REFLEXIONES EN CUARENTENA (5)

¡Ave María! ¡Cómo pasa el tiempo! ¡Son más de tres meses desde que escribí la última vez!

Interrumpí estas Reflexiones en cuarentena por dedicarme a preparar el webinar que di el pasado 28 de mayo. Luego estuve -y sigo- con las campañas publicitarias y las atención on line a clientes. Encima dicté un taller titulado Medios virtuales: bendición, no obstáculo, dirigido a agentes inmobiliarios, en especial a quienes -como yo- van de sesenta a más y no piensan salir de casa para no infectarse. Continué con mis campañas publicitarias, cerré alquileres valiéndome de videoconferencia y videollamadas WhatsApp... Y sigo en el empeño inmobiliario, ahora con la cuarentena dominguera.  Así que a duras penas logro respirar. Y creo que la mejor imagen que puedo dar sobre este aislamiento voluntario es justo la que encabeza este artículo,  porque trabajo el doble que antes con mi laptop y a veces incluso hasta más de las diez de la noche. Conque haceos una idea.  Dicho sea de paso, no entiendo cómo algunos se atreven a afirmar que con teletrabajo el esfuerzo es menor  y, por tanto, la paga debería rebajarse.  Los desafío in situ a que hagan lo que yo durante un día, a ver si aguantan y sin terminar con la columna hecha paté.

Pero volvamos al tema al tema de fondo, señores constructores. Recordarán que largo se ha disertado en los cuatro anteriores post sobre los problemas que ha suscitado esta crisis en el sector vivienda, al tiempo que se planteaban soluciones viables que permitirían paliar en buena parte aliviar la situación. Gracias a Dios, los proyectos inmobiliarios se están reactivando. Con todo, no deja de ser problemático para quienes levantan edificios en las zonas RDA y RDMA ofrecer ciertas áreas comunes,  que de suyo no van a poder ser utilizadas debido a las circunstancias actuales. ¡Menudo lío para quienes ya vendieron los departamentos con tales agregados, porque en la práctica no les queda sino continuar! Con todo, veo posibles replanteos sin alterar sustancialmente lo ofrecido en el marketing y las minutas de compraventa. Cada empresa de la construcción decidirá qué tan factibles son, desde el punto de vista técnico y legal. 

Van algunas ideas para las áreas comunes. La primera es definitivamente fuera de lo común:

1. Área de descanso para el personal que laborará en el edificio. Esto es un espacio donde haya dormitorios y baños, que permitan al personal de recepción y/o vigilancia pernoctar en el edificio, mientras otro cubre su puesto en la madrugada. Y no me salgan con que estoy desfasada, señores. Razones sobran para pensar en estos ambientes. Recuerden ustedes que el virus bendito ha concentrado sus iras en los barrios populosos, que es el hogar de buena parte de quienes trabajan en los condominios. Nos cuenta un amigo de la infancia que la Junta de Propietarios de donde él reside -un elegante edificio frente al Parque Bella Luz- ha tenido que habilitar un cuartito en el sótano,  para evitar que el vigilante vaya y venga, lo cual reduce el riesgo de contagio en gran forma.  ¿Y dónde podrían ubicarse los dormitorios? Con unos cuantos arreglos creo que en el gimnasio,  ya que este suele incluir baños para los residentes deportistas del predio. Esto abarataría costos al constructor. Y sería factible volver al diseño y uso originalmente previstos una vez superada la pandemia de marras. Vean si no:

Este gimnasio pertenece al edificio "Meridian", del Grupo IMAGINA. Asumo que continúa fungiendo como tal, pero que en estos momentos debe estar cerrado. Si dejan correr su imaginación, verán que no sería difícil acondicionar sobradamente uno o dos dormitorios "de emergencia", divididos por paneles, ya que el área es amplio, muy iluminado, ventilado y discreto. Queda sobreentendido que habría que redactar un exigente Reglamento Interno para el correcto uso de dichas áreas. Nótese, además, que no se sacrificaría el ambiente recreacional, pues sobraría espacio para los máquinas y equipos. Con esto, señores constructores, ustedes estarían en paz con Dios y con la ley... y con ciertos exigentes compradores, a los  que poco o nada les interese la salud de las personas y exijan a grito partido el  sacrosanto gimnasio, así este permanezca por cerrado los siglos de los siglos. 

2. Área de paseo al aire libre para los residentes. ¡Ay, lectores míos, que esto se necesita casi como el aire! 

Me explico: La cuarentena han hecho que nos ocultemos en casa y prácticamente no recibamos la luz del sol, salvo aquellos que tenemos dormitorios orientados hacia el este o el oeste. Es así que no se disfruta del aire puro y las defensas orgánicas se vuelven flojas, pues pierden costumbre de luchar contra virus y bacterias del ambiente.  Encima, el estrés está haciendo verdaderos estragos en el ánimo de la gente. ¿Cómo arreglar esto? ¡Con áreas de paseo internas, así sean de cemento!. Con un poco de imaginación es factible instalar jardineras de fácil cuidado y sembrar flores y arbustos de interiores aquí y allá, dando una hermosa y relajante vista. Miren esta belleza que vi en awfrance.com:

Estas jardineras parecen diseñadas ex profeso para el distanciamiento social. Verdad que ameritarían un  material más resistente, pues parecen algo deterioradas por la humedad. Con todo, no me negarán que el ambiente se respira limpio, apacible, y fácil de mantener con un simple manguerazo. La imagen deja entrever, además, unas bellas flores enredaderas o algo así, que presumo decorarán coquetamente todo el muro. Pero si resultan complicadas para el mantenimiento -en especial ahora que no abunda la mano de obra por la emergencia sanitaria- unos sencillos arbustos a lo largo de la pared solucionan el problema:

La foto la tomé hace años, cuando recién llegué al Condominio El Derby. El césped es sintético, lo cual hace mucho más fácil y barato el mantenimiento. Verdad que siempre he despotricado por los ruidos molestos que sufrí en dicho predio a partir del segundo semestre del 2015, pero justo es reconocer las bondades de su estructura y ambientes interiores. Paseando por estas áreas me llegué a recuperar del todo de ese famoso tratamiento que por poco y me lleva al Parkinson. 

¿Juegos infantiles?  Dadas las circunstancias, no los recomiendo. Pero si se ofreció en el marketing, ni modo: habrá que considerarlos ya que son fácilmente removibles y no generan mayor gasto para su compra y conservación si se guardan en almacén.

3. Ascensores panorámicos. Por regla general son más holgados y ventilados que los tradicionales, amen de que dan muchísimo caché.  Si se orientan hacia el exterior de un edificio con vista a parque o hacia los jardines interiores, el público se enamorará de ellos a ojos vistas. Y no se diga que son inviables: Grupo Encuadra instaló uno en el edificio Almenara de Barrio Médico allá por el 2013 y en verdad quedó muy bien. Y conste que es directo y para 22 departamentos. Esta fue la perspectiva de la fachada:

Me habría encantado presentarles tal como se ve ahora en Google Maps, pero no se aprecia debidamente el ascensor por la ubicación del edificio. En compensación les muestro el modelo que ofrece Thyssenkroupp Elevadores (1) :

¿Y qué hacemos con las otras áreas más comunes, entiéndase piscina, gimnasio, sauna, sala de televisión y/o cine, sala de internet y cuanto hay?  Pues... ¿qué les puedo decir? 

Me comentaba hoy mi hermano Carlos que para el 2022 se habrá superado la crisis y, por tanto, no sería necesario descartar estos ambientes para los proyectos que se entreguen en dicho año. Le argüí que no podemos asegurar qué pasará para ese entonces. Aunque también es cierto que hay clientes que igual buscan estos espacios, con pandemia o sin ella, y doy fe de ello. Y  como no he salido de casa y no se nos permite a los agentes visitar proyectos, no sé a ciencia cierta si las constructoras han optado por variar en algo sus áreas comunes, pues no he visto nada de esto en la publicidad de tales empresas.  Lo que sí observo es una tendencia a distribuir mejor y más equitativamente los ambientes de cada departamento, en especial los dormitorios. ¡Ya era tiempo de que así se hiciera! 

