lunes, 8 de febrero de 2021

UN RETO PARA LOS ARQUITECTOS JÓVENES DE HOY

 



Estimados arquitectos:

Sé que el post que voy a publicar hoy - y que va en línea con el anterior- va a traer un sinfín de reacciones. A más de a uno se le va a sublevar la bilis con lo que se va a leer abajo  Pero no es momento para hablarles suave, no  dadas las circunstancias actuales. 

La pandemia sigue viento en popa con variantes, cepas y cuanto hay. No tiene visos de terminar, antes bien todo parece indicarque va a quedarse por mucho tiempo. Y vendrán otras. La vida como la conocíamos ya no existe, al punto que ni siquiera podemos dar la mano a un amigo y un simple estornudo nos hace temblar de miedo. Ayer llegábamos a casa prácticamente para dormir y hoy debemos estar confinados en ella 24 horas cada día. El home office y el home schooling se han impuesto, trastocando  por completo la organización familiar y, salvo excepciones, los departamentos modernos no responden a estas nuevas necesidades. Dicho en cristiano: el concepto de vivienda-hotel o casa-club tiene que cambiar.  Y buena parte de ustedes así lo ha entendido. Cada vez que ingreso a Nexo Inmobiliario o a portales como Adondevivir lo constato.

Con todo y desde antes de la emergencia sanitaria, observo que todavía es tendencia el no considerar todo lo que el Hogar necesita para funcionar como tal. Indudablemente el concepto vivienda-hotel tuvo mucho que ver en el asunto. Mas si hay algo que debemos agradecer a la pandemia es que ha puesto ciertas cosas en su sitio.  Entendámonos, por favor: con mayor razón en estos tiempos un Hogar requiere:


1. Sala comedor con área diferenciada para cada uno de estos ambientes; no un simple espacio para mirar una pantalla de plasma.

2. Comedor donde padres e hijos puedan sentarse a tomar los alimentos y conversar, no una barra más propia de un bar o un hotel y en donde es imposible mirarse las caras sin padecer luego de tortícolis.

3. Cocina o kitchenett que permitan preparar los alimentos con comodidad, seguridad e higiene, no una pequeñisima mesada  en la cual casi colindan  encimera y  lavadero de platos.  

4. Dormitorios proporcionalmente holgados y de ser posible cada uno con su propio baño, no un master gigantesco junto a un dormitorio secundario chico y un tercer dormitorio enano.

5.  Área de teleestudio y/o teletrabajo, no un ambiente improvisado en el comedor o la cocina para tales fines.

6. Centro de lavado (1) completo y separado de la cocina,  en donde incluso se guardarán los artículos de limpieza; no un no un par de closets de melamine donde esconder lavadora y lavadero ¡y hasta separados y en distintos ambientes!!!

7. Cuarto y baño de servicio decentes -si el área del departamento lo hace posible-,  no una celda de castigo cuyo baño no cuenta con un elemental lavabo donde higienizar las manos, así el Reglamento Nacional de Edificaciones permita esta atrocidad sanitaria.

8. Baño de visitas para la higiene obligada de los recién llegados, no un solo baño secundario destinado a hijos de distinto sexo y extraños, mientras los padres cuentan con dos lavabos, jacuzzi y ducha española.


Ustedes son conscientes de todo esto, estimados arquitectos... ¿O tal vez no, dado que a muchos no se les enseñó nunca a preparar un plato de lentejas y no han lavado su ropa interior siquiera una vez? Visto así, es consecuencia natural que se planteen descalabros como este de abajo, que me ha erizado los cabellos. Por razones obvias omito el nombre de la constructora y he cambiado el color de la imagen. Sujétense, que lo que viene es fuerte:



¡Jamás en mi vida había visto una amalgama similar entre cocina y lavandería, menos con el lavadero de ropa oculto detrás del muro de otra estancia! Y para que no se diga que es un caso aislado, vean abajo otra lindeza por el estilo ¡y con la lavadora pegada a la puerta de entrada!:



Me permito darles este alcance: 

La ropa de un bebé y de un adulto mayor debe remorjarse primero con abundante agua bajo el caño, ya que es lógico que esté contaminada por restos de orina y materia fecal. Otro tanto sucede con la ropa interior femenina durante el periodo de menstruación. Por tanto, es sencillameante antihigiénico -por no decir asqueroso- meter todas las prendas de frente a la lavadora, por muy automática que sea. ¿No lo sabían? Los diseños de arriba obligarían al Ama de Casa o a la Doméstica a ir de cabina en cabina con la batea, mojando el piso y demás. Si este es laminado y de solo 8 mm, doy por hecho que habrá de cambiarse en menos de un año.  

