sábado, 30 de diciembre de 2017

¿ERES UN BUEN CONSTRUCTOR? (5)







Hoy vamos a concluir nuestras reflexiones sobre el Buen Constructor, concentrándonos en los deberes que ha de asumir frente a sus clientes, en especial si estos adquieren los inmuebles para vivienda.

He preferido dejar este tema para el final, dado edificar es un proceso que se inicia desde que el Buen Constructor se prepara para ser tal, y culmina con la independización de las unidades inmobiliarias.  ¡Ojalá todos lo entendieran así, pues de hacerse no existirían puentes desplomados ni edificios a punto de colapsar por el hundimiento del suelo!  Si la noble actividad de Ingenieros, Arquitectos y Empresarios del sector se concibiera como misión más que como inversión, otro sería el cantar.  Y vista la necesidad de apuntalar sobre la materia, cabe afirmar sin ambages ni rodeos:

1. El Buen Constructor diseña pensando en el cliente. No en su propia cosmovisión y menos en sus particulares parámetros estéticos. Sabe que su obra va dirigida a un público objetivo y a las necesidades de este se atiene.  Conoce la diferencia entre una residencia familiar y otra de hotelería y/o esparcimiento. Y ni por asomo se le ocurre reemplazar lo que necesita un Hogar en aras de sus preferencias para su propio departamento de soltero.

¡Ay, señores! Vuelvo a tocar médula. Y con extracción para trasplante.

En artículos anteriores, de manera especial en   Área privada ¿para la pareja o para la familia? El comedor de diario (1) y La sala-comedor de un departamento, se hizo hincapié en un común defecto que acusan los edificios multifamiliares de hoy: En que se bosquejan en función de "la pareja", dejando de lado las necesidades de la Familia en general y de los Hijos en particular, amén que a la pobre servidumbre se le reduce a un espacio tan escandalosamente infrahumano, que más parece prisión doméstica que otra cosa.  ¿Se me han caído ventas por estos horrores? Sí y requetesí. Hoy por hoy tenemos departamentos destinados a dormir el sueño de los justos en los libros contables de la empresa, causando pérdidas costosísimas.  Entiéndase de una vez: Es natural que el Ama de Casa -la Jefa del Hogar para estos menesteres- se dé media vuelta al advertir que el comedor ha sido reemplazado por una barra que está magnífica para una cafetería o restaurante al paso, pero que es absolutamente inservible para que la Familia se siente a la mesa a tomar los alimentos. Asimismo, es lógico que frunza el ceño al constatar que los dormitorios secundarios son tan enanos, que resulta imposible distribuir equitativamente los ambientes para cada Hijo, mientras que el famoso master goza de las exquisiteces de un hotel.  Y traigo a colación, además, que fue la ínfima dimensión del cuarto de servicio lo que motivó a una señora desistir de la compra de un departamento precioso en Surco, ya que de ninguna manera iba a permitir que la técnica que asistía a sus ancianos padres durmiera en semejante celda de castigo.  La dignidad humana exige un mínimo de decoro. Por ello, el Buen Constructor no ceja en su empeño de ofrecer una vivienda digna para todos los moradores, por lo que no tiene reparo en exigir a su arquitecto que diseñe acorde a lo que requiere una Familia, así como a lo normado en el Reglamento Nacional de Edificaciones.


2. El Buen Constructor no especula con los precios.  Calcula su utilidad de manera razonable, sin dejar que la codicia le ciegue el entendimiento.  Es prudente al ofrecer rebajas y/o valores agregados en la etapa de pre-venta, para no tener luego que subir los precios de manera exorbitante durante la ejecución de la obra. El Buen Constructor sabe combinar la venta de las unidades inmobiliarias -entiéndase departamento, cocheras y depósito- acorde a las necesidades de su público específico, sin caer en la rigidez de la oferta única, salvo que esta fuera necesaria. Y establece un sistema de pagos que genera la confianza de los compradores, en especial si el proyecto no está respaldado por entidad financiera alguna.