Señores constructores si la gente compra y hasta insiste en las famosas áreas comunes de esparcimiento, ¡adelante, que más luego es tarde! Pero si estas se convierten en obstáculo, algo habrá que replantear. Un buen estudio de mercado arrojaría luces sobre la  materia. Y solo he visto una o dos inmobiliarias lanzarse en esta tarea. Deseo de todo corazón que sea la miopía y no la realidad la que me esté haciendo ver dicho panorama.

Por último, permítanme agregar algo más: regalar cuotas iniciales o negociar departamentos antiguos como forma de pago no lo percibo como solución cuando las operaciones tardan. No olvidemos que -en no pocos casos- son los bancos y los abogados de los compradores quienes las traban y hasta las hacen caer.  La burocracia insufrible de algunas entidades financieras se ha agudizado con la pandemia y me ha arruinado dos cierres hechos. Y sabemos que la impericia de ciertos profesionales del Derecho en materia inmobiliaria genera mucho temor en los clientes que les consultan. Por todo esto sugiero calma y objetividad al analizar las verdaderas causas de la baja en las ventas.  Repito lo que afirmé en el webinar: cada proyecto es diferente y creo que hay que evaluarlo por separado, en lugar de hacer concesiones apresuradas a nivel de empresa, todo en aras de vender.  No permitamos que la ansiedad dirija las decisiones y termine colapsando lo que es nuestro medio de vida.

Culmino estas Reflexiones en cuarentena esperando sus amables intervenciones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:

(1) Para más información hacer click aquí

REFLEXIONES EN CUARENTENA (3)

Continúo con estas reflexiones en cuarentena. Y en línea con los artículos anteriores, esta vez me enfocaré en los edificios inmobiliarios que se encuentran en anteproyecto y los que están ya abiertamente en planos y hasta en preventa.

Voy a ser muy directa en esto, señores constructores. 

En el webinar organizado el pasado martes 21/04/2019 por CAPECO, el  ex-ministro de Economía -Ec. Alonso Segura-, presentó datos estadísticos que mostraban que la contención social para frenar el avance de la pandemia había funcionado en líneas generales, pero igual seguían multiplicándose los infectados. Y llegó a la conclusión de que el ascenso de la curva de contagios se debe a la densidad intrahogar/vecindario y a las condiciones de salubridad (1).  Dos días después, el mismo Presidente Vizcarra reconoció públicamente que los departamentos modernos son cada vez más estrechos, lo cual contribuye a aumentar el estrés del confinamiento (2).  ¿Se imaginan las condiciones en las que los padres de familia están ejecutando el trabajo on line?  No sería de extrañar que hayan convertido su otrora habitación master en escritorio y locutorio telefónico. ¡Y en comedor llegado el caso! ¿Por qué? Porque necesitan huir de sus arcangélicos vástagos, los cuales se asfixian en los reducidos cuartos que les cupo en suerte. A esto súmese todo el caos ocasionado por no tener espacios apropiados para la higiene y desinfección. Una verdadera debacle doméstica, señores. 

Esto tiene que cambiar por motivos éticos y de seguridad sanitaria. Y también por considerandos comerciales. Es un hecho que una vez terminada la cuarentena y en cuanto sus recursos económicos lo permitan, la gente va a salir disparada a buscar de  una vivienda totalmente diferente, sea para compra o alquiler. ¿Qué veo necesario, entonces, para las nuevas edificaciones?

REPLANTEAR LOS DISEÑOS ARQUITECTÓNICOS

Y de manera radical. 

Me temo que no queda otra. La vivienda-hotel debe dar paso a la Vivienda-Hogar. Y rápido, que más luego es tarde. No me parece conveniente esperar un nuevo Reglamento Nacional de Edificaciones, porque las deficiencias funcionales están a ojos vistas y todos las estamos padeciendo, salvo excepciones en el segmento A. Va a ser necesario que ustedes, señores constructores, se adelanten a lo que en el futuro será la norma, por el bien del sector y el bienestar de los compradores y sus familiares.

¿Qué es lo que hay que replantear, según mi leal saber y entender?

1. Concepto de los proyectos inmobiliarios multifamiliares.  Como expuse arriba, la noción de la vivienda-hotel, casa club en su versión más exquisita, ha de quedar atrás.  

Aceptemos de una vez esta realidad: El Hogar Familiar no es un club y la pandemia de marras ha venido a recordárnoslo.  Por tanto, creo que el concepto de los nuevos proyectos habría de apuntar a  concebir las viviendas como espacio idóneo para que las Familias residan cómodamente y puedan realizarse como tales. Esto incluso para los mal llamados departamentos de soltero, que incitan más a la parranda que otra cosa.  Los requerimientos reales de las Familias promedio están muy distantes de los plus que se les suele ofrecer. Exquisiteces como piscina, sauna, gimnasio con máquinas y espejos, sala de televisión, sala de billar son magníficos, sí, pero en condominios playeros y campestres, que se construyen ex profeso para el esparcimiento. ¡Menudo problema deben estar ocasionando estas famosas áreas comunes, en especial las exquisitas y las peligrosas, hoy y por mucho tiempo en desuso! Incluso después de la cuarentena, nadie querrá pagar un elevado mantenimiento para el cuidado de tales espacios e instalaciones. Presumo que ya se estarán deteriorando por causa del abandono y hasta corren riesgo de convertirse en focos infecciosos. No quiero ser agorera afirmando que en el futuro la realidad sanitaria obligue incluso a prohibirlas definitivamente, pero vamos que también existe ese riesgo.

Sé que estoy tocando un tema sensible, en especial cuando hay tantos proyectos con estos plus no solo a medio hacer, sino a medio vender. Va a ser complicado el replanteo arquitectónico a quienes compraron justo por lo arriba mencionado.... porque en masa llegan los que buscan exactamente todo lo contrario y rechazan de cuajo el concepto de casa club. ¡Ay, señores constructores, que el asunto se pone difícil! Constructores y agentes inmobiliarios tenemos un gran desafío por delante.

2. Tamaño y número de departamentos. Convengo que al leer lo que viene, más de uno va a pedir a gritos mi cabeza. ¡Qué le vamos a hacer! O enfocamos el problema de frente o nos hundimos.

Los edificios multifamiliares poseen una singular belleza, a no dudarlo. ¡Me quito el sombrero ante el ingenio de los arquitectos peruanos para hacer caber tanto incluso en espacios que van desde los 25 m2! Solo que precisamente aquí está el problema fundamental: salvo excepciones en distritos emblemáticos, los departamentos modernos son demasiado pequeños, tal como lo reconoció el Presidente Vizcarra, cuya autoridad moral en la materia no se discute porque es ingeniero civil. ¡La gente se está volviendo loca pasando ahí su cuarentena! Por sus dimensiones no pocos de ellos merecerían ser oficinas y no viviendas.  Los seres humanos no podemos residir en ambientes tan estrechos sin que se resienta nuestra salud física y mental, menos ahora que se ha hecho forzosa la convivencia familiar a tiempo completo y que el teletrabajo es prácticamente la única opción laboral posible. Verdad que estos inmuebles se diseñaron para una población que todo el día trabajaba y/o estudiaba fuera y en la noche regresaba solo a dormir. Pero hoy las necesidades son diametralmente opuestas y todo parece indicar que lo serán por mucho tiempo. Habrá que adaptarse... si el rubro quiere sobrevivir.

