Continuamos con el asunto de la compra de inmuebles y las obligaciones que conlleva ante la Unidad de Inteligencia Financiera-UIF. Y a la pregunta que encabeza este post respondo simplemente: Sí y requetesí. Y con crédito hipotecario incluso si te trata de una vivienda. Y dado que la compraventa de departamentos bien futuro es mi especialidad, este artículo va dirigido especialmente a los peruanos no residentes que desean adquirir alguno.
Se precisa aclarar conceptos:
1. ¿Qué es una persona expatriada? Alguien que reside fuera de su patria. Ni más ni menos.
2. ¿Y tiene derecho a comprar un inmueble en su país de origen? Sí, en donde le plazca y acomode. Ninguna ley puede impedírselo, con mayor razón si no ha renunciado a su nacionalidad.
3. ¿Y es necesario que venga a comprar personalmente? No. Puede designar a un apoderado mediante un Poder Consular o con uno ya inscrito en RR.PP que tramitó antes de irse del Perú.
4. ¿El monto de la venta puede transferirse al Vendedor desde la cuenta bancaria que tiene el Comprador en el país que reside? Es preferible que abra una cuenta bancaria a su nombre aquí en el Perú - su apoderado puede hacerlo- y que los montos involucrados -cuota inicial y saldo restante- salgan de esta misma con cheque de gerencia y fe de entrega notarial, especialmente si se trata de inmuebles de segunda venta. Habrá abogados y notarías que así lo exijan, con excepción, tal vez, del monto del arras o separación, siempre y cuando este sea inferior a US$ 3,000.00 o su equivalente. Tratándose de inmuebles bien futuro, las constructoras suelen aceptar las transferencias del exterior únicamente cuando salen de una cuenta que esté abierta a nombre del Comprador, insertándose los vouchers en la Escritura Pública. Con todo, habrá empresas que solicitarán cheque de gerencia emitido en el Perú y con fe de entrega notarial.
5. ¿Qué pasa si el Vendedor y el Comprador no residente deciden que las transferencias se hagan a las cuentas que cada cual tiene en el extranjero? No lo recomiendo en lo absoluto. No olvidemos que un Notario es Sujeto Obligado y puede saberle a rancio que no haya cheque de por medio y sí un Comprador expatriado ausente, en especial si el inmueble es de precio considerable. Reportar la compraventa como Operación Sospechosa por Lavado de Activos sería su obligación y ya se dijo en el post anterior que es muy peligroso ingresar a una lista de negra de investigados por esta causa.
6. ¿Los bancos peruanos conceden créditos a peruanos residentes en el exterior? Esto depende de la política del banco y siempre y cuando tenga ese producto, como ocurre con Scotiabank y BanBif. Dependerá del lugar de residencia del potencial comprador, porque hay países que no aplican.
Actual Inmobiliaria (1) ha hecho una excelente enumeración de los requisitos para dicho crédito:
Al acceder a este crédito, podrás adquirir tu próximo hogar desde el extranjero y poder pagarlo hasta en 25 años con la opción de una tasa fija o mixta. Dependiendo del banco de tu preferencia, los requisitos generales suelen ser los siguientes:
- Ser peruano y residir en EE.UU o Canadá (ver si otros países aplican),
- Fotocopia de DNI,
- Fotocopia de la Declaración Jurada de Pago de Impuestos de tu país de residencia de los últimos dos años,
- Carta de Referencias Bancarias en el Exterior,
- Copia actualizada del Reporte Crediticio en centrales de riesgo de tu lugar de residencia,
- Constancia de trabajo,
- Ingreso mínimo mensual de US$ 500 (podría variar según el banco), entre otros.
Como puedes ver con todos estos documentos, tu evaluación crediticia no se basará de acuerdo a tu historial en Perú, sino del lugar de donde resides.
7. ¿El Comprador expatriado tiene obligaciones ante la Unidad de Inteligencia Financiera - UIF? Por supuesto. Las Normas de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo exige que Bancos, Notarías, Constructoras-Inmobiliarias y Agentes Inmobiliarios apliquen el Régimen Reforzado para la Debida Diligencia a los no residentes que compren un inmueble, sin importar el monto de la compraventa (2). Esto supone firmar la Declaración de Origen de Fondos y llenar el Formulario PEP el mismo día en que se firma la minuta y ante cada uno de los estamentos mencionados. La SBS (3) cuenta con un formato especial, pero hasta la fecha se permite que Notarías y Agentes Inmobiliarios diseñen los suyos propios (4).
Como puede verse, no es tan problemático el asunto, siempre y cuando se respeten los debidos procedimientos. A pesar de los momentos tan difíciles que atraviesa el país, sé que hay muchos peruanos que sueñan con regresar teniendo aquí vivienda propia o bien adquirirla con el fin de rentarla para obtener ingresos. Ya saben entonces que es perfectamente viable, respetando los debidos procedimientos. ¿Que las Declaraciones para la UIF son engorrosas? Tranquilos. Si no estamos en algo indebido, no tenemos nada que temer.
Como siempre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.
Notas Aclaratorias:
(1) Puedes leer el artículo completo haciendo click AQUÍ
(2) Ver el Art. 16.2 de la Resolución SBS 789-2018
(3) SBS: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP.
(4) En el post anterior se dijo que si el Agente Inmobiliario no te los solicita, es recomendable que tú mismo los llenes y se los entregues. Puedes acceder a estas Declaraciones haciendo click AQUÍ y AQUÍ.
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