DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (2)

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 Continuamos con el tema del post anterior: los departamentos con vista a calle.

Decíamos la semana antepasada que tales inmuebles son muy buscados en todos los segmentos sociales,  pero que se ha abusado del concepto en los proyectos inmobiliarios, al punto que más del 90% ofrecen siquiera el dormitorio principal con vista al exterior. En algunos casos las estancias secundarias gozan -yo diría adolecen- de la misma orientación. No habría mayor problema si el predio tuviera la fortuna de ubicarse frente a un parque, o bien que cada departamento luciera un frontis de por lo menos 10 ml. Empero, sabemos que la realidad es muy diferente. Y ahí estamos con tres escollos: la falta de privacidad debido a la distribución vertical del comedor sala, las dimensiones demasiado reducidas de los dormitorios secundarios y los ruidos molestos.

¡Menudo trío! Porque al percatarse de los defectos arriba mencionados, los interesados dan media vuelta y se van. Convengo que existen quienes de buenas a primeras se adaptan a lo que hay, pero cada día son menos. Incluso los que provienen de segmentos bajos exigen más, y por eso visitan inmueble tras inmueble hasta encontrar lo que les gusta;  y si se resignan a lo que se les ofreces, toman la decisión de comprar...varios meses después. Y el rubro se estanca, con perjuicio de todos los involucrados en la aventura inmobiliaria. ¿Qué hacer?

Se me ocurre que podemos plantear soluciones en función del estado de los proyectos: Los ya presentados en la municipalidad y/o en ejecución y los que recién se están diseñando. Concentrémonos hoy en los primeros, ya que son el problema en ciernes. Creo que para estos casos la clave no es alterar los planos, sino brindar alternativas funcionales para la decoración de los ambientes más estrechos. Y es preciso que el publicista trabaje codo a codo con el arquitecto, de manera que los brochures y/o videos virtuales enamoren al comprador, sin engañarlo.

Para el triple escollo existen ya tres soluciones que ustedes mismos, señores constructores, ya están aplicando y que sería conveniente generalizar:

1. Presentar el modelo de comedor contra pared para destacar la sala. Esto en los folletos informativos y en la publicidad on line, claro está. El asunto es que el futuro comprador visualice la sala como primer impacto y el comedor un poco más escondido. Para tal efecto, vale ubicar este hacia un costado de la puerta de entrada; de manera que, al abrirse, no sea el comedor lo primero que se presente ante sus ojos, al menos en la medida de lo posible.  Un ejemplo claro lo tenemos en Condominio Terrazas del Sol. Conste que se trata de una edificación RDMA, con departamentos que van desde los 49 m2:

Si en tales brochures se omitiera el "llenado" del mobiliario de la sala y se contemplara también el estilo contra pared y en ángulo recto, el efecto sería mejor todavía, ya que a los ojos del comprador la estancia se vería más amplia, amén de que le daría una magnífica idea de cómo amoblar dicho recinto. Abajo tienen una planta de distribución del edificio Piura de Miraflores, de la constructora CLM. Un malentendido motivó que me alejara de ellos, pero esto no es obstáculo para presentar sus departamentos como ejemplo, ya que son excelentes por su luminosidad y acabados:

El asunto estriba en dar sensación de holgura y sembrar la idea del decorado, de manera que el comprador no termine tugurizando su vivienda con un mobiliario impropio. Verdad que cuando el área social es demasiado angosta poco o nada se puede hacer para desfacer el entuerto, pero siempre queda un recurso: proponer las mesas rectangulares o cuadradas, descartando las redondas para despejar el espacio, tal como apreciamos en los departamentos de Terrazas del Sol.



2. Incorporar el concepto de mobiliario funcional contra pared para los dormitorios pequeños. Esto lo desarrollé ampliamente en post anteriores (2). Me parece la solución ideal para habitaciones enanas. Y en estos  últimos tiempos se está generalizando, ofreciéndose incluso como imagen referencial en la publicidad de los futuros edificios. Con todo, no está de más un recordaris con una imagen que visualice el arquetipo :

Innegablemente el arquitecto (3) es especialista en Decoración de Interiores, pues ha logrado un dormitorio acogedor y muy funcional para un adolescente, sacando espacio de donde no hay.  Por las dimensiones, esta habitación parece tener la misma área que suele asignarse al cuarto de servicio. Conque a ver si algo de esto también se propone para los domésticos, señores constructores. No tendrán pierde, ya que incluso se insinuaría como un dormitorio más ¡y con baño incorporado! Les paso el dato: Los clientes que me solicitan departamentos con cuatro dormitorios van en aumento.

