viernes, 28 de agosto de 2015

¿COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS? (2)





   En sintonía con el post anterior, continuemos con el tema de la compra-venta de inmuebles a bien futuro.

   En nuestra experiencia como Agentes Inmobiliarios, hemos podido observar que si bien esta modalidad ha cobrado gran auge, todavía existen muchos escépticos, especialmente si por ahí se enteraron de algún proyecto que no logró culminarse.  Confieso que , a pesar de que como Familia ya nos habíamos embarcado en el negocio de compra-venta de departamentos en planos, siempre me quedaba el resquicio de que lo nuevo no necesariamente es lo mejor, así como del riesgo que suponía en sí misma la Autoconstrucción.   ¡Indudablemente soy de la escuela antigua!  Pero en el camino aprendí que toda actividad conlleva un riesgo y que este puede minimizarse al máximo, en especial si tenemos a las entidades financieras en el medio , y que la misma Autoconstrucción, bien llevada, es una excelente alternativa para los Grupos Familiares que desean vivir en un mismo predio compartido en condominio, de tal forma que la bonita vecindad estaría garantizada por siempre, así como la cercanía entre familiares que no desean separarse.

   La ventaja de la venta en planos es innegable desde el punto de vista económico.  En Febrero de este año, CAIRP (1) hizo eco de un amplio artículo sobre el tema publicado en La República, en el cual se advirtió que el ahorro para el Comprador puede significar hasta un 25% del precio de venta. (2)  Si a esto le agregamos la inafectación al Impuesto de Alcabala por tratarse de primera venta de Constructor, indudablemente la modalidad es altamente beneficiosa, en especial para aquellos que desean adquirir departamentos como inversión y/o como adelanto de legítima. Y para quienes tienen un presupuesto muy limitado, la adquisición de cocheras y depósitos (3) con miras de arrendamiento, sería asimismo una excelente alternativa, con mayor razón si consideramos que, así haya distritos que exigen dos y hasta tres cocheras por departamento cuando este cuenta con dos o tres dormitorios, no todos los Compradores necesitan el mismo número de estacionamientos o bien descartan los depósitos. Me consta, porque he visto Edificios ya independizados con varias de estas unidades inmobiliarias sin vender, lo que conlleva una pérdida para la Constructora, que evidentemente no tiene en sus planes que la enajenación de dichos activos queden pendientes por siempre jamás.  Y se dan casos en que se mantienen así años y años.  Un conocido condominio en la Calle Aldebarán de Santiago de Surco tenía este problema. Y en San Isidro -justo en aquel en que viví el horroroso hecho de las niñitas jugando solas en el borde de una piscina - ocurrió otro tanto. Evidentemente la adquisición de cocheras y depósitos puede ser un buen negocio que beneficiaría a Inversionistas emergentes y sacaría de apuro a las empresas inmobiliarias que no lograron su comercialización.

   ¿Qué otra ventaja tiene la venta en planos?  ¿O en casco?

  Se me ocurre que la más valorada es la posibilidad de hacer mejoras  en el inmueble, sin que esto signifique un perjuicio para el Constructor ni un gasto oneroso para el Comprador.

   Me explico:  El Proyecto se oferta tal cual, con todas las especificaciones técnicas del caso y respetando los Parámetros Urbanísticos que la Municipalidad permite para la edificación. Y nada se puede alterar hasta pasar la Conformidad de Obra.  Pero he aquí que, sin afectar estructuras,  es factible  hacer pequeñas mejoras, tanto en la distribución de ambientes contiguos, como en los puntos para instalaciones eléctricas, telefónicas etc.  Algunos solicitan mejores acabados - cuyo costo asumen o negocian, - o simplemente descartan ciertos toques personales que el arquitecto pueda haber dado al diseño, como las hornacinas en los baños, por ejemplo.  Así, todo lo demás.

   Pregunta del millón : ¿La Constructora se pone fuera de la Ley aceptando efectuar tales cambios?

 Para nada.  Al menos hasta donde lo entiendo. Y corríjame un abogado si estoy diciendo una barbaridad.

