Reanudo el tema de la Debida Diligencia, esta vez especificando lo que la UIF pide sobre la misma a los agentes inmobiliarios según nuestras famosas Categorías 1, 2 y 3, las cuales expliqué en un artículo anterior.
El artículo 16 de la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria define claramente los regímenes que debemos aplicar a nuestros clientes:
1. Régimen General: Aplica para personas comunes y silvestres. ¿Qué tenemos que averiguar aquí? Nombre, DNI, nacionalidad, estado civil, dirección domiciliaria, ocupación, régimen de patrimonios (en caso de cónyuges), celular, correo electrónico... (1) Si el cliente es persona jurídica, obviamente será la razón social, RUC, representantes legales con sus respectivos DNI, domicilio fiscal, vigencia de poder, celular y correo electrónico de contacto, origen de los fondos... Y en todos los casos, la identificación del famoso beneficiario final, es decir, la persona en cuyo favor se efectúa la operación o tiene el control efectivo sobre el cliente (2). Asimismo, tratándose de personas naturales y así la operación sea efectuada a nombre propio, habrá de recabarse nombre, estado civil y DNI del cónyuge o conviviente (3). Y preciso será también que el cliente declare que no es PEP - es decir Persona Expuesta Políticamente (4), y que no lo ha sido en los últimos cinco años.
Convengo que solo falta que se pida el nombre de la mascota y su correspondiente certificado de vacunas. Con todo, salvo celular, correo electrónico y la información referente a quienes son PEP, estos datos se consignan en la minuta de compraventa. Así que tampoco nos victimicemos.
2. Régimen Reforzado: Bueno, aquí sí empiezan las complicaciones.
Además de la abultada data que se pide en el Régimen General, habrá que hacer llenar al cliente el famoso Formulario PEP, en el cual el susodicho deberá detallar los datos de su sacra familia hasta el segundo grado de consanguinidad y afinidad, así como de las empresas en las que tenga condición de beneficiario final. ¡Atráquense! ¿Qué cliente va a querer darnos datos tan sensibles a un corredor que no volverá a ver en su vida????
Pues encontré una manera de solucionar el impasse.
Resulta que nuestra legislación exige que quien es PEP entregue a la Contraloría General de la República su Declaración de Intereses, en la que detralla hasta la marca de su calzado. Visto así, nada cuesta entrar a la web de dicha entidad, imprimir este documento y hacer que lo firme el cliente y/o escriba a mano las actualizaciones pertinentes. Y dado que sin ambages ni rodeos se dijo a las Intendentes de la UIF que el formato diseñado por la SBS para estos efectos no nos sirve para nada (5), confio en que el imperativo -señalado en el párrafo 16.4 del nuevo testamento- de utilizar la plantilla en cuestión sea un mero formalismo.
El escándalo viene ahora: ¿A quienes debemos aplicar este Régimen Reforzado? Copio textualmente el párrafo 16.2.2 del nuevo testamento . Sujétense, que lo que viene es fuerte.
16.2.2. Este régimen se aplica obligatoriamente a los siguientes clientes:
1. Nacionales o extranjeros, no residentes.
2. Personas jurídicas no domiciliadas.
3. Fideicomisos.
4. PEP e identificados como: i) parientes de PEP hasta el segundo grado de consanguinidad y segundo de afinidad, ii) cónyuge o conviviente de PEP; y, iii) personas jurídicas o entes jurídicos donde un PEP tenga la condición de beneficiario final, de conformidad con el artículo 4 del Decreto Legislativo N°1372 y sus modificatorias. Es aplicable respecto del cliente cuando se convierta en PEP, luego de haber iniciado relaciones comerciales.96
5. Personas naturales, jurídicas o entes jurídicos respecto de los cuales se tenga conocimiento que están siendo investigados por el delito de lavado de activos, delitos precedentes y/o financiamiento del terrorismo por las autoridades competentes.
