jueves, 14 de mayo de 2020

REFLEXIONES EN CUARENTENA (4)






Continúo con estas Reflexiones en Cuarentena. Y hoy continuaré con los proyectos inmobiliarios multifamiliares que todavía no han iniciado obra ni vendido sus unidades inmobiliarias.  Permítaseme exponer sugerencias concretas para afrontar los retos ante el Covid-19, que nacen de mi observación y experiencia profesional.

Decíamos en el artículo anterior que es necesario replantear los diseños arquitectónicos de manera radical, comenzando por el concepto de vivienda en sí, pasando por el tamaño y número de departamentos y terminando por la distribución y asignación de los ambientes. Permítanme que comience por lo último,  pues soy una firme convencida de que todo el proyecto inmobiliario debe girar en función de la Vivienda-Hogar,  no al revés.  Debido a la vivencia traumática del encierro y a la merma de los recursos, el público esté mirando ya con otros ojos lo que se le ha ofrecido hasta hoy. Fácil deducir, entonces, que esta vez no de dejará impresionar por unas sofisticadas áreas comunes, sino que elegirá por el departamento en sí. 

¿Y qué va a buscar el ciudadano de a pie? 


Una inmueble que le garantice higiene, amplitud y espacio propio para clases virtuales y teletrabajo.  
Y esto supone que el tamaño mínimo de un departamento vuelva a ser de 40 m2.

Ni más ni menos, señores. 


Mientras se recuperan del infarto, paso a explicar lo que considero indispensable para cada Vivienda-Hogar:


1. Ubicar un ambiente al lado de la puerta principal para la higiene del recién llegado. Indudablemente el lugar idóneo para tal cometido es el baño de visitas, el cual habría de incluirse incluso en los departamentos de un dormitorio, al menos si cuentan con 50 m2 o más. Y tal como se dijo en el post anterior, agregarle una poza de ducha, si el espacio lo permitiera, en los departamentos que tengan dos o más dormitorios.

¿Y por qué es tan necesario? Porque esta pandemia nos ha demostrado la necesidad inminente de lavarnos las manos apenas ingresamos a nuestro hogar... y al del vecino, cuando llegue el momento.  De no existir este servicio higiénico, nos veremos obligados a ir al veintiúnico baño secundario ubicado en el pasillo interior, o bien acudir al sacrosanto master para ingresar al baño incorporado. Más claro:  regaremos virus y bacterias a nuestro paso, dejando nuestra indeleble marca en manijas y muebles. A esto agréguese que en dicho trayecto podemos encontrarnos con algún familiar, a quien no tendremos reparo de saludar con una palmada en el hombro porque no hay que exagerar. ¿Resultados? Bien sabemos que el Covid de marras -habiendo brotado en Surco y restantes barrios pudientes- se multiplicó a raudales en distritos donde abundan edificios RDA con departamentos que cuentan con solo dos baños -en construcciones modernas-, un solo baño para toda una familia -muy común en predios antiguos- o simplemente ninguno, como ocurre en las viviendas precarias de barrios marginales. Me late que el incremento de contagios no fue solo por romper la cuarentena, sino también el hecho haber sido imposible el ritual de limpieza a la entrada misma de la vivienda familiar.

Un baño de visitas a la entrada no es nada nuevo, señores. Ustedes lo vienen haciendo desde que se inició el boom inmobiliario. Presento aquí el modelo del edificio Las Cumbres II, en Barrio Médico y con vista a Urbanización Aurora (1). Lo intermedié en el 2012 :



¿Y qué pasa si se coloca el baño de visitas no al lado de la puerta principal, sino a un extremo de la sala-comedor o entrando al pasillo que da al área privada? Sería la segunda opción, procurando  que la distancia fuera lo más corta posible. Un ejemplo lo da actualmente el proyecto La Coruña, de Constructora Atlas (2) que está en etapa de acabados. Helo aquí:




Como ven el diseño incluso prevé que el mobiliario del comedor se ubique hacia la pared, para no obstaculizar el paso. ¡Cualquiera diría que su arquitecta se adelantó a los hechos!


Alguien por ahí me sugerirá que pise tierra, que las bellezas arriba mencionadas están muy bien para Surco y Aurora, pero no para la realidad de otros segmentos. ¿Qué hacemos con los departamentos más pequeños?

