jueves, 19 de septiembre de 2019

DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (2)




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 Continuamos con el tema del post anterior: los departamentos con vista a calle.

Decíamos la semana antepasada que tales inmuebles son muy buscados en todos los segmentos sociales,  pero que se ha abusado del concepto en los proyectos inmobiliarios, al punto que más del 90% ofrecen siquiera el dormitorio principal con vista al exterior. En algunos casos las estancias secundarias gozan -yo diría adolecen- de la misma orientación. No habría mayor problema si el predio tuviera la fortuna de ubicarse frente a un parque, o bien que cada departamento luciera un frontis de por lo menos 10 ml. Empero, sabemos que la realidad es muy diferente. Y ahí estamos con tres escollos: la falta de privacidad debido a la distribución vertical del comedor sala, las dimensiones demasiado reducidas de los dormitorios secundarios y los ruidos molestos.

¡Menudo trío! Porque al percatarse de los defectos arriba mencionados, los interesados dan media vuelta y se van. Convengo que existen quienes de buenas a primeras se adaptan a lo que hay, pero cada día son menos. Incluso los que provienen de segmentos bajos exigen más, y por eso visitan inmueble tras inmueble hasta encontrar lo que les gusta;  y si se resignan a lo que se les ofreces, toman la decisión de comprar...varios meses después. Y el rubro se estanca, con perjuicio de todos los involucrados en la aventura inmobiliaria. ¿Qué hacer?

Se me ocurre que podemos plantear soluciones en función del estado de los proyectos: Los ya presentados en la municipalidad y/o en ejecución y los que recién se están diseñando. Concentrémonos hoy en los primeros, ya que son el problema en ciernes. Creo que para estos casos la clave no es alterar los planos, sino brindar alternativas funcionales para la decoración de los ambientes más estrechos. Y es preciso que el publicista trabaje codo a codo con el arquitecto, de manera que los brochures y/o videos virtuales enamoren al comprador, sin engañarlo.

Para el triple escollo existen ya tres soluciones que ustedes mismos, señores constructores, ya están aplicando y que sería conveniente generalizar:


1. Presentar el modelo de comedor contra pared para destacar la sala. Esto en los folletos informativos y en la publicidad on line, claro está. El asunto es que el futuro comprador visualice la sala como primer impacto y el comedor un poco más escondido. Para tal efecto, vale ubicar este hacia un costado de la puerta de entrada; de manera que, al abrirse, no sea el comedor lo primero que se presente ante sus ojos, al menos en la medida de lo posible.  Un ejemplo claro lo tenemos en Condominio Terrazas del Sol. Conste que se trata de una edificación RDMA, con departamentos que van desde los 49 m2:




Si en tales brochures se omitiera el "llenado" del mobiliario de la sala y se contemplara también el estilo contra pared y en ángulo recto, el efecto sería mejor todavía, ya que a los ojos del comprador la estancia se vería más amplia, amén de que le daría una magnífica idea de cómo amoblar dicho recinto. Abajo tienen una planta de distribución del edificio Piura de Miraflores, de la constructora CLM. Un malentendido motivó que me alejara de ellos, pero esto no es obstáculo para presentar sus departamentos como ejemplo, ya que son excelentes por su luminosidad y acabados:



El asunto estriba en dar sensación de holgura y sembrar la idea del decorado, de manera que el comprador no termine tugurizando su vivienda con un mobiliario impropio. Verdad que cuando el área social es demasiado angosta poco o nada se puede hacer para desfacer el entuerto, pero siempre queda un recurso: proponer las mesas rectangulares o cuadradas, descartando las redondas para despejar el espacio, tal como apreciamos en los departamentos de Terrazas del Sol.



2. Incorporar el concepto de mobiliario funcional contra pared para los dormitorios pequeños. Esto lo desarrollé ampliamente en post anteriores (2). Me parece la solución ideal para habitaciones enanas. Y en estos  últimos tiempos se está generalizando, ofreciéndose incluso como imagen referencial en la publicidad de los futuros edificios. Con todo, no está de más un recordaris con una imagen que visualice el arquetipo :




Innegablemente el arquitecto (3) es especialista en Decoración de Interiores, pues ha logrado un dormitorio acogedor y muy funcional para un adolescente, sacando espacio de donde no hay.  Por las dimensiones, esta habitación parece tener la misma área que suele asignarse al cuarto de servicio. Conque a ver si algo de esto también se propone para los domésticos, señores constructores. No tendrán pierde, ya que incluso se insinuaría como un dormitorio más ¡y con baño incorporado! Les paso el dato: Los clientes que me solicitan departamentos con cuatro dormitorios van en aumento.