Ahora bien, en proyectos RDA y RDMA no podemos dejar de lado que el número elevado de unidades inmobiliarias siempre fue un problema, incluso sin pandemia. La elevada densidad poblacional de un edificio ha sido el gran dolor de cabeza para la Junta de Propietarios, en especial en los segmentos C y D, salvo que la constructora hubiera tenido el buen tino de ser ella quien elaborara el Reglamento Interno incluyéndolo en la minuta de compraventa (1).  Pero aun así resulta difícil organizarse. Encima, tenemos hoy a los residentes que, debiendo permanecer en aislamiento, concurren en ascensores y pasillos al momento de bajar a comprar alimentos y medicinas. Verdad que esto es inevitable en una construcción vertical. Mas no me negarán que con tal de obtener jugosas ganancias hubo quienes sacaron departamentitos de donde no había, aumentando la densidad poblacional a niveles astronómicos. Por tanto, es natural que al margen de la desobediencia al incumplir la cuarentena,  el contagio se haya dado a múltiple escala en distritos donde abundan estos condominios, amen de que los problemas entre residentes habrán sido moneda corriente mucho antes de que el coronavirus se instalara por estos lares.


3. Distribución y asignación de ambientes. Se ha disertado hasta el cansancio sobre la exorbitante área asignada al dormitorio principal y sus anexos, con las consecuentes carencias para las restantes estancias (4).  Así que hoy no voy a insistir sobre el tema. Pero sí creo preciso señalar la razón de fondo para este diseño: Haber priorizado las comodidades para la pareja, dejando a un lado las auténticas necesidades de la Familia.

He visto demasiados casos en que el famoso master con sus infaltables walk in closet y baño incorporado llegan a ocupar hasta un tercio del inmueble ¡y en departamentos de 80 m2 o menos!!!  No niego que el mercado marca la pauta y que son los clientes quienes vuelven tendencia lo que desean comprar.  Pero he aquí que muchas constructoras convirtieron en norma lo que debió ser una exquisitez propia de quienes pueden pagar un vivienda de más de 150 m2. Indirectamente, el boom inmobiliario alentó el egoísmo parental desde el segmento B hasta los posteriores. Hoy el Covid-19 está pasando cara la factura a esos padres que eligieron aquello que cubría sus aspiraciones, más no sus necesidades verdaderas. Y como expuse arriba, en cuanto puedan saldrán disparados a buscar algo diferente.. Huelga decir que urge pensar ya en cómo satisfacer los nuevos requerimientos, pues de otra manera...  nadie querrá los departamentos que ustedes levanten, los que se quedarán sin vender por siempre jamás amen.


Señores constructores, las cosas cambiaron de la noche a la mañana y creo preciso que, a la brevedad posible,  cada uno de ustedes evalúe el camino a seguir.  Mi sugerencia puntual es que, a la brevedad posible, convoquen a los estamentos pertinentes de su empresa y a los agentes inmobiliarios de su mayor confianza para analizar la situación y definir estrategias. Ahora más que nunca van a necesitar toda la ayuda posible y pueden estar seguros de que los corredores estaremos a su lado y juntos saldremos airosos de esta crisis. Codo a codo vamos a lograrlo. Y si, como dicen, el sector construcción recién comenzara a operar en agosto, en vez de mirar esta coyuntura como desastre animo a percibirla como bendición del Cielo al menos para quienes construyen edificios RDA y RDMA, ya que les dará tiempo suficiente para planificar a conciencia la manera de desfacer el entuerto.

Tal como en otras ocasiones, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) Pueden ingresar al webinar haciendo click aquí. Ver a,partir de minuto 33:21
(2) Conferencia de prensa del presidente Vizcarra. Ver a partir de minuto 1:07:14. Ingresar aquí.
(3) El Grupo Imagina tenía esta magnífica costumbre allá por el 2,009. Espero que no haya caído en desuso.
(4) Leer el post Área privada ¿para la pareja o para la familia?

REFLEXIONES EN CUARENTENA (1)

Estas reflexiones en cuarentena van dirigidas a ustedes, señores constructores. Y al igual que en el artículo anterior,  nuevamente escribo de manera particular a los arquitectos.

Verán, en setiembre de este año pisaré oficialmente al sexagésimo escalón. En estas seis décadas me ha tocado vivir múltiples acontecimientos: la dictadura militar, la rebelión de los policías, el retorno a la democracia, la hiperinflación, los paquetazos, el terrorismo, el shock económico e incluso una epidemia de cólera, amen de varios terremotos. Y no se diga de la inestabilidad provocada por los presidentes y políticos corruptos, varios de los cuales ahora están en prisión.  ¡Pero jamás, jamás, jamás llegué a pensar que estaríamos casi como en la Edad Media gracias a una pandemia!!! Verdad que distancias kilométricas hay entre la que padecieron nuestros ancestros por causa de la Peste Negra. Mas nunca faltan agoreros modernos, que se empeñan en hacer circular por las redes una retahíla de mensajes mal calificados de "apocalípticos" (1).  

Cabe destacar que en el Perú se da el curioso hecho de que la gran mayoría de infectados residen en Lima y pertenecen a estratos altos. Y es lógico, dado que solo los pudientes en demasía pueden darse el lujo de viajar a Europa y China. Visto así y tomando en cuenta que nuestra población todavía es joven (2), el índice de recuperación se prevé relativamente rápido y sin mayores problemas, más todavía porque el aislamiento social se ha ordenado a tiempo. ¡Dios y su gracia permitan que así sea, porque a la fecha ya son once los fallecidos y los infectados ascienden a seiscientos treinta y cinco! A ojos vistas la economía nacional está muy afectada por este paro forzoso. La única elección es trabajar de manera virtual y no solo para mantener la mente ocupada. Y así lo estamos haciendo numerosos agentes inmobiliarios y constructoras.

Sin embargo, hay que reconocer que el enclaustramiento estimula la creatividad, al tiempo que permite percibir la realidad desde distintos ángulos, cosa que no se logra con el frenesí del trajín diario.  A tales observaciones obedece este artículo.

Analizando lo que nos toca sufrir hoy,  llego a la conclusión de que la cuarentena es un verdadero reto, tomando en cuenta que demasiados hogares parecen hoteles más que otra cosa. ¡Nada que ver con las costumbres familiares de mis tiempos idos! Ya imagino a los "huéspedes" sentados juntos a la mesa para desayuno, almuerzo y cena. Por ahí alguno comentó que había conversado con su esposa y había descubierto que era muy simpática. ¡Era hora de volver a ser Familia, señores!  En ese sentido, la situación tiene su aspecto positivo. Con todo y ya como agente inmobiliaria, no dejo de pensar que buena parte de la población reside en departamentos modernos que -por su diseño- no permiten llevar sanamente una cuarentena e incluso favorecen los contagios. Nadie pudo imaginar nunca que una pandemia mundial iba a afectarnos de este modo. Pero ya que ha ocurrido y podría volver a ocurrir, con el mayor de los respetos creo preciso señalar aquello que, a mi leal saber y entender, ha de tomarse en cuenta para las futuros proyectos multifamiliares.

En los artículos agrupados en la etiqueta Construyendo un Hogar hice una amplia exposición de ciertos defectos puntuales en los departamentos promedio.  Permítanme enumerarlos someramente.: 

1. La desproporción abismal en el tamaño de los dormitorios. Es común encontrar un gigantesco dormitorio principal, un dormitorio secundario ajustado, un tercer dormitorio enano y una celda de castigo en el área de servicio.  Si los ocupantes llegan solo para dormir y la misma empleada utiliza su habitación únicamente para cambiarse dado que trabaja por horas, el asunto es más llevadero. Pero he aquí que hoy todos han de recluirse y no es de extrañar que los hijos sientan hastío por permanecer horas y horas en una ratonera, mientras sus honorables progenitores gozan de una amplitud envidiable.  E imaginen la tortura que significará para la nana permanecer en su cuarto con vista a la lavandería, luego de soportar a los malandrines de la casa y sin poder asomarse ni al parque. ¡Nada mejor para volverse locos!

