(Foto tomada del blog de Edifica Inmobiliaria)
Seguimos con el tema de la compra de departamentos en planos. Y esta vez nos concentraremos en la selección del proyecto inmobiliario.
Recuerdo que a finales del 2017 redacté dos artículos dedicados al Comprador Responsable y me parece de perlas sacarlos a relucir. Pueden leerlos completos aquí y aquí. Ahora, que si quieren el resumen de los mismos, enumero brevemente los pasos que da dicho Comprador antes de lanzarse a la aventura de adquirir un inmueble:
- Evalúa las necesidades reales tanto suyas como de su Familia, sin dejar que lo cieguen las delicias estéticas y el tan anhelado cambio de status. Solicita la opinión de los miembros, mas nunca comete el gravísimo error de dejar la última palabra a sus hijos menores de edad.
- Determina un presupuesto, consultando previamente con su sectorista bancario. Es consciente de que los gastos notariales y registrales correrán por su cuenta, así como el Impuesto de Alcabala (1) y los gastos de mudanza.
- Se asesora debidamente por los especialistas del caso -entiéndase su Agente Inmobiliario y su Abogado (2)- respetando los fueros de cada uno.
- Compara los inmuebles antes de decidir, sin excederse en el número de prospectos a elegir.
Ahora bien, ¿cómo elegir debidamente un bien inmueble futuro cuando está en planos? En el post anterior nos concentramos en la selección de la constructora/inmobiliaria. Hoy veremos la selección del edificio en sí. Y creo preciso evaluar lo siguiente:
1. Ubicación del proyecto inmobiliario: Esto es clave. Y no solo por los considerandos de rigor - en calle tranquila, cerca a colegios, centros comerciales y al propio centro laboral -, sino además por los gastos que supondrá vivir en dicha zona, en especial si se ha elegido un distrito emblemático. Los costos de mantenimiento de un edificio de Chacarilla no son los mismos que los de uno de Jesús María, por ejemplo. Y otro tanto aplica para los gastos de alimentos, movilidad, esparcimiento, impuestos... Lastimosamente, hay quienes compran ilusionados un departamento y recién al mudarse vienen a caer en la cuenta que no están en condiciones de mantener el ritmo de vida que se lleva en el lugar, donde los hijos ahora tienen sus nuevos amigos y mayores gastos.
Tratándose de personas solas - jóvenes y adultos mayores -que compran un departamento de un dormitorio, me atrevo a sugerir, además, evaluar si la ubicación del proyecto no será un motivo de aislamiento que redunde en perjuicio de la salud mental, Indudablemente, independizarse de los padres -¡y de los hijos!!!- suele traer una sensación altamente gratificante, mas creo preciso tomar las debidas precauciones para que, superado el primer entusiasmeo, la soledad no nos juegue una mala pasada. Sabemos de tristísimos casos en que una depresión severa ha llevado a los solitarios al suicidio y en estos tiempos dicho riesgo ha aumentado de manera alarmante. Sin ir más lejos, una persona muy allegada a nosotros no llegó al extremo de atentar contra su vida, pero sí tuvo que mudarse del bello departamento que acababa de adquirir.
2. Densidad poblacional: Aquí viene el gran problema de buena parte de los proyectos actuales.
Gentes, si bien el tema del rollo que tienen las constructoras/inmobiliarias con las municipalidades lo vamos a tocar en un posterior post, es bueno sacar a colación que una densidad poblacional elevada puede ser un aliciente para unos y un gran dolor de cabeza para otros.. El entendimiento entre vecinos es cosa de cuidado, en especial si se deja en stand by la debida organización de la Junta de Propietarios y estos sencillamente se desentiendan de sus respectivos predios una vez que lograron alquilarlos. Por ello es preciso no dejarse llevar por la estética presentada en los brochures y videos referenciales, sino ver exactamente qué tipo de departamentos predominarán en el futuro edificio. Si las áreas oscilan entre 25 y 75 m2, tal como suele ocurrir en zonas de densidad alta y muy alta y ahora pretenden que sea lo mismo en las de densidad baja y media -, es un hecho que la hiperpoblación -dispensen el término- va a ser de película. Esto no suele afectar a gente joven, pero sí a los adultos medianos y mayores que necesitan mayor tranquilidad y menos circulación de gente por pasillos y ascensores.
3. Estacionamientos. ¿También pueden ser un problema? Pues pensándolo bien, sí. Y va de la mano con lo explicado en el acápite anterior.
En principio las cocheras se venden aparte, igual que los depósitos. Estos últimos no traen mayor preocupación y los hay de distintas áreas. Mas con las cocheras es un poco más complicado, ya que hay que corroborar que tengan el área suficiente para guardar el propio vehículo sin peligro de roce y/o colisión con el del vecino. En ciertos predios se ven estacionamientos tan pequeños que no permiten ni siquiera que el copiloto pueda abrir la puerta para salir. Otros están pegadas a las columnas y son motivo de frecuentes raspaduras. No faltan las que se ofrecen como lineal doble, pero a la hora de la verdad solo podrían ocuparla un Toyota con un antiguo escarabajo Wokswagen. Asimismo, hay que examinar el patio de maniobras y si la entrada y salida es por la misma puerta. ¿Y cómo será posible evaluar todo esto? Pidiendo los planos acotados. Así de simple.
