jueves, 28 de junio de 2018

YA NO PUEDO VENDER MI CASA






Este post va dedicado a quienes pudieron vender su propiedad a muy buen precio, pero prefirieron esperar a que los costos subieran, rechazando incluso excelentes propuestas.

No sé si mis amables lectores recuerdan el artículo bandera de este blog ¿Ha llegado el momento de vender nuestra casa?  En este planteé -sin ambages ni rodeos- la verdadera razón de fondo por la que muchos se niegan a desprenderse de su casa, así se esté cayendo a pedazos. El problema es que hoy, que se encuentran acuciados por serios problemas económicos,  necesitan vender y ya no encuentran un comprador que al menos colme medianamente sus expectativas, en especial si el inmueble se ubica en una zona de alto prestigio social. En esta nueva etapa del boom inmobiliario, es más rentable para los constructores invertir en el segmento C y no solamente en proyectos multifamiliares. Tratándose de una casa, el otrora plus de una zonificación exclusivamente residencial se ha convertido en obstáculo para propietarios y corredores, con mayor razón si el área total del terreno no se adecua a los parámetros urbanísticos exigidos para levantar siquiera un edificio pequeño.

Amable lector: No sé si el caso que presento es el tuyo. Déjame decirte que no eres el primero ni serás el último en haber cometido la equivocación de no vender cuando era posible y necesario.  Mi propia familia protagonizó una situación similar, que luego devino en el hecho de que todos sus miembros, de una u otra forma, incursionáramos en el rubro inmobiliario. Y por esto me tienes aquí. Si nosotros pudimos revertir la situación a favor nuestro, créeme que tú también puedes hacerlo. Y debido a esta experiencia personal y familiar, permíteme darte estas recomendaciones:

1. No te deprimas ni te desesperes. Con lamentos y complejos de culpa solo empeorarás tu situación, peor todavía si tienes familiares enfermos y/o adultos mayores bajo tu responsabilidad. Maneja el estrés de la mejor manera que te sea posible. Levántate temprano, date un duchazo y sal a caminar, para luego disfrutar de un buen desayuno. No vistas ropa de "entre casa" que luzca descuidada o abiertamente sucia. Mantén la calma y alienta el optimismo, pues de esta manera tu trato con un posible comprador será más agradable para este y fructuoso para ti.  Recuerda que conservar la cabeza fría es indispensable para la toma de decisiones, y que solamente la serenidad te permitirá elegir la mejor opción que se te presente para salir del apuro.

2. Cuida el ornato y la higiene de tu casa por dentro y por fuera. Esto, por respeto a ti mismo y a los tuyos. Por algo en el Decálogo del Desarrollo se mencionan el Orden y la Limpieza dentro del primer mandamiento. Elimina muebles, cacharros y trastos viejos e inútiles, pues así ganarás holgura y los ambientes darán sensación de frescura y amplitud. No pongas excusas sentimentales para desechar lo que esté mohoso o roído por la polilla, por mucho que la mecedora haya sido el recuerdo más preciado de tu abuela.  Las ventanas han de estar sin rastros de polvo; los pisos, impecables; la cortinas, lavadas; los baños, relucientes. Tu propiedad puede tener más de cincuenta años, pero si la conservas limpia y ordenada será la delicia de quienes la visiten. No necesitas grandes gastos para mantener el atractivo de tu vivienda, porque escoba, recogedor, plumero, fregona, paño, detergente y aromatizador son parte de los gastos comunes indispensables, amén que una manito de pintura en la fachada no resulta tan oneroso.

