¿QUÉ ES UN OFICIAL DE CUMPLIMIENTO (OC)?

 

(Foto: USI)

Hoy vamos a tratar sobre ese simpático protagonista que llevará sobre sus espaldas nuestro famoso Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo (SPLAFT): El Oficial de Cumplimiento, conocido por la UIF como el OC (1).

Verán, la normativa que aludí en el artículo anterior dice claramente que todos los Sujetos Obligados debemos designar uno. No hay vuelta que darle. Entonces y sin más rodeos pasamos al tema en cuestión.

1. ¿Qué es un Oficial de Cumplimiento? Es la persona natural designada por el sujeto obligado, responsable de vigilar la adecuada implementación y funcionamiento del SPLAFT del sujeto obligado. Es la persona de contacto entre el sujeto obligado y el organismo supervisor y un agente en el cual este se apoya para el ejercicio de la labor de control y supervisión del SPLAFT . Es la definición textual dada por el Art 5 inc 5. 1 de Resolución SBS 798 2018 art 5 inc 5. 2 de Res SBS 2351 2023. Traducido al castellano, su principal responsabilidad es que nuestro SPLAFT funcione al 100%. Y será él y no otro quien se entienda con la UIF a la hora de presentar un Reporte de Operación Sospechosa (ROS) y el famoso Informe Anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC). Igual habrá de responder cuando la UIF haga una supervisión. Su designación comprende un proceso que suele durar entre dos y dos meses y  medio, al menos hasta donde sé. 

2. ¿Qué requisitos debe cumplir un Oficial de Cumplimiento para que la UIF lo acepte como tal? No es nuestra intención desmenuzar los ocho requisitos, detallados en elArt. 6 inc 6.1 de la Res. SBS 789-2018 y su famosa modificatoria del 2023, pero sí es necesario destacar los principales, que abajo resumo respetando los incisos respectivos:

a) Conocer el rubro y/o el sistema de prevención de LAFT.

d) No tener deudas impagas con el sistema financiero.

h)Tener vínculo laboral o contractual con el Sujeto Obligado.

Sobre lo estipulado en el acápite a), me decía un abogado especialista en la materia que es más fácil para un agente inmobiliario aprender la normativa sobre el SPLAFT que para un abogado entender los complejos usos y costumbres que en el Perú maneja nuestro rubro. Tal observación habrá de tomarse en cuenta y no pensar que designando a un asesor legal queda zanjado el asunto. En nuestro caso particular resulta indispensable que el Oficial de Cumplimiento designado conozca a fondo la naturaleza de nuestra actividad, pues de otra manera puede acarrearnos serios problemas al considerar sospechoso lo que de suyo es solamente informal o simplemente el uso y costumbre en el mercado peruano. Para estos efectos, un abogado inmobiliario sí sería alguien idóneo.

En lo referente al acápite d), que a nadie se le ocurra designar a quien tenga problemas con el sistema financiero por muy experto que sea en materia legal e inmobiliaria, ya que la UIF lo rechazará de plano. Y en cuanto al acápite h)  preciso es destacar que el Oficial de Cumplimiento debe estar formalmente ligado al Sujeto Obligado, sea en planilla o por contrato de prestación de servicios, pues no cabe el simple acuerdo verbal. Y por si acaso: basta que pierda uno solo de los requisitos señalados en el famoso artículo 6 para que deba ser removido y reemplazado. Conque haceos una idea del perfil que ha de tener esta persona.

3. ¿Los Agentes Inmobiliarios Personas Naturales pueden autodesignarse? Sí y es lo que la mayoría hace dadas las circunstancias, pues contratar a alguien ex profeso para fungir de Oficial de Cumplimiento supone un presupuesto que muy pocos pueden afrontar. 

4. ¿Los Agentes Inmobiliarios Personas Jurídicas pueden designar a su gerente general? Sí, bajo ciertas condiciones señaladas en  Art 5 párrafo 5 5 incorporado por Res SBS 2351 2023 : 

a)Tener la categoría de MEPECO (Medianos y Pequeños Contribuyentes) ante la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria.

b)Tener como máximo diez trabajadores,

c) No pertenecer a un grupo económico y,

d) No desarrollar más de una de las actividades que lo convierten en sujeto obligado.

Hasta el 2023 el gerente general de una empresa no podía ser Oficial de Cumplimiento y ya pueden imaginarse el problema que esto acarreaba a las SAC pequeñas. ¡Menos mal que las cosas cambiaron! Eso sí: estamos hablando de personas jurídicas que no tienen en su objeto social otras actividades que los conviertan en Sujetos Obligados. Si hay algún agencia inmobiliaria que también ejerce como empresa constructora, por ejemplo, no entra en la excepción que señala la nueva normativa (2). 