En cuanto a la cocina del primer diseño... ¿pensó el gentil arquitecto que el escurridor de platos, la tabla de picar y las ollas sucias ocuparían por turnos el espacio intermedio entre encimera y poza de lavar?  Y la del segundo ubica a ambas peligrosamente cerca, peor si dicha cocina funciona con energía eléctrica. Me consuela saber que para ambos casos el replanteo es facilísimo y no generaría mayor gasto a la constructora, en especial si los edificios se encuentran en etapa de preventa Pero no me negarán que esto es un horror. Y acusa un desconocimiento total y absoluto de las labores domésticas más elementales

Más claro: falló la crianza que les dieron sus padres, independientemente del sexo que a cada uno de ustedes le cupo en suerte. Así de simple.

Miren, muchachos (2), en lo que a educar hijos se refiere mis coetáneos fueron un auténtico desastre. No fue mala voluntad ni nada por el estilo. Simplemente se creyó que romper con las tradiciones y poner mayor énfasis en lo que al niño le gusta iba a ser más beneficioso para el infante en cuestión.  Como maestra que fui traté de hacerlo lo mejor posible y formar alumnos más recios, pero igual pertenezco a la Generación Sandwich del 70: rebeldes con nuestros mayores y serviles con nuestros niños y jóvenes. Y estos son los resultados.  La imagen que encabeza este post refleja el problema de manera cómica, pero real. Y las consecuencias están a ojos vistas.

Nunca imaginé que, además de los conflictos generacionales y sociales, el concepto de vivienda se viera afectado por causa de una errada educación de los hijos. Pero ya ven que sí influyó ¡y de qué manera! Todavía recuerdo a esa joven arquitecta que -en un seminario que dio sobre lo que es un estudio de cabida- justificó la estrechez de la cocina que mostraba, aduciendo que las mujeres de hoy no tienen tiempo para cocinar y ponen cualquier cosa en el microondas. Es un hecho que esta joven -por quien guardo singular aprecio- ni es madre ni tiene responsabilidad alguna en la vivienda donde reside, pues una mámá nunca pondría cualquier cosa en el microondas para alimentar a su hijo de preescolar ni a los adultos mayores que estuvieran a su cargo. ¿Verdad que no?

Chicos, con clamar para que retorne la educación de mis tiempos idos no logramos nada. Hay que desfacer el entuerto. Y por esto les lanzo un reto:


CONVIÉRTANSE EN "AMAS DE CASA" DURANTE UNA SEMANA


Solo así podrán saber de verdad lo que se necesita para llevar un Hogar y, por ende, diseñarlo e implementar adecuadamente sus ambientes. Y para ello los pasos a seguir serían los siguientes:


1. Trasladen su dormitorio a la celda de castig... ¡que diga al cuarto de servicio!, si lo hubiera en el lugar donde viven. No les extrañe que les venga un estrés de aúpa por habitar en un espacio tan reducido, peor con el nuevo confinamienton. Y similar reacción van a tener cuando vean que el baño no cuenta con lavatorio para lavar vuestras manos luego de satisfacer las necesidades corporales. Súfranlo y verán que nunca más se ampararán en que el RNE permite estas barbaridades.

2. Intercalen los días para hacer las labores. De otra manera morirán en el intento. ¿Cocinar y servir la comida? Eso sí a diario, pero lo restante pueden tranquilamente espaciarlo. Ejemplo: 

  • Lunes-miércoles y viernes: Limpieza.
  • Martes y jueves: Lavado.
  • Sábado: Planchado y guardado de la ropa.
  • Domingo: Preparación de desayuno y almuerzo.

