lunes, 21 de octubre de 2019

DORMITORIOS CON VISTA INTERIOR







En continuidad con  lo desarrollado en los tres post anteriores, hoy vamos a tratar un tema que considero clave para nuestro rubro: los dormitorios con vista interior. Y me ha parecido de perlas abrir este artículo con la foto de arriba.

No dudo que la imagen en cuestión es realmente espantosa. Más de uno se habrá preguntado si estaba con malaria cuando decidí subirla. No, señores. No estoy delirando. La acabo de tomar adrede, ya que tal es la preciosa vista interior que tengo desde mi cuarto, aquí en Quiroga.  ¿Y qué es esa belleza sin par con que se me obsequia toda vez que levanto los estores?  Ni más ni menos que el tanque elevado de la casa contigua. A juzgar por lo que dice la inscripción, es un Tankplas de 500 litros, asentado sobre una precaria estructura que en un sismo bien podría venirse abajo, con la consecuente vaciada del agua hacia el patio interior de mi edificio y, por supuesto, con  gran posibilidad de inundación de mi estancia. ¿Y cómo me siento? Aunque no lo crean, maravillosamente. Pues comparado con los ruidos del Derby en general y del Jockey Club en particular, no cambio esta preciosa vista interior ni porque me paguen. 

Pero no pueden esperar ustedes, señores constructores, que el común de los mortales quede así de maravillado. Porque por mucho que ahora goce de un silencio monacal, no dejo de pensar en la repelencia que experimentaría cualquier comprador si semejante engendro se alzara ante sus ojos. Lo peor es que los engendros abundan y no solo en los segmentos C y D. Conste que Residencial Higuereta es una urbanización bastante aparente, pero ya ven lo que tenemos aquí. Y he visto barbaridades similares en otros barrios emblemáticos.  

Si miran bien la foto de arriba, observarán que ni siquiera se puso una pared medianera y la que vemos es la de la casa, ya que este edificio no tiene la suya propia. ¿Costaba mucho colocar una plancha de policarbonato para tapar ese horror? Claro que no. Mas no se hizo, antes bien prefirieron bajar el costo y así fue como la propietaria y su difunto esposo aceptaron comprarlo, dado que jamás imaginaron que sería necesario arrendar habitaciones y lo que ahora es mi cuarto era un estudio que siempre mantenían con las cortinas cerradas. ¡Malabares hago hoy con limpiadores y desinfectantes, para preservar del polvo la habitación de Carlos y muy especialmente la mía, que es blanco predilecto los embates ventiscosos! Y como no estaremos aquí por siempre, me da no sé qué pensar que a la bondadosa señora le costará sangre encontrar un inquilino decente, pues quien de buenas a primeras acepta algo así, poca autoestima demuestra -salvo excepciones como en nuestro caso- y será más proclive a descuidar la higiene propia y la del espacio que arrienda. ¡Juzguen todo lo que puede perjudicar un mal diseño, movido por la indiferencia del nadie lo ve, como si el futuro comprador fuera nadie y solo las visitas tuvieran categoría de personas!

¿Cuál es el verdadero problema con la vista interior? En teoría no debería haber ninguno, pues maneras abundan para que sea decente e incluso muy agradable.. Pero algunos de ustedes, señores constructores, no le den la debida importancia. Más claro: el quid del asunto es la negligencia arquitectónica, sin ofender. 

Para un auténtico descanso los dormitorios han de ubicarse al interior del departamento. Esto sin lugar a dudas, por lo ampliamente expuesto en lo que publiqué hace unos días. Y dicho reposo no significa únicamente la ausencia de ruidos molestos, sino también una vista que invite al relajamiento corporal y al sosiego, cosa imposible con el engendro de arriba al menos para el común de los mortales. Y si ya tenemos arquitectos que han puesto soluciones al descalabro, creo conveniente presentarlas aquí, que más luego es tarde. Veamos...


1.  Situar las ventanas de los dormitorios hacia un patio interno.  ¡Pero, por piedad, que no sea hacia una terraza del primer piso con BBQ, parrilla  y jardín, porque el remedio sería peor que la enfermedad! Constructora Atlas ha orientado las habitaciones de sus nuevos proyectos hacia dos pozos internos de luz, que en la noche no generarán ningún ruido. He aquí uno de ellos, del edificio Kenko:




Nada del otro jueves, como bien pueden observar.


2. Impermeabilizar los muros interiores hacia los que se orientan los dormitorios: Es imperativo, señores. Nótese que en el flat de Atlas están previstas bellas jardineras en ángulo recto, lo cual  duplicará la humedad. Si no se toman las medidas pertinentes -Atlas no descuida estos detalles- el salitre aparecerá en menos de un año. Y peor será en inmuebles ubicados cerca al mar. Tomando en cuenta que el clima limeño alcanza una humedad del 100%, preciso es poner ya soluciones definitivas con los hidrófugos de rigor. Les paso el dato que un galón de 4 litros cuesta en Sodimac la friolera de S/ 29.90. (1)

Buscando en internet me encontré con un interesantísimo artículo del arquitecto argentino Marcelo Seia. Ya saben que en tierra gaucha  hay verdaderos diluvios, así que es un hecho que los constructores de esos lares son unos peritos en la materia. Y lo que más me ha llamado la atención es la frase con la que comienza su post (2):

El Mejor Impermeabilizante para Paredes: Hacerlo Bien desde el Inicio

Del mismo artículo he tomado una imagen muy ilustrativa referente a las mezclas para el revoque de los muros:




Innegablemente necesitamos que las paredes de los predios limeños resistan la humedad, pues de otra manera la pintura se caerá a pedazos. Me consta que esto suele ocurrir incluso antes de que terminen de venderse la totalidad de los departamentos, con el consecuente gasto ulterior en resanado y mano de obra, amén de espantar a un posible comprador. Entonces una va y piensa: ¿a santo de qué el gasto doble y encima perder al cliente? ¿No es más barato cuidar la calidad desde un principio?


3. Recubrir con vierteaguas la superficie plana de muros y alféizares. Esto sí o sí, señores, tanto para interiores como para las fachadas,   pues la llovizna limeña se está convirtiendo en lluvia y cada año caen centímetros cúbicos mucho más densos que la tradicional "chispeada" de mis tiempos idos. Para tales efectos, el pastelero es la voz. Mas hago la salvedad que un simple filo al ras no sirve para nada, antes bien es preciso que tales ladrillos sobresalgan siquiera 1.5 cm para que dicha protección sea realmente efectiva. 

Alguien preguntará por ahí:

-Pasen los muros.  ¿Pero también los alféizares de las ventanas? ¿No es mucho exagerar, señora?

Bueno, juzguen ustedes si tengo o no tengo razón. He aquí otra hermosura, esta vez de la ventana del  cuarto donde duerme mi hermano Carlos:




Innegablemente se necesita un vierteaguas. Convengo que, salvo que se quiera dar un efecto más bien rústico, el pastelero no se acomoda mucho para el vano. Mas no me negarán que hay cerámicos buenos, bonitos y baratos que resuelven el problema. Por supuesto que habrán de ser lisos, no porosos, para facilitar la caída del agua y su correcta limpieza. Vean un modelo:




La viabilidad salta a la vista, señores.


4. Decorar las paredes con el mismo material del vierteaguas: En esto van a tener que lucirse, estimados arquitectos, y desplegar toda vuestra creatividad e ingenio, ya que en ello se juega la compraventa del inmueble. ¿Y por qué? Simple: Los dormitorios de todos los departamentos estarán orientados hacia el patio interior, pero resulta obvio que no gozarán de las áreas verdes que decoran el flat.  Para que los ocupantes no se sientan de penitencia cara a la pared, es preciso que la vista que se les ofrezca desde su área de descanso sea muy agradable y relajante. ¿Y qué mejor que unos toques decorativos con el mismo material que ostentan los vanos? Buscando y buscando, aterricé en la web de Promart, donde ofrecen verdaderas maravillas y a bajo costo.  Vean una de ellas:




Por supuesto que no se trata de revestir la totalidad del muro, sino de darle unos toques. Y existe todo un abanico de materiales y colores.  A vuestra inventiva lo dejo, que aquí están ustedes para darme lecciones.

