lunes, 27 de abril de 2020

REFLEXIONES EN CUARENTENA (3)






Continúo con estas reflexiones en cuarentena. Y en línea con los artículos anteriores, esta vez me enfocaré en los edificios inmobiliarios que se encuentran en anteproyecto y los que están ya abiertamente en planos y hasta en preventa.

Voy a ser muy directa en esto, señores constructores. 

En el webinar organizado el pasado martes 21/04/2019 por CAPECO, el  ex-ministro de Economía -Ec. Alonso Segura-, presentó datos estadísticos que mostraban que la contención social para frenar el avance de la pandemia había funcionado en líneas generales, pero igual seguían multiplicándose los infectados. Y llegó a la conclusión de que el ascenso de la curva de contagios se debe a la densidad intrahogar/vecindario y a las condiciones de salubridad (1).  Dos días después, el mismo Presidente Vizcarra reconoció públicamente que los departamentos modernos son cada vez más estrechos, lo cual contribuye a aumentar el estrés del confinamiento (2).  ¿Se imaginan las condiciones en las que los padres de familia están ejecutando el trabajo on line?  No sería de extrañar que hayan convertido su otrora habitación master en escritorio y locutorio telefónico. ¡Y en comedor llegado el caso! ¿Por qué? Porque necesitan huir de sus arcangélicos vástagos, los cuales se asfixian en los reducidos cuartos que les cupo en suerte. A esto súmese todo el caos ocasionado por no tener espacios apropiados para la higiene y desinfección. Una verdadera debacle doméstica, señores. 

Esto tiene que cambiar por motivos éticos y de seguridad sanitaria. Y también por considerandos comerciales. Es un hecho que una vez terminada la cuarentena y en cuanto sus recursos económicos lo permitan, la gente va a salir disparada a buscar de  una vivienda totalmente diferente, sea para compra o alquiler. ¿Qué veo necesario, entonces, para las nuevas edificaciones?


REPLANTEAR LOS DISEÑOS ARQUITECTÓNICOS

Y de manera radical. 

Me temo que no queda otra. La vivienda-hotel debe dar paso a la Vivienda-Hogar. Y rápido, que más luego es tarde. No me parece conveniente esperar un nuevo Reglamento Nacional de Edificaciones, porque las deficiencias funcionales están a ojos vistas y todos las estamos padeciendo, salvo excepciones en el segmento A. Va a ser necesario que ustedes, señores constructores, se adelanten a lo que en el futuro será la norma, por el bien del sector y el bienestar de los compradores y sus familiares.

¿Qué es lo que hay que replantear, según mi leal saber y entender?


1. Concepto de los proyectos inmobiliarios multifamiliares.  Como expuse arriba, la noción de la vivienda-hotel, casa club en su versión más exquisita, ha de quedar atrás.  

Aceptemos de una vez esta realidad: El Hogar Familiar no es un club y la pandemia de marras ha venido a recordárnoslo.  Por tanto, creo que el concepto de los nuevos proyectos habría de apuntar a  concebir las viviendas como espacio idóneo para que las Familias residan cómodamente y puedan realizarse como tales. Esto incluso para los mal llamados departamentos de soltero, que incitan más a la parranda que otra cosa.  Los requerimientos reales de las Familias promedio están muy distantes de los plus que se les suele ofrecer. Exquisiteces como piscina, sauna, gimnasio con máquinas y espejos, sala de televisión, sala de billar son magníficos, sí, pero en condominios playeros y campestres, que se construyen ex profeso para el esparcimiento. ¡Menudo problema deben estar ocasionando estas famosas áreas comunes, en especial las exquisitas y las peligrosas, hoy y por mucho tiempo en desuso! Incluso después de la cuarentena, nadie querrá pagar un elevado mantenimiento para el cuidado de tales espacios e instalaciones. Presumo que ya se estarán deteriorando por causa del abandono y hasta corren riesgo de convertirse en focos infecciosos. No quiero ser agorera afirmando que en el futuro la realidad sanitaria obligue incluso a prohibirlas definitivamente, pero vamos que también existe ese riesgo.

Sé que estoy tocando un tema sensible, en especial cuando hay tantos proyectos con estos plus no solo a medio hacer, sino a medio vender. Va a ser complicado el replanteo arquitectónico a quienes compraron justo por lo arriba mencionado.... porque en masa llegan los que buscan exactamente todo lo contrario y rechazan de cuajo el concepto de casa club. ¡Ay, señores constructores, que el asunto se pone difícil! Constructores y agentes inmobiliarios tenemos un gran desafío por delante.


2. Tamaño y número de departamentos. Convengo que al leer lo que viene, más de uno va a pedir a gritos mi cabeza. ¡Qué le vamos a hacer! O enfocamos el problema de frente o nos hundimos.

