SOY PERUANO EXPATRIADO. ¿PUEDO COMPRAR INMUEBLES EN EL PERÚ?

 

Continuamos con el asunto de la compra de inmuebles y las obligaciones que conlleva ante la Unidad de Inteligencia Financiera-UIF.  Y a la pregunta que encabeza este post respondo simplemente: Sí y requetesí. Y con crédito hipotecario incluso si te trata de una vivienda. Y dado que la compraventa de departamentos bien futuro es mi especialidad, este artículo va dirigido especialmente a los peruanos no residentes que  desean adquirir alguno.

Se precisa aclarar conceptos:

1. ¿Qué es una persona expatriada? Alguien que reside fuera de su patria. Ni más ni menos. 

2. ¿Y tiene derecho a comprar un inmueble en su país de origen? Sí, en donde le plazca y acomode. Ninguna ley puede impedírselo, con mayor razón si no ha renunciado a su nacionalidad.

3. ¿Y es necesario que venga a comprar personalmente? No. Puede designar a un apoderado mediante un Poder Consular o con uno ya inscrito en RR.PP que tramitó antes de irse del Perú. 

4. ¿El monto de la venta puede transferirse al Vendedor desde la cuenta bancaria que tiene el Comprador en el país que reside? Es preferible que abra una cuenta bancaria a su nombre aquí en el Perú - su apoderado puede hacerlo-  y que los montos involucrados -cuota inicial y saldo restante- salgan de esta misma con cheque de gerencia y fe de entrega notarial, especialmente si se trata de inmuebles de segunda venta.  Habrá abogados y notarías que así lo exijan, con excepción, tal vez, del monto del arras o separación, siempre y cuando este sea inferior a US$ 3,000.00 o su equivalente. Tratándose de inmuebles bien futuro, las constructoras suelen aceptar las transferencias del exterior únicamente cuando salen de una cuenta que esté abierta a nombre del Comprador, insertándose los vouchers en la Escritura Pública. Con todo, habrá empresas que solicitarán cheque de gerencia emitido en el Perú y con fe de entrega notarial. 

5. ¿Qué pasa si el Vendedor y el Comprador no residente deciden que las transferencias se hagan  a las cuentas que cada cual tiene en el extranjero? No lo recomiendo en lo absoluto. No olvidemos que un Notario es Sujeto Obligado y puede saberle a rancio que no haya cheque de por medio y sí un Comprador expatriado ausente, en especial si el inmueble es de precio considerable.  Reportar la compraventa como Operación Sospechosa por Lavado de Activos sería su obligación y ya se dijo en el post anterior que es muy peligroso ingresar a una lista de negra de investigados por esta causa. 

6. ¿Los bancos peruanos conceden créditos a peruanos residentes en el exterior? Esto depende de la política del banco y siempre y cuando tenga ese producto, como ocurre con Scotiabank y BanBif. Dependerá del lugar de residencia del potencial comprador, porque hay países que no aplican. 

Actual Inmobiliaria (1) ha hecho una excelente enumeración de los requisitos para dicho crédito:

Al acceder a este crédito, podrás adquirir tu próximo hogar desde el extranjero y poder pagarlo hasta en 25 años con la opción de una tasa fija o mixta. Dependiendo del banco de tu preferencia, los requisitos generales suelen ser los siguientes:

• Ser peruano y residir en EE.UU o Canadá (ver si otros países aplican),
• Fotocopia de DNI,
• Fotocopia de la Declaración Jurada de Pago de Impuestos de tu país de residencia de los últimos dos años,
• Carta de Referencias Bancarias en el Exterior,
• Copia actualizada del Reporte Crediticio en centrales de riesgo de tu lugar de residencia,
• Constancia de trabajo,
• Ingreso mínimo mensual de US$ 500 (podría variar según el banco), entre otros.

Como puedes ver con todos estos documentos, tu evaluación crediticia no se basará de acuerdo a tu historial en Perú, sino del lugar de donde resides.