2. La poca funcionalidad de los dormitorios secundarios. Esto es consecuencia inmediata de lo anterior. Para la pareja se prevén comodidades y exquisiteces, tales como habitación de grandes dimensiones hasta con espacio para mesita de té, walk in closet, baño incorporado... Si lo desearan, podrían tranquilamente guardar la distancia social instalando dos camas de plaza y media cada una.  Pero no ocurre lo mismo con los hijos, que han de estar uno demasiado cerca del otro en caso de compartir habitación, a menos que se haya instalado un camarote, cuyas barras y escalera deberán desinfectarse una hora sí y la otra también.  Más claro: dichas estancias no están diseñadas para afrontar enfermedades ni aislamiento, sin referirnos necesariamente al coronavirus. Recuerdo que en el post Cuarto de huéspedes y/o dormitorio del adulto mayor  sugerí prever siquiera un dormitorio para estos fines e hice ciertas salvedades en pro de su implementación. ¡Nunca imaginé que iba a ser tan necesario y urgente!

3. La escasez de baños apropiados para todos los residentes del Hogar. Como sabemos, el baño incorporado del master goza de múltiples instalaciones para la conyugal parafernalia: jacuzzi, ducha española, muebles altos y bajos ¡y hasta dos lavatorios!!! En cambio, los sufridos hijos -aun siendo de sexo distinto- han de compartir un mismo servicio higiénico, más reducido en tamaño y sin mobiliario apropiado. A esto agréguese que en no pocos casos la pobre nana no tiene ni aguamanil para lavar sus manos (3).¡No quiero ni pensar en los problemas que se estarán suscitando para guardar las normas de higiene exigidas para evitar el contagio!

4.  La lavandería integrada a la cocina. Sortear este escollo ha de ser cosa de titanes, en especial si no se ha previsto al menos una separación con puerta de aluminio. Lavar la ropa de la persona infectada y tenderla cara a donde se preparan y/o consumen los alimentos debe ser muy estresante para todos los miembros de la Familia. Por otro lado, son contados con los dedos los diseños que previeron un lavabo especial para la ropa y otro para los aditamentos de limpieza. Es muy peligroso que en un mismo recipiente se laven prendas de sanos y enfermos, y encima se higienicen también mopas y trapeadores! El asunto empeora si no se cuenta con un espacio que permita al menos organizar el depósito de la ropa sucia. ¡Menudo problema, señores!

Reitero lo que expuse arriba:

Nadie podía imaginar siquiera que esto pasaría. Pero sucedió.
Y hemos de estar preparados para cuando suceda otra vez.  

Para bien y para mal la modernidad nos sobrepasa. La globalización y los medios de comunicación han acortado distancias. Por tanto, los virus, bacilos y bacterias provenientes del otro lado del mundo puede instalarse acá en menos de veinticuatro horas. El delicioso aislamiento que gozaba el Perú, al estar ubicado en la parte central y occidental de América del Sur, ya no existe. Y creo fundamental tomarlo en cuenta para futuras edificaciones.

En el próximo post plantearé sugerencias puntuales para sortear estos escollos. Nada que ustedes no estén haciendo ya, señores constructores. Y como de costumbre, les invito a manifestar su opinión en este mismo blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:

(1) El Apocalipsis no es un libro profético de desastres, sino del reinado definitivo de Cristo, que triunfa contra el demonio.

(2) Se sabe que el coronavirus afecta más a ancianos y enfermos crónicos. La pirámide poblacional se ha invertido en Europa, la edad promedio es de 45,5 años  y por esto las muertes se están dando en masa, colapsando el sistema sanitario de Italia y España en especial. Tomen nota los fanáticos del antinatalismo: En el año 2025 el Perú empezará su cuenta regresiva demográfica, ya que dejamos de ser nación joven. ONPE e INEI hace años dieron la voz de aviso.
(3) Afortunadamente, muchos constructores han tomado conciencia de tal barbaridad y ya han empezado a instalar baños completos de verdad en el área de servicio, al tiempo que están dando dimensiones más amplias al dormitorio de las nanas.

REFLEXIONES EN CUARENTENA (2)

Señores constructores,  hemos ingresado de lleno a la segunda etapa de esta forzada cuarentena y en el marco de la Semana Santa. ¡Cuesta aceptar la extraña escena en que el Sacerdote celebra la Misa sin el Pueblo de Dios presente, y el Pueblo de Dios no tiene acceso directo al Sacerdote y menos a los Misterios que celebra! Este Domingo de Ramos hemos recordado la entrada de Jesús en la Jerusalén, solo que agitando las palmas en nuestros domicilios. El Jueves Santo los Sacerdotes celebrarán su día y la Institución de la Eucaristía a solas con Cristo, se configurarán con Él en el dolor del Viernes de La Pasión y nos harán partícipes virtuales de la alegría de la Pascua, que espero señale el fin de esta cuarentena forzosa, al menos de manera parcial. Roguemos para que así sea para el Perú y el mundo entero, si bien el asunto va para largo.

Mas está en nuestras manos quedarnos en casa y guardar las estrictas medidas precautorias de higiene. Entretanto, bueno es seguir trabajando, así sea a la distancia,  para minimizar los efectos de la crisis. Por eso, además de las ofertas virtual de los inmuebles que intermedio,  me estoy dedicando a estudiar el impacto de la pandemia en las viviendas de hoy.  Como saben, me anima la mejor de las intenciones al escribir estos post, ya que que la reactivación del rubro está en juego. Y pienso que todos los involucrados en la aventura inmobiliaria debemos poner el hombro para salir airosos de esta emergencia.

En mi publicación anterior expuse que buena parte de los departamentos modernos no fueron pensados precisamente para la gente se quede en casa, dada la agitación de la vida moderna.  Las excepciones son contadas con los dedos. Quede claro que ni por asomo estoy culpando a las constructoras. Simplemente hice un análisis de lo que deben estar padeciendo las personas contagiadas y sus familiares, debido a la desproporción abismal en el área de los dormitorios, la insuficiencia en número y funcionalidad para los baños de hijos y domésticos, así como la carencia de un diseño apropiado para la lavandería, la cual suele integrarse indebidamente a la cocina. Ambientes así no permiten guardar un verdadero aislamiento e incluso dificultan las medidas precautorias de higiene. Nadie imaginó jamás que pudiéramos afrontar una situación como esta. Pero en ella estamos.

Por otro lado, seamos realistas: Aquí en el Perú el Covid-19 se ha concentrado de manera particular en Lima y en los segmentos A y B.  Y no solo quienes tienen enfermos en casa habrán tomado conciencia de las defectos de su vivienda, antes bien hay que considerar a los desde antes necesitaban  un nuevo departamento por falta de espacio. Es un hecho que cuando esto amaine y estas personas salgan a la calle, buscarán desesperados otras opciones, ya que es factible que se nos impongan varias cuarentenas hasta que se encuentre una vacuna. Entonces, habrá que ofrecerles inmuebles idóneos y muy diferentes a los que hoy se estilan, porque de otra manera no comprarán. Así de simple.

¿Me adelanto demasiado con estos considerandos? Pienso que no. El sector construcción se verá seriamente afectado por causa de la crisis y mal haríamos en cerrar los ojos ante tal evidencia. Mas no olvidemos, señores, que el mismo día en que los aliados tomaban Berlín en la Segunda Guerra Mundial, la compraventa de inmuebles continuaba. E igual ha sucedido siempre en catástrofes de otra índole. Por tanto, es mejor estar preparados y adelantarnos a lo que clientes van a solicitar.  Nada puede decirse aún de quienes necesiten un crédito hipotecario, porque  el sistema financiero no ha definido reglas para esta nueva situación. Sin embargo, compradores con recursos propios nunca faltan. Por otro lado, en esta coyuntura se están viendo muy beneficiados aquellos que comercian los suministros médicos y de bioseguridad, así como artículos de primera necesidad. También destacan los laboratorios, las farmacias, las agencias digitales, la banca... Se está incrementando el servicio de delivery y el de fumigaciones. Pues bien, a este público habremos de apuntar en un principio. Y precisamente este público  será más exigente por todo lo arriba expuesto. ¿Qué hacer entonces?

