jueves, 14 de febrero de 2019

OFICINAS "A PUERTA CERRADA"







Hoy voy a tocar un tema controversial, que pondrá el dedo en la llaga de más de un funcionario municipal: Las oficinas "a puerta cerrada".

Seamos realistas: Es un secreto a voces que hay casas enteras que operan como tales, sin que exista licencia de funcionamiento alguna, a pesar de que los parámetros urbanísticos de zonas residenciales suelen establecer una compatibilidad con el uso de oficinas administrativas sin afluencia de público. No tendría mayor relevancia si se tratara de personas naturales que operan su negocio ad intra desde su domicilio y por internet, como ocurre conmigo, por ejemplo, que solo necesito un escritorio y señal wifi para navegar con mi laptop como cualquier hija de vecino. El problema viene cuando una empresa ocupa todos los ambientes del predio con fines administrativos, pero el autoavalúo  indica que el uso es exclusivo para casa-habitación. No quiero ponerme exquisita, por cierto. Mas creo necesario hacer las aclaraciones pertinentes:


1. Es riesgoso para el propietario -en especial si es adulto mayor- arrendar su casa entera para un uso diferente al especificado en el PU (1).  Si la municipalidad del distrito lo detecta, puede caer una multa de padre y señor mío y no precisamente al inquilino. Conste que hay municipios más estrictos que otros, o que incluso viven de sanciones justas o injustas que imponen a los vecinos.

2. Hay negocios que requieren instalaciones más complejas. Pozo a tierra, cableado industrial, señales para Defensa Civil, etc. no se encuentran de buenas a primeras en una casa de uso residencial. Tratándose de oficina a puerta cerrada, puede haber inquilinos irresponsables a quienes poco o nada interesen la seguridad personal de sus miembros y del predio en sí. Sobrecargar el ya precario sistema eléctrico -no renovado en décadas- sería el peligro más inmediato, mas no el único.

3. Las modificaciones mayores que se efectúen en el predio difícilmente serán reversibles. Sin las cláusulas puntuales sobre la materia en el contrato de alquiler, lo más probable es  que el inquilino entregue la casa sin devolverla a su estado original. Por otro lado, si los gastos corrieron por su cuenta, no sería de extrañar que al final se los cobre al propietario, o bien se sienta con derecho a considerarlos como forma de pago del arrendamiento.


A pesar de lo arriba mencionado, no pocos propietarios prefieren mirar a otro lado cuando necesitan una renta inmediata. Los hay, además, quienes desean ahorrarse unos cuantos soles en impuesto predial y/o impuesto a la renta.  Es así que tenemos casas preciosas que por dentro son oficinas "a puerta cerrada", sin licencia de funcionamiento y con instalaciones de dudosa seguridad.  ¡Lo informal tiene sitio privilegiado en nuestro ethos! Mas, por lo arriba expuesto, es mejor no exponerse a problemas ulteriores. Lo cual me lleva a sugerir estas medidas preventivas:


1. Respetar el uso permisible del predio. Si por ubicación, solo se autoriza utilizarlo como casa-habitación, es preferible arrendarlo como tal. Y si el perfil que se está buscando es el de un profesional que necesite vivienda con un pequeño espacio para trabajar desde casa, un buen agente inmobiliario sabrá atraerlo con la publicidad y el marketing apropiado.

2. Averiguar en la municipalidad qué usos compatibles tiene el inmueble que se  pretende alquilar. Como advertí arriba y siempre dependiendo de la zonificación, suele permitirse oficinas administrativas sin atención al público, amén de que es posible que un porcentaje de la casa pueda tener uso comercial. Verdad que de darse esto último el impuesto predial se incrementaría, pero vista la rentabilidad a obtenerse y la tranquilidad del propietario, vale la pena ponerse a derecho.

3. Encargar a un arquitecto y/o ingeniero de confianza la supervisión de los cambios que se efectuarán en el predio. Esto tratándose de obras menores (2). No basta que remodelaciones, cableado y otros corran por cuenta del arrendatario. Por otro lado, todos los pactos sobre este punto han de reflejarse en el contrato de alquiler, el cual debe ser redactado por un buen abogado, no por el agente inmobiliario y menos por el propietario, por muy experto que crea ser en la materia.

