Amables lectores, bien sabemos todos que en diversos medios locales se diserta mucho sobre los riesgos que existen al alquilar una propiedad. Ríos de tinta cibernética corren para explicar a diestra y siniestra las mil y una precauciones que deben tomar los propietarios. Aplaudo la iniciativa, que toda prevención es poca cuando se trata de resguardar el patrimonio familiar. Empero, no recuerdo ningún artículo en que se insinúe siquiera los rasgos de un Buen Arrendador. Ya se sabe que en nuestro país las disertaciones suelen girar en torno a los derechos , mas los deberes... ¡bien gracias! Dado que este es un tema de mucha actualidad, me propongo desarrollarlo con la mayor objetividad posible, apelando a vuestra comprensión en caso de discrepancia de pareceres.
1. El Buen Arrendador define el perfil de arrendatario que desea contactar. Junto con su corredor de confianza hace un esbozo del futuro inquilino . ¿Y qué considerandos toma en cuenta, además de honorabilidad y solvencia económica? En primer lugar la edad: No es lo mismo una jovencita que un adulto mayor. El sexo: Una mujer joven difícilmente aceptará un varón si alquila una habitación de su casa o departamento. La ocupación: Un estudiante es dependiente, mientras que un profesional y un empresario independiente se mantienen por sí mismos. Las costumbres: Quien busca un departamento de soltero no tiene los mismos hábitos que quien solo desea regresar del trabajo para descansar y dormir. Cabe destacar, además que el perfil del arrendatario ha de coincidir con el perfil del inmueble que se alquila. Obviamente en un edificio multifamiliar no se puede estar festejando a altas horas de la noche, porque en el acto habrá problemas con los vecinos y con el agravante de que la multa impuesta por el Serenazgo penalice al propietario, no al inquilino (1). Tampoco se pueden permitir mascotas si el reglamento del condominio lo prohíbe, y menos el uso de oficinas a puerta cerrada (2) con entrada y salida diaria de más de cinco empleados en un edificio de zonificación RDB. Innegablemente hay inmuebles para todos y es preciso definir qué tipo de arrendatario conviene destinar a cada uno.
Sobre el particular, puedo contar una anécdota que más de uno pensará que es inventada. Pero no. Resulta que en el condominio en donde resido -frente al mismísimo Jockey Club- hubo un tiempo en que me extrañó mucho que las moscas proliferaran en demasía. El insecticida lo tenía conmigo una hora sí y la otra también. Tomando en cuenta que al costado hay un colegio abandonado, pensé que la molestia podía venir de ahí. Pues no: No hará ni un mes me vine a enterar que en el piso 10 de mi torre, un inquilino - ¡que menos mal ya abandonó el edificio!- tenía... chanchos. No, amables lectores, no han leído mal. He escrito CHANCHOS. ¿Me dejo entender? ¿Cómo le hizo el irresponsable y mugriento arrendatario para introducir esos animales por el ascensor y sin que la gente se diera cuenta? ¡Adivina, adivinanza, dijo el sabio Salomón! ¿Y cómo es posible que el propietario no se cuidara de darse una vueltecita siquiera una vez al año, para verificar in situ si las cosas estaban en orden en su departamento? ¡No se oye, padre! Por supuesto que la administración del condominio no estaba al tanto ni ningún otro residente. ¿Cabe que ocurran estas barbaridades????
Y como ahora está tan de moda la exacerbada predilección por los animales -colindante ya con la abierta zoolatría- no sería de extrañar una denuncia por ¡discriminacióóóón! presentada ante la Fiscalía por el dueño de la anaconda Carola, el cual no logra comprender por qué la Junta de Propietarios no acepta que su adorable mascotita repte libremente por escaleras y pasillos. Y que nadie se sorprenda si a la susodicha acusación se agrega otra por maltrato animal, ya que Carolita -que acostumbra abrir sus cariñosas fauces a los residentes que se cruzan por su camino- se siente menospreciada con tantos alaridos de terror. ¡En estos convulsionados tiempos nunca se sabe! (3)
2. El Buen Arrendador revisa su inmueble y arregla los desperfectos antes de buscar inquilino. Esto por respeto a sí mismo y por Sentido Común. Es indispensable presentar un inmueble decente, con mayor razón si se está ofreciendo lo que se convertirá en la sede de un nuevo Hogar. El Buen Arrendador repara caños, inodoros, chapas y manubrios, cambia focos quemados, resana muros, engrasa bisagras... Verdad que el retoque de las paredes es factible dejarlo para el final, no sea que el nuevo arrendatario desee un color especial y uno termine invirtiendo en vano en pintura y mano de obra. Empero, no descuida la limpieza del lugar, pues sabe que todo entra por los ojos, en especial cuando se trata de una vivienda: No olvidemos que a la hora de la verdad, es La Jefa quien tiene la última palabra para tomar el inmueble en alquiler o buscar otra opción.