3. Lleven un block de notas y anoten todo lo que falta o sobra para el desempeño de estos quehaceres domésticos: Mesada más amplia o de diseño angular en la cocina, torre de hornos al alcance de la estatura del peruano promedio, lavadero extra en el área de servicio para lavar mopas y trapeadores, planchador abatible, repisas y muebles para escobas... Y, por supuesto, calculen qué espacios hay que recuperar para que incluso los mal llamados departamentos de soltero tengan todos los servicios que necesita un Hogar. Vean cómo podrían implementarse las áreas de estudio y trabajo, en especial en los pasillos y esquinas. Fíjense qué acabados son más fáciles de limpiar y cuáles son muy aparentes mas no prácticos por el gran esfuerzo y dinero que supone su mantenimiento. Desde ya les adelanto que los porcelanatos brillantes les harán sudar sangre dado que hasta respirar los ensucia . 

4. Intercambien experiencias con otros arquitectos que tengan el valor de aceptar este reto. Esto supone que animen a sus colegas. ¿Y para qué? Es evidente que no todos residen en viviendas con áreas similares. No es igual ser "Ama de Casa" en un departamento de 60 m2 que en uno de 120 m2. Las distintas experiencias enriquecerán su creatividad y estarán preparados para idear unos proyectos multifamiliares fabulosos. De hecho ya hay arquitectos cuyo trabajo ha enamorado a los compradores. Vean si no estas unidades del Condominio Tress Mambo, de Líder Grupo Constructor (3):







Créanme, jóvenes:

QUIEN NO TIENE NOCIONES DE CÓMO LLEVAR UN HOGAR

MAL PODRÁ DISEÑARLO E IMPLEMENTARLO 

Espero que este reto les entusiasme y pasen la voz a otros. ¡Solo será una semana! Si no aguantan, al menos vívanlo durante tres días. Sus familias en pleno se los agradecerán. Pero será el sector construcción el más beneficiado. La demora en las ventas de las unidades inmobiliarias se debe en gran parte a los diseños errados. ¡Y ni qué decir de esa arquitectura estrambóticamente de vanguardia! Recuerden: Un Hogar no es un hotel. Y creo que ya es tiempo de que ustedes por fin lo asuman.

¿Aceptan el reto? 

Les invito a manifestarse en este blog o en Facebook.


Notas aclaratorias

(1) Así la denomina ahora la modificatoria de Norma Técnica G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones. Para acceder al documento hacer click aquí                               
(2) Digo muchachos porque incluye a varones y mujeres. El morfema "o" es inclusivo, dado que abarca masculino y femenino. Lo contrario sería lenguaje excluyente. ¡Pero por ahí se dicen tantas tonterías!
(3) Mencioné este proyecto en el post anterior. Se ubica en Comas. Los departamentos de 98 m2 tendrán incluso congelador vertical. 



martes, 26 de enero de 2021

SEÑORES CONSTRUCTORES, LAS COSAS SON COMO SON

 




Amables lectores, estamos terminando ya enero del 2021, Año del Bicentenario de nuestra independencia. Convengo que, al igual que ustedes, habría esperado celebrarlo en circunstancias totalmente diferentes a las que vivimos hoy. Pero las cosas son como son, no como deseamos que sean.  De esta manera, nos toca cuidarnos, cuidar y adaptarnos, velando por la seguridad de nuestros seres queridos y también la de quienes de una u otra forma trabajan con nosotros y para nosotros.  

En nuestro sector son muchos los involucrados. En primer lugar está el mismo desarrollador inmobiliario, que valientemente emprende un proyecto multifamiliar o de oficinas, dando trabajo a arquitectos, ingenieros, maestros de obra, obreros. personal administrativo y de ventas. Pero también están quienes de una u otra forma fungen de proveedores: los fabricantes de pisos, muebles, grifería y sanitarios... Y entre el desarrollador y el comprador nos encontramos nosotros los agentes, más conocidos como corredores. Y es deber de todos y cada uno  contribuir a la profilaxis. Y no precisamente de mala gana, como muchas veces ocurre en estos lares.

Seamos realistas: las cosas son como son y esta situación tiene para rato, peor todavía cuando la segunda ola se encuentra en alza. Yo calculo mínimo dos años más de pandemia, rogando a todos los santo que no nos encajen otra.  ¿Hay manera solucionar el problema? Bueno, resolverlo no está en nuestras manos, pero sí lo está evitar riesgos y peligros innecesarios.  Y para ello están los protocolos, puntualmente el de CAPECO que, según he sabido, algunos dejaron arrinconado por ahí.  Fuerza es, amables lectores, tomar al toro por las astas, pues tenemos en ciernes un segundo confinamiento. Y me atrevo a proponer estas acciones puntuales:


1. Atender de forma virtual a clientes durante la etapa de preventa y construcción. Tomando en cuenta la seguridad personal en las edificaciones, me parece más que razonable. El ejecutivo asignado a la caseta de ventas y/o el agente inmobiliario tranquilamente pueden mostrar planos y vistas en videoconferencia, con la ventaja de que podrán participar todas las personas interesadas en la compra, sin tener que esperar turno por causa del distanciamiento social. Esto no sería obstáculo para que el cliente pase por la zona y dé su visto bueno. 

