miércoles, 4 de septiembre de 2019

DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (1)





¡Señores constructores, heme aquí otra vez!

Por unos meses anduve ausente de estos lares cibernéticos, si bien para vuestro beneficio y el mío.  Modestia aparte, he de reconocer que mis vacaciones blogueras han sido muy productivas en lo que a intermediación de inmuebles a bien futuro se refiere, así que podemos estar muy contentos ustedes y yo. Y con la experiencia adquirida en cada operación abro este nuevo ciclo de publicaciones, que dedicaré casi en exclusiva a los proyectos inmobiliarios.

Permítanme comenzar con lo que sí o sí es preferencia del público comprador: los departamentos con vista a calle

La foto que encabeza el post pertenece al edificio San Fernando, de Constructora Mallorca (1). La tomé cuando estaba casi listo para entrega. Tiene el concepto arquitectónico del departamento-piso y de hecho solo hay cinco en todo el predio.  Abajo tienen el plano de los que van del segundo al cuarto nivel:





Nótese que la vista a calle se disfruta no solo desde la sala, sino también desde el dormitorio principal,  amén de que hasta el baño de visitas goza de la iluminación natural que viene del exterior. Las ventanas son de PVC, así que el silencio está garantizado. Y si el nuevo propietario deseara acondicionar un tercer dormitorio en el área destinada al comedor y mudara este a la zona prevista para el bar -tal como el diseño mismo lo insinúa-, no se perdería el efecto de distribución horizontal del área social gracias a la ubicación lateral del ascensor directo. Innegablemente un flat de 147 m2 permite esto y más todavía.

Mas ¿qué sucede con aquellos que poseen áreas más pequeñas, y un frontis no precisamente de 11.17 m?

No abundan los departamentos flats de grandes dimensiones, pero son legión los que hoy ostentan un dormitorio o más con vista a calle.  Y esto se ve también en los segmentos C y D. ¿Motivo? Quienes ayer tuvieron poco o nada, hoy pueden aspirar a los mismos servicios que gozan los más pudientes. Así tenemos grandes complejos habitacionales con concepto de casa-club y con áreas comunes realmente exquisitas. En estos condominios las unidades inmobiliarias son mucho más reducidas y la densidad poblacional es alta o muy alta, pero el diseño emula en gran parte los proyectados para los estratos más pudientes.  A las pruebas me remito. He aquí la planta de distribución de un departamento de 71.25 m2,  perteneciente a un magnífico edificio ubicado en Santa Beatriz, en zona RDA:



En edificios medianos ocurre lo mismo. Un ejemplo clásico lo tenemos abajo. Es un proyecto que hace un año se lanzó al mercado. Se ubica en Lince,  si no recuerdo mal:




He de reconocer que ambos me encantan, pues además de no desperdiciar ni un milímetro, dan a los dormitorios secundarios un tamaño más decente, al menos comparado con el del master. Y lo que más me enamora del inmueble linceño es que la ventana del cuarto de servicio sea casi de pared a pared y goce de la misma vista que el dormitorio de los niños de la casa.  Claro que al baño de servicio le falta el lavabo y tranquilamente pudo colocarse hasta un aguamanil, reduciendo en diagonal la poza de la ducha. ¡Pero bueno! ¡Ya hay un magnífico intento de hacer las cosas bien para todos los residentes del departamento! ¡Enhorabuena!

No obstante, debo admitir que este diseño -es decir, el que ubica los dormitorios en paralelo al área social y con vista exterior-  genera ciertos problemas, en especial si los departamentos miden menos de 110 m2.  Paso a enumerarlos.


1. La distribución vertical de la sala comedor.  Pocas mujeres -ningunas, para ser exactos- disfrutan con el hecho de que alguna visita llegue y lo primero que mire no sea su hermosa sala, sino a toda la familia sentada a la mesa y en pleno almuerzo. Esto ocurre cuando el comedor precede al área social desde la puerta de ingreso, de modo que en lugar de sala comedor, el recinto queda convertido en comedor sala.  A esto súmese el concepto de cocina-lavandería integrada, en especial si acusa los defectos ampliamente detallados en el post  ¿Cocina o Kitchenette? (1), donde la ruma de platos sucios y la ropa tendida en improvisados cordeles resultan todo un espectáculo para el visitante en cuestión...y para los mismos residentes del predio. Me dirán los segmentos C y D suelen ser más permisivos en tales cuestiones. Respondo que hoy el ciudadano de a pie busca mejorar su calidad de vida, y aún en los estratos sociales más bajos procuran evitar la tugurización, cuna y culmen de la Vulgaridad Ciudadana. Conque... hay que sortear el escollo.


