Una vez que los mismos Propietarios llegan a
la conclusión de que solos no pueden y que necesitan ayuda,
recién se acuerdan de nosotros. No es
infrecuente ver letreros tan deteriorados como el de la foto. Lo peor del asunto es que igual de
deteriorada suele estar la propiedad. Como quien dice: ¡Resuciten al muerto! En no
pocas ocasiones el muerto es muy pesado, ya no se cuenta con los medios para
maquillarlo un poco y menos para hacerlo
resucitar. Más claro: Han transcurrido
meses, los tributos municipales, los servicios u otros siguen pasando sus
facturas y el predio tiene un aspecto deplorable. La situación económica y emocional se torna
insoportable para la Familia. Y buscando
y buscando unas tarjetas de presentación por ahí guardadas, tenemos:
-
¡Riiiiiiin!!!!!
-
¿Aló, buenas tardes?
-
¿El corredor fulano? ¡Ud. me dejó su tarjeta el año pasado! Necesito vender mi propiedad.
¿Cuándo puede venir a verla?
Siempre me he preguntado por qué los
peruanos no escarmentamos en experiencia ajena. ¿A santo de qué llegar a estos
extremos, cuando hemos visto con nuestros propios ojos a parientes y vecinos pasar por este trance que los llevó
casi a la locura?
Vaya Ud. y visite la susodicha propiedad y
verá que es un pálido reflejo del estado de ánimo de sus moradores. El Propietario
tiene la cabeza llena de ideas, a cual más contradictoria, porque ha escuchado
el parecer de medio mundo, excepto la del profesional cualificado a quien debió
recurrir desde un principio. Sin embargo, la misma desesperación por vender lo
ha llevado a abrirse a los
Agentes. Mas ahora viene lo mejor:
¿Y cómo identificar a
un buen Agente Inmobiliario?
Empatía personal, seguridad en sí mismo y
capacidad de persuasión son cualidades importantísimas, pero resultan
insuficientes para guiar una operación de compra-venta o alquiler. Permítaseme
enumerar los requisitos que considero indispensables para nuestra actividad. Un buen Agente Inmobiliario;
1. Debe estar debidamente inscrito en el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento así como en la SUNAT: La Ley 29080 creó el Registro del
Agente Inmobiliario. Antes de franquearle la entrada, lo primero que
habría de preguntar a un Corredor
es el número de su Registro y su RUC. Para las debidas
verificaciones, estos links pueden ser de
gran utilidad:
2. Debe estar en capacidad de evaluar técnicamente
las posibilidades de venta: Aunque
el Curso de Especialización del Agente Inmobiliario está muy lejos de
convertirnos en Tasadores, sí nos
permite adquirir nociones básicas para valuar una propiedad. ¿Cómo?
Además de observar la ubicación y el estado del inmueble,
habrá de solicitarse en primer término
estos documentos: DNI del o los
propietarios, Escritura Pública, Parámetros Urbanísticos, Copia Literal de Dominio(1), y el
Autoavalúo (2), especialmente los infaltables
HR (3) y PU (4). Es precisamente en este
último donde la misma
Municipalidad, siguiendo las normas del Reglamento Nacional de
Tasaciones, ha establecido el porcentaje
de depreciación, el cual –en
presencia del Propietario- deberá aplicarse al momento de calcular el precio real del
inmueble, para contrarrestar sutilmente las subjetividades. Muy
a grosso modo esta sería la fórmula:
Valor Real del
Inmueble = Valor Comercial x Metros cuadrados – Depreciación.
No es
el momento de detenernos en los restantes considerandos para la valuación de un
inmueble, menos cuando dicha labor corresponde al Tasador. Simplemente deseo hacer notar
que un buen Agente Inmobiliario sabe
valuar “a ojo de buen cubero”. Sabe además leer documentos, y verificar que estos coincidan en lo
referente a nombres de los propietarios, dirección exacta del predio, linderos
y medidas perimétricas, año de construcción, año de adquisición. Etc. Para una lectura minuciosa, es indispensable que el Propietario entregue fotocopias, jamás documentos originales.
Animo a mis lectores a que prueben
al Agente, diciéndole que no le darán ni siquiera el HR y el PU: Si a pesar de
todo aquél insistiera en correr la propiedad, sugiero iniciar con mucha
cortesía el ritual de despedida.
3. Debe ser capaz de calcular “in situ” tanto
el Impuesto a la Renta como el Impuesto de Alcabala: Es necesario que Propietarios y Compradores sepan desde el
principio los tributos que acarreará la operación. El Agente ha de plantear sin rubor alguno la
obligación de pagar los impuestos de Ley y dar las orientaciones debidas para
cada caso particular.
Convengo que en el Perú la evasión tributaria
es parte de nuestra idiosincrasia y cuenta con el aplauso general; pero la
realidad de hoy tiene un color castaño oscuro.
