viernes, 28 de agosto de 2015

¿COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS? (2)





   En sintonía con el post anterior, continuemos con el tema de la compra-venta de inmuebles a bien futuro.

   En nuestra experiencia como Agentes Inmobiliarios, hemos podido observar que si bien esta modalidad ha cobrado gran auge, todavía existen muchos escépticos, especialmente si por ahí se enteraron de algún proyecto que no logró culminarse.  Confieso que , a pesar de que como Familia ya nos habíamos embarcado en el negocio de compra-venta de departamentos en planos, siempre me quedaba el resquicio de que lo nuevo no necesariamente es lo mejor, así como del riesgo que suponía en sí misma la Autoconstrucción.   ¡Indudablemente soy de la escuela antigua!  Pero en el camino aprendí que toda actividad conlleva un riesgo y que este puede minimizarse al máximo, en especial si tenemos a las entidades financieras en el medio , y que la misma Autoconstrucción, bien llevada, es una excelente alternativa para los Grupos Familiares que desean vivir en un mismo predio compartido en condominio, de tal forma que la bonita vecindad estaría garantizada por siempre, así como la cercanía entre familiares que no desean separarse.

   La ventaja de la venta en planos es innegable desde el punto de vista económico.  En Febrero de este año, CAIRP (1) hizo eco de un amplio artículo sobre el tema publicado en La República, en el cual se advirtió que el ahorro para el Comprador puede significar hasta un 25% del precio de venta. (2)  Si a esto le agregamos la inafectación al Impuesto de Alcabala por tratarse de primera venta de Constructor, indudablemente la modalidad es altamente beneficiosa, en especial para aquellos que desean adquirir departamentos como inversión y/o como adelanto de legítima. Y para quienes tienen un presupuesto muy limitado, la adquisición de cocheras y depósitos (3) con miras de arrendamiento, sería asimismo una excelente alternativa, con mayor razón si consideramos que, así haya distritos que exigen dos y hasta tres cocheras por departamento cuando este cuenta con dos o tres dormitorios, no todos los Compradores necesitan el mismo número de estacionamientos o bien descartan los depósitos. Me consta, porque he visto Edificios ya independizados con varias de estas unidades inmobiliarias sin vender, lo que conlleva una pérdida para la Constructora, que evidentemente no tiene en sus planes que la enajenación de dichos activos queden pendientes por siempre jamás.  Y se dan casos en que se mantienen así años y años.  Un conocido condominio en la Calle Aldebarán de Santiago de Surco tenía este problema. Y en San Isidro -justo en aquel en que viví el horroroso hecho de las niñitas jugando solas en el borde de una piscina - ocurrió otro tanto. Evidentemente la adquisición de cocheras y depósitos puede ser un buen negocio que beneficiaría a Inversionistas emergentes y sacaría de apuro a las empresas inmobiliarias que no lograron su comercialización.

   ¿Qué otra ventaja tiene la venta en planos?  ¿O en casco?

  Se me ocurre que la más valorada es la posibilidad de hacer mejoras  en el inmueble, sin que esto signifique un perjuicio para el Constructor ni un gasto oneroso para el Comprador.

   Me explico:  El Proyecto se oferta tal cual, con todas las especificaciones técnicas del caso y respetando los Parámetros Urbanísticos que la Municipalidad permite para la edificación. Y nada se puede alterar hasta pasar la Conformidad de Obra.  Pero he aquí que, sin afectar estructuras,  es factible  hacer pequeñas mejoras, tanto en la distribución de ambientes contiguos, como en los puntos para instalaciones eléctricas, telefónicas etc.  Algunos solicitan mejores acabados - cuyo costo asumen o negocian, - o simplemente descartan ciertos toques personales que el arquitecto pueda haber dado al diseño, como las hornacinas en los baños, por ejemplo.  Así, todo lo demás.

   Pregunta del millón : ¿La Constructora se pone fuera de la Ley aceptando efectuar tales cambios?

 Para nada.  Al menos hasta donde lo entiendo. Y corríjame un abogado si estoy diciendo una barbaridad.

