallas protectoras y otros, al tiempo que se cerciora de que todas las medidas indicadas por el Reglamento se cumplan al pie de la letra. Y si, a pesar de las previsiones, resulta alguna avería, el Buen Constructor acude de inmediato a repararla, sin esperar quejas ni reclamos del perjudicado.

¡Ay!  ¡Me temo que hoy vuelvo a tocar nuevamente no carne, sino médula!

Por esas casualidades de la vida, me acabo de enterar de que un reconocido arquitecto -cuyos diseños son en verdad para quitarse el sombrero- ha ocasionado daños en la propiedad de una antigua cliente mía de seguros, todo al momento de la demolición. Y no es la única lindeza. Las quejas las vi en Facebook y, por lo que pude apreciar, la empresa hacía oídos sordos al justo reclamo de la joven señora y de los restantes vecinos. Algo similar ocurrió hace años con la casa una colega, cuando en su lujoso barrio sanisidrino se levantó un imponente hotel.  No es necesario recordar que negligencias de este tipo atentan contra la Seguridad y la Vida, tanto de los vecinos afectados como la del mismo personal que labora en la construcción. En consonancia con lo dicho en el artículo anterior, hacemos hincapié en que el Buen Constructor protege a propios y terceros, y no se ampara en el fútil pretexto de la antigüedad de las edificaciones para evadir su gravísima responsabilidad en la materia: La prevención ha de ser el doble en caso de que los edificios contiguos se estén cayendo a pedazos.  Huelga decir que espero que el mencionado arquitecto -quien opera en un bohemio distrito limeño- asuma por fin los gastos de reparación y aplique lo normado para evitar estropicios.


3. El Buen Constructor ejecuta diligentemente las obras de limpieza y remoción de escombros.  Y esto a diario, al margen de lo que ordene el municipio y por un simple deber de Justicia.  Mantiene limpias pistas y veredas y no permite que el polvillo de arena y cemento haga estragos en las viviendas aledañas. Es muy cuidadoso, en especial si la obra se ubica en medio de otras o cerca a colegios y lugares concurridos.  No espera que el desmonte se acumule peligrosamente en los rincones y menos en las áreas exteriores, antes bien procura que dicho material sea retirado de inmediato. Asimismo, el Buen Constructor no permite que el material sea depositado en medio de la calle, sino que asigna espacios idóneos para su conveniente almacenaje.

He de reconocer que mucho se ha mejorado en este aspecto. Siempre que paso por obras en ejecución, veo que hay personal que constantemente están echando manguerazos para que el polvo no se esparza, al tiempo que se procura dejar la vía lo más limpia posible.  Por otro lado, ya no se estila dejar columnas de ladrillos en media vereda, tal como ocurría en mis tiempos idos. Sin ir más lejos, fue la aparatosa caída de estos durante el terremoto del 74  lo que me enseñó a temer a los sismos.  De milagro los vecinos de ese lado del parque Bella Luz -que salían aterrados de sus casas- no resultaron lastimados. No lo creerán algunos, pero era costumbre descargar los ladrillos lanzándolos desde el camión, mientras otro obrero los recibía al vuelo en sus manos para apilarlos. ¡Qué bárbaros!!!  ¡Lo veíamos como lo más normal!  Cuando se construyó el segundo piso de nuestra casa, Carlos, Andrés y yo  - ¡sin cuidado alguno!!!- nos colocamos al lado del camión para mirar más de cerca el espectáculo.  Conque nada me extraña.  Pero he tomado conciencia de que tal sistema es verdaderamente aberrante y, por desgracia, todavía persiste en aquellos lugares donde la fiscalización es letra muerta.   

Indudablemente, graves son los deberes de quienes se dedican a la construcción civil, pues  muchos son los frentes que se abren al levantar una edificación, por simple que esta sea. El Buen Constructor no descuida ninguno, antes bien se aplica diligentemente en cubrirlos todos, asignando provisiones contables y personal suficiente e idóneo para que la obra culmine en paz y sin accidentes fatales. 

Y como ya es costumbre, espero sus amables comentarios en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) La foto reproduce la edificación del proyecto Montagne, ejecutada por la Constructora Mallorca. Trabajan limpiamente, con rapidez, eficiencia. Doy fe de ello.
(2) Pertenezco a la plataforma virtual Punto de Encuentro Inmobiliario (PEI)Y junto a reconocidos colegas estamos logrando un nuevo modelo de negocio, bajo el auspicio de Grupo Enfoque.
(3) Mi hermano Carlos la llama así. Todos la conocen. Es institución en Aurora.


viernes, 17 de noviembre de 2017

¿ERES UN BUEN CONSTRUCTOR? (3)


                                                                                                



Amables lectores, continúo hoy desarrollando el tema sobre el Buen Constructor. Honestamente debo reconocer que me temía una reacción airada entre más de un profesional del sector y he aquí que viene sucediendo todo lo contrario, al menos en Facebook. Huelga decir que me siento gratificada con este resultado. Por tanto, continúo desarrollando esta temática, esta vez centrándome en la relación existente con el equipo de trabajo.

Digamos entonces:


1. El Buen Constructor protege a todos los involucrados en la edificación de la obra. Guarda celoso respeto por las normas de seguridad, por lo que sus Arquitectos, Ingenieros, Obreros, Ejecutivos y Agentes Inmobiliarios están debidamente equipados y entrenados para evitar cualquier tipo de accidente.  A tales efectos, el Buen Constructor no se contenta con unas simples advertencias verbales, sino que capacita constantemente a todos  -Corredores incluidos- en el manejo de estrictos protocolos de seguridad y en planes de contingencia, los cuales hace extensivos para las visitas de los futuros compradores

¡Ay, señores! Por desgracia los hechos funestos durante el proceso de construcción son moneda corriente en nuestro medio.  Existen constructores -con minúscula- altamente irresponsables que poco o nada les interesa la seguridad de su personal. Pero  también hay que reconocer que gran parte de culpa la tenemos todos. Y digo "tenemos", porque más de una vez se me ha dado un casco y no me lo he colocado para no deshacerme el peinado, o porque simplemente me pareció que no pasaba nada y que podía caminar aquí y allá, a pesar de que el cemento estaba todavía fresco y los residuos de argamasa y fierro alfombraban el piso. Y es común que a quienes llevan clientes y traen  la plata no se les llame la atención.  Si eso ocurre con la Corredora, ¡haceos una idea de lo que puede pasar con un Obrero, quien -por su modus vivendi- no acostumbra medir los alcances de sus temeridades!  El Buen Constructor está al tanto de tan peruanas flaquezas y obliga, de ser necesario, a cumplir con las medidas previstas en el Reglamento Nacional de Edificaciones y en las Ordenanzas Municipales.  Y lo hace por sentido de responsabilidad, no por temor a una multa o a que le paralicen la obra.  Por mi parte, ya he hecho solemne juramento de nunca más exponerme ni exponer a otros a cualquier siniestro. Y, asimismo, creo prudente incluir en los cursos de capacitación a todos los Agentes Inmobiliarios que intermediamos en la venta del proyecto, pues de otra manera no se tomará conciencia de la imperiosa necesidad de cumplir los protocolos, ni sabremos cómo comportarnos debidamente en una obra  y menos podremos orientar a los clientes visitantes en este materia.