Creo que lo primero es concentrarnos en lo que ya está en marcha, es decir los proyectos inmobiliarios que encuentran en construcción, en acabados o listos para entrega. ¿Habrá que arreglar algo? Si es demasiado notorio y no compromete estructuras, indudablemente sí, que más luego es tarde.  Nada que los vaya a dejar en la miseria, señores, y que logrará que el potencial comprador sienta que se le ofrece justo lo que necesita para sanar las heridas psicológicas provocadas en la cuarentena.

Veamos qué se puede hacer respecto a:

1. Tamaño de las habitaciones. Desfacer este entuerto es cosa difícil. En la gran mayoría de casos será materialmente imposible. Lo único que se me ocurre es ofrecer mobiliario completo diseñado ex profeso para el dormitorio enano como plus de venta y cero costo. Y si es factible que la misma Madre de Familia elija el modelo entre tres que se le ofrezcan, mejor todavía. He aquí uno muy similar a los que he planteado en anteriores post y que ustedes ya han insertado en sus brochures de venta:

Creo indispensable que el ocupante de dicha habitación sienta holgura a pesar de la estrechez. Un buen arquitecto -y en el Perú los hay de campeonato- sabe ingeniárselas para lograr este efecto. ¡Lo he visto con mis propios ojos!

2. Número y funcionalidad de los baños. Lo primero es potenciar los que el diseño arquitectónico trae consigo. ¿Qué hacemos si, como es usual, existen solo dos baños completos para la Familia: el incorporado al master y el baño compartido?

a) Convertir el baño principal en semiincorporado.- Es factible si se ubica en paralelo al walk in closet y/o pegado a la entrada del dormitorio principal. El asunto estriba en la posibilidad de separarlo de la habitación con una simple puerta si el cliente así lo solicita. Ya lo había planteado hace cuatro años en otro artículo. Y ustedes hace tiempo que lo vienen haciendo realidad. A las pruebas me remito. Este es un departamento del Proyecto Brasil, de Evergran Grupo Inmobiliario. Contará con 84.17 m2. Está en preventa, pero viene de perlas para lo que trato de explicar. La línea negra que señala el nuevo ingreso a la habitación principal es de mi autoría:

En caso de que el walk in closet y el baño estuvieran a la inversa, habría que colocarlos en el orden señalado en la imagen. Vamos, señores. No pongan esa cara, que no es para tanto.

Sin duda alguno de ustedes se preguntará: ¿es tan necesario un baño semiincorporado? En inmuebles pequeños indudablemente sí, con mayor razón si no hay baño de visitas ni de servicio. ¡Piensen en la tortura que habrá sido para la pareja el que los hijos les hayan tocado una y mil veces la puerta para ir al baño, y todo porque el veintiúnico servicio higiénico compartido estaba ocupado, o bien había sido asignado al miembro de la familia infectado! Dudo muchísimo que una experiencia tal pase al olvido al momento de elegir una nueva vivienda. Entiéndase, por favor, que un solo baño secundario es insuficiente cuando los miembros de la familia son más de tres, peor todavía si permanecen en casa por periodos prolongados. El semiincorporado soluciona en parte el problema, al menos en lo que a la privacidad y tranquilidad de los padres se refiere.

b) Destacar el baño de visitas.- Presumo que en muchos hogares este ambiente debe ser vital para el estricto protocolo de limpieza apenas se ingresa al departamento, pues de otra manera hay peligro de regar el virus por ahí. ¿Y cómo volverlo más atractivo? Un funcional mobiliario de melamine para guardar toallas de mano, jabones y desinfectantes se hace indispensable. Y si el espacio lo permitiera, no sería mala idea incorporarle una poza de ducha, sea en paralelo a los sanitarios, en diagonal o en cabina;

Antaño expuse que el baño de visitas era necesario para salvaguardar la privacidad de la Familia (1). ¡Nunca pensé que iba a ser necesario para sus mismos miembros! Y no me negarán que la alternativa es perfectamente viable.

c)  Completar el baño de servicio (2).- Es de suponer que este servicio higiénico lo estén utilizando los miembros de la Familia, en especial en caso de contagio. ¿Cómo así?

Me explico: En estos tiempos las nanas rara vez son cama adentro, salvo que trabajen para familias muy acomodadas. Las domésticas cama afuera pasan la cuarentena en su propio domicilio. Y se cuentan a millares las familias que no tienen empleada. Por tanto, el baño de servicio quedó disponible. ¡Y ya escucho las maldiciones de los usuarios por falta de lavatorio en el mismo!  Visto así, llegamos a la conclusión de que es indispensable que sea el baño de servicio sea en verdad completo y tenga mejores acabados. ¿El plano de instalaciones sanitarias no contempla lavatorio para dicho ambiente? ¡Pues no sé cómo harán, señores constructores, pero hay que colocarlo sí o sí!  Por simple medida higiénica, para que la empleada lave sus manos luego de hacer sus necesidades, y por el virus de marras en cuestión.  Entiendan, por favor: No puede haber un baño de servicio sin lavatorio, hoy menos que nunca, porque a partir de ahora ningún cliente lo aceptará. En última instancia un caño con aguamanil de cerámica resolvería el problema. Reproduzco nuevamente aquí el ejemplo que coloqué en el post ¿Área de servicio o prisión doméstica, solo que variando la tonalidad de los colores, para que Google no me penalice por la duplicidad de imágenes:

www.avenca.org

¿Y qué sucede con los departamentos de tres dormitorios que solo cuentan con dos baños en todo el predio: el principal en  extremo interior del dormitorio, y el secundario en el pasillo? Resígnense, señores. No se los van a comprar, salvo aquellos que quieran el tercer dormitorio como un simple estudio. Será mejor que  vayan preparando una buena estrategia para no tener que rematarlos. A ver qué se me ocurre en el futuro, además de la oferta de muebles o enseres.


3. Cocina-lavandería integrada. Las soluciones aquí son mucho más sencillas. Abajo las detallo.

a) Separar ambos ambientes.- Para tal cometido el costo es ínfimo. Dependiendo del caso un block de vidrio, una puerta abatible o corrediza, una plancha de policarbonato pavonado a medio muro, o un panel es suficiente para independizar la lavandería de la cocina. Y la gran mayoría de ustedes ya lo ha considerado en sus proyectos:

www.minhacasa.abril.com.br

¿Y qué hacer si el espacio integrado de cocina-lavandería resulta imposible de separar? Se me ocurre que un gabinete con puertas plegadizas soluciona el problema. Eso sí: el lavadero ha de ser pequeño para dar mayor cabida a la lavadora automática. Algo parecido a la foto de abajo, si bien aquí casi no se usa la secadora porque consume demasiada energía eléctrica:

El departamento de mi primo -ubicado en Surco C- tenía una cabina similar en la misma cocina, solo que de mayor anchura, en donde holgadamente entraban  la terma, la lavadora y el tendal interior abatible, además de muebles altos. ¡Lástima que no tenga fotos apropiadas para mostrarlas aquí! Cerrada con las puertas plegadizas quedaba de maravilla. El asunto está en que los detergentes y la ropa recién lavada no queden visibles, para evitar la sensación de desorden tugurizado.


b) Ampliar el espacio del gabinete de lavado. He visto que en varios proyecto modernos se está imitando el estilo europeo, concretamente el español. Así tenemos que las lavanderías se están separando de las cocinas en cuartitos aparte. No está nada mal e incluso se torna más decoroso. Vean este ejemplo (3):

Este departamento me fascina.  Los dormitorios son amplios, cada cual cuenta con su propio baño y el aislamiento está garantizado, en caso de necesitarlo. Pero hay un problema: la cabina de lavado solo da lugar a la lavadora. Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿Y dónde se van a higienizar  mopas, trapeadores y otros aditamentos de limpieza? Aparte, hay prendas que no resisten el lavado automático. En este caso puntual pienso que el espacio destinado al escritorio debería utilizarse para agrandar el gabinete y poder colocar lavatorio y tendal abatible. ¿Son imprescindibles estos dos últimos aditamentos? Por supuesto que sí. Tómese en cuenta que los centros de lavado de los edificios RDA no se utilizan en cuarentena por temor al contagio. Por tanto es indispensable optimizar las lavanderías de cada departamento, de manera que los residentes satisfagan convenientemente la necesidad de lavar sus prendas y artículos de limpieza.