Hago una salvedad: el closet tradicional habría que descartarse en los dormitorios enanos, porque reduce el espacio necesario para implementar el mobiliario funcional.  Creo, señores, que no habrá ningún problema en desaparecerlo si en su lugar se muestra el esquema del decorado propuesto. Un ejemplo lo tenemos en este plano, que ostenta medidas en metros y pulgadas (4):




Para estos efectos y acorde a lo expuesto en el artículo Dormitorios para los hijos: Primer parte, considero recomendable que la oferta del inmueble incluya expresamente elegir entre tres diseños decorativos, lo cual permitiría al comprador clarificar sus necesidades y educar su gusto estético. Si actualmente los precios incluyen encimera, campana y terma, ¿por qué no este plus? Tomemos en cuenta que si el nuevo propietario participa activamente de la decoración de su Hogar redundará en beneficio futuro del ornato del edificio y este será un referente para edificaciones posteriores. Los proveedores sobran, señores, desde Decorcasa hasta los carpinteros de puestos artesanales, fuera de que el arquitecto de la obra estaría en su salsa. Con un buen contrato pueden conseguirse costos realmente accesibles, sin desbarajuste del presupuesto de obra.


3. Insonorizar los dormitorios que tengan vista exterior. Esto sí o sí, señores, especialmente en edificios que tendrán alta densidad poblacional, de otra manera no respondo de averías en la salud mental de la población adulta, ni tampoco el que los departamentos demoren en venderse.  ¿Ventanas de PVC?  Sería lo más recomendable, pero soy consciente de que en proyectos para los segmentos C y D difícilmente podría tentarse dicha inversión. ¿Cuál es la solución, entonces? Lo que planteé en el artículo titulado El dormitorio principal para ventanas y mamparas: una buena carpintería de aluminio. Y si a esta le agregamos burletes autoadhesivos de jebe, el impacto sonoro se reducirá notablemente. Cabe destacar que estos últimos son baratísimos y de muy fácil instalación (5):






Como complemento, el uso de  silicona para rellenar las fisuras entre el vano y el marco metálico daría el efecto de un silencio monacal. Asimismo, veo conveniente utilizar vidrio crudo de mayor grosor, y si las arcas de la constructora permiten que sea laminado de 6 mm, mejor todavía. La tabla elaborada por la empresa española CVC GLASS GROUP  refleja los niveles de aislamiento acústico que aquél puede lograr:


 Vidrio laminado


Conste que el problema de ruidos molestos no solo son exteriores, sino también interiores. Por tanto, es necesario una aislante acústico en las paredes de los dormitorios que colinden con el área social. Hasta donde sabía el tecnopor es el más barato y recomendado, solo que hoy, al buscar material para este post, me doy con opiniones contradictorias sobre la conveniencia de su uso. Más claro, ¿es inflamable o resistente al fuego??? Entenderán, señores constructores, que mis conocimientos son muy limitados en comparación con los vuestros. Serán ustedes quienes decidan sobre la materia, pero me permito recordarles que la insonorización es una necesidad urgente, en especial en departamentos ubicados en zonas populosas y expuestas a los ruidos del tráfico y otros similares. Si queremos reducir los niveles de Violencia Familiar y Vecinal, comencemos por lo básico, como es ofrecer a las personas un espacio donde puedan desarrollar sus actividades hogareñas en el día y descansar normalmente durante la noche.

Como ven, señores constructores, las soluciones son simples, están al alcance de sus manos y sin merma de arcas y bolsillos. Créanme que vale la pena implementarlas y no solo porque el comprador merece una vivienda decente. No me negarán que invertir tiempo y dinero en marketing y publicidad, coordinar con ustedes la cita, llevar al cliente y que este -de arranque- rechace el inmueble por lo enumerado al principio, es un atentado contra vuestros nervios y los míos. Trabajamos para nuestra subsistencia y decoro, no para la consulta psiquiátrica, ¿no les parece?.

Como ya es habitual, les invito a manifestar su opinión en este mismo blog o en Facebook.



Notas aclaratorias
(1) La foto es de un departamento que se está alquilando en Diego Ferré-Miraflores. Más información en Adondevivir
(3) La imagen la tomé de Pinterest. No sé quién es el autor.
(4) Más información en www.decosoup.com
(5) En Sodimac los hay desde S/ 14.90 cada rollo.



miércoles, 4 de septiembre de 2019

DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (1)





¡Señores constructores, heme aquí otra vez!