2. El Buen Constructor educa a su personal.   Es consciente de que en su equipo convergen seres humanos de distintos estratos sociales y, por ende, con diferentes grados de formación académica y moral. Por tanto, para lograr la sana integración de todos los miembros, echa mano de los recursos honestos disponibles, incluyendo momentos de sano esparcimiento y expresión de fe religiosa. El Buen Constructor favorece las experiencias elevadoras, rechazando de plano usos y costumbres que degradan la dignidad humana o que contribuyen a la destrucción de los hogares de quienes trabajan para él.  

¡Ah, señores! Escribo emocionada esta reflexión, ya que hace dos días vi en en foro Ingenieros Civiles del Perú un ejemplo nada común de lo que puede lograr el Buen Constructor en toda su gente. La foto que encabeza este post es precisamente parte de tan hermosa experiencia. Reproduzco textualmente las palabras del Ing. Eliot Casaño para referirnos el hecho:

Fotos de obra en el inicio de jornada, rezando y dando gracias; en otras, haciendo parte de la dinámica para estirar los músculos, liberar tensiones. Y bueno, como todo es energía que necesita ser liberada, al final era una arenga propia de pregunta y respuesta: "¿Quiénes somos?  ¡LOS MEJORES!!!"




Aquí tienen otra foto del ejercicio previo al trabajo:





En otro post sobre el tema, el Ing. Casaño subió un video para ilustrarnos más sobre la forma que tiene de integrar a su personal.  Lo introdujo con estas palabras:

El inicio de jornada, liberando adrenalina para hacer las cosas con entusiasmo, la idea es cambiar la actitud negativa y crear un ambiente laboral amigable y cordial, esto lo realizábamos todos los días en las obras que hemos tenido la ocasión de participar, otras veces era algo de ejercicios e infaltablemente el rezo al final, para agradecer a Dios por un día más de vida y porque todo nos salga bien, algo que nos tomaba en total algo de 25 minutos o 30.  Lo que para otros era una pérdida de tiempo, en realidad era ganar mucho más, porque creas confianza, lealtad, amistad, cordialidad, respeto, familia en obra. Y después lo que desees hacer lo harás sin dificultad. El asumir un riesgo no será una idea temerosa, sino una realidad concreta donde todos jugarán por un solo objetivo y lo darán todo,  y todos se ayudaran.  Como dije antes, nos volvemos una familia, un equipo. Gracias a Dios, por ello no he tenido accidentes, ni muertes, ni nada que lamentar hasta el día de hoy. Un saludo a todos colegas y amigos en general.





3. El Buen Constructor dignifica a sus Obreros.  Esto como corolario de lo anterior, pero esta vez lo aplico a los usos laborales.  Es harto conocida la diferencia entre los conceptos de sueldos, salarios, jornales... Pero la Dignidad del Trabajo proviene no del tipo de labor que se ejecute, sino del hecho de que quien lo ejecuta es un ser humano, pues el primer fundamento del valor del trabajo es el hombre mismo, su sujeto. (1)  Para efectos de la justa valoración del Trabajo, no es necesario hacer sentir las desigualdades de orden técnico. Por tanto, el Buen Constructor no solo dará igual trato respetuoso a Gerentes, Ejecutivos y Obreros, sino que incluso elegirá la misma modalidad de pago. Y no escatimará invertir unos soles más en gastos administrativos  para este fin.

No es la primera vez que refiero las bellas experiencias que hemos tenido con varias constructoras. El detalle lo pueden encontrar en el post La unión hace la fuerza (Agentes Inmobiliarios + Ejecutivos Inmobiliarios. Solo que esta vez deseo evocar un detalle de la segunda más pequeña: El trato que daba a su personal. Todavía recuerdo como esos Señores Obreros guardaban la compostura delante mío, así estuvieran recubiertos de polvo y sudor.  Pues bien, los sábados se acercaban a cobrar su salario y me pareció realmente exquisito el hecho que -con todo respeto- se les hiciera firmar su planilla computarizada y recibir su cheque -presumo que "no negociable"-, exactamente con el mismo protocolo que se guardaba con los Agentes al momento de cobrar nuestros honorarios. Incluso, al igual que  nosotros, tenían la potestad de elegir la transferencia bancaria.  Francamente me encantó, máxime por el hecho de que en esa obra todos trabajamos codo a codo, ellos construyendo y nosotros vendiendo. 

Felicito de todo corazón a esta Constructora -cuyo nombre hoy sí quiero dar a conocer: Rolbec SAC (2)-, así como al Ing. Casaño por su excelente labor formadora con su personal de campo, al tiempo que exhorto a los restantes Constructores a practicar algo similar.  Creo que la dignificación del Obrero y la cohesión como grupo redunda no solo en la consecución del objetivo común, como es en este caso el levantamiento de un edificio, sino además fungirá de poderoso blindaje contra las mafias y las extorsiones. Nadie ataca a la Familia que ama. Y si el Buen Constructor logra que su Empresa se convierta en tal, recogerá frutos de cumplimiento, lealtad y fidelidad a toda prueba.

Como siempre, espero sus amables intervenciones en este mismo blog o en Facebook.


Notas aclaratorias:
(1) Juan Pablo II, numeral 6 de la Encíclica  Laborem Excercens.
(2) Las obras que intermediamos fueron Edificio Ruiseñores y Torre Grau. Hace tiempo que no tenemos contacto.



miércoles, 25 de octubre de 2017

¿ERES UN BUEN CONSTRUCTOR? (2)







Amables lectores, por fin puedo retornar por estos lares, luego de casi un mes de "vacaciones laboriosas", si cabe la expresión. Agradezco muchísimo la acogida que ha tenido mi anterior artículo. En Facebook incluso recibí un mensaje de la señora madre de una estudiante de arquitectura. Huelga decir que me sentí conmovida con el hecho de que esta amable dama recomendó a su hija leer el post con detenimiento y hacerlo circular entre sus compañeros de estudio. Me satisface saber que algo estoy aportando al rubro inmobiliario. Y permítanme continuar con estas reflexiones acerca del Buen Constructor, concentrándome hoy en aquel que ya está en ejercicio activo de su profesión y aspira a levantar sus propias edificaciones, aclarando que también incluyo a quienes, sin ser necesariamente Ingenieros y Arquitectos, igual lideran empresas constructoras.

Digamos entonces:

1. El Buen Constructor se sabe responsable de las vidas humanas que habitarán en las obras que él edifica.  Arquitecto o Ingeniero, cumple todos los Reglamentos y Normativas que regulan la actividad, de manera especial si construye en zona sísmica o de riesgo de otros desastres naturales.  El Buen Constructor jamás sacrifica la Seguridad en aras de la Estética y menos en las de la Mezquindad,  y se actualiza constantemente en todo lo relacionado a diseños y estructuras. Elige material de construcción de calidad y no lo reemplaza por otro que es más barato o bien está de moda, si tiene dudas acerca de su fiabilidad. 

Señores constructores, en otros post he desarrollado ampliamente la tendencia moderna a saltarse las normas (2), incluso en los segmentos sociales más altos. Más de una vez he referido que, en conciencia, he tenido que rechazar la intermediación de ciertos inmuebles, ya que como corredora de seguros que he sido (3) no podía alegar ignorancia ante la inseguridad que veía ante mis ojos. Y con el último terremoto en México, todos hemos sido testigos de cómo las estructuras mal diseñadas llevan al desastre irreparable, así que no voy a redundar sobre el tema.  En esta ocasión simplemente apelo a la conciencia de quienes tienen la gravísima responsabilidad de levantar las edificaciones. Y afirmo sin ambages ni rodeos que el Buen Constructor no atenta jamás contra la vida ni contra el patrimonio, los que han sido encomendados al trabajo de sus manos. Es consciente de que, en el ejercicio de su profesión,  la Negligencia y/o la Avaricia son la antesala del Homicidio Culposo.


