¿ERES UN BUEN ARRENDADOR? (2)

Haciendo eco del artículo anterior - al cual acabo de hacer un agregado final que recomiendo revisar- hoy vamos a continuar describiendo los rasgos característicos de un Buen Arrendador.  

No dudo que este tema de por sí haya causado extrañeza, pues  casi todos los que disertan sobre la materia destacan más las cualidades que se han de buscar en un inquilino. Empero, es preciso que se delimiten las obligaciones de las partes. ¿Y qué mejor que comenzar por las que tocan a aquel que ofrece su propiedad?  ¡Equidad, amables lectores! No podemos avalar ser un país en el que todos claman por sus derechos y nadie dice una sola palabra acerca de sus deberes. En tal perspectiva desarrollaré y seguiré escribiendo estos post, si bien soy consciente de que hay quienes fruncen el ceño solamente con leer las primeras líneas.

Digamos entonces:

1. El Buen Arrendador ofrece su propiedad cuando ya está lista para ocuparse.  Sabe que lo contrario es molesto para el residente, incómodo para el interesado, inconveniente para él mismo y riesgoso para el corredor.  ¿Y por qué? Simple: Si hay otro inquilino que aún no se ha retirado, este se sentirá invadido en su privacidad, peor todavía si se encuentra en proceso de embalaje para la mudanza. De la misma manera, el visitante no podrá apreciar debidamente los ambientes ni calcular con libertad los espacios, al tiempo que observará que el inmueble recién se pondrá operativo por lo menos una semana después. No será de extrañar, entonces, que decaiga el interés por alquilar y el propietario pierda un buen prospecto. Por otro lado, el agente queda en desventaja, dado que la vigencia de su intermediación ya habrá iniciado su curso e igual le resultará imposible cerrar la operación hasta que el lugar se desocupe.  El Buen Arrendador no es ciego ante estas realidades, por lo cual espera a tener nuevamente la posesión de su propiedad para ponerla en forma y ofertarla recién a partir de ese momento, salvo circunstancias muy especiales.

Cuando la vigencia del alquiler está por vencerse, es común solicitar al arrendatario que dé las facilidades para la visita de un nuevo postor. Incluso suele incluirse como exigencia de contrato. Mas he comprobado in situ lo nocivo de esta práctica. Todavía recuerdo a esa inquilina que había pintado de azul cielo un ambiente del pasillo y empapelado de muñequitos de tonalidades pastel el dormitorio de su niño. Como la propietaria deseaba alquilar ya, erróneamente me plegué a sus deseos y fotografié el interior así como estaba. No digo que se viera mal y en lo particular me parecía simpático, pero he aquí que no todos tienen el mismo gusto. Y cuando el departamento se desocupó luego de un mes y se le pintó con su color original, subí a la web las nuevas fotos y las llamadas comenzaron a sucederse como por arte de magia.  Tengo malos recuerdos de esta experiencia: Mi contrato de exclusividad culminó y no logré el arrendamiento por todo lo que acabo de exponer en este párrafo y en el precedente, amén de problemas de otra índole que se suscitaron con la Junta de Propietarios.(1) Quedé vacunada: Nunca más ofertaré en alquiler un inmueble ocupado. Palabra que no.

2. El Buen Arrendador oferta su propiedad al mejor precio del mercado.  Para estos efectos consulta con su corredor o bien verifica a cuánto se ofrecen otros inmuebles que tienen las mismas características y ubicación que el suyo.  Tiene a su favor que, a diferencia de las operaciones de compra-venta, los precios de los alquileres suelen ser más reales y como tales aparecen en los distintos portales inmobiliarios. (2)

