viernes, 26 de enero de 2018

♪¡MAMÁ ME MIMA CON MIMI...!!!♫♫♫






Hoy voy a tocar un tema muy sensible. Y me temo que más de un lector -lectora, para ser exactos- va a pedir a gritos mi cabeza.

Verán, entre los múltiples clientes que nos llaman para comprar un departamento, los hay quienes desean regalárselo a sus hijos, sea porque ellos han culminado exitosamente sus estudios universitarios, sea porque van a casar, o bien porque de manera responsable han decidido darles un anticipo de legítima.(1) Con la más santa intención, estos padres preguntan por este o aquel inmueble y hasta aquí todo va bien.  El problema viene cuando los hijos visitan el prospecto y manifiestan su conformidad y hasta entusiasmo...pero todo se echa a perder una vez que van los padres financiadores y el inmueble en cuestión no es de su agrado. Entiendo esta postura cuando el precio excede el presupuesto, siendo así que ellos cubren todo la inversión. Mas, si el dinero basta y sobra,  o bien ellos solo aportan una parte de dicho precio, es inconcebible que traben la operación y todo por causa de sus parámetros estéticos.  Esto ocurre cada vez con más frecuencia. Y generalmente es la cariñosísima madre la que pone todos las sinrazones del universo: "La sala-comedor es muy chica", "el dormitorio principal no tiene walk in closet", "no hay cocina sino kitchenett", "los tiradores son de plástico y no de acero inoxidable"... A los interesados les va y les viene ese cúmulo de argumentos, pero la señora insiste y se mantiene en sus trece. Y no da el dinero hasta que se encuentre lo que a ella le parece mejor.

Los problemas que genera esta actitud son proverbiales, en especial cuando la tan solícita suegra es la madre del esposo. Menos daño hace cuando se trata de la mamá de ella, pues por regla general quien decide estas cosas es la mujer, y es entendible que esta recurra al consejo de su progenitora.  Mas, si la decisión última no la tomó la pareja en conjunto, difícilmente sentirán que esa es su casa. Es probable que, en cuanto les sea posible, se deshagan de lo que consideran una imposición, así en principio haya sido un regalo y/o adelanto de herencia.  Y no quiero ni pensar en el conflicto con los padres, en especial si estos hicieron algún sacrificio para dicha donación.

Y conste que tales impasses suceden también con los hijos solteros. Grabado está en mi memoria el hecho que motivó el título de este post: Mi hermano Carlos y yo estábamos en la mesa de trabajo y recuerdo que llamó a un cliente suyo para saber si por fin había decidido comprar. El caballero -un hombre de más de cuarenta años- le salió con la nota de que el departamento tenía que gustarle a su mamá, y que de otra manera ella no iba a dar el dinero para el financiamiento. Luego de que el cliente colgara, Carlos se quedó pensando unos segundos, miró el fono que todavía tenía en la mano y comenzó a cantar con voz infantil:

¡Mamá me mima con Mimi, 
qué linda es mi mamá!!!♫♫♫ (2)

En ese momento pensé que, con tanto trabajo a cuestas, mi buen hermano había perdido la cordura. Pero en el acto me contó la situación y nos reímos a carcajadas.  El pobre cliente se ganó el apelativo de "Mimi", pues por tal lo conocimos a partir de entonces. Han pasado ya como diez años. Y reflexionando sobre el tema,  una va y piensa: ¿Es posible que una madre ocasionara que su propio hijo -ya adulto- hiciera semejante ridículo ante un extraño???

¡Cosas veredes, Sancho!

¿Y qué tiene que ver todo esto con el rubro inmobiliario en sí? Primero, que tantas objeciones retardan innecesariamente de las ventas, en especial cuando se trata de un bien futuro. Encima, si debido al fastidio de la imposición parental los chicos se empeñan en vender el inmueble cuanto antes, la ganancia para ellos será mínima -esto en caso de haber corrido con buena parte del gasto-, ya que casi no podrían elevar el precio. Y lo que es peor: Se contribuye a incrementar innecesariamente la Oferta. Verdad que estos casos no son significativamente elevados, pero si el hecho se vuelve costumbre,  sí es posible que influya en el estancamiento del sector.

Dado que se están generalizando la adquisición de inmuebles como anticipo de legítima -y nosotros hemos cerrado varias operaciones bajo esta modalidad-, no está de más sugerir mesura al momento de aconsejar a los hijos en la elección de su vivienda.  Todos los padres desean lo mejor para sus vástagos y nadie va a poner en duda el singular amor de una madre. Pero tomemos en cuenta que los chicos hace mucho que dejaron de serlo y que si están fundando un nuevo Hogar, es a ellos -no a los bien intencionados progenitores- a quienes corresponde tener la última palabra.