Convengo que hay quienes sienten verdadera tirria de solo pensar en utilizar un Zoom o un Skype o videollamada WhatsApp. Sin ir más lejos, mis socios familiares los detestan y casi me comieron cruda cuando se los propuse. Pero en plena cuarentena yo he cerrado operaciones con estos medios, así que doy fe de su efectividad. Por otro lado y si la obra está en proyecto, igual el potencial comprador no podrá visitar un inmueble inexistente y solo le sería posible apersonarse a la oficina de la constructora. Y es sabido que las municipalidades son reacias a permitir visitas en obra, a menos que ya esté terminado el casco. ¿Dónde está el problema entonces?


2. Aplicar con mayor diligencia el protocolo de CAPECO. ¡Ay, señores constructores, que aquí hay mucho pan por rebanar!

Como hace poco he cumplido sesenta setiembres, he optado por quedarme en casa haciendo el monitoreo de visitas desde aquí, mientras que mis socios familiares son los que muestran los departamentos hechos o a medio hacer. Pues bien, mi hermano Carlos me contó que al principio prácticamente los "alcoholizaban" de pies a cabeza toda vez que entraba a alguna obra, fuera de que solamente podían ingresar máximo dos personas y sin menores de edad. Hoy estas medidas se han descuidado y no faltan quienes llevan a adultos mayores y niños pequeños ¡en grupo!!! Esto hay que corregirlo si es que el rubro no quiere pagar caras consecuencias de tal descalabro. Sé que no faltan clientes que exigen entrar con toda la sacra familia, pero es preciso ponerles freno ya, que más luego es tarde. Tómese en cuenta, además, que quien hoy se niega a obedecer indicaciones elementales, mañana será un propietario realmente cargoso para la constructora, amén de un insufrible residente para sus vecinos. Saquen provecho de esta pandemia, señores, que la coyuntura actual permite hacer acuciosos filtros y evitar así problemas ulteriores.

 

3. Replantear conceptos arquitectónicos acordes a la nueva normalidad.  Señores, aquí tengo que ser muy clara.

Debido a la pandemia, buena parte de los desarrolladores inmobiliarios ha comprendido  las auténticas necesidades de una Familia.  Un ejemplo claro de ello es Líder Grupo Constructor, especialmente con su Condominio Tress Mambo (1) ubicado en el distrito de Comas. ¡Me quito el sombrero ante lo que han diseñado, porque consideran 4 dormitorios y hasta congeladora tipo Tiendas Tambo para los departamentos!!! ¡Y son para el programa MiVivienda! Conste que no han descartado las áreas comunes, antes bien las ha optimizado precisamente en aras de dichas necesidades y veo que esta nueva forma de diseñar empieza a ser tendencia. Pero hay otros empresarios de la construcción que insisten en levantar verdaderas ratoneras que no cuentan ni siquiera con comedor y la lavandería (2), ambientes indispensables para conservar la salud física y mental en esta emergencia sanitaria, así como el decoro. Esto lo vengo notando en ciertos proyectos que serán entregados en el 2,022. Me late que es porque suponen que para ese tiempo habremos superado la crisis y nuevamente el público clamará la vivienda-hotel con áreas comunes exquisitas, a la que solo se llegará a dormir. ¡Craso error, señores! Aceptémoslo de una vez: las pandemias se han vuelto de la noche a la mañana en negocios muuuy rentables para ciertas industrias. Superada esta vendrá otra. La vida como la conocemos no volverá a ser la misma. Y es mejor adaptarse si queremos sobrevivir. 