2. El Buen Constructor es un Empresario en el sentido más noble de la palabra.  Y como tal gerencia su negocio, así sea una EIRL. Apunta a tener su propia maquinaria empresarial - sin excluir la tercerizada-, seleccionando con lupa a quienes se convertirán en sus colaboradores más estrechos. Es un empleador honesto, en quien confían todos los miembros de su personal tanto administrativo como de planta; por tal motivo, rechaza la informalidad y no espera a que le caiga una multa para pagar jornales, salarios e impuestos que corresponden. El Buen Constructor tiene metas concretas y se traza objetivos para corto, mediano y largo plazo. Sabe adónde va porque tiene muy claro adónde quiere llegar.  

Alguien dijo por ahí que no hay nadie más organizadamente desorganizado que un Arquitecto o un Ingeniero.  Verdad o mentira, no me toca constatarlo, pero sí referir las experiencias que he tenido sobre la materia.  Y fíjense: Hemos trabajado -y trabajamos- con constructoras excelentes, que  no se conforman con cumplir con Municipalidades, Ministerios, Sindicatos y SUNAT, sino que a conciencia hacen bien las cosas y por ello gozan del contento y la lealtad de su personal.  Con todo, alguna vez aterricé con mis hermanos en otras que no eran precisamente un modelo institucional. Todavía recuerdo cuando -en el 2011- Carlos y yo habíamos cerrado una venta bajo las condiciones ofrecidas por la ejecutiva de ventas y ratificadas por el gerente general en la mañana, para que luego  -en horas de la tarde- viniera el gerente comercial -quien era el socio capitalista- y sencillamente decretara que la venta no iba ¡y en presencia del comprador, quien ya traía el cheque para la separación!!!  ¡Podéis imaginaros el resto! El gerente general no se atrevió a darnos la cara y la chica desapareció del mapa.  La obra se paralizó como por seis meses. El proyecto se ubicaba en el límite exacto entre Barrio Médico y Urb. Aurora (¡siempre Urb. Aurora!), y me dio muchísima pena tener que dejarlo, porque era realmente hermoso.  Tiempo después supimos que los trabajos se habían reanudado gracias a otro inversionista. ¿Pero es posible que en una constructora se den semejantes encontronazos entre sus directivos, a vista y paciencia de clientes y corredores???  


3. El Buen Constructor planifica detalladamente antes de comenzar una obra. Cubre todos los ámbitos, es decir los estudios previos, los presupuestos y las licencias, así como la selección de proveedores y del personal técnico y de operaciones. Es previsor, lo cual no obstaculiza que sea capaz de afrontar con serenidad las urgencias de última hora.  El Buen Constructor tiene los pies muy bien puestos sobre la tierra, hace sus cálculos en forma realista y no proyecta más de lo que buenamente está en condiciones de afrontar, Tomando en cuenta las eventualidades que suelen retrasar la construcción, mide razonablemente sus tiempos y no cede a la tentación de ofrecer entregas en tiempo record, por mucho que alguien por ahí le haga creer que con tal estrategia la venta de las unidades inmobiliarias se incrementarán como por encanto.

¡Ay! ¿Toco médula otra vez, señores?  

He perdido la cuenta  de las obras anunciadas con bombos y platillos, que recién se inician luego de tres años o simplemente no se inician nunca, quedando predios con tremendos letreros descoloridos y por los siglos de los siglos. Abundan edificios a medio construir  o bien obras que culminan tras años de espera, luego de incesantes reclamos de los compradores y el consecuente descrédito del sector.  Y es que algunos confunden empuje con imprudencia temeraria y hasta creen que con su solo pensamiento lograrán atraer lo que necesitan (1), olvidando que la voluntad humana no es factor determinante para la consecución de los hechos. Asimismo, hay quienes piensan que su marca capeará todos los obstáculos  ¿He conocido constructores que operan bajo esta praxis?  Esteee...  Todavía recuerdo ese inmenso proyecto en la Av. Javier Prado Oeste, en el cual quisimos intermediar mis hermanos y yo.  Lanzaron la campaña por todo lo alto y... demoraron como dos años en iniciar los trabajos. Los encargados del área comercial eran excelentes personas, así que no tengo queja ni del trato ni de las condiciones del contrato de intermediación.  No continué con ellos por motivos de salud, fuera de que Carlos y Andrés habían concentrado sus operaciones en Miraflores.  Y cuando luego de un año y por pura casualidad pasé por ahí, me quedé de una pieza al ver que no comenzaban ni siquiera la demolición.  ¿Se imaginan lo que habría ocurrido si les hubiera llevado algún comprador? ¡No quiero ni pensar en su reacción contra nosotros y contra la empresa, peor todavía sabiendo que la marca era de mucho fuste!  Por supuesto que culminaron la obra y el edificio quedó precioso, pero el desprestigio hizo mella.  Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿No habría sido mejor comenzar el marketing con la mesura del caso?


4. El Buen Constructor no teme delegar funciones ni pedir asesoría. Su afán por reducir costos, lejos de obnubilar su juicio, le impulsa a solicitar los servicios de terceros con el fin de clarificar los asuntos y ver dónde es razonablemente factible ajustar esto o aquello.  El Buen Constructor conoce lo suficiente como para no dejarse engañar, pero respeta los fueros y no invade las competencias de otros profesionales.  

¿Tengo alguna experiencia que contar al respecto? Pos sí, para hablar a la mexicana. 

En el año 2012 y muy cerca al parque Melitón Porras, captamos un hermoso proyecto y nuestra relación con la gerente comercial parecía estupenda. Se trataba de una empresa familiar y ella era la hija del gerente general.  Muy pronto llevamos a varios interesados - todos ellos muy pudientes- y en menos de dos semanas uno de ellos manifestó su intención de comprar, solicitando que se le enviara la minuta a la brevedad posible para revisarla con su abogado, ya que quería dejar todo listo antes de un viaje proyectado para dos semanas después. Inexplicablemente la minuta no llegaba. ¿Y por qué? Porque la doña... no la había revisado aún. Pronto nos dimos cuenta de que tenía complejo de Soyla (con s): Soy la gerente, soy la abogada, soy la arquitecta... ¡Poco más y pretendía ser la ingeniera residente! Como era natural, no podía con todo y retrasaba el proceso de venta. Y como era recontranatural, su carácter y su juicio crítico iban de mal en peor.  Carlos se dio cuenta de que tomaba calmantes. Así las cosas, doña Soyla tuvo la osadía de escribir a nuestro cliente ¡quéjándose de la presión de los corredores!  Había pasado semana y media y no se le enviaba la susodicha minuta. Y cuando al fin ella permitió que su abogada la remitiera (?????), ya no hubo tiempo para el cierre definitivo y nuestro prospecto partió a EEUU. ¿Total? La venta ¡ya hecha! se cayó. Carlos y yo tomamos el asunto de la mejor manera y e intentamos seguir trabajando con la doña, pero fue inútil. Los nervios la traicionaban y en presencia de otra señora prácticamente me tiró el lapicero cuando le pedí me firmara la constancia de visita. Fue ahí que decidimos cortar, en previsión de que nos obsequiara con una nueva escenita y terminara yo lanzándole la silla por la cabeza.  Después nos enteramos de que el trato que daba a su personal era deplorable y que resultó tan antipática a los vecinos de Llano Zapata y al mismo Serenazgo de Miraflores, que más de una vez le pararon otra obra que estaba levantando ahí.  ¿Y todo por qué? Por acaparar compulsivamente las funciones con el fin de ahorrarse unos soles.  ¡Bien dicen que lo barato sale caro! Y en esta ocasión salió carísimo: Las ventas se retrasaron mucho más de lo previsto, según pude observar gracias a los portales inmobiliarios.

