lunes, 4 de marzo de 2019

ALQUILER DE ESTACIONAMIENTOS (1)






Amables lectores, siguiendo la tónica de esta serie de artículos, hoy voy a ocuparme del alquiler de estacionamientos dentro de una casa familiar.

La modalidad de arrendar espacios para los vehículos tiene larga data. Pero creo que una antigua vecina -fallecida hace tres meses y ya muy anciana- fue una de las pioneras de esta modalidad, al menos en lo que a barrios residenciales como Monte Umbroso se refiere. Hará unos treintaitantos años y dándose cuenta de que por su edad ya no le convenía manejar, tomó la sabia decisión de desprenderse de su auto y alquilar su cochera techada, ubicada al costado del área habitable. En el año 2001, si no recuerdo mal y al igual que todos los restantes vecinos del barrio, vendió acciones y derechos de su propiedad para construir un edificio sobre dicho terreno, bajo la modalidad de autoconstrucción y con un departamento como parte de pago, en donde residió hasta su muerte. Como los parámetros urbanísticos exigían y exigen estacionamientos (1), presumo que el pactado para el nuevo predio también lo arrendó a algún residente de la zona, ya que hoy por hoy cada familia cuenta por lo menos con tres automóviles y/o 4 x 4. La difunta señora siempre supo sacar provecho de los inmuebles que adquiría. Y he aquí que el sistema ha ido generalizándose en cada distrito. Tratándose de edificaciones a bien futuro hay quienes incluso compran estacionamientos para este fin. Rentabilizar las propiedades al máximo parece ser el lema de los propietarios de hoy. Y no precisamente en los sectores deprimidos.

Ahora bien, tratándose de estacionamientos dentro de una casa, la cuestión varía, en parte porque estos espacios no suelen estar techados, amén de que suponen un quasi obligado contacto visual con los residentes si la cochera se ubica en el área de retiro frontal (2), algo muy común en predios antiguos. Tomando en cuenta que la "competencia" ofrece ahora cocheras techadas y con control remoto, es mejor ponerse en guardia y salir airosos con paso firme. Por esta razón creo adecuado recomendar lo siguiente:


1. Mantener impecable el espacio a alquilarse. Por mucho que no haya dinero para mantener la casa con decoro y que esta se esté cayendo a pedazos, una buena barrida -en especial cuando el garaje se ha convertido en depósito de trastos viejos- y una manita de pintura se imponen, o al menos un lavado de pared con agua y detergente.  Asimismo, sería conveniente podar un poco el jardín, en caso de haberlo. El asunto es que el lugar sea lo más atractivo posible, lo cual subsanará en algo el hecho de que el auto padecerá las inclemencias del polvo y la lluvia al no tener techo. No me negarán que una cochera como la de abajo ostenta un aspecto verdaderamente deplorable:




2. Señalar la división de cada cochera a alquilarse. Esto cuando el área de estacionamiento sea más amplia. Resulta muy útil determinar el espacio puntual que ocupará cada arrendador, para evitar ulteriores problemas entre estos, especialmente si las unidades son de diferente tamaño, como en la imagen posterior. Tomemos en cuenta que asignar un número a cada unidad con pintura blanca tiene un costo risible:





3. Techar el área con tejas y/o glorieta de flores. Esto si el bolsillo lo permite, claro. La misma foto anterior ya lo expresa de manera fehaciente qué aspecto tendría. Convengo que la idea del gasto no es muy atractiva, pero si se elige la segunda opción, probablemente no resulte tan oneroso. Una glorieta con armazón de madera o metal y con plantas trepadoras daría un toque bellísimo de frescura y buen gusto, amén que deleitaría a los mismos propietarios del predio. Homify.pe da esta práctica  idea:




Claro que para mi gusto rodearía el techo con campanillas, rositas trepadoras... (3)





(4)

...o bien una parra de uvas, aunque esto último les pueda parecer una exquisitez:


(5)

¿Sol y sombra de madera con policarbonato? También son una opción. Pero creo que condensarían mucho calor en el verano, convirtiendo el interior del vehículo en un auténtico horno. De todas maneras, presento el modelo:


(6)


4. Colocar topes para ruedas y/o parachoques. Esto especialmente en caso de que la cochera se ubique en el área de retiro, para aminorar el peligro de colisión del vehículo con la casa. No olvidemos que una mala maniobra o un descuido puede terminar en un choque frontal, dañando incluso la estructura de la edificación. Considero que la distancia ideal entre el predio y el vehículo tendría que ser mínimo de 15 cm. Y el tope marcaría las distancias. Mi preferencia va por los de hierro y en forma de arco, para mayor efectividad:




