viernes, 25 de septiembre de 2020

ENTRE EL MIEDO Y LA ESPECULACIÓN






Amables lectores, hoy voy a tratar un tema incómodo. Pos ni modo, como dicen los mexicanos, ya que alguien tiene que tomar el toro por las astas. Así que voy al punto. Y es que observo que, debido a la crisis sanitaria, el rubro inmobiliario ha empezado a moverse entre el Miedo y la Especulación.

Es un hecho que la situación no tolera bufonadas. Casi ochocientos mil contagios no es para tomarlo a juego. Pero tampoco ayuda entrar en pánico ante un estornudo. Y si no queremos que la economía familiar y nacional colapse, indudablemente habremos de generar ingresos... y ayudar a generarlos, que del intercambio de bienes y servicios vive el sistema. Sin bajar la guardia ante el riesgo de contagio -ya que deseamos vivir y que vivan las personas que amamos-, creo indispensable que reemplacemos los temores por una saludable y prudente objetividad, la cual nos permitirá apreciar los hechos en su auténtica perspectiva. En esta línea, cabe afirmar que no están los tiempos para desperdicios, pero tampoco para perder las oportunidades cuando se cuenta con recursos suficientes y la necesidad de vivienda apremia.

¿Qué está sucediendo? Que si bien la emergencia ha golpeado los hogares -en especial de quienes ejercían trabajo dependiente- no faltan aquellos que tienen los medios y que necesitan comprar ya una vivienda, pero vacilan y no se deciden, a pesar de no requerir ni siquiera financiamiento bancario. El Miedo es quien toma las decisiones. Y terminan perdiendo el inmueble.  Intentan consolarse con el consabido ¡es que ese departamento no era para mí!, pero a las claras se percibe que maldicen su propia indecisión. Pena me dio esa señora que dio largas y largas por la cuarentena, para luego enterarse de que el flat del primer piso que tanto deseaba ya estaba separado. Lo peor de todo es que era el departamento que más se adecuaba a sus necesidades, con mayor razón porque su madre es una adulta mayor y su vivienda era alquilada. Y simplemente lo perdió. Y como ella, no pocos están cometiendo semejante error, más peligroso ahora por causa de la pandemia de marras. A no dudarlo, será un gran alivio residir en casa propia en caso de infectarnos, ya que no existirá posibilidad alguna de que un asustado propietario curse una carta notarial para que nos mudemos ipso facto.

De más está agregar que también abundan oportunistas detestables que quieren sacar provecho de la situación. Y especulan con un desparpajo tal que no dejan de sorprenderme, a pesar de la experiencia de mis sesenta setiembres. Sin ir más lejos, una muchacha, sin rubor alguno,  me preguntó si tenía departamentos con precios ajustados Covid-19. ¡Palabras textuales!!! Ganas me dieron de decirle que lo único que había que ajustar era su presupuesto y, por ende, su elección de inmueble y zona. Pero me contuve y con toda amabilidad expliqué las razones por las que no puede aplicarse tal concepto. Tuve otro caso, esta vez en una publicidad hecha en Facebook, en que el interesado prácticamente exigía la rebaja del 25% del monto de la renta porque en esta pandemia todos pierden. Más claro: ¡el interesado pretendía que mi cliente arrendadora perdiera!!! Le respondí lo más alturadamente que pude; mas como entraron otros con la misma nota, terminé borrando los importunos comentarios. 

Pero más que el oportunismo, me preocupa que el Miedo invada a las empresas constructoras y sean ellas mismas las que den pie a la Especulación, haciendo ofertas que a la larga traerán más de un dolor de cabeza a sus directivos. Por ahí veo que algunas inmobiliarias -¡y de prestigio!- han optado por rebajar sus precios, ofreciendo el oro y el moro e incluso asumiendo ante el banco buena parte de la cuota inicial, con cargo a que el cliente les pague a la entrega del inmueble. Así lo refiere el mismísimo ASEI en el diario digital Dipromin. No dudo que concesiones de esta naturaleza pueda ser favorable para casos puntuales. ¡Pero implantarlas como políticas de empresa para todos sus proyectos me sabe a rancio!  Esto malogra el mercado y puede hacer tambalear al rubro, pues no se debe colocar en un mismo saco a compradores de Monterrico y Carabayllo, por poner un ejemplo. ¡Distancias hay entre clientes VIP y Mivivienda, creánme! Por supuesto que existen casos extremos en que la constructora necesita liquidez inmediata, mas dudo muchísimo que tirar la casa por la ventana sea la mejor manera de resolver el problema, así sea durante una feria inmobiliaria en que la meta es vender como locos. Y si como se cuenta, el porcentaje de operaciones cerradas casi alcanza el mismo que había previo a la pandemia, es que los compradores no están tan en la inopia como se nos quiso hacer creer, pues no hay cliente en quiebra que pueda obtener un crédito ni banco que se lo conceda.