En los planos de arquitectura he observado también lo siguiente: abundan diseños -incluso en departamentos de mayor área- que parecen haber sido pensados por profesionales que en su vida  lavaron siquiera un par de medias.  Porque no me entra en la cabeza que aparten la lavadora del lavadero con caño, encajonando a la una y al otro en cabinas individuales con puertas de melamine  ¡y en ambientes distintos!!! ¿Ignoran que hay prendas que es preciso desaguar antes, como es el caso de la ropa de bebés y adultos mayores y que, por tanto, sería catastrófico trasladar la batea de un lugar a otro? Algo similar ocurre con la cocina, a la que destinan una mesada de menos de un metro lineal y en donde hacen caber en conjunto encimera y poza de lavaplatos. Más claro: Mucha estética, pero nula funcionalidad. Se nota a la legua que no pocos arquitectos millenials se criaron entre algodones y por eso no conocen lo que realmente requiere el Ama de Casa. De ahí los errores, por no decir horrores.  Mi madre nos enseñó a mis hermanos y a mí a lavar, planchar y cocinar, amén de hacer reparaciones caseras de gasfitería y electricidad. Gracias a esta reciedumbre resistimos terremotos, golpes de Estado, paquetazos, terrorismo, toques de queda, apagones, El Niño,  racionamiento de luz y agua, colas para conseguir un bolsa de leche Enci, shock económico y ahora la pandemia. Pero la muchachada de hoy no sabe ni calentar agua y le da un ataque de histeria si le piden guardar un relajado toque de queda. ¿Qué fue de la educación de mis tiempos idos???

¡Nunca pensé que la errada crianza doméstica iba a incidir tanto en la calidad de las edificaciones! Mas el análisis y las recomendaciones puntuales para desfacer este singular entuerto prefiero desarrollarlos en el próximo artículo. Entretanto, les invito a manifestar su opinión sobre los tres planteamientos arriba expuestos en este blog o en Facebook.


 Notas aclaratorias

(1) No intermedio ese proyecto inmobiliario, pero lo aplaudo. ¡Mis parabienes a sus arquitectos! Para apreciarlo hacer click aquí




sábado, 7 de noviembre de 2020

REMODELACIÓN DE BIEN FUTURO



(1) 


Sí, amables lectores. Han leído bien. El título de este post es Remodelación de bien futuro.  Convengo que más de uno -especialmente si es abogado de profesión- pensará que el confinamiento terminó por alterar mi cordura. Pero me ratifico. En un artículo que escribí hace cinco años  referí que los peruanos somos tan y tan creativos, que hemos inventado dicha modalidad, dando pie para que que cada departamento de un proyecto determinado termine con su propio diseño interior, y todo esto antes incluso de levantarse el edificio. Hoy voy a retomar el tema para  a los potenciales compradores e inversionistas que están pensando en adquirir un departamento en planos, en casco o en etapa de acabados. Porque a pesar de la pandemia el mercado hierve, señores, al menos en lo que a viviendas se refiere, así haya quienes pretendan convencernos de lo contrario en aras de otros intereses. 

Vayamos por el principio: ¿Qué es una compraventa de inmueble bien futuro? Es acto jurídico perfectamente válido y regulado por nuestra legislación. En Doctrina se le conoce como "venta de cosa esperada"(2), es decir, de un bien que en el momento no tiene existencia, pero que a futuro sí la tendrá y así se estipula en las cláusulas del contrato que celebran las partes, en este caso el Constructor y el Comprador.  El art. 1534 del Código Civil dice expresamente:

En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.

Para la seguridad jurídica, es indispensable que esta minuta de compraventa a bien futuro adquiera fecha cierta (3), que en el argot popular y para tales efectos significa ir a notaría Y lo digo porque hay quienes erróneamente la mantienen en el status de documento privado hasta la entrega del inmueble, y todo porque financian con recursos propios y/o el constructor es familiar o amigo del comprador. ¡No quiero ni pensar que a una de las partes le ocurra algo -peor en tiempos de pandemia- y se queden con un contrato de dudosa validez! Con todo, es más probable que se recurra al financiamiento bancario y es así que la minuta será elevada a Escritura Pública, así las partes se rasguen las vestiduras (4).  Conste que no me han faltado ganas de incendiar más de una entidad financiera por tanta burocracia para aprobar un crédito hipotecario, pero es innegable que su intervención ha puesto un verdadero freno a la informalidad típica del peruano. 