3. Ordena la documentación. Hacerlo es lo que toca a un Propietario Responsable, con mayor razón si es consciente de que en cualquier momento puede aparecer el comprador idóneo. Si la idea es vender tu casa como terreno necesitarás tramitar los Parámetros Urbanísticos en la Municipalidad de tu distrito.  Pero esto no basta.  DNI tuyo y de tu copoprietario -si lo hubiere-, Testimonio, Certificado Literal de Partida (1) y Autoavalúo son indispensables para la venta. Ten estos papeles a la mano y saca fotocopias, pues los originales solo deben entregarse cuando lo solicitan el Banco y/o la Notaría. Recuerda que un apellido mal puesto o un estado civil no actualizado pueden echar a perder una operación ya cerrada. Consulta con tu abogado para que sea él, no un neófito, quien determine que todo está en regla. (2)

3. Llama a un agente inmobiliario para que evalúe qué tan vendible es tu propiedad. Es probable que, en tu afán de ahorrarte unos dólares, hayas intentado colocarla tú mismo con resultado infructuoso. Si este ha sido tu error, hora es de corregirlo. Acéptalo de una vez: necesitas la ayuda del especialista del caso.  Pídele que sea totalmente honesto contigo al darte alternativas de venta y marketing, aceptando de antemano que este profesional no está para halagar tus oídos, sino para decirte la verdad.  Con todo, no tengas reparo en solicitar una segunda y tercera opinión. Y si se llega a la conclusión de que todavía es posible vender a buen precio, elige al agente más calificado y déjate guiar por su experiencia en el ramo.

4. Considera la posibilidad de remodelar para alquilar.  Hay quienes sienten verdadera repulsión solo de pensar que compartirán su espacio con un extraño. Pero bien puedes implementar una habitación o minidepartamento con entrada independiente, manteniendo así tu privacidad. Hoy por hoy los alquileres caseros son muy solicitados, justamente porque dan mayor garantía de seguridad personal, tranquilidad y buenas costumbres, amén de que no hay gasto por mantenimiento. Recuerda que tu casa es un bien que está a tu servicio, no al revés.  Eso sí: nunca intentes una adaptación precaria. Llama a un arquitecto para que diseñe lo que más calce con tus necesidades.

Como corolario, no queda sino agregar que no hay que esperar a estar en una situación desesperada para recién intentar paliar los efectos de no haber vendido cuando era oportuno. Por tu propio decoro y seguridad económica precisas tomar las medidas pertinentes, ya que  lo que todavía es tu patrimonio más valioso se convertirá irremediablemente en una pesada carga, si no cuentas con los recursos para su conservación. Consulta con los tuyos y busca la mejor solución, pues el tiempo no perdona. No permitas que la Negligencia -y menos el Abandono- te pasen su carísima factura.

¿Estás de acuerdo con estas apreciaciones? Te invito a expresar tu opinión en este mismo blog o en Facebook.


Notas aclaratorias
(1) Todavía se le conoce por su denominación anterior: Copia Literal de Dominio.
(2) Para más detalles sobre el tema te recomiendo leer el e-book virtual Cómo vender tu propiedad, en concreto el capítulo titulado Los Documentos.



sábado, 19 de mayo de 2018

EL ABOGADO INMOBILIARIO







Amables lectores, en la audioteca de RC & Hnos que subimos a You Tube  y a este blog -y a la que se accede haciendo click aquí- dedicamos un espacio especial al Abogado Inmobiliario. Me ha parecido muy oportuno destacar nuevamente la labor de este profesional, a quien no pocos suelen obviar en aras de "ahorrar gastos". Huelga decir que deploro con toda el alma dicha modalidad.


Verán, es pésima costumbre -de manera especial en los segmentos C y D- que propietarios y compradores pacten la compraventa sin tener la asesoría de un abogado especialista en la materia. Por ahí un pariente cercano -que dice "entender de leyes"- hace una superficial revisión de documentos  y da irresponsablemente el visto bueno.  Por ello, es común que en la misma Notaría  los interesados recién se enteren de que en nuestro país no existe el estado civil "pareja", y que el matrimonio legalmente contraído sigue siendo válido, así los esposos tengan cinco o más hijos cada cual con su nuevo compromiso; y que en consecuencia, no se puede vender la propiedad que también está a nombre del cónyuge ausente. ¡Y las estafas que devienen del mal llamado pacto de caballeros para evadir impuestos! (1)  ¡Por cientos se cuentan quienes nunca vieron el saldo restante acordado en el susodicho acuerdo!  Nada de esto sucedería si se contara con la atinada asesoría del Abogado Inmobiliario.

