sábado, 4 de agosto de 2018

REMODELACIÓN DE CASAS: SERVICIOS A OFRECER







Señores constructores, agradezco muchísimo la acogida que han dado ustedes a mi artículo anterior: Remodelación de casas: Un mundo casi inexplorado. Además de los likes y comentarios a favor publicados  en Facebook (1) y en Linkedin, el contador interno ha registrado 950 visitas. Por otro lado, el Arq. Cristian Campos -titular de Oniria- no solo compartió mi post en dicha red social, sino que además me ha hecho el honor de integrarse al número de seguidores de este blog. Huelga decir que me honra el que destacados profesionales aprueben el contenido de estas publicaciones. Es un estímulo para seguir escribiendo con la dedicación y el profesionalismo que ustedes se merecen.

En esta misma línea continuaré con el tema de la Remodelación de casas, esta vez concentrándome en los servicios que sería necesario ofrecer a los propietarios. Recuérdese que estamos hablando de un sistema alternativo de vivienda e inversión. Por tanto, considero que ha de implementarse con toda la seriedad del caso, sin descuidar el más mínimo detalle y con ánimo de que cale en los ciudadanos de a pie. Dos cosas han de quedar claras: Que la privacidad del Hogar no sufrirá  menoscabo y que los costos tendrán un rápido retorno, por lo que la inversión será altamente rentable.

Ahora bien, ¿qué habría de incluirse en la mencionada prestación de servicios?

Considero que, al margen de la remodelación propiamente dicha, es preciso ofrecer dentro del paquete:


1. Limpieza de fachada y exteriores. Esto sí o sí. Sería un terrible error remodelar por dentro y dejar todo desastrosamente igual por fuera. Y los colegas que intermedian inmuebles en tales condiciones no me dejarán en mentira. Se me viene a la memoria ese precioso condominio en Surco, casi de estreno, de concepto horizontal y frente a parque, donde vivía el mismo ingeniero que lo construyó. Razones varias hicieron que los residentes se enemistaran y no pagaran sus cuotas de mantenimiento, como medida de protesta. ¿Resultado? El predio desde fuera se veía siniestro, literalmente hablando. El constructor -compañero de colegio de mi hermano Andrés- deseaba vender y alquilar dos departamentos. Desde el principio se le advirtió que esa fachada iba a ser su perdición. No nos equivocamos. Botón de muestra fue una cliente que apenas vio el edificio, no quiso ni bajar de su automóvil, exclamando asustada: ¡No, no no! ¡Ahí no! ¡Ahí no!  Y cabe destacar que una vez arreglados los exteriores, recién los inmuebles pudieron colocarse.

¿Y qué supone esa limpieza? Una manito de pintura -puerta de entrada y de cochera incluidas-, una pulida a vidrios y marcos de las ventanas, una podadita al césped del jardín, unas flores decorativas aquí y allá... Nada que signifique costo excesivo y sí mucho de sensación de frescura primaveral, así los trabajos culminen en pleno invierno. Lógicamente, todo esto se haría al final, pero créanme, señores constructores, que es preciso presentarlo como un plus desde el principio, para que el propietario -en especial si es adulto mayor- se entusiasme con el proyecto.


2. Revisión y/o cambio de instalaciones eléctricas y sanitarias.  Tratándose de casas antiguas, con mayor razón, más todavía si se piensa construir en aires. No pongan mala cara, señores. Las tuberías de agua y desagüe sí pueden traer problemas, llegado el caso. Pero el cambio de cableado eléctrico y tablero de llaves no los va a dejar en la miseria. Porque le paso el dato: Todavía hay residencias que tienen llave general de cuchilla (2). ¡Lo he visto con mis propios ojos! Es más: En el minidepartamento surcano donde residí antes de mudarme a Montagne, una de este tipo era la que llevaba la energía eléctrica a la cocina encimera, a pesar de que esta era de vitrocerámica. ¡Cosas veredes, Sancho!

Por otro lado, considero importantísimo que el nuevo minidepartamento cuente con un suministro eléctrico independiente(3). Asimismo, creo indispensable la instalación de contómetro para medir el consumo de agua (4).