Conque vamos, señores constructores, que las soluciones son simples y nada costosas. Y dado que todo pasa y el tiempo vuela, creo preciso revisar con calma estos y otros detalles, para que  constructores y agentes inmobiliarios podamos ofrecer inmuebles saneados y a prueba de pandemias. Será lo mejor, ¿no les parece?

Tal como en las pasadas ocasiones, les invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:
(1) Para acceder a dicho artículo hacer click aquí.
(2) Muchos constructoras ya lo han hecho por iniciativa propia.
(3) Por respeto a la constructora y al profesional que elaboró el diseño, omito el nombre del proyecto y he cambiado el color de la imagen.

REFLEXIONES EN CUARENTENA (4)

Continúo con estas Reflexiones en Cuarentena. Y hoy continuaré con los proyectos inmobiliarios multifamiliares que todavía no han iniciado obra ni vendido sus unidades inmobiliarias.  Permítaseme exponer sugerencias concretas para afrontar los retos ante el Covid-19, que nacen de mi observación y experiencia profesional.

Decíamos en el artículo anterior que es necesario replantear los diseños arquitectónicos de manera radical, comenzando por el concepto de vivienda en sí, pasando por el tamaño y número de departamentos y terminando por la distribución y asignación de los ambientes. Permítanme que comience por lo último,  pues soy una firme convencida de que todo el proyecto inmobiliario debe girar en función de la Vivienda-Hogar,  no al revés.  Debido a la vivencia traumática del encierro y a la merma de los recursos, el público esté mirando ya con otros ojos lo que se le ha ofrecido hasta hoy. Fácil deducir, entonces, que esta vez no de dejará impresionar por unas sofisticadas áreas comunes, sino que elegirá por el departamento en sí. 

¿Y qué va a buscar el ciudadano de a pie? 

Una inmueble que le garantice higiene, amplitud y espacio propio para clases virtuales y teletrabajo.  

Y esto supone que el tamaño mínimo de un departamento vuelva a ser de 40 m2.

Ni más ni menos, señores. 

Mientras se recuperan del infarto, paso a explicar lo que considero indispensable para cada Vivienda-Hogar:

1. Ubicar un ambiente al lado de la puerta principal para la higiene del recién llegado. Indudablemente el lugar idóneo para tal cometido es el baño de visitas, el cual habría de incluirse incluso en los departamentos de un dormitorio, al menos si cuentan con 50 m2 o más. Y tal como se dijo en el post anterior, agregarle una poza de ducha, si el espacio lo permitiera, en los departamentos que tengan dos o más dormitorios.

¿Y por qué es tan necesario? Porque esta pandemia nos ha demostrado la necesidad inminente de lavarnos las manos apenas ingresamos a nuestro hogar... y al del vecino, cuando llegue el momento.  De no existir este servicio higiénico, nos veremos obligados a ir al veintiúnico baño secundario ubicado en el pasillo interior, o bien acudir al sacrosanto master para ingresar al baño incorporado. Más claro:  regaremos virus y bacterias a nuestro paso, dejando nuestra indeleble marca en manijas y muebles. A esto agréguese que en dicho trayecto podemos encontrarnos con algún familiar, a quien no tendremos reparo de saludar con una palmada en el hombro porque no hay que exagerar. ¿Resultados? Bien sabemos que el Covid de marras -habiendo brotado en Surco y restantes barrios pudientes- se multiplicó a raudales en distritos donde abundan edificios RDA con departamentos que cuentan con solo dos baños -en construcciones modernas-, un solo baño para toda una familia -muy común en predios antiguos- o simplemente ninguno, como ocurre en las viviendas precarias de barrios marginales. Me late que el incremento de contagios no fue solo por romper la cuarentena, sino también el hecho haber sido imposible el ritual de limpieza a la entrada misma de la vivienda familiar.

Un baño de visitas a la entrada no es nada nuevo, señores. Ustedes lo vienen haciendo desde que se inició el boom inmobiliario. Presento aquí el modelo del edificio Las Cumbres II, en Barrio Médico y con vista a Urbanización Aurora (1). Lo intermedié en el 2012 :

¿Y qué pasa si se coloca el baño de visitas no al lado de la puerta principal, sino a un extremo de la sala-comedor o entrando al pasillo que da al área privada? Sería la segunda opción, procurando  que la distancia fuera lo más corta posible. Un ejemplo lo da actualmente el proyecto La Coruña, de Constructora Atlas (2) que está en etapa de acabados. Helo aquí:

Como ven el diseño incluso prevé que el mobiliario del comedor se ubique hacia la pared, para no obstaculizar el paso. ¡Cualquiera diría que su arquitecta se adelantó a los hechos!


Alguien por ahí me sugerirá que pise tierra, que las bellezas arriba mencionadas están muy bien para Surco y Aurora, pero no para la realidad de otros segmentos. ¿Qué hacemos con los departamentos más pequeños?

Pues fíjense que Urbana Perú ha dado con la solución, que resuelve el problema por partida doble: colocar la cabina de lavado -indudablemente con lavadero incluido- al lado de la puerta principal, lo cual permite no solo lavarse manos, brazos y cara, sino también arrojar al canasto  las prendas y aditamentos que hubieran estado en riesgo de contaminación. Abajo tienen el ejemplo del edificio Switch, ubicado en Surquillo. Es un departamento de 81.84 m2:

Convengo que el tamaño de los dormitorios secundarios no es el más óptimo por lo que tanto se ha explicado en anteriores post. Mas si cada uno va a ser ocupado por una sola persona, el asunto es más llevadero. La salita incluso puede acondicionarse con un módulo contra pared a manera de estudio. Aparte, sugiero un lavadero más en la lavandería, que servirá para la higiene de mopas y trapeadores, ya que el espacio lo permite. Y creo que  una puerta de melamine blanco -de ser posible con molduras y con una celosía apersianada encima- daría un toque muy coqueto a primera vista y paliaría los efectos de la humedad. No me canso de repetir que la lavandería no es un plus. Y Urbana Perú ha implementado de una forma muy práctica tan necesario servicio, el cual no debe sacrificarse bajo ningún concepto ni tampoco quedar reducido a espacios mínimos. Y exhorto a incluir como valor agregado un tendal abatible. 

2. Colocar dos lavatorios en los baños secundarios. De preferencia ovalines. Esto en departamentos pequeños, cuando el baño incorporado no pueda tornarse semiincorporado y solo queda un baño compartido. Algo parecido a la imagen de abajo, si bien convengo que los diseños pueden ser más modernos:

¿Y si se requiriera de aislamiento forzoso? No me negarán que ese doble lavabo soluciona el problema al menos de manera parcial.  Espacio alcanza para tal agregado en el plano del proyecto Swicht y espero que el arquitecto de Urbana no tome a mal mi sugerencia. Incluso me atrevo a asegurar que en predios que solo contarán con dos servicios higiénicos se hace indispensable esta adición.