4. Pagar los tributos de ley y obedecer las ordenanzas del municipio. Convengo que solo de mencionar las palabras "impuesto" y "obediencia" a más de uno le viene una repelencia mortal. Sin embargo, las cosas son como son. Y las leyes hay que obedecerlas por nuestro propio bien.  Es sabido que el inquilino desleal acostumbra amenazar al bisoño propietario con denunciarlo por evasión tributaria e incumplimiento de normativas municipales y de INDECI (3).  Nada de esto sucedería si los documentos estuviesen en regla y los impuestos al día.  En aras de la seguridad contractual y de la misma protección del inmueble, es indispensable que el predio tenga todo saneado, lo cual redundará en beneficio del dueño, en especial si necesita desalojar a un indeseable arrendatario.


Por último, cabe agregar que a veces se cae en la informalidad más por desinformación que por mala intención. Una buena asesoría inmobiliaria al propietario puede sacar a este de todas sus dudas, al tiempo que le evita el riesgo que supone arrendar su casa para un uso no permitido. Exponerse a multas y malos ratos no es recomendable en ningún caso, menos todavía cuando ya se lleva cierta edad a cuestas. Lamentablemente, no pasa nada más de una vez ha sido reemplazado por ¡en mala hora me metí en esto! Escarmentemos en experiencia ajena y procuremos hacer las cosas de la manera correcta.

Amables lectores, ¿están de acuerdo con estos planteamientos?

Les invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias
(1) Abreviatura de predio urbano.. Es el documento del autoavalúo donde figuran los datos específicos del inmueble y su valor reglamentario.
(2) Son las reformas excepcionales hechas en el inmueble y que no alteran sustancialmente la fábrica. Son ejecutadas en un área no mayor de 30 m2 o bien su costo no supera 10 UIT.  Ver Resolución Ministerial Nº 174-2016-Vivienda, que modifica la Norma Técnica G.040
(3) Instituto Nacional de Defensa Civil.



sábado, 2 de febrero de 2019

UNO O MÁS DEPARTAMENTOS DENTRO DE CASA






Hoy voy a continuar con el tema de las Remodelaciones. Y en continuidad con esta serie de artículos sobre la materia,  me concentraré en las que se puedan efectuar dentro de la propia casa familiar, ya bajo la modalidad de Ampliación.

Buscando y buscando material para este post, encontré la foto que vemos arriba (1). Me trajo la grata evocación de una casa surcana, ubicada en Sor Mate, a espalda de lo que entonces era El Rancho o lo que quedaba de él. Recuerdo que llegué ahí hacia el año 2005,  antes de arribar a Valles del Sur. Me sorprendió gratamente la forma como habían acondicionado habitaciones y departamentos en el tercer y cuarto piso. Justo en este último había un ambiente común similar al que se ve en la foto, el cual era la antesala de dos lindos minidepartamentos muy iluminados y excelentemente distribuidos. Conste que si no me quedé porque la escalera no era muy descansada que digamos. Pero creo que el paradigma puede dar más luces para el objetivo fundamental de estas Remodelaciones y Ampliaciones:  Que el adulto mayor rentabilice la casa que ya no puede o no quiere vender.

Sigamos evocando. Se ingresaba al cuarto piso por una escalera idéntica a la que se ve arriba. Lo primero que se divisaba era la encantadora salita de estar, con el mismo techo de policarbonato y una decoración similar a la que vemos en la foto. Los dos departamentos  tendrían aproximadamente unos 35 a 40 m2.  La puerta de cada uno era de madera maciza y por ella se ingresaba a una sala comedor amplia y sencillamente amoblada, con gran iluminación natural gracias a las ventanas de pared a pared, cuya vista daba directamente al Rancho o lo que quedaba él. Me habría sido muy fácil instalar ahí mi pequeña oficina privada, ya que las dimensiones de ese ambiente eran mayores que las que posteriormente tuve en Valles del Sur. Incluso había puntos para cable y teléfono con internet.

A la derecha de la sala comedor se ubicaba el dormitorio principal con baño, que si bien no gozaba de ventana al exterior sino hacia la misma sala y en marco de madera, por esto mismo invitaba al descanso. La cocina quedaba al lado y tenía como ingreso un marco de madera sin puerta. Un muro de concreto forrado con mayólica decorativa, la cual cubría convenientemente el lavadero, fungía de mesada. Sobre esta habían colocado una simpática cocinita portátil de dos hornillas. Había espacio de sobra para un refrigerador de tamaño regular, así como un repostero bajo la misma mesada y repisas en la pared interior. En conjunto se veía precioso. Era algo muy similar al esquema de abajo, con las variantes ya explicadas:




¡Lástima que estuviera en el cuarto piso!