Cabe destacar que habitualmente se procede a la inversa. Pues bien, permítaseme decir que buscar arrendatario y dejar para después los arreglos es un gravísimo error, que tarde o temprano cara pasará la factura. En primer lugar porque el interesado puede tener apuro de mudarse y ver una vivienda con desperfectos es motivo para que desista del alquiler. Por otro lado, desdice mucho de un propietario mostrar un inmueble defectuoso: Esto es atraerse arrendatarios descuidados, negligentes y abiertamente sucios, que dejarán que la vivienda se caiga a pedazos sin ningún remordimiento. El Buen Arrendador tácitamente pone las reglas cuando oferta su propiedad en condiciones óptimas dentro de sus posibilidades. Y si al mostrar el inmueble su corredor hace hincapié en el uso normal y cuidadoso que habrá de hacerse del mismo, las cosas quedarán claras desde un principio.
3. El Buen Arrendador hace el inventario físico de su inmueble solo o con ayuda de su corredor. Presumo que más de un colega no va a estar de acuerdo, dado que tradicionalmente es el agente inmobiliario quien realiza este trabajo y recién al momento de redactarse el contrato. Bueno, me temo que las razones por las que defiendo lo contrario van de la mano con lo expuesto en el acápite 2. ¿Cómo saber qué desperfectos hay en el inmueble si no se ha hecho una revisión exhaustiva previa? ¿Funcionan todos los interruptores de luz y los enchufes? ¿La terma está operativa? ¿Hay hongos en los baños? ¿La cajones de los closets corren con facilidad? ¿Las láminas del piso no están levantadas? Y si el inmueble se ofrece equipado, ¿en qué condiciones se encuentra cada mueble y/o menaje? ¿Cómo está el tambor de la lavadora? ¿El kit de la cocina a gas no se ha vencido? ¿El juego de la Sala-Comedor está con quiñes o rayaduras? ¿El forro del colchón ha sido lavado?
Pero la razón principal es otra que cae por su propio peso. ¿Es dable que el corredor -que al fin y al cabo es un extraño- sepa más que el mismo propietario lo que este posee? ¿Verdad que es un absurdo? El Buen Arrendador conoce mejor que nadie lo que es suyo y es el primero en percatarse si todos sus muebles y enseres están en buen estado. Claro que toca a su agente inmobiliario ayudarle en este cometido, pero la responsabilidad inmediata recae en él, como dueño y señor de su propio predio. Tómese en cuenta, además, que los desperfectos ocultos saltarán durante la vigencia del contrato y será de justicia que el inquilino exija que sea el propietario quien repare de inmediato todo aquello que no se saneó. Pero he aquí que el arrendador, al no saber qué estaba bien y qué no, bien puede hacer recaer en su arrendatario una responsabilidad que este no tiene, y que resulte un enfrentamiento terrible entre ambos. ¡Toda una cadena de malentendidos por falta de previsión! Como vemos, la Negligencia en este ámbito tarde o temprano deriva en problemas de envergadura.
Concluyendo: ¿El Buen Arrendador considera primero una etapa pre-arrendamiento? Por todo lo arriba expuesto es evidente que sí. El Buen Arrendador es el Propietario Responsable por excelencia y nadie le gana en previsión y diligencia para la administración de sus bienes. Su agente inmobiliario es su aliado incondicional, pero es él quien asume la responsabilidad de planificar el proceso y responder por el inmueble que ofrece.
¿Están de acuerdo con estas aseveraciones? Espero sus amables respuestas en este mismo blog o en Facebook.
Sobre el particular, puedo contar una anécdota que más de uno pensará que es inventada. Pero no. Resulta que en el condominio en donde resido -frente al mismísimo Jockey Club- hubo un tiempo en que me extrañó mucho que las moscas proliferaran en demasía. El insecticida lo tenía conmigo una hora sí y la otra también. Tomando en cuenta que al costado hay un colegio abandonado, pensé que la molestia podía venir de ahí. Pues no: No hará ni un mes me vine a enterar que en el piso 10 de mi torre, un inquilino - ¡que menos mal ya abandonó el edificio!- tenía... chanchos. No, amables lectores, no han leído mal. He escrito CHANCHOS. ¿Me dejo entender? ¿Cómo le hizo el irresponsable y mugriento arrendatario para introducir esos animales por el ascensor y sin que la gente se diera cuenta? ¡Adivina, adivinanza, dijo el sabio Salomón! ¿Y cómo es posible que el propietario no se cuidara de darse una vueltecita siquiera una vez al año, para verificar in situ si las cosas estaban en orden en su departamento? ¡No se oye, padre! Por supuesto que la administración del condominio no estaba al tanto ni ningún otro residente. ¿Cabe que ocurran estas barbaridades????
