lunes, 27 de abril de 2020

REFLEXIONES EN CUARENTENA (3)






Continúo con estas reflexiones en cuarentena. Y en línea con los artículos anteriores, esta vez me enfocaré en los edificios inmobiliarios que se encuentran en anteproyecto y los que están ya abiertamente en planos y hasta en preventa.

Voy a ser muy directa en esto, señores constructores. 

En el webinar organizado el pasado martes 21/04/2019 por CAPECO, el  ex-ministro de Economía -Ec. Alonso Segura-, presentó datos estadísticos que mostraban que la contención social para frenar el avance de la pandemia había funcionado en líneas generales, pero igual seguían multiplicándose los infectados. Y llegó a la conclusión de que el ascenso de la curva de contagios se debe a la densidad intrahogar/vecindario y a las condiciones de salubridad (1).  Dos días después, el mismo Presidente Vizcarra reconoció públicamente que los departamentos modernos son cada vez más estrechos, lo cual contribuye a aumentar el estrés del confinamiento (2).  ¿Se imaginan las condiciones en las que los padres de familia están ejecutando el trabajo on line?  No sería de extrañar que hayan convertido su otrora habitación master en escritorio y locutorio telefónico. ¡Y en comedor llegado el caso! ¿Por qué? Porque necesitan huir de sus arcangélicos vástagos, los cuales se asfixian en los reducidos cuartos que les cupo en suerte. A esto súmese todo el caos ocasionado por no tener espacios apropiados para la higiene y desinfección. Una verdadera debacle doméstica, señores. 

Esto tiene que cambiar por motivos éticos y de seguridad sanitaria. Y también por considerandos comerciales. Es un hecho que una vez terminada la cuarentena y en cuanto sus recursos económicos lo permitan, la gente va a salir disparada a buscar de  una vivienda totalmente diferente, sea para compra o alquiler. ¿Qué veo necesario, entonces, para las nuevas edificaciones?


REPLANTEAR LOS DISEÑOS ARQUITECTÓNICOS

Y de manera radical. 

Me temo que no queda otra. La vivienda-hotel debe dar paso a la Vivienda-Hogar. Y rápido, que más luego es tarde. No me parece conveniente esperar un nuevo Reglamento Nacional de Edificaciones, porque las deficiencias funcionales están a ojos vistas y todos las estamos padeciendo, salvo excepciones en el segmento A. Va a ser necesario que ustedes, señores constructores, se adelanten a lo que en el futuro será la norma, por el bien del sector y el bienestar de los compradores y sus familiares.

¿Qué es lo que hay que replantear, según mi leal saber y entender?


1. Concepto de los proyectos inmobiliarios multifamiliares.  Como expuse arriba, la noción de la vivienda-hotel, casa club en su versión más exquisita, ha de quedar atrás.  

Aceptemos de una vez esta realidad: El Hogar Familiar no es un club y la pandemia de marras ha venido a recordárnoslo.  Por tanto, creo que el concepto de los nuevos proyectos habría de apuntar a  concebir las viviendas como espacio idóneo para que las Familias residan cómodamente y puedan realizarse como tales. Esto incluso para los mal llamados departamentos de soltero, que incitan más a la parranda que otra cosa.  Los requerimientos reales de las Familias promedio están muy distantes de los plus que se les suele ofrecer. Exquisiteces como piscina, sauna, gimnasio con máquinas y espejos, sala de televisión, sala de billar son magníficos, sí, pero en condominios playeros y campestres, que se construyen ex profeso para el esparcimiento. ¡Menudo problema deben estar ocasionando estas famosas áreas comunes, en especial las exquisitas y las peligrosas, hoy y por mucho tiempo en desuso! Incluso después de la cuarentena, nadie querrá pagar un elevado mantenimiento para el cuidado de tales espacios e instalaciones. Presumo que ya se estarán deteriorando por causa del abandono y hasta corren riesgo de convertirse en focos infecciosos. No quiero ser agorera afirmando que en el futuro la realidad sanitaria obligue incluso a prohibirlas definitivamente, pero vamos que también existe ese riesgo.

