¡FELIZ NAVIDAD!

 

Que el Bebito Salvador nos proteja y nos bendiga.

¿QUÉ ES UN REGISTRO DE OPERACIONES (RO)?

 

Hoy voy a explicar el cuarto elemento de Los siete contra Tebas: el famoso Registro de Operaciones (RO). 

La imagen que precede este post -obviamente elaborada por la inteligencia artificial de Microsoft- ostenta un documento no precisamente cibernético: Pero es más un recurso didáctico que otra cosa, ya que nuestro SPLAFT debe instalarse en la nube y contar con copia de seguridad en dispositivos virtuales. Y esto aplica también para nuestro querido RO. 

Yendo al punto: ¿qué es un Registro de Operaciones?

Veamos qué dice el antiguo testamento, entiéndase Res. SBS 789-2018, en su versión concordada con otras modificatorias (1) 

Artículo 3.- Definiciones y abreviaturas

Para la aplicación de esta norma, el sujeto obligado considera las siguientes definiciones y abreviaturas:

40. Registro de Operaciones (RO): Registro que el sujeto obligado a informar debe llevar, conservar y comunicar a la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú, en el que se registra información precisa y completa, tanto de la operación como del cliente y/o participantes en cada operación que se realice cuando el monto de la misma iguale o supere el umbral establecido en la normativa vigente o sea un tipo de operación que por sus características no tenga umbral o no pueda ser definido al momento de ejecutar la operación.

 

Dicho en cristiano, es el documento donde se anota toda la información referente a las partes y a la operación en sí -data que en nuestro caso se reflejará al detalle en la minuta de compraventa-, amén de la que exige la famosa Debida Diligencia, sobre la cual bastante se ha dicho en los tres artículos anteriores. Mas he aquí que al comprador, por no firmar contrato de intermediación, no hemos de considerarlo cliente tal como lo entiende la UIF y, por tanto, no debemos consignar su compra en nuestro RO (2). ¡Solo de pensarlo ya me quiere dar urticaria! Entonces, de más está decir que internamente registro TODO y que, para los efectos, considero cliente tanto al propietario como al comprador, así tenga trato formal solo con el primero Y sugiero a todos los colegas hacer lo mismo, pues ante cualquier eventualidad en la que sin culpa nos veamos envueltos, no podremos alegar en la Fiscalía que la señora mía UIF nos metió en el entuerto de que si no hay contrato de intermediación, el comprador no es cliente.  Así que ya saben.

En cuanto al formato del RO, el párrafo 22.4 del antiguo testamento establece una plantilla única que ha de bajarse de la web de la SBS. Verdad que la susodicha no nos sirve para nada a los agentes inmobiliarios, dado que no considera la concurrencia de dos o más personas en la parte vendedora y/o compradora y así se los hice saber a las intendentes en esa famosa reunión de enero del 2020. Pero hay que reconocer que sí resulta muy útil a las constructoras/inmobiliarias y pueden apreciarla aquí. Visto el impasse, esta servidora se tomó la libertad de elaborar otra plantilla en Word, la cual tranquilamente puede trasladarse a Excel. Es la que uso y pueden bajarla haciendo click en este enlace.  ¿Y por qué no uso el archivo de cálculo oficial? Porque sería una sábana interminable, fuera de que hasta hoy no manejo bien este tipo de formato.

Ahora bien, para quienes somos agentes inmobiliarios hay ciertas especificaciones en el párrafo 36.4 numeral 10 del nuevo testamento. A ver cómo los desglosamos.

1. Materia del RO: Es la compraventa de los siguientes inmuebles: terreno, vivienda unifamiliar, vivienda en edificio multifamiliar, condominio o conjunto residencial; oficinas, locales comerciales, estacionamientos y depósitos. Y como punto a favor, cabe destacar que su marco de referencia para definir los tipos de inmueble mencionados es el mismísimo Reglamento Nacional de Edificaciones (3). 

Mas surge una interrogante: ¿por qué razón se excluye a los locales industriales, siendo así que en estos muuuchas cosas podrían suceder, como bien lo hicieron notar dos abogados que asistieron a mis capacitaciones?  

Reclamos  a la  UIF.  A mí no me digan nada. 