Finalmente,  creo preciso destacar la necesidad de una alianza estratégica con el especialista en Publicidad y Marketing. Hay agencias para todos los presupuestos.  Los brochures de venta han de mostrar la belleza que ostentará el patio interior hacia el cual darán los dormitorios.  El asunto está en enamorar al comprador -a la Jefa Compradora, para ser exactos- y que casi de inmediato separen el depa.  Así funciona la compraventa de departamentos, creánme. Lo demás es cuento.

Como en las anteriores ocasiones, les invito a manifestar su opinión en este blog y/o en Facebook.



Notas aclaratorias
(1) Se trata del impermeabilizante Sika. Más información aquí.
(2) El artículo se titula Cómo impermeabilizar paredes. Pueden leerlo completo haciendo click aquí.



sábado, 12 de octubre de 2019

DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (3)




(1)


En línea con el post anterior, hoy vamos a sugerir algunas alternativas para los departamentos con vista a calle, pero esta vez concentrándonos en los que todavía se encuentran en la etapa de diseño. Por tanto, este artículo va dirigido especialmente a ustedes. estimados arquitectos. Con todo mi respeto.

El boom inmobiliario ha devenido en un proceso más pausado, al menos en relación a la efervescencia de hace diez años. A pesar de las dificultades que trae la coyuntura político-social, es hermoso ver cómo ustedes se las han ingeniado para diseñar proyectos multifamiliares de gran calidad funcional y estética, logrando que millares de peruanos tengan acceso a una vivienda digna. Hoy se levantan edificios e inmensos condominios donde jamás se imaginó. Empero, con el afán de ofrecer a los menos desfavorecidos lo mismo que disfrutan los segmentos más pudientes -en especial la famosa vista a calle desde el dormitorio principal-, tenemos que se han generado ciertos problemas, como son falta de privacidad en el área social, ambientes demasiado estrechos y, de manera particular, los ruidos molestos. Todo esto influye notoriamente no solo en el retardo de las ventas, sino en la misma calidad de vida que se pretende dar. Siendo así el panorama, creo preciso poner el remedio. ¿Y qué mejor que evitando esta triple enfermedad, ampliamente descrita en mi penúltimo post ?

Como suele suceder en estos casos, ya hay profesionales que están a la vanguardia. Y es vuestro reconocido colega Mario Lara quien ha dado un paso al frente, diseñando el proyecto a levantarse en Tudela y Varela, en el distrito de Miraflores (2). He aquí el plano de uno de sus departamentos tipo, que les pido observar con atención:





Convengo, señores arquitectos, que vuestra percepción es mucho más certera que la de esta servidora. Pero no me negarán que a las claras se ve que el Arq. Lara ha optado por un diseño a la antigua, es decir, netamente cuadrangular, aprovechando al máximo los espacios y definiendo de manera contundente las  áreas del departamento: la social con vista a calle, la de servicio en el centro y la privada hacia al interior. Conste que no se trata de un departamento piso, sino de uno tipo gemelo de espalda, con un ancho 9.58 m,  así que no me vaya a decir alguno que el frontis es especial ni nada por el estilo. Por tanto, es ejemplo a seguir, con mayor razón si se prevé que las unidades inmobiliarias serán de menor tamaño.

Las bondades del modelo saltan a la vista. Paso a enumerar las referentes al tema que nos interesa.


1. Distribución horizontal de la sala comedor: Esto permite gran amplitud y magnífica  iluminación proveniente de los ventanales y el balcón que ocupan todo el frente.  Y mal podría haberse logrado este efecto dividiendo el ambiente para que un dormitorio tuviera vista a calle, ya que la pared de este habría reducido la luz y el espacio percibido el ingresar desde el ascensor directo.  Por otro lado, el primer impacto visual es la sala y no el comedor, el cual no se advierte de buenas a primeras. Lo digo, lo repito y lo sostengo: en todos los segmentos sociales los compradores reclaman p-r-i-v-a-c-i-d-a-d para el área donde toman sus alimentos, lo cual resulta materialmente imposible de obtener con una área social de orientación vertical. Y no me negarán que la entrada  es ideal como  hall de recepción para las visitas, a quienes se puede invitar a esperar en la sala de estar hasta que los propietarios salgan a atenderles. Verdad que esto último es viable porque el departamento mide 200.80 m2, pero ustedes me han demostrado que pueden hacer maravillas en dimensiones menores. Así que les animo a intentarlo.

Segura estoy que un ancho 9.58 m tentará a más de uno para continuar con el dudoso esquema del dormitorio hacia el exterior, colindante con la sala comedor. Pero insisto en lo que me dicen los compradores una hora sí y la otra también: aunque el ya convertido en comedor sala ostente más de 20 m2, igual da la sensación de estrechez, en especial si el piso es de parquetón u otro material de tonalidades oscuras. Tratándose de unidades de menos de 90 m2, genera una auténtica claustrofobia en los compradores. Por eso lo rechazan de plano, dan media vuelta y se van. ¡Y el inmueble sigue sin venderse por los siglos de los siglos!


2. Dormitorios de tamaño más proporcionado entre sí. Nótese que los secundarios miden exactamente lo mismo -3.25 m x 3.54 m-,  tienen las mismas características e incluso a cada uno se le ha asignado su propio e idéntico baño. ¡Por fin la Madre de Familia se verá libre de pleitos entre hijos por los cuartos desiguales! Claro que si uno de los mocosos de marras quiere ponerse exquisito, alegará que es injusto que a él le toque el baño que está fuera de la habitación; pero un buen sopapo verbal pondrá las cosas en su sitio.

El master ocupa excesivo espacio para mi gusto, pero tiene algo que considero indispensable: Un walk in closet y un baño incorporado ubicados en paralelo y cada cual con su propia puerta, lo que permite un recinto mucho más amplio para las prendas de vestir, al tiempo que se las preserva de la humedad y el mal olor. Bien sabemos que esto último no procede si dicho walking closet funge también como vía de acceso al servicio higiénico.

Una observación sobre el dormitorio de servicio: es demasiado pequeño como para que un ser humano pueda habitarlo. Asumo que será cuarto de planchado, o más bien un vestidor para la doméstica que viene a hacer limpieza por horas, como hogaño se estila. Lo bonito de todo es que la vista no da hacia la lavandería, sino hacia el mismo pozo de luz que gozan los empleadores. Y el baño se ve cómodo y posee todos los sanitarios pertinentes, incluyendo el indispensable lavatorio. ¡Bien por usted, Arq. Lara!


3. Ninguna exposición a ruidos molestos en el área privada. Esto se ha logrado ubicando los dormitorios al fondo del departamento. ¡Así de simple! El descanso nocturno está garantizado. El área social y privada de los departamentos tipo 3 miran hacia el interior de la parte posterior (3); por tanto, la contaminación sonora será nula en todo el predio.

Tratándose de la cuadra 4 de Tudela y Varela, alguno argüirá que la prevención es excesiva.  Pero calle es calle, señores, en especial si tomamos en cuenta que el tráfico va en doble sentido. Siempre hay riesgo de escuchar la bulla proveniente de fuera, especialmente en horas punta. La sufrida propietaria del departamento donde resido puede dar fe de ello, ya que todas las mañanas -exceptuando los domingos- el sonido de los vehículos y las imprecaciones entre conductores son inaguantables. ¡Y estamos en Jr. Quiroga, que es una vía muy tranquila de Residencial Higuereta-Surco! Una adulta mayor como ella necesita silencio y tranquilidad en las primeras horas del día. Pero su gran dormitorio master con vista externa  le ofrece cotidianamente todo lo contrario.


Señores arquitectos, ¿el público reclama vista a calle desde el dormitorio principal? Pues el problema queda solucionado con un buen marketing que contemple no solo las ventajas de un área verdaderamente privada, sino también los daños físicos y emocionales del mal dormir por ruidos molestos.  Conviene recordar que el ciudadano de a pie tiende a seguir la moda que se impone en los barrios emblemáticos. Y si el mismísimo Mario Lara y otros están diseñando departamentos de esta guisa en Miraflores, Surco y San Isidro (4), ¿a santo de qué vamos a desperdiciar la oportunidad de retornar a la cordura y de contribuir a la salud mental de la población?  Con mayor razón en edificios de alta densidad poblacional, el área privada debe ser realmente tal, en donde el silencio quasimonacal esté garantizado.


