Hoy vamos a continuar desarrollando el tema de la compra de departamentos en planos.
Decíamos en el post anterior que un bien inmueble futuro no es precisamente la estafa que muchos creen. Pero sí requiere un exhaustivo proceso de selección. ¿De qué? Pues de la constructora/inmobiliaria en sí misma y, por supuesto, del proyecto elegido para adquirir un departamento, con sus correspondientes cocheras y depósitos. Concentrémonos hoy en lo primero.
Veamos, ¿cómo podemos saber si la empresa inmobiliaria que nos ofrece sus unidades es idónea? Pues hay que sentarse a investigar y analizar diligentemente estos antecedentes:
1. Trayectoria. Esto es muy importante. Y dejo constancia aquí que no basta el nombrecito marketero y menos las imágenes bonitas elaboradas con la inteligencia artificial. No. Aquí lo que se trata es saber la historia verdadera, es decir, los edificios levantados, las obras civiles (1) ejecutadas, las remodelaciones efectuadas... No quiere decir que necesariamente hayan debido realizar todo tipo de construcción, pero sí es conveniente averiguar la experiencia que tiene en el ramo, en especial si el inmueble que nos interesa será parte de un edificio multifamiliar de alta densidad poblacional. No es lo mismo un futuro predio de cinco pisos y ocho departamentos que uno de veinte pisos, más de ciento treinta unidades y con áreas comunes de esparcimiento. ¿Y en dónde podemos ver todo esto? En principio en su propio sitio web y desde ya les digo que desconfíen de la constructora/inmobiliaria que no lo ostente. Ustedes dirán que la propia web aguanta todo. Por esta razón es que cabe recurrir a "San Google", pues dicho buscador registra la data de tutilimundi a nivel mundial. Es así que en más de una ocasión me he podido enterar de tal o cual problema generado por tal o cual constructora/inmobiliaria y hasta de ciertos manejos de sus no tan recomendables directivos.
También podemos ver su desempeño publicitario en redes. Y sobre esto último - en especial si se trata de empresas de mucho vuelo- es ideal verificar si entre los usuarios hay clientes satisfechos... o insatisfechos. También se suele apreciar en estos medios los comentarios que hacen los vecinos de la zona sobre la buena o mala praxis de higiene y seguridad. Todavía queda en mi memoria cómo la propietaria de la casa de al lado de una obra - esto ocurrió en Barranco- se quejaba una y otra vez en Facebook que la constructora fulana le había rajado las paredes a punta de combazos y no tenía la delicadeza siquiera de responder a sus llamadas y menos de responsabilizarse por los daños ocasionados. Conque a revisar las redes sociales sea ha dicho.
2. Pertenencia a ASEI. La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú-ASEI agrupa a gran parte de los desarrolladores inmobiliarios que operan a nivel nacional. Convengo que esta entidad ha tomado una postura extraña respecto a los proyectos demencialmente altos y tugurizantes que se pretenden levantar en distritos emblemáticos limeños, pero es muy exigente para aceptar a empresas en su staff, al menos hasta donde sé. Y hay que reconocer que si una de estas tiene el sello ASEI, es más de fiar.
Ahora bien, ASEI ha creado una plataforma virtual llamada Nexo Inmobiliario que es de gran ayuda al momento de hacer las investigaciones de rigor. En este portal se aprecian las obras en curso de todas los desarrolladores inmobiliarios con sello ASEI, y registra los datos de cada uno - si bien haciendo referencia más a la marca del grupo que al propietario del predio donde se levantará el nuevo edificio -, así como los proyectos con sus respectivas ubicaciones, precios, fechas de entrega, estado de la obra, banco sponsor, imágenes referenciales, tipologías, precio, unidades disponibles, videos y ubicación en Google Maps. Por otro lado, Nexo Inmobiliario - también admite que constructoras/inmobiliarias que no forman parte de la Asociación publiquen en su plataforma, exigiendo que estas, al igual que las afiliadas, publiquen todos los datos referentes a su negocio y la información actualizada sobre las obras que ofrecen al mercado.
Algo más: ASEI ha creado la Defensoría del Cliente Inmobiliario. Si algún reclamo se suscitara, el comprador puede acudir a esta institución, cuyos veredictos son vinculantes para las empresas del staff. Conviene entonces no desaprovechar esta ventaja y elegir preferentemente constructoras/inmobiliarias que están bajo la autoridad dirimente de la DCI.
3. Situación tributaria: Esto es fácil averiguarlo ingresando a la web de la SUNAT. Pero eso sí: resulta indispensable conocer el RUC de la empresa propietaria del predio donde se construirá el edificio, no de la empresa madre del grupo inmobilliario. Esto es muy importante, ya que el contrato de compraventa se celebra no con una marca, sino con una persona jurídica que es la dueña de dicho terreno. Imagina, Edifica, Abril, etc, son grupos inmobiliarios que crean una empresa ad hoc para cada proyecto que levantan. Constructora Atlas, por ejemplo, - con la que trabajamos hace casi una década- tiene como razón social Compañía Constructora Atlas SAC, pero una de sus filiales -Mantenimiento, Servicios y Proyectos SAC- fue la propietaria del predio donde se levantó el edificio La Coruña. Y conozco perfectamente el caso porque fue esta servidora quien intermedió para venderles el terreno.
Y una vez que sabemos el RUC, ¿qué hay que revisar? En principio, si está habido como empresa, su domicilio fiscal, quiénes son sus representantes legales - estos aparecen con nombre completo y DNI -, el número de trabajadores y prestadores de servicio y si registra deuda coactiva. Es conveniente, además, "googlear" el nombre de los representantes legales para ver sus antecedentes y en la misma web de SUNAT verificar sus situación como contribuyentes activos. Hoy en día los datos confidenciales ya no existen y es indispensable corroborar que los directivos de la empresa son personas de bien y no fulanos metidos en turbios asuntos.