5. ¿Se puede contratar al Oficial de Cumplimiento de cualquier otro colega o Sujeto Obligado? No. La normativa lo prohibe (3). ¡Menudo problema, entonces, dar con la persona adecuada, ya que en el Perú no existe escuela de Oficiales de Cumplimiento con valor oficial, fuera de que los contados institutos que ofrecen este servicio no son baratos! Y más de uno se ha preguntado: ¿y ahora a quién designo??? Y el designado se pregunta luego igualmente: ¿y ahora qué debo hacer?????? (4).  Si a esto le sumamos que nuestro rubro tiene complejidades que la legislación actual no ha resuelto, el asunto se torna todavía más intrincado. 

6. ¿Es obligatorio que el Oficial de Cumplimiento se dedique exclusivamente a ejercer como tal? No. Puede tener dedicación no exclusiva, lo cual es harto entendible cuando el Sujeto Obligado es persona natural o una SAC pequeña.

7. ¿Mi Oficial de Cumplimiento puede hacer público que tiene este cargo en mi empresa? ¡Nooo!!! ¡Ni en tu empresa ni en la suya propia en caso de ser autodesignado! Está terminantemente prohibido revelar su identidad, así la mitad del Perú lo suponga y la otra mitad lo intuya (5). Hacerlo es falta grave. Y esto por dos razones fundamentales: Primero:  Por nuestra propia seguridad personal y la suya, pues si se sospecha que por su intermedio se elevó un Reporte de Operación Sospechosa (ROS) nos pueden mandar la moto. Segundo: Por razones de seguridad interna de la UIF, ya que los procedimientos e investigaciones han de hacerse de manera reservada y sin que el investigado se ponga sobre aviso. Y quede claro que, cuando la UIF acepte la designación de nuestro Oficial de Cumplimiento, entregará códigos secretos que deberemos guardar con nuestras vidas... ¡y que la comparación nos conmueva!

Con todo lo arriba expuesto,  se deduce que, si no hay autodesignación, la persona a elegir como Oficial de Cumplimiento habrá de ser de toda la confianza del Sujeto Obligado, dada su tarea y los datos confidenciales que aquel manejará. Y habrá de capacitarse en forma para ejercer su cometido. En el caso de Agentes Inmobiliarios Personas Naturales, recomiendo vivamente que no se cometa el gravísimo error de autodesignarse para luego dejar todo en manos del hijo adolescente o el nieto que entiende de informática, tal como he escuchado que algunos hacen por ahí; o lo que es peor: contratar a una empresa y entregarle los códigos secretos para que se encargue de presentar el famoso IAOC. ¡Por favor, no hagan tal barbaridad!!! Entendámoslo bien: Ser Oficial de Cumplimiento no es cosa ligera, antes bien acarrea una responsabilidad que puede comprometer incluso la seguridad personal del agente por causa de la inseguridad ciudadana y cibernética. ¡Cuidado con las decisiones imprudentes!

¿Se sienten desconcertados con todo esto? Igual estuve yo por el año 2019 y largo camino he recorrido. Me las arreglé como buenamente pude y de ahí es que vengo compartiendo estos conocimientos desde el año 2021. Y si bien la UIF al fin ha tomado conciencia que es ella la primera obligada en ayudarnos a implementar nuestro SPLAFT, todavía hay mucho que hacer en la materia, ya que no han logrado "aterrizar" la normativa a la realidad el mercado inmobiliario peruano. Insisto en que los gremios deberían actuar ya para aligerar siquiera carga tan pesada, pero entretanto, bueno será ponerse a derecho.  Repito lo que afirmé en un post anterior: mientras no se modifique o se derogue el famoso Reglamento de la Ley 29080, la UIF nada puede hacer y seguirá exigiendo que cumplamos las obligaciones que la legislación actual nos impone.

En la próxima publicación detallaré las funciones y responsabilidades del Oficial de Cumplimiento. Entretanto, les invito a que emitan su opinión en este blog o en Facebook.

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Notas aclaratorias

(1) Como dije en el anterior post, a la UIF le encantan las abreviaturas.

(2) Las constructoras y/o inmobiliarias son Sujetos Obligados. El art. 41 de la Res. SBS 789-2018 con su modificatoria detalla todo lo que la UIF les exige.