Sé que estoy tocando un tema sensible, en especial cuando hay tantos proyectos con estos plus no solo a medio hacer, sino a medio vender. Va a ser complicado el replanteo arquitectónico a quienes compraron justo por lo arriba mencionado.... porque en masa llegan los que buscan exactamente todo lo contrario y rechazan de cuajo el concepto de casa club. ¡Ay, señores constructores, que el asunto se pone difícil! Constructores y agentes inmobiliarios tenemos un gran desafío por delante.


2. Tamaño y número de departamentos. Convengo que al leer lo que viene, más de uno va a pedir a gritos mi cabeza. ¡Qué le vamos a hacer! O enfocamos el problema de frente o nos hundimos.

Los edificios multifamiliares poseen una singular belleza, a no dudarlo. ¡Me quito el sombrero ante el ingenio de los arquitectos peruanos para hacer caber tanto incluso en espacios que van desde los 25 m2! Solo que precisamente aquí está el problema fundamental: salvo excepciones en distritos emblemáticos, los departamentos modernos son demasiado pequeños, tal como lo reconoció el Presidente Vizcarra, cuya autoridad moral en la materia no se discute porque es ingeniero civil. ¡La gente se está volviendo loca pasando ahí su cuarentena! Por sus dimensiones no pocos de ellos merecerían ser oficinas y no viviendas.  Los seres humanos no podemos residir en ambientes tan estrechos sin que se resienta nuestra salud física y mental, menos ahora que se ha hecho forzosa la convivencia familiar a tiempo completo y que el teletrabajo es prácticamente la única opción laboral posible. Verdad que estos inmuebles se diseñaron para una población que todo el día trabajaba y/o estudiaba fuera y en la noche regresaba solo a dormir. Pero hoy las necesidades son diametralmente opuestas y todo parece indicar que lo serán por mucho tiempo. Habrá que adaptarse... si el rubro quiere sobrevivir.

Ahora bien, en proyectos RDA y RDMA no podemos dejar de lado que el número elevado de unidades inmobiliarias siempre fue un problema, incluso sin pandemia. La elevada densidad poblacional de un edificio ha sido el gran dolor de cabeza para la Junta de Propietarios, en especial en los segmentos C y D, salvo que la constructora hubiera tenido el buen tino de ser ella quien elaborara el Reglamento Interno incluyéndolo en la minuta de compraventa (1).  Pero aun así resulta difícil organizarse. Encima, tenemos hoy a los residentes que, debiendo permanecer en aislamiento, concurren en ascensores y pasillos al momento de bajar a comprar alimentos y medicinas. Verdad que esto es inevitable en una construcción vertical. Mas no me negarán que con tal de obtener jugosas ganancias hubo quienes sacaron departamentitos de donde no había, aumentando la densidad poblacional a niveles astronómicos. Por tanto, es natural que al margen de la desobediencia al incumplir la cuarentena,  el contagio se haya dado a múltiple escala en distritos donde abundan estos condominios, amen de que los problemas entre residentes habrán sido moneda corriente mucho antes de que el coronavirus se instalara por estos lares.


3. Distribución y asignación de ambientes. Se ha disertado hasta el cansancio sobre la exorbitante área asignada al dormitorio principal y sus anexos, con las consecuentes carencias para las restantes estancias (4).  Así que hoy no voy a insistir sobre el tema. Pero sí creo preciso señalar la razón de fondo para este diseño: Haber priorizado las comodidades para la pareja, dejando a un lado las auténticas necesidades de la Familia.