Especular es riesgosísimo -además de inmoral en más de un caso-, dada la volatilidad de la moneda. He sabido de constructores que, buscando una pingüe ganancia, pararon la venta con el fin de doblar los precios al término de la obra, y luego se vieron obligados casi a rematar los departamentos. Empero, también es una barbaridad "ofrecer el oro y el moro" en aras de cubrir una pre-venta, del marketing o de simples motivos personales. Y no solo resulta nocivo para la  empresa promotora, sino para todo el sistema, ya que genera una gran desconfianza en compradores e inversionistas. ¿Algún caso que referir? ¡Por supuesto! Todavía recuerdo a ese gerente que dio luz verde para vender un flat con tres cocheras, dejando sin estacionamientos a los duplex pent house, y todo por favorecer a cierta señorita que fungía de ejecutiva de ventas: La operación quedó sin efecto por orden del socio capitalista y Carlos y yo nos quedamos sin cliente. Emblemático fue también para mí ese prospecto de edificio con un concepto muy loco para nuestro medio, con techos de vidrio literalmente hablando, amén de un sistema computarizado tal, que durante un apagón iba a ser imposible abrir siquiera una cortina. ¿Resultado? Ni una venta, fuera de que los socios terminaron peleados. Y algo similar ocurrió con un super-condominio colindante con una concurrida avenida miraflorina: El proyecto fracasó estruendosamente y tuvo que transferirse tal cual a otra constructora, la que hasta hoy no termina de colocar las unidades inmobiliarias.

Y es preciso ser claros: Los Compradores prefieren obras financiadas por bancos. Verdad que el boom inmobiliario comenzó con el sistema de autoconstrucción, en el que los propietarios de las casas vendían sus acciones y derechos a otros interesados en levantar un edificio, contrataban a una constructora para ejecutar la obra, y todo se hacía con recursos propios.(1) Por otro lado existen empresas que operan con el sistema de la garantía mobiliaria.(2)  Sin embargo, la intervención directa de las entidades financieras supone per sé una mayor garantía de terminar la edificación, ya que estas supervisan obra y liberan los créditos según el avance. Por ello, hasta las empresas de construcción transnacionales eligen  el financiamiento bancario, recurriendo incluso a la fianza solidaria.(3) La previsión es indispensable en el sector, por tanto, el Buen Constructor mide los riesgos, reduciendo la posibilidad de paralización por falta de liquidez u otra eventualidad.


3. El Buen Constructor no se desentiende de su Comprador.  Es un honesto empresario a quien no satisface la sola firma de la minuta de compraventa a bien futuro, antes bien asume a conciencia todos los compromisos que esto conlleva, comenzando por la calidad de la edificación, pasando por la entrega del inmueble en el tiempo convenido -lo cual supone también subsanar de inmediato los vicios de construcción que aparezcan-, y terminando con la independización, la que tramita sin dilaciones.  Sabe que en principio es a él -y no a la Junta de Propietarios- a quien toca elaborar el Reglamento Interno, sin el cual dicha independización es materialmente imposible. Con miras a este fin, el Buen Constructor propicia, además, un clima de acercamiento y buena vecindad entre los flamantes compradores, alentando iniciativas en pro de la mejor administración del edificio hasta el culmen de la venta de las unidades inmobiliarias.

Alguien por ahí argüirá que está de más eso de "asumir a conciencia todos los compromisos". Pero la experiencia me ha llevado a concluir que nunca se insistirá demasiado en este punto.  Todavía recuerdo las quejas de los residentes de un condominio en la periferia de Lima, en cuyos baños los cerámicos se desprendían por causa de las filtraciones. Y conste que la empresa constructora es de mucho postín. Asimismo, se me viene a la memoria la espantosa vista que ostentan no pocos edificios de estreno -¡en pleno Miraflores!- y todo porque la pintura de exteriores es de ínfima calidad y la impermeabilización de techos es más ínfima todavía, sencillamente porque no existe. Igualmente, es habitual la demora en la entrega de los departamentos, lo cual puede apreciarse en la página Mira a quien le compras de INDECOPI.  Pero vamos, ¿así de mal están las cosas? Pues... no.  Doy fe de que existen Constructoras que, aparte de levantar excelentes edificios, parecen auténticos relojes. Dos de ellas acostumbran programar una fecha de entrega y terminan adelantándose, por lo cual clientes y corredores saltamos en un pie. No cabe duda que el Buen Constructor es inteligente al prever defectos y demoras, aplicándose diligentemente en evitar unos y otras.