(3) Si se trata de un grupo económico - como es el caso de los Grupos Inmobiliarios que construyen y venden sus propios inmuebles- la cuestión cambia, ya que se trataría de un Oficial de Cumplimiento Corporativo. 

(4) Justamente por dicha razón publico estos artículos: Y más alcances hay en las capacitaciones, sean de la misma UIF o de terceros. Eso sí: Ya saben que los cursos que dictamos los terceros no tienen validación oficial de la UIF. 

(5) El artículo 13 de la Res. SBS 789-2018 es tajante en tal exigencia.

¿QUÉ ES UN SPLAFT ... Y CON QUÉ SE COME???

 

Continúo con  las obligaciones ante la UIF que  generó nuestro bienamado Ministerio de Vivienda a quienes somos Agentes Inmobiliarios.

La imagen que precede este artículo la diseñé con la IA de Microsoft (Copilot) y dice más que mil palabras. Varios colegas me han escrito en Facebook y al WhatsApp manifestando su malestar y sorpresa con el entuerto. Y si bien me place que estos post tengan acogida, me habría encantado que fuera por una razón más edificante y menos engorrosa. Pero hay que ser realistas: Mientras el famoso Reglamento de la Ley 29080 siga vigente, causa finita est.  Y debo reconocer que en este punto la UIF no lleva la culpa de haber colocado semejante mochila sobre nuestras espaldas.

Pero vayamos al punto: ¿Qué es un SPLAFT? Es la abreviatura (1)  de Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo al que,  por añadidura, habría que agregar y del Financiemiento de Armas de Destrucción Masiva (FP). Más de uno me ha preguntado: ¿y eso con qué se come??? Aquí va la definición.

El SPLAFT es el conjunto de políticas, procedimientos, documentación y acciones puntuales para detectar  e informar sobre posibles riesgos de LA/FT por parte de los clientes del Sujeto Obligado. Y ahora vienen las preguntas del millón, ya aplicadas a nuestra actividad específica: 

• ¿Quién debe implementarlo? El Sujeto Obligado, en este caso el Agente Inmobiliario Registrado (2). 
• ¿Y qué es lo que hay que hacer para ponerse a derecho? Va la lista abajo. La he tomado del mismo resumen que aparece en la web de la SBS:

1. Designar un Oficial de Cumplimiento (OC).
2. Elaborar un Manual y un Código de Conducta para prevenir los riesgos LAFT. Las excepciones las detallaremos en un artículo posterior.
3. Aplicar medidas de Debida Diligencia del Conocimiento del Cliente (DDC).
4. Llevar, conservar y declarar un Registro de Operaciones (RO).
5. Elevar virtualmente a la UIF un Reporte de Operación Sospechosa (ROS) cuando se presente un caso de estos.
6. Capacitarse anualmente sobre la materia. Esto incluye únicamente a directivos y trabajadores que ejerzan funciones directas en las operaciones inmobiliarias propiamente dichas, no a personal de apoyo ajeno a nuestra actividad (operarios de limpieza, por ejemplo).
7. Presentar virtualmente el Informe Anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC) hasta el día 15 de febrero.

¡Los siete contra Tebas! ¿Y para qué tanta parafernalia? Se trata de evitar los delitos de (3):

Lavado de Activos: Proceso por el cual se busca introducir, en la estructura económica y financiera de un país, recursos (dinero, bienes, efectos o ganancias) provenientes de actividades ilícitas (delitos precedentes), con la finalidad de darles apariencia de legalidad.

Financiamento del Terrorismo: Delito autónomo que consiste en la provisión, aporte o recolección de fondos, recursos financieros o económicos o servicios financieros o servicios conexos para cometer:

1. Cualquiera de los delitos previstos en el “Decreto Legislativo N° 25475” (4);
2. Cualquiera de los actos terroristas definidos en los tratados de los cuales el Perú es parte, o;
3. La realización de los fines o asegurar la existencia de un grupo terrorista o terroristas individuales. 

Ahora, con el favor de Dios y hasta donde va mi leal saber y entender, en el Perú no hay riesgo alto de Financiamiento de Proliferación de Armas de Destrucción Masiva (FP), así que mejor ahí lo dejamos. No obstante, es bueno saber que existe esta  amenaza en el ámbito internacional. Y de más está suponer que cualquier persona normal abomina las tres lacras mencionadas. 

Prosigamos. ¿Dónde aparecen los alcances puntuales de la normativa para los Agentes Inmobiliarios? En el artículo 36 de la Res. SBS 789-2018 modificada por la Res. SBS 2351-2023  Es ahí donde se detalla lo que nos toca y no nos toca, ya que si bien encabezamos la lista de Sujetos Obligados, no somos los únicos.