3. Remodelación del baño de visitas. Y, en un paquete más completo, también de los restantes baños familiares y de la cocina. ¿Con qué fin? Para que los propietarios sientan que la estética beneficiará su propio espacio y no solo el que ocupará un desconocido. Es un hecho que cuando se habla de remodelar, baños y cocinas se nos vienen a la mente de manera instantánea, mientras que los otros ambientes hogareños requieren más de sugerencias decorativas que de otra cosa. Créanme: si la mencionada Remodelación no beneficia directamente a los residentes habituales del predio, me temo que no generará mayor entusiasmo.


4. Asesoría Home Staging. Es decir, de decoración profesional, como si la propiedad fuera a ponerse en venta. Alguien por ahí dirá que esto es una exquisitez desproporcionada, cuyo costo elevaría el servicio a gran escala. Nones y nones, damas y caballeros. Lo digo sin ambages ni rodeos. Un buen arquitecto sabe aprovechar los cacharros de las casas antiguas para decorar con diversos estilos, valiéndose incluso los viejos cuadros y espejos de la abuela que yacen guardados debajo de la escalera. Y lo hermoso es que la probablemente deprimida propietaria se sentirá rejuvenecida y feliz, sabiendo que alguien valora esos objetos tan queridos, que ningún hijo quiere por ser antiguos e imposibles de colocar en un departamento moderno. Pueden estar seguros, señores constructores, que a esa adulta mayor se le quitarán por lo menos veinte años de encima si se le insta a participar activamente en la redecoración de su Hogar.


5. Elaboración de un Reglamento Interno para el inquilino. Uno sencillo, que se adjuntará al contrato de alquiler. Y -¿por qué no?- también el modelo de dicho contrato , obviamente con la cláusula de allanamiento a futuro (5).

Tómese en cuenta que, al menos en gran parte, los conflictos entre arrendadores y arrendatarios se originan porque las cosas no quedaron claras desde el principio. Tratándose de una casa familiar, es doblemente necesario que las reglas se fijen tajantemente, en especial las referidas a la conducta decorosa, visitas, ruidos molestos, limpieza del ambiente arrendado, recojo de desperdicios, mascotas... Asimismo, creo necesario determinar en el mencionado Reglamento qué servicios públicos -teléfono, cable, internet- podrán instalarse y cuáles correrán por cuenta del inquilino. Lo ideal es que sean independientes, pero todos a nombre del propietario, de manera que sea posible suspenderlos en caso de falta de pago.


6. Asesoría financiera. Esto para la gestión del préstamo que permitirá a los propietarios -o bien a los familiares que solventarán la obra- afrontar los gastos de la Remodelación. Y ustedes, señores constructores, ya cuentan con su propio sectorista, a quien no le va a venir nada mal que le refieran clientes con los cuales podrá llenar su cuota mensual de ventas. Los bancos tienen este préstamos como un producto más y hasta donde sé no hay mayores facilidades. Pero si la Remodelación se generaliza como sistema, pronto aparecerán paquetes realmente atractivos que la SBS no tardaría en reglamentar e impulsar, con lo que se incrementarían los proyectos y, por ende, la rentabilidad de ustedes. ¿Verdad que sí?


7. Acompañamiento para trámites municipales.  Resulta innegable que son los arquitectos -y no los ciudadanos comunes- los que conocen el teje y el maneje de las licencias para obras menores. Sería absurdo ofrecer un Paquete de Servicios de Remodelación y dejar los trámites en manos de los sufridos propietarios, a quienes la burocracia hará ir y venir durante semanas para que a un mismo documento le estampen tres sellos de distintos funcionarios. Por otro lado, hay un asunto que en nuestro país es costumbre dejar pendiente: El saneamiento del inmueble, lo cual trae múltiples problemas, comenzando por las multas. Me parece que el servicio debe incluir la inscripción  de las mejores efectuadas, tanto en la Municipalidad como en Registros Públicos. Claro que esto último se daría siempre y cuando se alterara la fábrica y/o las obras menores hubieran dejado de ser tales por superar las 10 UIT (6).