En el e-book Cómo vender tu propiedad, concretamente en el capítulo dedicado a Los Expertos, detallo con amplitud las cualidades que han de acompañar a este profesional. Por tanto, no creo necesario redundar en el tema. Lo que si quiero destacar aquí es por qué  los servicios del Abogado Inmobiliario son indispensables, tanto para el propietario como para el comprador:


1. La transferencia de un inmueble se rige por lo normado en el Código Civil.  Tómese en cuenta que una minuta es un contrato, cuyos artículos han de ser cuidadosamente revisados por el especialista del caso (2) , de otra manera se corre el riesgo de firmar lo que no  conviene o abiertamente perjudica al interesado. Y lo que es peor: Podríase incluso incurrir en un delito, pactando lo que contraviene a la Ley. Tales situaciones no se presentarán  si se tiene al lado a un buen asesor legal. Tratándose de la compra de un inmueble a bien futuro, la constructora hará llegar un documento preestablecido, pero esto no quiere decir que se esté obligado a aceptarlo sin objeciones, ya que un contrato de compraventa a bien futuro no es un contrato de adhesión (3). Y el Abogado Inmobiliario está en la obligación de advertir al cliente sobre aquellas cláusulas que es prudente modificar. Las constructoras serias no se hacen problema con esto, créanme, y aceptan de buena gana lo que garantice el beneficio equitativo de ambas partes.


2. La documentación en regla es requisito indispensable para que la Notaría de fe de la operación. Tal verificación impone un concienzudo Estudio de Títulos efectuado por el profesional competente. Con inmuebles que tienen más de dos décadas de antigüedad, resulta más imperativo todavía, puesto que es común que los datos del Autoavalúo no coincidan con lo inscrito en Registros Públicos debido al cambio de nomenclatura y/o numeración de calles y predios. Por otro lado, existen también los llamados Títulos Archivados (4), que no aparecen ni en el Certificado Literal de de Partida (antes Copia Literal) ni en el Certificado de Registro Inmobiliario (CRI). Asimismo, en especial cuando hay  dos o más copropietarios, son frecuentes las equivocaciones u omisiones a nivel municipal. Sería verdaderamente frustrante que recién la Notaría hiciera notar que los datos de la documentación pertinente no coinciden con los del DNI, por ejemplo, y todo porque Gonzales se escribe con z y z, no con z y s.  Estos impasses pueden afectar no solo el ánimo, sino incluso la salud física de los involucrados, en especial si son ancianos a quienes urge comprar o vender.


3. El Derecho Inmobiliario es una especialización. Hay quienes piensan que basta ostentar el título de Abogado para opinar en cualquiera de las ramas del Derecho y esto es un grave error.  Y quede claro que no basta con saber leer documentos notariales y registrales para brindar una asesoría idónea. En nuestro medio es proverbial que las operaciones se caen por una errada consejería legal, efectuada sin duda con la mayor buena fe. Por ello, resulta indispensable contratar a un abogado que tenga experiencia en esta área, así como un amplio conocimiento de los usos y costumbres del mercado inmobiliario, en especial si se trata de compraventa de inmuebles a bien futuro.  Y, por supuesto, de plano ha de descartarse la intervención de un estudiante o cualquier otro que, sin ostentar siquiera el título profesional en Derecho, se crea con derecho a ejercer como tal, perdonando la redundancia.


A todo lo anteriormente expuesto, cabe agregar que el Abogado Inmobiliario, si bien es asesor indispensable para su cliente,  no ha de invadir los fueros que competen al Agente Inmobiliario. Este es el experto en materia comercial y aquel, en el ámbito legal. Ambos han de ir de la mano, mas dentro de sus respectivas especialidades. Zapatero a tus zapatos. Y si, como suele ocurrir en el mundo empresarial, se comisiona al abogado para una compraventa de inmuebles, lo más responsable es que este recomiende recurrir a los servicios de un especialista en corretaje, ejerciendo luego como monitor legal de la misma, con mayor razón si se es consciente de no contar con la debida experiencia en el ramo. Lo contrario perjudicará -a veces de manera irremediable- al cliente.