Una última acotación: creo que el estilo cuadrangular es el más recomendable para los edificios multifamiliares, pues conlleva que los ambientes se vean despejados, limpios, lo cual redunda en el hecho de que será más fácil amoblarlos y decorarlos y, por ende, significará menos gasto para el comprador.  Recuérdese, además, que los adultos mayores frecuentemente desean conservar sus muebles, lo cual es imposible cuando las estancias ostentan líneas variadas y  estrambóticas, llenas de recovecos aquí y allá. ¡Varias ventas se me han caído por esto! En la medida de los posible y si el terreno es irregular, sería mejor reservar recodos y sinuosidades para jardines u otras áreas comunes, mas no para los departamentos en sí, y menos para sala comedor y/o dormitorios. Y en terrenos regulares definitivamente no hay excusa para esquemas laberínticos. No me negarán que diseños como el de abajo son un dolor de cabeza para cualquier hijo de vecino:





Es realmente inconcebible que en terrenos de lados parejos haya este tipo de departamentos. Pero ustedes saben que los hay, especialmente en edificios RDA.  Me permito sugerir, señores arquitectos, que el afán de obtener un mayor número de unidades no obnubile los criterios. Ni tampoco el esteticismo surrealista. Los compradores y esta servidora se los vamos a agradecer en el alma y... vuestras arcas y bolsillos, también.

Como ya es costumbre, espero sus amables opiniones en este blog y/o en Facebook.



Notas aclaratorias
(1) Fachada prevista para el proyecto inmobiliario La Coruña en Higuereta, de Constructora Atlas. Lo estoy intermediando.
(2) Pertenece a Mirano InmobiliariaNo intermedio en la compraventa, pero el diseño es una belleza. ¡Y encima me sirve de referente!
(3) Así está previsto en el plano.
(4) Constructora Atlas está haciendo lo mismo en sus proyectos La Coruña y Kenko. Otro tanto he visto en otros proyectos. Espero se convierta en tendencia.



jueves, 19 de septiembre de 2019

DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (2)




(1)



 Continuamos con el tema del post anterior: los departamentos con vista a calle.

Decíamos la semana antepasada que tales inmuebles son muy buscados en todos los segmentos sociales,  pero que se ha abusado del concepto en los proyectos inmobiliarios, al punto que más del 90% ofrecen siquiera el dormitorio principal con vista al exterior. En algunos casos las estancias secundarias gozan -yo diría adolecen- de la misma orientación. No habría mayor problema si el predio tuviera la fortuna de ubicarse frente a un parque, o bien que cada departamento luciera un frontis de por lo menos 10 ml. Empero, sabemos que la realidad es muy diferente. Y ahí estamos con tres escollos: la falta de privacidad debido a la distribución vertical del comedor sala, las dimensiones demasiado reducidas de los dormitorios secundarios y los ruidos molestos.

¡Menudo trío! Porque al percatarse de los defectos arriba mencionados, los interesados dan media vuelta y se van. Convengo que existen quienes de buenas a primeras se adaptan a lo que hay, pero cada día son menos. Incluso los que provienen de segmentos bajos exigen más, y por eso visitan inmueble tras inmueble hasta encontrar lo que les gusta;  y si se resignan a lo que se les ofreces, toman la decisión de comprar...varios meses después. Y el rubro se estanca, con perjuicio de todos los involucrados en la aventura inmobiliaria. ¿Qué hacer?

Se me ocurre que podemos plantear soluciones en función del estado de los proyectos: Los ya presentados en la municipalidad y/o en ejecución y los que recién se están diseñando. Concentrémonos hoy en los primeros, ya que son el problema en ciernes. Creo que para estos casos la clave no es alterar los planos, sino brindar alternativas funcionales para la decoración de los ambientes más estrechos. Y es preciso que el publicista trabaje codo a codo con el arquitecto, de manera que los brochures y/o videos virtuales enamoren al comprador, sin engañarlo.

Para el triple escollo existen ya tres soluciones que ustedes mismos, señores constructores, ya están aplicando y que sería conveniente generalizar:


1. Presentar el modelo de comedor contra pared para destacar la sala. Esto en los folletos informativos y en la publicidad on line, claro está. El asunto es que el futuro comprador visualice la sala como primer impacto y el comedor un poco más escondido. Para tal efecto, vale ubicar este hacia un costado de la puerta de entrada; de manera que, al abrirse, no sea el comedor lo primero que se presente ante sus ojos, al menos en la medida de lo posible.  Un ejemplo claro lo tenemos en Condominio Terrazas del Sol. Conste que se trata de una edificación RDMA, con departamentos que van desde los 49 m2:




Si en tales brochures se omitiera el "llenado" del mobiliario de la sala y se contemplara también el estilo contra pared y en ángulo recto, el efecto sería mejor todavía, ya que a los ojos del comprador la estancia se vería más amplia, amén de que le daría una magnífica idea de cómo amoblar dicho recinto. Abajo tienen una planta de distribución del edificio Piura de Miraflores, de la constructora CLM. Un malentendido motivó que me alejara de ellos, pero esto no es obstáculo para presentar sus departamentos como ejemplo, ya que son excelentes por su luminosidad y acabados:



El asunto estriba en dar sensación de holgura y sembrar la idea del decorado, de manera que el comprador no termine tugurizando su vivienda con un mobiliario impropio. Verdad que cuando el área social es demasiado angosta poco o nada se puede hacer para desfacer el entuerto, pero siempre queda un recurso: proponer las mesas rectangulares o cuadradas, descartando las redondas para despejar el espacio, tal como apreciamos en los departamentos de Terrazas del Sol.



2. Incorporar el concepto de mobiliario funcional contra pared para los dormitorios pequeños. Esto lo desarrollé ampliamente en post anteriores (2). Me parece la solución ideal para habitaciones enanas. Y en estos  últimos tiempos se está generalizando, ofreciéndose incluso como imagen referencial en la publicidad de los futuros edificios. Con todo, no está de más un recordaris con una imagen que visualice el arquetipo :




Innegablemente el arquitecto (3) es especialista en Decoración de Interiores, pues ha logrado un dormitorio acogedor y muy funcional para un adolescente, sacando espacio de donde no hay.  Por las dimensiones, esta habitación parece tener la misma área que suele asignarse al cuarto de servicio. Conque a ver si algo de esto también se propone para los domésticos, señores constructores. No tendrán pierde, ya que incluso se insinuaría como un dormitorio más ¡y con baño incorporado! Les paso el dato: Los clientes que me solicitan departamentos con cuatro dormitorios van en aumento.

Hago una salvedad: el closet tradicional habría que descartarse en los dormitorios enanos, porque reduce el espacio necesario para implementar el mobiliario funcional.  Creo, señores, que no habrá ningún problema en desaparecerlo si en su lugar se muestra el esquema del decorado propuesto. Un ejemplo lo tenemos en este plano, que ostenta medidas en metros y pulgadas (4):




Para estos efectos y acorde a lo expuesto en el artículo Dormitorios para los hijos: Primer parte, considero recomendable que la oferta del inmueble incluya expresamente elegir entre tres diseños decorativos, lo cual permitiría al comprador clarificar sus necesidades y educar su gusto estético. Si actualmente los precios incluyen encimera, campana y terma, ¿por qué no este plus? Tomemos en cuenta que si el nuevo propietario participa activamente de la decoración de su Hogar redundará en beneficio futuro del ornato del edificio y este será un referente para edificaciones posteriores. Los proveedores sobran, señores, desde Decorcasa hasta los carpinteros de puestos artesanales, fuera de que el arquitecto de la obra estaría en su salsa. Con un buen contrato pueden conseguirse costos realmente accesibles, sin desbarajuste del presupuesto de obra.


