viernes, 17 de mayo de 2019

¿HAS DECIDIDO COMPRAR UNA VIVIENDA?



   DE SER ASÍ,  

¡TE FELICITO!



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Y TE INVITO A ESCUCHAR ESTAS BREVES RECOMENDACIONES:




 1. El presupuesto  
         



    2. Impuesto de alcabala y otros




    3. La mudanza




     4. El agente inmobiliario




     5. Cualidades de un buen agente inmobiliario




    6. Contratar solo a un corredor




    7. El abogado






    sábado, 30 de marzo de 2019

    ALQUILER DE ESTACIONAMIENTOS (2)






    Hoy continuaremos con el tema del alquiler de estacionamientos dentro de casas familiares.

    Convengo, amables lectores, que parezco empeñada en escribir de cuando en vez y dejar los temas a medio tratar. No es mi intención mantener en ascuas a nadie, y mi prolongada ausencia de casi un mes se debe a que estoy con exceso de trabajo, a Dios gracias muy productivo. Conque retorno al alquiler de las garajes en cuestión, solo que ahora vamos a centrarnos en las formalidades que han de acompañar al contrato de arrendamiento. Huelga decir que aplica perfectamente para cualquier tipo de cochera que se pretenda ofertar.

    La imagen de arriba nos muestra dos cocheras paralelas. La escogí porque en líneas generales refleja buena parte de las recomendaciones que hice en el artículo anterior. Y creo que no peco de exagerada al insistir en que tal espacio ha de ostentar seguridad y pulcritud, así como ausencia absoluta de cualquier tipo de cachivaches. Y no solo por necesidad de ingreso extra. Dicen que no basta ser bueno, sino parecerlo. Indudablemente, otro tanto supone el decoro del propietario.

    Pero vayamos al punto. ¿Es necesario un contrato para alquiler de estacionamientos? La respuesta es Sí.  Requetesí, para ser exactos. Y el contrato ha de ser impreso y debidamente redactado, no producto de un simple acuerdo verbal. Muchos ignoran que alquilar un espacio dentro de un predio conlleva los mismos efectos de un arrendamiento común, ya que el inquilino pasa a tener la posesión de dicho ambiente. Y menudo problema puede surgir si las cosas no se estipulan bien desde el principio, en especial si el mencionado espacio forma parte del área techada. Convendrán entonces conmigo, amables lectores, que es imprescindible tomar ciertas medidas precautorias. Van abajo las que considero necesarias:


    1. Alquilar preferentemente a una persona conocida y de la zona. Salvo excepciones puntuales, sería muy extraño que alguien ajeno al barrio se empeñara en arrendar cochera para su vehículo.. Si se diera y el candidato no diera razones puntuales, habría que descartarlo más rápido que volando. Y, dado que de un tiempo a esta parte la modernidad nos sobrepasa, es aconsejable averiguar los antecedentes del interesado, en especial las relativas a sus costumbres. De más está decir que al aficionado al licor hay que negarle el pase, pues en estado de ebriedad puede hacer colisionar su vehículo contra la puerta o muro del garaje.

    2. Anexar al contrato de alquiler la fotocopia del DNI, la tarjeta de propiedad y el brevete. Pienso que estos documentos deben solicitarse así el nuevo arrendatario sea el sobrino favorito. Y será muy fácil verificar si en verdad es el propietario del vehículo en cuestión ingresando a Consulta Vehicular en la web de la SUNARP.  Precisamos recordar que no se debe admitir que el inquilino introduzca en el predio un carro que no le pertenece, por muy amigo que sea del dueño del mismo. Ni tampoco recomiendo aceptar que ostente un brevete vencido.

    3. Establecer una vigencia de un año.  Esta habría de ser la regla general y con cláusula de posible renovación, ya que conviene mantener al mismo inquilino de confianza. Con todo, no hay que desdeñar si viene un alquiler temporal de emergencia cuando la cochera está sin uso, ya que más vale el 20% de algo que el 100% de nada. Sin ir más lejos y antes de mudarnos a Higuereta, mi hermano Andrés arrendó un estacionamiento por doce días, que fue el tiempo que estuvimos en el departamento de mi primo (1). El precio pactado fue el prorrateo de S/ 200.00, que era el precio de la renta mensual. Y fue estupendo, dado que se ubicaba en el mismo edificio donde nos hospedábamos.