Sin embargo, he de hacer justicia a las constructoras con las que actualmente mantenemos relación comercial. Todas tienen sus áreas bien delimitadas, aun aquellas que son empresas familiares. Y es que el Buen Constructor acepta de buen grado la concurrencia de otros profesionales en su negocio.  Incluso, siendo consciente de que no lo sabe todo, deja a un lado el orgullo y la arrogancia y no vacila en pedir consejo a otros colegas de más experiencia, con mayor razón si se trata de obras de gran envergadura. Sobre este punto, he de decir que me agrada de sobremanera ver que cada día más y más profesionales del ramo acuden a los foros de internet para pedir información y plantear temas de discusión, recurriendo a  la casuística con el fin de encontrar solución a problemas puntuales. En el foro de "Ingenieros Civiles del Perú" -en donde amablemente se me permite participar- a diario se presentan estos debates y me parece fabuloso que cada cual aporte la solución y retroalimente lo aprendido en la universidad.  Con todo, creo prudente recordar que si bien la internet es una excelente opción para estar al día, no ha de confundirse con un curso de actualización y menos con una asesoría especializada.  El Buen Constructor recurre a estos medios modernos y se siente motivado con ellos, pero sin sobredimensionarlos, y ni por asomo se le ocurriría tomar decisiones vitales por lo que leyó en Facebook.

Amables lectores, todo lo dicho desde el anterior post hasta hoy podría resumirse en una frase: El Buen Constructor no se improvisa. Son muchas las etapas que ha de pasar en el día a día para consolidarse como tal. ¡He podido apreciar que es un camino hermoso, muy cuesta arriba a veces, pero hermoso! Nos ha tocado trabajar codo a codo con empresas constructoras, compartiendo ilusiones, angustias y afanes. Y no somos los únicos.  Es por esta razón que escribo, pues estoy convencida de que los Agentes Inmobiliarios mucho tenemos que decir sobre la materia. 

Como siempre, espero sus amables intervenciones en este mismo blog o en Facebook.



Notas aclaratorias.
(1) Hoy está muy de moda creer en la famosa ley de la atracción. No entiendo como puede darse categoría de "ley" a un supuesto que no ha sido sometido ni siquiera al primer paso del método científico.
(3) Ya no ejerzo como corredora de seguros, pero en mi formación profesional como tal seguí el curso de "Inspección de Riesgos".



lunes, 2 de octubre de 2017

¿ERES UN BUEN CONSTRUCTOR? (1)






Amables lectores, hace dos semanas México fue sacudido por un  terrible terremoto. En nuestras pupilas quedan todavía las imágenes de los edificios que se derrumbaron como castillos de naipes. (1) En esta coyuntura, es natural que volvamos la mirada hacia quiénes levantan las estructuras donde los seres humanos vivimos y pasamos casi todo el tiempo de nuestra existencia. Y es derecho que a todos y cada uno  de ellos hagamos esta pregunta: ¿Eres un Buen Constructor?

Arquitecto o Ingeniero, porque ambos se necesitan y complementan: ¿Eres un Buen Constructor?

Permítanme enumerar lo que muchos creemos y esperamos de ustedes, desde la etapa previa en que se inician como estudiantes:


1. El Buen Constructor se prepara diligentemente para serlo. Esto como actitud de vida y desde el instante mismo en que ingresa a la Universidad. Las locuras de la adolescencia las deja atrás, pues es consciente de que gravísima responsabilidad tiene aquel que ha elegido las nobles carreras de Arquitectura o Ingeniería, y que de las obras que salgan de sus manos dependerán la seguridad y la vida de las personas e incluso el porvenir de su nación.  El Buen Constructor se aplica con tesón en el aprendizaje de las materias básicas de su ramo, pero no se conforma con ellas, antes bien investiga y se mantiene en actualización constante sobre normativas y avances tecnológicos para el mejor desempeño de su profesión.

Alguien preguntará por ahí si no soy demasiado radical con un muchacho de primer año. Y le respondo que quien no estudia de joven, menos lo hará de viejo. Y que aquel que encarga tareas y plagia exámenes, no será capaz de afrontar por sí mismo los más sencillos requerimientos de diseño y/o estructuras. Más claro: Sus obras serán humo y se desplomarán por mal cálculo y peor selección de material de construcción. ¿Acuso sin fundamento? Aparte de los sonados casos que todos conocemos, saco a colación una experiencia personal que puede ilustrar muy bien los usos y costumbres de algunos universitarios de hoy.

En octubre del año pasado decidí incursionar en el mundo de los redactores freelance. Me entusiasmaba el hecho de poder ofrecer mis servicios por internet, ya que al fin y al cabo soy Licenciada en Educación en la especialidad de Lenguaje y Literatura. Y un dinero extra nunca viene mal.  Con ilusión me inscribí en varias plataformas, si bien Workana me parecía la más adecuada para mí. ¿Con qué me encontré? ¡Con personas anónimas que -entre otras lindezas y encubiertas por un pseudónimo- hasta deseaban escribir un libro y lo encargaban al freelancer, para luego hacer creer al mundo entero que eran ellas las merecedoras del Nobel! Pero esto no fue lo peor: ¡También había encargos para trabajos de investigación, con datos estadísticos que expresamente se mandaba inventar y que debían tener tales y cuales conclusiones en contra de... o a favor de...!!!  ¡Me quedé espantada! Reporté este último caso a la plataforma, pero luego de un mes constaté que las cosas no cambiaban, ya que el fulanín que encargaba los inventos para obtener su grado en ¡Educación Especial!!! seguía en las mismas. Consultando luego con mi proveedor de hosting, me dijo que esta práctica es muy común. O sea, que las estadísticas que tenemos para tales o cuales temas -aborto, drogadicción y hasta los efectos de fármacos y tratamientos médicos- pueden ser simplemente inventadas y sesgadas al capricho del contratante. ¿Se imaginan que algo así se acostumbre entre los estudiantes de Arquitectura e Ingeniería??? ¡No quiero ni pensarlo!  Es decir, ya tengo que pensarlo, porque con cada desatino que veo a diestra y siniestra -auténticos atentados contra el Sentido Común- no me queda sino concluir que efectivamente las tareas on line han sido y son moneda corriente también en el sector, y/o que existen constructores e inmobiliarias que dejan sus redes sociales en manos de community managers ignaros en la materia. En aras del marketing estos últimos suelen propugnar barbaridades tales, que en varias ocasiones y por deber moral me he visto obligada a advertir  las consecuencias de los descalabros propuestos, sin ser yo ni arquitecta ni ingeniera. Los que me siguen en Facebook no me dejarán en mentira (2).