Como siempre, espero sus amables comentarios en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) Para leer las orientaciones que la SUNARP sobre esta materia, haz click AQUÍ.
(2) Es la letra de un antiguo comercial de productos para bebes.



lunes, 15 de enero de 2018

CUANDO SE COMPRA PARA INVERSIÓN





Amables lectores, en el artículo anterior hicimos hincapié en la importancia que supone definir el para qué de la adquisición de un inmueble, dejando claro que los alcances de la misma han de ser previstos de manera responsable. En esta línea, hoy vamos a reflexionar un poco sobre lo que significa comprar para invertir, es decir con la finalidad de obtener una renta. 

Comencemos por el principio: En toda mi trayectoria profesional me ha tocado tratar con clientes que desean comprar -generalmente un departamento- que luego arrendarán. Me dan el presupuesto y sus requerimientos. Pero he aquí un pequeño gran detalle: Estos compradores actúan como si los arrendatarios fueran a ser... ellos mismos. Incluso inversionistas expertos suelen cometer estos errores:

1. Eligir el inmueble no acorde al perfil del inquilino, sino a los propios gustos personales. Lejos de concentrarse en las personas que residirán en el predio, insisten en dejar su sello personal para todos los conceptos.  Y ocurre que teniendo una excelente propuesta en Urb. Aurora, por ejemplo, la rechazan porque a ellos les fascina "vivir cerca al mar".  O bien la descartan  porque "no se ubica frente a parque", "está en un quinto y no un tercer piso", "el dormitorio principal tiene vista interior", "el granito de las mesadas es negro y no blanco serena"... ¡Hasta me ha tocado quienes rechazaron un departamento de estreno porque el depósito era demasiado pequeño, según su parecer!  ¿Resultado? La búsqueda se dilata y el corredor desiste del servicio, pues por regla general el comprador no asume los honorarios por corretaje. Y he aquí que no pocas veces el cliente tiene el tiempo encima, ya que el crédito hipotecario le es válido solo por un lapso de tres meses. Pero igual insiste en su actitud. Y por seguir buscando lo que le gusta, pierde la oportunidad de adquirir lo que a futuro puede ser vital para su subsistencia.


2. Invertir en acabados ostentosos. Esto suele ocurrir cuando se compra en planos, ejecutándose las "remodelaciones a bien futuro".(1)  Pase si el departamento se convertirá residencia de diplomáticos o ejecutivos de muy alto nivel.  Pero incluso en estos casos, hay que tomar en cuenta que el inquilino vendrá con su familia, en la cual suele haber niños. Por otro lado, inquilinos de ese segmento no son comunes. ¡Y ya sabemos las graves deficiencias de la educación infantil moderna, por la que el capricho más nimio de los hijos es ahora cuestión de Estado!  Por ello, tratándose de una casa o departamento donde residirán ciudadanos de a pie, es mejor elegir acabados muy aparentes, pero de batalla, fáciles de higienizar con limpiadores caseros. ¡En el mercado existe una inmensa variedad y al alcance de todos los bolsillos!  Asimismo, es más conveniente que -de ser foráneos- sean comercializados en la ciudad donde se ubica el predio, pues de otra manera resultará complicadísimo reemplazarlos por causa de avería o deterioro prematuro, provocado por las travesuras de los arcangélicos infantes... y los no tan infantes ni tan arcangélicos.


3. Amoblar y equipar por completo el inmueble, sin prever un lugar de almacenaje en caso de necesidad. ¡Este es el error más común y que tanto retrasa el arrendamiento!  Convengo que si se alquila a quienes solo vendrán con sus maletas, el sistema viene de maravilla. Pero he aquí que este tipo de arrendatario no abunda. Siempre es factible que el interesado solicite retirar tal o cual mueble. ¡Y menudo problema se genera cuando esto se torna materialmente imposible!  ¿Tal impasse arruina la operación? ¡Por supuesto que sí!  ¡Con desdicha del propietario y mía!  Y observo que, además del perjuicio económico que significa retardar el alquiler y/o haber adquirido en vano  muebles y enseres, resulta deprimente para la dueña de casa sentir que se desprecia el decorado que con tanto mimo puso en escena. Me atrevo a decir que esta es la razón de fondo por la que se pierden excelentes oportunidades de arrendar,  más que por no tener dónde guardar lo que a los inquilinos no les va.