3. Asignar a todos los dormitorios medidas iguales o similares.  Esto sí o sí, señores constructores. Al menos para los departamentos promedio con un área menor de 150 m2 y que contemplan una habitación compartida. El asunto radica en que en cada dormitorio puedan ingresar con comodidad dos camas de plaza y media, es decir de 1.05 m x 2.00 m., sea en parelelo o esquinadas contra la pared.  

¿Motivo? Porque incluso entre esposos podría necesitarse el aislamiento, ya que es harto inconveniente que dos enfermos compartan el mismo lecho. Claro que habría que reducir las dimensiones del famoso master, así como decir adiós a ese cúmulo de polvo, humedad y estrechez denominado walk in closet. ¡Pero créanme que si ganan en tamaño, iluminación y ventilación, la Jefa de la Familia quedará encantada!  Para muestra un botón. Este es un modelo muy español, pero que está calando en nuestro medio por su distribución. He visto planos similares en los proyectos barranquinos. Se trata del edificio Soleo, ubicado en la Madre Patria. Y conste que este es un departamento de solo 107.66 m2:

http://edificiosoleo.es/

Como pueden ver, tiene dormitorios amplios y de proporciones similares en tamaño.  Es más: en cada uno podría instalarse con holgura una cama de dos plazas y un escritorio. Incluso cuenta con un ambiente específico de estudio en el que pueden concurrir los hijos del Hogar para hacer sus tareas escolares virtuales.  La leyenda dice que la habitación principal  mide 16.09 m2 -obviamente contando el espacio para el armario en ángulo recto- y los secundarios van con 10.90 y 10.57  m2 . Al igual que el departamento de Barrio Médico, el baño principal podría convertirse en semiincorporado. Y es factible sacrificar el comedor de diario y trasladar ahí la lavandería, agregándole el lavadero que le falta. Además, podrían juntarse el baño secundario con el principal y agregarse el de visita, el cual quedaría junto a la puerta al invertir el espacio destinado inicialmente para cabina de lavado. A las pruebas me remito. Abajo tienen las modificaciones que les planteo:

¡Los arquitectos de Urbana Perú y Adecursos me van a matar!!! 

Por cierto, señores, no sé si se han percatado, pero de lo explicado arriba cabe concluir que... 

 se requiere una nueva distribución en el área de descanso, 

y que los departamentos de 60 m2 admitan máximo dos dormitorios.

¡Como en los viejos tiempos!

4. Aumentar las dimensiones del cuarto de servicio. Esto en caso de incorporarse al proyecto. Y dado que solo sería ocupado por una persona, podría oscilar entre 6 m2 y 9 m2. De otra manera, habría que especificar que se trata de un simple vestidor para que la doméstica -que trabaja por horas- se cambie de ropa. 

No, señores constructores, no me frunzan el ceño. Partamos del hecho que la empleada es tan ser humano como nosotros y necesita la misma amplitud que cualquier hijo de vecino. Tomemos en cuenta, además, que este dormitorio bien puede servir como uno adicional para el hijo adolescente que desea más independencia, o bien para el aislamiento forzoso de un enfermo infecto-contagioso. Y  no se diga que estoy delirando. Un cliente nuestro estaba interesado en un flat de 165 m2 del proyecto Kenko, también de Constructora Atlas. solo que necesitaba cuatro dormitorios. Vean el modelo original:

                                         

Y esta es la modificación que se le propuso:

Como pueden observar, el cuarto de servicio fue ampliado y quedó como una habitación de 6.58 m2, con closet, instalación para televisión y cable y baño propio, así como salida al pasillo interior y vista a un gran pozo de luz. ¡La solución para un sereno aislamiento! Por otro lado, la cocina quedó con un espacio para comedor de diario y la lavandería se unió al patio tendal. ¡A prueba de pandemias!

5. Ofrecer terraza-balcón orientada hacia la calle y/o el interior.  Mucho se está hablando de esto en las últimas semanas y creo que los clientes van a solicitarlo a gran escala. Habrán observado que los edificios de Atlas, Urbana Perú, Adecursos los consideran en sus diseños y otro tanto han hecho diversas constructoras peruanas, así que no tiene nada de quimérico o irrealizable. Es una magnífica alternativa para quienes no pueden contar con el patio o terraza que goza un primer piso. Aquí tienen una linda vista interior que en su momento se previó para un edificio ubicado en Lord Cochrane-Miraflores (3):

No hay mucho que agregar sobre la materia. Pero sí debo hacer una salvedad: esos balcones pueden tornarse en foco infeccioso si se instalan ahí todos los enseres para una parrillada y se dejan días y días sin limpiarlos, o bien sirven como ambiente para la mascota de aromáticas excretas y/o  como depósito de trastos viejos. Todavía recuerdo la mosquea que invadió el departamento en El Derby,  y todo porque el vecino del décimo piso tenía... chanchos. Lo referí en otro post (4). Por tanto, pienso que en este tipo de edificios el Reglamento ha de ser muy claro sobre el uso y limpieza de balcones, en especial si su tamaño permite que sean utilizados como terraza para reuniones familiares.

Señores constructores, como ven las soluciones son simples. Solo es preciso retornar a  parámetros referentes a higiene, espacio y funcionalidad que dejamos en el olvido. Reitero lo que he afirmado en: La Vivienda-Hogar no es un club. Con mínima inversión pueden ustedes levantar lo que la Familia necesita para su comodidad y decoro, y para sobrellevar serenamente un aislamiento si otra pandemia volviera a visitarnos.  

Sé que más de uno se preguntará: ¿Y qué ofrecemos como áreas comunes?

Permítanme que responda a tal interrogante en el siguiente post. Entretanto, espero sus amables intervenciones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:
(1) La constructora se llamaba OIG Bienes Raíces SAC
(2) El proyecto se ubica en Residencial Higuereta.

(3) Levantado por Constructora La Pedrera.

(4) A quien no crea que esto pueda haber sucedido, le invito a leer esta noticia haciendo click aquí.

ENTRE EL MIEDO Y LA ESPECULACIÓN

Amables lectores, hoy voy a tratar un tema incómodo. Pos ni modo, como dicen los mexicanos, ya que alguien tiene que tomar el toro por las astas. Así que voy al punto. Y es que observo que, debido a la crisis sanitaria, el rubro inmobiliario ha empezado a moverse entre el Miedo y la Especulación.

Es un hecho que la situación no tolera bufonadas. Casi ochocientos mil contagios no es para tomarlo a juego. Pero tampoco ayuda entrar en pánico ante un estornudo. Y si no queremos que la economía familiar y nacional colapse, indudablemente habremos de generar ingresos... y ayudar a generarlos, que del intercambio de bienes y servicios vive el sistema. Sin bajar la guardia ante el riesgo de contagio -ya que deseamos vivir y que vivan las personas que amamos-, creo indispensable que reemplacemos los temores por una saludable y prudente objetividad, la cual nos permitirá apreciar los hechos en su auténtica perspectiva. En esta línea, cabe afirmar que no están los tiempos para desperdicios, pero tampoco para perder las oportunidades cuando se cuenta con recursos suficientes y la necesidad de vivienda apremia.

¿Qué está sucediendo? Que si bien la emergencia ha golpeado los hogares -en especial de quienes ejercían trabajo dependiente- no faltan aquellos que tienen los medios y que necesitan comprar ya una vivienda, pero vacilan y no se deciden, a pesar de no requerir ni siquiera financiamiento bancario. El Miedo es quien toma las decisiones. Y terminan perdiendo el inmueble.  Intentan consolarse con el consabido ¡es que ese departamento no era para mí!, pero a las claras se percibe que maldicen su propia indecisión. Pena me dio esa señora que dio largas y largas por la cuarentena, para luego enterarse de que el flat del primer piso que tanto deseaba ya estaba separado. Lo peor de todo es que era el departamento que más se adecuaba a sus necesidades, con mayor razón porque su madre es una adulta mayor y su vivienda era alquilada. Y simplemente lo perdió. Y como ella, no pocos están cometiendo semejante error, más peligroso ahora por causa de la pandemia de marras. A no dudarlo, será un gran alivio residir en casa propia en caso de infectarnos, ya que no existirá posibilidad alguna de que un asustado propietario curse una carta notarial para que nos mudemos ipso facto.