7. ¿El Comprador expatriado tiene obligaciones ante la Unidad de Inteligencia Financiera - UIF? Por supuesto. Las Normas de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo exige que Bancos, Notarías, Constructoras-Inmobiliarias y Agentes Inmobiliarios apliquen el Régimen Reforzado para la Debida Diligencia a los no residentes que compren un inmueble, sin importar el monto de la compraventa (2). Esto supone firmar la Declaración de Origen de Fondos y llenar el Formulario PEP el mismo día en que se firma la minuta y ante cada uno de los estamentos mencionados. La SBS (3) cuenta con un formato especial, pero hasta la fecha se permite que Notarías y Agentes Inmobiliarios diseñen los suyos propios (4). 

Como puede verse, no es tan problemático el asunto, siempre y cuando se respeten los debidos procedimientos. A pesar de los momentos tan difíciles que atraviesa el país, sé que hay muchos peruanos que sueñan con regresar teniendo aquí vivienda propia o bien adquirirla con el fin de rentarla para obtener ingresos. Ya saben entonces que es perfectamente viable, respetando los debidos procedimientos. ¿Que las Declaraciones para la UIF son engorrosas?  Tranquilos. Si no estamos en algo indebido, no tenemos nada que temer.

Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.

Notas Aclaratorias:

(1) Puedes leer el artículo completo haciendo click AQUÍ

(2) Ver el Art. 16.2 de la Resolución SBS 789-2018

(3) SBS: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP.

(4) En el post anterior se dijo que si el Agente Inmobiliario no te los solicita, es recomendable que tú mismo los llenes y se los entregues. Puedes acceder a estas Declaraciones haciendo click AQUÍ y AQUÍ.

¿Y QUÉ PASA SI NO FIRMO NINGUNA DECLARACIÓN PEP O DE ORIGEN DE FONDOS?

 

¡Ay, amables lectores! Hoy no voy a tocar carne, sino médula.

Referimos en el post anterior  que se han establecido ciertos procedimentos protocolares para la compraventa de inmuebles.  Es así que  las partes celebrantes -en especial el Comprador- deben llenar y firmar una serie de documentos: Declaración de No Ser PEP (1), Formulario PEP -en caso de sí serlo-  y  Declaración de Origen de Fondos. Estos han de entregarse a la Notaría, al Banco (2) y al Agente Inmobiliario  el mismo día en que se firma de la minuta. ¿Razón? Las Normas de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo, las mismas que la Unidad de Inteligencia Financiera -UIF se encarga de hacer cumplir.   Como es de esperarse, todo lo que suena a imposición nos sabe a rancio y hay quienes piensan que si se niegan a firmar tales y cuales documentos no pasa nada. Mas, permíteme decirte que sí va a pasar. ¡Y mucho!

Comencemos por lo primero. Ningún notario que se precie de serlo formalizará la compraventa de un inmueble obviando la normativa vigente respecto al Sistema de Prevención de Riesgos LAFT, porque las multas son de padre y señor mío, su prestigio caería por los suelos y se arriesgaría a ser acusado de cómplice de delitos LAFT.  Con las entidades bancarias sucede algo similar y colocarán al usuario en una simplísima disyuntiva: o firma o no hay crédito hipotecario. Y si la compra se efectúa con recursos propios, el ejecutivo de la ventanilla no va a transferir ni medio partido por la mitad en caso de que el cliente se obstine en no llenar y firmar formularios. Conque seamos claros: sí o sí tienen que hacerse las declaraciones pertinentes.  Y sanseacabó. Vuestra opinión y la mía no vienen a cuento. Así de crudo.

Bien, señora. Entendido lo de las notarías y los bancos. ¿Pero qué pasa si no firmo las mencionadas declaraciones ante mi corredor,  o bien este simplemente no me las solicita? La norma les obliga a ustedes a pedirnos información, pero no hay ley que nos ordene a nosotros los clientes entregársela así nomás.

