COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (5)

Pero este departamento sí que lo es. ¡Una auténtica locura!

¡Ay, lectores míos! Hoy no voy a tocar carne, sino médula. Y este artículo va dirigido espccialmente a los directivos de las constructoras/inmobiliarias. Sujétense, que lo que viene es fuerte.

Resumiendo lo que expusimos en el post anterior, quedó claro que tanto el Reglamento Nacional de Edificaciones - puntualmente las Normas Técnicas G. 040 y A.020 - como el Reglamento de las VIS habían dejado claro estos puntos:

1. Los ambientes indispensables para las viviendas que forman parte de los edificios comunes, esto es sujetos al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. que es lo que los agentes inmobiliarios intermediamos, son: estar, comer, cocinar, dormir, aseo y lavado, entre otras.

2. El área mínima de estas viviendas es 40 m2.

Y sanseacabó, como diría el inmortal Ricardo Palma. Pero he aquí que ahora abunda una requetefila de edificios que, no contentos con una altura de rascacielos que incumplen los parámetros urbanísticos munucipales, ostentan departamentos con las medidas milimétricas que vemos en la imagen que encabeza este post. Antaño había edificaciones normales y eran excepcionalísimas las unidades liliputienses. Mas en nuestros convulsionados tiempos lo que debía ser la excepción se ha convertido en la regla. Y muy alegremente y como un plus para el novel comprador - en especial si se trata de un centennial - se le ofrecen estas minúsculas viviendas, que más parecen cuartos de hotel y de otros usos. Cabe preguntarse qué pasó con los Reglamentos y con la autoridad de las municipalidades distritales. Por los medios sabemos que el mismo Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento levantó bandera en aras de estas barbaridades y encima lanzó un Reglamento de VIS, que si bien delimita que la medida mínima es de 40 m2, igual legalizó la coima. No se lo pierdan: Basta pagar a la municipalidad la  friolera del 2.5% del valor de venta (1) ¡para que esta incremente el plano de alturas y sin prever siquiera un sustento técnico!!! ¡Aleluya!!! Automáticamente la capacidad portante del suelo soportará los mencionados incrementos, con la consecuente multiplicación no de los panes y los peces, sino de las latas de sardinas que ahora llaman "vivienda de interés social". No sigo, porque se me revuelve el hígado.

¿Hay público para estas cajitas de fósforo? Indudablemente sí, pero asumamos que también lo hay y por millares para las drogas y esto no cambia las consecuencias nefastas de las mismas, valga la analogía.  ¡Pero si se trata de apartamentos para personas jóvenes, que estarán de paso mientras estudian o rentan con Airbnb! alegan los ardientes defensores de estas edificaciones. Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: 

1. ¿Acaso abundan los jóvenes que pueden darse el lujo de alquilar departamentos en distritos emblemáticos mientras estudian en la Richi, en ESAN o en La Pacífico? Esos privilegiados son los menos, señores. Y los turistas no suelen elegir Surco y San Borja para hospedarse, ya que les sale muy caro el transporte a otros puntos turísticos de la ciudad.

2. ¿Acaso los proyectos multifamiliares que se levantan aquí y allá sirven ex profeso para Airbnb,  o  más bien la decisión de admitir dicha modaldidad de alquiler quedará en manos de la Junta de Propietarios???  No son pocos los edificios en que la convivencia se ha vuelto insoportable por este problema.

3. ¿Podrá conservar la salud física y mental la persona - esperemos que solo sea una - que resida en departamentos de menos 25 m2, en donde ni siquiera se ha previsto un espacio mínimo para recibir una visita? Ya sabemos lo que diría un psiquiatra y lo que dicta el simple Sentido Común, que lamentablemente se ha convertido en el menos común de los sentidos.  

4. Y dado que de por sí un espacio tan estrecho es un auténtico atentado terrorista a la cordura de cualquier hijo de vecino, ¿que ocurriría si, por añadidura, el residente se viera obligado a recluirse durante días, semanas o meses por causa de enfermedad u otros percances??? No olvidemos que a nivel mundial ya se está planificando otra rentabilísima pandemia, que bien han lucrado Pfizer, Bayern, Moderna y otros laboratorios de la misma laya a costa de enfermarnos para vendernos sus vacunas y demás.

Ya escucho las voces de ingenieros, arquitectos y empresarios de las constructoras/inmobiliarias aludidas:

-¿Está en sus cabales, señora???  ¡Poco más y nos acusa de ser coautores de la pandemia y de enloquecer adrede a la problación!!!