   Sucede lo siguiente:  La adquisición de inmuebles a bien futuro es un acto jurídico. La Ley estipula que desde el momento en que se firma la Minuta de Compraventa ante Notario, el bien pasa a ser propiedad del Adquiriente.  (4)  Verdad que en este caso dicho bien está sujeto a tener existencia (5), pero igual  las mejoras pactadas se harían sobre un inmueble que tendría existencia física y que, por tanto, ya sería de propiedad efectiva del Comprador, dado que hay un documento con fecha cierta que así lo acredita.  Ahora bien, los Parámetros Urbanísticos y Ordenanzas Municipales que regulan los Proyectos Inmobiliarios,  rigen para la edificación de la obra por parte del Constructor, y teóricamente también para el Comprador que adquiere el departamento.  Sin embargo, estamos hablando de un nuevo Propietario que siempre hará en su casa lo que le plazca y que va a efectuar tales o cuales modificaciones, así el señor Alcalde lleve el caso al Tribunal de Estrasburgo. Visto así y para evitar males mayores tanto para este nuevo Propietario como para los futuros residentes del edificio, ¿no es mejor que sea la  misma Constructora la que, con criterio técnico, analice la viabilidad de los cambios y los efectúe una vez pasada la Conformidad de Obra y antes de la entrega del inmueble?  Conste que soy legalista y milimetrada hasta la médula, pero considero un plus que el ciudadano de a pie pueda lograr que su departamento quede realmente a su gusto y que la asesoría especializada sea parte del servicio. Tomando en cuenta, además, que si la fábrica no quedará sustancialmente alterada y que incluso será posible revertir dichas modificaciones y sin mayor complicación a su estado original, el sistema resulta una verdadera ganga.

   Invito a mis amables lectores a observar detenidamente el plano que encabeza este post.  Es de un departamento de 124 m2, perteneciente a una de las obras que tuvimos en cartera en el Cercado de Miraflores.  Los Parámetros Urbanísticos del distrito exigen que con este metraje solo se construyan dos dormitorios.  Esto, para no tugurizar la zona ni hacer colapsar los servicios.  Hasta aquí todo va bien. Pero es un hecho que en un inmueble de tales dimensiones tranquilamente pueden vivir tres o más personas y así lo van a entender desde el Ejecutivo gagá hasta el Portero de una fábrica.  Y es un hecho también que nada ni nadie va a impedir que el nuevo Propietario coloque una puerta corrediza para que la sala de estar opere como un tercer dormitorio, o bien que cierre dicho ambiente con un material de dwywall y puerta de MDF que tranquilamente puede conseguir en Sodimac.  Asimismo,  moverá y multiplicará los puntos de suministro eléctrico, de instalaciones telefónicas, de cable u otros.

   Insisto : ¿No es mejor que todo esto lo haga el Constructor, entregando luego el plano con todas las modificaciones efectuadas, para que a futuro no haya ningún tipo de problema si por ahí se quiere hacer otro cambio?

   Sin duda los peruanos somos los campeones de la creatividad: ¡Hemos inventado la "Remodelación a Bien Futuro"!, sobre la cual, por cierto, no he visto ninguna mención en el Código Civil, a pesar de que mucho me he quemado las pestañas para los sustentos legales de este post.   Si como lo entiendo, tal remodelación es más segura y útil por efectuarla el mismo Constructor, sería recomendable que se legislara oficialmente sobre la materia.  Donde prolifera una costumbre sin normativa específica, sobreabundan los excesos.  Nosotros trabajamos con empresas que cumplen todos los lineamientos técnicos y normativos, mas no podemos dar fe del resto.




Notas aclaratorias:

(1) CAIRP: Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú.
(2)  http://larepublica.pe/19-02-2015/adquirir-casas-en-preventa-permite-ahorrar-hasta-25
(3) Esto en edificios de grandes dimensiones.
(4) Art. 245 del Código Procesal Civil: Verlo aquí
Asimismo es interesante leer RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL No 017 - 2002 - ORLC/TRen  la que se afirma claramente que "Para efectos registrales, la fecha cierta del contrato no está dada por  la fecha de la minuta, sino por la fecha del instrumento que la formaliza." Atentos, que en tal aseveración no existe ningún conflicto con lo normado por el Art. 245 del Código Procesal Civil, así haya quien insista en sostener lo contrario.
(5)  El art. 1534 del Código Civil dice "existencia" a secas. No especifica si física y/o legal.



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