2. El tamaño reducido de los dormitorios secundarios. Si hacen memoria, recordarán que en varios post he alertado contra esa manía de hacer girar el diseño en torno al dormitorio principal, dejando los secundarios con dimensiones mínimas y el de servicio a un nivel verdaderamente infrahumano (2).  En el modelo linceño de arriba se ha superado tal concepto erróneo, pero igual el dormitorio 3 es muy angosto, así su largo permita acondicionar una simpática área de estudio. Algo análogo ocurre con un dormitorio secundario de Santa Beatriz. Tomando en cuenta que es la Madre de Familia quien decide la compra, mal haríamos enfrentándola con el hijo a quien le tocará el cuarto más pequeño, ¿no les parece?

Cuando se trata de evaluar un proyecto inmobiliario, la queja mayor que escuchamos los corredores es que las habitaciones secundarias de los nuevos edificios -y a veces incluso la principal- son demasiado pequeñas. Más de una venta se nos ha caído por esto. Por tanto, señores constructores, se los digo sin ambages ni rodeos: o solucionamos este impasse o tendremos departamentos sin vender por los siglos de los siglos.


3. La exposición a ruidos molestos en el área de descanso. Volviendo al edificio de Santa Beatriz, obsérvese que el dormitorio principal. se encuentra a merced de la bulla proveniente, en principio, de la propia área social del departamento. Otro tanto sucede con el dormitorio secundario del proyecto de Lince. Así, las alegres veladas familiares y/o amicales celebradas en la sala comedor podrán convertirse en una auténtica tortura para quien ocupa el cuarto contiguo, en especial si la pared fue construida con ladrillo pandereta (3).  ¡Y ni qué decir el escándalo de las horas punta y los vecinos laberintosos, en el que el linceño lleva la peor parte, ya que tiene dos dormitorios con vista a calle! Encima,  si el predio se ubica en avenida -tal como ocurre con el de Santa Beatriz- no respondo por la salud mental de los ocupantes, en especial si no se cuenta con un sistema antirruido. ¡Lo viví en carne propia en El Derby! Me atrevo a afirmar que buena parte de la violencia que campea en la ciudad se debe al mal dormir. Las quejas por los ruidos molestos son múltiples y hasta han provocado desgracias. En varias ocasiones se han reportado casos de residentes que han sido baleados por el enfurecido vecino a quien no dejan descansar, y esto no solo en nuestro país. ¿Hemos de motivar que hechos tales sean moneda corriente?


Señores constructores, sabemos bien que el comprador es capaz de sacrificar su comodidad en aras del status. La vista a calle desde el dormitorio da caché, mas también conlleva todo lo arriba expuesto cuando el departamento es pequeño. Vista así las cosas, creo que con un marketing apropiado ustedes pueden lograr que impere la cordura por encima de una moda no exenta de arribismo. Y el camino lo tienen allanado. Ya se expuso arriba:  el otrora ciudadano menos favorecido poco a poco está tomando conciencia de su dignidad, es más exigente y escoge con más cuidado, dado que ahora tiene múltiples opciones para elegir. Sabe que la vida íntima familiar requiere una privacidad que nunca podrá concederle un comedor-sala, rechaza de plano los dormitorios enanos, y tiene muy claro que el área social es para departir y el área privada es para descansar. Ya no admite de buenas a primeras un inmueble que a la larga le traerá problemas. Y, si nos ponemos a pensar, los departamentos problematizantes no son pocos.

Creo preciso plantear alternativas y soluciones viables, las que dicho sea de paso algunos de ustedes ya están poniendo en ejecución. Permítanme exponerlas en el próximo post. Entretanto, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) Ya se vendieron todas las unidades.
(2) El tema lo desarrollé ampliamente en los artículos Área privada, ¿para la pareja o para la familia? y ¿Área de servicio o prisión doméstica?
(3) En El Derby, más de una vez discutí con mis hermanos por causa del ruido del televisor, ya que la sala comedor colindaba con mi cuarto, el cual daba cara al Jockey Club, para variar. El departamento de San Fernando no tendrá este problema, dado que el ascensor directo y el baño incorporado amortiguan los ruidos provenientes del área social.



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