Hago una salvedad: el closet tradicional habría que descartarse en los dormitorios enanos, porque reduce el espacio necesario para implementar el mobiliario funcional.  Creo, señores, que no habrá ningún problema en desaparecerlo si en su lugar se muestra el esquema del decorado propuesto. Un ejemplo lo tenemos en este plano, que ostenta medidas en metros y pulgadas (4):

Para estos efectos y acorde a lo expuesto en el artículo Dormitorios para los hijos: Primer parte, considero recomendable que la oferta del inmueble incluya expresamente elegir entre tres diseños decorativos, lo cual permitiría al comprador clarificar sus necesidades y educar su gusto estético. Si actualmente los precios incluyen encimera, campana y terma, ¿por qué no este plus? Tomemos en cuenta que si el nuevo propietario participa activamente de la decoración de su Hogar redundará en beneficio futuro del ornato del edificio y este será un referente para edificaciones posteriores. Los proveedores sobran, señores, desde Decorcasa hasta los carpinteros de puestos artesanales, fuera de que el arquitecto de la obra estaría en su salsa. Con un buen contrato pueden conseguirse costos realmente accesibles, sin desbarajuste del presupuesto de obra.


3. Insonorizar los dormitorios que tengan vista exterior. Esto sí o sí, señores, especialmente en edificios que tendrán alta densidad poblacional, de otra manera no respondo de averías en la salud mental de la población adulta, ni tampoco el que los departamentos demoren en venderse.  ¿Ventanas de PVC?  Sería lo más recomendable, pero soy consciente de que en proyectos para los segmentos C y D difícilmente podría tentarse dicha inversión. ¿Cuál es la solución, entonces? Lo que planteé en el artículo titulado El dormitorio principal para ventanas y mamparas: una buena carpintería de aluminio. Y si a esta le agregamos burletes autoadhesivos de jebe, el impacto sonoro se reducirá notablemente. Cabe destacar que estos últimos son baratísimos y de muy fácil instalación (5):

Como complemento, el uso de  silicona para rellenar las fisuras entre el vano y el marco metálico daría el efecto de un silencio monacal. Asimismo, veo conveniente utilizar vidrio crudo de mayor grosor, y si las arcas de la constructora permiten que sea laminado de 6 mm, mejor todavía. La tabla elaborada por la empresa española CVC GLASS GROUP  refleja los niveles de aislamiento acústico que aquél puede lograr:

Conste que el problema de ruidos molestos no solo son exteriores, sino también interiores. Por tanto, es necesario una aislante acústico en las paredes de los dormitorios que colinden con el área social. Hasta donde sabía el tecnopor es el más barato y recomendado, solo que hoy, al buscar material para este post, me doy con opiniones contradictorias sobre la conveniencia de su uso. Más claro, ¿es inflamable o resistente al fuego??? Entenderán, señores constructores, que mis conocimientos son muy limitados en comparación con los vuestros. Serán ustedes quienes decidan sobre la materia, pero me permito recordarles que la insonorización es una necesidad urgente, en especial en departamentos ubicados en zonas populosas y expuestas a los ruidos del tráfico y otros similares. Si queremos reducir los niveles de Violencia Familiar y Vecinal, comencemos por lo básico, como es ofrecer a las personas un espacio donde puedan desarrollar sus actividades hogareñas en el día y descansar normalmente durante la noche.

Como ven, señores constructores, las soluciones son simples, están al alcance de sus manos y sin merma de arcas y bolsillos. Créanme que vale la pena implementarlas y no solo porque el comprador merece una vivienda decente. No me negarán que invertir tiempo y dinero en marketing y publicidad, coordinar con ustedes la cita, llevar al cliente y que este -de arranque- rechace el inmueble por lo enumerado al principio, es un atentado contra vuestros nervios y los míos. Trabajamos para nuestra subsistencia y decoro, no para la consulta psiquiátrica, ¿no les parece?.

Como ya es habitual, les invito a manifestar su opinión en este mismo blog o en Facebook.

Notas aclaratorias
(1) La foto es de un departamento que se está alquilando en Diego Ferré-Miraflores. Más información en Adondevivir

(2) Leer  Dormitorios para los hijos: Primer parte y Dormitorio para los hijos: Segunda parte.

(3) La imagen la tomé de Pinterest. No sé quién es el autor.
(4) Más información en www.decosoup.com
(5) En Sodimac los hay desde S/ 14.90 cada rollo.