3. Insonorizar los dormitorios que tengan vista exterior. Esto sí o sí, señores, especialmente en edificios que tendrán alta densidad poblacional, de otra manera no respondo de averías en la salud mental de la población adulta, ni tampoco el que los departamentos demoren en venderse.  ¿Ventanas de PVC?  Sería lo más recomendable, pero soy consciente de que en proyectos para los segmentos C y D difícilmente podría tentarse dicha inversión. ¿Cuál es la solución, entonces? Lo que planteé en el artículo titulado El dormitorio principal para ventanas y mamparas: una buena carpintería de aluminio. Y si a esta le agregamos burletes autoadhesivos de jebe, el impacto sonoro se reducirá notablemente. Cabe destacar que estos últimos son baratísimos y de muy fácil instalación (5):






Como complemento, el uso de  silicona para rellenar las fisuras entre el vano y el marco metálico daría el efecto de un silencio monacal. Asimismo, veo conveniente utilizar vidrio crudo de mayor grosor, y si las arcas de la constructora permiten que sea laminado de 6 mm, mejor todavía. La tabla elaborada por la empresa española CVC GLASS GROUP  refleja los niveles de aislamiento acústico que aquél puede lograr:


 Vidrio laminado


Conste que el problema de ruidos molestos no solo son exteriores, sino también interiores. Por tanto, es necesario una aislante acústico en las paredes de los dormitorios que colinden con el área social. Hasta donde sabía el tecnopor es el más barato y recomendado, solo que hoy, al buscar material para este post, me doy con opiniones contradictorias sobre la conveniencia de su uso. Más claro, ¿es inflamable o resistente al fuego??? Entenderán, señores constructores, que mis conocimientos son muy limitados en comparación con los vuestros. Serán ustedes quienes decidan sobre la materia, pero me permito recordarles que la insonorización es una necesidad urgente, en especial en departamentos ubicados en zonas populosas y expuestas a los ruidos del tráfico y otros similares. Si queremos reducir los niveles de Violencia Familiar y Vecinal, comencemos por lo básico, como es ofrecer a las personas un espacio donde puedan desarrollar sus actividades hogareñas en el día y descansar normalmente durante la noche.

Como ven, señores constructores, las soluciones son simples, están al alcance de sus manos y sin merma de arcas y bolsillos. Créanme que vale la pena implementarlas y no solo porque el comprador merece una vivienda decente. No me negarán que invertir tiempo y dinero en marketing y publicidad, coordinar con ustedes la cita, llevar al cliente y que este -de arranque- rechace el inmueble por lo enumerado al principio, es un atentado contra vuestros nervios y los míos. Trabajamos para nuestra subsistencia y decoro, no para la consulta psiquiátrica, ¿no les parece?.

Como ya es habitual, les invito a manifestar su opinión en este mismo blog o en Facebook.



Notas aclaratorias
(1) La foto es de un departamento que se está alquilando en Diego Ferré-Miraflores. Más información en Adondevivir
(3) La imagen la tomé de Pinterest. No sé quién es el autor.
(4) Más información en www.decosoup.com
(5) En Sodimac los hay desde S/ 14.90 cada rollo.



miércoles, 4 de septiembre de 2019

DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (1)





¡Señores constructores, heme aquí otra vez!

Por unos meses anduve ausente de estos lares cibernéticos, si bien para vuestro beneficio y el mío.  Modestia aparte, he de reconocer que mis vacaciones blogueras han sido muy productivas en lo que a intermediación de inmuebles a bien futuro se refiere, así que podemos estar muy contentos ustedes y yo. Y con la experiencia adquirida en cada operación abro este nuevo ciclo de publicaciones, que dedicaré casi en exclusiva a los proyectos inmobiliarios.

Permítanme comenzar con lo que sí o sí es preferencia del público comprador: los departamentos con vista a calle

La foto que encabeza el post pertenece al edificio San Fernando, de Constructora Mallorca (1). La tomé cuando estaba casi listo para entrega. Tiene el concepto arquitectónico del departamento-piso y de hecho solo hay cinco en todo el predio.  Abajo tienen el plano de los que van del segundo al cuarto nivel:





Nótese que la vista a calle se disfruta no solo desde la sala, sino también desde el dormitorio principal,  amén de que hasta el baño de visitas goza de la iluminación natural que viene del exterior. Las ventanas son de PVC, así que el silencio está garantizado. Y si el nuevo propietario deseara acondicionar un tercer dormitorio en el área destinada al comedor y mudara este a la zona prevista para el bar -tal como el diseño mismo lo insinúa-, no se perdería el efecto de distribución horizontal del área social gracias a la ubicación lateral del ascensor directo. Innegablemente un flat de 147 m2 permite esto y más todavía.

Mas ¿qué sucede con aquellos que poseen áreas más pequeñas, y un frontis no precisamente de 11.17 m?

No abundan los departamentos flats de grandes dimensiones, pero son legión los que hoy ostentan un dormitorio o más con vista a calle.  Y esto se ve también en los segmentos C y D. ¿Motivo? Quienes ayer tuvieron poco o nada, hoy pueden aspirar a los mismos servicios que gozan los más pudientes. Así tenemos grandes complejos habitacionales con concepto de casa-club y con áreas comunes realmente exquisitas. En estos condominios las unidades inmobiliarias son mucho más reducidas y la densidad poblacional es alta o muy alta, pero el diseño emula en gran parte los proyectados para los estratos más pudientes.  A las pruebas me remito. He aquí la planta de distribución de un departamento de 71.25 m2,  perteneciente a un magnífico edificio ubicado en Santa Beatriz, en zona RDA:



En edificios medianos ocurre lo mismo. Un ejemplo clásico lo tenemos abajo. Es un proyecto que hace un año se lanzó al mercado. Se ubica en Lince,  si no recuerdo mal:




He de reconocer que ambos me encantan, pues además de no desperdiciar ni un milímetro, dan a los dormitorios secundarios un tamaño más decente, al menos comparado con el del master. Y lo que más me enamora del inmueble linceño es que la ventana del cuarto de servicio sea casi de pared a pared y goce de la misma vista que el dormitorio de los niños de la casa.  Claro que al baño de servicio le falta el lavabo y tranquilamente pudo colocarse hasta un aguamanil, reduciendo en diagonal la poza de la ducha. ¡Pero bueno! ¡Ya hay un magnífico intento de hacer las cosas bien para todos los residentes del departamento! ¡Enhorabuena!

No obstante, debo admitir que este diseño -es decir, el que ubica los dormitorios en paralelo al área social y con vista exterior-  genera ciertos problemas, en especial si los departamentos miden menos de 110 m2.  Paso a enumerarlos.


1. La distribución vertical de la sala comedor.  Pocas mujeres -ninguna, para ser exactos- disfrutan con el hecho de que alguna visita llegue y lo primero que mire no sea su hermosa sala, sino a toda la familia sentada a la mesa y en pleno almuerzo. Esto ocurre cuando el comedor precede al área social desde la puerta de ingreso, de modo que en lugar de sala comedor, el recinto queda convertido en comedor sala.  A esto súmese el concepto de cocina-lavandería integrada, en especial si acusa los defectos ampliamente detallados en el post  ¿Cocina o Kitchenette? (1), donde la ruma de platos sucios y la ropa tendida en improvisados cordeles resultan todo un espectáculo para el visitante en cuestión...y para los mismos residentes del predio. Me dirán los segmentos C y D suelen ser más permisivos en tales cuestiones. Respondo que hoy el ciudadano de a pie busca mejorar su calidad de vida, y aún en los estratos sociales más bajos procuran evitar la tugurización, cuna y culmen de la Vulgaridad Ciudadana. Conque... hay que sortear el escollo.


2. El tamaño reducido de los dormitorios secundarios. Si hacen memoria, recordarán que en varios post he alertado contra esa manía de hacer girar el diseño en torno al dormitorio principal, dejando los secundarios con dimensiones mínimas y el de servicio a un nivel verdaderamente infrahumano (2).  En el modelo linceño de arriba se ha superado tal concepto erróneo, pero igual el dormitorio 3 es muy angosto, así su largo permita acondicionar una simpática área de estudio. Algo análogo ocurre con un dormitorio secundario de Santa Beatriz. Tomando en cuenta que es la Madre de Familia quien decide la compra, mal haríamos enfrentándola con el hijo a quien le tocará el cuarto más pequeño, ¿no les parece?