¿Y la lavandería-tendal? Un área común para los inquilinos de ambos departamentos. Se situaba al lado izquierdo de la salita de estar, terminando la escalera. Sin duda resultó la parte menos afortunada: estaba sin techar, el lavatorio era de cemento sin pulir y tres alambres oxidados oficiaban de cordeles.  Tampoco había lavadora, así que presumo que los arrendatarios llevaban su ropa más pesada a alguna lavandería cercana.

Ahora bien,  a partir de este diseño, ¿qué puedo sugerir para el sistema de Remodelaciones y Ampliaciones en una casa familiar?

Honestamente, creo que habría que considerar los siguiente:


1. Habilitar una entrada independiente.  Nunca insistiré lo suficiente sobre el tema. Incluso entre parientes cercanos creo preciso delimitar los espacios propios, para una sana privacidad entre los residentes. Por otro lado, es recomendable que el inquilino aprecie una vista similar a la que gozan los propietarios,  ya que será un plus a la hora de pactar la merced conductiva.

El modelo que ostenta una casa cercana a donde vivo ahora me pareció estupendo: un departamento interior, pero con vista panorámica a la calle, al que se puede ingresar por la cochera y que guarda el mismo parámetro estético que la casa principal. Helo aquí:




Este es otro diseño, con vista interior propiamente dicha. ¡Y muy simpática, por cierto! Lo estaban ofertando en Urbania, si no recuerdo mal :




Indudablemente, el colega fue muy acertado al destacar que el inquilino no se toparía para nada con los dueños de casa.


2. Utilizar material aligerado para los tabiques, más no para los muros que separan departamentos y/o cuartos contiguos. Se sabe que el drywall es barato y limpio.  Pero no es conveniente que los vecinos se ganen escuchando intimidades mutuas y menos que surjan conflictos por ruidos molestos. En el caso con que inicio este post, los departamentos estaban ubicados uno al lado del otro, pero en ángulo recto, así que era menos probable que se filtrara bulla alguna. Con todo, es mejor tomar las debidas precauciones. Y si los recursos financieros son muy escasos, poco cuesta recurrir al tecnopor para la insonorización (2).






Ahora bien, si el minidepartamento fuera solo un cuarto de gran tamaño -con su baño- y los recursos no alcanzaran ni para el material aligerado, hay maneras muy viables y económicas de separar los ambientes:







Ambos me enamoran, pero de manera especial el segundo, que pertenece a la marca Ikea. Y conste que se fabrican modelos similares en los centros artesanales que abundan en Lima. Plaza Hogar es un abanderado en estas lides. 


3. Elegir el diseño de cocina semi-integrada. ¿Y por qué no el kitchenett simple, si es más económico? En primer término, por razones estrictas de higiene, ampliamente explicadas en el post ¿Cocina o Kitchenett (1). Y segundo porque no es nada recomendable que el inquilino -en especial si es soltero- quede con la sensación de estar en un bar o un hotel, y no en una casa familiar.  Me parece conveniente que, en aras del decoro, todo el predio predisponga a una percepción de ambiente cálido y hogareño, descartándose de plano otros usos, más todavía cuando el ingreso al departamento no puede ser directamente avistado por los dueños debido a la ubicación dentro el predio. Modelos de cocina semi-integrada similares al de Sor Mate son de bajo costo. Y con un poco de imaginación se hacen maravillas. El drywall ayuda mucho para lograr una belleza como esta:




Por supuesto que la cabina también puede elaborarse con madera, si bien no aconsejaría tal material en los distritos colindantes con el mar.


4. Disponer el comedor con estilo contra pared. Va de la mano con el considerando anteriorEsto no solo ahorra espacio, sino que da calidez e intimidad propias de un Hogar. Mucho se escribió sobre esto en los artículos El Comedor de Diario (1) y El Comedor de Diario (2, así que no quiero aburrir a mis lectores redundando sobre la materia. Los hay a millares en formas y colores. En Sodimac Chile encontré uno realmente encantador, si bien yo preferiría que los asientos fueran mullidos:




Ahora, que si las arcas familiares están casi vacías, siempre se puede recurrir a lo más sencillo y tradicional:




El objetivo fundamental del estilo contra pared que el arrendatario se sienta acogido, o más aún: arropado, en especial si -como ocurre con frecuencia- vive solo.