Pero si los recursos son escasos, están los de cemento, muy similares a los utilizados en estacionamientos públicos:




Amables lectores, reitero lo que afirmé arriba: La competencia es fuerte. Hoy en día no basta ofrecer un espacio que pueda fungir de estacionamiento, sino uno habilitado ex profeso para utilizarse como tal. Con una pequeña inversión puede hacerse un lindo techo para la cochera descubierta. Claro que si los arcas están totalmente vacías, pos ni modo, como dicen los mexicanos. Reitero la idea planteada en el párrafo final del post Ya no puedo vender mi casano es decoroso llegar casi a la indigencia dentro de una inmensa casa familiar, para recién percatarse de que hay necesidad urgente de sacarle fruto. La dignidad del Adulto Mayor exige tomar medidas pertinentes para evitar precariedades semejantes.

En el artículo siguiente continuaré con el tema, si bien centrándome en las seguridades que se han de tomar para elegir arrendadores idóneos para las cocheras. Entretanto, espero sus comentarios en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias
(1) Si no recuerdo mal, en esa época solo se requería una cochera por departamento. Hoy, si bien el número exigido difiere de acuerdo al distrito, en líneas generales Surco, Miraflores y San Isidro exigen dos o tres cocheras en zonas RDB (Residencial Densidad Baja), además del 10% para visitas.
(2) Es la distancia existente entre el límite de la propiedad y el límite de la edificación (Ver Definiciones de la Norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones).
(3) Más detalles sobre plantas para pérgolas, aquí.
(4) Foto de la web francesa https://namkhoathientam.com/
(5) Foto tomada de la web www.pisos.com
(6) *Foto: 4ALSE, del la web http://casetasdemexico.com.mx




jueves, 14 de febrero de 2019

OFICINAS "A PUERTA CERRADA"







Hoy voy a tocar un tema controversial, que pondrá el dedo en la llaga de más de un funcionario municipal: Las oficinas "a puerta cerrada".

Seamos realistas: Es un secreto a voces que hay casas enteras que operan como tales, sin que exista licencia de funcionamiento alguna, a pesar de que los parámetros urbanísticos de zonas residenciales suelen establecer una compatibilidad con el uso de oficinas administrativas sin afluencia de público. No tendría mayor relevancia si se tratara de personas naturales que operan su negocio ad intra desde su domicilio y por internet, como ocurre conmigo, por ejemplo, que solo necesito un escritorio y señal wifi para navegar con mi laptop como cualquier hija de vecino. El problema viene cuando una empresa ocupa todos los ambientes del predio con fines administrativos, pero el autoavalúo  indica que el uso es exclusivo para casa-habitación. No quiero ponerme exquisita, por cierto. Mas creo necesario hacer las aclaraciones pertinentes:


1. Es riesgoso para el propietario -en especial si es adulto mayor- arrendar su casa entera para un uso diferente al especificado en el PU (1).  Si la municipalidad del distrito lo detecta, puede caer una multa de padre y señor mío y no precisamente al inquilino. Conste que hay municipios más estrictos que otros, o que incluso viven de sanciones justas o injustas que imponen a los vecinos.

2. Hay negocios que requieren instalaciones más complejas. Pozo a tierra, cableado industrial, señales para Defensa Civil, etc. no se encuentran de buenas a primeras en una casa de uso residencial. Tratándose de oficina a puerta cerrada, puede haber inquilinos irresponsables a quienes poco o nada interesen la seguridad personal de sus miembros y del predio en sí. Sobrecargar el ya precario sistema eléctrico -no renovado en décadas- sería el peligro más inmediato, mas no el único.

3. Las modificaciones mayores que se efectúen en el predio difícilmente serán reversibles. Sin las cláusulas puntuales sobre la materia en el contrato de alquiler, lo más probable es  que el inquilino entregue la casa sin devolverla a su estado original. Por otro lado, si los gastos corrieron por su cuenta, no sería de extrañar que al final se los cobre al propietario, o bien se sienta con derecho a considerarlos como forma de pago del arrendamiento.