Por unos meses anduve ausente de estos lares cibernéticos, si bien para vuestro beneficio y el mío.  Modestia aparte, he de reconocer que mis vacaciones blogueras han sido muy productivas en lo que a intermediación de inmuebles a bien futuro se refiere, así que podemos estar muy contentos ustedes y yo. Y con la experiencia adquirida en cada operación abro este nuevo ciclo de publicaciones, que dedicaré casi en exclusiva a los proyectos inmobiliarios.

Permítanme comenzar con lo que sí o sí es preferencia del público comprador: los departamentos con vista a calle

La foto que encabeza el post pertenece al edificio San Fernando, de Constructora Mallorca (1). La tomé cuando estaba casi listo para entrega. Tiene el concepto arquitectónico del departamento-piso y de hecho solo hay cinco en todo el predio.  Abajo tienen el plano de los que van del segundo al cuarto nivel:





Nótese que la vista a calle se disfruta no solo desde la sala, sino también desde el dormitorio principal,  amén de que hasta el baño de visitas goza de la iluminación natural que viene del exterior. Las ventanas son de PVC, así que el silencio está garantizado. Y si el nuevo propietario deseara acondicionar un tercer dormitorio en el área destinada al comedor y mudara este a la zona prevista para el bar -tal como el diseño mismo lo insinúa-, no se perdería el efecto de distribución horizontal del área social gracias a la ubicación lateral del ascensor directo. Innegablemente un flat de 147 m2 permite esto y más todavía.

Mas ¿qué sucede con aquellos que poseen áreas más pequeñas, y un frontis no precisamente de 11.17 m?

No abundan los departamentos flats de grandes dimensiones, pero son legión los que hoy ostentan un dormitorio o más con vista a calle.  Y esto se ve también en los segmentos C y D. ¿Motivo? Quienes ayer tuvieron poco o nada, hoy pueden aspirar a los mismos servicios que gozan los más pudientes. Así tenemos grandes complejos habitacionales con concepto de casa-club y con áreas comunes realmente exquisitas. En estos condominios las unidades inmobiliarias son mucho más reducidas y la densidad poblacional es alta o muy alta, pero el diseño emula en gran parte los proyectados para los estratos más pudientes.  A las pruebas me remito. He aquí la planta de distribución de un departamento de 71.25 m2,  perteneciente a un magnífico edificio ubicado en Santa Beatriz, en zona RDA:



En edificios medianos ocurre lo mismo. Un ejemplo clásico lo tenemos abajo. Es un proyecto que hace un año se lanzó al mercado. Se ubica en Lince,  si no recuerdo mal:




He de reconocer que ambos me encantan, pues además de no desperdiciar ni un milímetro, dan a los dormitorios secundarios un tamaño más decente, al menos comparado con el del master. Y lo que más me enamora del inmueble linceño es que la ventana del cuarto de servicio sea casi de pared a pared y goce de la misma vista que el dormitorio de los niños de la casa.  Claro que al baño de servicio le falta el lavabo y tranquilamente pudo colocarse hasta un aguamanil, reduciendo en diagonal la poza de la ducha. ¡Pero bueno! ¡Ya hay un magnífico intento de hacer las cosas bien para todos los residentes del departamento! ¡Enhorabuena!

No obstante, debo admitir que este diseño -es decir, el que ubica los dormitorios en paralelo al área social y con vista exterior-  genera ciertos problemas, en especial si los departamentos miden menos de 110 m2.  Paso a enumerarlos.


1. La distribución vertical de la sala comedor.  Pocas mujeres -ninguna, para ser exactos- disfrutan con el hecho de que alguna visita llegue y lo primero que mire no sea su hermosa sala, sino a toda la familia sentada a la mesa y en pleno almuerzo. Esto ocurre cuando el comedor precede al área social desde la puerta de ingreso, de modo que en lugar de sala comedor, el recinto queda convertido en comedor sala.  A esto súmese el concepto de cocina-lavandería integrada, en especial si acusa los defectos ampliamente detallados en el post  ¿Cocina o Kitchenette? (1), donde la ruma de platos sucios y la ropa tendida en improvisados cordeles resultan todo un espectáculo para el visitante en cuestión...y para los mismos residentes del predio. Me dirán los segmentos C y D suelen ser más permisivos en tales cuestiones. Respondo que hoy el ciudadano de a pie busca mejorar su calidad de vida, y aún en los estratos sociales más bajos procuran evitar la tugurización, cuna y culmen de la Vulgaridad Ciudadana. Conque... hay que sortear el escollo.


