Hoy voy a tocar un tema controversial, que pondrá el dedo en la llaga de más de un funcionario municipal: Las oficinas "a puerta cerrada".
Seamos realistas: Es un secreto a voces que hay casas enteras que operan como tales, sin que exista licencia de funcionamiento alguna, a pesar de que los parámetros urbanísticos de zonas residenciales suelen establecer una compatibilidad con el uso de oficinas administrativas sin afluencia de público. No tendría mayor relevancia si se tratara de personas naturales que operan su negocio ad intra desde su domicilio y por internet, como ocurre conmigo, por ejemplo, que solo necesito un escritorio y señal wifi para navegar con mi laptop como cualquier hija de vecino. El problema viene cuando una empresa ocupa todos los ambientes del predio con fines administrativos, pero el autoavalúo indica que el uso es exclusivo para casa-habitación. No quiero ponerme exquisita, por cierto. Mas creo necesario hacer las aclaraciones pertinentes:
1. Es riesgoso para el propietario -en especial si es adulto mayor- arrendar su casa entera para un uso diferente al especificado en el PU (1). Si la municipalidad del distrito lo detecta, puede caer una multa de padre y señor mío y no precisamente al inquilino. Conste que hay municipios más estrictos que otros, o que incluso viven de sanciones justas o injustas que imponen a los vecinos.
2. Hay negocios que requieren instalaciones más complejas. Pozo a tierra, cableado industrial, señales para Defensa Civil, etc. no se encuentran de buenas a primeras en una casa de uso residencial. Tratándose de oficina a puerta cerrada, puede haber inquilinos irresponsables a quienes poco o nada interesen la seguridad personal de sus miembros y del predio en sí. Sobrecargar el ya precario sistema eléctrico -no renovado en décadas- sería el peligro más inmediato, mas no el único.
3. Las modificaciones mayores que se efectúen en el predio difícilmente serán reversibles. Sin las cláusulas puntuales sobre la materia en el contrato de alquiler, lo más probable es que el inquilino entregue la casa sin devolverla a su estado original. Por otro lado, si los gastos corrieron por su cuenta, no sería de extrañar que al final se los cobre al propietario, o bien se sienta con derecho a considerarlos como forma de pago del arrendamiento.
A pesar de lo arriba mencionado, no pocos propietarios prefieren mirar a otro lado cuando necesitan una renta inmediata. Los hay, además, quienes desean ahorrarse unos cuantos soles en impuesto predial y/o impuesto a la renta. Es así que tenemos casas preciosas que por dentro son oficinas "a puerta cerrada", sin licencia de funcionamiento y con instalaciones de dudosa seguridad. ¡Lo informal tiene sitio privilegiado en nuestro ethos! Mas, por lo arriba expuesto, es mejor no exponerse a problemas ulteriores. Lo cual me lleva a sugerir estas medidas preventivas:
1. Respetar el uso permisible del predio. Si por ubicación, solo se autoriza utilizarlo como casa-habitación, es preferible arrendarlo como tal. Y si el perfil que se está buscando es el de un profesional que necesite vivienda con un pequeño espacio para trabajar desde casa, un buen agente inmobiliario sabrá atraerlo con la publicidad y el marketing apropiado.
2. Averiguar en la municipalidad qué usos compatibles tiene el inmueble que se pretende alquilar. Como advertí arriba y siempre dependiendo de la zonificación, suele permitirse oficinas administrativas sin atención al público, amén de que es posible que un porcentaje de la casa pueda tener uso comercial. Verdad que de darse esto último el impuesto predial se incrementaría, pero vista la rentabilidad a obtenerse y la tranquilidad del propietario, vale la pena ponerse a derecho.
3. Encargar a un arquitecto y/o ingeniero de confianza la supervisión de los cambios que se efectuarán en el predio. Esto tratándose de obras menores (2). No basta que remodelaciones, cableado y otros corran por cuenta del arrendatario. Por otro lado, todos los pactos sobre este punto han de reflejarse en el contrato de alquiler, el cual debe ser redactado por un buen abogado, no por el agente inmobiliario y menos por el propietario, por muy experto que crea ser en la materia.
4. Pagar los tributos de ley y obedecer las ordenanzas del municipio. Convengo que solo de mencionar las palabras "impuesto" y "obediencia" a más de uno le viene una repelencia mortal. Sin embargo, las cosas son como son. Y las leyes hay que obedecerlas por nuestro propio bien. Es sabido que el inquilino desleal acostumbra amenazar al bisoño propietario con denunciarlo por evasión tributaria e incumplimiento de normativas municipales y de INDECI (3). Nada de esto sucedería si los documentos estuviesen en regla y los impuestos al día. En aras de la seguridad contractual y de la misma protección del inmueble, es indispensable que el predio tenga todo saneado, lo cual redundará en beneficio del dueño, en especial si necesita desalojar a un indeseable arrendatario.
Por último, cabe agregar que a veces se cae en la informalidad más por desinformación que por mala intención. Una buena asesoría inmobiliaria al propietario puede sacar a este de todas sus dudas, al tiempo que le evita el riesgo que supone arrendar su casa para un uso no permitido. Exponerse a multas y malos ratos no es recomendable en ningún caso, menos todavía cuando ya se lleva cierta edad a cuestas. Lamentablemente, no pasa nada más de una vez ha sido reemplazado por ¡en mala hora me metí en esto! Escarmentemos en experiencia ajena y procuremos hacer las cosas de la manera correcta.
Amables lectores, ¿están de acuerdo con estos planteamientos?
Les invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook.