   Sucede lo siguiente:  La adquisición de inmuebles a bien futuro es un acto jurídico. La Ley estipula que desde el momento en que se firma la Minuta de Compraventa ante Notario, el bien pasa a ser propiedad del Adquiriente.  (4)  Verdad que en este caso dicho bien está sujeto a tener existencia (5), pero igual  las mejoras pactadas se harían sobre un inmueble que tendría existencia física y que, por tanto, ya sería de propiedad efectiva del Comprador, dado que hay un documento con fecha cierta que así lo acredita.  Ahora bien, los Parámetros Urbanísticos y Ordenanzas Municipales que regulan los Proyectos Inmobiliarios,  rigen para la edificación de la obra por parte del Constructor, y teóricamente también para el Comprador que adquiere el departamento.  Sin embargo, estamos hablando de un nuevo Propietario que siempre hará en su casa lo que le plazca y que va a efectuar tales o cuales modificaciones, así el señor Alcalde lleve el caso al Tribunal de Estrasburgo. Visto así y para evitar males mayores tanto para este nuevo Propietario como para los futuros residentes del edificio, ¿no es mejor que sea la  misma Constructora la que, con criterio técnico, analice la viabilidad de los cambios y los efectúe una vez pasada la Conformidad de Obra y antes de la entrega del inmueble?  Conste que soy legalista y milimetrada hasta la médula, pero considero un plus que el ciudadano de a pie pueda lograr que su departamento quede realmente a su gusto y que la asesoría especializada sea parte del servicio. Tomando en cuenta, además, que si la fábrica no quedará sustancialmente alterada y que incluso será posible revertir dichas modificaciones y sin mayor complicación a su estado original, el sistema resulta una verdadera ganga.

   Invito a mis amables lectores a observar detenidamente el plano que encabeza este post.  Es de un departamento de 124 m2, perteneciente a una de las obras que tuvimos en cartera en el Cercado de Miraflores.  Los Parámetros Urbanísticos del distrito exigen que con este metraje solo se construyan dos dormitorios.  Esto, para no tugurizar la zona ni hacer colapsar los servicios.  Hasta aquí todo va bien. Pero es un hecho que en un inmueble de tales dimensiones tranquilamente pueden vivir tres o más personas y así lo van a entender desde el Ejecutivo gagá hasta el Portero de una fábrica.  Y es un hecho también que nada ni nadie va a impedir que el nuevo Propietario coloque una puerta corrediza para que la sala de estar opere como un tercer dormitorio, o bien que cierre dicho ambiente con un material de dwywall y puerta de MDF que tranquilamente puede conseguir en Sodimac.  Asimismo,  moverá y multiplicará los puntos de suministro eléctrico, de instalaciones telefónicas, de cable u otros.

   Insisto : ¿No es mejor que todo esto lo haga el Constructor, entregando luego el plano con todas las modificaciones efectuadas, para que a futuro no haya ningún tipo de problema si por ahí se quiere hacer otro cambio?

   Sin duda los peruanos somos los campeones de la creatividad: ¡Hemos inventado la "Remodelación a Bien Futuro"!, sobre la cual, por cierto, no he visto ninguna mención en el Código Civil, a pesar de que mucho me he quemado las pestañas para los sustentos legales de este post.   Si como lo entiendo, tal remodelación es más segura y útil por efectuarla el mismo Constructor, sería recomendable que se legislara oficialmente sobre la materia.  Donde prolifera una costumbre sin normativa específica, sobreabundan los excesos.  Nosotros trabajamos con empresas que cumplen todos los lineamientos técnicos y normativos, mas no podemos dar fe del resto.




Notas aclaratorias:

(1) CAIRP: Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú.
(2)  http://larepublica.pe/19-02-2015/adquirir-casas-en-preventa-permite-ahorrar-hasta-25
(3) Esto en edificios de grandes dimensiones.
(4) Art. 245 del Código Procesal Civil: Verlo aquí
Asimismo es interesante leer RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL No 017 - 2002 - ORLC/TRen  la que se afirma claramente que "Para efectos registrales, la fecha cierta del contrato no está dada por  la fecha de la minuta, sino por la fecha del instrumento que la formaliza." Atentos, que en tal aseveración no existe ningún conflicto con lo normado por el Art. 245 del Código Procesal Civil, así haya quien insista en sostener lo contrario.
(5)  El art. 1534 del Código Civil dice "existencia" a secas. No especifica si física y/o legal.



lunes, 24 de agosto de 2015

¿COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS? (1)

   
   
(1)



    Heme aquí, aquí heme (haciendo honor al "Camotillo" de finales de los 60), luego de casi tres meses. Parece que el silencio monacal cibernético se está haciendo costumbre.  Y para volver al ruedo bloguero, pláceme tratar un tema polémico. Lo reconozco como tal, ya que ha derivado en múltiples incumplimientos e incluso son cuantiosas las víctimas de estafa.  Me refiero ni más ni menos a la venta de inmuebles a bien futuro.

   Hasta hace unos quince años, la venta en planos propiamente dicha era impensable. En casos de emergencia, cuando una persona natural decidía invertir en construcción y luego, debido a un imprevisto o al mal cálculo de sus recursos económicos se veía obligado a vender el inmueble, este al menos se encontraba en casco.  La costumbre de compraventa en planos no existía . Y hasta donde sé, ni los más refinados estafadores recurrían a una modalidad semejante, por el simple hecho de que de inmediato el posible agraviado habría llamado a la policía. Así eran las cosas. Pero con el Boom Inmobiliario todo cambió.  Y como protagonista de este fenómeno, creo que algo puedo aportar sobre la materia, con mayor razón porque todos los propietarios del Parque Bella Luz nos iniciamos en esta modalidad, fuera de que la cartera que manejamos hoy como RC & Hnos, casi todos son proyectos inmobiliarios.