Y como ahora está tan de moda la exacerbada predilección por los animales -colindante ya con la abierta zoolatría- no sería de extrañar una denuncia por ¡discriminacióóóón! presentada ante la Fiscalía por el dueño de la anaconda Carola, el cual no logra comprender por qué la Junta de Propietarios no acepta que su adorable mascotita repte libremente por escaleras y pasillos. Y que nadie se sorprenda si a la susodicha acusación se agrega otra por maltrato animal, ya que Carolita -que acostumbra abrir sus cariñosas fauces a los residentes que se cruzan por su camino- se siente menospreciada con tantos alaridos de terror. ¡En estos convulsionados tiempos nunca se sabe! (3)
2. El Buen Arrendador revisa su inmueble y arregla los desperfectos antes de buscar inquilino. Esto por respeto a sí mismo y por Sentido Común. Es indispensable presentar un inmueble decente, con mayor razón si se está ofreciendo lo que se convertirá en la sede de un nuevo Hogar. El Buen Arrendador repara caños, inodoros, chapas y manubrios, cambia focos quemados, resana muros, engrasa bisagras... Verdad que el retoque de las paredes es factible dejarlo para el final, no sea que el nuevo arrendatario desee un color especial y uno termine invirtiendo en vano en pintura y mano de obra. Empero, no descuida la limpieza del lugar, pues sabe que todo entra por los ojos, en especial cuando se trata de una vivienda: No olvidemos que a la hora de la verdad, es La Jefa quien tiene la última palabra para tomar el inmueble en alquiler o buscar otra opción.
Cabe destacar que habitualmente se procede a la inversa. Pues bien, permítaseme decir que buscar arrendatario y dejar para después los arreglos es un gravísimo error, que tarde o temprano cara pasará la factura. En primer lugar porque el interesado puede tener apuro de mudarse y ver una vivienda con desperfectos es motivo para que desista del alquiler. Por otro lado, desdice mucho de un propietario mostrar un inmueble defectuoso: Esto es atraerse arrendatarios descuidados, negligentes y abiertamente sucios, que dejarán que la vivienda se caiga a pedazos sin ningún remordimiento. El Buen Arrendador tácitamente pone las reglas cuando oferta su propiedad en condiciones óptimas dentro de sus posibilidades. Y si al mostrar el inmueble su corredor hace hincapié en el uso normal y cuidadoso que habrá de hacerse del mismo, las cosas quedarán claras desde un principio.
3. El Buen Arrendador hace el inventario físico de su inmueble solo o con ayuda de su corredor. Presumo que más de un colega no va a estar de acuerdo, dado que tradicionalmente es el agente inmobiliario quien realiza este trabajo y recién al momento de redactarse el contrato. Bueno, me temo que las razones por las que defiendo lo contrario van de la mano con lo expuesto en el acápite 2. ¿Cómo saber qué desperfectos hay en el inmueble si no se ha hecho una revisión exhaustiva previa? ¿Funcionan todos los interruptores de luz y los enchufes? ¿La terma está operativa? ¿Hay hongos en los baños? ¿La cajones de los closets corren con facilidad? ¿Las láminas del piso no están levantadas? Y si el inmueble se ofrece equipado, ¿en qué condiciones se encuentra cada mueble y/o menaje? ¿Cómo está el tambor de la lavadora? ¿El kit de la cocina a gas no se ha vencido? ¿El juego de la Sala-Comedor está con quiñes o rayaduras? ¿El forro del colchón ha sido lavado?