Notas aclaratorias
(1) Abreviatura de predio urbano.. Es el documento del autoavalúo donde figuran los datos específicos del inmueble y su valor reglamentario.
(2) Son las reformas excepcionales hechas en el inmueble y que no alteran sustancialmente la fábrica. Son ejecutadas en un área no mayor de 30 m2 o bien su costo no supera 10 UIT. Ver Resolución Ministerial Nº 174-2016-Vivienda, que modifica la Norma Técnica G.040.
(3) Instituto Nacional de Defensa Civil.
1. Es riesgoso para el propietario -en especial si es adulto mayor- arrendar su casa entera para un uso diferente al especificado en el PU (1). Si la municipalidad del distrito lo detecta, puede caer una multa de padre y señor mío y no precisamente al inquilino. Conste que hay municipios más estrictos que otros, o que incluso viven de sanciones justas o injustas que imponen a los vecinos.
2. Hay negocios que requieren instalaciones más complejas. Pozo a tierra, cableado industrial, señales para Defensa Civil, etc. no se encuentran de buenas a primeras en una casa de uso residencial. Tratándose de oficina a puerta cerrada, puede haber inquilinos irresponsables a quienes poco o nada interesen la seguridad personal de sus miembros y del predio en sí. Sobrecargar el ya precario sistema eléctrico -no renovado en décadas- sería el peligro más inmediato, mas no el único.
3. Las modificaciones mayores que se efectúen en el predio difícilmente serán reversibles. Sin las cláusulas puntuales sobre la materia en el contrato de alquiler, lo más probable es que el inquilino entregue la casa sin devolverla a su estado original. Por otro lado, si los gastos corrieron por su cuenta, no sería de extrañar que al final se los cobre al propietario, o bien se sienta con derecho a considerarlos como forma de pago del arrendamiento.
A pesar de lo arriba mencionado, no pocos propietarios prefieren mirar a otro lado cuando necesitan una renta inmediata. Los hay, además, quienes desean ahorrarse unos cuantos soles en impuesto predial y/o impuesto a la renta. Es así que tenemos casas preciosas que por dentro son oficinas "a puerta cerrada", sin licencia de funcionamiento y con instalaciones de dudosa seguridad. ¡Lo informal tiene sitio privilegiado en nuestro ethos! Mas, por lo arriba expuesto, es mejor no exponerse a problemas ulteriores. Lo cual me lleva a sugerir estas medidas preventivas:
1. Respetar el uso permisible del predio. Si por ubicación, solo se autoriza utilizarlo como casa-habitación, es preferible arrendarlo como tal. Y si el perfil que se está buscando es el de un profesional que necesite vivienda con un pequeño espacio para trabajar desde casa, un buen agente inmobiliario sabrá atraerlo con la publicidad y el marketing apropiado.
2. Averiguar en la municipalidad qué usos compatibles tiene el inmueble que se pretende alquilar. Como advertí arriba y siempre dependiendo de la zonificación, suele permitirse oficinas administrativas sin atención al público, amén de que es posible que un porcentaje de la casa pueda tener uso comercial. Verdad que de darse esto último el impuesto predial se incrementaría, pero vista la rentabilidad a obtenerse y la tranquilidad del propietario, vale la pena ponerse a derecho.
3. Encargar a un arquitecto y/o ingeniero de confianza la supervisión de los cambios que se efectuarán en el predio. Esto tratándose de obras menores (2). No basta que remodelaciones, cableado y otros corran por cuenta del arrendatario. Por otro lado, todos los pactos sobre este punto han de reflejarse en el contrato de alquiler, el cual debe ser redactado por un buen abogado, no por el agente inmobiliario y menos por el propietario, por muy experto que crea ser en la materia.
4. Pagar los tributos de ley y obedecer las ordenanzas del municipio. Convengo que solo de mencionar las palabras "impuesto" y "obediencia" a más de uno le viene una repelencia mortal. Sin embargo, las cosas son como son. Y las leyes hay que obedecerlas por nuestro propio bien. Es sabido que el inquilino desleal acostumbra amenazar al bisoño propietario con denunciarlo por evasión tributaria e incumplimiento de normativas municipales y de INDECI (3). Nada de esto sucedería si los documentos estuviesen en regla y los impuestos al día. En aras de la seguridad contractual y de la misma protección del inmueble, es indispensable que el predio tenga todo saneado, lo cual redundará en beneficio del dueño, en especial si necesita desalojar a un indeseable arrendatario.
Por último, cabe agregar que a veces se cae en la informalidad más por desinformación que por mala intención. Una buena asesoría inmobiliaria al propietario puede sacar a este de todas sus dudas, al tiempo que le evita el riesgo que supone arrendar su casa para un uso no permitido. Exponerse a multas y malos ratos no es recomendable en ningún caso, menos todavía cuando ya se lleva cierta edad a cuestas. Lamentablemente, no pasa nada más de una vez ha sido reemplazado por ¡en mala hora me metí en esto! Escarmentemos en experiencia ajena y procuremos hacer las cosas de la manera correcta.
Amables lectores, ¿están de acuerdo con estos planteamientos?
Les invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook.
Notas aclaratorias
(1) Abreviatura de predio urbano.. Es el documento del autoavalúo donde figuran los datos específicos del inmueble y su valor reglamentario.
(2) Son las reformas excepcionales hechas en el inmueble y que no alteran sustancialmente la fábrica. Son ejecutadas en un área no mayor de 30 m2 o bien su costo no supera 10 UIT. Ver Resolución Ministerial Nº 174-2016-Vivienda, que modifica la Norma Técnica G.040.
(3) Instituto Nacional de Defensa Civil.
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