Hoy por hoy existe gran demanda de alquileres, dado que el parque Automotor se ha incrementado en tal forma que el desplazarse de un distrito a otro se equipara a un viaje interprovincial.  Pero también es un hecho que existe mucha oferta y, por tanto, la competencia es muy fuerte. El Buen Arrendador es consciente de esta coyuntura y por ello no especula con el precio del alquiler, no ocurra que termine trabajando para otros. Todavía recuerdo a ese cliente que pedía un monto excesivo de renta, y luego se dio con la novedad de que había surtido de inquilinos no solo a los vecinos de su condominio, sino incluso a los del edificio de enfrente, dado que todos los interesados en su departamento desistían por el precio y se iban aquisito nomás donde quienes ofertaban a un costo mucho menor.  Al final no le quedó sino reconocer su yerro y hacer los ajustes del caso, pero ya se habían ido tres meses y los gastos generados eran irrecuperables. No suelo aceptar ni ventas ni alquileres sobrevaluados, pero este fue un caso especial en que yo misma decidí que el amable y terquísimo señor debía aprender la lección en carne propia. Y así fue.  Por supuesto que quienes se beneficiaron a costa suya le estarán eternamente agradecidos.

Por otro lado y dado que ciertos pagos que efectuará el inquilino -mantenimiento y arbitrios- serán siempre en su nombre, el Buen Arrendador preferirá incluir los mismos en el precio del alquiler.  Esta saludable práctica está cobrando vigencia, en especial cuando se trata de minidepartamentos. Aplaudo la iniciativa, si bien algunos servicios - luz y agua, por ejemplo- dependerán del consumo del arrendatario. Con todo, en especial tratándose de alquiler de habitaciones o departamentos dentro de una casa, es preferible considerarlos parte de la merced conductiva, si bien con cargo a incremento en caso de gasto excesivo. 

3. El Buen Arrendador encomienda a su agente inmobiliario la búsqueda del inquilino idóneo.  Aquí debo ser muy clara: Por razones profesionales y de seguridad, es indispensable el concurso del corredor inmobiliario.  Zapatero a tus zapatos.  El Buen Arrendador sabe que es el agente -y no él- quien tiene toda la infraestructura para encontrar al arrendatario que se necesita. Por otro lado -y así esté jubilado y le sobre todo el tiempo del mundo- es consciente de que dos ojos imparciales ven mejor que dos ojos ansiosos de encontrar por fin a quien arrendar, y que al profesional le sobra experiencia para detectar a los malos elementos.  

Amables lectores, en estos convulsionados tiempos en que la inseguridad ciudadana y la corrupción son el pan de cada día, toda precaución es poca.  Nadie quiere ser víctima de un asalto ni tampoco toparse con algún indeseable corrupto que pretenda presentarse con su cara muy lavada.  Por esta misma razón, el Buen Arrendador exige a su agente los filtros del caso y no acepta la visita de un prospecto cualquiera sin conocer al menos el DNI y/o la ficha RUC del mismo, con mayor razón si se trata de personas jurídicas.  Y conste que es esto no es nada del otro jueves. ¡Resulta tan fácil acudir al sitio web de la SUNAT, así como "googlear", "linkedear" y "facebookear"... El Buen Arrendador no tiene reparo en investigar también por su cuenta quién es la persona que se interesa en su propiedad, lo cual le permitirá corroborar si su agente cumple a cabalidad con dicho cometido. Por esta razón, prefiere que las citas sean programadas con un día de anticipación para hacer las averiguaciones con la tranquilidad del caso. (3) 

¿Algún caso que referir sobre este particular? Pues sí. En enero del 2015 se me encomendó alquilar un departamento que estaba acondicionado en el segundo piso de una casa. Hice excelentes migas con la propietaria y aproveché en darle unas cuantas recomendaciones, que tuvo a bien seguir casi al pie de la letra. ¿Qué ocurrió? Me llamó una señora que me dio nombres falsos tanto de ella como de su esposo. ¿Cómo me di cuenta? Por su correo electrónico, que no coincidía para nada con los datos referidos. Misma Sherlock Holmes aficionada, hice las averiguaciones en Google y la SUNAT, y resultó siendo una doña qué sabrá Dios qué intenciones tenía. Intenté -sin éxito- contactarla en su celular para llamarle la atención y de inmediato advertí a la propietaria, ya que en la conversación telefónica le  había dado yo a la fulana ciertas referencias por las que podía llegar a esa vivienda. ¡Menos mal que todo quedó ahí!  Pero juzguen ustedes los peligros que hay cuando no se hacen diligentemente los filtros,  y lo que habría podido suceder a la dueña y a su familia de presentarse estas personas, que actuaron con toda la traza de los delincuentes comunes.