He visto demasiados casos en que el famoso master con sus infaltables walk in closet y baño incorporado llegan a ocupar hasta un tercio del inmueble ¡y en departamentos de 80 m2 o menos!!!  No niego que el mercado marca la pauta y que son los clientes quienes vuelven tendencia lo que desean comprar.  Pero he aquí que muchas constructoras convirtieron en norma lo que debió ser una exquisitez propia de quienes pueden pagar un vivienda de más de 150 m2. Indirectamente, el boom inmobiliario alentó el egoísmo parental desde el segmento B hasta los posteriores. Hoy el Covid-19 está pasando cara la factura a esos padres que eligieron aquello que cubría sus aspiraciones, más no sus necesidades verdaderas. Y como expuse arriba, en cuanto puedan saldrán disparados a buscar algo diferente.. Huelga decir que urge pensar ya en cómo satisfacer los nuevos requerimientos, pues de otra manera...  nadie querrá los departamentos que ustedes levanten, los que se quedarán sin vender por siempre jamás amen.


Señores constructores, las cosas cambiaron de la noche a la mañana y creo preciso que, a la brevedad posible,  cada uno de ustedes evalúe el camino a seguir.  Mi sugerencia puntual es que, a la brevedad posible, convoquen a los estamentos pertinentes de su empresa y a los agentes inmobiliarios de su mayor confianza para analizar la situación y definir estrategias. Ahora más que nunca van a necesitar toda la ayuda posible y pueden estar seguros de que los corredores estaremos a su lado y juntos saldremos airosos de esta crisis. Codo a codo vamos a lograrlo. Y si, como dicen, el sector construcción recién comenzara a operar en agosto, en vez de mirar esta coyuntura como desastre animo a percibirla como bendición del Cielo al menos para quienes construyen edificios RDA y RDMA, ya que les dará tiempo suficiente para planificar a conciencia la manera de desfacer el entuerto.

Tal como en otras ocasiones, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) Pueden ingresar al webinar haciendo click aquí. Ver a,partir de minuto 33:21
(2) Conferencia de prensa del presidente Vizcarra. Ver a partir de minuto 1:07:14. Ingresar aquí.
(3) El Grupo Imagina tenía esta magnífica costumbre allá por el 2,009. Espero que no haya caído en desuso.
(4) Leer el post Área privada ¿para la pareja o para la familia?



lunes, 6 de abril de 2020

REFLEXIONES EN CUARENTENA (2)






Señores constructores,  hemos ingresado de lleno a la segunda etapa de esta forzada cuarentena y en el marco de la Semana Santa. ¡Cuesta aceptar la extraña escena en que el Sacerdote celebra la Misa sin el Pueblo de Dios presente, y el Pueblo de Dios no tiene acceso directo al Sacerdote y menos a los Misterios que celebra! Este Domingo de Ramos hemos recordado la entrada de Jesús en la Jerusalén, solo que agitando las palmas en nuestros domicilios. El Jueves Santo los Sacerdotes celebrarán su día y la Institución de la Eucaristía a solas con Cristo, se configurarán con Él en el dolor del Viernes de La Pasión y nos harán partícipes virtuales de la alegría de la Pascua, que espero señale el fin de esta cuarentena forzosa, al menos de manera parcial. Roguemos para que así sea para el Perú y el mundo entero, si bien el asunto va para largo.

Mas está en nuestras manos quedarnos en casa y guardar las estrictas medidas precautorias de higiene. Entretanto, bueno es seguir trabajando, así sea a la distancia,  para minimizar los efectos de la crisis. Por eso, además de las ofertas virtual de los inmuebles que intermedio,  me estoy dedicando a estudiar el impacto de la pandemia en las viviendas de hoy.  Como saben, me anima la mejor de las intenciones al escribir estos post, ya que que la reactivación del rubro está en juego. Y pienso que todos los involucrados en la aventura inmobiliaria debemos poner el hombro para salir airosos de esta emergencia.