Señores constructores, estos son los beneficios del paquete estándar que pienso habría de implementarse, según mi leal saber y entender. Está sobreentendido que lo dejo abierto a correcciones y sugerencias, y de hecho me encantaría que ustedes mismos las propusieran. No me negarán que el sistema traería ingentes beneficios al sector inmobiliario, al tiempo que solucionaría el problema de económico de los adultos mayores, cuyas exiguas pensiones de jubilación no cubren ni remotamente sus necesidades. Y no olviden a quienes estamos ¡h-a-r-t-o-s! de vivir en edificios en donde sufrimos por ruidos molestos. En vuestras manos dejo esta iniciativa para darle vueltas y madurar la idea.

Como siempre, espero sus gentiles intervenciones en este blog y/o en Facebook.



Notas aclaratorias
(1) En el foro Ingenieros Civiles del Perú.
(2) A quienes desconocen la susodicha reliquia, le invito hacer click aquí.
(3) Luz del Sur permite un segundo suministro, sin que sea necesario independizar la ampliación efectuada en el predio. Más información aquí.
(4) A la fecha, en Sodimac tienen un costo de S/ 144.90.
(5) Art. 5 de la Ley 30201
(6) La Resolución Ministerial Nº 174-2016-Vivienda, que modifica la Norma Técnica G.040, ha cambiado los parámetros para definir el concepto de  Obra Menor.



sábado, 21 de julio de 2018

REMODELACIÓN DE CASAS: UN MUNDO CASI INEXPLORADO





Partiendo de lo expuesto en el acápite 4 del artículo anterior, hoy voy a tratar sobre las Remodelaciones de casas antigüas ubicadas en las zonas más pudientes de Lima. Y creo que lo que voy a exponer puede interesar  a constructores en general y arquitectos e ingenieros en particular.

Amables lectores, hemos de ser realistas. Los vetustos predios de los mal llamados barrios residenciales ya no son atractivos para los inversionistas, salvo excepciones que nunca faltan. ¿El boom inmobiliario ha colapsado? No. Simplemente ha pasado a una nueva etapa. Del frenesí por levantar edificios multifamiliares en sectores emblemáticos, ahora tenemos que las constructoras han mudado su interés a los distritos populosos. Y es así que donde había terrenos abandonados y viviendas inhabitables, hoy destacan unos condominios de padre y señor mío, con todas las comodidades que lleva consigo el concepto de casa-club, si bien con una gran densidad poblacional y unidades inmobiliarias de menor tamaño. Y tales edificaciones son imponentes. Vean, si no, el Condominio Terrazas del Sol (1) ubicado en San Juan de Lurigancho:




Y para que no se diga que las imágenes 3D aguantan todo, pongo aquí la foto del avance de obra al mes de mayo. Como observarán, el diseño no era un conglomerado de promesas vanas:




Confieso que me emociona ver que quienes ayer vivían en condiciones infrahumanas, hoy disfruten de los mismos servicios y estética de los barrios emblemáticos. Y cabe destacar que la marcada preferencia de los constructores hacia los segmentos C y D obedece a dos poderosas razones: La gran demanda de vivienda en dichas zonas y la mayor factibilidad para levantar edificios rentables  para el desarrollador inmobiliario. ¿Resultado? Todos felices y contentos, comenzando por el Estado, que se va de alivio con las iniciativas privadas para resolver el problema de vivienda.

Pero... observo que se está empezando a generalizar una situación anómala ¡a la inversa! Y si no se le pone solución, puede devenir incluso en un serio problema para los municipios y, por ende, para la ciudad entera.