Como siempre, amables, lectores, espero sus comentarios en este blog o en Facebook.


Notas aclaratorias
(1) Es muy común registrar un monto mucho menor en la minuta para evadir impuestos, tanto el de alcabala como el que grava las renta
(2) Es obligatorio que la minuta lleve firma y sello de un abogado colegiado.
(3) Es el documento redactado por una de las partes, al cual la otra se adhiere sin discutir. Es propio de los contratos de seguros y de suministro de servicios (luz, agua, internet, etc.).
(4) Son los documentos que sustentan la inscripción de un acto en Registros Públicos.



lunes, 16 de abril de 2018

CONSEJOS PARA EL COMPRADOR INDECISO






Hace un año dediqué dos artículos al Comprador Responsable (1), destacando su capacidad de previsión y planificación, las que lo llevarán a decidir la compra en un tiempo razonablemente corto. Hoy voy a concentrarme en el Comprador Indeciso quien, a pesar de no tener ni un átomo de mala voluntad, sí puede convertirse en un auténtica tortura para propietarios, corredores y sectoristas bancarios.

Aclaremos: No nos referimos aquí a los sabios adquirientes que sopesan con calma todas las consecuencias de la adquisición, sino a aquel que, sabiendo ya todos los pro y contra de los prospectos presentados, igual deja en stand by el proceso. El lema de esta persona parece ser: "Sí me gusta, pero..." y en no pocas ocasiones exaspera al propietario, quien llega a tomar como burla tanta dilación, con la consecuente caída de la compraventa. Por otro lado, el Comprador Indeciso corre el riesgo de espantar a su propio agente inmobiliario, ya que este interpretará como falta de seriedad el hecho que se dé largas a una negociación ya avanzada. ¡Y no se diga a su ejecutivo del Banco, quien corre el riesgo de hasta perder su puesto de trabajo si no cumple una cuota de ventas ante su entidad financiera! Entiendo que, salvo patológicas excepciones, el Comprador Indeciso no tiene la menor intención de hacer daño a nadie.  Pero esto no quita el perjuicio que se ocasiona a sí mismo y a todos los involucrados.

¿Eres un Comprador Indeciso por naturaleza o por malas experiencias del pasado? ¿Sí? Entonces me permito darte estas recomendaciones, en especial si se trata de operaciones inmobiliarias:


1. Define bien tus requerimientos y presupuesto antes de lanzarte a la búsqueda.  Esto supone todo un proceso de análisis con tus familiares o socios, amén de consultas con tu bolsillo y tus finanzas. Y una vez delimitadas tus necesidades, concéntrate en los inmuebles que realmente interesan. Pídele a tu agente inmobiliario que te presente solo las alternativas que se ajusten estrictamente a lo solicitado. No juegues con el futuro de tu familia o negocio, entreteniéndote con inmuebles que no calzan en el esquema previsto, menos todavía si ya está corriendo la vigencia de tu crédito hipotecario.


2. Toma en cuenta que no existe el inmueble perfecto. Todos tienen fortalezas y debilidades, sea por diseño, ubicación, acabados... Si es una primera venta de constructor, es común negociar para que ciertas modificaciones se incluyan en el precio, por lo que antes de descartar, es más razonable averiguar qué tan posibles son los cambios de tu preferencia. Tratándose de una segunda venta, no cometas el error de rechazar un buen prospecto por nimiedades como el color de las paredes, el tablero postformado de la cocina o el caño que gotea en el baño de visitas, salvo que las reparaciones y/o remodelaciones excedan tu presupuesto. Recuerda que es natural que un inmueble se deteriore a pesar del uso normal y cuidadoso,  y que el gusto decorativo de los propietarios no tiene que coincidir con el tuyo.


3. No visites un número excesivo de inmuebles. Ir de predio en predio sin rumbo fijo es agotador, estresa y embota la capacidad de selección, amén de que consume demasiado tiempo, arruinando la rutina familiar y los fines de semana. De todo lo que te presente tu corredor, cinco, siete y un máximo de diez prospectos son suficientes. Y una vez analizados, reduce tus opciones a tres. Te será más fácil elegir si disminuyes la cantidad de opciones, al tiempo que podrás sopesar mejor los beneficios y las imperfecciones de cada uno.