Los proyectos que intermedio para el segmento B de Surco han mantenido sus precios de preventa, medida que me ha parecido sapientísima. Y se están vendiendo con ajustes razonables y en nada desproporcionados. Sin ambages ni rodeos, a cada interesado explico que las constructoras tienen presupuestos y obligaciones laborales que cumplir, que el Covid-19 ha hecho que tales presupuestos se hayan incrementado incluso hasta en un 20%, dependiendo de la envergadura del proyecto (1); y que el banco libera el dinero no para avanzar, sino según avance de obra. En líneas generales la gente lo entiende. Y observo que muchos no se habían percatado de la inversión extra que debe hacer el constructor, por lo que voluntad oportunidad y/o especuladora propiamente dicha no hay, al menos en la mayoría de los casos. Bueno sería que las empresas tomaran en cuenta estas y otras experiencias similares y replantearan sus plus de ventas, no sea que todos nos perjudiquemos por la ansiedad cuarenténica de algunos gerentes comerciales. 

Bien dicen por ahí que las crisis sacan lo mejor y lo peor de los seres humanos. Por lo que veo esta pandemia no ha sido la excepción. Estamos siendo testigos de múltiples comportamientos impulsivos arrogantes y faltos de responsabilidad por parte de gente joven y alocada. ¿Y hemos de seguir tal ejemplo los adultos??? Indudablemente, no.  Pienso que, a pesar del estrés que pueda provocarnos las actuales circunstancias, el razonamiento lógico se impone, de manera especial en el sector inmobiliario. Por tanto y sin pestañear, hago a los compradores las siguientes preguntas: 

En tu decisión de postergar la compra ¿hay Prudencia, o simplemente Miedo? Si cuentas con los recursos necesarios, si tus ingresos no tienen visos de mermarse e incluso debes mudarte en breve, ¿dilatas la compra por precaución o por las ganas que tienes de hacerte el interesante? ¿La pandemia ha afectado realmente tu economía, o solo te ha ayudado a distinguir entre lo indispensable y lo superfluo? ¿En verdad precisas esa rebaja,  o es que te has encaprichado con ese departamento, ese mismo que nunca estuvo a tu alcance y que piensas revender a un precio mucho  mayor? ¿Te parece apropiado asumir dos deudas a la vez -con el banco y la constructora- todo para presumir de "vivo" ante tus amistades, sabiendo que probablemente no puedas cumplir con la de la constructora?   

Y a los empresarios de la construcción les pregunto igual: 

¿En cierto que tus ventas se han reducido casi a cero desde que se inició la pandemia o simplemente están demorando más tiempo en cerrarse? ¿Es la crisis sanitaria la única causa de las mínimas ventas,  o hay otras razones de peso que insistes en no tomar en cuenta? ¿Tus diseños constructivos responden a las nuevas necesidades de una vivienda familiar, o tal vez carecen de los ahora requisitos indispensables? (2)  ¿Has buscado aliados estratégicos para colocar sus inmuebles, o todavía te das el lujo de rechazar la ayuda que te ofrecemos los agentes inmobiliarios? (3) ¿Los prospectos compradores son significativamente menos, o es el banco con el que trabajas el que aburre a tus clientes, logrando que estos se decidan por otro proyecto financiado por una entidad menos burocrática? (4) ¿Los usuarios de Ahorro Casa (5) acaso dejaron de aportar sus cuotas para comprar con Mivivienda, o más bien han sido puntualísimos y en plena la cuarentena estricta?

Indudablemente hay que hacer ajustes diversos según la realidad de personas y empresas. Cada caso es diferente, por eso pienso que debería evaluarse por separado en vez de generalizar. Y esto vale tanto para compradores como para empresas de la construcción. Estamos en pandemia, cierto. La situación no es para tomarla a juego, indudablemente. Mas si queremos salir airosos, es preciso proceder con objetividad, sin pánico y sin afanes mezquinos. Hay que atacar al verdadero enemigo, no al que el Miedo y la Especulación nos quieran presentar como tal. De otra manera -y no a la larga, sino a la corta- me temo que el remedio resultará peor que la enfermedad.

Como siempre, espero sus amables comentarios en este blog o en Facebook.


Notas aclaratorias:
(1) Se dijo en el foro Ingenieros Civiles del Perú.
(2) Sobre este punto tengo una serie de post con la etiqueta Reflexiones en cuarentena. Les invito a leerlos
(3) Espero que la plataforma Nexo Agentes que lanzará ASEI en octubre resuelva en gran parte tan errada praxis, si bien hasta el momento solo treinta de sus empresas afiliadas se avienen a participar de dicho programa. 
(4) Esto ocurrió con dos de mis clientes. El mismo banco echó a perder dos operaciones y sin culpa de la sectorista. Escribiré un post sobre esta materia.
(5) Es el nombre genérico de un producto ofrecido para quienes no pueden acreditar ingresos.



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