En mi publicación anterior expuse que buena parte de los departamentos modernos no fueron pensados precisamente para la gente se quede en casa, dada la agitación de la vida moderna.  Las excepciones son contadas con los dedos. Quede claro que ni por asomo estoy culpando a las constructoras. Simplemente hice un análisis de lo que deben estar padeciendo las personas contagiadas y sus familiares, debido a la desproporción abismal en el área de los dormitorios, la insuficiencia en número y funcionalidad para los baños de hijos y domésticos, así como la carencia de un diseño apropiado para la lavandería, la cual suele integrarse indebidamente a la cocina. Ambientes así no permiten guardar un verdadero aislamiento e incluso dificultan las medidas precautorias de higiene. Nadie imaginó jamás que pudiéramos afrontar una situación como esta. Pero en ella estamos.

Por otro lado, seamos realistas: Aquí en el Perú el Covid-19 se ha concentrado de manera particular en Lima y en los segmentos A y B.  Y no solo quienes tienen enfermos en casa habrán tomado conciencia de las defectos de su vivienda, antes bien hay que considerar a los desde antes necesitaban  un nuevo departamento por falta de espacio. Es un hecho que cuando esto amaine y estas personas salgan a la calle, buscarán desesperados otras opciones, ya que es factible que se nos impongan varias cuarentenas hasta que se encuentre una vacuna. Entonces, habrá que ofrecerles inmuebles idóneos y muy diferentes a los que hoy se estilan, porque de otra manera no comprarán. Así de simple.

¿Me adelanto demasiado con estos considerandos? Pienso que no. El sector construcción se verá seriamente afectado por causa de la crisis y mal haríamos en cerrar los ojos ante tal evidencia. Mas no olvidemos, señores, que el mismo día en que los aliados tomaban Berlín en la Segunda Guerra Mundial, la compraventa de inmuebles continuaba. E igual ha sucedido siempre en catástrofes de otra índole. Por tanto, es mejor estar preparados y adelantarnos a lo que clientes van a solicitar.  Nada puede decirse aún de quienes necesiten un crédito hipotecario, porque  el sistema financiero no ha definido reglas para esta nueva situación. Sin embargo, compradores con recursos propios nunca faltan. Por otro lado, en esta coyuntura se están viendo muy beneficiados aquellos que comercian los suministros médicos y de bioseguridad, así como artículos de primera necesidad. También destacan los laboratorios, las farmacias, las agencias digitales, la banca... Se está incrementando el servicio de delivery y el de fumigaciones. Pues bien, a este público habremos de apuntar en un principio. Y precisamente este público  será más exigente por todo lo arriba expuesto. ¿Qué hacer entonces?

Creo que lo primero es concentrarnos en lo que ya está en marcha, es decir los proyectos inmobiliarios que encuentran en construcción, en acabados o listos para entrega. ¿Habrá que arreglar algo? Si es demasiado notorio y no compromete estructuras, indudablemente sí, que más luego es tarde.  Nada que los vaya a dejar en la miseria, señores, y que logrará que el potencial comprador sienta que se le ofrece justo lo que necesita para sanar las heridas psicológicas provocadas en la cuarentena.

Veamos qué se puede hacer respecto a:

1. Tamaño de las habitaciones. Desfacer este entuerto es cosa difícil. En la gran mayoría de casos será materialmente imposible. Lo único que se me ocurre es ofrecer mobiliario completo diseñado ex profeso para el dormitorio enano como plus de venta y cero costo. Y si es factible que la misma Madre de Familia elija el modelo entre tres que se le ofrezcan, mejor todavía. He aquí uno muy similar a los que he planteado en anteriores post y que ustedes ya han insertado en sus brochures de venta:




El asunto estriba en que el ocupante de dicha habitación sienta holgura a pesar de la estrechez. Un buen arquitecto -y en el Perú los hay de campeonato- sabe ingeniárselas para lograr este efecto. ¡Lo he visto con mis propios ojos!