Pues fíjense que Urbana Perú ha dado con la solución, que resuelve el problema por partida doble: colocar la cabina de lavado -indudablemente con lavadero incluido- al lado de la puerta principal, lo cual permite no solo lavarse manos, brazos y cara, sino también arrojar al canasto  las prendas y aditamentos que hubieran estado en riesgo de contaminación. Abajo tienen el ejemplo del edificio Switch, ubicado en Surquillo. Es un departamento de 81.84 m2:




Convengo que el tamaño de los dormitorios secundarios no es el más óptimo por lo que tanto se ha explicado en anteriores post. Mas si cada uno va a ser ocupado por una sola persona, el asunto es más llevadero. La salita incluso puede acondicionarse con un módulo contra pared a manera de estudio. Aparte, sugiero un lavadero más en la lavandería, que servirá para la higiene de mopas y trapeadores, ya que el espacio lo permite. Y creo que  una puerta de melamine blanco -de ser posible con molduras y con una celosía apersianada encima- daría un toque muy coqueto a primera vista y paliaría los efectos de la humedad. No me canso de repetir que la lavandería no es un plus. Y Urbana Perú ha implementado de una forma muy práctica tan necesario servicio, el cual no debe sacrificarse bajo ningún concepto ni tampoco quedar reducido a espacios mínimos. Y exhorto a incluir como valor agregado un tendal abatible. 


2. Colocar dos lavatorios en los baños secundarios. De preferencia ovalines. Esto en departamentos pequeños, cuando el baño incorporado no pueda tornarse semiincorporado y solo queda un baño compartido. Algo parecido a la imagen de abajo, si bien convengo que los diseños pueden ser más modernos:




¿Y si se requiriera de aislamiento forzoso? No me negarán que ese doble lavabo soluciona el problema al menos de manera parcial.  Espacio alcanza para tal agregado en el plano del proyecto Swicht y espero que el arquitecto de Urbana no tome a mal mi sugerencia. Incluso me atrevo a asegurar que en predios que solo contarán con dos servicios higiénicos se hace indispensable esta adición.



3. Asignar a todos los dormitorios medidas iguales o similares.  Esto sí o sí, señores constructores. Al menos para los departamentos promedio con un área menor de 150 m2 y que contemplan una habitación compartida. El asunto radica en que en cada dormitorio puedan ingresar con comodidad dos camas de plaza y media, es decir de 1.05 m x 2.00 m., sea en parelelo o esquinadas contra la pared.  

¿Motivo? Porque incluso entre esposos podría necesitarse el aislamiento, ya que es harto inconveniente que dos enfermos compartan el mismo lecho. Claro que habría que reducir las dimensiones del famoso master, así como decir adiós a ese cúmulo de polvo, humedad y estrechez denominado walk in closet. ¡Pero créanme que si ganan en tamaño, iluminación y ventilación, la Jefa de la Familia quedará encantada!  Para muestra un botón. Este es un modelo muy español, pero que está calando en nuestro medio por su distribución. He visto planos similares en los proyectos barranquinos. Se trata del edificio Soleo, ubicado en la Madre Patria. Y conste que este es un departamento de solo 107.66 m2:


http://edificiosoleo.es/


Como pueden ver, tiene dormitorios amplios y de proporciones similares en tamaño.  Es más: en cada uno podría instalarse con holgura una cama de dos plazas y un escritorio. Incluso cuenta con un ambiente específico de estudio en el que pueden concurrir los hijos del Hogar para hacer sus tareas escolares virtuales.  La leyenda dice que la habitación principal  mide 16.09 m2 -obviamente contando el espacio para el armario en ángulo recto- y los secundarios van con 10.90 y 10.57  m2 . Al igual que el departamento de Barrio Médico, el baño principal podría convertirse en semiincorporado. Y es factible sacrificar el comedor de diario y trasladar ahí la lavandería, agregándole el lavadero que le falta. Además, podrían juntarse el baño secundario con el principal y agregarse el de visita, el cual quedaría junto a la puerta al invertir el espacio destinado inicialmente para cabina de lavado. A las pruebas me remito. Abajo tienen las modificaciones que les planteo:





¡Los arquitectos de Urbana Perú y Adecursos me van a matar!!! 


Por cierto, señores, no sé si se han percatado, pero de lo explicado arriba cabe concluir que... 


 se requiere una nueva distribución en el área de descanso, 
y que los departamentos de 60 m2 admitan máximo dos dormitorios.