6. Vinculados con personas naturales o jurídicas sujetas a investigación o procesos judiciales relacionados con el lavado de activos, delitos precedentes y/o el financiamiento del terrorismo.
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A ver si he entendido bien, señora mía UIF.
¿Quiere decir que si nos contacta un indeseable - sea sicario, terrorista del Hamas o tratante de niños ya públicamente denunciado- para vender su casita valuada en un millón de dólares, tranquilamente podemos aceptarlo como cliente y solo cabe la obligación de reportar a ustedes la compraventa como operación sospechosa, convirtiéndonos así en cómplices de la comisión de un delito???? ¿No quieren también que brindemos nuestros servicios a esos que secuestran personas y les quitan sus órganos para venderlos en el mercado negro????
¿SE HAN VUELTO LOCOS O QUÉ??????
Convengo que si se tratara del pariente de un investigado por LAFT o delito precedente podríamos concederle el beneficio de la duda. Se me viene a la memoria que ustedes mismos han hecho singular excepción con Alfredo Salazar Delgado, quien fuera mi gerente comercial y luego gerente general en Altas Cumbres Compañia de Seguros de Vida y tuvo la desgracia de tener por hermano a ese corrupto prófugo llamado Gustavo Salazar. Conociendo como conozco al Sr. Alfredo - así le llamaba y le llamaré siempre -, segura estoy de que al día siguiente del escándalo puso su carta de renuncia ante el Directorio de la aseguradora Ohio y pidió ser investigado de los pies a la cabeza. Pero fue Ohio y también ustedes quienes dictaminaron: ¡Alfredo, tú te quedas!!! Y hasta hoy, por decisión unánime de la Junta de Accionistas, es Gerente General en dicha empresa de seguros. Y podrían presentarse otros casos análogos. ¡Pero cosa muuuuy distinta es que no fuera el Sr. Alfredo, sino el susodicho Gustavo quien pudiera contar con los servicios de un agente inmobioliario porque la inefable normativa de la UIF así lo permite! Solo de pensar que es legal percibir la mal llamada comisión de venta proveniente de un caso de LAFT o delito precedente ya me empieza a dar urticaria.
3. Régimen Simplificado: Es el más simple, valga la redundancia, porque solo se pide recabar datos esenciales sustentados con la documentación pertinente, esto es nombres y DNI para personas naturales y razón social y ficha RUC para personas jurídicas. Se dirá que es el régimen ideal para quienes estamos hartos de tener que efectuar investigaciones verdaderamente detectivescas. Pero la cosa no es tan sencilla como podría parecer. Y vamos a explicar por qué.
El párrafo 36.4, del nuevo testamento asigna este Régimen Simplificado a quienes somos agentes inmobiliarios de la Categoría 1, pero a los de la Categoría 2 y 3 los coloca bajo el Régimen General y el Régimen Reforzado. Ignorándose por completo los usos y costumbres del mercado inmobiliario, se pasa por alto la concurrencia de agentes en una misma operación. Ya era defecto de la normativa el que solo se considere "cliente" al vendedor, que en nuestro contexto es el único que firma contrato de intermediación. Entonces una va y piensa: ¿Y qué sucede si un agente de la Categoría 1 actúa como socio de un corredor de la Categoría 2 y ambos captan la propiedad? Que la famosa Debida Diligencia se convierte en un saludo a la bandera, pues para evitarse averiguaciones engorrosas el contrato con el propietario será firmado por quien pertenezca al Régimen Simplificado. Esto conlleva un auténtico relajo, más todavía porque así se trate de un cliente PEP, igual los corredores de la Categoría 1 están sujetos a dicho régimen (6).
¿Existe manera de desfacer el entuerto? Sí la hay. Pero comprendo que ustedes tienen demasiado a digerir por hoy. Así que prefiero plantear las soluciones en el próximo post. Entretanto, los invito a manifestar su opinión en este blog o en las redes.