2. Número y funcionalidad de los baños. Lo primero es potenciar los que el diseño arquitectónico trae consigo. ¿Qué hacemos si, como es usual, existen solo dos baños completos para la Familia: el incorporado al master y el baño compartido?

a) Convertir el baño principal en semiincorporado.- Es factible si se ubica en paralelo al walk in closet y/o pegado a la entrada del dormitorio principal. El asunto estriba la posibilidad de separarlo de la habitación con una simple puerta si el cliente así lo solicita. Ya lo había planteado hace cuatro años en otro artículo. Y ustedes hace tiempo que lo vienen haciendo realidad. A las pruebas me remito. Este es un departamento del Proyecto Brasil, de Evergran Grupo Inmobiliario. Contará con 84.17 m2. Está en preventa, pero viene de perlas para lo que trato de explicar. La línea negra que señala el nuevo ingreso a la habitación principal es de mi autoría:




En caso de que el walk in closet y el baño estuvieran a la inversa, habría que colocarlos en el orden señalado en la imagen. Vamos, señores. No pongan esa cara, que no es para tanto.

Sin duda alguno de ustedes se preguntará: ¿es tan necesario un baño semiincorporado? En inmuebles pequeños indudablemente sí, con mayor razón si no hay baño de visitas ni de servicio. ¡Piensen en la tortura que habrá sido para la pareja el que los hijos les hayan tocado una y mil veces la puerta para ir al baño, y todo porque el veintiúnico servicio higiénico compartido estaba ocupado, o bien había sido asignado al miembro de la familia infectado! Dudo muchísimo que una experiencia tal pase al olvido al momento de elegir una nueva vivienda. Entiéndase, por favor, que un solo baño secundario es insuficiente cuando los miembros de la familia son más de tres, peor todavía si permanecen en casa por periodos prolongados. El semiincorporado soluciona en parte el problema, al menos en lo que a la privacidad y tranquilidad de los padres se refiere.

b) Destacar el baño de visitas.- Presumo que en muchos hogares este ambiente debe ser vital para el estricto protocolo de limpieza apenas se ingresa al departamento, pues de otra manera hay peligro de regar el virus por ahí. ¿Y cómo volverlo más atractivo? Un funcional mobiliario de melamine para guardar toallas de mano, jabones y desinfectantes se hace indispensable. Y si el espacio lo permitiera, no sería mala idea incorporarle una poza de ducha, sea en paralelo a los sanitarios, en diagonal o en cabina;




Antaño expuse que el baño de visitas era necesario para salvaguardar la privacidad de la Familia (1). ¡Nunca pensé que iba a ser necesario para sus mismos miembros! Y no me negarán que la alternativa es perfectamente viable.

c)  Completar el baño de servicio (2).- Es de suponer que este servicio higiénico lo estén utilizando los miembros de la Familia, en especial en caso de contagio. ¿Cómo así?

Me explico: En estos tiempos las nanas rara vez son cama adentro, salvo que trabajen para familias muy acomodadas. Las domésticas cama afuera pasan la cuarentena en su propio domicilio. Y se cuentan a millares las familias que no tienen empleada. Por tanto, el baño de servicio quedó disponible. ¡Y ya escucho las maldiciones de los usuarios por falta de lavatorio en el mismo!  Visto así, llegamos a la conclusión de que es indispensable que sea el baño de servicio sea en verdad completo y tenga mejores acabados. ¿El plano de instalaciones sanitarias no contempla lavatorio para dicho ambiente? ¡Pues no sé cómo harán, señores constructores, pero hay que colocarlo sí o sí!  Por simple medida higiénica, para que la empleada lave sus manos luego de hacer sus necesidades, y por el virus de marras en cuestión.  Entiendan, por favor: No puede haber un baño de servicio sin lavatorio, hoy menos que nunca, porque a partir de ahora ningún cliente lo aceptará. En última instancia un caño con aguamanil de cerámica resolvería el problema. Reproduzco nuevamente aquí el ejemplo que coloqué en el post ¿Área de servicio o prisión doméstica, solo que variando la tonalidad de los colores, para que Google no me penalice por la duplicidad de imágenes:



¿Y qué sucede con los departamentos de tres dormitorios que solo cuentan con dos baños en todo el predio: el principal en  extremo interior del dormitorio, y el secundario en el pasillo? Resígnense, señores. No se los van a comprar, salvo aquellos que quieran el tercer dormitorio como un simple estudio. Será mejor que  vayan preparando una buena estrategia para no tener que rematarlos. A ver qué se me ocurre en el futuro, además de la oferta de muebles o enseres.


3. Cocina-lavandería integrada. Las soluciones aquí son mucho más sencillas. Abajo las detallo.

a) Separar ambos ambientes.- Para tal cometido el costo es ínfimo. Dependiendo del caso un block de vidrio, una puerta abatible o corrediza, una plancha de policarbonato pavonado a medio muro, o un panel es suficiente para independizar la lavandería de la cocina. Y la gran mayoría de ustedes ya lo ha considerado en sus proyectos:





¿Y qué hacer si el espacio integrado de cocina-lavandería resulta imposible de separar? Se me ocurre que un gabinete con puertas plegadizas soluciona el problema. Eso sí: el lavadero ha de ser pequeño para dar mayor cabida a la lavadora automática. Algo parecido a la foto de abajo, si bien aquí casi no se usa la secadora porque consume demasiada energía eléctrica:




El departamento de mi primo -ubicado en Surco C- tenía una cabina similar en la misma cocina, solo que de mayor anchura, en donde holgadamente entraban  la terma, la lavadora y el tendal interior abatible, además de muebles altos. ¡Lástima que no tenga fotos apropiadas para mostrarlas aquí! Cerrada con las puertas plegadizas quedaba de maravilla. El asunto está en que los detergentes y la ropa recién lavada no queden visibles, para evitar la sensación de desorden tugurizado.


b) Ampliar el espacio del gabinete de lavado. He visto que en varios proyecto modernos se está imitando el estilo europeo, concretamente el español. Así tenemos que las lavanderías se están separando de las cocinas en cuartitos aparte. No está nada mal e incluso se torna más decoroso. Vean este ejemplo (3):




Este departamento me fascina.  Los dormitorios son amplios, cada cual cuenta con su propio baño y el aislamiento está garantizado, en caso de necesitarlo. Pero hay un problema: la cabina de lavado solo da lugar a la lavadora. Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿Y dónde se van a higienizar  mopas, trapeadores y otros aditamentos de limpieza? Aparte, hay prendas que no resisten el lavado automático. En este caso puntual pienso que el espacio destinado al escritorio debería utilizarse para agrandar el gabinete y poder colocar lavatorio y tendal abatible. ¿Son imprescindibles estos dos últimos aditamentos? Por supuesto que sí. Tómese en cuenta que los centros de lavado de los edificios RDA no se utilizan en cuarentena por temor al contagio. Por tanto es indispensable optimizar las lavanderías de cada departamento, de manera que los residentes satisfagan convenientemente la necesidad de lavar sus prendas y artículos de limpieza.

Conque vamos, señores constructores, que las soluciones son simples y nada costosas. Y dado que todo pasa y el tiempo vuela, creo preciso revisar con calma estos y otros detalles, para que  constructores y agentes inmobiliarios podamos ofrecer inmuebles saneados y a prueba de pandemias. Será lo mejor, ¿no les parece?

Tal como en las pasadas ocasiones, les invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:
(1) Para acceder a dicho artículo hacer click aquí.
(2) Muchos constructoras ya lo han hecho por iniciativa propia.
(3) Por respeto a la constructora y al profesional que elaboró el diseño, omito el nombre del proyecto y he cambiado el color de la imagen.