sábado, 7 de noviembre de 2020

REMODELACIÓN A BIEN FUTURO



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Sí, amables lectores. Han leído bien. El título de este post es Remodelación a bien futuro.  Convengo que más de uno -especialmente si es abogado de profesión- pensará que el confinamiento terminó por alterar mi cordura. Pero me ratifico. En un artículo que escribí hace cinco años  referí que los peruanos somos tan y tan creativos, que hemos inventado dicha modalidad, dando pie para que que cada departamento de un proyecto determinado termine con su propio diseño interior, y todo esto antes incluso de levantarse el edificio. Hoy voy a retomar el tema para  a los potenciales compradores e inversionistas que están pensando en adquirir un departamento en planos, en casco o en etapa de acabados. Porque a pesar de la pandemia el mercado hierve, señores, al menos en lo que a viviendas se refiere, así haya quienes pretendan convencernos de lo contrario en aras de otros intereses. 

Vayamos por el principio: ¿Qué es una compraventa de inmueble a bien futuro? Es acto jurídico perfectamente válido y regulado por nuestra legislación. En Doctrina se le conoce como "venta de cosa esperada"(2), es decir, de un bien que en el momento no tiene existencia, pero que a futuro sí la tendrá y así se estipula en las cláusulas del contrato que celebran las partes, en este caso el Constructor y el Comprador.  El art. 1534 del Código Civil dice expresamente:

En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.

Para la seguridad jurídica, es indispensable que esta minuta de compraventa a bien futuro adquiera fecha cierta (3), que en el argot popular y para tales efectos significa ir a notaría Y lo digo porque hay quienes erróneamente la mantienen en el status de documento privado hasta la entrega del inmueble, y todo porque financian con recursos propios y/o el constructor es familiar o amigo del comprador. ¡No quiero ni pensar que a una de las partes le ocurra algo -peor en tiempos de pandemia- y se queden con un contrato de dudosa validez! Con todo, es más probable que se recurra al financiamiento bancario y es así que la minuta será elevada a Escritura Pública, así las partes se rasguen las vestiduras (4).  Conste que no me han faltado ganas de incendiar más de una entidad financiera por tanta burocracia para aprobar un crédito hipotecario, pero es innegable que su intervención ha puesto un verdadero freno a la informalidad típica del peruano. 

Ahora bien, todo Desarrollador Inmobiliario -para hablar con los términos de ASEI (5)- ofrece un proyecto ya aprobado en la Municipalidad y acorde a los parámetros urbanísticos que esta determina. Esto no quita que el comprador desee ciertas mejoras en lo que será su futura vivienda. Así tenemos que si la cocina es cerrada, que se convierta en kitchenett y se integre a la sala-comedor; que si hay una ventana hacia la terraza, se cambie por una mampara; que si el cuarto de servicio está contiguo al pasillo, se transforme en sala de estar o en otro dormitorio para el hijo adolescente...  Del mismo modo se pide mover puntos de cable e internet, instalar bar, o chimenea o lavaplatos, agregar una torre de hornos, colocar ventanas antirruido, cambiar sanitarios o color de las paredes... Como puede observarse, estos cambios no comprometen estructuras, se pactan sobre el mismo plano y responden a las necesidades y gusto del cliente.

¿Y este proceder del Desarrollador Inmobiliario contradice lo normado en el Reglamento Nacional de Edificaciones o las ordenanzas municipales? La respuesta es un rotundo NO. En el foro Ingenieros Civiles del Perú -donde gentilmente se me permite participar- se me explicó que estas modificaciones no sustanciales se anotan en el cuaderno de obra -previa autorización del arquitecto y con el nuevo plano de arquitectura- y luego se presenta dicha modificación a la Municipalidad, de manera que el cambio queda registrado desde un principio y así figurará en la Declaratoria de Fábrica a inscribirse en Registros Públicos. El ingeniero gerente de una de las constructoras con la que trabajamos mis hermanos y yo  corroboró lo planteado por sus colegas. 

He aquí un ejemplo de una Remodelación a bien futuro perfectamente planificada. Los planos pertenecen a un proyecto ubicado en Tudela y Varela -San Isidro y que ya está en casco:



Este será un lujoso departamento de 202 m2. La distribución es excelente. Las áreas destacadas en rojo corresponden una lavandería de buen tamaño y una espaciosa sala de estar con ambiente para un estudio doble. Este último me parece ideal para una familia con hijos en edad escolar, ya que permite la supervisión adulta de lo que ven los menores en internet. Y es evidente que tener baño, mas no cuarto de servicio,  es ideal para quienes prefieren un personal doméstico que trabaje por horas. Mas, ¿qué  sucede si las necesidades son otras, en especial en estos tiempos de pandemia, en que es preferible que las trabajadores del hogar no estén de idas y venidas? Por otro lado, puede ser necesario un nuevo dormitorio para el adulto mayor que ya no está en edad de vivir solo. Así que el mismo Desarrollador Inmobiliario ha previsto unas variantes, esta vez para los departamentos 301 y 401, pero que tranquilamente pueden aplicar para el 201, que es el de arriba:




Continuando con este diseño se consigue salvar la situación arriba mencionada u otra análoga. Y sin perder la necesaria sala de estar/estudio, se ha agregado un nuevo dormitorio para el adulto mayor y un cuarto de servicio decente para la técnica que lo cuide. Estas modificaciones no sustanciales son sencillísimas y suelen ser muy baratas, pues el drywall sirve de maravilla para efectuarlas.  Los parámetros urbanísticos sanisidrinos permiten tres dormitorios a más en departamentos que superan los 180 m2, así que no hay problema por ese lado. Si el comprador solicitara tales cambios, este sería el plano de arquitectura definitivo que aparecería en la Declaratoria de Fábrica y en Registros Públicos. Aquí paz y en el departamento, gloria.