   Vayamos por partes. El Código Civil , ya había legislado sobre la materia (2) . Así tenemos que todo Proyecto Inmobiliario es un bien futuro, ya que hasta que el predio matriz y las unidades inmobiliarias se independicen y se inscriban en la SUNARP no tienen existencia legal.  Y nadie se arriesgaba a comprar lo que no existía.  Mas como la situación familiar en los barrios residenciales iba de mal en peor debido a los paquetazos, a CLAE a las ínfimas pensiones de jubilación y al cambio de costumbres, se dio un vuelco de 180 grados:  Nuestros mayores optaron por vender las inmensas casas para sobre el terreno construir edificios valiéndose de la Autoconstrucción, obteniendo uno o dos departamentos como parte de pago. Esto fue lo que dio inicio a lo que el Prof. Rolando Arellano denominó la Prehistoria del Boom, cuyos antecedentes, detalles y consecuencias ampliamente comenté en el post "¿Prehistoria o Historia Actual?"  Fue en esta etapa que nosotros los pleistocénicos vimos la oportunidad de hacer negocio comprando en planos y vendiendo en casco, en acabados o con la obra ya terminada. La nueva modalidad de compra-venta poco a poco fue extendiénse a otros distritos. Mas también debo reconocer que, debido a los vacíos legales, aumentaron ciertos Peligros (3), Condiciones (4) y Riesgos (5) que con el tiempo han ido minimizándose, pero que en su momento no pocos se convirtieron en auténticos Siniestros (6) , para hablar en lenguaje de Seguros.  Sin embargo, cabe hacer el deslinde del caso.  La compra de inmuebles a bien futuro NO ES una estafa, pues de otra manera no estaría contemplada en el Código Civil y menos tendríamos Bancos financiando estos Proyectos, ya que ese cancerbero conocido como Superintendencia de Banca, Seguros y AFP no lo permitiría jamás.


   Sobre la conveniencia de comprar en planos se ha disertado ampliamente en otros blogs, haciéndose hincapié en el bajo costo y la posibilidad de hacer ciertas modificaciones no estructurales. Y sobran "tips" para evitar sorpresas desagradables , así que no ahondaré sobre los mismos. Empero, tampoco faltan los detractores.  Visto así, permítaseme dar ciertas recomendaciones para determinar qué tan segura es la Constructora que nos ofrece el Proyecto.

   Para embarcarse en la compra-venta de un inmueble a bien futuro considero indispensable:


   1. Solicitar la Razón Social de la Inmobiliaria que efectúa la Compra-Venta para hacer las investigaciones en INDECOPI (7) y SUNAT:  Es frecuente que las Constructoras de prestigio se presenten como "Grupo X".  Y este Grupo X , con personería jurídica propia, suele formar distintas empresas para la edificación y comercialización de cada Proyecto. Esto no tiene nada de particular y es costumbre para evitar la pesada carga tributaria, pero ha de tomarse en cuenta con cuál de las empresas de dicho Grupo X se está celebrando el Contrato de Compraventa y quiénes son sus representantes legales ante SUNAT y, muy especialmente, ante Registros Públicos.  Solicitar la Ficha RUC y la Vigencia de Poderes de la Empresa es requisito indispensable. Algunas Constructoras suelen colgarlas en su página web, junto con la respectiva Licencia de Construcción.


  2. Elegir Proyectos financiados por el Banco: Como sabemos la SBS exige que la entidad financiera, antes de asumir un Proyecto,  siga un estricto protocolo con tomografía y resonancia magnética, para expresarme al estilo de mi hermano Carlos. Ahora bien: Hay Constructoras que trabajan con recursos propios; otras recurren al financiamiento bancario tradicional (es decir, de todo el Proyecto); algunas  se limitan a hipotecar el terreno y no faltan las que optan por la Fianza Solidaria, en la que concurren dos o más entidades financieras, dando así mayor facilidad para que el cliente tramite su crédito. Las variantes abundan, pero siempre es recomendable la participación del Banco, ya que este va liberando el dinero no para avanzar, sino según el Avance de Obra, y esto supone una constante inspección de la misma. Puede afirmarse entonces que el financiamiento bancario es la mejor garantía de la culminación de la obra, con mayor razón porque el Banco exige a las Constructoras un Fondo de Garantía, que será liberado recién con la Independización.