                                                                           

                                               
2. Umbrales: Tratándose de lotes de terrenos, solo debe consignarse la operación si el monto total de la misma es de $30,000 a más, o bien su equivalente en moneda nacional. Viviendas y restantes: A partir de $100,000 o su equivalente en soles. Y todo esto, así se efectúe en pagos parciales. Por supuesto que el tipo de cambio a tomarse en cuenta será el oficial, no el del mercado paralelo.          

                                                                                                            

Para ser sincera, jamás entenderé ese asunto de los umbrales y permítaseme discrepar diametralmente con este enfoque. Razone usted, señora mía UIF: ¿es que acaso no existe una modalidad de lavado de activos denominada "pitufeo", la misma que permite colocar y diversificar dinero sucio en cantidades mucho menores que los topes que usted me señala?  Lo lamento, pero dado que la normativa arriba citada permite establecer umbrales menores e incluso omitirlos, le paso el dato que yo considero como mínimo el cero dólares a más, registrando así TODAS mis operaciones sin excepción. Y no me canso de aconsejar a mis colegas que imiten mi modesto proceder. Por supuesto que en el IAOC se colocará lo que a usted le gusta y como a usted le gusta, para que no entremos nuevamente en controversia.

3. Fecha del RO: Ha de ser la del día en que nos abonen la mal llamada comisión de venta, independientemente de la fecha consignada en la minuta. En lo particular, acostumbro registrar ambas, especificando las de todos los pagos parciales si los hubiere. Considero que es lo más saludable. Y conste que  si no se nos pagan los honorarios, igual hay que registrar la operación. 

Cabe recordar que la normativa no contempla el reparto de comisiones que se efectúa entre colegas cuando concurrimos en una operación. Así que ni el agente del comprador -ni el datero, en caso de que se dé el famoso 40-20-40- se deben dar por aludidos, según me respondió la misma UIF a esa famosa consulta (4). Pero creo que todos ya saben qué opino y hago al respecto.

4. Montos para el RO: Se ha de colocar el precio total de la compraventa así como los parciales... siempre y cuando ninguno exceda los benditos umbrales. O sea, que no solo hay que descartar las operaciones inferiores a $30,000 o $ 100,000 según sea el caso, sino que además habremos de excluir del  RO  los pagos parciales que no superen estas cifras. Nuestro Oficial de Cumplimiento habrá de hacer malabares visuales y extraer únicamente los montos parciales que excedan dichos topes, para vaciarlos luego en el IAOC. 

Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo:  ¿no sería más razonable que el Registro Comercial coincidiera plenamente con el Registro de Operaciones LAFT, evitándose incluso cualquier desmadre contable y tributario???

Señora mía UIF, ¿alguna vez podremos entendernos?

5. Operaciones que involucren adenda: Esto para los casos en que se agregue cláusula que modifique el monto de la operación pactado o bien que anule - por resolución o rescisión - el contrato de compraventa del inmueble, siempre que afecte una operación que haya sido materia del RO.  

Vale hacer ciertas aclaraciónes.

En principio modificar el precio registrado en una minuta de compravcnta es algo impensable y las partes no lo aceptarían jamás. En lo que se refiere a resolución o rescisión, podría darse en los proyectos inmobiliarios, en que la constructora/inmobiliaria dé al comprador la facilidad de abonar la cuota inicial a la firma de la minuta y a la entrega del inmueble el saldo restante. Esta práctica se puso de moda en tiempos de pandemia, pero hasta donde sé solo la Inmobiliaria Edifica ha continuado con dicho sistema.  ¿Y cuándo paga esta empresa los honorarios al corredor? Cuando la cuota inicial entra en su cuenta bancaria.  Y ahí acaba nuestra responsabilidad como agentes. Así me lo explicó el colega que tiene convenio con este grupo inmobiliario. Si el comprador falla y no cumple con sus compromisos, el contrato se resuelve y el inmueble vuelve a ponerse en venta a un precio mayor, según avance de obra. Y ni por asomo a Edifica se le ocurre pedirnos devolución de los honorarios cobrados. Pero esta modalidad es una auténtica rareza, ya que las otras constructoras pagan a la firma de la escritura pública o al desembolso en sus cuentas.  Y si pacta pagos parciales con el comprador, incluso nos hacen esperar a que este cancele el monto total. Pocas son las constructoras que aceptan dinero ingresado - honorarios pagados. Más claro: nos abonan una vez culminado el proceso de compraventa, no antes. 