A pesar de lo arriba mencionado, no pocos propietarios prefieren mirar a otro lado cuando necesitan una renta inmediata. Los hay, además, quienes desean ahorrarse unos cuantos soles en impuesto predial y/o impuesto a la renta.  Es así que tenemos casas preciosas que por dentro son oficinas "a puerta cerrada", sin licencia de funcionamiento y con instalaciones de dudosa seguridad.  ¡Lo informal tiene sitio privilegiado en nuestro ethos! Mas, por lo arriba expuesto, es mejor no exponerse a problemas ulteriores. Lo cual me lleva a sugerir estas medidas preventivas:


1. Respetar el uso permisible del predio. Si por ubicación, solo se autoriza utilizarlo como casa-habitación, es preferible arrendarlo como tal. Y si el perfil que se está buscando es el de un profesional que necesite vivienda con un pequeño espacio para trabajar desde casa, un buen agente inmobiliario sabrá atraerlo con la publicidad y el marketing apropiado.

2. Averiguar en la municipalidad qué usos compatibles tiene el inmueble que se  pretende alquilar. Como advertí arriba y siempre dependiendo de la zonificación, suele permitirse oficinas administrativas sin atención al público, amén de que es posible que un porcentaje de la casa pueda tener uso comercial. Verdad que de darse esto último el impuesto predial se incrementaría, pero vista la rentabilidad a obtenerse y la tranquilidad del propietario, vale la pena ponerse a derecho.

3. Encargar a un arquitecto y/o ingeniero de confianza la supervisión de los cambios que se efectuarán en el predio. Esto tratándose de obras menores (2). No basta que remodelaciones, cableado y otros corran por cuenta del arrendatario. Por otro lado, todos los pactos sobre este punto han de reflejarse en el contrato de alquiler, el cual debe ser redactado por un buen abogado, no por el agente inmobiliario y menos por el propietario, por muy experto que crea ser en la materia.

4. Pagar los tributos de ley y obedecer las ordenanzas del municipio. Convengo que solo de mencionar las palabras "impuesto" y "obediencia" a más de uno le viene una repelencia mortal. Sin embargo, las cosas son como son. Y las leyes hay que obedecerlas por nuestro propio bien.  Es sabido que el inquilino desleal acostumbra amenazar al bisoño propietario con denunciarlo por evasión tributaria e incumplimiento de normativas municipales y de INDECI (3).  Nada de esto sucedería si los documentos estuviesen en regla y los impuestos al día.  En aras de la seguridad contractual y de la misma protección del inmueble, es indispensable que el predio tenga todo saneado, lo cual redundará en beneficio del dueño, en especial si necesita desalojar a un indeseable arrendatario.


Por último, cabe agregar que a veces se cae en la informalidad más por desinformación que por mala intención. Una buena asesoría inmobiliaria al propietario puede sacar a este de todas sus dudas, al tiempo que le evita el riesgo que supone arrendar su casa para un uso no permitido. Exponerse a multas y malos ratos no es recomendable en ningún caso, menos todavía cuando ya se lleva cierta edad a cuestas. Lamentablemente, no pasa nada más de una vez ha sido reemplazado por ¡en mala hora me metí en esto! Escarmentemos en experiencia ajena y procuremos hacer las cosas de la manera correcta.

Amables lectores, ¿están de acuerdo con estos planteamientos?

Les invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias
(1) Abreviatura de predio urbano.. Es el documento del autoavalúo donde figuran los datos específicos del inmueble y su valor reglamentario.
(2) Son las reformas excepcionales hechas en el inmueble y que no alteran sustancialmente la fábrica. Son ejecutadas en un área no mayor de 30 m2 o bien su costo no supera 10 UIT.  Ver Resolución Ministerial Nº 174-2016-Vivienda, que modifica la Norma Técnica G.040
(3) Instituto Nacional de Defensa Civil.



sábado, 2 de febrero de 2019

UNO O MÁS DEPARTAMENTOS DENTRO DE CASA






Hoy voy a continuar con el tema de las Remodelaciones. Y en continuidad con esta serie de artículos sobre la materia,  me concentraré en las que se puedan efectuar dentro de la propia casa familiar, ya bajo la modalidad de Ampliación.

Buscando y buscando material para este post, encontré la foto que vemos arriba (1). Me trajo la grata evocación de una casa surcana, ubicada en Sor Mate, a espalda de lo que entonces era El Rancho o lo que quedaba de él. Recuerdo que llegué ahí hacia el año 2005,  antes de arribar a Valles del Sur. Me sorprendió gratamente la forma como habían acondicionado habitaciones y departamentos en el tercer y cuarto piso. Justo en este último había un ambiente común similar al que se ve en la foto, el cual era la antesala de dos lindos minidepartamentos muy iluminados y excelentemente distribuidos. Conste que si no me quedé porque la escalera no era muy descansada que digamos. Pero creo que el paradigma puede dar más luces para el objetivo fundamental de estas Remodelaciones y Ampliaciones:  Que el adulto mayor rentabilice la casa que ya no puede o no quiere vender.