   Por supuesto que también existe la  Autoconstrucción en la que los interesados financian cada cual con su propio dinero.   Parientes y amigos suelen optar por ello. Es perfectamente legítimo y se contrata a la Constructora únicamente para efectuar e inscribir la obra. ¿Recomendable? ¡Hmmm!  Si bien nuestra Familia se inició en el rubro con este sistema, debo reconocer que tiene sus riesgos, en especial si  por A o B uno de los Compradores falla en sus aportes.  Pero tampoco puede negarse que,  al no estar gravada con IGV, la inversión sería mucho menor. ¿Qué hacer ,entonces, en estos casos? Pues,.. arriesgarse solo si consta la solvencia moral y económica de cada uno de interesados.  Y menciono primero la moral, ya que una persona proba ni se compromete a lo que no está a su alcance, ni sale con novedades que perjudiquen a sus socios.  Por cierto que esto supone que quienes se unen para el nuevo Proyecto previamente han de conocerse bien y tener interés especial en que la obra culmine sí  o sí, como es el caso en que el Constructor y sus familiares son miembros integrantes del nuevo grupo de propietarios, por ejemplo, De otra manera no respondo de averías.

   Pregunta del millón. ¿Y cómo asegurarse de la solvencia económica de aquél que desea participar de la Autoconstrucción? El avispado Gerente Comercial de una de nuestras Constructoras concibió esta genialidad: Solicitar al candidato presente su Carta de Crédito Pre-Aprobado por un monto igual o superior al costo del departamento que desea adquirir.  ¿Verdad que es una excelente idea? Además de otras garantías de rigor, ¿qué mejor que un Banco- y de ser posible dos o más- como garantes de que dicha persona en verdad está en capacidad de asumir un compromiso de tal envergadura?



   3. Averiguar no sólo la trayectoria de la Constructora, sino también su celeridad en la Independización de las obras:  Es fácil pedir referencias sobre otros edificios construidos y hacer ciertas verificaciones.  Incluso se acostumbra que la misma Constructora programe la visita a dichos inmuebles para que los futuros compradores aprecien la estructura modelo y los acabados. Todo esto me parece fabuloso.  Pero existe un  problema ulterior que ha ocasionado no pocos dolores de cabeza y sobre el cual no se suele tomar previsiones: El retraso en la Independización de las unidades inmobiliarias.

  En lugar de requerirla, la gente suele pasar por alto la Independización, fuera de que hay constructores y constructores.  Sin ir más lejos, el condominio donde resido tiene cinco años y recién acaba de inscribirse la Independización del Predio Matriz en los Registros Públicos.  ¡Demos gracias al Cielo! ¿Sabéis lo que habría ocurrido si por esas cosas de la vida - o mejor dicho de la Muerte - algo le hubiera ocurrido al Gerente General de la Constructora, o si esta última hubiera sido Persona Natural?  Pues que el predio seguiría a nombre de aquella o bien de... los  herederos de dicha Persona Natural,  y tal vez por los siglos de los siglos.

   A tales efectos, ¿cómo corroborar si la Constructora es rauda y veloz en dichos trámites?  Se me ocurre que podemos solicitar el Asiento de Independización de dos o tres proyectos terminados, los mismos que se encuentran en la Copia Literal de Dominio de cada uno y con la fecha respectiva. No se estila pedir estos documentos ni es obligación de la Constructora brindar información sobre otros predios, pero sería interesante incursionar en tal averiguación,  porque así es factible conocer in situ la política de post-venta que realmente se tendrá con los Compradores.

   Debemos ser muy claros:  Quienes optan por adquirir un inmueble a bien futuro, han de hacerse a la idea de que deberán exigir que su propiedad se inscriba en la Municipalidad y en la SUNARP a la brevedad posible. El proceso dura entre seis meses y un año, una vez pasada la Conformidad de Obra , y depende en gran parte de la diligencia de las Constructoras.  Menos mal que que aquellas con las que trabajamos son un rayo en estas lides.



Notas aclaratorias:
(1) La imagen pertenece a un proyecto ya terminado que tenemos en Santiago de Surco. Los duplex están disponibles:  http://rcyhnos.com/?property=duplex-surco-cnp
(2) Arts. del 1534 al 1541  del Código Civil:  http://www.abogadoperu.com/codigo-civil-seccion-segunda-contratos-nominados-titulo-22-abogado-legal.php
(3) Peligro: Fuente con situación o acto de potencial daño en términos de lesión, enfermedad u otro perjuicio. Es identificable.
(4) Condición: Presencia de peligros no controlados que pueden generar lesiones, enfermedades u otro perjuicio.
(5) Riesgo: Combinación de probabilidad y consecuencias de que ocurra un evento peligroso. Es evaluable.
(6) Siniestro: Materialización del Riesgo, es decir la ocurrencia del evento previsto.
(7) Hoy es posible saber si una Constructora ha sido sancionada:  Mira a quién le compras-Indecopi