En este asunto de operaciones con adendas, la UIF  ha legislado en función de la excepción, no de la regla. Insisto en que es necesario que esta entidad se capacite en los usos y costumbres de nuestro rubro, pues de otra manera seguirá patinando con nosotros. Para variar, en este mismo numeral 5 textualmente estipula que para estos casos establecerá la estructura, formato y medio electrónico u otro mecanismo de envío de los mismos. Según tengo entendido, no lo ha hecho todavía y ya van dos años y medio que nos tiene al alcance de este dispositivo agregado por el nuevo testamento. 

Colegas, no sé a ustedes. ¡Pero a mí estos zafarranchos de la UIF me van a matar!!! 

 

Como en otras ocasiones, espero sus comentarios en este blog o en las redes.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias
(1) En este caso, la modificatoria la ha dado la Res. SBS 1754-2024
(2) Leer el post Debida Diligencia en el conocimiento del cliente (DDC): Primera parte
(3) Norma Técnica G.040

(4) El mail de respuesta que dieron a mi consulta lo pueden leer aquí

DEBIDA DILIGENCIA EN EL CONOCIMIENTO DEL CLIENTE (DDC): TERCERA PARTE

 

Indudablemente la famosa Debida Diligencia en el Conocimiento del Cliente (DDC) tiene exigencias harto contradictorias en la normativa peruana actual. Ya se ha visto en los dos artículos anteriores la inconsistencia en colocar todo el peso de la misma en los hombros del agente del vendedor. Pero más complicado resulta el panorama si a esto se le agrega que los agentes de las Categorías 1,2 y 3 tiene diferentes responsabilidades así concurran en una misma operación (1). ¡Y ni qué decir del hecho de que la misma ley avale que se acepte como cliente a quien sabemos investigado por delito de LAFT y otras yerbas!!!

¿Hay manera de desfacer el entuerto provocado por la misma señora mía UIF?

Sí. Según mi leal saber y entender hay soluciones viables. Y voy a dividirlas según los dos estamentos involucrados: Nosotros los agentes y la mencionada Superintendencia Adjunta de Unidad de Inteligencia Financiera.

1. Agentes inmobiliarios: ¿Qué creo conveniente hacer?

• Aplicar internamente el concepto de cliente a todo aquel que solicita y recibe nuestros servicios. Lo cual supone sin distingos al propietario y al comprador. Y esto por un mínimo de responsabilidad ciudadana y de lealtad hacia quien nos contrata, amén de la consideración con el colega con el que concurrimos en la operacion e independientemente de la Categoría en la que se encuentre ubicado.

• Respetar nuestra Tabla de Perfil SPLAFT del cliente.  Más claro: si ya hemos determinado el perfil que vamos a aceptar, sea para vendedor o comprador, no nos salgamos de ese parámetro, salvo excepciones que nunca faltan.

• Hacer las averiguaciones pertinentes antes de aceptar al cliente como tal.  Y como se dijo en el post anterior, tampoco nos victimicemos, que al fin y al cabo cuando se trata de alquileres aplicamos filtros muy estrictos, consultando incluso Equifax o Sentinel. ¿Por qué no hacer lo mismo, entonces, cuando se trata de compraventa?

• Facilitar la información al agente datero. Dado que este es quien suele hacer las coordinaciones cuando se da el famoso 40-20-40, teóricamente no tendría que haber problema para que  también haga sus filtros e incluso nos avise si algo no marcha.  Y la mejor manera de evitar suspicacias entre colegas es abrir un chat de grupo en WhatsApp, de manera que toda la comunicación fluya por ahí, incluyendo documentos a compartir. 

Ahora bien, propuse en el primer acápite las medidas se hagan internamente. Permítaseme agregar: con todos los clientes que atendamos y sin umbrales en los montos de venta involucrados.  Mas, a la hora de llenar el Registro de Operaciones (RO), de afrontar una supervisión o de enviar el famoso Informe Anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC), presentarle a  la UIF lo que a ella le gusta y en la forma que le gusta, para no crearnos problemas.