No han faltado agentes que me han dicho y no con palabras tan finas como las que pongo abajo:

- ¡A mí no me interesa el SPLAFT o como se llame y no voy a implementar nada! Mi trabajo es vender, no meterme a averiguar lo que el cliente hace o deja de hacer. ¿Qué me puede pasar?

¡Ay, colegas míos! Puede pasar algo que no les gustará. Y abajo tienen la hermosa Tabla de Infracciones y Sanciones que mostró la UIF en la capacitación virtual del pasado jueves 22 de mayo (5):

 

Conste que no contar con cualquiera de "los siete contra Tebas"- con excepción de lo mencionado en el acápite 6 - y/o no cumplir con alguna de las normas estipuladas para los mismos, es falta grave. 

¿Me dejo entender?

En los siguientes post iremos desglosando cada una de las siete obligaciones. ¡Siete!!! Se nota que  nuestro ethos es occidental y judeocristiano, así haya desnortados que afirmen lo contrario.

Como es mi costumbre, espero sus comentarios en este blog o en Facebook. 

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Notas aclaratorias

(1) A la UIF le encantan las abreviaturas. Sus documentos están verdaderamente plagados de estas. Hay momentos en que me desquician.

(2) Curiosamente, la norma no alcanza a los agentes informales, excepto si son abogados y contadores. ¡Es increíble que toda la normativa, desde la Ley 27693 hasta las Res. SBS 789-2018 y su modificatoria, avale que quienes no son agentes registrados oficien como tales! Para botón de muestra, léase Disposición Complementaria  Art. 4 de la Res. SBS 789-2018 modificada por la Res. SBS 2351-2023.

(3) Fuente: Web de la SBS

(4) No se trata de un Decreto Legislativo sino un Decreto Ley dado por Fujimori luego de disolver el Congreso. No entiendo ese afán de maquillar  lo que realmente fue y es.

(5) Si bien todavía les falta aterrizar la normativa a los usos y costumbres del mercado inmobiliario, en honor a la verdad ha sido la mejor que han dictado desde enero del 2020, mes en que iniciaron las capacitaciones para nosotros.

¿POR QUÉ LOS AGENTES INMOBILIARIOS SOMOS SUJETOS OBLIGADOS ANTE LA UIF?

 

Bueno, gentes. Llegó el momento de encarar la verdad. 

Convengo que la imagen que encabeza este post refleja muy bien lo que sentimos cuando se nos menciona siquiera el tema.  Y no hay vuelta que darle: Los Agentes Inmobiliarios somos Sujetos Obligados ante la UIF si nos dedicamos a la intemediación de compraventa de inmuebles, mal que nos pese. Esto significa que debemos implementar nuestro propio SPLAFT -Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamento del Terrorismo- acorde a la normativa vigente.  No más rodeos de introducción y vayamos al punto.

¿Quién nos hizo la humorada de catalogarnos como Sujetos Obligados, como si fuéramos banco, notaría o empresa transnacional? Pues... fue el mismísimo Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. 

Les cuento: Entre los deberes que nos asigna el Reglamento de la Ley 29080  - D.S. 010-2016-Vivienda - el artículo 21 letra i) dice expresamente:

Artículo 21.- Deberes del Agente Inmobiliario

El Agente Inmobiliario tiene los siguientes deberes:

 i) Proporcionar a la Unidad de Inteligencia Financiera, la información a que se refiere el artículo 3 de la Ley N° 27693, Ley que crea la Unidad de Inteligencia Financiera - Perú, conforme a lo dispuesto en el inciso j) del artículo 3 de la Ley N° 29038, Ley que incorpora la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú (UIF-PERÚ) a la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS).

Y sanseacabó. Esto data del año 2016. Y luego en el 2018  la Res. SBS 789-2018 no solo nos puso a la cabeza de los Sujetos Obligados en su artículo 2, sino que nos dedicó una requetefila de obligaciones en el artículo 36, que luego han sido aminoradas por la Res. SBS 2351-2023. para quienes somos agentes inmobiliarios personas naturales.

Algunos colegas me dirán: 

-¿El Ministerio de Vivienda tuvo la culpa entonces????

¡Pos sí!!!, para hablar a la mexicana. 

Me explico, Y lo voy a hacer de la manera más didáctica posible.

