Renée Carretero Mazzarri-Agente Inmobiliaria y Tejedora Artesanal: COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (1)

Gentes, lo prometido es deuda. Vuelvo a los lares blogueros y con ganas de interactuar con ustedes un día sí y el otro también. Y con un tema de gran actualidad en nuestro medio: la compra de departamentos en planos. Creo conveniente desglosar esta materia en varios post, así que espero que me sigan en las siguientes publicaciones.

Comencemos por el concepto de rigor:

Un departamento en planos es un bien inmueble futuro, es decir aquel que no tiene existencia física ni legal, sea departamento, oficina, local comercial, cochera u otro que no se haya construido todavía. Dice nuestro Código Civil al respecto:

Artículo 1534.- Compraventa de un bien futuro.

En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. (1)

En nuestro contexto esta denominación se aplica puntualmente para los proyectos inmobiliarios, o sea, los edificios que a diario vemos levantar aquí y allá. Y dicho bien inmueble futuro dejará de serlo cuando la condición suspensiva - es decir, su existencia - pase a ser una realidad. Por supuesto que desde que se hagan las excavaciones para los sótanos hasta que los departamentos se encuentren debidamente inscritos en Registros Públicos habrá todo un proceso que durará unos dos años.

¿Entonces desde cuándo comienza a existir un departamento que se compró en planos?

Habitualmente cuando, luego de la correspondiente Conformidad de Obra, Declaratoria de Fábrica e Independización, todas las unidades inmobiliarias son inmatriculadas en Registros Públicos, cada cual en su respectiva partida electrónica, más conocida como Copia Literal. Este documento expedido por la SUNARP (2) es la partida de nacimiento de un inmueble, el cual ya tiene existencia física y legal como bien terminado. Otro tanto ocurriría si se tratara de una casa, de un edificio de oficinas o de locales comerciales.

Sin embargo, hay casos en que la constructora/inmobiliaria pacta con el comprador que la existencia de ese inmueble se reconocerá una vez aprobada la Conformidad de Obra por la municipalidad del distrito. ¿Razones? El bien inmueble ya tiene existencia física que no puede ser negada y así lo reconoce en primera instancia la autoridad municipal. Haciendo una analogía, es un bebé recién nacido que tiene existencia física real, así dicho nacimiento no esté inscrito en RENIEC (3), sino únicamente en el hospital en donde vino al mundo. También puede acordarse que la existencia física sea reconocida como tal cuando el comprador lo reciba con la correspondiente Acta de Entrega. El asunto es que tales acuerdos tienen que constar en la minuta de compraventa, especificándose la fecha exacta en que han de cumplirse, con sus respectivos plazos en caso de demora por causa no imputable a la constructora/inmobiliaria, así como las penalidades si dicha postergación ocurriera por culpa de la misma.

Y cabe preguntarse, ¿el reconocimiento de la existencia física del inmueble previo a la inscripción en Registros Públicos es favorable para las partes celebrantes?

Pues... depende como se mire. Desde la perspectiva del comprador, cuanto antes conste que el objeto de su contrato de compraventa ya existe, mejor para él, incluso para efectos tributarios futuros. ¿Y desde la perspectiva de la constructora/inmobiliaria? La cuestión varía.

Verán: con la entrega de la posesión del inmueble y reconocida la existencia de este como tal, el nuevo propietario es amo y señor y podrá hacer con su propiedad lo que le plazca y acomode, incluyendo modificaciones que no siempre va a encargar a personal especializado. Y si la constructora/inmobiliaria no ha terminado todos los trabajos y/o vendido todas las unidades del predio, esta situación generaría problemas, pues se corre el riesgo de que dichas modificaciones sean mal hechas y comprometan estructuras, amén de que por la inseguridad ciudadana que estamos padeciendo, no es recomendable aceptar que ingrese personal ajeno a la empresa a hacer labores de albañilería u otras similares. De ahí que, según mi leal saber y entender, es mejor pactar que la existencia física y legal completa - digámoslo así- se dé cuando se inscriba en Registros Públicos, sin que esto sea obstáculo para que el comprador, en el plazo estipulado, se instale en su nuevo predio, cuya existencia física quedó evidenciada en el Acta de Entrega. Va sobreentendido que, con mayor razón, la constructora/inmobiliaria habrá de ser rauda y veloz para culminar los trámites con la municipalidad y el banco financista del proyecto para que, a la brevedad, inscriba el predio en Registros Públicos.

Ahora bien, esta es la pregunta: ¿Comprar un departamento en planos no es muy riesgoso?

Todo en la vida es un riesgo. Pero analicemos con objetividad.

En nuestro país, el Boom Inmobiliario que surgió a principio de los 2,000 se expandió de los barrios emblemáticos a las periferias y a provincia, son los bancos los financistas de tales proyectos inmobilarios y esto ha venido sucediendo desde hace 24 años. Aqui y allá se ven los edificios terminados y habitados, así que eso de que vender en planos es una estafa está muy lejos de ser verdad. Y partamos de esta premisa: Un banco no se arriesga jamás a financiar una obra que no va a culminar, porque primero evalúa a la constructora/inmobiliaria hasta la raíz, que así lo ordena la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. ¿Que ha habido incumplimientos y estafas? Indudablemente, pero esto suele suceder con constructoras/inmobiliarias informales que no recurren al financiamiento bancario de su proyecto, o bien que se amparan en fondos de inversión incluso de dudosa procedencia. ¿Ha habido demoras, incumplimientos y estafas con proyectos financiados por bancos? Sí, pero en muy pocos casos, haciendo la salvedad que un incumplimiento no es forzosamente una estafa. Asimismo, cabe destacar que no basta que el banco haga sus filtros, sino que es el mismo comprador quien tiene que hacer sus propias indagaciones antes de embarcarse en la compra de un bien inmueble futuro, exigiendo la documentación y garantías pertinentes y consultando con un abogado que conozca el mercado inmobiliario con sus usos y costumbres.

Como profesionales responsables, mis hermanos y yo no nos arriesgamos con constructoras/inmobilarias que no trabajan con bancos, al tiempo que antes de intermediar sus unidades las investigamos al milímetro. Es así que estamos en condiciones de ofrecer las mejores opciones, según nuestro leal saber y entender. Y en el próximo artículo expondré el exhaustivo proceso de selección que seguimos nosotros y que tranquilamente puede adoptar cualquier posible comprador para evitarse sorpresas desagradables.

Como en tiempos pasados, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.