Indudablemente la famosa Debida Diligencia en el Conocimiento del Cliente (DDC) tiene exigencias harto contradictorias en la normativa peruana actual. Ya se ha visto en los dos artículos anteriores la inconsistencia en colocar todo el peso de la misma en los hombros del agente del vendedor. Pero más complicado resulta el panorama si a esto se le agrega que los agentes de las Categorías 1,2 y 3 tiene diferentes responsabilidades así concurran en una misma operación (1). ¡Y ni qué decir del hecho de que la misma ley avale que se acepte como cliente a quien sabemos investigado por delito de LAFT y otras yerbas!!!
¿Hay manera de desfacer el entuerto provocado por la misma señora mía UIF?
Sí. Según mi leal saber y entender hay soluciones viables. Y voy a dividirlas según los dos estamentos involucrados: Nosotros los agentes y la mencionada Superintendencia Adjunta de Unidad de Inteligencia Financiera.
1. Agentes inmobiliarios: ¿Qué creo conveniente hacer?
- Aplicar internamente el concepto de cliente a todo aquel que solicita y recibe nuestros servicios. Lo cual supone sin distingos al propietario y al comprador. Y esto por un mínimo de responsabilidad ciudadana y de lealtad hacia quien nos contrata, amén de la consideración con el colega con el que concurrimos en la operacion e independientemente de la Categoría en la que se encuentre ubicado.
- Respetar nuestra Tabla de Perfil SPLAFT del cliente. Más claro: si ya hemos determinado el perfil que vamos a aceptar, sea para vendedor o comprador, no nos salgamos de ese parámetro, salvo excepciones que nunca faltan.
- Hacer las averiguaciones pertinentes antes de aceptar al cliente como tal. Y como se dijo en el post anterior, tampoco nos victimicemos, que al fin y al cabo cuando se trata de alquileres aplicamos filtros muy estrictos, consultando incluso Equifax o Sentinel. ¿Por qué no hacer lo mismo, entonces, cuando se trata de compraventa?
- Facilitar la información al agente datero. Dado que este es quien suele hacer las coordinaciones cuando se da el famoso 40-20-40, teóricamente no tendría que haber problema para que también haga sus filtros e incluso nos avise si algo no marcha. Y la mejor manera de evitar suspicacias entre colegas es abrir un chat de grupo en WhatsApp, de manera que toda la comunicación fluya por ahí, incluyendo documentos a compartir.
- Capacitarse en los usos y costumbres del sector inmobiliario. Porque evidentemente no acaba de entender la diferencia que existe entre constructoras/inmobiliarias y nosotros los agentes, insistiendo en meternos en el mismo saco. Las capacitaciones programadas para ambos rubros a la vez lo demuestra. Convengo que han mejorado mucho didácticamente hablando, pero no es suficiente. Y lo peor: hasta hoy no contamos con una GUÍA PARA AGENTES INMOBILIARIOS. A una colega EIRL de dijeron que tenía que seguir la que corresponde a las empresas constructoras/inmobiliarias (2) porque es lo que más se parece a nuestro rubro. Y de esto ya han pasado cuatro años. Sobran comentarios.
- Adecuar la normativa a la realidad del mercado inmobiliario. Va a ser necesaria una mesa de trabajo conformada por intendentes y supervisores de la UIF con los representantes de nuestros gremios, como bien afirmaba el difunto Dr. Carlos Caballero Velásquez, de otra manera seguiremos en el cuento de nunca acabar. Lo de las Categorías 1, 2 y 3 no está dando resultado, antes bien ha complicado el panorama a quienes sí queremos cumplir con nuestro deber en prevención LAFT.
- Establecer que las Declaraciones PEP y de Origen de Fondos sean efectuadas directamente a la plataforma de la SBS. Lo cual habría de convertirse en requisito indispensable para la firma de la Escritura Pública en caso de compraventa de inmueble.
Y no me venga usted, señora mía UIF, que esta solución no es viable. La SBS ha abierto un canal virtual para que el ciudadano común y silvesatre haga denuncias ante un caso de LAFT. Y el link lo tenemos aquí ¿Por qué no puede hacerse lo mismo con esas declaraciones que, por seguridad personal el cliente inmobiliario se niega a entregarnos? Una cosa es el filtro previo que hacemos mismos Sherlock Holmes aficionados, mas otra muuuuuy distinta es que el cliente nos firme documentos con datos sensibles que ni por broma quieren poner en manos de extraños, menos todavía porque no hay ninguna ley que le obligue a hacerlo. Los notarios exigen los vouchers de pago a SAT y SUNAT para la firma de la Escritura Pública, o bien las constancias de inafectación. ¿No son situaciones análogos a las susodichas declaraciones? ¡Por supuesto que sí!
- Derogar el párrafo 16.2.2 numeral 5 en que se aprueba explícitamente esta barbaridad, refiriéndose al Régimen Reforzado:
16.2.2. Este régimen se aplica obligatoriamente a los siguientes clientes:
5. Personas naturales, jurídicas o entes jurídicos respecto de los cuales se tenga conocimiento que están siendo investigados por el delito de lavado de activos, delitos precedentes y/o financiamiento del terrorismo por las autoridades competentes.
Voy a ser muy clara, señora mía UIF.