1. Tanto la  Ley 27693 en su artículo 8 numeral 10 - es decir, la Ley que creó la Unidad de Inteligencia Financiera UIF- como la que incorpora a esta entidad a la SBS - Ley 29038 en su artículo 3 inciso J) -,  mencionan como Sujetos Obligados a las personas naturales y jurídicas que se dedican a la actividad de la construcción e inmobiliarias. O sea, a constructores y propietarios que tienen como actividad comercializar sus propias unidades inmobiliarias, no a quienes intermediamos en dichas operaciones. Y conste que estos dispositivos legales se promulgaron en el año en abril del 2002 y junio del 2007, respectivamente.

2. La Ley 29080 que creó el Registro del Agente Inmobiliario se promulgó en setiembre de ese mismo 2007 y su actual Reglamento el MVCS entró en vigencia en el 2016, es decir, dos años antes de que existiera la Res. SBS 789-2018. 

3. Si a lo expuesto en los dos acápites anteriores le sumanos que nuestro inefable Ministerio cometió el horror de incluir a las Constructoras e Inmobiliarias en el mismo padrón de los Agentes Inmobiliarios Personas Jurídicas, resulta recontranatural que la UIF confundiera nuestra actividad con la de empresas como IMAGINA, T & C, Grupo Chacarilla Sur y todas las similares (1). Costó sangre hacer entender a sus intendentes - dicho sea de paso, aún no lo entienden del todo - que nosotros somos intermediarios, no parte celebrante del acto jurídico de compraventa de inmuebles. Ha sido un largo camino que, sin quererla ni deberla, inicié desde el año 2019 y al que se aunaron los gremios en tiempos de pandemia. Pero el problema todavía no se resuelve. En la reunión virtual que convocó el mismo Ministerio en tiempos de cuarentena (2) para desfacer el entuerto, la misma UIF nos hizo saber a los ahí presentes que, mientras el Reglamento de la Ley 29080 no se modifique y nos siga señalando como Sujetos Obligados, ellos nada pueden hacer y seguirán considerándonos tales, con todas las exigencias que ello conlleva.  Así que aquí guerra y en el infierno, espanto.

Cuesta creer que el ente rector de las actividades inmobiliarias - es decir el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - no sepa distinguir entre el CIIU 6810 del CIIU 6820 (2), dado que el padrón de la confusión hasta la fecha sigue inamovible.  Y desde entonces nos tienen de penitencia especialmente los 15 de febrero, fecha cúlmine en que debemos presentar a la UIF  nuestro famoso Informa Anual del Oficial de Cumplimiento,  en el que se detalla virtualmente toda la parafernalia que hemos debido aplicar para la famosa Debida Diligencia. No sé ustedes, pero yo ya voy a colapsar, porque si bien la modificatoria ha suavizado las obligaciones de quienes ejercemos como personas naturales, la UIF no acaba de entender cómo funciona nuestro rubro. La modalidad 40-20-40 - no entra en su episteme, ni tampoco que en nuestro medio solo los propietarios firman contrato de intermediación, no así los compradores  (3). Paro de contar, que la lista es larga. Y como, a pedido de los colegas, desde el 2021 vengo dando capacitaciones sobre el tema, me tienen de "caserita" de la UIF dado que he perdido la cuenta las veces que les he hecho consultas vía mail  para que me expliquen cuestiones que no están claras.

Está dicho que el problema  con la UIF - con el Ministerio de Vivienda para ser más precisos - es materia pendiente que han de abordar nuestros gremios. Han pasado seis años y seguimos complicados a morir. No es posible que buena parte de los Agentes Inmobiliarios - en especial las personas jurídicas- continúen con unas obligaciones fuera de lugar, amén de que quienes somos personas naturales igual tenemos que mantener Registro de Operaciones y llenar virtualmente el famoso Informe Anual del Oficial de Cumplimiento. La misma inseguridad ciudadana hace que estemos expuestos si es que nos viéramos obligados a elevar un Reporte de Operación Sospechosa, dado que los hackers están a la orden del día y el indeseable detectaría en el acto quién fue el que lo denunció. ¿Nos toca colaborar para evitar el lavado de activos? Indudablemente que sí, pero no es nuestro trabajo el fungir de espías encubiertos. Urge que el MVCS modifique ese Reglamento y retire de una buena vez la pesada carga que impuso sobre nuestros hombros, al equiparar nuestra actividad a la de las empresas Constructoras/Inmobiliarias.

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Notas aclaratorias:

(1) Con todo, la Res. SBS 789-2018 habia diferenciado ya los rubros para la implementación del SPLAFT: Dedica el Art. 36 para nosotros y el art. 41 para la actividad Construcción y/o Inmobiliaria. Ese empeño de entremezclarnos nunca lo entendí. 