Sigamos evocando. Se ingresaba al cuarto piso por una escalera idéntica a la que se ve arriba. Lo primero que se divisaba era la encantadora salita de estar, con el mismo techo de policarbonato y una decoración similar a la que vemos en la foto. Los dos departamentos  tendrían aproximadamente unos 35 a 40 m2.  La puerta de cada uno era de madera maciza y por ella se ingresaba a una sala comedor amplia y sencillamente amoblada, con gran iluminación natural gracias a las ventanas de pared a pared, cuya vista daba directamente al Rancho o lo que quedaba él. Me habría sido muy fácil instalar ahí mi pequeña oficina privada, ya que las dimensiones de ese ambiente eran mayores que las que posteriormente tuve en Valles del Sur. Incluso había puntos para cable y teléfono con internet.

A la derecha de la sala comedor se ubicaba el dormitorio principal con baño, que si bien no gozaba de ventana al exterior sino hacia la misma sala y en marco de madera, por esto mismo invitaba al descanso. La cocina quedaba al lado y tenía como ingreso un marco de madera sin puerta. Un muro de concreto forrado con mayólica decorativa, la cual cubría convenientemente el lavadero, fungía de mesada. Sobre esta habían colocado una simpática cocinita portátil de dos hornillas. Había espacio de sobra para un refrigerador de tamaño regular, así como un repostero bajo la misma mesada y repisas en la pared interior. En conjunto se veía precioso. Era algo muy similar al esquema de abajo, con las variantes ya explicadas:




¡Lástima que estuviera en el cuarto piso!

¿Y la lavandería-tendal? Un área común para los inquilinos de ambos departamentos. Se situaba al lado izquierdo de la salita de estar, terminando la escalera. Sin duda resultó la parte menos afortunada: estaba sin techar, el lavatorio era de cemento sin pulir y tres alambres oxidados oficiaban de cordeles.  Tampoco había lavadora, así que presumo que los arrendatarios llevaban su ropa más pesada a alguna lavandería cercana.

Ahora bien,  a partir de este diseño, ¿qué puedo sugerir para el sistema de Remodelaciones y Ampliaciones en una casa familiar?

Honestamente, creo que habría que considerar los siguiente:


1. Habilitar una entrada independiente.  Nunca insistiré lo suficiente sobre el tema. Incluso entre parientes cercanos creo preciso delimitar los espacios propios, para una sana privacidad entre los residentes. Por otro lado, es recomendable que el inquilino aprecie una vista similar a la que gozan los propietarios,  ya que será un plus a la hora de pactar la merced conductiva.

El modelo que ostenta una casa cercana a donde vivo ahora me pareció estupendo: un departamento interior, pero con vista panorámica a la calle, al que se puede ingresar por la cochera y que guarda el mismo parámetro estético que la casa principal. Helo aquí:




Este es otro diseño, con vista interior propiamente dicha. ¡Y muy simpática, por cierto! Lo estaban ofertando en Urbania, si no recuerdo mal :




Indudablemente, el colega fue muy acertado al destacar que el inquilino no se toparía para nada con los dueños de casa.


2. Utilizar material aligerado para los tabiques, más no para los muros que separan departamentos y/o cuartos contiguos. Se sabe que el drywall es barato y limpio.  Pero no es conveniente que los vecinos se ganen escuchando intimidades mutuas y menos que surjan conflictos por ruidos molestos. En el caso con que inicio este post, los departamentos estaban ubicados uno al lado del otro, pero en ángulo recto, así que era menos probable que se filtrara bulla alguna. Con todo, es mejor tomar las debidas precauciones. Y si los recursos financieros son muy escasos, poco cuesta recurrir al tecnopor para la insonorización (2).






Ahora bien, si el minidepartamento fuera solo un cuarto de gran tamaño -con su baño- y los recursos no alcanzaran ni para el material aligerado, hay maneras muy viables y económicas de separar los ambientes:







Ambos me enamoran, pero de manera especial el segundo, que pertenece a la marca Ikea. Y conste que se fabrican modelos similares en los centros artesanales que abundan en Lima. Plaza Hogar es un abanderado en estas lides. 