¡Como en los viejos tiempos!


4. Aumentar las dimensiones del cuarto de servicio. Esto en caso de incorporarse al proyecto. Y dado que solo sería ocupado por una persona, podría oscilar entre 6 m2 y 9 m2. De otra manera, habría que especificar que se trata de un simple vestidor para que la doméstica -que trabaja por horas- se cambie de ropa. 

No, señores constructores, no me frunzan el ceño. Partamos del hecho que la empleada es tan ser humano como nosotros y necesita la misma amplitud que cualquier hijo de vecino. Tomemos en cuenta, además, que este dormitorio bien puede servir como uno adicional para el hijo adolescente que desea más independencia, o bien para el aislamiento forzoso de un enfermo infecto-contagioso. Y  no se diga que estoy delirando. Un cliente nuestro estaba interesado en un flat de 165 m2 del proyecto Kenko, también de Constructora Atlas. solo que necesitaba cuatro dormitorios. Vean el modelo original:

                                         




Y esta es la modificación que se le propuso:




Como pueden observar, el cuarto de servicio fue ampliado y quedó como una habitación de 6.58 m2, con closet, instalación para televisión y cable y baño propio, así como salida al pasillo interior y vista a un gran pozo de luz. ¡La solución para un sereno aislamiento! Por otro lado, la cocina quedó con un espacio para comedor de diario y la lavandería se unió al patio tendal. ¡A prueba de pandemias!


5. Ofrecer terraza-balcón orientada hacia la calle y/o el interior.  Mucho se está hablando de esto en las últimas semanas y creo que los clientes van a solicitarlo a gran escala. Habrán observado que los edificios de Atlas, Urbana Perú, Adecursos los consideran en sus diseños y otro tanto han hecho diversas constructoras peruanas, así que no tiene nada de quimérico o irrealizable. Es una magnífica alternativa para quienes no pueden contar con el patio o terraza que goza un primer piso. Aquí tienen una linda vista interior que en su momento se previó para un edificio ubicado en Lord Cochrane-Miraflores (3):




No hay mucho que agregar sobre la materia. Pero sí debo hacer una salvedad: esos balcones pueden tornarse en foco infeccioso si se instalan ahí todos los enseres para una parrillada y se dejan días y días sin limpiarlos, o bien sirven como ambiente para la mascota de aromáticas excretas y/o  como depósito de trastos viejos. Todavía recuerdo la mosquea que invadió el departamento en El Derby,  y todo porque el vecino del décimo piso tenía... chanchos. Lo referí en otro post (4). Por tanto, pienso que en este tipo de edificios el Reglamento ha de ser muy claro sobre el uso y limpieza de balcones, en especial si su tamaño permite que sean utilizados como terraza para reuniones familiares.

Señores constructores, como ven las soluciones son simples. Solo es preciso retornar a  parámetros referentes a higiene, espacio y funcionalidad que dejamos en el olvido. Reitero lo que he afirmado en: La Vivienda-Hogar no es un club. Con mínima inversión pueden ustedes levantar lo que la Familia necesita para su comodidad y decoro, y para sobrellevar serenamente un aislamiento si otra pandemia volviera a visitarnos.  

Sé que más de uno se preguntará: ¿Y qué ofrecemos como áreas comunes?

Permítanme que responda a tal interrogante en el siguiente post. Entretanto, espero sus amables intervenciones en este blog o en Facebook.


Notas aclaratorias:
(1) La constructora se llamaba OIG Bienes Raíces SAC
(2) El proyecto se ubica en Residencial Higuereta.
(3) Levantado por Constructora La Pedrera.
(4) A quien no crea que esto pueda haber sucedido, le invito a leer esta noticia haciendo click aquí.



2 comentarios:

  1. Muy buenas observaciones, creo que los nuevos proyectos inmobiliarios podrían tomar en cuenta estas recomendaciones.

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  2. Muchas gracias, Andrés. Justamente este jueves 28 de mayo voy a dictar un webinar en Facebook Live sobre el tema. Queda Ud. cordialmente invitado.

    Para inscribirse solo tiene que hacer click en el link de abajo y seguir las instrucciones. En caso de no salga el hipervínculo, cópielo y péguelo en el buscador de Google.

    https://tinyurl.com/ydyoga9n

    Cordiales saludos.

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