(2) CIIU es la Clasificación Internacional Industrial Uniforme de todas las actividades económicas, efectuada por la ONU y es vinculante para todos los países miembros. Actualmente rige la Cuarta Revisión. Así tenemos:

CIIU 6810: Actividades inmobiliarias con bienes propios o arrendados. 
CIIU 6820: Actividades inmobiliarias a cambio de una retribución o por contrata.

(3) Participamos en dichas reuniones los presidentes de los gremios ASPAI, CAIRP, ABI Perú y del Foro Net4House, el C.P: Jhonny Mendivil, el difunto Dr. Carlos Caballero Velásquez y esta servidora.

(4) La Res. SBS 2351-2023, en el párrafo 36.4 numeral 2,  determinado que,  para efectos del SPLAFT, cliente es quien firma el contrato de intermediación y en el mercado peruano únicamente los  propietarios lo hacen. Esto conlleva a que toda la responsabilidad caiga sobre el agente de este último, lo cual hace absurdo que el agente del comprador y/o el agente datero, también sean considerados Sujetos Obligados. Lo cómico del caso es que el comprador es quien lleva consigo el mayor porcentaje de riesgo LAFT.  ¡Ufff!!!

NUESTRAS OBLIGACIONES ANTE LA UIF (CARTA A MIS COLEGAS AGENTES)

     

Estimados colegas: 

Como es de su conocimiento, en el Perú - y asumo que en los países miembros del GAFILAT (1) - los agentes inmobiliarios somos sujetos obligados ante la Unidad de Inteligencia Financiera-UIF. Gracias a la  Res. SBS 789-2018  dicha entidad nos hizo la vida a cuadritos desde el 2018 , ya que nos puso a la cabeza del selecto grupo de profesionales que deben implementar sí o sí un SPLAF (2), asignándonos una requetefila de obligaciones inviables. Fue necesario recurrir a un sinfín de gestiones y conseguir la participación de los gremios y el Ministerio de Vivienda para que la UIF entendiera que tenía que flexibilizar el asunto y así lo hizo cinco años después en su Res. SBS 2351-2023, modificando la anterior. (3) Pero hay vacíos y contradicciones, al punto que  más de una vez ha sido necesario elevar consultas.

Entre estas idas y venidas, en el año 2021 en plena pandemia varios colegas solicitaron que los capacitara sobre esta materia. Al principio me asusté, porque la responsabilidad es mayúscula y si bien la normativa permite que los terceros dictemos estos cursos y demás sin restricción alguna, cualquier error de mi parte podía ser muy perjudicial, dado que las multas son muy altas si se hacen las cosas mal, fuera de que el colega podría poner en riesgo incluso su seguridad personal. Pero visto que era preferible el 1% de algo al 100% de nada, acepté, compartiendo la metodología de mi precario SPLAFT.  Eran los tiempos en que la UIF no terminaba de asumir su obligación de capacitar debidamente a los sujetos obligados. Hoy lo hace, si bien a través de tutoriales virtuales con aforos muy limitados. Así que profundicé cada día más y más en el tema e indagué las obligaciones de otro rubro íntimamente ligado al nuestro: el de Construcción/Inmobiliaria, por lo que  también he dictado cursos para este tipo de empresa. Y dada la coyuntura actual de nuestro país - en que debido a la corrupción, la extorsión y el sicariato la seguridad ciudadana está tocando fondo - creo necesario aportar lo que buenamente he aprendido. ¿Los agentes inmobiliarios tenemos el deber de evitar que el dinero sucio obtenido de las actividades que acabo de mencionar se inserte en el sistema financiero? ¡Por supuesto que sí!, aunque haciendo la salvedad de que el asunto es compartir la carga y no que nos aplasten con ella. 

Por todo lo expuesto, a partir de hoy iré desarrollando en los siguientes post las Obligaciones de los agentes inmobiliarios ante la UIF,  esto sin desmedro de las capacitaciones virtuales que los colegas agentes me soliciten. Lo que pretendo aquí es explicar los alcances, las contradicciones, los vacíos y, sobre todo, cómo "aterrizar" la normativa para la realidad de nuestro rubro, el cual sigue padeciendo de la informalidad propia del que no tiene una ley específica que lo regule (4) y al que incluso la SUNAT no atina a darle una Categoría específica de Renta (5). 

Espero que estos artículos sean de utilidad.

Muchas gracias por su atención.