2. UIF: ¿Qué considero indispensable que debería hacer nuestra entidad rectora?

• Capacitarse en los usos y costumbres del sector inmobiliario.  Porque evidentemente no acaba de entender la diferencia que existe entre  constructoras/inmobiliarias y nosotros los agentes, insistiendo en meternos en el mismo saco. Las capacitaciones programadas para ambos rubros a la vez lo demuestra. Convengo que han mejorado mucho didácticamente hablando, pero no es suficiente. Y lo peor: hasta hoy no contamos con una GUÍA PARA AGENTES INMOBILIARIOS. A una colega EIRL de dijeron que tenía que seguir la que corresponde a las empresas constructoras/inmobiliarias (2) porque es lo que más se parece a nuestro rubro. Y de esto ya han pasado cuatro años. Sobran comentarios.

• Adecuar la normativa a la realidad del mercado inmobiliario. Va a ser necesaria una mesa de trabajo conformada por intendentes y supervisores de la UIF con los representantes de nuestros gremios, como bien afirmaba el difunto Dr. Carlos Caballero Velásquez, de otra manera seguiremos en el cuento de nunca acabar.  Lo de las Categorías 1, 2 y 3 no está dando resultado, antes bien ha complicado el panorama a quienes sí queremos cumplir con nuestro deber en prevención LAFT.

• Establecer que las Declaraciones PEP y de Origen de Fondos sean efectuadas directamente a la plataforma de la SBS.  Lo cual habría de convertirse en requisito indispensable para la firma de la Escritura Pública en caso de compraventa de inmueble.                                                        

Y no me venga usted, señora mía UIF, que esta solución no es viable. La SBS ha abierto un canal virtual para que el ciudadano común y silvesatre haga denuncias ante un caso de LAFT.  Y el link lo tenemos aquí  ¿Por qué no puede hacerse lo mismo con esas declaraciones que, por seguridad personal el cliente inmobiliario se niega a entregarnos?  Una cosa es el filtro previo que hacemos mismos Sherlock Holmes aficionados, mas otra muuuuuy distinta es que el cliente nos firme documentos con datos sensibles  que  ni por broma quieren poner en manos de extraños, menos todavía porque no hay ninguna ley que le obligue a hacerlo. Los notarios exigen los vouchers de pago a SAT y SUNAT para la firma de la Escritura Pública, o bien las constancias de inafectación. ¿No son situaciones análogos a las susodichas declaraciones? ¡Por supuesto que sí!

• Derogar el párrafo 16.2.2 numeral 5 en que se aprueba explícitamente esta barbaridad, refiriéndose al Régimen Reforzado:
  

16.2.2. Este régimen se aplica obligatoriamente a los siguientes clientes:

5. Personas naturales, jurídicas o entes jurídicos respecto de los cuales se tenga conocimiento que están siendo investigados por el delito de lavado de activos, delitos precedentes y/o financiamiento del terrorismo por las autoridades competentes.

Voy a ser muy clara, señora mía UIF.

Es una auténtica ABERRACIÓN que usted u otro organismo del Estado avale que podamos tener negocios con alguien que esté siendo públicamente investigado por esas lacras llamadas LAFT-FP o cualquier otro delito tipificado en nuestro Código Penal, instándonos únicamente a aplicar el mencionado Régimen Reforzado y elevar un ROS a su honorable plataforma virtual. No sé si se percata, señora mía UIF, pero el hecho de participar en una operación semejante nos vuelve cómplices del delito de LAFT que se supone debemos EVITAR y por el cual deberemos responder ante la Fiscalía y el Poder Judicial.  Entienda por favor: Por un mínimo de ética profesional con nuestros clientes -tanto comprador como vendedor, que aquí no hago distingos- no puede ser legal involucrarlos en operaciones de este tipo. Y entienda también de una buena vez que NO ES es nuestro trabajo hacer labor de espías encubiertos, descender al fango y manchar nuestras manos cobrando honorarios proveniente de una actividad delictiva para que ustedes, muy cómodamente, puedan analizar desde sus escritorios y exhibir  luego estadísticas impactantes ante GAFILAT.  No, señora mía UIF.  Usted es la entidad encargada de COADYUVAR PARA EVITAR el delito, no de propiciar que se cometa para atrapar al delincuente con las manos en la plata.  Recuerde que PREVENIR ES EVITAR, es decir, impedir por todos los medios que se materialice el hecho indeseado, en este caso el LAFT-FP en sí mismos.  Y si quiere ser consecuente con sus métodos, entonces cambie las definiciones y diga que son NORMAS DE PREVISIÓN LAFT-FP. La diferencia entre Prevención y Previsión (3) se las puede explicar cualquier corredor de seguros o analista de riesgos. 