Aparentemente no pasa nada. Y bien se sabe que no es novedad que en este pais existan los llamados vacíos legales y/o normas contradictorias.  Pero no me gustaría estar en su lugar y menos en el tuyo el día que la UIF le caiga al colega con una supervisión y por ahí se vea que la Debida Diligencia no se llevó como lo establece el art. 16 de la Resolución SBS 789-2018. Paso el dato que a la Unidad de Inteligencia Financiera no le tiembla el pulso a la hora de imponer sanciones. ¿Y en qué te afecta a ti todo esto? En que si no hubo Debida Diligencia por parte de tu Agente Inmobiliario -sea persona natural o jurídica-, él será multado, pero serás tú el investigado, como si fueses un vulgar delincuente.  Siendo tú una persona honorable no debes permitir que esto suceda jamás, menos por terquedad o negligencia culpable. Entrar a una lista negra de presunción por lavado de activos es un antecedente que no te conviene en lo absoluto. Recuerda que  nunca se sabe lo que ocurrirá el dia de mañana. Que por descuido del colega y/o capricho tuyo arriesgues tu buen nombre y el de los tuyos, viéndote  envuelto en un asunto de índole penal, sería realmente lamentable.

Entonces la solución es fácil: ¡no recurro a corredores y me ahorro problemas!

¿Hablas en serio?

Por tu propio bien sugiero que aceptes una gran verdad:

La compra de un inmueble es un proceso muy técnico que requiere al especialista del caso.  

Y el especialista del caso es el Agente Inmobiliario debidamente registrado en el Ministerio de Vivienda (3).  

Esta es la realidad y no otra.

La búsqueda de una propiedad y la adquisición formal de la misma abarcan aspectos arquitectónicos, legales, financieros y tributarios que el Comprador común desconoce. ¡Y no se diga de las habilidades para negociar con propietarios de carácter difícil! Por negarte a firmar unos documentos -que igual entregarás a bancos y notarías-, te expones a dilatar en exceso el tiempo de compra. Recuerda que las entidades financieras se atienen a las férreas normas de la SBS (4) y si te demoras en encontrar el inmueble, se verán obligados a hacerte una nueva evaluación con el correspondiente cambio en la tasa de interés.  Aparte, se duplica el riesgo de que, luego de meses de intensa búsqueda, te vengas a enterar -¡a veces en la misma notaría! (5) - de que el depa de tus sueños tiene juicio por embargo o que el dueño está casado legalmente con otra señora y la propiedad no se puede vender. ¿A santo de qué vas a exponerte a pasar estas desgastantes experiencias e incluso ser víctima de una estafa??? ¿Acaso ahorrarás unos soles al buscar tú solo una propiedad??? ¡Claro que no, porque en nuestro medio tú no pagas por búsqueda -salvo expreso acuerdo en contrario-, ya que tu Agente Inmobilario percibe los honorarios que el Agente del Vendedor comparte con él!

Visto así el panorama, señora, hay que firmar las susodichas declaraciones. ¿Pero qué hacemos si el corredor no las pide? En su post anterior usted misma ha referido que muchos ni se dan por enterados de estas leyes sobre prevención LAFT. 

Permítaseme aclarar que de esto último  buena parte de culpa la tienen los que redactaron la Resolución SBS 789-2018  ya que no establecieron como norma obligatoria que el Cliente entregue estas declaraciones a su Agente Inmobiliario; en consecuencia; este bien podría negarse a hacerlo e incluso desistir de la compra.  Por otro lado, la UIF recién está empezando a aceptar que es su deber capacitar a quienes somos Sujetos Obligados. Siendo así las cosas y en aras de que salvaguardes tu responsabilidad, nuevamente te ofrezco los modelos de declaraciones que te brindé en mi publicación anterior, aprobadas por el Dr. Aldo Vegas Urrutia, abogado especialista en la materia: 

• Declaración de Origen de Fondos: Haz click Aquí
• Declaración de No Ser Persona Expuesta Políticamente PEP): Haz click Aquí
• Formulario PEP (6) : Haz click Aquí 

Como habrás observado, estas declaraciones son muy discretas y nada invasivas. Tú mismo puedes llenarlas debidamente, imprimirlas y firmarlas, junto con la persona que será copropietario contigo.  Si tu Agente Inmobiliario no te las pide por desconocimiento o por temor a incomodarte, entrégaselas tú el mismo día de la firma de la minuta de compraventa.  Hazlo y estarás en paz con la ley, a salvo de cuitas y libre de investigaciones que puedan empañar tu buen nombre. 

¿Estás de acuerdo conmigo? 

Te invito a manifestar tu opinión en este blog o en Facebook.