Renée Carretero Mazzarri.
Reg. MVCS PN-0718

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Notas aclaratorias

(1) Grupo de Acción Financiera de Latinoamérica: fue creado para prevenir y combatir el lavado de activos, financiamiento del terrorismo y el financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva, a través del compromiso de mejora continua de las políticas nacionales contra estos flagelos y la profundización en los distintos mecanismos de cooperación entre los países miembros. Más información aquí

(2) SPLAFT: Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo.

(3) Mi intervención en este entuerto es muy conocida por muchos y no cabe detallarla, pero sí deseo destacar la labor de los excelentes profesionales que intervinieron: el Dr. Aldo Vegas Urrutia, el C.P. Jhonny Mendivil y el fallecido Dr. Carlos Caballero Velásquez. Rindo homenaje especial a este último por todo lo que hizo por nuestro gremio, al tiempo que nos acompañó en las reuniones con el Ministerio y con la misma UIF en tiempos de la pandemia.

(4) No existe una ley del Agente Inmobiliario. La Ley 29080 creó el Registro del Agente Inmobiliario y su Reglamento no regula toda la compleja realidad de nuestra actividad.

(5) Leer la Respuesta de la SUNAT a ASPAI. 

El Dr. Carlos Caballero y esta servidora redactamos la propuesta de Consulta que luego fue entregada a los gremios para que estos la elevaran a la SUNAT. (Ver detalle aquí)

COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS TIENE GRANDES VENTAJAS

 

En el artículo anterior expuse el porqué del enfrentamiento actual entre constructoras/inmobiliarias y las municipalidades. Expliqué al detalle que, al incumplirse con lo normado en el Reglamento Nacional de Edificaciones, en el Reglamento de las VIS (1) y en el Certificado de Parámetros Urbanísticos, buena cantidad de proyectos inmobiliarios son  antitécnicos por sus desmesuradas alturas y el excesivo número de departamentos, los mismos que más parecen cuartos de hotel que viviendas decentes, con el agravante de que estos edificios los están levantando incluso en calles con zonificación RDB, esto es Residencial Densidad Baja. Pero también hice hincapié en que corresponde al Comprador elegir con buen criterio, descartando constructoras/inmobiliarias y proyectos abiertamente cuestionados(2). Si a pesar de que los medios televisivos y las redes informan sobre tales o cuales edificaciones demenciales, hay quienes insisten en comprar ahi e incluso , por ahorrarse unos soles, se saltan procedimientos regulares que formalizan la compraventa, no se diga que han sido sorprendidos por los malos empresarios. ¡Basta de victimismo, señores!

Reiteramos que en sí misma la compra de un bien inmueble futuro (3) no es la estafa que algunos pregonan, sino una excelente oportunidad de adquirir una vivienda con las 3 B: buena, bonita y más barata que una de segundo uso. Abajo enumero las innegables ventajas. Y me apuesto la cabeza de que nadie ha considerado siquiera la primera que pasaré a explicar:

1.  Evaluación previa de diseño arquitectónico de todo el predio: Esto incluye el edificio entero, es decir, y no solo el departamento que nos interesa. El comprador está en todo su derecho a revisar el proyecto en su totalidad.  Ahora bien, ¿quién hará la revisión pertinente? Lo puede hacer el arquitecto o el ingeniero de nuestra confianza. Y cabe destacar que las constructoras/inmobiliarias serias suelen ser muy transparentes en este aspecto, ya que acostumbran subir a sus sitios web las tipologías de los departamentos (3) e incluso los planos acotados (4). Por otro lado y mientras se da el avance de obra, aquellos mismos profesionales pueden darse una vueltecita de vez en cuando para asegurarse de que todo marcha sobre ruedas.

2. Factibilidad de pactar mejoras con la constructora/inmobiliaria. La idea la desarrollé ampliamente en el post Remodelación de bien futuro que escribí en tiempos de pandemia. Como sabemos, se puede convenir cambiar algunos acabados, reducir la sala comedor para dar más espacio a uno de los dormitorios, agregar dos pozas en el lavadero de la cocina, agregar un closet o repisa en la lavandería... Todo esto es lo que se llama modificaciones no sustanciales. Con todo, cabe hacer una aclaración: tales mejoras no son posibles en los que serán edificios RDA o RDMA, es decir de alta y muy alta densidad poblacional. ¿Razones? ¡Calculen ustedes el tiempo que demoraría en entregarse 80 ó 100 departamentos cuyos propietarios pidieran modificar esto o aquello! Conque hay que ser realistas: Solo en edificios RDB y RDM dichas mejoras serán posibles, siempre y cuando no comprometan estructuras.  