Cuando se trata de evaluar un proyecto inmobiliario, la queja mayor que escuchamos los corredores es que las habitaciones secundarias de los nuevos edificios -y a veces incluso la principal- son demasiado pequeñas. Más de una venta se nos ha caído por esto. Por tanto, señores constructores, se los digo sin ambages ni rodeos: o solucionamos este impasse o tendremos departamentos sin vender por los siglos de los siglos.


3. La exposición a ruidos molestos en el área de descanso. Volviendo al edificio de Santa Beatriz, obsérvese que el dormitorio principal. se encuentra a merced de la bulla proveniente, en principio, de la propia área social del departamento. Otro tanto sucede con el dormitorio secundario del proyecto de Lince. Así, las alegres veladas familiares y/o amicales celebradas en la sala comedor podrán convertirse en una auténtica tortura para quien ocupa el cuarto contiguo, en especial si la pared fue construida con ladrillo pandereta (3).  ¡Y ni qué decir el escándalo de las horas punta y los vecinos laberintosos, en el que el linceño lleva la peor parte, ya que tiene dos dormitorios con vista a calle! Encima,  si el predio se ubica en avenida -tal como ocurre con el de Santa Beatriz- no respondo por la salud mental de los ocupantes, en especial si no se cuenta con un sistema antirruido. ¡Lo viví en carne propia en El Derby! Me atrevo a afirmar que buena parte de la violencia que campea en la ciudad se debe al mal dormir. Las quejas por los ruidos molestos son múltiples y hasta han provocado desgracias. En varias ocasiones se han reportado casos de residentes que han sido baleados por el enfurecido vecino a quien no dejan descansar, y esto no solo en nuestro país. ¿Hemos de motivar que hechos tales sean moneda corriente?


Señores constructores, sabemos bien que el comprador es capaz de sacrificar su comodidad en aras del status. La vista a calle desde el dormitorio da caché, mas también conlleva todo lo arriba expuesto cuando el departamento es pequeño. Vista así las cosas, creo que con un marketing apropiado ustedes pueden lograr que impere la cordura por encima de una moda no exenta de arribismo. Y el camino lo tienen allanado. Ya se expuso arriba:  el otrora ciudadano menos favorecido poco a poco está tomando conciencia de su dignidad, es más exigente y escoge con más cuidado, dado que ahora tiene múltiples opciones para elegir. Sabe que la vida íntima familiar requiere una privacidad que nunca podrá concederle un comedor-sala, rechaza de plano los dormitorios enanos, y tiene muy claro que el área social es para departir y el área privada es para descansar. Ya no admite de buenas a primeras un inmueble que a la larga le traerá problemas. Y, si nos ponemos a pensar, los departamentos problematizantes no son pocos.

Creo preciso plantear alternativas y soluciones viables, las que dicho sea de paso algunos de ustedes ya están poniendo en ejecución. Permítanme exponerlas en el próximo post. Entretanto, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) Ya se vendieron todas las unidades.
(2) El tema lo desarrollé ampliamente en los artículos Área privada, ¿para la pareja o para la familia? y ¿Área de servicio o prisión doméstica?
(3) En El Derby, más de una vez discutí con mis hermanos por causa del ruido del televisor, ya que la sala comedor colindaba con mi cuarto, el cual daba cara al Jockey Club, para variar. El departamento de San Fernando no tendrá este problema, dado que el ascensor directo y el baño incorporado amortiguan los ruidos provenientes del área social.



viernes, 17 de mayo de 2019

¿HAS DECIDIDO COMPRAR UNA VIVIENDA?



   DE SER ASÍ,  

¡TE FELICITO!



http://rcyhnos.com/go/pagina-de-destino/


Y TE INVITO A ESCUCHAR ESTAS BREVES RECOMENDACIONES:




 1. El presupuesto  
         



    2. Impuesto de alcabala y otros




    3. La mudanza




     4. El agente inmobiliario




     5. Cualidades de un buen agente inmobiliario




    6. Contratar solo a un corredor




    7. El abogado






    sábado, 30 de marzo de 2019

    ALQUILER DE ESTACIONAMIENTOS (2)






    Hoy continuaremos con el tema del alquiler de estacionamientos dentro de casas familiares.

    Convengo, amables lectores, que parezco empeñada en escribir de cuando en vez y dejar los temas a medio tratar. No es mi intención mantener en ascuas a nadie, y mi prolongada ausencia de casi un mes se debe a que estoy con exceso de trabajo, a Dios gracias muy productivo. Conque retorno al alquiler de las garajes en cuestión, solo que ahora vamos a centrarnos en las formalidades que han de acompañar al contrato de arrendamiento. Huelga decir que aplica perfectamente para cualquier tipo de cochera que se pretenda ofertar.

    La imagen de arriba nos muestra dos cocheras paralelas. La escogí porque en líneas generales refleja buena parte de las recomendaciones que hice en el artículo anterior. Y creo que no peco de exagerada al insistir en que tal espacio ha de ostentar seguridad y pulcritud, así como ausencia absoluta de cualquier tipo de cachivaches. Y no solo por necesidad de ingreso extra. Dicen que no basta ser bueno, sino parecerlo. Indudablemente, otro tanto supone el decoro del propietario.

    Pero vayamos al punto. ¿Es necesario un contrato para alquiler de estacionamientos? La respuesta es Sí.  Requetesí, para ser exactos. Y el contrato ha de ser impreso y debidamente redactado, no producto de un simple acuerdo verbal. Muchos ignoran que alquilar un espacio dentro de un predio conlleva los mismos efectos de un arrendamiento común, ya que el inquilino pasa a tener la posesión de dicho ambiente. Y menudo problema puede surgir si las cosas no se estipulan bien desde el principio, en especial si el mencionado espacio forma parte del área techada. Convendrán entonces conmigo, amables lectores, que es imprescindible tomar ciertas medidas precautorias. Van abajo las que considero necesarias:


    1. Alquilar preferentemente a una persona conocida y de la zona. Salvo excepciones puntuales, sería muy extraño que alguien ajeno al barrio se empeñara en arrendar cochera para su vehículo.. Si se diera y el candidato no diera razones puntuales, habría que descartarlo más rápido que volando. Y, dado que de un tiempo a esta parte la modernidad nos sobrepasa, es aconsejable averiguar los antecedentes del interesado, en especial las relativas a sus costumbres. De más está decir que al aficionado al licor hay que negarle el pase, pues en estado de ebriedad puede hacer colisionar su vehículo contra la puerta o muro del garaje.

    2. Anexar al contrato de alquiler la fotocopia del DNI, la tarjeta de propiedad y el brevete. Pienso que estos documentos deben solicitarse así el nuevo arrendatario sea el sobrino favorito. Y será muy fácil verificar si en verdad es el propietario del vehículo en cuestión ingresando a Consulta Vehicular en la web de la SUNARP.  Precisamos recordar que no se debe admitir que el inquilino introduzca en el predio un carro que no le pertenece, por muy amigo que sea del dueño del mismo. Ni tampoco recomiendo aceptar que ostente un brevete vencido.

    3. Establecer una vigencia de un año.  Esta habría de ser la regla general y con cláusula de posible renovación, ya que conviene mantener al mismo inquilino de confianza. Con todo, no hay que desdeñar si viene un alquiler temporal de emergencia cuando la cochera está sin uso, ya que más vale el 20% de algo que el 100% de nada. Sin ir más lejos y antes de mudarnos a Higuereta, mi hermano Andrés arrendó un estacionamiento por doce días, que fue el tiempo que estuvimos en el departamento de mi primo (1). El precio pactado fue el prorrateo de S/ 200.00, que era el precio de la renta mensual. Y fue estupendo, dado que se ubicaba en el mismo edificio donde nos hospedábamos.

