sábado, 21 de julio de 2018

REMODELACIÓN DE CASAS: UN MUNDO CASI INEXPLORADO





Partiendo de lo expuesto en el acápite 4 del artículo anterior, hoy voy a tratar sobre las Remodelaciones de casas antigüas ubicadas en las zonas más pudientes de Lima. Y creo que lo que voy a exponer puede interesar  a constructores en general y arquitectos e ingenieros en particular.

Amables lectores, hemos de ser realistas. Los vetustos predios de los mal llamados barrios residenciales ya no son atractivos para los inversionistas, salvo excepciones que nunca faltan. ¿El boom inmobiliario ha colapsado? No. Simplemente ha pasado a una nueva etapa. Del frenesí por levantar edificios multifamiliares en sectores emblemáticos, ahora tenemos que las constructoras han mudado su interés a los distritos populosos. Y es así que donde había terrenos abandonados y viviendas inhabitables, hoy destacan unos condominios de padre y señor mío, con todas las comodidades que lleva consigo el concepto de casa-club, si bien con una gran densidad poblacional y unidades inmobiliarias de menor tamaño. Y tales edificaciones son imponentes. Vean, si no, el Condominio Terrazas del Sol (1) ubicado en San Juan de Lurigancho:




Y para que no se diga que las imágenes 3D aguantan todo, pongo aquí la foto del avance de obra al mes de mayo. Como observarán, el diseño no era un conglomerado de promesas vanas:




Confieso que me emociona ver que quienes ayer vivían en condiciones infrahumanas, hoy disfruten de los mismos servicios y estética de los barrios emblemáticos. Y cabe destacar que la marcada preferencia de los constructores hacia los segmentos C y D obedece a dos poderosas razones: La gran demanda de vivienda en dichas zonas y la mayor factibilidad para levantar edificios rentables  para el desarrollador inmobiliario. ¿Resultado? Todos felices y contentos, comenzando por el Estado, que se va de alivio con las iniciativas privadas para resolver el problema de vivienda.

Pero... observo que se está empezando a generalizar una situación anómala ¡a la inversa! Y si no se le pone solución, puede devenir incluso en un serio problema para los municipios y, por ende, para la ciudad entera.

Repito lo manifestado en el post de hace dos semanas: En los segmentos A y B, abundan propietarios, muchos de ellos adultos mayores, que necesitan urgentemente un ingreso que les permita vivir con dignidad, ya que las exiguas pensiones de jubilación no les alcanza casi ni para comer. ¡Conste que conozco casos puntuales en el mismísimo Monte Umbroso!  Sus viviendas se deterioran a ojos vistas por falta de mantenimiento. Para muestra un botón: Esta casa se ubica en una de las zonas más cotizadas de Miraflores. Omito el nombre de la calle para no avergonzar a sus dueños:





Y aquí tienen otra, ubicada en el límite Surco-Miraflores. No me negarán que es un auténtico homenaje a la autoconstrucción precaria: 




Miro las tres últimas imágenes de arriba y llego a la conclusión de que la vida tiene auténticas paradojas. Ayer, las diferencias sociales eran muy marcadas. Hoy se está gestando un "primer mundo", en los barrios populares, así como un "tercer mundo" en los distritos emblemáticos. Las fotos hablan por sí mismas. ¿No les parece, señores? 

Buena cantidad de casas ubicadas en segmentos altos casi no son vendibles, dado que los municipios han instaurado normas muy restrictivas en sus nuevos parámetros urbanísticos, espantando al constructor mediano e incluso a los de mayor renombre (2).  Cuando la necesidad apremia, no queda sino abaratarlas y a veces en demasía, lo cual supone una ganancia exigua en caso de venta, amén de complicaciones mayores a mediano plazo. Por otro lado, existe un escollo muy difícil de superar: la peligrosa depresión que amenaza padecer un anciano, si de la noche a la mañana se ve obligado a reducir su espacio y privacidad. No es lo mismo una casa que un departamento, por muy amplio y ventilado que este sea.  He visto como personas de más de 70 años de edad se resisten a comprar uno, así ostente 150 m2 o un área mayor, gran iluminación y mínima densidad poblacional en todo el edificio. Y no es por falta de recursos. Tal situación se convierte en el dolor de cabeza de los hijos, que ya no saben qué hacer para encontrar lo que complazca a sus padres, y a los agentes inmobiliarios nos tienen de aquí a allá.  ¿Qué salida hay entonces?