2. El Buen Constructor empieza desde abajo.  Así provenga de un segmento social alto, no teme ensuciarse los zapatos ni curtir sus delicadas manos con argamasa y cemento si fuera necesario, aprendiendo in situ cómo aplica lo que le enseñaron en la Universidad. Tratándose de mujeres, su feminidad no es pretexto para hacer ascos y negarse a entrar en obra, guardando la compostura y el decoro ante todo el personal que ahí labora. El Buen Constructor es diligente para adquirir experiencia y no se da ínfulas de ejecutivo junior.  Si actúa como practicante o está recién egresado, no aspira a altos puestos en su primer trabajo, antes bien se gana el derecho a ocuparlos.

¡Ay, lectores míos! ¿Toco médula?

Y valga que saque a relucir una situación harto común; Todos los padres procuran lo mejor para sus hijos. Y a veces creen indispensable que el flamante egresado -sin tener el menor contacto con la praxis profesional- haga una o más maestrías para acumular curriculum. Así, estos jóvenes adquieren un master en no sé qué sin tener conciencia de dónde están parados.  Como docente afirmo que esta moda es un tremendo error y que tratándose de Ingenieros y Arquitectos pasará carísima factura, en especial si se piensa que con ello se llenarán los vacíos de un centro de estudios no idóneo o el de un bajo rendimiento académico. No se puede correr si no se sabe caminar.  El Buen Constructor es consciente de ello y no dudará ni un instante en aprender en el campo y bajo supervisión lo que no aprendió o aprendió mal en las aulas, por mucho que sea el hijito mimado del dueño de la promotora inmobiliaria.  El Buen Constructor refuerza primero los conocimientos fundamentales y  se lanza a la especialización solo si ha adquirido un mínimo de experiencia en el ejercicio activo de su profesión. Y esto es válido para todas las carreras y oficios.


3. El Buen Constructor no limita el aprendizaje a su estricto campo profesional.  Entiende que el rubro de la construcción es multidisciplinar y que, por tanto, tiene aspectos administrativos, legales, tributarios, contables, comerciales... El Buen Constructor no se exime del deber de mantenerse informado sobre tales, en especial si piensa montar su propia empresa.  No invade fueros, pero se informa de lo que es preciso conocer para evitar engaños y hasta desfalcos.

Señores constructores, me temo que lo que viene a continuación a más de uno le va a hacer fruncir el ceño. Pero alguien tiene que decírselos.

¿Recuerdan que en el post Albores y Esplendores del Boom referí el caso del edificio de Urb. Aurora que quedó a medio construir? Según supe, el socio del Arquitecto constructor hizo a este una faena, lo dejó en medio de la calle y con la obra sin concluir.  Casi podría jurar que este buen profesional -que tuvo los pantalones para dar la cara y residir en el edificio, cargando agua hasta su departamento al igual que los otros propietarios- fue víctima de su pensamiento "monodisciplinar". Más claro: Soy arquitecto y no entiendo de papeles ni de balances. Y ocurrió lo que ocurrióSobran comentarios.

Pero ahí no acaba la cosa. En mi experiencia como agente inmobiliaria me ha tocado tratar con diversos empresarios del sector, ya que me he especializado en la venta de inmuebles a bien futuro.  Y he observado en más de uno -de manera especial en los ingenieros (3)- dicha tendencia. No sé qué bloqueo emocional cargan a cuestas, pero el hecho es que rehúyen los temas contables y legales más que a la peste. Convengo que los especialistas del Derecho y la Contabilidad han de desempeñar lo que les es propio, pero he aquí que se advierten yerros que ciertos abogados y contadores no advierten e incluso parecen alentar. Es proverbial, por ejemplo, el problema que tenemos los corredores cuando el constructor se niega a formalizar nuestra intermediación por medio de un convenio escrito, sin que esto signifique necesariamente la intención de no pagar nuestros honorarios. "Así he trabajado siempre", "no acostumbro firmar nada", "podemos pasar la comisión en negro" son frases que mis hermanos y yo hemos escuchado más de una vez, y que nos llevaron a no aceptar la intermediación. ¿Ignora el constructor que la Ley 29080 nos ordena firmar contrato incluso con fecha cierta, y que la SUNAT nos obliga a facturar?  O lo que es peor: ¿No sabe que cada factura significa IGV y pago a cuenta del Impuesto a la Renta en el periodo contable en que fue emitida?  Pues parece que el desconocimiento campea en más de un caso, ya que hay quienes pretenden abonar los honorarios un poquito más tarde, es decir al mes siguiente de dicha emisión. (?????????????) Medidas tan absurdas espantan a los agentes inmobiliarios serios y atrae a los informales como la miel a las hormigas.  "Quien es fiel en lo poco, es fiel en lo mucho" (4).   Y a la inversa.  Quien no cumple con el corredor en cuestiones tan elementales, ¿cumplirá con el comprador en compromisos de mucho mayor envergadura?  La respuesta cae por su propio peso, con el consecuente retardo en la venta de las unidades inmobiliarias y el paulatino descrédito del negocio. El Buen Constructor no incurre en semejantes prácticas, antes bien descarta usos y costumbres que dañan su prestigio personal y el de su empresa.  Mas para estar sobre aviso, tiene que conocer a fondo los riesgos y peligros que conllevan. Y esto no se aprende de la noche a la mañana.

Señores Arquitectos e Ingenieros, tienen todo mi respeto. Y así lo habrán podido observar en cada artículo de este blog. Y precisamente por estar imbuida en vuestro sector, siento el imperativo de decir a ustedes aquello que tal vez nadie les diga jamás, rogando a todos los santos que mis palabras no sean interpretadas como malquerencia. Algo es innegable: El Buen Constructor no se improvisa, antes bien se hace paso a paso y sin prisas egolátricas.  Hay mucho por hacer en el rubro. Y creo primordial que el Buen Constructor forje carácter e idoneidad desde que pisa las aulas universitarias.

Como es mi costumbre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.


Notas aclaratorias:
(1)  En Facebook, en el foro de Ingenieros Civiles del Perú -en el que gentilmente se me permite participar- estos profesionales han señalado al detalle el porqué la caída de tales edificaciones, al tiempo que analizan y ofrecen soluciones para tales y cuales casos. Sería interesante dar más cabida a los INGENIEROS, que son los verdaderos llamados a brindar información sobre estructuras y sistemas antisísmicos.
(2) Botón de muestra: En la publicidad de una constructora norteña se planteaba como novedad las escaleras con ¡peldaños de vidrio!!!  ¡Casi me desmayo de la impresión! Con todo, he de reconocer que la mala praxis de unos no desacredita la honesta labor que efectúan los redactores freelance.
(3) Espero no se tome a mal mi apreciación. Pero es lo que he observado en los ingenieros más que en los arquitectos, al menos en los que he conocido.
(4) Evangelio de San Lucas,  16:20.



sábado, 16 de septiembre de 2017

¿ERES UN BUEN INQUILINO? (3)







Hoy vamos a concluir las reflexiones sobre las cualidades que acompañan al Buen Inquilino.

Recordarán que el post anterior hice hincapié en la primera parte del comentario hecho por una de mis lectoras. en lo relacionado con ser cumplidos en los pagos y cuidar del inmueble como si fuera propio. Concentrémonos en la segunda parte de su sentencia moral:

...devolver el inmueble cuando tu contrato ha cumplido. Y si la renta te parece que no puedas subir, retirarte.

