Hoy voy a explicar el cuarto elemento de Los siete contra Tebas: el famoso Registro de Operaciones (RO).
La imagen que precede este post -obviamente elaborada por la inteligencia artificial de Microsoft- ostenta un documento no precisamente cibernético: Pero es más un recurso didáctico que otra cosa, ya que nuestro SPLAFT debe instalarse en la nube y contar con copia de seguridad en dispositivos virtuales. Y esto aplica también para nuestro querido RO.
Yendo al punto: ¿qué es un Registro de Operaciones?
Veamos qué dice el antiguo testamento, entiéndase Res. SBS 789-2018, en su versión concordada con otras modificatorias (1)
Artículo 3.- Definiciones y abreviaturas
Para la aplicación de esta norma, el sujeto obligado considera las siguientes definiciones y abreviaturas:
40. Registro de Operaciones (RO): Registro que el sujeto obligado a informar debe llevar, conservar y comunicar a la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú, en el que se registra información precisa y completa, tanto de la operación como del cliente y/o participantes en cada operación que se realice cuando el monto de la misma iguale o supere el umbral establecido en la normativa vigente o sea un tipo de operación que por sus características no tenga umbral o no pueda ser definido al momento de ejecutar la operación.
Dicho en cristiano, es el documento donde se anota toda la información referente a las partes y a la operación en sí -data que en nuestro caso se reflejará al detalle en la minuta de compraventa-, amén de la que exige la famosa Debida Diligencia, sobre la cual bastante se ha dicho en los tres artículos anteriores. Mas he aquí que al comprador, por no firmar contrato de intermediación, no hemos de considerarlo cliente tal como lo entiende la UIF y, por tanto, no debemos consignar su compra en nuestro RO (2). ¡Solo de pensarlo ya me quiere dar urticaria! Entonces, de más está decir que internamente registro TODO y que, para los efectos, considero cliente tanto al propietario como al comprador, así tenga trato formal solo con el primero Y sugiero a todos los colegas hacer lo mismo, pues ante cualquier eventualidad en la que sin culpa nos veamos envueltos, no podremos alegar en la Fiscalía que la señora mía UIF nos metió en el entuerto de que si no hay contrato de intermediación, el comprador no es cliente. Así que ya saben.
En cuanto al formato del RO, el párrafo 22.4 del antiguo testamento establece una plantilla única que ha de bajarse de la web de la SBS. Verdad que la susodicha no nos sirve para nada a los agentes inmobiliarios, dado que no considera la concurrencia de dos o más personas en la parte vendedora y/o compradora y así se los hice saber a las intendentes en esa famosa reunión de enero del 2020. Pero hay que reconocer que sí resulta muy útil a las constructoras/inmobiliarias y pueden apreciarla aquí. Visto el impasse, esta servidora se tomó la libertad de elaborar otra plantilla en Word, la cual tranquilamente puede trasladarse a Excel. Es la que uso y pueden bajarla haciendo click en este enlace. ¿Y por qué no uso el archivo de cálculo oficial? Porque sería una sábana interminable, fuera de que hasta hoy no manejo bien este tipo de formato.
Ahora bien, para quienes somos agentes inmobiliarios hay ciertas especificaciones en el párrafo 36.4 numeral 10 del nuevo testamento. A ver cómo los desglosamos.
1. Materia del RO: Es la compraventa de los siguientes inmuebles: terreno, vivienda unifamiliar, vivienda en edificio multifamiliar, condominio o conjunto residencial; oficinas, locales comerciales, estacionamientos y depósitos. Y como punto a favor, cabe destacar que su marco de referencia para definir los tipos de inmueble mencionados es el mismísimo Reglamento Nacional de Edificaciones (3).
Mas surge una interrogante: ¿por qué razón se excluye a los locales industriales, siendo así que en estos muuuchas cosas podrían suceder, como bien lo hicieron notar dos abogados que asistieron a mis capacitaciones?
Reclamos a la UIF. A mí no me digan nada.
2. Umbrales: Tratándose de lotes de terrenos, solo debe consignarse la operación si el monto total de la misma es de $30,000 a más, o bien su equivalente en moneda nacional. Viviendas y restantes: A partir de $100,000 o su equivalente en soles. Y todo esto, así se efectúe en pagos parciales. Por supuesto que el tipo de cambio a tomarse en cuenta será el oficial, no el del mercado paralelo.
Para ser sincera, jamás entenderé ese asunto de los umbrales y permítaseme discrepar diametralmente con este enfoque. Razone usted, señora mía UIF: ¿es que acaso no existe una modalidad de lavado de activos denominada "pitufeo", la misma que permite colocar y diversificar dinero sucio en cantidades mucho menores que los topes que usted me señala? Lo lamento, pero dado que la normativa arriba citada permite establecer umbrales menores e incluso omitirlos, le paso el dato que yo considero como mínimo el cero dólares a más, registrando así TODAS mis operaciones sin excepción. Y no me canso de aconsejar a mis colegas que imiten mi modesto proceder. Por supuesto que en el IAOC se colocará lo que a usted le gusta y como a usted le gusta, para que no entremos nuevamente en controversia.