2. El tamaño reducido de los dormitorios secundarios. Si hacen memoria, recordarán que en varios post he alertado contra esa manía de hacer girar el diseño en torno al dormitorio principal, dejando los secundarios con dimensiones mínimas y el de servicio a un nivel verdaderamente infrahumano (2).  En el modelo linceño de arriba se ha superado tal concepto erróneo, pero igual el dormitorio 3 es muy angosto, así su largo permita acondicionar una simpática área de estudio. Algo análogo ocurre con un dormitorio secundario de Santa Beatriz. Tomando en cuenta que es la Madre de Familia quien decide la compra, mal haríamos enfrentándola con el hijo a quien le tocará el cuarto más pequeño, ¿no les parece?

Cuando se trata de evaluar un proyecto inmobiliario, la queja mayor que escuchamos los corredores es que las habitaciones secundarias de los nuevos edificios -y a veces incluso la principal- son demasiado pequeñas. Más de una venta se nos ha caído por esto. Por tanto, señores constructores, se los digo sin ambages ni rodeos: o solucionamos este impasse o tendremos departamentos sin vender por los siglos de los siglos.


3. La exposición a ruidos molestos en el área de descanso. Volviendo al edificio de Santa Beatriz, obsérvese que el dormitorio principal. se encuentra a merced de la bulla proveniente, en principio, de la propia área social del departamento. Otro tanto sucede con el dormitorio secundario del proyecto de Lince. Así, las alegres veladas familiares y/o amicales celebradas en la sala comedor podrán convertirse en una auténtica tortura para quien ocupa el cuarto contiguo, en especial si la pared fue construida con ladrillo pandereta (3).  ¡Y ni qué decir el escándalo de las horas punta y los vecinos laberintosos, en el que el linceño lleva la peor parte, ya que tiene dos dormitorios con vista a calle! Encima,  si el predio se ubica en avenida -tal como ocurre con el de Santa Beatriz- no respondo por la salud mental de los ocupantes, en especial si no se cuenta con un sistema antirruido. ¡Lo viví en carne propia en El Derby! Me atrevo a afirmar que buena parte de la violencia que campea en la ciudad se debe al mal dormir. Las quejas por los ruidos molestos son múltiples y hasta han provocado desgracias. En varias ocasiones se han reportado casos de residentes que han sido baleados por el enfurecido vecino a quien no dejan descansar, y esto no solo en nuestro país. ¿Hemos de motivar que hechos tales sean moneda corriente?


Señores constructores, sabemos bien que el comprador es capaz de sacrificar su comodidad en aras del status. La vista a calle desde el dormitorio da caché, mas también conlleva todo lo arriba expuesto cuando el departamento es pequeño. Vista así las cosas, creo que con un marketing apropiado ustedes pueden lograr que impere la cordura por encima de una moda no exenta de arribismo. Y el camino lo tienen allanado. Ya se expuso arriba:  el otrora ciudadano menos favorecido poco a poco está tomando conciencia de su dignidad, es más exigente y escoge con más cuidado, dado que ahora tiene múltiples opciones para elegir. Sabe que la vida íntima familiar requiere una privacidad que nunca podrá concederle un comedor-sala, rechaza de plano los dormitorios enanos, y tiene muy claro que el área social es para departir y el área privada es para descansar. Ya no admite de buenas a primeras un inmueble que a la larga le traerá problemas. Y, si nos ponemos a pensar, los departamentos problematizantes no son pocos.

Creo preciso plantear alternativas y soluciones viables, las que dicho sea de paso algunos de ustedes ya están poniendo en ejecución. Permítanme exponerlas en el próximo post. Entretanto, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) Ya se vendieron todas las unidades.
(2) El tema lo desarrollé ampliamente en los artículos Área privada, ¿para la pareja o para la familia? y ¿Área de servicio o prisión doméstica?
(3) En El Derby, más de una vez discutí con mis hermanos por causa del ruido del televisor, ya que la sala comedor colindaba con mi cuarto, el cual daba cara al Jockey Club, para variar. El departamento de San Fernando no tendrá este problema, dado que el ascensor directo y el baño incorporado amortiguan los ruidos provenientes del área social.