    4. Pactar un mes de adelanto y uno de garantía. ¿Y por qué garantía, si no se trata de un área habitable? Uno, por precaución en caso de mora en el pago. Pero también ha de tomarse en cuenta que un estacionamiento siempre puede quedar deteriorado por el uso, desde manchas de aceite en el suelo hasta raspones en la pared por los aditamentos del vehículo. Y si -como recomendamos en el artículo anterior- se han instalado topes, preciso será darles mantenimiento siquiera una vez al año. 

    5. Verificar si el automóvil cuenta con algún seguro. Alguien por ahí dirá que me estoy poniendo exquisita. Mas creo prudente precauciones de este tipo. Consulté con una antigua colega de Seguros (2) y me confirmó lo siguiente: Un estacionamiento es un área específica para aparcar o guardar un vehículo, por lo cual se considera dentro de lo que se conoce como "zona autorizada de tránsito". En consecuencia, SOAT y cualquier otro seguro del ramo se activarían en caso de accidentes que afecten personas y patrimonios. Ella misma se vio en un caso similar dentro del estacionamiento de Rimac Seguros, para variar,  y su póliza cubrió las averías. Recuérdese, además, que la cobertura principal de un seguro de vehículos es la Responsabilidad Civil, no el daño propio que pueda tener el automóvil en caso de siniestro. 

    Como punto final, reafirmamos que arrendar cocheras es una excelente oportunidad de rentabilizar el propio predio. En la zona donde resido muchos lo hacen desde hace tiempo, incluyendo aquellos que viven en edificios. Bueno será que los propietarios de una casa antigua evalúen rentar dichos espacios, con mayor razón si tienen un área lo suficientemente amplia como para albergar más de un vehículo. Es un alquiler simple y, con las providencias del caso, conlleva riesgo mínimo de problemas con el arrendatario.

    ¿Están de acuerdo conmigo?

    Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.


    Notas aclaratorias:
    (1) En doce días tuvimos dos mudanzas. ¿Cómo sobreviví? ¡Dios y su gracia!
    (2) Mi especialidad fue Asistencia Médica, no seguros de vehículos.


    lunes, 4 de marzo de 2019

    ALQUILER DE ESTACIONAMIENTOS (1)






    Amables lectores, siguiendo la tónica de esta serie de artículos, hoy voy a ocuparme del alquiler de estacionamientos dentro de una casa familiar.

    La costumbre de arrendar espacios para los vehículos tiene larga data. Pero creo que una antigua vecina -fallecida hace tres meses y ya muy anciana- fue una de las pioneras de esta modalidad, al menos en lo que a barrios residenciales como Monte Umbroso se refiere. Hará unos treintaitantos años y dándose cuenta de que por su edad ya no le convenía manejar, tomó la sabia decisión de desprenderse de su auto y alquilar su cochera techada, ubicada al costado del área habitable. En el año 2001, si no recuerdo mal y al igual que todos los restantes vecinos del barrio, vendió acciones y derechos de su propiedad para construir un edificio sobre dicho terreno, bajo la modalidad de autoconstrucción y con un departamento como parte de pago, en donde residió hasta su muerte. Como los parámetros urbanísticos exigían y exigen estacionamientos (1), presumo que el pactado para el nuevo predio también lo arrendó a algún residente de la zona, ya que hoy por hoy cada familia cuenta por lo menos con tres automóviles y/o 4 x 4. La difunta señora siempre supo sacar provecho de los inmuebles que adquiría. Y he aquí que el sistema ha ido generalizándose en cada distrito. Tratándose de edificaciones a bien futuro hay quienes incluso compran estacionamientos para este fin. Rentabilizar las propiedades al máximo parece ser el lema de los propietarios de hoy. Y no precisamente en los sectores deprimidos.

    Ahora bien, tratándose de estacionamientos dentro de una casa, la cuestión varía, en parte porque estos espacios no suelen estar techados, amén de que suponen un quasi obligado contacto visual con los residentes si la cochera se ubica en el área de retiro frontal (2), algo muy común en predios antiguos. Tomando en cuenta que la "competencia" ofrece ahora cocheras techadas y con control remoto, es mejor ponerse en guardia y salir airosos con paso firme. Por esta razón creo adecuado recomendar lo siguiente:


    1. Mantener impecable el espacio a alquilarse. Por mucho que no haya dinero para mantener la casa con decoro y que esta se esté cayendo a pedazos, una buena barrida -en especial cuando el garaje se ha convertido en depósito de trastos viejos- y una manita de pintura se imponen, o al menos un lavado de pared con agua y detergente.  Asimismo, sería conveniente podar un poco el jardín, en caso de haberlo. El asunto es que el lugar sea lo más atractivo posible, lo cual subsanará en algo el hecho de que el auto padecerá las inclemencias del polvo y la lluvia al no tener techo. No me negarán que una cochera como la de abajo ostenta un aspecto verdaderamente deplorable:




    2. Señalar la división de cada cochera a alquilarse. Esto cuando el área de estacionamiento sea más amplia. Resulta muy útil determinar el espacio puntual que ocupará cada arrendatario, para evitar ulteriores problemas entre estos, especialmente si las unidades son de diferente tamaño, como en la imagen posterior. Tomemos en cuenta que asignar un número a cada unidad con pintura blanca tiene un costo risible:





    3. Techar el área con tejas y/o glorieta de flores. Esto si el bolsillo lo permite, claro. La misma foto anterior ya lo expresa de manera fehaciente qué aspecto tendría. Convengo que la idea del gasto no es muy atractiva, pero si se elige la segunda opción, probablemente no resulte tan oneroso. Una glorieta con armazón de madera o metal y con plantas trepadoras daría un toque bellísimo de frescura y buen gusto, amén que deleitaría a los mismos propietarios del predio. Homify.pe da esta práctica  idea:




    Claro que para mi gusto rodearía el techo con campanillas, rositas trepadoras... (3)





    (4)

    ...o bien una parra de uvas, aunque esto último les pueda parecer una exquisitez:


    (5)

    ¿Sol y sombra de madera con policarbonato? También son una opción. Pero creo que condensarían mucho calor en el verano, convirtiendo el interior del vehículo en un auténtico horno. De todas maneras, presento el modelo:


    (6)


    4. Colocar topes para ruedas y/o parachoques. Esto especialmente en caso de que la cochera se ubique en el área de retiro, para aminorar el peligro de colisión del vehículo con la casa. No olvidemos que una mala maniobra o un descuido puede terminar en un choque frontal, dañando incluso la estructura de la edificación. Considero que la distancia ideal entre el predio y el vehículo tendría que ser mínimo de 15 cm. Y el tope marcaría las distancias. Mi preferencia va por los de hierro y en forma de arco, para mayor efectividad:




    Pero si los recursos son escasos, están los de cemento, muy similares a los utilizados en estacionamientos públicos:




    Amables lectores, reitero lo que afirmé arriba: La competencia es fuerte. Hoy en día no basta ofrecer un espacio que pueda fungir de estacionamiento, sino uno habilitado ex profeso para utilizarse como tal. Con una pequeña inversión puede hacerse un lindo techo para la cochera descubierta. Claro que si los arcas están totalmente vacías, pos ni modo, como dicen los mexicanos. Reitero la idea planteada en el párrafo final del post Ya no puedo vender mi casano es decoroso llegar casi a la indigencia dentro de una inmensa casa familiar, para recién percatarse de que hay necesidad urgente de sacarle fruto. La dignidad del Adulto Mayor exige tomar medidas pertinentes para evitar precariedades semejantes.

    En el artículo siguiente continuaré con el tema, si bien centrándome en las seguridades que se han de tomar para elegir arrendadores idóneos para las cocheras. Entretanto, espero sus comentarios en este blog o en Facebook.



