COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS TIENE GRANDES VENTAJAS

 

En el artículo anterior expuse el porqué del enfrentamiento actual entre constructoras/inmobiliarias y las municipalidades. Expliqué al detalle que, al incumplirse con lo normado en el Reglamento Nacional de Edificaciones, en el Reglamento de las VIS (1) y en el Certificado de Parámetros Urbanísticos, buena cantidad de proyectos inmobiliarios son  antitécnicos por sus desmesuradas alturas y el excesivo número de departamentos, los mismos que más parecen cuartos de hotel que viviendas decentes, con el agravante de que estos edificios los están levantando incluso en calles con zonificación RDB, esto es Residencial Densidad Baja. Pero también hice hincapié en que corresponde al Comprador elegir con buen criterio, descartando constructoras/inmobiliarias y proyectos abiertamente cuestionados(2). Si a pesar de que los medios televisivos y las redes informan sobre tales o cuales edificaciones demenciales, hay quienes insisten en comprar ahi e incluso , por ahorrarse unos soles, se saltan procedimientos regulares que formalizan la compraventa, no se diga que han sido sorprendidos por los malos empresarios. ¡Basta de victimismo, señores!

Reiteramos que en sí misma la compra de un bien inmueble futuro (3) no es la estafa que algunos pregonan, sino una excelente oportunidad de adquirir una vivienda con las 3 B: buena, bonita y más barata que una de segundo uso. Abajo enumero las innegables ventajas. Y me apuesto la cabeza de que nadie ha considerado siquiera la primera que pasaré a explicar:

1.  Evaluación previa de diseño arquitectónico de todo el predio: Esto incluye el edificio entero, es decir, y no solo el departamento que nos interesa. El comprador está en todo su derecho a revisar el proyecto en su totalidad.  Ahora bien, ¿quién hará la revisión pertinente? Lo puede hacer el arquitecto o el ingeniero de nuestra confianza. Y cabe destacar que las constructoras/inmobiliarias serias suelen ser muy transparentes en este aspecto, ya que acostumbran subir a sus sitios web las tipologías de los departamentos (3) e incluso los planos acotados (4). Por otro lado y mientras se da el avance de obra, aquellos mismos profesionales pueden darse una vueltecita de vez en cuando para asegurarse de que todo marcha sobre ruedas.

2. Factibilidad de pactar mejoras con la constructora/inmobiliaria. La idea la desarrollé ampliamente en el post Remodelación de bien futuro que escribí en tiempos de pandemia. Como sabemos, se puede convenir cambiar algunos acabados, reducir la sala comedor para dar más espacio a uno de los dormitorios, agregar dos pozas en el lavadero de la cocina, agregar un closet o repisa en la lavandería... Todo esto es lo que se llama modificaciones no sustanciales. Con todo, cabe hacer una aclaración: tales mejoras no son posibles en los que serán edificios RDA o RDMA, es decir de alta y muy alta densidad poblacional. ¿Razones? ¡Calculen ustedes el tiempo que demoraría en entregarse 80 ó 100 departamentos cuyos propietarios pidieran modificar esto o aquello! Conque hay que ser realistas: Solo en edificios RDB y RDM dichas mejoras serán posibles, siempre y cuando no comprometan estructuras.  

3. Inafectación al impuesto de alcabala. Primera venta de constructor está exonerada de este impuesto, salvo la parte del terreno declarada en el autoavalúo, que por ser ínfima, no se puede pagar así se quiera.  Pero también cabe aclarar que tal beneficio solo lo tienen las constructoras/inmobiliarias que formalmente se dedican al rubro, sean personas naturales o jurídicas, no un particular que de la noche a la mañana se le ocurra construir en su terreno, independizar y vender. A las pruebas me remito:

La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto de alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno, conforme se encuentre registrado en el autoavalúo.

En este caso, se debe presentar:

• Si se trata de una empresa constructora, exhibir los documentos que acrediten que la entidad que transfiere es una empresa constructora. Por ejemplo, ficha RUC de la empresa constructora o la escritura pública de constitución en donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construcción o venta de inmuebles.

• Si se trata de personas que no realizan actividad empresarial, deben acreditar por lo menos 2 ventas en los últimos 12 meses, adicionales a la venta materia de liquidación.

Fuente: Plataforma del Estado Peruano

4. Precio inferior al de un departamento terminado: Un bien inmueble futuro siempre es más barato, en especial si se comercializaen la etapa de preventa. Las constructoras/inmobiliarias suelen ofrecer facilidades y/o beneficios adicionales por  lanzamiento, como equipamiento de la cocina, bono de descuento, financiamiento de la cuota inicial...  El precio del inmueble se incrementa con el avance de obra y definitivamente alcanza su culmen con la independización.

5. Admnistración del edificio: Generalmente la constructora/inmobiliaria se hace cargo hasta el final del proceso de venta o bien hasta la independización, siempre y cuando tenga un buen número de departamentos vendidos. Esto no será obstáculo para la organización de la Junta de Propietarios, de la cual la empresa formará parte hasta que culmine la transferencia de todas las unidades. Como en las minutas se suele incluir el Reglamento Interno, las reglas ya vienen definidas desde un principio y, por ende, será más fácil integrar sanamente a los nuevos propietarios. 

6.  Garantía ante vicios ocultos. Según lo normado en el art. 80 de la Ley 30534 la constructora/inmobiliaria responde por diez años si hubiera defectos estructurales y para otros casos, según lo pactado contractualmente. Por lo general, se suele dar un plazo de tres años si el vicio oculto afectara la habitabilidad - rotura de cañería interna, defecto de cableado eléctrico, filtraciones, por ejemplo - y un año si se trata de acabados.

7. Rentabilidad a la hora de revender. De esto doy fe, dado que mi familia fue protagonista del Boom Inmobiliario y comprar y vender en planos se convirtió en el negocio familiar hasta el fallecimiento de nuestros padres. La ganancia obviamente será mayor si el departamento se adquirió en preventa y, dependiendo de algunos factores, puede oscilar entre el 10 y el 15% del valor de compra.

Como corolario se puede afirmar que si se selecciona debidamente la constructora/inmobilaria y el correspondiente proyecto, el riesgo de la adquisición se reduce al mínimo. Si en verdad significara un riesgo mayor, los bancos no se aventurarían con obra alguna. Han pasado veinticinco años desde el Boom Inmobiliario de la década del 2,000, los proyectos siguen pujantes y casi todos cuentan con un banco patrocinador que incluso exige un porcentaje de preventas para liberar los fondos que solventarán la edificación. El asunto estriba en elegir bien, elegir responsablemente tomando en cuenta todo lo ya explicado en este artículo y en los cinco anteriores que le preceden.

Como es mi costumbre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook. 

Notas aclaratorias

(1) Acorde a lo normado en la Norma Técnica A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones, el nuevo Reglamento de las VIS - DS 005-2025-Vivienda-, en su art. 18.2 ratifica el área mínima para una vivienda: 40 m2. 
(2) Los post que detallan especialmente la responsabilidad del Comprador son estos: Comprar departamentos en planos no es locura (2) y Comprar departamentos en planos no es locura (3)
(3) Es el término técnico. Inmueble bien futuro -otrora tan usado por esta servidora- no resulta tan apropiado.

(4) Tipologías: Son la representación gráfica de los departamentos según modelos específicos de ubicación y distribución dentro del predio a levantarse. Suelen incluir el mobiliario que correspondería a cada ambiente.
(5) Planos acotados: Son aquellos en los que se insertan las medidas específicas que corresponden a cada elemento de los mismos.