Calma, señores, calma: Entiendan, por favor, que hay asuntos que exasperan los ánimos de quienes sabemos alguito de Inspección de Riesgos, como esta servidora, que no en vano he sido corredora de seguros Convengo que en ustedes no hay mala voluntad y sí mucho de influencia ideológica, que se apoderó de las mentes sin que nos diéramos cuenta y de la que yo recién en el año 2010 logré sacudirme del todo. Dejemos este último tema para otro momento y dediquémonos a desfacer el entuerto, al menos con los departamentos que están en planos o en construcción. ¿Hay salida? Sí y requetesí. Y ya la han aplicado otras empresas, como es el caso de Aurora Grupo Inmobiliario. 

Les cuento: Por el año 2015 si no recuerdo mal, Aurora lanzó al mercado el Proyecto Gran La Mar en la calle Cipriano Dulanto - Pueblo Libre. Era un edificio de 15 pisos dividido en cuatro bloques, y en los dos interiores habían previsto departamentos de cuarentitantos metros cuadrados y de un solo dormitorio, desde el segundo hasta el noveno piso:

Conste que el edificio iba en todo con el RNE. Pero, por razones que no es del caso tratar aquí y cuando el edificio ya estaba en casco habitable, Aurora tomó una decisión radical: Unir los departamentos de un dormitorio, convirtiéndolos en lo que suelo llamar departamentos - piso de 90 m2,  con tres dormitorios y sala de estar.  Es decir, replantearon los dos bloques internos, conviertiéndolo en uno.  Y así quedó cada una de estas unidades inmobiliarias:

No me negarán que el nuevo diseño quedó sencillamente encantador.  ¿Resultados? Transcribo las palabras textuales que me escribió la entonces Gerente de Ventas -Arq. Liliana Oviedo - refieriéndome la experiencia (2).

-La propuesta fue tan exitosa que se vendieron todos los dptos. meses antes de la entrega del proyecto.

Ya ven, amables lectores, que con buena voluntad, muchas cosas se pueden hacer. Unir dos o tres unidades en una sola no haría mella significativa en el presupuesto, menos si, como se aprecia en la ubicación referencial dentro del edificio, los departamentos de un dormitorio colindan entre sí: 

- Todo está muy bien, señora. Pero eso significaría aumentar el número de dormitorios y la necesidad comercial es que abunden los que solo tienen uno. ¿Tiene alguna propuesta?

Nada que no hayan hecho ustedes primero, estimados. Y abajo les presento un modelo. Curiosamente, es de la misma constructora/inmobiliaria que levanta los cuestionados departamentos de 25.10 m2, solo que en este edificio está siguiendo fielmente las normativas. Ya ven que siempre se puede hacer bien las cosas. Por razones obvias me reservo el nombre de dicha empresa. 

Vean que este departamentito ostenta no solo el área, sino todos los ambientes estipulados en el RNE y el Reglamento de las VIS: estar, comer, cocinar, dormir, aseo y lavado, entre otras. Y considero estas otras, porque junto al comedor-sala, se puede instalar un simpático mueble abatible que agregue un ambiente flotante para estudio, el cual también ha sido previsto en el dormitorio principal, pero que es evidente que no sería suficiente si en el predio habitara una pareja. Me encanta que el comedor sea contrapared,  que en la cocina integrada la encimera y la poza de lavado estén lo suficientemente separadas - lo cual redundará en la prevención de incendios- y que la lavandería de cabina cuente no solo con espacio para lavadora automática, sino también un lavatorio. Bello el departamentito. Espero que el plano de alturas también sea razonable para la zona.

¿Entonces???

En principio se trata de respetar los Reglamentos, tanto en lo concerniente a los ambientes básicos como al área mínima requerida. Ni más ni menos. Lo contrario es correr el riesgo verse obligados a devolver dinero a los compradores, así la compraventa se haya efectuado años atrás . ¡Construyan edificios y  departamentos decentes, señores,  y no tendrán problemas ni con las municipalidades ni con INDECOPI! 

Como siempre, espero sus comentarios en este blog, en Facebook y/o Linkedin.

Notas aclaratorias

(1) Léase el art. 26.2 del D. S. 006-2023-Reglamento de las VIS
(2) Me lo refirió en la cuarentena del 2020, a raíz del webinar en vivo que dicté debido a la pandemia. Gentilmente me brindó todos los detalles.