De más está agregar que también abundan oportunistas detestables que quieren sacar provecho de la situación. Y especulan con un desparpajo tal que no dejan de sorprenderme, a pesar de la experiencia de mis sesenta setiembres. Sin ir más lejos, una muchacha, sin rubor alguno,  me preguntó si tenía departamentos con precios ajustados Covid-19. ¡Palabras textuales!!! Ganas me dieron de decirle que lo único que había que ajustar era su presupuesto y, por ende, su elección de inmueble y zona. Pero me contuve y con toda amabilidad expliqué las razones por las que no puede aplicarse tal concepto. Tuve otro caso, esta vez en una publicidad hecha en Facebook, en que el interesado prácticamente exigía la rebaja del 25% del monto de la renta porque en esta pandemia todos pierden. Más claro: ¡el interesado pretendía que mi cliente arrendadora perdiera!!! Le respondí lo más alturadamente que pude; mas como entraron otros con la misma nota, terminé borrando los importunos comentarios. 

Pero más que el oportunismo, me preocupa que el Miedo invada a las empresas constructoras y sean ellas mismas las que den pie a la Especulación, haciendo ofertas que a la larga traerán más de un dolor de cabeza a sus directivos. Por ahí veo que algunas inmobiliarias -¡y de prestigio!- han optado por rebajar sus precios, ofreciendo el oro y el moro e incluso asumiendo ante el banco buena parte de la cuota inicial, con cargo a que el cliente les pague a la entrega del inmueble. Así lo refiere el mismísimo ASEI en el diario digital Dipromin. No dudo que concesiones de esta naturaleza pueda ser favorable para casos puntuales. ¡Pero implantarlas como políticas de empresa para todos sus proyectos me sabe a rancio!  Esto malogra el mercado y puede hacer tambalear al rubro, pues no se debe colocar en un mismo saco a compradores de Monterrico y Carabayllo, por poner un ejemplo. ¡Distancias hay entre clientes VIP y Mivivienda, creánme! Por supuesto que existen casos extremos en que la constructora necesita liquidez inmediata, mas dudo muchísimo que tirar la casa por la ventana sea la mejor manera de resolver el problema, así sea durante una feria inmobiliaria en que la meta es vender como locos. Y si como se cuenta, el porcentaje de operaciones cerradas casi alcanza el mismo que había previo a la pandemia, es que los compradores no están tan en la inopia como se nos quiso hacer creer, pues no hay cliente en quiebra que pueda obtener un crédito ni banco que se lo conceda.

Los proyectos que intermedio para el segmento B de Surco han mantenido sus precios de preventa, medida que me ha parecido sapientísima. Y se están vendiendo con ajustes razonables y en nada desproporcionados. Sin ambages ni rodeos, a cada interesado explico que las constructoras tienen presupuestos y obligaciones laborales que cumplir, que el Covid-19 ha hecho que tales presupuestos se hayan incrementado incluso hasta en un 20%, dependiendo de la envergadura del proyecto (1); y que el banco libera el dinero no para avanzar, sino según avance de obra. En líneas generales la gente lo entiende. Y observo que muchos no se habían percatado de la inversión extra que debe hacer el constructor, por lo que voluntad oportunidad y/o especuladora propiamente dicha no hay, al menos en la mayoría de los casos. Bueno sería que las empresas tomaran en cuenta estas y otras experiencias similares y replantearan sus plus de ventas, no sea que todos nos perjudiquemos por la ansiedad cuarenténica de algunos gerentes comerciales. 

Bien dicen por ahí que las crisis sacan lo mejor y lo peor de los seres humanos. Por lo que veo esta pandemia no ha sido la excepción. Estamos siendo testigos de múltiples comportamientos impulsivos arrogantes y faltos de responsabilidad por parte de gente joven y alocada. ¿Y hemos de seguir tal ejemplo los adultos??? Indudablemente, no.  Pienso que, a pesar del estrés que pueda provocarnos las actuales circunstancias, el razonamiento lógico se impone, de manera especial en el sector inmobiliario. Por tanto y sin pestañear, hago a los compradores las siguientes preguntas: 

En tu decisión de postergar la compra ¿hay Prudencia, o simplemente Miedo? Si cuentas con los recursos necesarios, si tus ingresos no tienen visos de mermarse e incluso debes mudarte en breve, ¿dilatas la compra por precaución o por las ganas que tienes de hacerte el interesante? ¿La pandemia ha afectado realmente tu economía, o solo te ha ayudado a distinguir entre lo indispensable y lo superfluo? ¿En verdad precisas esa rebaja,  o es que te has encaprichado con ese departamento, ese mismo que nunca estuvo a tu alcance y que piensas revender a un precio mucho  mayor? ¿Te parece apropiado asumir dos deudas a la vez -con el banco y la constructora- todo para presumir de "vivo" ante tus amistades, sabiendo que probablemente no puedas cumplir con la de la constructora?   

Y a los empresarios de la construcción les pregunto igual: 

¿En cierto que tus ventas se han reducido casi a cero desde que se inició la pandemia o simplemente están demorando más tiempo en cerrarse? ¿Es la crisis sanitaria la única causa de las mínimas ventas,  o hay otras razones de peso que insistes en no tomar en cuenta? ¿Tus diseños constructivos responden a las nuevas necesidades de una vivienda familiar, o tal vez carecen de los ahora requisitos indispensables? (2)  ¿Has buscado aliados estratégicos para colocar sus inmuebles, o todavía te das el lujo de rechazar la ayuda que te ofrecemos los agentes inmobiliarios? (3) ¿Los prospectos compradores son significativamente menos, o es el banco con el que trabajas el que aburre a tus clientes, logrando que estos se decidan por otro proyecto financiado por una entidad menos burocrática? (4) ¿Los usuarios de Ahorro Casa (5) acaso dejaron de aportar sus cuotas para comprar con Mivivienda, o más bien han sido puntualísimos y en plena cuarentena estricta?

Indudablemente hay que hacer ajustes diversos según la realidad de personas y empresas. Cada caso es diferente, por eso pienso que debería evaluarse por separado en vez de generalizar. Y esto vale tanto para compradores como para empresas de la construcción. Estamos en pandemia, cierto. La situación no es para tomarla a juego, indudablemente. Mas si queremos salir airosos, es preciso proceder con objetividad, sin pánico y sin afanes mezquinos. Hay que atacar al verdadero enemigo, no al que el Miedo y la Especulación nos quieran presentar como tal. De otra manera -y no a la larga, sino a la corta- me temo que el remedio resultará peor que la enfermedad.

Como siempre, espero sus amables comentarios en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:

(1) Se dijo en el foro Ingenieros Civiles del Perú.

(2) Sobre este punto tengo una serie de post con la etiqueta Reflexiones en cuarentena. Les invito a leerlos

(3) Espero que la plataforma Nexo Agentes que lanzará ASEI en octubre resuelva en gran parte tan errada praxis, si bien hasta el momento solo treinta de sus empresas afiliadas se avienen a participar de dicho programa. 

(4) Esto ocurrió con dos de mis clientes. El mismo banco echó a perder dos operaciones y sin culpa de la sectorista. Escribiré un post sobre esta materia.

(5) Es el nombre genérico de un producto ofrecido para quienes no pueden acreditar ingresos.