    4. Pactar un mes de adelanto y uno de garantía. ¿Y por qué garantía, si no se trata de un área habitable? Uno, por precaución en caso de mora en el pago. Pero también ha de tomarse en cuenta que un estacionamiento siempre puede quedar deteriorado por el uso, desde manchas de aceite en el suelo hasta raspones en la pared por los aditamentos del vehículo. Y si -como recomendamos en el artículo anterior- se han instalado topes, preciso será darles mantenimiento siquiera una vez al año. 

    5. Verificar si el automóvil cuenta con algún seguro. Alguien por ahí dirá que me estoy poniendo exquisita. Mas creo prudente precauciones de este tipo. Consulté con una antigua colega de Seguros (2) y me confirmó lo siguiente: Un estacionamiento es un área específica para aparcar o guardar un vehículo, por lo cual se considera dentro de lo que se conoce como "zona autorizada de tránsito". En consecuencia, SOAT y cualquier otro seguro del ramo se activarían en caso de accidentes que afecten personas y patrimonios. Ella misma se vio en un caso similar dentro del estacionamiento de Rimac Seguros, para variar,  y su póliza cubrió las averías. Recuérdese, además, que la cobertura principal de un seguro de vehículos es la Responsabilidad Civil, no el daño propio que pueda tener el automóvil en caso de siniestro. 

    Como punto final, reafirmamos que arrendar cocheras es una excelente oportunidad de rentabilizar el propio predio. En la zona donde resido muchos lo hacen desde hace tiempo, incluyendo aquellos que viven en edificios. Bueno será que los propietarios de una casa antigua evalúen rentar dichos espacios, con mayor razón si tienen un área lo suficientemente amplia como para albergar más de un vehículo. Es un alquiler simple y, con las providencias del caso, conlleva riesgo mínimo de problemas con el arrendatario.

    ¿Están de acuerdo conmigo?

    Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.


    Notas aclaratorias:
    (1) En doce días tuvimos dos mudanzas. ¿Cómo sobreviví? ¡Dios y su gracia!
    (2) Mi especialidad fue Asistencia Médica, no seguros de vehículos.


    lunes, 4 de marzo de 2019

    ALQUILER DE ESTACIONAMIENTOS (1)






    Amables lectores, siguiendo la tónica de esta serie de artículos, hoy voy a ocuparme del alquiler de estacionamientos dentro de una casa familiar.

    La modalidad de arrendar espacios para los vehículos tiene larga data. Pero creo que una antigua vecina -fallecida hace tres meses y ya muy anciana- fue una de las pioneras de esta modalidad, al menos en lo que a barrios residenciales como Monte Umbroso se refiere. Hará unos treintaitantos años y dándose cuenta de que por su edad ya no le convenía manejar, tomó la sabia decisión de desprenderse de su auto y alquilar su cochera techada, ubicada al costado del área habitable. En el año 2001, si no recuerdo mal y al igual que todos los restantes vecinos del barrio, vendió acciones y derechos de su propiedad para construir un edificio sobre dicho terreno, bajo la modalidad de autoconstrucción y con un departamento como parte de pago, en donde residió hasta su muerte. Como los parámetros urbanísticos exigían y exigen estacionamientos (1), presumo que el pactado para el nuevo predio también lo arrendó a algún residente de la zona, ya que hoy por hoy cada familia cuenta por lo menos con tres automóviles y/o 4 x 4. La difunta señora siempre supo sacar provecho de los inmuebles que adquiría. Y he aquí que el sistema ha ido generalizándose en cada distrito. Tratándose de edificaciones a bien futuro hay quienes incluso compran estacionamientos para este fin. Rentabilizar las propiedades al máximo parece ser el lema de los propietarios de hoy. Y no precisamente en los sectores deprimidos.