3. Elegir el diseño de cocina semi-integrada. ¿Y por qué no el kitchenett simple, si es más económico? En primer término, por razones estrictas de higiene, ampliamente explicadas en el post ¿Cocina o Kitchenett (1). Y segundo porque no es nada recomendable que el inquilino -en especial si es soltero- quede con la sensación de estar en un bar o un hotel, y no en una casa familiar.  Me parece conveniente que, en aras del decoro, todo el predio predisponga a una percepción de ambiente cálido y hogareño, descartándose de plano otros usos, más todavía cuando el ingreso al departamento no puede ser directamente avistado por los dueños debido a la ubicación dentro el predio. Modelos de cocina semi-integrada similares al de Sor Mate son de bajo costo. Y con un poco de imaginación se hacen maravillas. El drywall ayuda mucho para lograr una belleza como esta:




Por supuesto que la cabina también puede elaborarse con madera, si bien no aconsejaría tal material en los distritos colindantes con el mar.


4. Disponer el comedor con estilo contra pared. Va de la mano con el considerando anteriorEsto no solo ahorra espacio, sino que da calidez e intimidad propias de un Hogar. Mucho se escribió sobre esto en los artículos El Comedor de Diario (1) y El Comedor de Diario (2, así que no quiero aburrir a mis lectores redundando sobre la materia. Los hay a millares en formas y colores. En Sodimac Chile encontré uno realmente encantador, si bien yo preferiría que los asientos fueran mullidos:




Ahora, que si las arcas familiares están casi vacías, siempre se puede recurrir a lo más sencillo y tradicional:




El objetivo fundamental del estilo contra pared que el arrendatario se sienta acogido, o más aún: arropado, en especial si -como ocurre con frecuencia- vive solo.


5. Habilitar una  zona de lavandería exclusiva para los inquilinos.  Lo más deseable es que -aparte de medidor de energía eléctrica independiente (3) y contómetro de agua- cada minidepartamento tenga su propia área de servicio. Mas, de no ser esto posible, siempre hay formas de que un mismo espacio pueda dividirse sin ganarse mirando las intimidades del vecino. Recuerdo que en la azotea de un edificio miraflorino se instalaron unas paredes de lona impermeable -similares a las que se usan como toldos y carpas- y quedaron preciosas. Me doy con la novedad de que en Sodimac se venden al irrisorio precio de diez dólares. Y la medida es ni más ni menos que 3.4 x 4.7 metros lineales(4): 





Asimismo, ideal sería que cada compartimiento tuviera su propio lavatorio -mejor con doble o triple poza-, lo cual permitiría lavar  tanto la ropa como mopas y trapeadores en superficies apropiadas. Un lavabo como el que abajo presento me parece fabuloso, pues se la he añadido un sencillo aditamento inferior para guardar productos de limpieza:




Sobre este lavatorio se podría colocar el colgador, ahorrando espacio e impidiendo que el agua que se escurre de la ropa moje el piso.

Como corolario, hago hincapié que el implementar uno o más departamentos dentro de casa supone una inversión. Y si queremos que esta retorne en el menor plazo posible -a más tardar en dos años-, creo indispensable no descuidar ciertos detalles. Uno o más departamentos dentro de casa significa levantar Micro-Hogares (permítaseme el término) dentro del Hogar Mayor. Una perspectiva diferente pone en riesgo de atraer arrendatarios irresponsables y/o abiertamente indeseables. El hábito no hace al monje, pero lo identifica. Por el bien de sus propietarios y de la sana convivencia con sus inquilinos, el espacio a arrendarse ha de portar el sello de la funcionalidad, honestidad, calidez y buen gusto. Por tanto, es vital que el arquitecto tome conciencia de esta cuádruple necesidad y se abstenga de presentar a los propietarios modelos meramente esteticistas, más todavía tratándose de adultos mayores que, por razones de edad y premura económica, serían más susceptibles de aceptar aquello que a la larga les resulte perjudicial.

Amables lectores, ¿están de acuerdo con estos planteamientos? Les invito a manifestar sus parecer en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) Pertenece a un minidepartamento que en estos días se está alquilando en un condominio de La Capullana, en Surco.
(2) Su uso en la construcción no provoca daño si se usa adecuadamente.
(3) Recuérdese que para concederlo, Luz del Sur no precisa que el minidepartamento se independice del predio matriz.
(4) Más información aquí