Pero hay algo más: La entrada y salida de las cocheras definirá el tráfico interno hacia la calle . Para ser exactos, definirá el tráfico de esa misma calle. Si tenemos que en zonas de baja y media densidad poblacional se están levantando proyectos de 16 pisos a más, con 200 departamentos enanos y, por ende, por lo menos 150 cocheras, obviamente la circulación de los vehículos dentro del predio y de esa misma calle no va a ser fluida. No quiero ni pensar cómo se las van a arreglar los residentes si, por añadidura, la entrada y salida de carros y camionetas se hace por la misma puerta: la Av. Abancay en hora punta será un paraíso comparado con la que se va a armar ahí.
4. Áreas comunes: Indudablemente, estas traen un toque de distinción y estilo en cualquier edificio y generan la ilusión de poder contar con espacios aptos para relajarse sin salir del predio El asunto estriba en si tales áreas encarecerán el futuro costo de mantenimiento, especialmente si van a contar con equipamiento (entiéndase máquinas de gimnasia, laptops, juegos de niños, mesas de billar...) o necesitarán cuidados especiales (sauna, piscina..). Por otro lado, es preciso sopesar también si tales espacios realmente podrán gozarlos todos en el edificio o más van a figurar casi como zonas decorativas, cosa que suele suceder cuando los residentes son muchos y las áreas comunes muy pequeñas.
Igualmente, conviene considerar el lugar dentro del predio donde serán ubicadas. Se está haciendo costumbre que se implementen en la azotea, en especial la terraza con jardines, el BBQ y la llamada piscina infinita, y esto puede ser molesto para los vecinos del último nivel del edificio. Si se ubican en el primer piso, habría ver la distancia existente entre estas y los futuros departamentos que estarán en ese nivel. ¿Y cómo podemos apreciar en perspectiva estos considerandos? Igual que con las cocheras: Pidiendo los planos acotados de estas áreas. Esto permitirá incluso elegir la cercania o lejanía de tales espacios, ya que hay personas que disfrutan viendo el juego de los niños en los jardines, por ejemplo, y otras -como esta servidora- que requieren un silencio monacal dado que viven del teletrabajo. Cada caso es diferente.
5. Airbnb: Esta modalidad de alquiler está muy de moda porque es rentabilísima. Y no pocos inversionistas compran departamentos ex profeso para ofrecerlos en este arriendo temporal. Nada tengo en contra, siempre y cuando la constructora/inmobiliaria establezca desde un principio que el edificio se levantará con este fin (3), de manera que todos los que compren sepan perfectamente a qué atenerse. Pero otra cosa es que se vendan los departamentos con este plus no definido y luego se salga con la novedad de que se dejará a la Junta de Propietarios la decisión sobre si se permitirá o no el mencionado Airbnb, o bien que la Municipalidad se opone a este tipo de arriendo. Ya puedo escuchar las discusiones y hasta las agresiones verbales al amparo del ¡yo alquilo cómo y a quién me da la gana!!!!
Seamos objetivos. Airbnb supone mucho movimiento en el edificio, así como entradas y salidas constantes de gente extraña e incluso proveniente del exterior, lo cual siempre es un riesgo para la seguridad y de ahí que haya edificios en los que está terminantemente prohibido. Por otro lado, he sabido que las áreas comunes terminan siendo invadidas por los inquilinos temporales que, lógicamente, buscan gozar de todos los ambientes de esparcimiento que a los que tiene derecho. Más claro. Airbnb es análogo a un servicio de hotel. Y un hotel no es precisamente un edificio familiar. Conque haceos una idea. De ahí que, antes de adquirir el departamento y con mayor razón si es para inversión, resulte indispensable definir el perfil del ocupante a quien se ofrecerá el alquiler y constatar que el edificio servirá para el tipo de arrendamiento que se ha planificado. Adquirir un departamento solo porque es bonito y barato y sin haber decidido el objeto de tal adquisición, es uno de los peores errores que un Comprador puede cometer.
Como ven, amables lectores, la elección de un proyecto inmobiliario no es cosa ligera. Hay considerandos imposibles de obviar. Verdad es que no existe el edificio perfecto y que siempre ostentará más de una deficiencia, pero el asunto estriba que el Comprador adquiera lo que realmente puede asumir sin complicar su vida y la de los suyos.
Como es mi costumbre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.
Notas aclaratorias
(1) Si compra un bien inmueble futuro, estará inafecto a dicho impuesto.
(2) Para una asesoría legal óptima, es necesario que el Abogado sea especialista en el rubro inmobiliario o al menos conozca los usos y costumbres del sector, de otra manera será más un obstáculo que una ayuda.
(3) Así opera V & V Grupo Inmobiliario: está construyendo en la Av. Pardo un edificio ex profeso para Airbnb y siempre lo ha presentado como tal. Me contaron que otro tanto hicieron en Barranco y que su administradora inmobiliaria es la que maneja estos alquileres. Los propietarios están muy contentos con esta empresa, al menos hasta donde sé.
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