5. Habilitar una  zona de lavandería exclusiva para los inquilinos.  Lo más deseable es que -aparte de medidor de energía eléctrica independiente (3) y contómetro de agua- cada minidepartamento tenga su propia área de servicio. Mas, de no ser esto posible, siempre hay formas de que un mismo espacio pueda dividirse sin ganarse mirando las intimidades del vecino. Recuerdo que en la azotea de un edificio miraflorino se instalaron unas paredes de lona impermeable -similares a las que se usan como toldos y carpas- y quedaron preciosas. Me doy con la novedad de que en Sodimac se venden al irrisorio precio de diez dólares. Y la medida es ni más ni menos que 3.4 x 4.7 metros lineales(4): 





Asimismo, ideal sería que cada compartimiento tuviera su propio lavatorio -mejor con doble o triple poza-, lo cual permitiría lavar  tanto la ropa como mopas y trapeadores en superficies apropiadas. Un lavabo como el que abajo presento me parece fabuloso, pues se la he añadido un sencillo aditamento inferior para guardar productos de limpieza:




Sobre este lavatorio se podría colocar el colgador, ahorrando espacio e impidiendo que el agua que se escurre de la ropa moje el piso.

Como corolario, hago hincapié que el implementar uno o más departamentos dentro de casa supone una inversión. Y si queremos que esta retorne en el menor plazo posible -a más tardar en dos años-, creo indispensable no descuidar ciertos detalles. Uno o más departamentos dentro de casa significa levantar Micro-Hogares (permítaseme el término) dentro del Hogar Mayor. Una perspectiva diferente pone en riesgo de atraer arrendatarios irresponsables y/o abiertamente indeseables. El hábito no hace al monje, pero lo identifica. Por el bien de sus propietarios y de la sana convivencia con sus inquilinos, el espacio a arrendarse ha de portar el sello de la funcionalidad, honestidad, calidez y buen gusto. Por tanto, es vital que el arquitecto tome conciencia de esta cuádruple necesidad y se abstenga de presentar a los propietarios modelos meramente esteticistas, más todavía tratándose de adultos mayores que, por razones de edad y premura económica, serían más susceptibles de aceptar aquello que a la larga les resulte perjudicial.

Amables lectores, ¿están de acuerdo con estos planteamientos? Les invito a manifestar sus parecer en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) Pertenece a un minidepartamento que en estos días se está alquilando en un condominio de La Capullana, en Surco.
(2) Su uso en la construcción no provoca daño si se usa adecuadamente.
(3) Recuérdese que para concederlo, Luz del Sur no precisa que el minidepartamento se independice del predio matriz.
(4) Más información aquí



miércoles, 2 de enero de 2019

REMODELAR PARA HOSPEDAR (2)






¡AÑO NUEVO! ¡VIDA NUEVA!

Este era el lema que repetían muchos en mis años idos, con el fin de dejar atrás lo malo del fenecido periodo anterior. Esto suponía no solo iniciar nuevos proyectos, sino también potenciar los antiguos. Por esto, heme aquí para retomar todas las alternativas viables para lo que -desde julio del 2017- propongo como nueva alternativa de vivienda: Las Remodelaciones. Y en sintonía con mi anterior post, continuaré con todo lo referente a remodelar para hospedar, solo que esta vez aplicándolo a las casas que pudieran acondicionarse para ello.

Verán, amables lectores: cuando se arrienda habitaciones en un departamento, es innegable que la privacidad se verá más afectada. ya que no habrá una total independencia para el huésped, salvo que el inmueble -como se ve en el plano del Arq. Mario Lara- esté especialmente diseñado para ello. En una casa es más factible que el ambiente destinado al hospedaje no tenga el menor contacto con el espacio privado de los propietarios. En consecuencia, considero recomendable hacer números y barajar posibilidades en miras a una mayor rentabilidad. Esto supone alternativas como levantar un minidepartamento, habilitar habitaciones con baño incorporado cada uno, o bien combinar las dos opciones.

¿Alguna historia que contar para desarrollar mejor este planteamiento? Sí. Y es de mi propia experiencia personal.

En el año 2,000 el boom inmobiliario iniciaba sus pininos en el Parque Bella Luz. Fue entonces que decidí vivir sola. Como era algo totalmente diferente para mí, fui consciente de que primero debía adaptarme a un esquema similar al que había tenido siempre en casa de mis padres, así que concluí que era mejor hospedarme con gente conocida. Durante unos meses viví con la cuñada de una vecina del barrio. Pero he aquí que yo compartía el ambiente privado de los  propietarios y esto resultaba inconveniente. Al poco tiempo encontré algo más apropiado en San Borja, en calle tranquila y cercana a las avenidas Aviación y Angamos.  Al margen del terrible problema que en el año 2002 me obligó a abandonar, espantada, dicha casa (1), he de reconocer que la perspectiva arquitectónica de los celestinos dueños fue muy innovadora para ese entonces, tomando en cuenta que el predio se ubicaba en un distrito emblemático. De no ser por su complacencia con la hetaira brasileña, probablemente me habría quedado ahí por lo menos unos tres años más.