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RC & HNOS - ASESORES INMOBILIARIOS

Notas aclaratorias

(1) PEP: Persona Expuesta Políticamente según lo tipificado en el Art. 3, num. 37 de Resolución SBS 789-2018:  Son las Personas naturales, nacionales o extranjeras, que cumplen o que en los últimos cinco (5) años hayan cumplido funciones públicas destacadas o funciones prominentes en una organización internacional, sea en territorio nacional o extranjero, y cuyas circunstancias financieras puedan ser de un interés público. Asimismo, se considera como PEP al colaborador directo de la máxima autoridad de la institución.

(2) El Banco suele exigirlo previo al trámite del crédito hipotecario o a la emisión del cheque, esto último en caso de contarse con recursos propios.

(3) La Ley 29080 y su Reglamento establece la obligatoriedad el Registro Inmobiliario para ejercer como Agentes y establece sanciones para quien incumpla esta norma. Más información Aquí

(4) SBS: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP.

(5) Hay quienes por ahorrar deciden no contratar ni siquiera a un asesor legal. Y prefieren que ¡el mismo día de la firma! el sea el abogado de la Notaría quien redacte este documento y revise los relativos a la propiedad que se vende. ¿Resultado? ¡Un desastre!

(6) Diseñé este formulario tomando el modelo de la misma Guía elaborada por la UIF, del BBVA y de la Notaría De Vettori.

¿VAS A COMPRAR UN INMUEBLE? ¡APUESTO QUE NUNCA TE DIJERON ESTO!

 

Hoy voy a dirigirme ustedes, amables compradores. Y estoy segura de que muchos van a poner la misma expresión que ostenta la imagen que encabeza este post.

Verán, es común que los profesionales serios instruyan a propietarios y compradores sobre los documentos necesarios para una compraventa de inmueble, sea para vivienda, uso comercial u otros. Términos como Autoavalúo, HR, PU, CRI, Copia Literal y similares han sido escuchados por todos ustedes. Mas he aquí que cuando van al Banco y a la Notaría, recién se llegan a enterar de que tales documentos no bastan, antes bien han de llenar unos formularios, en los cuales se detalla si los celebrantes del contrato son Personas Expuestas Políticamente (1), si el dinero se obtiene de recursos propios o crédito hipotecario. Esto en caso de Personas Naturales, porque si se trata de Personas Jurídicas el asunto es más engorroso todavía. Y lo que es peor: empieza a ser común que los Agentes Inmobiliarios que intermedian en la operación terminen pidiéndoles declaraciones similares el mismo día en que se firma la minuta de compraventa (2). Es entendible que a ustedes extrañe que un simple corredor salga con exquisiteces fuera de lugar.  Créanme, estimados lectores, que para estos efectos me encantaría que fuera realidad el adagio "el Cliente siempre tiene la razón".  Mas lamento informarles que en este caso no la tienen.

¿Y a qué se debe tanta parafernalia?

Pues ni más ni menos que a las Normas de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo estipuladas en la legislación vigente. Los dispositivos  sobre la materia datan desde el año 2002, si no recuerdo mal. Pero es puntualmente  la Resolución. SBS 789-2018 la que nos está haciendo la vida a cuadritos a ustedes y a nosotros, ya que el artículo 2 de dicha Resolución coloca a los Agentes Inmobiliarios a la cabeza de los Sujetos Obligados.  Y esto conlleva la exigencia de solicitar a los clientes las mencionadas Declaraciones. A nivel de gremio se está trabajando para que nos exoneren de esta y otras graves responsabilidades que no viene al caso detallar, dado que la intermediación inmobiliaria jamás se equipara al rol que cumplen bancos y notarías.  Pero hasta que la Unidad de Inteligencia Financiera-UIF no lo entienda así, poco o nada podemos hacer y solo nos resta acatar, al menos en la medida de lo posible.  

Como es de esperar que ustedes frunzan el ceño ante el hecho de tener que entregarnos información sensible, he diseñado unos formatos simplísimos, nada invasivos y aprobados por un abogado especialista en la materia,  en los que solo estamparían sus firmas.  Les presento los modelos:

-Declaración de Origen de Fondos:  Hacer click AQUÍ

-Declaración de No Ser Persona Expuesta Políticamente PEP): Hacer click AQUÍ.