Pero la razón principal es otra que cae por su propio peso. ¿Es dable que el corredor -que al fin y al cabo es un extraño- sepa más que el mismo propietario lo que este posee? ¿Verdad que es un absurdo? El Buen Arrendador conoce mejor que nadie lo que es suyo y es el primero en percatarse si todos sus muebles y enseres están en buen estado. Claro que toca a su agente inmobiliario ayudarle en este cometido, pero la responsabilidad inmediata recae en él, como dueño y señor de su propio predio. Tómese en cuenta, además, que los desperfectos ocultos saltarán durante la vigencia del contrato y será de justicia que el inquilino exija que sea el propietario quien repare de inmediato todo aquello que no se saneó. Pero he aquí que el arrendador, al no saber qué estaba bien y qué no, bien puede hacer recaer en su arrendatario una responsabilidad que este no tiene, y que resulte un enfrentamiento terrible entre ambos. ¡Toda una cadena de malentendidos por falta de previsión! Como vemos, la Negligencia en este ámbito tarde o temprano deriva en problemas de envergadura.
4. El Buen Arrendador tiene listo el contrato de alquiler, el que previamente ha redactado su abogado. Si es su corredor quien le facilita el modelo, igual recurre al asesor legal para las verificaciones y correcciones pertinentes. Asimismo, se informa sobre el ordenamiento legal que regula los contratos de alquiler, decidiendo de antemano a qué ley va a acogerse. (4) Igualmente y como Propietario Responsable que es, tiene a la mano toda la documentación que lo acredita como tal y que le pedirán tanto el futuro inquilino como la notaría, a saber: DNI suyo y de su copropietario -si lo hubiere- con el sticker de la última votación, Copia Literal de Dominio, Autoavalúo -concretamente HR, PU y Liquidación de Arbitrios- y los últimos recibos de luz, agua, mantenimiento debidamente cancelados.
¡Ay, amables lectores! ¿Toco médula? Todavía recuerdo el caso en que yo misma encontré un precioso departamento adaptado en el interior de una casa. Me encantó la privacidad y decoración y decidí tomarlo. Y cuando veo el contrato, me doy con la novedad de unas cláusulas totalmente fuera de lugar y que no correspondían a las legislación vigente, amén de una redacción defectuosísima. Así lo hice notar, pero la propietaria -que era una adulta mayor- y sus hijas extrañamente se mantuvieron en sus trece. Por supuesto que la operación no se cerró y fue así que después aterricé en Montagne. ¿Lograron arrendar el inmueble en cuestión y con las debidas garantías legales? Lo ignoro. Mas no me extrañaría enterarme de que hasta hoy tienen a un indeseable dentro de su casa, que se niega a salir y a pagar el alquiler.
Concluyendo: ¿El Buen Arrendador considera primero una etapa pre-arrendamiento? Por todo lo arriba expuesto es evidente que sí. El Buen Arrendador es el Propietario Responsable por excelencia y nadie le gana en previsión y diligencia para la administración de sus bienes. Su agente inmobiliario es su aliado incondicional, pero es él quien asume la responsabilidad de planificar el proceso y responder por el inmueble que ofrece.
¿Están de acuerdo con estas aseveraciones? Espero sus amables respuestas en este mismo blog o en Facebook.
Notas aclaratorias:
(1) Así es en Miraflores. La multa por ruidos molestos asciende a una UIT. Para este año 2017 equivale a S/ 4,050.00 ó $ 1,246.00.
(2) Esta modalidad de alquiler es muy común, pero tiene el inconveniente de dar al predio un uso no autorizado, exponiéndose a una sanción pecuniaria de la Municipalidad y de la misma SUNAT.
(3) Sobre el afecto desproporcionado a los animales y su nefasta consecuencia en nuestro rubro se comentó ampliamente en el post ♪¡Qué bonita vecindaaaaaaaad!!!♫♫♫
(4) Actualmente un propietario puede acogerse a la Ley N° 30201, que modifica el artículo 594° del Código Procesal Civil o al Decreto Legislativo 1177 y su Reglamento. Tómese en cuenta que este último solo aplica para los inmuebles destinados a vivienda.
(1) Así es en Miraflores. La multa por ruidos molestos asciende a una UIT. Para este año 2017 equivale a S/ 4,050.00 ó $ 1,246.00.
(2) Esta modalidad de alquiler es muy común, pero tiene el inconveniente de dar al predio un uso no autorizado, exponiéndose a una sanción pecuniaria de la Municipalidad y de la misma SUNAT.
(3) Sobre el afecto desproporcionado a los animales y su nefasta consecuencia en nuestro rubro se comentó ampliamente en el post ♪¡Qué bonita vecindaaaaaaaad!!!♫♫♫
(4) Actualmente un propietario puede acogerse a la Ley N° 30201, que modifica el artículo 594° del Código Procesal Civil o al Decreto Legislativo 1177 y su Reglamento. Tómese en cuenta que este último solo aplica para los inmuebles destinados a vivienda.
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