¿Y en qué consistía la remodelación? En el primer piso habían habilitado una amplísima oficina, con pozo a tierra incluidos. Ellos vivían en el mezzanine y con todas las comodidades. En este mismo nivel y hacia la derecha había un minidepartamento de dos ambientes, separados por una puerta plegadiza (2). En los aires se acondicionaron dos habitaciones -cada una con su baño-, las cuales compartían una amplia y cerrada lavandería con tendal. Y al fondo destacaba otro lindo minidepartamento - que la brasileña vino a ocupar después-, con vista tanto al jardín interior de la casa como al bello patio de rojo ladrillo pastelero, el cual distribuía las tres unidades . El ingreso a las áreas de arriendo era totalmente independiente y a través de una escalera. La ventana de mi habitación daba a calle y esta ostentaba dimensiones aceptables, porque incluso tuve espacio para colocar un estante con librero, amén de que contaba con una fina cajonería de madera, cuya base superior me sirvió de repisa. Sobre la misma y a nivel superior, destacaba una gruesa vara de metal para colgar mi ropa.

¡Saquen su cuenta, amables lectores, de todo lo que esos propietarios lograban ganar mensualmente con arrendatarios a quienes ni siquiera veían la cara! Y en honor a la verdad, puedo afirmar incluso que  fueron precursores del sistema Airbn, ya que la habitación del costado la ocupaba al principio un argentino, y el minidepartamento del segundo piso-con excelente vista a calle-, un adulto mayor norteamericano que  prácticamente estaba de paso. El que después hayan desgraciado su casa y se quedaran sin inquilinos es otro cantar. En líneas generales, ellos nunca tuvieron problemas de retraso en los alquileres, excepto con la brasileña, cuya inmoral conducta recién vino a manifestarse meses después de que tomara el alquiler. Por lo visto su actitud comprensiva con ella tenía un solo fin: Que cancelara sus cuotas pendientes, fuera como fuera. Lo demás es historia.

Y  no solo se me brindó servicio de arriendo.  Dado que yo tenía que operarme, solicité que el tiempo de convalescencia se me diera pensionado, por supuesto abonando cuota extraordinaria. ¡Gusté una comida realmente deliciosa y nutritiva! Presumo que ello contribuyó a que mi recuperación fuera tan rápida y a las dos semanas ya estuviera trabajando como si nada, lo cual suponía caminar grandes distancias. Cuando las cosas iban muy bien con la brasileña, más de una vez ella y yo salimos al patio a tomar café y galletitas, compartiendo alegres momentos con la señora de la casa. Recuerdo que las tres vimos el espectáculo de los relámpagos que, junto con una lluvia veraniega, nos obsequió el cielo de Lima en el mes de febrero. ¡Es una lástima que hayamos acabado como acabamos!

Indudablemente, arrendar habitaciones en el propio hogar se presta también para otros servicios complementarios que incrementen las arcas de los arrendadores y faciliten la vida de los inquilinos. La debacle económica que padecieron los propietarios por su abierto celestinaje, es simplemente un llamado a la cordura, a medir los riesgos y a no perder la honorabilidad ni el decoro. Tratándose de la propia casa familiar,  remodelar para hospedar es una alternativa válida, honesta y muy útil para todas las partes involucradas.  Pero será preciso elaborar un estricto Reglamento Interno para evitar cualquier situación anómala, a cuyas normas habrán de ceñirse en primer lugar los mismos arrendadores al momento de evaluar el perfil de sus huéspedes e inquilinos. Lo contrario sería desgraciar el propio Hogar. No necesito recordar las lágrimas que muchos derraman por haber permitido que la modernidad los sobrepase. Los propietarios de la casa de San Borja lo aprendieron con sangre.

Como siempre, espero sus comentarios en este blog o en Facebook.




Notas aclaratorias
(1) El hecho lo referí con lujo de detalles en el artículo ¿Eres un buen arrendador? (3)
(2) Tuve la oportunidad de verlo cuando mi relación con la arrendadora iba de maravilla.