Repito lo manifestado en el post de hace dos semanas: En los segmentos A y B, abundan propietarios, muchos de ellos adultos mayores, que necesitan urgentemente un ingreso que les permita vivir con dignidad, ya que las exiguas pensiones de jubilación no les alcanza casi ni para comer. ¡Conste que conozco casos puntuales en el mismísimo Monte Umbroso!  Sus viviendas se deterioran a ojos vistas por falta de mantenimiento. Para muestra un botón: Esta casa se ubica en una de las zonas más cotizadas de Miraflores. Omito el nombre de la calle para no avergonzar a sus dueños:





Y aquí tienen otra, ubicada en el límite Surco-Miraflores. No me negarán que es un auténtico homenaje a la autoconstrucción precaria: 




Miro las tres últimas imágenes de arriba y llego a la conclusión de que la vida tiene auténticas paradojas. Ayer, las diferencias sociales eran muy marcadas. Hoy se está gestando un "primer mundo", en los barrios populares, así como un "tercer mundo" en los distritos emblemáticos. Las fotos hablan por sí mismas. ¿No les parece, señores? 

Buena cantidad de casas ubicadas en segmentos altos casi no son vendibles, dado que los municipios han instaurado normas muy restrictivas en sus nuevos parámetros urbanísticos, espantando al constructor mediano e incluso a los de mayor renombre (2).  Cuando la necesidad apremia, no queda sino abaratarlas y a veces en demasía, lo cual supone una ganancia exigua en caso de venta, amén de complicaciones mayores a mediano plazo. Por otro lado, existe un escollo muy difícil de superar: la peligrosa depresión que amenaza padecer un anciano, si de la noche a la mañana se ve obligado a reducir su espacio y privacidad. No es lo mismo una casa que un departamento, por muy amplio y ventilado que este sea.  He visto como personas de más de 70 años de edad se resisten a comprar uno, así ostente 150 m2 o un área mayor, gran iluminación y mínima densidad poblacional en todo el edificio. Y no es por falta de recursos. Tal situación se convierte en el dolor de cabeza de los hijos, que ya no saben qué hacer para encontrar lo que complazca a sus padres, y a los agentes inmobiliarios nos tienen de aquí a allá.  ¿Qué salida hay entonces?

Pienso que para rentabilizar la propia casa familiar es la solución para este sector poblacional. Recordemos que existe un buen público que prefiere la seguridad y el decoro de un ambiente hogareño, en especial quienes -como esta servidora- aman el sosiego y el silencio  Como predios así suelen ser muy amplios y tienen libres los aires, no va a ser tan difícil acondicionar ambientes interiores y/o levantar un minidepartamento con entrada independiente. Más claro: Ha llegado la hora de lanzar al mercado la Remodelación como sistema alternativo de vivienda e inversión, señores.

Buscando material para desarrollar este tema, me encontré con un interesante artículo en el blog peruano de Arquitectura  Oniria.  En este se hizo la importante salvedad de que es preciso consultar a un ingeniero para evaluar estructuras y, por ende, la viabilidad de construir en aires. Coincide, además, con lo que expuse en mi último post sobre el público que prefiere rentar habitaciones y/o departamentos en casas familiares. Y también se enumeran las ventajas de este tipo de inversión, tal como pueden apreciar abajo:

«1.- Es más barato de construir al ser un área pequeña, usualmente menos de 50 m2.
2.- Al ser más barato de construir tu retorno de la inversión con los alquileres es bastante rápida. 
3.- Al ser una construcción pequeña, el alquiler se orienta hacia personas solas o parejas sin hijos que ocupan el espacio como su primera vivienda en alquiler y en la gran mayoría de casos no son exigentes en cuanto a acabados, por lo que la inversión en construcción es baja en este punto. 
4.- Si es para alquiler el mini departamento no tiene que estar independizado y los requisitos de la licencia de construcción son mucho menores. Recuerden que una vez que si se proyecta al menos dos unidades de vivienda en un lote el proyecto pasa a ser un multifamiliar con todos los requisitos adicionales que implica esta categoría.»