4. Tratándose de una vivienda, no dejes la última palabra a tus menores hijos.  Lamentablemente esto se está haciendo costumbre. Soy testigo de excepción de cómo el capricho infantil o juvenil llega a ser determinante, por lo cual se descarta lo que en verdad se necesita y/o se adquiere lo que resulta inconveniente.  Déjame recordarte que niños y jóvenes esperan de sus mayores autoridad y mando, lo cual nada tiene que ver con la tiranía y el maltrato. Si el bienestar de la Familia se quebranta por dejar el peso de la elección en tan inmaduros hombros, serán estos mismos hijos -y en un tiempo no muy lejano- quienes increparán a sus progenitores por esa falta de carácter que devino en desgracia. El adulto eres tú. Y es a ti a quien corresponde tomar la decisión de comprar o no comprar. No lo olvides.


5. Cuida tus intereses, pero haciendo ofertas razonables. Toma en cuenta que no hay nada que enfurezca más a un propietario -en especial si es un adulto mayor- que el menosprecio de lo que para él es tan valioso, y que probablemente le cuesta sangre desprenderse. Una oferta risible suele interpretarse como falta de respeto y puede provocar la ruptura de cualquier negociación. Es fundamental que domines a ese pequeño avaro que todos llevamos dentro, reconociendo que el dueño tiene el legítimo derecho a beneficiarse con la compraventa. Recuerda que ambas partes han de sentirse satisfechas, no solamente tú.


6. Una vez elegido el inmueble, ya no mires otros. Si por naturaleza eres Comprador Indeciso, no alientes este defecto tuyo ni permitas que tu agente lo haga. Esto no es obstáculo para volver a elegir entre las otras dos propuestas restantes, en caso de que la operación se caiga. Y si estas ya no estuvieran disponibles, elige entre las siete que dejaste atrás. No se te ocurra empezar de cero, pues estarías desperdiciando la oportunidad de adquirir aquello que más se acerca a tus necesidades y sentir estético. Asimismo, no olvides coordinar con tu sectorista para todo lo referente a tu crédito hipotecario, en caso de necesitarlo.


7. Coordina con tu agente inmobiliario para que se formalice la operación a la brevedad posible.  Toma en cuenta que las palabras se las lleva el viento y que el propietario necesitará pruebas tangibles de tu interés en la compra. Si ves que dicho predio es lo que buscas, solicita la documentación pertinente para el estudio de títulos. Y una vez que tu abogado dé el visto bueno, separa el inmueble con un contrato de arras redactado o revisado por este mismo profesional. Con su anuencia, elige una notaría cercana al inmueble o a tu centro de labores, y sigue al pie de la letra sus indicaciones para que la propiedad se inscriba a tu nombre en Registros Público en el menor tiempo posible.(2) Asimismo, haz de efectuar la descarga del inmueble en la Municipalidad e inscribir el mismo en Alerta Registral.(3)

Como ves, no es tan difícil dejar de ser un Comprador Indeciso. Basta un poco de disciplina y método. Y también la voluntad de satisfacer tus necesidades sin hacer a un lado las ajenas. Convertirte de Comprador Indeciso en Comprador Responsable depende de ti. Está en tus manos. Y cuando lo seas, ten por seguro que te sentirás estupendo, con más seguridad en ti mismo y con el sano orgullo de haber elegido lo mejor para ti y para los tuyos.

¿Estás de acuerdo conmigo?



Notas aclaratorias:
(1) Puedes leer los artículos ¿Eres un comprador responsable? (1)¿Eres un comprador responsable? (2)
(2) Sobre el particular tengo unos audios que te pueden ser muy útiles. Escúchalos aquí.
(3) Alerta Registral es un sistema establecido por SUNARP para detectar cualquier movimiento o inscripción en la partida registral de tu inmueble. Es completamente gratuito. Puedes ingresar a la plataforma haciendo click aquí.