¿Y qué decir sobre el Reglamento Interno y la famosa independización?  Mejor me callo, ¡que si hablo!!!, exclamará alguno de mis lectores.  Y no sin razón. Es proverbial el círculo vicioso: Por un lado se encarga su elaboración a la incipiente o inexistente Junta de Propietarios, la cual no puede inscribirse ante Registros Públicos precisamente porque no hay independización. Por el otro, no hay independización sin Reglamento Interno. El Buen Constructor no cae en este juego. Más de uno ha tenido el buen tino de incorporarlo a la minuta de compra-venta.  Otros van más allá, organizando reuniones periódicas con los flamantes dueños, logrando así una excelente relación entre los mismos, amén de un criterio más unificado en lo concerniente a los usos y costumbres que habrá dentro del condominio. E independizan a la velocidad del rayo, brindando tranquilidad a todos los Compradores y fortaleciendo el sistema de venta a bien futuro. Sin ir más lejos, una conocida empresa miraflorina(4)  brinda el servicio de post venta con esta modalidad, logrando así que sus edificios se mantengan impecables a pesar del paso del tiempo.  Es innegable que el Buen Constructor sabe dejar una estela de eficiencia y calidad en todos los aspectos, por lo que sus obras terminadas sirven de magníficos referentes para posteriores proyectos.

Hasta aquí, señores, llego con mis reflexiones dirigidas a todos los empresarios del sector. Arquitectos, Ingenieros, Autoconstructores, Inmobiliarias...todos tienen gravísimas responsabilidades ante la Sociedad en general y sus Compradores en particular.  Cabe que cada cual examine su conciencia y se responda a la pregunta: ¿eres un Buen Constructor? Y de corazón espero que algún día todos puedan afirmar con sano orgullo:

¡SOY UN BUEN CONSTRUCTOR!

A todos y cada uno deseo que el Señor les conceda un feliz y venturoso año 2018.  Gracias por sus gentiles comentarios en Facebook. ¡Dios los bendiga!


Notas aclaratorias
(1)  No olvido que fue así como mi familia incursionó en el rubro.
(2) Vender departamentos y que el monto del crédito hipotecario pagado por el comprador solo se reciba a la independización, tiene sus bemoles y no lo recomiendo. Considero que este sistema es solo para constructoras muy solventes.
(3) Así trabajó una conocida constructora transnacional, con la que tuve una excelente experiencia humana y comercial.
(4) Lamentablemente ya no trabajamos con ellos, dado que cambiaron sus políticas con los Agentes Inmobiliarios.



viernes, 22 de diciembre de 2017

¡FELIZ NAVIDAD!





Que el Bebito Salvador

sane nuestras heridas,

cure nuestros miedos

y llene nuestros corazones.


¡Feliz Navidad!

¡Y un venturoso año 2018!


Les desean de todo corazón:

RC & Hnos - Asesores Inmobiliarios.


domingo, 17 de diciembre de 2017

¿ERES UN BUEN CONSTRUCTOR? (4)




(1)


Hoy vamos a continuar nuestras reflexiones acerca del Buen Constructor, esta vez concentrándonos en sus deberes hacia los vecinos de las zonas donde levanta sus edificaciones.