Es una auténtica ABERRACIÓN que usted u otro organismo del Estado avale que podamos tener negocios con alguien que esté siendo públicamente investigado por esas lacras llamadas LAFT-FP o cualquier otro delito tipificado en nuestro Código Penal, instándonos únicamente a aplicar el mencionado Régimen Reforzado y elevar un ROS a su honorable plataforma virtual. No sé si se percata, señora mía UIF, pero el hecho de participar en una operación semejante nos vuelve cómplices del delito de LAFT que se supone debemos EVITAR y por el cual deberemos responder ante la Fiscalía y el Poder Judicial. Entienda por favor: Por un mínimo de ética profesional con nuestros clientes -tanto comprador como vendedor, que aquí no hago distingos- no puede ser legal involucrarlos en operaciones de este tipo. Y entienda también de una buena vez que NO ES es nuestro trabajo hacer labor de espías encubiertos, descender al fango y manchar nuestras manos cobrando honorarios proveniente de una actividad delictiva para que ustedes, muy cómodamente, puedan analizar desde sus escritorios y exhibir luego estadísticas impactantes ante GAFILAT. No, señora mía UIF. Usted es la entidad encargada de COADYUVAR PARA EVITAR el delito, no de propiciar que se cometa para atrapar al delincuente con las manos en la plata. Recuerde que PREVENIR ES EVITAR, es decir, impedir por todos los medios que se materialice el hecho indeseado, en este caso el LAFT-FP en sí mismos. Y si quiere ser consecuente con sus métodos, entonces cambie las definiciones y diga que son NORMAS DE PREVISIÓN LAFT-FP. La diferencia entre Prevención y Previsión (3) se las puede explicar cualquier corredor de seguros o analista de riesgos.
Y para que no se protesten por ahí aduciendo que no sé de qué escribo, me remito al art. 1 del Reglamento de la Ley 27693, Ley que crea la Unidad de Inteligencia Financiera-Perú (UIF-PERÚ): D.S. N° 020-2017-JUS
Artículo 1.- Objeto El Reglamento desarrolla las disposiciones contenidas en la Ley que crea la Unidad de Inteligencia Financiera – Perú, Ley N° 27693 y sus normas modificatorias, para fortalecer la prevención, detección y sanción del Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo.
¿Queda claro, por favor?
- Dictar capacitaciones virtuales ex profeso para agentes inmobiliarios. ¡Por favor, que van a ser siete años que vengo repitiéndoles que nosotros no somos constructora/inmobiliaria!!! Necesitamos orientación sobre cómo aterrizar la normativa a nuestra compleja actividad, que todavía se rige por usos y costumbres harto informales. ¡Si hasta hoy ni siquiera tenemos definido a qué Categoría de Renta pertenecemos y ustedes lo saben, caramba (4)!!! Por mi parte he diseñado un sistema que se fundamenta en una Tabla de Perfil SPLAFT que suelo compartir con mis colegas en las capacitaciones que dicto virtualmente, y que detallé en un post anterior al que pueden ingresar haciendo click aquí, No digo que sea la octava maravilla, pero creo que puede servir. Conmigo y con otros funciona.
Y por favor, que las capacitaciones que dicten sus expertos no sean tutoriales ni exposiciones sin diálogo con los receptores, porque muchas quedan pendientes en el tintero cibernético. Las conferencias de la Semana de Prevención de Lavado de Activos del pasado mes de octubre fueron FABULOSAS, pero sin oportunidad de participación activa. ¡No pueden esperar que nos pasemos la vida enviándoles consultas por vía mail! ¡He perdido la cuenta las veces que yo se las he remitido en estos casi siete años! Y no soy la única. Como ve usted, señora mía UIF, los agentes inmobiliarios deseamos asumir nuestro rol preventivo LAFT-FP y colaborar activamente en la extinción de dichas lacras, pero no a costa de nuestra ética profesional, ni de nuestra seguridad personal ni de nuestra salud mental. Y ya es tiempo de que usted, como entidad rectora, asuma por completo su rol en lo concerniente a CAPACITAR y EVITAR los desmanes.
Bueno, amables lectores, convengo que mis palabras ostentan un tono combativo, mas no me negarán que razones me sobran para dar la alarma ya públicamente. Y me asiste mayor razón porque ayer, sin culpa de la corredora con la que concurría y debido más bien a la normativa de marras, he vivido una situación de alto riesgo, tanto para mí como para esta colega, si bien la peor parte la habrían llevado la constructora y los mismos residentes del edificio recién independizado. Menos mal que se puso el remedio a tiempo. Presumo que este post va a levantar polvareda tipo paraca si es que llega a manos de alguna de las intendentes con las que reuní en enero del 2020. ¡Pos lo siento, como dirían los mexicanos! Después de casi siete años de llamadas, consultas, exhortaciones y cuanto hay y viendo cómo empeora cada día más un panorama en el que incluso ya me he visto perjudicada -y conmigo los empresarios que me dan el trabajo-, no me queda sino exponer en estos lares cibernéticos lo que ocurre, así como lo que buenamente creo que puede funcionar para desfacer el entuerto.
Al igual que en los anteriores artículos, invito a todos a emitir sus opiniones en este blog o en las redes.