Los edificios multifamiliares poseen una singular belleza, a no dudarlo. ¡Me quito el sombrero ante el ingenio de los arquitectos peruanos para hacer caber tanto incluso en espacios que van desde los 25 m2! Solo que precisamente aquí está el problema fundamental: salvo excepciones en distritos emblemáticos, los departamentos modernos son demasiado pequeños, tal como lo reconoció el Presidente Vizcarra, cuya autoridad moral en la materia no se discute porque es ingeniero civil. ¡La gente se está volviendo loca pasando ahí su cuarentena! Por sus dimensiones no pocos de ellos merecerían ser oficinas y no viviendas.  Los seres humanos no podemos residir en ambientes tan estrechos sin que se resienta nuestra salud física y mental, menos ahora que se ha hecho forzosa la convivencia familiar a tiempo completo y que el teletrabajo es prácticamente la única opción laboral posible. Verdad que estos inmuebles se diseñaron para una población que todo el día trabajaba y/o estudiaba fuera y en la noche regresaba solo a dormir. Pero hoy las necesidades son diametralmente opuestas y todo parece indicar que lo serán por mucho tiempo. Habrá que adaptarse... si el rubro quiere sobrevivir.

Ahora bien, en proyectos RDA y RDMA no podemos dejar de lado que el número elevado de unidades inmobiliarias siempre fue un problema, incluso sin pandemia. La elevada densidad poblacional de un edificio ha sido el gran dolor de cabeza para la Junta de Propietarios, en especial en los segmentos C y D, salvo que la constructora hubiera tenido el buen tino de ser ella quien elaborara el Reglamento Interno incluyéndolo en la minuta de compraventa (1).  Pero aun así resulta difícil organizarse. Encima, tenemos hoy a los residentes que, debiendo permanecer en aislamiento, concurren en ascensores y pasillos al momento de bajar a comprar alimentos y medicinas. Verdad que esto es inevitable en una construcción vertical. Mas no me negarán que con tal de obtener jugosas ganancias hubo quienes sacaron departamentitos de donde no había, aumentando la densidad poblacional a niveles astronómicos. Por tanto, es natural que al margen de la desobediencia al incumplir la cuarentena,  el contagio se haya dado a múltiple escala en distritos donde abundan estos condominios, amen de que los problemas entre residentes habrán sido moneda corriente mucho antes de que el coronavirus se instalara por estos lares.


3. Distribución y asignación de ambientes. Se ha disertado hasta el cansancio sobre la exorbitante área asignada al dormitorio principal y sus anexos, con las consecuentes carencias para las restantes estancias (4).  Así que hoy no voy a insistir sobre el tema. Pero sí creo preciso señalar la razón de fondo para este diseño: Haber priorizado las comodidades para la pareja, dejando a un lado las auténticas necesidades de la Familia.

He visto demasiados casos en que el famoso master con sus infaltables walk in closet y baño incorporado llegan a ocupar hasta un tercio del inmueble ¡y en departamentos de 80 m2 o menos!!!  No niego que el mercado marca la pauta y que son los clientes quienes vuelven tendencia lo que desean comprar.  Pero he aquí que muchas constructoras convirtieron en norma lo que debió ser una exquisitez propia de quienes pueden pagar un vivienda de más de 150 m2. Indirectamente, el boom inmobiliario alentó el egoísmo parental desde el segmento B hasta los posteriores. Hoy el Covid-19 está pasando cara la factura a esos padres que eligieron aquello que cubría sus aspiraciones, más no sus necesidades verdaderas. Y como expuse arriba, en cuanto puedan saldrán disparados a buscar algo diferente.. Huelga decir que urge pensar ya en cómo satisfacer los nuevos requerimientos, pues de otra manera...  nadie querrá los departamentos que ustedes levanten, los que se quedarán sin vender por siempre jamás amen.


Señores constructores, las cosas cambiaron de la noche a la mañana y creo preciso que, a la brevedad posible,  cada uno de ustedes evalúe el camino a seguir.  Mi sugerencia puntual es que, a la brevedad posible, convoquen a los estamentos pertinentes de su empresa y a los agentes inmobiliarios de su mayor confianza para analizar la situación y definir estrategias. Ahora más que nunca van a necesitar toda la ayuda posible y pueden estar seguros de que los corredores estaremos a su lado y juntos saldremos airosos de esta crisis. Codo a codo vamos a lograrlo. Y si, como dicen, el sector construcción recién comenzara a operar en agosto, en vez de mirar esta coyuntura como desastre animo a percibirla como bendición del Cielo al menos para quienes construyen edificios RDA y RDMA, ya que les dará tiempo suficiente para planificar a conciencia la manera de desfacer el entuerto.

Tal como en otras ocasiones, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) Pueden ingresar al webinar haciendo click aquí. Ver a,partir de minuto 33:21
(2) Conferencia de prensa del presidente Vizcarra. Ver a partir de minuto 1:07:14. Ingresar aquí.
(3) El Grupo Imagina tenía esta magnífica costumbre allá por el 2,009. Espero que no haya caído en desuso.
(4) Leer el post Área privada ¿para la pareja o para la familia?



2 comentarios:

  1. Me parece genial el análisis ahora hay que adaptarse a los nuevos cambios. Felicidades por el contenido saludos

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  2. Muchas gracias. Le invito a seguir leyendo los próximos artículos a publicarse.

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