Ahora bien, si alguno es consciente de ser o haber sido Persona Expuesta Políticamente (PEP) hasta cinco años antes de la compra que quieres efectuar, sabe perfectamente que ha de llenar para el Banco y la Notaría un formulario similar a la Declaración de Intereses que entregó al Estado Peruano y que es de dominio público al acceder al link de esta página del Gobierno: https://dji.pide.gob.pe/consultas-dji  He diseñado un documento ex profeso para estos casos y en formato Word, de manera que tranquilamente puede llenarse y firmarse, enviándolo en archivo pdf por vía mail. Este formulario PEP lo he modificado según los parámetros de la Guía publicada por la misma UIF, del BBVA y de la Notaría De Vettori. Pueden apreciarlo haciendo click AQUÍ.

Como ven, estamos aquí para simplificar las cosas, no para complicarlas. Y  habrán observado que las Declaraciones modelo arriba presentadas respetan la privacidad del cliente, sin dejar de cumplir con la ley. Convengo que estas obligaciones que nos ha encajado la UIF pueden ser muy molestas,  mas no me negarán que los Agentes Inmobiliarios que cumplimos con lo exigido para prevenir los riesgos LAFT (3)  ofrecemos mayor formalidad y seriedad en la asesoría que brindamos, con la consecuente garantía de un servicio óptimo y debidamente supervisado por las entidades estatales pertinentes.

¿Alguna vez les dijeron todo lo que acabo de explicar?  Tengo la impresión de que no. Y sobre el tema les invito a manifestar su opinión en este blog o en  Facebook.

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Notas Aclaratorias

(1) Persona Expuesta Políticamente: Según el Art. 3, num. 37 de Resolución SBS 789-2018 son las Personas naturales, nacionales o extranjeras, que cumplen o que en los últimos cinco (5) años hayan cumplido funciones públicas destacadas o funciones prominentes en una organización internacional, sea en territorio nacional o extranjero, y cuyas circunstancias financieras puedan ser de un interés público. Asimismo, se considera como PEP al colaborador directo de la máxima autoridad de la institución. 

(2) Todavía no se generaliza el cumplimiento de esta incómoda normativa.

(3) Riesgos LAFT: Riesgos de lavado de activos y financiamiento del terrorismo.

RETORNAR PARA SERVIR

 

¡Uff! Parece mentira cómo pasa el tiempo. Lo dije en mi último post y lo vuelvo a repetir.

He mantenido muy descuidado este blog en el año 2021, en buena parte porque la coyuntura sanitaria y política complicó el panorama inmobiliario a niveles realmente exasperantes y no podía sentarme a investigar para escribir estos artículos, como acostumbro. Pero he llegado el momento de volver a mi consabida actividad cibernética. ¿Y qué mejor oportunidad que esta en que nos reestrenamos con web renovada?  

Nuestra página web RC & HNOS  luce ahora un diseño más atractivo y funcional. Está pensada para facilitar la información a nuestros Clientes y colegas Agentes Inmobiliarios. Y es que estamos convencidos de que la presentación transparente de nuestros inmuebles es primordial, así como la navegación amigable para quienes buscan la nueva sede de su Hogar.  Y como somos especialistas en intermediar inmuebles bien futuro, ofrecemos una gama de departamentos modernos, con diseño de vanguardia y excelentes acabados, ubicados en distritos emblemáticos e ideales para vivienda e inversión a corto plazo.

Pero nuestros servicios no acaban con el culmen de una compraventa o alquiler, antes bien consideramos que la Asesoría Inmobiliaria es el rasgo inherente de nuestra profesión. De ahí que retorno con renovados bríos a este blog, en el cual publicaré artículos de interés general dirigido especialmente a Propietarios y Compradores. Por supuesto que no dejaré a un lado ni a Constructores ni a Corredores. Así que habrá para todos.

Sé que la situación actual, tanto a nivel nacional como internacional no es precisamente de las mejores. Pero es preciso erguirnos y hacerles frente. Nuestras vidas no pueden detenerse por causa de las malas decicisiones de otros. Así que ¡a vivir!!!  Y a ser felices con lo que honestamente busquemos y logremos.

Que Dios nos bendiga a todos.