Pienso que para rentabilizar la propia casa familiar es la solución para este sector poblacional. Recordemos que existe un buen público que prefiere la seguridad y el decoro de un ambiente hogareño, en especial quienes -como esta servidora- aman el sosiego y el silencio  Como predios así suelen ser muy amplios y tienen libres los aires, no va a ser tan difícil acondicionar ambientes interiores y/o levantar un minidepartamento con entrada independiente. Más claro: Ha llegado la hora de lanzar al mercado la Remodelación como sistema alternativo de vivienda e inversión, señores.

Buscando material para desarrollar este tema, me encontré con un interesante artículo en el blog peruano de Arquitectura  Oniria.  En este se hizo la importante salvedad de que es preciso consultar a un ingeniero para evaluar estructuras y, por ende, la viabilidad de construir en aires. Coincide, además, con lo que expuse en mi último post sobre el público que prefiere rentar habitaciones y/o departamentos en casas familiares. Y también se enumeran las ventajas de este tipo de inversión, tal como pueden apreciar abajo:

«1.- Es más barato de construir al ser un área pequeña, usualmente menos de 50 m2.
2.- Al ser más barato de construir tu retorno de la inversión con los alquileres es bastante rápida. 
3.- Al ser una construcción pequeña, el alquiler se orienta hacia personas solas o parejas sin hijos que ocupan el espacio como su primera vivienda en alquiler y en la gran mayoría de casos no son exigentes en cuanto a acabados, por lo que la inversión en construcción es baja en este punto. 
4.- Si es para alquiler el mini departamento no tiene que estar independizado y los requisitos de la licencia de construcción son mucho menores. Recuerden que una vez que si se proyecta al menos dos unidades de vivienda en un lote el proyecto pasa a ser un multifamiliar con todos los requisitos adicionales que implica esta categoría.»



No me negarán, señores constructores, que donde el mercado abunda, las oportunidades se multiplican, en especial cuando se puede echar mano del material aligerado. Nada cuesta darse una vueltecita por calles y avenidas que pudieran resultar interesantes. Pero si eso cansa, cada cual puede sentarse frente al computador, elegir la zona con Google Maps, mirar el catastro urbano que tienen estos municipios en su web, hacer números, consultar con el banco, buscar aliados estratégicos y... ¡el cielo es el límite! Oniria hizo este simpático minidepartamento en una casa de San Borja.  Conque juzguen ustedes la operatividad:




Convengo que  me habría encantado que se situara un comedor contra pared allí donde están los bancos ergonómicos. Pero sobre gustos no hay nada escrito. Ahora, si pretendemos que las Remodelaciones entren con paso firme, convendría esbozar un plan operativo y de marketing que contemplara cada detalle para lanzarlas al mercado por todo lo alto, ¿no les parece? Por otro lado, ¿qué servicios tendrían que ofrecerse para que el propietario -en especial el adulto mayor- se animara a la aventura "remodeladora"?

Todo esto, señores constructores, permítanme desarrollarlo en los próximos post. Entretanto, los invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook.


Notas aclaratorias
(1) Este proyecto está siendo levantado por la inmobiliaria Ruttini. Se entrega en agosto de este año. La foto del avance de obra fue posteada en Facebook por el supervisor de la misma, Ing. Guillermo Trefogli.
(2) El asunto es complicado cuando se trata de zonificación RDB y RDM.  En Miraflores, por ejemplo,  no se permiten departamentos de tres dormitorios si el área mide menos de 180 m2. En cambio, se exigen dos cocheras para los de un solo dormitorio y tres para los restantes. Peor es en San Isidro, donde únicamente se admite una densidad poblacional de 30 personas para todo un edificio.



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