Creo, amables lectores, que es vital marcar la diferencia entre comprar para vivienda y comprar para inversión.  Y no solo por conveniencia económica, sino por salud mental, pues si en lugar de rentas se generan conflictos, el estrés hará mella aun en los nervios más templados  La objetividad ha de la guía cuando se adquiere un inmueble con el fin de fructificar nuestro patrimonio. Y en función de tal propósito considero que es preciso concatenar todas las decisiones.

¿Están de acuerdo conmigo?

Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) Los peruanos hemos inventado tal modalidad. Sobre la materia hice una amplia exposición en el artículo Comprar departamentos en planos (2)



sábado, 6 de enero de 2018

¿PARA VIVIENDA O INVERSIÓN?







¡Heme aquí en este flamante 2018, amables lectores!  ¡Feliz año y que sea de lo mejor para todos y  cada uno!

He estado meditando mucho sobre los destinatarios de estos posts. Alguien por ahí me dijo que ya estuvo bien el escribir solo a los constructores y creo que no le falta razón.  Con que esta vez voy a dedicarme más a mis clientes puntuales, es decir a vendedores y compradores. Y para comenzar, me viene de perlas esa famosa pregunta que se hace a estos últimos, en especial si se trata de la compra-venta de un inmueble destinado a casa-habitación: ¿Lo quiere para vivienda o inversión?

De los artículos dedicados al Comprador Responsable (1) se concluye una verdad innegable: Que es a él - y no a otros- a quien corresponde prever las consecuencias de dicha adquisición. ¿Y por qué es necesario recordarlo? Porque he perdido la cuenta de las quejas por una mala compra, efectuada más por impulso que por reflexión. Asimismo e incluso en mi propia familia, hubo quienes se afanaron en amoblar a su gusto un departamento destinado para alquiler y resulta que luego no pudieron arrendarlo porque los prospectos no querían tales o cuales muebles, y lo que es peor: No había donde almacenar estos u otros enseres.  De ahí es que me veo precisada a recordar el alcance de los términos "vivienda" e "inversión", haciendo los deslindes del caso para efectos prácticos.

Veamos: Si se compra un inmueble para residir en él, es obvio que la adquisición sha de hacerse según las necesidades -no los caprichos- de quienes serán sus moradores. Y resulta harto irresponsable comprar un status sabiendo de antemano que será imposible mantenerse en él. He visto departamentos bellísimos que están muy maltratados y todo porque no alcanza el presupuesto para conservarlo en buenas condiciones. Y lo más triste es que, justo por tal precariedad presupuestaria, no se está en condiciones de socializar con loss vecinos, dado que no es posible ni siquiera cumplir puntualmente con las cuotas de mantenimiento, amén de la diversidad de educación y costumbres. Comprar una casa o departamento para vivienda supone adquirir un espacio donde la Familia en general y la Persona en particular podrán vivir en paz y desarrollarse normalmente como tales. Bueno será recordarlo antes de tomar una decisión.

¿Y qué sucede cuando el objetivo es comprar para inversión? Que es harto común olvidar dicha intención en aras de los propios parámetros estéticos y sociales.  He tenido clientes que rechazaron prospectos fabulosos porque el departamento no tenía balcón o terraza, o simplemente no les gustaba que la calle tuviera bodegas cercanas. Cuesta hacer notar a estas personas que primero hay que pensar en las necesidades del futuro inquilino, quien probablemente no necesite terraza y balcón y que le vendría de maravilla tener negocios vecinales a la vuelta de la esquina. Cuando de inversión se trata, es preciso plantearse previamente el perfil del arrendatario y sobre esto hacer girar todos los considerandos, es decir la ubicación del inmueble, distribución de los ambientes y, por supuesto, la elección del mobiliario y el equipamiento respectivo.

¿Para vivienda o inversión? He aquí la pregunta que ha de responderse a conciencia antes de lanzarse a la aventura de la búsqueda, sopesando todo lo que traerá consigo dicha operación y tomando en cuenta que, en buena parte de los casos, dar vuelta atrás sería muy perjudicial para la  economía familiar.

Seguiré desarrollando esta temática en los siguientes post. Entretanto, espero sus amables opiniones en este blog o en el Facebook.


Notas aclaratorias:
(1) Ver ¿Eres un Comprador Responsable? (1) y ¿Eres un Comprador Responsable? (2)