lunes, 13 de febrero de 2017

¿ERES UN PROPIETARIO RESPONSABLE? (3)



 https://goo.gl/gz5DdQ



¡Heme aquí luego de más de dos largas semanas!  Han sido días de intenso trabajo. Y mi retraso bloguero obedece a que he estado muy ocupada redactando el nuevo e-book, dedicado especialmente al Propietario Responsable que desea vender su propiedad. Pueden bajarlo haciendo click en la imagen que precede este artículo, o bien llenando la casilla de la columna derecha. Me pareció apropiado afianzar la temática que he venido desarrollando en los últimos post. Así tenemos que en el blog enumero lo que en conciencia pienso que hay que hacer, mientras que en el e-book explico el cómo. Ambos trabajos se complementan para el objetivo de RC & Hnos.: Asesorar a nuestros lectores y clientes en las operaciones inmobiliarias que decidan efectuar.

Y continuando con nuestras reflexiones, vamos a enfocarnos en el hecho de que no pocas veces la venta de un predio obedece más a un apremio económico que a una decisión libre y ajena de preocupaciones. Mucho de esto me ha tocado ver en mi trayectoria profesional y en mi vida personal. Es humano que el ciudadano de a pie sea reacio a desprenderse de lo que tanto trabajo le costó lograr. Tratándose de una casa o departamento donde pasó casi toda su vida adulta desde la fundación de su Hogar, la resistencia puede convertirse en auténtica repulsa. En casos así el criterio se obnubila, poniendo en riesgo la estabilidad de toda la Familia e incluso el porvenir de los Hijos, quienes tienen que aportar sus magros sueldos para mantener un predio que se cae a pedazos y que solo genera gastos y sinsabores.  Es preciso reaccionar a tiempo.  Pero no basta decidirse vender a vender, antes bien hay que saber vender el inmueble, pues de otra manera el remedio sería peor que la enfermedad. Y para ello es preciso recurrir a los expertos, como son el Abogado, el Agente Inmobiliario y el Tasador. (1)  Partiendo de esta premisa, afirmo lo siguiente:


1. El Propietario Responsable lidera el proceso de venta, respetando los fueros de los profesionales inmobiliarios.  No exige al abogado lo que corresponde al agente, ni pretende que el agente funja de tasador y abogado. Por desgracia, esto último suele suceder a menudo, con grave perjuicio para quien quiso ahorrarse unos cuantos soles. Dicho sin rodeos: Al Abogado le corresponde lo legal; al Tasador, lo valorativo y al Corredor, lo comercial.  Los tres podemos -¡y debemos!- tener amplios conocimientos de leyes, valuaciones y mercado, pero mal se haría pretendiendo que uno invada el campo profesional de los otros.  Lamentablemente las invasiones se cuentan por docenas. Y a más de uno le ha costado caro el descalabro.

En uno de los primeros artículos que escribí en este blog -Se vende: Abstenerse corredores (Parte 1)- hice una amplia exposición sobre los riesgos y peligros que devienen de echar en espaldas del abogado -peor todavía si no maneja el tema inmobiliario- lo que es propio del corredor. Hoy vamos a referir un caso a la inversa: Un colega -que por no perder al cliente no se atrevía a llevarle la contraria- no estaba al tanto de las leyes referentes al Matrimonio y al concubinato. No sabía este buen hombre que el estado civil "pareja" no existe en nuestro ordenamiento legal y que si no hay sentencia de divorcio, marido y mujer continúan siéndolo así hayan pasado treinta años viviendo separados y cada cual tenga cinco hijos por su lado. Pues bien: A la hora de la firma, la Notaría hizo ver a las partes que la operación no podía efectuarse, ya que el propietario tenía el estado civil "casado" en su DNI y, por tanto, era obligatorio que firmara no la pareja de facto, sino la esposa, de quien encima no se sabía si estaba viva o muerta. ¿Cómo pudieron vendedor y comprador llegar a un trato e ir a Notarían sin consultar medianamente a un abogado y conformándose con el solo parecer de sus agentes???? Hasta hoy no me lo explico. Pero este tipo de práctica es muy común, por desgracia.  Y las estafas que de ello devienen, mejor ni hablemos.

Con todo, hago esta salvedad: Se ha dicho en un artículo anterior que el Propietario Responsable primero se cerciora de que legalmente es - y sin duda alguna- dueño de su predio.  Y para ello recurre en primera instancia a un abogado, preferentemente especialista en Derecho Inmobiliario o al menos amplio conocedor del tema.  Pero por Ley el corredor tiene la obligación de verificar también que todos los documentos estén en regla, (2) de otra manera estaría cometiendo una infracción. En lo personal puedo dar fe que cuatro ojos ven mejor que dos. Recuerdo que pude advertir a un señor que había un error en la Escritura Pública, pues se hacía mención de un RUC que no correspondía a la Constructora a la que había comprado su departamento. No invadí los fueros del asesor legal, antes bien hice que a tiempo mi cliente acudiera a sus servicios para la rectificación pertinente.