3. Fecha del RO: Ha de ser la del día en que nos abonen la mal llamada comisión de venta, independientemente de la fecha consignada en la minuta. En lo particular, acostumbro registrar ambas, especificando las de todos los pagos parciales si los hubiere. Considero que es lo más saludable. Y conste que si no se nos pagan los honorarios, igual hay que registrar la operación.
Cabe recordar que la normativa no contempla el reparto de comisiones que se efectúa entre colegas cuando concurrimos en una operación. Así que ni el agente del comprador -ni el datero, en caso de que se dé el famoso 40-20-40- se deben dar por aludidos, según me respondió la misma UIF a esa famosa consulta (4). Pero creo que todos ya saben qué opino y hago al respecto.
4. Montos para el RO: Se ha de colocar el precio total de la compraventa así como los parciales... siempre y cuando ninguno exceda los benditos umbrales. O sea, que no solo hay que descartar las operaciones inferiores a $30,000 o $ 100,000 según sea el caso, sino que además habremos de excluir del RO los pagos parciales que no superen estas cifras. Nuestro Oficial de Cumplimiento habrá de hacer malabares visuales y extraer únicamente los montos parciales que excedan dichos topes, para vaciarlos luego en el IAOC.
Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿no sería más razonable que el Registro Comercial coincidiera plenamente con el Registro de Operaciones LAFT, evitándose incluso cualquier desmadre contable y tributario???
Señora mía UIF, ¿alguna vez podremos entendernos?
5. Operaciones que involucren adenda: Esto para los casos en que se agregue cláusula que modifique el monto de la operación pactado o bien que anule - por resolución o rescisión - el contrato de compraventa del inmueble, siempre que afecte una operación
que haya sido materia del RO.
Vale hacer ciertas aclaraciónes.
En principio modificar el precio registrado en una minuta de compravcnta es algo impensable y las partes no lo aceptarían jamás. En lo que se refiere a resolución o rescisión, podría darse en los proyectos inmobiliarios, en que la constructora/inmobiliaria dé al comprador la facilidad de abonar la cuota inicial a la firma de la minuta y a la entrega del inmueble el saldo restante. Esta práctica se puso de moda en tiempos de pandemia, pero hasta donde sé solo la Inmobiliaria Edifica ha continuado con dicho sistema. ¿Y cuándo paga esta empresa los honorarios al corredor? Cuando la cuota inicial entra en su cuenta bancaria. Y ahí acaba nuestra responsabilidad como agentes. Así me lo explicó el colega que tiene convenio con este grupo inmobiliario. Si el comprador falla y no cumple con sus compromisos, el contrato se resuelve y el inmueble vuelve a ponerse en venta a un precio mayor, según avance de obra. Y ni por asomo a Edifica se le ocurre pedirnos devolución de los honorarios cobrados. Pero esta modalidad es una auténtica rareza, ya que las otras constructoras pagan a la firma de la escritura pública o al desembolso en sus cuentas. Y si pacta pagos parciales con el comprador, incluso nos hacen esperar a que este cancele el monto total. Pocas son las constructoras que aceptan dinero ingresado - honorarios pagados. Más claro: nos abonan una vez culminado el proceso de compraventa, no antes.
En este asunto de operaciones con adendas, la UIF ha legislado en función de la excepción, no de la regla. Insisto en que es necesario que esta entidad se capacite en los usos y costumbres de nuestro rubro, pues de otra manera seguirá patinando con nosotros. Para variar, en este mismo numeral 5 textualmente estipula que para estos casos establecerá la estructura, formato y medio electrónico u otro mecanismo de envío de los mismos. Según tengo entendido, no lo ha hecho todavía y ya van dos años y medio que nos tiene al alcance de este dispositivo agregado por el nuevo testamento.
Colegas, no sé a ustedes. ¡Pero a mí estos zafarranchos de la UIF me van a matar!!!
Como en otras ocasiones, espero sus comentarios en este blog o en las redes.
Notas aclaratorias
(1) En este caso, la modificatoria la ha dado la Res. SBS 1754-2024
(2) Leer el post Debida Diligencia en el conocimiento del cliente (DDC): Primera parte
(3) Norma Técnica G.040
(1) En este caso, la modificatoria la ha dado la Res. SBS 1754-2024
(2) Leer el post Debida Diligencia en el conocimiento del cliente (DDC): Primera parte
(3) Norma Técnica G.040
(4) El mail de respuesta que dieron a mi consulta lo pueden leer aquí
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