No dudo que me estoy retrasando un poco en la secuencia seriada de estos post, pero esta es una temporada de muchísimo y productivo trabajo, así que  no me quejo, con mayor razón porque estoy incursionando en una nueva faceta como Agente Inmobiliaria (2).  Suplico a mis lectores un poco de paciencia: El contenido total de estos artículos podrán apreciarlos dentro de muy poco y en armoniosa coherencia.  Entretanto, hoy toca afirmar:


1. El Buen Constructor obedece las Ordenanzas Municipales. Sabe que cada distrito tiene sus normas y ni por asomo se le ocurre pasarlas por alto.  Se informa al detalle sobre todo lo concerniente a horarios de trabajo permitidos, ruidos molestos, demarcación de zonas, vestimenta reglamentaria de su personal, ocupación de veredas y otros espacios públicos... Verdad que hay asuntos en los que, con o sin reglas expresas, las cosas caen por su propio peso, como el hecho instalar servicios higiénicos portátiles en lugares discretos, amén de no permitir que el personal de obra departa a grandes voces y casi en paños menores en las aceras o en los parques, menos todavía si cerca hay mujeres, niños y ancianos. El Buen Constructor se guarda mucho de provocar la inquina de los vecinos y la intervención del Serenazgo, antes bien sabe ganarse a estos con apropiadas estrategias.

¡Uuuuy, que ríos de tinta cibernética necesitaría para referir los incumplimientos de tan elementales directrices! Y esta vez referiré a lo que ocurrió en Urbanización Aurora allá por el 2012, si la memoria no me engaña, y muy cerca a donde yo vivía. 

Una constructora apareció como por encanto y de la noche a la mañana empezó los trabajos, sin tomarse la molestia de avisar siquiera. Miraflores es muy estricto, así que no cabe la excusa del no sabía o no creía que fuese tan grave. Mas lo peor fue que los obreros tomaban alegremente el parque para almorzar... y para molestar con expresiones subidas de tono a las mujeres que transitaban. Se armó la de San Quintín y fue así que dicha constructora se vio obligada a traspasar a otra la obra en cuestión.  ¡La guerra que le hicieron los enfurecidos residentes de la zona fue brutal! ¡Y gracias que no hubo alguno que arreglara personalmente el asunto, pues más de uno es hijo o nieto de personas muuuy influyentes! Al cabo de unos meses, la empresa que tomó la posta llegó con la lección aprendida al milímetro: Se dio el trabajo de colocar carteles en un radio de 400 mts. -los vi incluso en la avenida-, notificando el inicio de la obra y pidiendo disculpas por las molestias que se pudieran ocasionar. Creo que incluso volantearon con la misma intención. Los Obreros se comportaron de manera ejemplar: A la hora del almuerzo ni se asomaban a la calle, recibían ordenadamente y en tapers los alimentos que les preparaba Jacquie Menú, (3) y solo salían limpios y ya completamente vestidos para retornar a sus hogares. Los ruidos molestos fueron minimizados al máximo, las mallas de protección se colocaron creo que por partida doble. los vehículos y maquinarias fueron estacionados convenientemente. No hubo ni la más mínima queja.

La Compostura y el Decoro no requieren de grandes inversiones. ¿Verdad que no?


2. El Buen Constructor evita el daño a las edificaciones contiguas. Desde la caída de piedras, arena u otro material de construcción hasta el debilitamiento de cimientos, muros y paredes. Sigue estrictos protocolos de seguridad que incluyen estudio de suelos, colocación de mallas protectoras y otros, al tiempo que se cerciora de que todas las medidas indicadas por el Reglamento se cumplan al pie de la letra. Y si, a pesar de las previsiones, resulta alguna avería, el Buen Constructor acude de inmediato a repararla, sin esperar quejas ni reclamos del perjudicado.

¡Ay!  ¡Me temo que hoy vuelvo a tocar nuevamente no carne, sino médula!