¡El Buen Inquilino! No voy a decir que sea una especie en extinción ni nada por el estilo. Pero aquí y allá escucho quejas, especialmente en lo que se refiere a la entrega del inmueble, el que -dicho sea de paso- no siempre se entrega en buenas condiciones o bien no se entrega, a secas. Vistas las circunstancias no nos queda sino afirmar tajantemente:

1. El Buen Inquilino no espera a última hora para acordar con el propietario si renueva o no renueva el contrato de alquiler.  Alguien me dirá que tal iniciativa toca más al arrendador, mas en estricta justicia corresponde a los dos, ya que ambos son parte interesada.  El Buen Inquilino hace sus cálculos con anticipación e incluso dos meses antes del vencimiento, informa su deseo de continuar o simplemente de retirarse.  ¿Y por qué tanta premura? Porque el propietario tiene que saber a qué atenerse para que, en la medida de lo posible, el inmueble quede a duras penas dos semanas sin arrendar. No olvidemos que un nuevo arrendatario no se encuentra de la noche a la mañana y que en no pocas ocasiones el alquiler es la única o principal fuente de ingresos de los dueños. El Buen Inquilino es considerado con su arrendador, con mayor razón si se trata de un adulto mayor. Nunca se hace el desentendido ante las legítimas aspiraciones de este y menos lo tiene tonteando o deshojando margaritas al son de...

- ¿Renueva o no renueva? ¿Renueva o no renueva?

¿Conozco casos en que los arrendatarios se han pasado de indolentes y a última hora salieron con que no renovaban? Sé de varios, pero clientes míos no han sido y, en honor a la verdad, en este aspecto más he sabido de incorrecciones por parte de los arrendadores.  Con todo, no olvido lo que sucedió en San Borja, muy cerca donde yo vivía: La propietaria hizo ciertos arreglos solicitados por el mismo arrendatario -quien previamente había manifestado su voluntad de quedarse por varios años-, pero a la hora de la verdad el susodicho se mandó mudar y si te vi, no me acuerdo. El monto de la garantía no cubrió ni remotamente lo que la pobre señora había invertido. Conque haceos una idea. El Buen Inquilino no hace daño a su arrendador, no le genera falsas expectativas y menos se aprovecha de la buena fe o ingenuidad de quienes necesitan de la renta para poder vivir.

2. El Buen Inquilino devuelve el inmueble tal como se le entregó. Esto se impone. Y va de la mano con el acápite anterior. Es preciso hacer las cosa con calma y sin prisas, pues de otra manera ambas partes sufrirían las consecuencias por verse obligados a actuar a las voladas. Más de una excelente relación entre  dueños y el arrendatarios se ha echado a perder por la simple negligencia.  El Buen Inquilino invita con anticipación al Propietario para que  este pueda verificar in situ que todo está en orden y/o coordina con él las reparaciones que fueran menester: Los resanados, el pintado de los ambientes, el lavado de cortinas y estores, etc.

Cabe destacar que, terminado un contrato de alquiler, siempre hay que hacer arreglos pequeños o grandes. Y si se desea que el monto de la garantía sea devuelto en su totalidad, ¿qué mejor que el mismo arrendatario se haga cargo? Pero hay otra razón de peso: Es común pactar que otros interesados podrán visitar el inmueble antes de que este sea desocupado. El Buen Inquilino evita cualquier perjuicio a su arrendador actual y facilita las cosas para que este, a la brevedad posible, encuentre otro arrendatario. Entiende muy bien que es mejor que se sepa de antemano todo lo que se precisa subsanar, de manera que -en caso de algún notorio desperfecto- el nuevo prospecto no se espante y tenga la garantía de que en muy corto tiempo el inmueble estará listo para nuevamente ser habitado.

3. El Buen Inquilino no se desentiende de aquello que dejó pendiente. Así haya entregado ya el inmueble, asume que es de caballero y de señora cumplir con los compromisos pactados.  Es así que abona el prorrateo de luz, arbitrios y/o mantenimiento, cancela los servicios de teléfono, cable e internet (1) que puso a su nombre, informa a empresas y bancos el cambio de dirección cuando ya se ha instalado en su nuevo domicilio... (2) Más claro:  Queda como gente, no como un indeseable a quien jamás querría nadie volver a encontrar. El Buen Inquilino deja un gratísimo recuerdo en el ánimo de su arrendador, quien gustoso volvería a alquilarle la propiedad si en otra oportunidad aquél se lo solicitara.

Todavía recuerdo a ese matrimonio que alquiló por mi intermedio un departamento en el límite Miraflores-San Isidro.  Ambos esperaban su primer hijo y cayeron simpatiquísimos a la propietaria. Y me alegró de sobremanera comprobar que no me había equivocado con ellos, pues cuando se fueron después de tres años, por poco y la arrendadora se echaba a llorar. Dejaron el departamento muy bien parado. Y en atención al delicado estado de salud de la buena señora, no pusieron ningún reparo en hacer las coordinaciones posteriores conmigo, hasta el punto de aceptar entregarme las llaves y ver juntos los pequeños desperfectos que era preciso subsanar.  ¡Clientes así dan gusto! ¿Y todos los que traté en el tiempo ostentaron tan elevado perfil? Gracias al Cielo, sí, salvo una penosa excepción. No se puede negar que un Buen Inquilino es un auténtico tesoro, especialmente en una época donde cada cual hace lo que quiere e importa poco o nada atropellar los derechos ajenos.

Pero la pregunta de rigor es si nosotros lo somos, si como arrendatarios cada uno de nosotros cumple a cabalidad todo lo enumerado en estos tres últimos artículos.

¿Eres un Buen Inquilino?

Creo que cada cual habrá de examinarse y mejorar lo que en justicia ha de ser mejorado. ¿No les parece?

Les invito a pronunciarse sobre el tema en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias
(1) Permítanme referir esta experiencia personal: Todas las veces que he dejado los departamentos ocupados, he dado de baja al teléfono fijo- mi operador es Movistar -el mismo día de la mudanza. Como el cable y la internet vienen juntos -salvo excepciones- los tres servicios se anulan ese día. Pero esto no ocurrirá si tenemos alguna cuota pendiente. Cuando el departamento es pequeño -como en los de mi caso- el prorrateo de arbitrios es insufrible, porque hay que medir hasta los centavos, por lo cual recomiendo cancelar el mes completo sin chistar.  Otro tanto sucede con el mantenimiento.

(2) No siempre es culpa del arrendatario saliente el que todavía lleguen sus cuentas al departamento que se entregó, ya que los bancos y las empresas de servicios demoran hasta tres meses para actualizar los domicilios en sus sistemas.



viernes, 8 de septiembre de 2017

TRIBUTACIÓN DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS EN EL PERÚ: PROPUESTA DE CONSULTA A LA SUNAT






Señores:
ASOCIACIÓN PERUANA DE AGENTES INMOBILIARIOS - ASPAI 
CÁMARA DE AGENTES INMOBILIARIOS REGISTRADOS - CAIRP
Presente:


Atención:       Sra. Cecilia Reinoso de Cayo
                         Presidenta de ASPAI

                        Sr. Jorge Chavez Huamán
                        Presidente de CAIRP

Estimados señores:


Quien suscribe es una agente inmobiliaria registrada e integrante de Punto de Encuentro Inmobiliario (PEI), plataforma empresarial que cuenta con el auspicio del Grupo Enfoque, liderado por el Dr. Carlos Caballero Velásquez.  Me presento ante ustedes para poner a su consideración una iniciativa ampliamente compartida por los agentes miembros de PEI y otros colegas.