2. El Propietario Responsable no sobrevalora su inmueble. Menos todavía si está necesitado de dinero, pues sabe muy bien que tal despropósito solo acarreará demoras y vacilaciones en los posibles interesados. Calcula el neto que desea recibir e incluye razonablemente en el precio de venta los gastos que le acarreará la operación, como son la comisión del corredor, los impuestos, el mantenimiento etc.  Si por antigüedad o complejidad de las instalaciones ni él ni su corredor pueden valuar genéricamente el inmueble, llama de inmediato al tasador y pide a este la mayor objetividad en la valorización respectiva.  El Propietario Responsable es consciente de que el precio de venta no está sujeto al valor sentimental , por lo que es capaz de sobreponerse a sus emociones con el fin de sacar el mayor provecho posible. Y sabe , asimismo, que no debe jugar al especulador, dado que perdería toda credibilidad ante los posibles compradores y ante su propio agente, con la probabilidad de que incluso este le abandone

En esta misma línea cabe agregar que el Propietario Responsable jamás pacta  la mal llamada "comisión de excedentes", pues en el acto deduce que el corredor -por defender su pan- se vería obligado a hacer una segunda sobrevaloración, en aras de no quedarse sin paga al momento de negociarse el precio. El Propietario Responsable actúa con inteligencia y descarta de plano toda práctica que , por muy común que sea,  resulte altamente nociva para sus propios intereses.

Amables lectores, sobre el particular hay mucho que decir. Y si quieren conocer el gravísimo perjuicio que hace la "comisión de excedentes", solo tienen que echar una hojeada a los avisos clasificados de El Comercio, como a los portales inmobiliarios de internet, llámense Adondevivir, Lamudi, Laencontré, etc.  Los precios que se adjudican a buena parte de los inmuebles están totalmente distorsionados y se han convertido en un auténtico cuello de botella para el sector. Fuerza será que retorne la cordura, pues de otra manera el inversionista común se irá con su música a otra parte y perderemos todos, comenzando por los mismos interesados en vender. No olvidemos que el rubro inmobiliario, tradicionalmente muy lucrativo, no es la única opción para obtener ganancias rentables.


3. El Propietario Responsable jamás acepta pactos ilegales y/o inmorales con su comprador. Conoce la diferencia entre la flexibilidad y la infracción, al tiempo que nunca se allana a cometer un delito. Si alguna duda se presenta al respecto, consulta de inmediato con su abogado.  El Propietario Responsable no se expone a ser estafado para facilitar la evasión tributaria, (3) y menos acepta ofertas extrañamente sobrevaloradas, dado que  es consciente de que la compra-venta de inmuebles es el plato más apetitoso para el lavado de activos. En esto tengo que ser muy clara, señores: Ustedes y yo somos personas honorables y no es dable que nos expongamos a ser tratados como delincuentes que aceptamos negociaciones con corruptos. Y la mejor manera de evitar que estos indeseables se nos acerquen es hacer gala de formalidad y respeto a las normas legales vigentes. Los bichos se espantan cuando huelen el desinfectante clorado. Valga la analogía.


4. El Propietario Responsable cumple con todo lo que establece la Ley una vez efectuada la transferencia del inmueble.  Hace de inmediato la descarga ante la Municipalidad, Luz del Sur, Sedapal u otras instancias - no sea que se generen deudas a su nombre-, al tiempo que se cerciora de que la compra-venta quede inscrita en Registros Públicos.  Si algo queda por sanear, se apura en las gestiones del caso para que todo quede en regla a la brevedad posible.

Siendo objetivos, hemos de reconocer que en reiteradas ocasiones el entusiasmo por la venta efectuada y/o  los apremios de la mudanza logran que olvidemos tan importantes procedimientos post-venta.  Todavía recuerdo a una cliente que me llamó ¡después de dos años! para solicitar que localizara a la antigua propietaria, ya que todavía el departamento figuraba a nombre de esta en la Municipalidad de Miraflores.  Paso el dato que esta demora acarrea una multa, señores.


5. El Propietario Responsable paga los honorarios de los profesionales a los que contrata. Es el buen cliente por antonomasia. Sabe que por Justicia el trabajador tiene derecho a su paga y, en consecuencia, abona sin demora la comisión porcentual pactada con su corredor, guardando todas las precauciones que ahora nos exige la inseguridad ciudadana. No se arriesga a dejar  una estela de rencor que pueda revertir algún día en su contra o en contra de los suyos, por lo que ni por asomo se le ocurre hacer trampa pagando menos o sencillamente negándose a pagar.  El Propietario Responsable es agradecido ante los buenos servicios. Y toma nota de quienes se los han brindado, sea para solicitarlos nuevamente, o bien para recomendar a gente que sea de fiar ante sus familiares y conocidos.

Vistas las características que han sido enumeradas y explicadas en tres artículos de este blog, cabe que pregunte por última vez:

¿ERES UN PROPIETARIO RESPONSABLE?

Creo que cada cual ha de responderse ante sí mismo y ante los suyos, tomando en cuenta que no basta ser, sino también parecer.

Amables lectores, espero sus comentarios en este mismo post o en el Facebook.


Notas aclaratorias
(1) Los criterios para elegir a estos profesionales están detalladamente explicados en el capítulo 2 del e-book que invito a bajar: Cómo vender tu propiedad
(2) Ver  el art. 12.2 del Reglamento de la Ley 29080
(3) Es demasiado común colocar un precio menor de lo pactado en la Minuta para rebajar el impuesto a la renta y el de alcabala. El riesgo de estafa se multiplica con esta práctica, ya que la entrega del saldo restante queda supeditada a la "buena fe" y al "pacto de caballeros", que en demasiadas ocasiones resultan no ser tales.