Ahora bien, todo Desarrollador Inmobiliario -para hablar con los términos de ASEI (5)- ofrece un proyecto ya aprobado en la Municipalidad y acorde a los parámetros urbanísticos que esta determina. Esto no quita que el comprador desee ciertas mejoras en lo que será su futura vivienda. Así tenemos que si la cocina es cerrada, que se convierta en kitchenett y se integre a la sala-comedor; que si hay una ventana hacia la terraza, se cambie por una mampara; que si el cuarto de servicio está contiguo al pasillo, se transforme en sala de estar o en otro dormitorio para el hijo adolescente...  Del mismo modo se pide mover puntos de cable e internet, instalar bar, o chimenea o lavaplatos, agregar una torre de hornos, colocar ventanas antirruido, cambiar sanitarios o color de las paredes... Como puede observarse, estos cambios no comprometen estructuras, se pactan sobre el mismo plano y responden a las necesidades y gusto del cliente.

¿Y este proceder del Desarrollador Inmobiliario contradice lo normado en el Reglamento Nacional de Edificaciones o las ordenanzas municipales? La respuesta es un rotundo NO. En el foro Ingenieros Civiles del Perú -donde gentilmente se me permite participar- se me explicó que estas modificaciones no sustanciales se anotan en el cuaderno de obra -previa autorización del arquitecto y con el nuevo plano de arquitectura- y luego se presenta dicha modificación a la Municipalidad, de manera que el cambio queda registrado desde un principio y así figurará en la Declaratoria de Fábrica a inscribirse en Registros Públicos. El ingeniero gerente de una de las constructoras con la que trabajamos mis hermanos y yo  corroboró lo planteado por sus colegas. 

He aquí un ejemplo de una Remodelación a bien futuro perfectamente planificada. Los planos pertenecen a un proyecto ubicado en Tudela y Varela -San Isidro y que ya está en casco:



Este será un lujoso departamento de 202 m2. La distribución es excelente. Las áreas destacadas en rojo corresponden una lavandería de buen tamaño y una espaciosa sala de estar con ambiente para un estudio doble. Este último me parece ideal para una familia con hijos en edad escolar, ya que permite la supervisión adulta de lo que ven los menores en internet. Y es evidente que tener baño, mas no cuarto de servicio,  es ideal para quienes prefieren un personal doméstico que trabaje por horas. Mas, ¿qué  sucede si las necesidades son otras, en especial en estos tiempos de pandemia, en que es preferible que las trabajadores del hogar no estén de idas y venidas? Por otro lado, puede ser necesario un nuevo dormitorio para el adulto mayor que ya no está en edad de vivir solo. Así que el mismo Desarrollador Inmobiliario ha previsto unas variantes, esta vez para los departamentos 301 y 401, pero que tranquilamente pueden aplicar para el 201, que es el de arriba:




Continuando con este diseño se consigue salvar la situación arriba mencionada u otra análoga. Y sin perder la necesaria sala de estar/estudio, se ha agregado un nuevo dormitorio para el adulto mayor y un cuarto de servicio decente para la técnica que lo cuide. Estas modificaciones no sustanciales son sencillísimas y suelen ser muy baratas, pues el drywall sirve de maravilla para efectuarlas.  Los parámetros urbanísticos sanisidrinos permiten tres dormitorios a más en departamentos que superan los 180 m2, así que no hay problema por ese lado. Si el comprador solicitara tales cambios, este sería el plano de arquitectura definitivo que aparecería en la Declaratoria de Fábrica y en Registros Públicos. Aquí paz y en el departamento, gloria.

Ahora bien, ¿qué sucede si los parámetros urbanísticos de un predio no autorizan a implementar un dormitorio más?

En estos casos, el Desarrollador Inmobiliario suele elaborar planos que permitan al cliente acondicionar los ambientes interiores como mejor le parezca, sin alterar el porcentaje de área techada y sin salirse de la norma. A las pruebas me remito: Vean la planta de distribución de abajo. ¿A qué no adivinan cuál sería el cuarto dormitorio, en caso de necesitarse?




Este departamento es parte de  un edificio frente a parque que se levantará en San Borja, y  que está a cargo del mismo Desarrollador Inmobiliario que construye el proyecto de Tudela y Varela. Obviamente este no es el plano acotado, pero la idea está clara, ¿verdad que sí?  En 120  m2 caben papá y mamá con tres hijos, cada uno de estos últimos en su propio dormitorio y sin que el agregado signifique tugurización, dado que la densidad poblacional prevista para este predio no variaría en forma alguna. Eso sí: en la Declaratoria de Fábrica figurará la sala de TV como tal. Que el nuevo propietario la convierta  en área de descanso, de juegos, de gimnasia o de home office es otro cantar. Y nadie podrá meterse a averiguarlo.