Desde el año 2010 he manifestado por distintos medios mi inquietud  ante el hecho de que la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT) haya ubicado a los agentes inmobiliarios en la Tercera Categoría de Renta, siendo así que, en consonancia con la Ley N° 29080 y su Reglamento aprobado por el D.S. 010-2016-VIVIENDA, nosotros prestamos servicios de intermediación inmobiliaria a cambio de una contraprestación económica. Estos servicios no incluyen ejecución de acto jurídico alguno en nombre del cliente que nos contrata. Asimismo y dado que no ejercemos ningún acto de comercio y solo intermediamos para la ejecución del mismo , no somos comisionistas mercantiles y, por tanto, no nos corresponde estar sujetos al Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias (SPOT), es decir al Sistema de Detracciones.  

Curiosamente, en el año 1999 la SUNAT dirigió al entonces Presidente del Directorio de la Cámara Peruana de Bienes Raíces, Sr. Patricio Bejarano de Olarte- el Oficio N° 077-99-KC0000, en el cual –entre otros considerandos- se afirma textualmente que:

“En relación a la presente consulta debemos manifestarle que, la denominación de "agentes inmobiliarios" como tales, no goza, para propósito del Impuesto a la Renta, de un tratamiento particular que permita establecer a priori, la categoría de renta a la que debe atribuirse los ingresos que pudieren obtener en virtud a la realización de sus actividades económicas.”

Sin embargo, el problema que tenemos los agentes inmobiliarios en la actualidad es el siguiente:

La SUNAT afirma que no resulta posible “establecer a priori” a qué categoría pertenecemos. Pero a quienes somos personas naturales igual se nos obliga a pertenecer a la Tercera Categoría de Renta, como si fuéramos comisionistas mercantiles. Del mismo modo, a todos los agentes –personas naturales y jurídicas- se nos somete al régimen del SPOT, si prestamos servicios de intermediación inmobiliaria a personas naturales con negocio y/o empresas, especialmente a las constructoras.


Soy una firme convencida de que la naturaleza misma de nuestra actividad – es decir, la prestación de servicios de intermediación inmobiliaria a cambio de una contraprestación económica- impone que las personas naturales que la ejercemos seamos ubicados en la Cuarta Categoría de Renta, siendo potestativo acogernos voluntariamente en la Tercera. Igualmente, no deberíamos estar sujetos al SPOT.  Así  lo expuse a los colegas asistentes al seminario que se me permitió dictar en las instalaciones del Grupo Enfoque el día 27 de junio del presente año.  Dado el grave perjuicio que sufrimos los agentes al asumir tributos y obligaciones contables que no nos corresponden,  presento a ustedes la Propuesta de Consulta que derivó de dicho seminario y que muchos de nosotros pensamos que es preciso hacer llegar a la SUNAT.  El Dr. Carlos Caballero Velásquez -gentilmente y ad honorem- ha brindado su asesoría jurídica y elaborado el documento, el cual  se sustenta en lo siguiente:


1. Nuestro ordenamiento legal, concretamente el Código Civil, el Código de Comercio y por supuesto, la Ley N° 29080 y su Reglamento.

2. El INFORME N° 112-2006-SUNAT/2B0000, en el cual esta misma Superintendencia define quiénes deben ser considerados comisionistas mercantiles y quiénes no.

3. La Clasificación Internacional Industrial Uniforme de Todas Las Actividades Económicas (CIIU) de las Naciones Unidas, en su Cuarta Revisión –vinculante para el Estado Peruano por ser nación miembro de la ONU y asumido como tal en la Resolución Jefatural N° 024-2010-INEI en el marco del Decreto Legislativo N° 604 –, en la que se establece la categorización pertinente a  bienes y servicios.

En nombre de los agentes integrantes de PEI, de Grupo Enfoque y en el mío propio, pongo en manos de las instituciones gremiales que ustedes presiden -ASPAI y CAIRP- el texto de la referida Propuesta para que en forma conjunta lo evalúen, lo corrijan si fuera  necesario, y lo eleven a la SUNAT a la brevedad posible.  Ambas entidades ya han hecho causa común al momento de redactar el Código de Único de Ética del Agente Inmobiliario del Perú. Y esperamos que una vez más asuman en conjunto el liderazgo de los Agentes Inmobiliarios Registrados, de modo que la SUNAT pueda responder a dicha Consulta antes del término del presente año. El tiempo urge, pues cada día son mayores los riesgos afrontados por la informalidad imperante en nuestro sector. Y es indudable que dicha informalidad en gran parte se debe al erróneo modo de categorizar nuestros servicios.  Consideramos que la gestión oportuna de ASPAI y CAIRP ante la SUNAT contribuirá poderosamente para que esta situación se corrija casi en su totalidad.

En espera de su respuesta a esta solicitud, quedo de ustedes.

Atentamente;


Renée Carretero Mazzarri
   Reg. MVCS: PN-0718
Cel: 999128364      RPM: #999128364    Skype: rcarreterom12
@ : rcarreterom@rcyhnos.com  /  rcarreterom@gmail.com
Web:  www.rcyhnos.com / Facebook: https://www.facebook.com/rcarreteromai/  
Blog: https://rcarreterom.blogspot.pe



Haz click en la imagen para bajar el documento

Tributación de los agentes inmobiliarios:
Consulta a la SUNAT



lunes, 4 de septiembre de 2017

¿ERES UN BUEN INQUILINO? (2)






En consonancia con el artículo anterior, hoy vamos a continuar reflexionando sobre los rasgos del Buen Inquilino.

En el Facebook, una de mis lectoras comentó sobre la materia diciendo:

Solamente ser cumplido, cuidar lo ajeno como si fuera propio. Y devolver el inmueble cuando tu contrato ha cumplido. Y si la renta te parece que no puedas subir, retirarte.

Me parece un resumen magistral sobre las obligaciones del Buen Inquilino hacia su arrendador una vez que ya firma el contrato de alquiler. Permítaseme ahondar más en el tema. Analizando la primera parte de la sentencia podemos decir:


1. El Buen Inquilino es cumplido en los pagos pactados. Hace los abonos dentro del periodo acordado, salvo una eventualidad totalmente ajena a su normal proceder. En caso de retrasarse de manera involuntaria, pide las disculpas del caso y evita en la medida de lo posible que tal situación se repita. El Buen Inquilino cumple dicha obligación no porque "el propietario necesita el dinero", sino simplemente porque este tiene derecho a recibirlo, así lo destine para la mostaza de su almuerzo. El Buen Inquilino cumple, asimismo, con cancelar a tiempo mantenimiento y servicios, evitando cualquier omisión culpable que, en no pocas ocasiones, obedece más a la negligencia que a la falta de liquidez.

¿Y qué sucede si, por circunstancias de la vida, no puede cumplir puntualmente con sus deberes de arrendatario?