    Ahora bien, tratándose de estacionamientos dentro de una casa, la cuestión varía, en parte porque estos espacios no suelen estar techados, amén de que suponen un quasi obligado contacto visual con los residentes si la cochera se ubica en el área de retiro frontal (2), algo muy común en predios antiguos. Tomando en cuenta que la "competencia" ofrece ahora cocheras techadas y con control remoto, es mejor ponerse en guardia y salir airosos con paso firme. Por esta razón creo adecuado recomendar lo siguiente:


    1. Mantener impecable el espacio a alquilarse. Por mucho que no haya dinero para mantener la casa con decoro y que esta se esté cayendo a pedazos, una buena barrida -en especial cuando el garaje se ha convertido en depósito de trastos viejos- y una manita de pintura se imponen, o al menos un lavado de pared con agua y detergente.  Asimismo, sería conveniente podar un poco el jardín, en caso de haberlo. El asunto es que el lugar sea lo más atractivo posible, lo cual subsanará en algo el hecho de que el auto padecerá las inclemencias del polvo y la lluvia al no tener techo. No me negarán que una cochera como la de abajo ostenta un aspecto verdaderamente deplorable:




    2. Señalar la división de cada cochera a alquilarse. Esto cuando el área de estacionamiento sea más amplia. Resulta muy útil determinar el espacio puntual que ocupará cada arrendador, para evitar ulteriores problemas entre estos, especialmente si las unidades son de diferente tamaño, como en la imagen posterior. Tomemos en cuenta que asignar un número a cada unidad con pintura blanca tiene un costo risible:





    3. Techar el área con tejas y/o glorieta de flores. Esto si el bolsillo lo permite, claro. La misma foto anterior ya lo expresa de manera fehaciente qué aspecto tendría. Convengo que la idea del gasto no es muy atractiva, pero si se elige la segunda opción, probablemente no resulte tan oneroso. Una glorieta con armazón de madera o metal y con plantas trepadoras daría un toque bellísimo de frescura y buen gusto, amén que deleitaría a los mismos propietarios del predio. Homify.pe da esta práctica  idea:




    Claro que para mi gusto rodearía el techo con campanillas, rositas trepadoras... (3)





    (4)

    ...o bien una parra de uvas, aunque esto último les pueda parecer una exquisitez:


    (5)

    ¿Sol y sombra de madera con policarbonato? También son una opción. Pero creo que condensarían mucho calor en el verano, convirtiendo el interior del vehículo en un auténtico horno. De todas maneras, presento el modelo:


    (6)


    4. Colocar topes para ruedas y/o parachoques. Esto especialmente en caso de que la cochera se ubique en el área de retiro, para aminorar el peligro de colisión del vehículo con la casa. No olvidemos que una mala maniobra o un descuido puede terminar en un choque frontal, dañando incluso la estructura de la edificación. Considero que la distancia ideal entre el predio y el vehículo tendría que ser mínimo de 15 cm. Y el tope marcaría las distancias. Mi preferencia va por los de hierro y en forma de arco, para mayor efectividad:




    Pero si los recursos son escasos, están los de cemento, muy similares a los utilizados en estacionamientos públicos:




    Amables lectores, reitero lo que afirmé arriba: La competencia es fuerte. Hoy en día no basta ofrecer un espacio que pueda fungir de estacionamiento, sino uno habilitado ex profeso para utilizarse como tal. Con una pequeña inversión puede hacerse un lindo techo para la cochera descubierta. Claro que si los arcas están totalmente vacías, pos ni modo, como dicen los mexicanos. Reitero la idea planteada en el párrafo final del post Ya no puedo vender mi casano es decoroso llegar casi a la indigencia dentro de una inmensa casa familiar, para recién percatarse de que hay necesidad urgente de sacarle fruto. La dignidad del Adulto Mayor exige tomar medidas pertinentes para evitar precariedades semejantes.

    En el artículo siguiente continuaré con el tema, si bien centrándome en las seguridades que se han de tomar para elegir arrendadores idóneos para las cocheras. Entretanto, espero sus comentarios en este blog o en Facebook.



    Notas aclaratorias
    (1) Si no recuerdo mal, en esa época solo se requería una cochera por departamento. Hoy, si bien el número exigido difiere de acuerdo al distrito, en líneas generales Surco, Miraflores y San Isidro exigen dos o tres cocheras en zonas RDB (Residencial Densidad Baja), además del 10% para visitas.
    (2) Es la distancia existente entre el límite de la propiedad y el límite de la edificación (Ver Definiciones de la Norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones).
    (3) Más detalles sobre plantas para pérgolas, aquí.
    (4) Foto de la web francesa https://namkhoathientam.com/
    (5) Foto tomada de la web www.pisos.com
    (6) *Foto: 4ALSE, del la web http://casetasdemexico.com.mx