    Notas aclaratorias
    (1) Si no recuerdo mal, en esa época solo se requería una cochera por departamento. Hoy, si bien el número exigido difiere de acuerdo al distrito, en líneas generales Surco, Miraflores y San Isidro exigen dos o tres cocheras en zonas RDB (Residencial Densidad Baja), además del 10% para visitas.
    (2) Es la distancia existente entre el límite de la propiedad y el límite de la edificación (Ver Definiciones de la Norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones).
    (3) Más detalles sobre plantas para pérgolas, aquí.
    (4) Foto de la web francesa https://namkhoathientam.com/
    (5) Foto tomada de la web www.pisos.com
    (6) *Foto: 4ALSE, del la web http://casetasdemexico.com.mx




    jueves, 14 de febrero de 2019

    OFICINAS "A PUERTA CERRADA"







    Hoy voy a tocar un tema controversial, que pondrá el dedo en la llaga de más de un funcionario municipal: Las oficinas "a puerta cerrada".

    Seamos realistas: Es un secreto a voces que hay casas enteras que operan como tales, sin que exista licencia de funcionamiento alguna, a pesar de que los parámetros urbanísticos de zonas residenciales suelen establecer una compatibilidad con el uso de oficinas administrativas sin afluencia de público. No tendría mayor relevancia si se tratara de personas naturales que operan su negocio ad intra desde su domicilio y por internet, como ocurre conmigo, por ejemplo, que solo necesito un escritorio y señal wifi para navegar con mi laptop como cualquier hija de vecino. El problema viene cuando una empresa ocupa todos los ambientes del predio con fines administrativos, pero el autoavalúo  indica que el uso es exclusivo para casa-habitación. No quiero ponerme exquisita, por cierto. Mas creo necesario hacer las aclaraciones pertinentes:


    1. Es riesgoso para el propietario -en especial si es adulto mayor- arrendar su casa entera para un uso diferente al especificado en el PU (1).  Si la municipalidad del distrito lo detecta, puede caer una multa de padre y señor mío y no precisamente al inquilino. Conste que hay municipios más estrictos que otros, o que incluso viven de sanciones justas o injustas que imponen a los vecinos.

    2. Hay negocios que requieren instalaciones más complejas. Pozo a tierra, cableado industrial, señales para Defensa Civil, etc. no se encuentran de buenas a primeras en una casa de uso residencial. Tratándose de oficina a puerta cerrada, puede haber inquilinos irresponsables a quienes poco o nada interesen la seguridad personal de sus miembros y del predio en sí. Sobrecargar el ya precario sistema eléctrico -no renovado en décadas- sería el peligro más inmediato, mas no el único.

    3. Las modificaciones mayores que se efectúen en el predio difícilmente serán reversibles. Sin las cláusulas puntuales sobre la materia en el contrato de alquiler, lo más probable es  que el inquilino entregue la casa sin devolverla a su estado original. Por otro lado, si los gastos corrieron por su cuenta, no sería de extrañar que al final se los cobre al propietario, o bien se sienta con derecho a considerarlos como forma de pago del arrendamiento.


    A pesar de lo arriba mencionado, no pocos propietarios prefieren mirar a otro lado cuando necesitan una renta inmediata. Los hay, además, quienes desean ahorrarse unos cuantos soles en impuesto predial y/o impuesto a la renta.  Es así que tenemos casas preciosas que por dentro son oficinas "a puerta cerrada", sin licencia de funcionamiento y con instalaciones de dudosa seguridad.  ¡Lo informal tiene sitio privilegiado en nuestro ethos! Mas, por lo arriba expuesto, es mejor no exponerse a problemas ulteriores. Lo cual me lleva a sugerir estas medidas preventivas:


    1. Respetar el uso permisible del predio. Si por ubicación, solo se autoriza utilizarlo como casa-habitación, es preferible arrendarlo como tal. Y si el perfil que se está buscando es el de un profesional que necesite vivienda con un pequeño espacio para trabajar desde casa, un buen agente inmobiliario sabrá atraerlo con la publicidad y el marketing apropiado.

    2. Averiguar en la municipalidad qué usos compatibles tiene el inmueble que se  pretende alquilar. Como advertí arriba y siempre dependiendo de la zonificación, suele permitirse oficinas administrativas sin atención al público, amén de que es posible que un porcentaje de la casa pueda tener uso comercial. Verdad que de darse esto último el impuesto predial se incrementaría, pero vista la rentabilidad a obtenerse y la tranquilidad del propietario, vale la pena ponerse a derecho.

    3. Encargar a un arquitecto y/o ingeniero de confianza la supervisión de los cambios que se efectuarán en el predio. Esto tratándose de obras menores (2). No basta que remodelaciones, cableado y otros corran por cuenta del arrendatario. Por otro lado, todos los pactos sobre este punto han de reflejarse en el contrato de alquiler, el cual debe ser redactado por un buen abogado, no por el agente inmobiliario y menos por el propietario, por muy experto que crea ser en la materia.

    4. Pagar los tributos de ley y obedecer las ordenanzas del municipio. Convengo que solo de mencionar las palabras "impuesto" y "obediencia" a más de uno le viene una repelencia mortal. Sin embargo, las cosas son como son. Y las leyes hay que obedecerlas por nuestro propio bien.  Es sabido que el inquilino desleal acostumbra amenazar al bisoño propietario con denunciarlo por evasión tributaria e incumplimiento de normativas municipales y de INDECI (3).  Nada de esto sucedería si los documentos estuviesen en regla y los impuestos al día.  En aras de la seguridad contractual y de la misma protección del inmueble, es indispensable que el predio tenga todo saneado, lo cual redundará en beneficio del dueño, en especial si necesita desalojar a un indeseable arrendatario.


    Por último, cabe agregar que a veces se cae en la informalidad más por desinformación que por mala intención. Una buena asesoría inmobiliaria al propietario puede sacar a este de todas sus dudas, al tiempo que le evita el riesgo que supone arrendar su casa para un uso no permitido. Exponerse a multas y malos ratos no es recomendable en ningún caso, menos todavía cuando ya se lleva cierta edad a cuestas. Lamentablemente, no pasa nada más de una vez ha sido reemplazado por ¡en mala hora me metí en esto! Escarmentemos en experiencia ajena y procuremos hacer las cosas de la manera correcta.

    Amables lectores, ¿están de acuerdo con estos planteamientos?

    Les invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook.



    Notas aclaratorias
    (1) Abreviatura de predio urbano.. Es el documento del autoavalúo donde figuran los datos específicos del inmueble y su valor reglamentario.
    (2) Son las reformas excepcionales hechas en el inmueble y que no alteran sustancialmente la fábrica. Son ejecutadas en un área no mayor de 30 m2 o bien su costo no supera 10 UIT.  Ver Resolución Ministerial Nº 174-2016-Vivienda, que modifica la Norma Técnica G.040
    (3) Instituto Nacional de Defensa Civil.



    sábado, 2 de febrero de 2019

    UNO O MÁS DEPARTAMENTOS DENTRO DE CASA






    Hoy voy a continuar con el tema de las Remodelaciones. Y en continuidad con esta serie de artículos sobre la materia,  me concentraré en las que se puedan efectuar dentro de la propia casa familiar, ya bajo la modalidad de Ampliación.

    Buscando y buscando material para este post, encontré la foto que vemos arriba (1). Me trajo la grata evocación de una casa surcana, ubicada en Sor Mate, a espalda de lo que entonces era El Rancho o lo que quedaba de él. Recuerdo que llegué ahí hacia el año 2005,  antes de arribar a Valles del Sur. Me sorprendió gratamente la forma como habían acondicionado habitaciones y departamentos en el tercer y cuarto piso. Justo en este último había un ambiente común similar al que se ve en la foto, el cual era la antesala de dos lindos minidepartamentos muy iluminados y excelentemente distribuidos. Conste que si no me quedé porque la escalera no era muy descansada que digamos. Pero creo que el paradigma puede dar más luces para el objetivo fundamental de estas Remodelaciones y Ampliaciones:  Que el adulto mayor rentabilice la casa que ya no puede o no quiere vender.

    Sigamos evocando. Se ingresaba al cuarto piso por una escalera idéntica a la que se ve arriba. Lo primero que se divisaba era la encantadora salita de estar, con el mismo techo de policarbonato y una decoración similar a la que vemos en la foto. Los dos departamentos  tendrían aproximadamente unos 35 a 40 m2.  La puerta de cada uno era de madera maciza y por ella se ingresaba a una sala comedor amplia y sencillamente amoblada, con gran iluminación natural gracias a las ventanas de pared a pared, cuya vista daba directamente al Rancho o lo que quedaba él. Me habría sido muy fácil instalar ahí mi pequeña oficina privada, ya que las dimensiones de ese ambiente eran mayores que las que posteriormente tuve en Valles del Sur. Incluso había puntos para cable y teléfono con internet.