Ahora bien, ¿qué sucede si los parámetros urbanísticos de un predio no autorizan a implementar un dormitorio más?

En estos casos, el Desarrollador Inmobiliario suele elaborar planos que permitan al cliente acondicionar los ambientes interiores como mejor le parezca, sin alterar el porcentaje de área techada y sin salirse de la norma. A las pruebas me remito: Vean la planta de distribución de abajo. ¿A qué no adivinan cuál sería el cuarto dormitorio, en caso de necesitarse?




Este departamento es parte de  un edificio frente a parque que se levantará en San Borja, y  que está a cargo del mismo Desarrollador Inmobiliario que construye el proyecto de Tudela y Varela. Obviamente este no es el plano acotado, pero la idea está clara, ¿verdad que sí?  En 120  m2 caben papa y mamá con tres hijos, cada uno de estos últimos en su propio dormitorio y sin que el agregado signifique tugurización, dado que la densidad poblacional prevista para este predio no variaría en forma alguna. Eso sí: en la Declaratoria de Fábrica figurará la sala de TV como tal. Que el nuevo propietario la convierta  en área de descanso, de juegos, de gimnasia o de home office es otro cantar. Y nadie podrá meterse a averiguarlo.

Hay una tercera figura, y es cuando el comprador desee una ampliación del área techada, o bien solicita una instalación fija y permanente -una piscina, por ejemplo-, lo que afectaría significativamente normativas y estructuras.  ¿Qué se suele hacer en estos casos? 

Aclaremos: es necesario respetar el área libre de un predio, así como la capacidad portante (6)  de suelos y muros. Si la estructura va a quedar comprometida, no se puede construir un minidepartamento de material noble en la terraza de un duplex, ni tampoco una piscina, pues a la hora de la verdad un sismo de mediana intensidad vendría a poner las cosas en su sitio. Y esto ha de entenderlo el comprador, por mucho que le parezca que la mencionada terraza es un desperdicio.  Con todo, el área libre no deja de ser tal si se le coloca un sol y sombra con policarbonato, o bien se divide con mampara de madera y/o vidrio templado, o se le agrega un muro divisorio y de mediano altura para separar los ambientes. Quede claro que todo esto habrá de hacerse con material aligerado y sin desmedro de la iluminación, ventilación y libre circulación, y con la posibilidad de revertirlo todo a su estado original.  

Mas he aquí que peruanos somos, por lo cual abundan en demasía quienes recurren a un simple maestro de obras para hacer remodelaciones, comprometiendo la seguridad propia y de los vecinos. Visto que semejante descalabro puede ocasionar hasta desgracias personales y que los Desarrolladores Inmobiliarios no pueden darse el lujo de permitir el ingreso de personal ajeno a la constructora si todavía no ha terminado la venta de sus unidades, es que muchos de ellos optan por efectuar ciertas modificaciones razonables y con criterio técnico una vez pasada la Conformidad de Obra, pero bajo la responsabilidad del comprador. Reitero lo que planteé en el post Comprar departamentos en planos (2): en este país el nuevo propietario hará en su vivienda lo que le venga en gana, así el señor Alcalde acuda a la Corte Internacional de La Haya. Por tanto, para evitar daños, averías y conflictos en el nuevo predio, considero lo más apropiado que sea el mismo Desarrollador de la obra quien se encargue de las modificaciones extraoficiales que no supongan riesgo. Me da la impresión de que los mismos municipios de forma tácita  han asumido esta realidad sin mayores complicaciones. 

Como ven, amables lectores, así funciona por estos lares el sistema de remodelación a bien futuro, Quede claro que dicha  nomenclatura en sí misma no existe como tal,  si bien nuestra criolla manera de pensar ya lo ha establecido como sistema.  Y se impuso como tal desde el inicio del boom inmobiliario, especialmente con edificios de baja o mediana densidad poblacional. Los proyectos más populosos no suelen dar tanto margen para tales modificaciones, al menos hasta donde sé, y las razones son obvias: la entrega del edificio se retrasaría el doble, amén que en departamentos pequeños no es factible efectuar mayores cambios. Aún así, creo posible solicitar alguna mejora que no signifique demora ni alteración del plano inicial. Todo es cuestión de conversar y llegar a un acuerdo satisfactorio, lo cual redundará en beneficio propio de las partes en particular y del rubro inmobiliario en general.

Tal como en otras ocasiones, les invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook. 


Notas aclaratorias

(1) Imagen del sitio web Planear Construcciones S.A
(2) Concepto explicado por Max Arias Schreiber Pezet. Tomado de la web Pasión por el Derecho: Venta a bien futuro en el Código Civil Artículo 1534
(4) Aunque no lo crean, todavía hay personas reacias a la formalidad, que piensan que legalizar firmas es "sacadera de plata para enriquecer al notario". ¡Me consta!!!
(5) Es la sigla de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú.
(6) 1. f . Presión que se puede ejercer sobre el terreno o sobre una estructura determinada (p.ej.: jácena, muro) sin peligro alguno. Para más información hacer click en el siguiente enlace:  



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