Por esas casualidades de la vida, me acabo de enterar de que un reconocido arquitecto -cuyos diseños son en verdad para quitarse el sombrero- ha ocasionado daños en la propiedad de una antigua cliente mía de seguros, todo al momento de la demolición. Y no es la única lindeza. Las quejas las vi en Facebook y, por lo que pude apreciar, la empresa hacía oídos sordos al justo reclamo de la joven señora y de los restantes vecinos. Algo similar ocurrió hace años con la casa una colega, cuando en su lujoso barrio sanisidrino se levantó un imponente hotel.  No es necesario recordar que negligencias de este tipo atentan contra la Seguridad y la Vida, tanto de los vecinos afectados como la del mismo personal que labora en la construcción. En consonancia con lo dicho en el artículo anterior, hacemos hincapié en que el Buen Constructor protege a propios y terceros, y no se ampara en el fútil pretexto de la antigüedad de las edificaciones para evadir su gravísima responsabilidad en la materia: La prevención ha de ser el doble en caso de que los edificios contiguos se estén cayendo a pedazos.  Huelga decir que espero que el mencionado arquitecto -quien opera en un bohemio distrito limeño- asuma por fin los gastos de reparación y aplique lo normado para evitar estropicios.


3. El Buen Constructor ejecuta diligentemente las obras de limpieza y remoción de escombros.  Y esto a diario, al margen de lo que ordene el municipio y por un simple deber de Justicia.  Mantiene limpias pistas y veredas y no permite que el polvillo de arena y cemento haga estragos en las viviendas aledañas. Es muy cuidadoso, en especial si la obra se ubica en medio de otras o cerca a colegios y lugares concurridos.  No espera que el desmonte se acumule peligrosamente en los rincones y menos en las áreas exteriores, antes bien procura que dicho material sea retirado de inmediato. Asimismo, el Buen Constructor no permite que el material sea depositado en medio de la calle, sino que asigna espacios idóneos para su conveniente almacenaje.

He de reconocer que mucho se ha mejorado en este aspecto. Siempre que paso por obras en ejecución, veo que hay personal que constantemente están echando manguerazos para que el polvo no se esparza, al tiempo que se procura dejar la vía lo más limpia posible.  Por otro lado, ya no se estila dejar columnas de ladrillos en media vereda, tal como ocurría en mis tiempos idos. Sin ir más lejos, fue la aparatosa caída de estos durante el terremoto del 74  lo que me enseñó a temer a los sismos.  De milagro los vecinos de ese lado del parque Bella Luz -que salían aterrados de sus casas- no resultaron lastimados. No lo creerán algunos, pero era costumbre descargar los ladrillos lanzándolos desde el camión, mientras otro obrero los recibía al vuelo en sus manos para apilarlos. ¡Qué bárbaros!!!  ¡Lo veíamos como lo más normal!  Cuando se construyó el segundo piso de nuestra casa, Carlos, Andrés y yo  - ¡sin cuidado alguno!!!- nos colocamos al lado del camión para mirar más de cerca el espectáculo.  Conque nada me extraña.  Pero he tomado conciencia de que tal sistema es verdaderamente aberrante y, por desgracia, todavía persiste en aquellos lugares donde la fiscalización es letra muerta.   

Indudablemente, graves son los deberes de quienes se dedican a la construcción civil, pues  muchos son los frentes que se abren al levantar una edificación, por simple que esta sea. El Buen Constructor no descuida ninguno, antes bien se aplica diligentemente en cubrirlos todos, asignando provisiones contables y personal suficiente e idóneo para que la obra culmine en paz y sin accidentes fatales. 

Y como ya es costumbre, espero sus amables comentarios en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) La foto reproduce la edificación del proyecto Montagne, ejecutada por la Constructora Mallorca. Trabajan limpiamente, con rapidez, eficiencia. Doy fe de ello.
(2) Pertenezco a la plataforma virtual Punto de Encuentro Inmobiliario (PEI)Y junto a reconocidos colegas estamos logrando un nuevo modelo de negocio, bajo el auspicio de Grupo Enfoque.
(3) Mi hermano Carlos la llama así. Todos la conocen. Es institución en Aurora.