3. Inafectación al impuesto de alcabala. Primera venta de constructor está exonerada de este impuesto, salvo la parte del terreno declarada en el autoavalúo, que por ser ínfima, no se puede pagar así se quiera.  Pero también cabe aclarar que tal beneficio solo lo tienen las constructoras/inmobiliarias que formalmente se dedican al rubro, sean personas naturales o jurídicas, no un particular que de la noche a la mañana se le ocurra construir en su terreno, independizar y vender. A las pruebas me remito:

La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto de alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno, conforme se encuentre registrado en el autoavalúo.

En este caso, se debe presentar:

• Si se trata de una empresa constructora, exhibir los documentos que acrediten que la entidad que transfiere es una empresa constructora. Por ejemplo, ficha RUC de la empresa constructora o la escritura pública de constitución en donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construcción o venta de inmuebles.

• Si se trata de personas que no realizan actividad empresarial, deben acreditar por lo menos 2 ventas en los últimos 12 meses, adicionales a la venta materia de liquidación.

Fuente: Plataforma del Estado Peruano

4. Precio inferior al de un departamento terminado: Un bien inmueble futuro siempre es más barato, en especial si se comercializaen la etapa de preventa. Las constructoras/inmobiliarias suelen ofrecer facilidades y/o beneficios adicionales por  lanzamiento, como equipamiento de la cocina, bono de descuento, financiamiento de la cuota inicial...  El precio del inmueble se incrementa con el avance de obra y definitivamente alcanza su culmen con la independización.

5. Admnistración del edificio: Generalmente la constructora/inmobiliaria se hace cargo hasta el final del proceso de venta o bien hasta la independización, siempre y cuando tenga un buen número de departamentos vendidos. Esto no será obstáculo para la organización de la Junta de Propietarios, de la cual la empresa formará parte hasta que culmine la transferencia de todas las unidades. Como en las minutas se suele incluir el Reglamento Interno, las reglas ya vienen definidas desde un principio y, por ende, será más fácil integrar sanamente a los nuevos propietarios. 

6.  Garantía ante vicios ocultos. Según lo normado en el art. 80 de la Ley 30534 la constructora/inmobiliaria responde por diez años si hubiera defectos estructurales y para otros casos, según lo pactado contractualmente. Por lo general, se suele dar un plazo de tres años si el vicio oculto afectara la habitabilidad - rotura de cañería interna, defecto de cableado eléctrico, filtraciones, por ejemplo - y un año si se trata de acabados.

7. Rentabilidad a la hora de revender. De esto doy fe, dado que mi familia fue protagonista del Boom Inmobiliario y comprar y vender en planos se convirtió en el negocio familiar hasta el fallecimiento de nuestros padres. La ganancia obviamente será mayor si el departamento se adquirió en preventa y, dependiendo de algunos factores, puede oscilar entre el 10 y el 15% del valor de compra.

Como corolario se puede afirmar que si se selecciona debidamente la constructora/inmobilaria y el correspondiente proyecto, el riesgo de la adquisición se reduce al mínimo. Si en verdad significara un riesgo mayor, los bancos no se aventurarían con obra alguna. Han pasado veinticinco años desde el Boom Inmobiliario de la década del 2,000, los proyectos siguen pujantes y casi todos cuentan con un banco patrocinador que incluso exige un porcentaje de preventas para liberar los fondos que solventarán la edificación. El asunto estriba en elegir bien, elegir responsablemente tomando en cuenta todo lo ya explicado en este artículo y en los cinco anteriores que le preceden.

Como es mi costumbre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook. 

Notas aclaratorias

(1) Acorde a lo normado en la Norma Técnica A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones, el nuevo Reglamento de las VIS - DS 005-2025-Vivienda-, en su art. 18.2 ratifica el área mínima para una vivienda: 40 m2. 
(2) Los post que detallan especialmente la responsabilidad del Comprador son estos: Comprar departamentos en planos no es locura (2) y Comprar departamentos en planos no es locura (3)
(3) Es el término técnico. Inmueble bien futuro -otrora tan usado por esta servidora- no resulta tan apropiado.

(4) Tipologías: Son la representación gráfica de los departamentos según modelos específicos de ubicación y distribución dentro del predio a levantarse. Suelen incluir el mobiliario que correspondería a cada ambiente.
(5) Planos acotados: Son aquellos en los que se insertan las medidas específicas que corresponden a cada elemento de los mismos.