No me negarán, señores constructores, que donde el mercado abunda, las oportunidades se multiplican, en especial cuando se puede echar mano del material aligerado. Nada cuesta darse una vueltecita por calles y avenidas que pudieran resultar interesantes. Pero si eso cansa, cada cual puede sentarse frente al computador, elegir la zona con Google Maps, mirar el catastro urbano que tienen estos municipios en su web, hacer números, consultar con el banco, buscar aliados estratégicos y... ¡el cielo es el límite! Oniria hizo este simpático minidepartamento en una casa de San Borja.  Conque juzguen ustedes la operatividad:




Convengo que  me habría encantado que se situara un comedor contra pared allí donde están los bancos ergonómicos. Pero sobre gustos no hay nada escrito. Ahora, si pretendemos que las Remodelaciones entren con paso firme, convendría esbozar un plan operativo y de marketing que contemplara cada detalle para lanzarlas al mercado por todo lo alto, ¿no les parece? Por otro lado, ¿qué servicios tendrían que ofrecerse para que el propietario -en especial el adulto mayor- se animara a la aventura "remodeladora"?

Todo esto, señores constructores, permítanme desarrollarlo en los próximos post. Entretanto, los invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook.


Notas aclaratorias
(1) Este proyecto está siendo levantado por la inmobiliaria Ruttini. Se entrega en agosto de este año. La foto del avance de obra fue posteada en Facebook por el supervisor de la misma, Ing. Guillermo Trefogli.
(2) El asunto es complicado cuando se trata de zonificación RDB y RDM.  En Miraflores, por ejemplo,  no se permiten departamentos de tres dormitorios si el área mide menos de 180 m2. En cambio, se exigen dos cocheras para los de un solo dormitorio y tres para los restantes. Peor es en San Isidro, donde únicamente se admite una densidad poblacional de 30 personas para todo un edificio.



jueves, 28 de junio de 2018

YA NO PUEDO VENDER MI CASA






Este post va dedicado a quienes pudieron vender su propiedad a muy buen precio, pero prefirieron esperar a que los costos subieran, rechazando incluso excelentes propuestas.

No sé si mis amables lectores recuerdan el artículo bandera de este blog ¿Ha llegado el momento de vender nuestra casa?  En este planteé -sin ambages ni rodeos- la verdadera razón de fondo por la que muchos se niegan a desprenderse de su casa, así se esté cayendo a pedazos. El problema es que hoy, que se encuentran acuciados por serios problemas económicos,  necesitan vender y ya no encuentran un comprador que al menos colme medianamente sus expectativas, en especial si el inmueble se ubica en una zona de alto prestigio social. En esta nueva etapa del boom inmobiliario, es más rentable para los constructores invertir en el segmento C y no solamente en proyectos multifamiliares. Tratándose de una casa, el otrora plus de una zonificación exclusivamente residencial se ha convertido en obstáculo para propietarios y corredores, con mayor razón si el área total del terreno no se adecua a los parámetros urbanísticos exigidos para levantar siquiera un edificio pequeño.

Amable lector: No sé si el caso que presento es el tuyo. Déjame decirte que no eres el primero ni serás el último en haber cometido la equivocación de no vender cuando era posible y necesario.  Mi propia familia protagonizó una situación similar, que luego devino en el hecho de que todos sus miembros, de una u otra forma, incursionáramos en el rubro inmobiliario. Y por esto me tienes aquí. Si nosotros pudimos revertir la situación a favor nuestro, créeme que tú también puedes hacerlo. Y debido a esta experiencia personal y familiar, permíteme darte estas recomendaciones:

1. No te deprimas ni te desesperes. Con lamentos y complejos de culpa solo empeorarás tu situación, peor todavía si tienes familiares enfermos y/o adultos mayores bajo tu responsabilidad. Maneja el estrés de la mejor manera que te sea posible. Levántate temprano, date un duchazo y sal a caminar, para luego disfrutar de un buen desayuno. No vistas ropa de "entre casa" que luzca descuidada o abiertamente sucia. Mantén la calma y alienta el optimismo, pues de esta manera tu trato con un posible comprador será más agradable para este y fructuoso para ti.  Recuerda que conservar la cabeza fría es indispensable para la toma de decisiones, y que solamente la serenidad te permitirá elegir la mejor opción que se te presente para salir del apuro.

