DEBIDA DILIGENCIA EN EL CONOCIMIENTO DEL CLIENTE (DDC): PRIMERA PARTE

 

No podrán negar, estimados colegas, que estoy cumpliendo el propósito anunciado de escribir semanalmente estos artículos. Pasamos al tercer componente de "Los siete contra Tebas": La famosa Debida Diligencia en el Conocimiento del Cliente, DDC para los amigos. 

Veamos: la Res. SBS 789-2018 y su famosa modificatoria Res. SBS 2351-2023 dedican a este tema tooodo el Capítulo III, en los artículos 14, 15 y 16. Como diría el inmortal Sofocleto, el programa es nutrido y capaz de hacerle agua la boca a cualquiera. Comienza el artículo 14 señalando la obligación de implementar políticas y procedimientos para :

1.  Conocimiento del cliente:  De ser posible hay que averiguar a qué hora se levanta y a qué hora se acuesta. Y todo esto desde que se inicia la relación comercial y hasta el término de la misma: Más claro: Hay obligación de filtrarlo desde el momento que nos contacta y hacerle el seguimiento hasta que nos pague los honorarios profesionales, erróneamente conocidos como "comisión de venta" (1). Por cierto que toda esta praxis ha de figurar en el famoso Manual de Gestión y Prevención de Riesgos LAFT, o en la Guía Básica que, según mi modesta opinion, hemos de tener los agentes que pertenecemos a la Categoría 1.

2. Conocimiento del beneficiario final: ¿Y quién es este personaje? Pues ni más ni menos que la persona que al final se va a quedar con el inmueble o se beneficia con el monto de la venta del mismo. Tratándose de personas juridicas y entes jurídicos, es aquella que tiene el control sobre dicha entidades. Y  tanto el antiguo como el nuevo testamento recalcan que se trata de una persona natural, por muy rimbombante que pueda ser la empresa en cuestión. El antiguo testamento lo define textualmente en el numeral 3 del artículo 3:

Beneficiario final: Persona natural en cuyo nombre se realiza una operación y/o que posee o ejerce el control efectivo final sobre un cliente, a favor del cual se realiza una operación. Incluye también a las personas que ejercen el control efectivo final sobre una persona jurídica o ente jurídico.

El nuevo testamento va por la misma línea, aunque  hizo un auténtico entripado con el concepto :

Beneficiario final: Persona natural comprendida en los alcances del Decreto Legislativo 1372 que  regula la obligación de las personas jurídicas y/o entes jurídicos de informar la identificación de los Beneficiarios Finales, y sus modificatorias. 

 ¿No podían mencionar ahí mismo los famosos alcances del Decreto Legislativo 1372 en vez de mandarnos al desvío y obligarnos a buscarlo en la internet, digo yo??? Bueno, luego de quemarme las pestañas, se los copio abajo:

           3.1 Se entiende por:

a) Beneficiario Final:

Se refiere a:

a.1) la persona natural que efectiva y finalmente posee o controla personas jurídicas o entes jurídicos, conforme a lo previsto en el artículo 4; y/o,

a.2) la persona natural que finalmente posee o controla un cliente o en cuyo nombre se realiza una transacción.

Ahora bien: El artículo 15 de la Res. SBS 789-2018 y otra de sus modificatorias (2) determina que la Debida Diligencia ha de tener tres etapas. Cabe destacar que, dependiendo de la Categoria en la que nos encontremos ubicados los agentes inmobiliarios, es que dichas etapas se aplicarán de manera parcial o total. 

1. Identificación: Esto es, recabar la mayor data posible del cliente,

2. Validación: Se trata del procedimiento de corroborar dichos datos.

3. Monitoreo: Aquí se estipula una revisión periódica del perfil del cliente, la cual ha de hacerse durante toda la relación comercial.

Pero ahora viene lo  lo más complicado. Y es lo que qué entiende la UIF como "cliente de un corredor inmobiliario".

Dice textualmente el párrafo 36.4 numeral 2 de la Res. SBS 789-2018 y su famosa modificatoria Res. SBS 2351-2023:

2. Cliente: Es toda persona natural o jurídica, nacional o extranjera que solicita y recibe del sujeto obligado la prestación del servicio de intermediación inmobiliaria de compraventa de inmueble, a cambio de una contraprestación económica.

¡Ay, lectores míos, que ya comenzaron los problemas! Algo les había adelantado en articulos anteriores.

En el mercado inmobiliario peruano - para compraventas y demás - los corredores tenemos por clientes a:

1. El Vendedor: Es quien solicita, recibe y paga los honorarios al agente por la venta de su inmueble. Es él quien firma contrato de intermediación.

2. El Comprador: Es quien solicita, recibe y no paga honorarios al agente. No firma contrato de intermediación, salvo excepciones muy contadas.

Entonces, ¿quién es el cliente al que se le ha de aplicar la Debida Diligencia? Vista la norma de manera estricta, pues... solo al Vendedor, lo cual fue ratificado por la misma UIF cuando hice la consulta pertinente y que pueden leer aquí. No sé ustedes, pero yo considero que esta dicotomía trivializa y hasta hace inútil el SPLAFT de los agentes que representan al Comprador. Verdad que la respuesta que dieron se dice también que hay que seguir las recomendaciones del GAFI (3), pero estas son simplemente eso: Recomendaciones, dado que la normativa estipula que solo al cliente que firma el contrato y paga el servicio se le aplica la Debida Diligencia. Con todo, tengo por norma investigar al vendedor y al comprador, aplicando a rajatabla mi Tabla de Perfil SPLAFT, pero no puedo exigir que otros colegas hagan lo mismo. De ahí a los conflictos, medio paso, en especial si, como ocurre, algunos ni siquiera han designado Oficial de Cumplimiento e ignoran olimpicamente sus obligaciones como sujetos obligados.

Tomando en cuenta que la compra de inmuebles suele suceder como segunda etapa en un proceso de lavado de activos - esto es la diversificación (4)- dicho relajo en la normativa (5) viene de perlas para que ciertos "compradores" se pasen de vivos y contacten ex profeso a agentes inmobiliarios no precisamente con sana intención de búsqueda, sino de "lavado solapa", dado que así no figurarán como clientes que el corredor deba consignar en su Registro de Operaciones (RO) y por ende en su Informe Anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC). ¡Vaya entuerto que generó el nuevo testamento! ¡Ay, señora mía UIF!!! ¿A usted quién la entiende???

Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog o en las redes.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias:

(1) Los agentes inmobiliarios no somos comisionistas mercantiles, dado que no celebramos ningún acto juridico en nombre del cliente. Incluso si somos personas naturales con negocio o personas jurídicas no nos correspondería estar afectos a la detracción de ley. Para más información, leer aquí

(2) Esta vez por la Res. SBS 1774-2024.

(3) GAFI: Grupo de Acción Financiera.  

(4) Etapas del lavado de activos: 

• Colocación:  Delincuente se desprende del dinero ilícito y lo coloca en el sistema financiero formal.
• Diversificación:  Movimientos y transacciones para evitar ser rastreado.
• Integración: Dinero retorna “limpio” al delincuente para que este lo disfrute o lo “reinvierta”.

(5) Con el antiguo testamento, la responsabilidad del agente del vendedor y del comprador era compartida.