Hay una tercera figura, y es cuando el comprador desee una ampliación del área techada, o bien solicita una instalación fija y permanente -una piscina, por ejemplo-, lo que afectaría significativamente normativas y estructuras.  ¿Qué se suele hacer en estos casos? 

Aclaremos: es necesario respetar el área libre de un predio, así como la capacidad portante (6)  de suelos y muros. Si la estructura va a quedar comprometida, no se puede construir un minidepartamento de material noble en la terraza de un duplex, ni tampoco una piscina, pues a la hora de la verdad un sismo de mediana intensidad vendría a poner las cosas en su sitio. Y esto ha de entenderlo el comprador, por mucho que le parezca que la mencionada terraza es un desperdicio.  Con todo, el área libre no deja de ser tal si se le coloca un sol y sombra con policarbonato, o bien se divide con mampara de madera y/o vidrio templado, o se le agrega un muro divisorio y de mediano altura para separar los ambientes. Quede claro que todo esto habrá de hacerse con material aligerado y sin desmedro de la iluminación, ventilación y libre circulación, y con la posibilidad de revertirlo todo a su estado original.  

Mas he aquí que peruanos somos, por lo cual abundan en demasía quienes recurren a un simple maestro de obras para hacer remodelaciones, comprometiendo la seguridad propia y de los vecinos. Visto que semejante descalabro puede ocasionar hasta desgracias personales y que los Desarrolladores Inmobiliarios no pueden darse el lujo de permitir el ingreso de personal ajeno a la constructora si todavía no ha terminado la venta de sus unidades, es que muchos de ellos optan por efectuar ciertas modificaciones razonables y con criterio técnico una vez pasada la Conformidad de Obra, pero bajo la responsabilidad del comprador. Reitero lo que planteé en el post Comprar departamentos en planos (2): en este país el nuevo propietario hará en su vivienda lo que le venga en gana, así el señor Alcalde acuda a la Corte Internacional de La Haya. Por tanto, para evitar daños, averías y conflictos en el nuevo predio, considero lo más apropiado que sea el mismo Desarrollador de la obra quien se encargue de las modificaciones extraoficiales que no supongan riesgo. Me da la impresión de que los mismos municipios de forma tácita  han asumido esta realidad sin mayores complicaciones. 

Como ven, amables lectores, así funciona por estos lares el sistema de remodelación de bien futuro, Quede claro que dicha  nomenclatura en sí misma no existe como tal,  si bien nuestra criolla manera de pensar ya lo ha establecido como sistema.  Y se impuso como tal desde el inicio del boom inmobiliario, especialmente con edificios de baja o mediana densidad poblacional. Los proyectos más populosos no suelen dar tanto margen para tales modificaciones, al menos hasta donde sé, y las razones son obvias: la entrega del edificio se retrasaría el doble, amén que en departamentos pequeños no es factible efectuar mayores cambios. Aún así, creo posible solicitar alguna mejora que no signifique demora ni alteración del plano inicial. Todo es cuestión de conversar y llegar a un acuerdo satisfactorio, lo cual redundará en beneficio propio de las partes en particular y del rubro inmobiliario en general.

Tal como en otras ocasiones, les invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook. 


Notas aclaratorias

(1) Imagen del sitio web Planear Construcciones S.A
(2) Concepto explicado por Max Arias Schreiber Pezet. Tomado de la web Pasión por el Derecho: Venta a bien futuro en el Código Civil Artículo 1534
(4) Aunque no lo crean, todavía hay personas reacias a la formalidad, que piensan que legalizar firmas es "sacadera de plata para enriquecer al notario". ¡Me consta!!!
(5) Es la sigla de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú.
(6) 1. f . Presión que se puede ejercer sobre el terreno o sobre una estructura determinada (p.ej.: jácena, muro) sin peligro alguno. Para más información hacer click en el siguiente enlace:  



domingo, 18 de octubre de 2020

CÓMO VENDER TU PROPIEDAD: QUINTA EDICIÓN



Flipbook cover

Comparto con ustedes la última edición de este

 e-book inmobiliario.


Espero que les sea de utilidad.

Muchas gracias.

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