4. El Buen Arrendador no entrega a cualquiera las llaves de su propiedad.  ¡Atención con esto, amables lectores!  Sucede que se ha convertido en costumbre dejar la llave del departamento u oficina en portería, o bien sacar copias y dárselas a los agentes encargados de correrla. Me permito hacer notar que esto es un gravísimo error que atenta contra la seguridad personal tanto del futuro inquilino como del mismo propietario, y pone en alto riesgo al mismo inmueble. ¿Razones? No se puede esperar que el portero, los agentes y/o los asistentes de estos tengan el mismo cuidado, por tanto es posible que la llave se pierda o caiga en malas manos. Sin ir más lejos, el año pasado la propietaria de un departamento me había entregado a mí una copia y la suya la dejaba a cargo de la vigilancia. ¿Resultado? ¡Su llave desapareció! Ella me llamó desesperada, porque el portero de turno no daba razón y encima estaba con el gasfitero que tenía que hacer unos trabajos, con el agravante de que en esos momentos yo me encontraba en El Derby y el departamento en cuestión está ubicado en el límite Miraflores-San Isidro. Calmar a la buena señora -que es un pan de Dios, muy ingenua para ciertas cosas- y darle indicaciones para que le resolvieran el problema de inmediato fue todo un lío.  Conque haceos una idea. 

Seamos claros: Las llaves de una propiedad solo han de entregarse a un persona de total y absoluta confianza. Y no niego que los vigilantes puedan serlo, pero para esto tendría que conocérseles de años, lo cual no siempre es factible. Por esta razón y en consonancia a lo detallado en el acápite 3, el Buen Arrendador  recurre a los servicios exclusivos de un solo corredor. Y si por apuro económico decide contratar a varios, se presenta él mismo o su representante para abrir el inmueble, pues de otra manera se expone a que el interesado perciba la inseguridad y -una vez finiquitado el alquiler- este cambie la cerradura de la puerta incluso sin pedir permiso.  

Lectores míos, ¿alguna vez se habían percatado de los deberes que tocan al Buen Arrendador? Conste que hasta la fecha solo estoy enumerando aquellos que son previos al arrendamiento. Quienes claman por un buen inquilino, ¿toman las medidas prácticas para atraerlo, así como las precautorias para espantar a los malos? Cada uno habrá de responderse.  Indudablemente en nuestro país la Prevención nunca ha sido nuestro fuerte y por ello pagamos caro en mil formas y en distintos ámbitos.  Por eso hago estas reflexiones.  No dudo que existan personas muy diligentes e igual les tocó un arrendatario fatal. Otras simplemente creyeron en la bondad de las personas y pasaron por alto detalles importantísimos, al tiempo que consideraban irrelevante contratar a un corredor. También tenemos a quienes por apremios económicos aceptaron lo que venía y casi sin solicitar garantías. Mas lo peor es que hay demasiados que gustan de aparecer como víctimas, cuando en realidad solo pagan el precio de su propia Negligencia en la administración de sus bienes.

¿Están de acuerdo con lo que he expuesto en este artículo? Espero aquí mismo o en Facebook sus amables respuestas.

Notas aclaratorias

(1) Teóricamente en el edificio no se aceptaban mascotas, pero un inquilino tenía dos perritos y muy escandalosos y por esta razón se encontraba de pleito con la Junta de Propietarios.  Los interesados -casi todos amantes de los animales- notaban esta situación y desistían del alquiler.

(2) Adondevivir, Urbania y Laencontre son los portales que más confianza me inspiran.

(3) Antes de concertar la cita con un interesado en venta o alquiler, siempre busco sus referencias en google, redes sociales y SUNAT. Tratándose de un posible inquilino, remito su ficha RUC al propietario con un día de anticipación.