Sé que alguno se preguntará: ¿pero acaso esto no se va a saber cuando nos entreguen la documentación pertinente para hacer estudio de títulos? A lo que respondo que es mejor conocer los antecedentes antes de entrar en tratos directos con la constructora/inmobiliaria, no sea que nos llevemos sorpresas desagradables. Y desde la comodidad de nuestro hogar podemos hacer los filtros respectivos de cualquier proyecto que hayamos visto al pasar por la calle. Incluso, valiéndonos de Nexo Inmobiliario, será más práctico hacer la búsqueda sin tanto problema, al tiempo que evaluamos la zona y el proyecto que más se acerque a lo que necesitamos, si es que hemos decidido comprar solo a empresas pertenecientes a ASEI o presentadas por su plataforma.
4. Situación en INDECOPI: Dicha entidad estatal cuenta con un portal muy interesante denominado Mira a quién le compras, en el cual podemos colocar la razón social o el RUC de la empresa que deseamos investigar y saldrá el historial de sanciones con sus respectivas causas, dentro de los cuatro años anteriores a la investigación que realizamos en ese momento. Es un recurso muy útil, que nos permite saber cuántas denuncias se han hecho, cuántas conciliaciones hubo y el número de UIT que fueron impuestas como multa.
Pero aquí cabe aclarar: me consta que hay casos en que la constructora/inmobiliaria no ha sido verdaderamente una infractora, sino que el comprador se puso exquisito y logró que INDECOPI sentenciara a su favor, perjudicando injustamente el prestigio de toda una compañía Todavía recuerdo a ese desarrollador sancionado por "no informar por escrito que las obras iban a paralizarse", siendo así que se paralizaron ¡cuando se declaró la cuarentena por la pandemia de marras y que, con aviso o sin aviso, era materialmente imposible continuar con los trabajos, por favor! Recuerdo también otro caso en que hasta se mejoraron los acabados, ya que no había stock disponible para los exactamente pactados con el cliente; pero el susodicho, erre con erre que le habían dado gato por liebre. E INDECOPI, feliz como una perdiz para multar. ¡Ay!!!.
Tampoco, tampoco, ¿no creen?
5. Banco que financia el proyecto inmobiliario: Lo digo, lo repito y lo sostengo: no es conveniente comprar departamentos de proyectos no financiados por bancos, a menos que la empresa sea de mucho prestigio y reconocidísima solvencia. ¿Es ilegal, acaso, que accionistas y gerentes decidan recurrir a fondos de inversión privados? Claro que no. Pero sí es complicado ya que, además del riesgo de no saber a ciencia cierta la procedencia de dichos fondos, lo que importa es que una entidad financiera sea la primera interesada en que la obra concluya en la fecha prevista o dentro de los plazos razonablemente posteriores. Tomemos en cuenta que si un banco financia un proyecto, es que el terreno ha sido hipotecado, fuera de que el crédito que libera no es para avanzar, sino según avance de obra. Me contó el gerente de una constructora que ellos tenían que presentar un informe escrito al banco sponsor y que este les adminisatraba la cuenta en donde era forzoso depositar el dinero abonado por los clientes, asi los cheques se emitieran a nombre del desarrollador. Visto que al banco financista le resulta prioritario que la obra termine y se independice para inscribir en SUNARP las hipotecas concedidas a los compradores, la probabilidad de problemas ulteriores termina siendo muy remota.
Cabe agregar que algunas empresas como V y V y Albamar están recurriendo al fideicomiso (2). Yo misma intermedié la compraventa de un departamento bajo esta figura y con cliente que reside en el exterior. Esta modalidad se está generalizando en constructoras/inmobiliarias de alto nivel y me parece lo más seguro para cualquier comprador. Ojalá se torne moneda corriente en nuestro país, de manera que el riesgo de incumplimientos o abierta estafa quede reducido a su mínima expresión..
¿Y tanto hay que indagar para comprar un depa?, preguntarán algunos, a lo que respondo simplemente SÍ y REQUETESÍ. Convengo que en el Perú no es muy usual eso de hacer de Sherlock Holmes inmobiliario, mas no me negarán que resulta indispensable, con mayor razón por la coyuntura moral que nos está tocando vivir. Tomemos en cuenta que el primer responsable de la elección del proyecto es el propio comprador y es a él a quien toca hacer las investigaciones respectivas para no salir perjudicado. Varios casos de incumplimientos y de abiertas estafas se han dado por el pésimo actuar del mal empresario, es verdad. Pero no me negarán que, en no pocas ocasiones, los afectados han hecho gala de mucha negligencia e irresponsabilidad. Más de una vez me me ha costado creer en tanta ignorancia culpable por parte de un comprador que hoy lloriquea al son de "¡yo no sabía nada, me han estafado!", pero que se empecinó en elegir proyecto y empresa incluso públicamente cuestionados.
Tal como acostumbro, les invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook.
(1) Obras civiles: Son las infraestructuras generadas para beneficio de toda la población: carreteras, pistas puentes, sistema de alcantarillado, etc.
(2) Fideicomiso: En líneas generales y aplicado al rubro inmobiliario, es la cesión temporal de la propiedad del terreno y de los flujos dinerarios a una empresa fiduciaria, la cual administrará el proyecto y garantizará el cumplimiento de los compromisos de la constructora/inmobiliaria con sus compradores. En el Perú las fiduciarias están supervisadas por la SBS.