2. Cuida el ornato y la higiene de tu casa por dentro y por fuera. Esto, por respeto a ti mismo y a los tuyos. Por algo en el Decálogo del Desarrollo se mencionan el Orden y la Limpieza dentro del primer mandamiento. Elimina muebles, cacharros y trastos viejos e inútiles, pues así ganarás holgura y los ambientes darán sensación de frescura y amplitud. No pongas excusas sentimentales para desechar lo que esté mohoso o roído por la polilla, por mucho que la mecedora haya sido el recuerdo más preciado de tu abuela.  Las ventanas han de estar sin rastros de polvo; los pisos, impecables; la cortinas, lavadas; los baños, relucientes. Tu propiedad puede tener más de cincuenta años, pero si la conservas limpia y ordenada será la delicia de quienes la visiten. No necesitas grandes gastos para mantener el atractivo de tu vivienda, porque escoba, recogedor, plumero, fregona, paño, detergente y aromatizador son parte de los gastos comunes indispensables, amén que una manito de pintura en la fachada no resulta tan oneroso.

3. Ordena la documentación. Hacerlo es lo que toca a un Propietario Responsable, con mayor razón si es consciente de que en cualquier momento puede aparecer el comprador idóneo. Si la idea es vender tu casa como terreno necesitarás tramitar los Parámetros Urbanísticos en la Municipalidad de tu distrito.  Pero esto no basta.  DNI tuyo y de tu copoprietario -si lo hubiere-, Testimonio, Certificado Literal de Partida (1) y Autoavalúo son indispensables para la venta. Ten estos papeles a la mano y saca fotocopias, pues los originales solo deben entregarse cuando lo solicitan el Banco y/o la Notaría. Recuerda que un apellido mal puesto o un estado civil no actualizado pueden echar a perder una operación ya cerrada. Consulta con tu abogado para que sea él, no un neófito, quien determine que todo está en regla. (2)

3. Llama a un agente inmobiliario para que evalúe qué tan vendible es tu propiedad. Es probable que, en tu afán de ahorrarte unos dólares, hayas intentado colocarla tú mismo con resultado infructuoso. Si este ha sido tu error, hora es de corregirlo. Acéptalo de una vez: necesitas la ayuda del especialista del caso.  Pídele que sea totalmente honesto contigo al darte alternativas de venta y marketing, aceptando de antemano que este profesional no está para halagar tus oídos, sino para decirte la verdad.  Con todo, no tengas reparo en solicitar una segunda y tercera opinión. Y si se llega a la conclusión de que todavía es posible vender a buen precio, elige al agente más calificado y déjate guiar por su experiencia en el ramo.

4. Considera la posibilidad de remodelar para alquilar.  Hay quienes sienten verdadera repulsión solo de pensar que compartirán su espacio con un extraño. Pero bien puedes implementar una habitación o minidepartamento con entrada independiente, manteniendo así tu privacidad. Hoy por hoy los alquileres caseros son muy solicitados, justamente porque dan mayor garantía de seguridad personal, tranquilidad y buenas costumbres, amén de que no hay gasto por mantenimiento. Recuerda que tu casa es un bien que está a tu servicio, no al revés.  Eso sí: nunca intentes una adaptación precaria. Llama a un arquitecto para que diseñe lo que más calce con tus necesidades.

Como corolario, no queda sino agregar que no hay que esperar a estar en una situación desesperada para recién intentar paliar los efectos de no haber vendido cuando era oportuno. Por tu propio decoro y seguridad económica precisas tomar las medidas pertinentes, ya que  lo que todavía es tu patrimonio más valioso se convertirá irremediablemente en una pesada carga, si no cuentas con los recursos para su conservación. Consulta con los tuyos y busca la mejor solución, pues el tiempo no perdona. No permitas que la Negligencia -y menos el Abandono- te pasen su carísima factura.

¿Estás de acuerdo con estas apreciaciones? Te invito a expresar tu opinión en este mismo blog o en Facebook.


Notas aclaratorias
(1) Todavía se le conoce por su denominación anterior: Copia Literal de Dominio.
(2) Para más detalles sobre el tema te recomiendo leer el e-book virtual Cómo vender tu propiedad, en concreto el capítulo titulado Los Documentos.