Un inmueble es una fruta muy apetitosa para quienes desean convertir el
fango en cristal transparente. Conste que me refiero no sólo al dinero
proveniente del Robo, la Estafa y el Narcotráfico, sino también de la Trata de
Mujeres, Niños y Jóvenes; del Tráfico de Armas; del Tráfico de Órganos; de la Explotación
y Esclavitud de Inmigrantes Indocumentados, etc, etc, etc . No
dudo que el peruano común se horrorizaría de que una criollada pudiera
confundirse o convertirse en complicidad con tales atrocidades. Pues
bien: Hago la salvedad de que el
“pacto de caballeros” por el que las Minutas registran un precio menor del que
realmente se pagará por la propiedad, saltará en el cruce de información entre
Entidades Financieras, Notarías, SUNAT, y en los Reportes de Operaciones Sospechosas
que secretamente hacen llegar los Oficiales de Cumplimiento a la UIF. ¿Es injusto pagar impuestos que muchas veces
no benefician al pueblo, sino a los bolsillos del mal gobernante estatal y
municipal? Cierto. Pero ese es problema del mal gobernante. Más complicado
va a ser que se cite en la Fiscalía a todos los involucrados en una venta de
dudosa legalidad. ¡Y cuidado con la prisión
preventiva, que ciertas autoridades policiales y judiciales suelen buscar chivos
expiatorios para justificar el sueldo! Esto, sin contar las multas y, muy
especialmente, los gastos para lograr que un buen abogado nos libre de las
consecuencias de… la necedad.
4. Debe explicar su estrategia de publicidad
y marketing: En
estos informáticos tiempos, los avisos periodísticos son insuficientes. Contar
con un Facebook, un blog, una suscripción en webs inmobiliarias, un sitio web,
se hace indispensable. Si a pesar de todos los esfuerzos y luego de
un tiempo razonable la venta no se efectúa, habrá de ser capaz de decir la verdad, aún bajo pena de desatar las
iras de su cliente por proponerle bajar el precio de la propiedad.
5. Debe hacer los debidos filtros para
averiguar los datos completos y el perfil del posible Comprador: Es derecho del Propietario saber
quién entra en su casa y para ello, el Agente ha de hacerle conocer el DNI y el
RUC del visitante. Siempre recomiendo
recurrir a Google, Linkedin, Facebook, SUNAT, Guía Telefónica antes de enviar
un mail de respuesta a quien solicita visitar la propiedad, así se trate de un
proyecto. Nuestra obligación es garantizar la seguridad de nuestros clientes en
la medida de lo posible y el sistema de investigación vía internet es
verdaderamente efectivo para tal menester. Se dan casos en que el interesado no tiene
RUC, pero difícilmente será un anónimo
en la Red. A veces basta “googlear” el correo electrónico
para enterarnos hasta de los pormenores de su infancia. Me ha sucedido más de
una vez.
6. Debe estar al tanto
de los procedimientos en materia crediticia: No se trata de que el Agente compita con los
ejecutivos bancarios, sino sea capaz de
orientar al cliente en la obtención de un crédito hipotecario e incluso
derivarlo a un sectorista de confianza, con quien en conjunto hará el
seguimiento. Frecuentemente se comete el
error de buscar y hasta separar un inmueble sin saber con cuánto dinero se
dispone en realidad. Ha habido casos de
pérdida de arras por esta mala costumbre.
¡Imaginen el drama del fallido Comprador y sus familiares!!!
7. Debe ser lo suficientemente responsable como
para no aceptar propiedades sobrevaluadas ni sospechosamente subvaluadas;
al tiempo de solicitar como pago de
Honorarios Profesionales un porcentaje
del precio de venta, no el excedente:
Paso el dato, señores, que el
negocio inmobiliario se está entrampando por la
especulación, la cual deviene por causa de los precios delirantes que
exigen los propietarios y se magnifica porque a dichos precios se le recarga
una “comisión de excedentes”: “Yo quiero para mí US$ 800,000. Lo restante
será su comisión”, Y se oferta a
$850,000 cuando la propiedad vale sólo US$
600,000. ¡O sea que encima los precios
se disparan más todavía y según las expectativas del Agente!!! No faltan colegas que por
necesidad o simple irresponsabilidad aceptan tales descalabros, sin percatarse de
que están abriendo tremendo forado y echando a perder el mercado que nos da de
comer. Y recuerdo que en nuestro país
tenemos un Cancerbero llamado Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, odiada
por muchos, pero que con sus acertadas medidas de control impidió que al Perú le afectara la crisis que dejó en paro a millones en
EEUU y Europa. Por tanto, según mi modesta opinión, si hay inmuebles que quedan en el almacén por los siglos de los siglos, la culpa mayor recae en los
especuladores que quieren hacer sus delicias por estos lares.
¿Toco
médula? Lo lamento, pero en el trabajo
de campo y este blog al pan, pan. Y al vino, vino.
Notas Aclaratorias al 17/03/2022.
(1) Copia Literal de Dominio: Documento certificado y expedido por la SUNARP, en el cual se registra toda la historia del inmueble desde su inmatriculación. En sus asientos se inscriben la Declaratoria de Fábrica, las sucesivas compra-ventas, las hipotecas, el levantamiento de éstas etc. Hoy se le conoce como Certificado Literal de Partida y se tramita virtualmente.
(2) Autoavalúo: Es la Declaración Jurada del Contribuyente, en donde se indican las características físicas de su predio: área del terreno, área construida, acabados, otras instalaciones, antigüedad, número de pisos, estado de conservación... En este documento se consigna el valor reglamentario de la propiedad para efectos del Impuesto Predial Anual.
(3) HR (Hoja de resumen): Documento de la Declaración Jurada del Contribuyente. Registra los datos de personales de este último, así como el total de las propiedades que posea en ese distrito.
(4) PU (Predio urbano): Documento de la Declaración Jurada del Contribuyente. Registra toda la información sobre un predio específico: Área de terreno, área construida, antigüedad, acabados, depreciación y otros.
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