Seamos sinceros: Todos hemos pasado por una etapa mala. Se me viene a la memoria el mal estado de salud que me aquejó a partir del 2013 y que redujo casi en un 70% mi capacidad de trabajo. Los detalles los referí en el post ¿Eres un propietario responsable? (2)  Ante casos así, no me queda sino dar dos recomendaciones:

A) Medir las propias fuerzas y posibilidades, considerando si la crisis es en verdad un incidente pasajero.  A menudo nos cegamos con nuestra propia valía y honestamente debo reconocer que me ocurrió a mí. Fue una aparatosa caída por pérdida del equilibrio -los moretones en el cuerpo me duraron semanas- la que me hizo entrar en razón y darme cuenta que me era imposible continuar en el departamento de Montagne, ya que en esas condiciones no podía subir y bajar de un cuarto piso sin ascensor,  ni tampoco trabajar normalmente y, por ende, ganar lo debido para permanecer ahí. Otro tanto aplica para quienes están acostumbrados a un status y ya no pueden mantenerlo por diversas razones. Convengo que es muy duro aceptarlo, pero es mejor salir por la puerta grande y no por un desalojo. En mi caso no llegué ni remotamente a tales extremos y me retiré a tiempo, pero si he de ser objetiva, debí irme antes y no habría tenido que compensar a la Junta de Propietarios con esa cuota extraordinaria.

B) Ser honesto con el propietario.  Una cosa es pagar con diferencia de días -esto una vez a las quinientas- y otra muuuuy distinta retrasarse por meses o simplemente dejar de pagar ¡y tan contentos!  El Buen Inquilino sabe que es deber de justicia evitar a su arrendador cualquier acción u omisión que pueda perjudicarle. Si haciendo cálculos llega a la conclusión de que le será imposible cumplir con lo pactado, habla con este y le plantea abiertamente la situación, sea para entregar el predio a la brevedad, o bien para cumplir un nuevo cronograma de pagos fraccionados.  El Buen Inquilino sabe que la DECENCIA es primordial y deja una grato recuerdo en su arrendador, aun cuando hubiera sido necesario retirarse antes del tiempo previsto por las partes.



2. El Buen Inquilino cuida del inmueble, así como de las instalaciones, mobiliario y enseres que vienen con el mismo. Verdad es que los contratos de arrendamiento se suele poner como cláusula el "uso normal y cuidadoso", pero así no existiera esta, igual se esmerará en preservarlos. Sigue cuidadosamente las indicaciones en caso de uso delicado y se apresura en reparar aquello que no le genera un gasto oneroso, así de suyo no le corresponda asumir tal arreglo. En caso de vicio de construcción o averías mayores, da cuenta inmediata al propietario, en especial si prevé que el daño irá en aumento si no se le pone remedio. Y si su bolsillo se lo permite, el Buen Inquilino tomará la iniciativa y asumirá inicialmente los costos que luego le serán reembolsados, previa coordinación con el propietario.

Aquí cabe tocar un punto sensible: El de la discriminación de arrendatarios con niños y mascotas, que como podrá verse a continuación, no es tal.

Amables lectores, seamos claros: En estos convulsionados tiempos en que el adulto promedio pertenece a la generación sandwich  -ayer incomprendidos por sus padres y hoy esclavos de los caprichos de sus hijos-, abundan los niños y jóvenes desobedientes y groseros. Todavía recuerdo lo que vi en el Jockey Plaza: Una criatura de tres años deambulando por el patio de comidas y "eligiendo él" el restaurante donde debía almorzar la familia -esta vez con minúscula-, en la que todos los restantes miembros eran adultos. ¿Aquí?, preguntaba el papá. Y la  mamá: "¡No! ¡El bebe no quiere!". ¡Por todos los santos!!!!! ¿Qué se puede esperar de quienes son hijos de padres tan escandalosamente ineptos?????????  ¡Qué diferencia con las hijas de unos clientes con los que hace dos meses cerré una operación! Las niñas eran inquietas, pero muy educaditas. Estas criaturas causaron gratísima impresión al ejecutivo que mostraba el departamento, ya que estaban acostumbradas a OBEDECER indicaciones. Se notaba el esmero y la buena mano que sus padres empleaban en su formación(1) lo cual redundó en informar a la constructora que los nuevos dueños del departamento-piso serían vecinos excelentes.  En esta línea, cabe afirmar sin ambages y rodeos que el Buen Inquilino es el amo y señor de su casa, sin que esto signifique pedantería ni mucho menos violencia familiar. Responde por él y por los suyos porque tiene la AUTORIDAD para hacerlo, ya que es el responsable de su propia Familia. Dado que usualmente son ambos esposos los que firman el contrato de alquiler, dicha AUTORIDAD -y por ende RESPONSABILIDAD para el buen uso del inmueble - recae sobre los dos.  Más claro: El Buen Inquilino tiene los pantalones y/o las faldas muy bien puestos y no permite que sean sus hijos quienes manden, rompan y destrocen en el Hogar . Y también es ponderado en sus afectos y no coloca a sus mascotas por encima de sus obligaciones como arrendatario: Si es consciente de que ensuciarán y dañarán muebles e instalaciones, no duda en desprenderse de estas y dejarlas al cuidado de quien pueda realmente hacerse cargo en un lugar más apropiado.



3. El Buen Inquilino es un excelente vecino. Guarda las formas con los co-residentes y no falta en nada al Reglamento Interno del edificio o a las costumbres de la zona. Cuida del prestigio del departamento que arrienda y del condominio en que este se ubica, pues es consciente de que la fama es como el agua en el suelo: Una vez derramada no hay manera de volverla a almacenar. Sabe muy bien dónde se mete, por lo que jamás utiliza una vivienda familiar para fines dudosos. Es digno en su conducta y nunca exhibe comportamientos chocantes o excéntricos al amparo del pseudoderecho a no ser discriminado. (2) El Buen Inquilino es mesurado en su lenguaje y correcto en sus modales. Y si le toca representar al propietario en una reunión de la Junta, participa de manera alturada y sin tomarse atribuciones que no le corresponden.

Sobre este punto se podrían escribir tratados, pues se ha vuelto costumbre el gravísimo problema de convivencia ocasionado especialmente por quienes alquilan departamento de soltero, como si los inmuebles de un solo dormitorio tuvieran que entenderse como casas de citas o algo así. Los serenos de los diferentes distritos dan fe de las incesantes conflictos que se dan entre vecinos de un predio por causa de los ruidos molestos, lenguaje soez, conductas inapropiadas ante los niños, entrada y salida constante de personas de dudosa reputación... Ya he referido el problema que tuve en Montagne con la venezolana del tercer piso, por cuya causa llamé al Serenazgo de Miraflores y la arrendadora fue multada. (3) Alguien dirá que es tarea del propietario seleccionar mejor a su arrendatario. No niego esta grave responsabilidad, pero también es cierto que no se puede conocer a una persona de la noche a la mañana y que en ocasiones quien parecía una persona correctísima resulta siendo una cabecita loca o un patán de feria. El Buen Inquilino no perjudica a su arrendador, antes bien guarda siempre la compostura dentro y fuera del predio y se ocupa de que los suyos hagan otro tanto, evitando que a aquel le llegue la más mínima queja de los residentes o la Junta de Propietarios.

¿Y qué hace el Buen Inquilino cuando ya vence el contrato y/o no cuenta con los medios para renovar el mismo? Permítanme desarrollarlo más ampliamente en el siguiente post. Entretanto, amables lectores, espero sus comentarios aquí mismo o en Facebook.



Notas aclaratorias
(1) Este arcaísmo, que pinta de maravilla la dedicación de estos clientes míos hacia sus hijas, lo he tomado de una serie española de época: Isabel.
(2) Entiéndase el "derecho"a exhibir e imponer costumbres y miserias que repugnan al común de las gentes.
(3) Para quienes recién ingresan a este blog, el hecho fue referido en el post ♪¡Qué bonita vecindaaaaaaaad!!!♫♫♫