Y para que no se protesten por ahí aduciendo que no sé de qué escribo, me remito al art. 1 del Reglamento de la Ley 27693, Ley que crea la Unidad de Inteligencia Financiera-Perú (UIF-PERÚ): D.S. N° 020-2017-JUS  

 Artículo 1.- Objeto El Reglamento desarrolla las disposiciones contenidas en la Ley que crea la Unidad de Inteligencia Financiera – Perú, Ley N° 27693 y sus normas modificatorias, para fortalecer la prevención, detección y sanción del Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo.

          ¿Queda claro, por favor?

•  Dictar capacitaciones virtuales ex profeso para agentes inmobiliarios. ¡Señores, que van a ser siete años que vengo repitiéndoles que nosotros no somos constructora/inmobiliaria!!! Necesitamos orientación sobre cómo aterrizar la normativa a nuestra compleja actividad, que todavía se rige por usos y costumbres harto informales. ¡Si hasta hoy ni siquiera tenemos definido a qué Categoría de Renta pertenecemos y ustedes lo saben, caramba (4)!!!  Por mi parte he diseñado un sistema que se fundamenta en una Tabla de Perfil SPLAFT que suelo compartir con mis colegas en las capacitaciones que dicto virtualmente, y que detallé en un post anterior al que pueden ingresar haciendo click aquí, No digo que sea la octava maravilla, pero creo que puede servir. Conmigo y con otros funciona.

Y por piedad, que las capacitaciones que dicten sus expertos no sean tutoriales ni exposiciones sin diálogo con los receptores, porque muchas preguntas quedan pendientes en el tintero cibernético.  Las conferencias de la Semana de Prevención de Lavado de Activos del pasado mes de octubre fueron FABULOSAS, pero sin oportunidad de participación activa. ¡No pueden esperar que nos pasemos la vida enviándoles consultas por vía mail! ¡He perdido la cuenta las veces que yo se las he remitido en estos casi siete años!  Y no soy la única. Como ve usted, señora mía UIF,  los agentes inmobiliarios deseamos asumir nuestro rol preventivo LAFT-FP y  colaborar activamente en la extinción de dichas lacras, pero no a costa de nuestra ética profesional, ni de nuestra seguridad personal ni de nuestra salud mental.  Y ya es tiempo de que usted, como entidad rectora,  asuma por completo su rol en lo concerniente a  CAPACITAR y EVITAR los desmanes. 

Bueno, amables lectores, convengo que mis palabras ostentan un tono combativo, mas no me negarán que razones me sobran para dar la alarma ya públicamente. Y me asiste mayor razón porque ayer, sin culpa de la corredora con la que concurría y debido más bien a la normativa de marras, he vivido una situación de alto riesgo, tanto para mí como para esta colega, si bien la peor parte la habrían llevado la constructora y los mismos residentes del edificio recién independizado. Menos mal que se puso el remedio a tiempo. Presumo que este post va a levantar polvareda tipo paraca si es que llega a manos de alguna de las intendentes con las que reuní en enero del 2020.  ¡Pos lo siento, como dirían los mexicanos! Después de casi siete años de llamadas, consultas, exhortaciones y cuanto hay y viendo cómo empeora cada día más un panorama en el que incluso ya me he visto perjudicada -y conmigo los empresarios que me dan el trabajo-, no me queda sino exponer en estos lares cibernéticos lo que ocurre, así como lo que buenamente creo que puede funcionar para desfacer el entuerto.

Al igual que en los anteriores artículos, invito a todos a emitir sus opiniones en este blog o en las redes.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias:

(1) Leer el art. 36 de la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria Res. SBS 2351-2023.

(2) Guía para la DDC en el sector Construcción e Inmobiliaria: Para leerla hacer click aquí

(3)Prevención es evitar el hecho indeseado. Previsión es minimizar el daño inevitable que ocasionará dicho evento.

(4) La respuesta que dio SUNAT a la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Perú-ASPAI la pueden leer aquí