    A la derecha de la sala comedor se ubicaba el dormitorio principal con baño, que si bien no gozaba de ventana al exterior sino hacia la misma sala y en marco de madera, por esto mismo invitaba al descanso. La cocina quedaba al lado y tenía como ingreso un marco de madera sin puerta. Un muro de concreto forrado con mayólica decorativa, la cual cubría convenientemente el lavadero, fungía de mesada. Sobre esta habían colocado una simpática cocinita portátil de dos hornillas. Había espacio de sobra para un refrigerador de tamaño regular, así como un repostero bajo la misma mesada y repisas en la pared interior. En conjunto se veía precioso. Era algo muy similar al esquema de abajo, con las variantes ya explicadas:




    ¡Lástima que estuviera en el cuarto piso!

    ¿Y la lavandería-tendal? Un área común para los inquilinos de ambos departamentos. Se situaba al lado izquierdo de la salita de estar, terminando la escalera. Sin duda resultó la parte menos afortunada: estaba sin techar, el lavatorio era de cemento sin pulir y tres alambres oxidados oficiaban de cordeles.  Tampoco había lavadora, así que presumo que los arrendatarios llevaban su ropa más pesada a alguna lavandería cercana.

    Ahora bien,  a partir de este diseño, ¿qué puedo sugerir para el sistema de Remodelaciones y Ampliaciones en una casa familiar?

    Honestamente, creo que habría que considerar los siguiente:


    1. Habilitar una entrada independiente.  Nunca insistiré lo suficiente sobre el tema. Incluso entre parientes cercanos creo preciso delimitar los espacios propios, para una sana privacidad entre los residentes. Por otro lado, es recomendable que el inquilino aprecie una vista similar a la que gozan los propietarios,  ya que será un plus a la hora de pactar la merced conductiva.

    El modelo que ostenta una casa cercana a donde vivo ahora me pareció estupendo: un departamento interior, pero con vista panorámica a la calle, al que se puede ingresar por la cochera y que guarda el mismo parámetro estético que la casa principal. Helo aquí:




    Este es otro diseño, con vista interior propiamente dicha. ¡Y muy simpática, por cierto! Lo estaban ofertando en Urbania, si no recuerdo mal :




    Indudablemente, el colega fue muy acertado al destacar que el inquilino no se toparía para nada con los dueños de casa.


    2. Utilizar material aligerado para los tabiques, más no para los muros que separan departamentos y/o cuartos contiguos. Se sabe que el drywall es barato y limpio.  Pero no es conveniente que los vecinos se ganen escuchando intimidades mutuas y menos que surjan conflictos por ruidos molestos. En el caso con que inicio este post, los departamentos estaban ubicados uno al lado del otro, pero en ángulo recto, así que era menos probable que se filtrara bulla alguna. Con todo, es mejor tomar las debidas precauciones. Y si los recursos financieros son muy escasos, poco cuesta recurrir al tecnopor para la insonorización (2).






    Ahora bien, si el minidepartamento fuera solo un cuarto de gran tamaño -con su baño- y los recursos no alcanzaran ni para el material aligerado, hay maneras muy viables y económicas de separar los ambientes:







    Ambos me enamoran, pero de manera especial el segundo, que pertenece a la marca Ikea. Y conste que se fabrican modelos similares en los centros artesanales que abundan en Lima. Plaza Hogar es un abanderado en estas lides. 


    3. Elegir el diseño de cocina semi-integrada. ¿Y por qué no el kitchenett simple, si es más económico? En primer término, por razones estrictas de higiene, ampliamente explicadas en el post ¿Cocina o Kitchenett (1). Y segundo porque no es nada recomendable que el inquilino -en especial si es soltero- quede con la sensación de estar en un bar o un hotel, y no en una casa familiar.  Me parece conveniente que, en aras del decoro, todo el predio predisponga a una percepción de ambiente cálido y hogareño, descartándose de plano otros usos, más todavía cuando el ingreso al departamento no puede ser directamente avistado por los dueños debido a la ubicación dentro el predio. Modelos de cocina semi-integrada similares al de Sor Mate son de bajo costo. Y con un poco de imaginación se hacen maravillas. El drywall ayuda mucho para lograr una belleza como esta:




    Por supuesto que la cabina también puede elaborarse con madera, si bien no aconsejaría tal material en los distritos colindantes con el mar.


    4. Disponer el comedor con estilo contra pared. Va de la mano con el considerando anteriorEsto no solo ahorra espacio, sino que da calidez e intimidad propias de un Hogar. Mucho se escribió sobre esto en los artículos El Comedor de Diario (1) y El Comedor de Diario (2, así que no quiero aburrir a mis lectores redundando sobre la materia. Los hay a millares en formas y colores. En Sodimac Chile encontré uno realmente encantador, si bien yo preferiría que los asientos fueran mullidos:




    Ahora, que si las arcas familiares están casi vacías, siempre se puede recurrir a lo más sencillo y tradicional:




    El objetivo fundamental del estilo contra pared que el arrendatario se sienta acogido, o más aún: arropado, en especial si -como ocurre con frecuencia- vive solo.


    5. Habilitar una  zona de lavandería exclusiva para los inquilinos.  Lo más deseable es que -aparte de medidor de energía eléctrica independiente (3) y contómetro de agua- cada minidepartamento tenga su propia área de servicio. Mas, de no ser esto posible, siempre hay formas de que un mismo espacio pueda dividirse sin ganarse mirando las intimidades del vecino. Recuerdo que en la azotea de un edificio miraflorino se instalaron unas paredes de lona impermeable -similares a las que se usan como toldos y carpas- y quedaron preciosas. Me doy con la novedad de que en Sodimac se venden al irrisorio precio de diez dólares. Y la medida es ni más ni menos que 3.4 x 4.7 metros lineales(4): 





    Asimismo, ideal sería que cada compartimiento tuviera su propio lavatorio -mejor con doble o triple poza-, lo cual permitiría lavar  tanto la ropa como mopas y trapeadores en superficies apropiadas. Un lavabo como el que abajo presento me parece fabuloso, pues se la he añadido un sencillo aditamento inferior para guardar productos de limpieza:




    Sobre este lavatorio se podría colocar el colgador, ahorrando espacio e impidiendo que el agua que se escurre de la ropa moje el piso.

    Como corolario, hago hincapié que el implementar uno o más departamentos dentro de casa supone una inversión. Y si queremos que esta retorne en el menor plazo posible -a más tardar en dos años-, creo indispensable no descuidar ciertos detalles. Uno o más departamentos dentro de casa significa levantar Micro-Hogares (permítaseme el término) dentro del Hogar Mayor. Una perspectiva diferente pone en riesgo de atraer arrendatarios irresponsables y/o abiertamente indeseables. El hábito no hace al monje, pero lo identifica. Por el bien de sus propietarios y de la sana convivencia con sus inquilinos, el espacio a arrendarse ha de portar el sello de la funcionalidad, honestidad, calidez y buen gusto. Por tanto, es vital que el arquitecto tome conciencia de esta cuádruple necesidad y se abstenga de presentar a los propietarios modelos meramente esteticistas, más todavía tratándose de adultos mayores que, por razones de edad y premura económica, serían más susceptibles de aceptar aquello que a la larga les resulte perjudicial.

    Amables lectores, ¿están de acuerdo con estos planteamientos? Les invito a manifestar sus parecer en este blog o en Facebook.



    Notas aclaratorias:
    (1) Pertenece a un minidepartamento que en estos días se está alquilando en un condominio de La Capullana, en Surco.
    (2) Su uso en la construcción no provoca daño si se usa adecuadamente.
    (3) Recuérdese que para concederlo, Luz del Sur no precisa que el minidepartamento se independice del predio matriz.
    (4) Más información aquí