¿ERES UN PROPIETARIO RESPONSABLE? (1)

Indudablemente las reflexiones hechas anteriormente sobre el Buen Cliente debe haber extrañado a no pocos, de manera especial la que insiste en la Cortesía que este debe a Proveedores y Vendedores que sucesivamente le atenderán a lo largo de su vida.  ¡Lo más común es que se diserte hasta el cansancio sobre la excelente atención que ellos deben a aquel!  Pero el objetivo de estos post es que tomemos conciencia de la responsabilidad que nos compete en el proceso de compra-venta en general y de transferencia o arrendamiento de inmuebles en particular.  Y he aquí que todos los involucrados somos solidariamente responsables de que estos acontecimientos culminen fructífero resultado.  ¡Demasiadas veces se echan a perder estas operaciones por la actitud errada de los mismos interesados!  Apuntemos, pues, a evitar en lo posible que tal infortunio se repita. Y para esto hoy hago una pregunta más extraña todavía que la anterior: ¿ERES UN PROPIETARIO RESPONSABLE?

¡Menuda pregunta! Y en este caso va referida en concreto a quienes poseen un bien inmueble, en especial si se trata de la vivienda donde tiene morada su Familia.

Repito: ¿ERES UN PROPIETARIO RESPONSABLE?

Vayamos al punto y desglosemos los conceptos que derivan del Sentido Común:

1.  El Propietario Responsable -en primer lugar- tiene todos los documentos que lo acreditan como tal.   Aquí es preciso repetir lo que se dijo en el último audio dirigido a los compradores (1): Sin legalización de firmas en notaría o en su defecto ante un juez de paz, existe acto jurídico válido, pero muy difícil de comprobar ya que a la hora de la verdad será necesario que el juez se pronuncie a favor o en contra. Por tanto, si compraste un inmueble mediante un simple contrato privado, eres candidato a convertirte en digno émulo del "Puma" José Luis Rodríguez, es decir, ¡DUEÑO DE NADA!  Y si no se cuenta con los medios para proceder a una demanda judicial, nada se podrá hacer, amables lectores, cuando la propiedad -cuya compra no fue formalizada- pase a otras manos. ¡Demasiados casos de estos se ven a diario en el Poder Judicial! Y es terrible cuando quienes han vivido toda su vida en una casa o departamento creyéndose legalmente dueños, son arrojadas a la calle, todo porque los Jefes de Familia confiaron en la buena fe de su compadre o su mejor amigo.  El Propietario Responsable se guarda mucho de permitir informalidades y busca la asesoría de un abogado-preferentemente especialista en Derecho Inmobiliario- antes de celebrar el contrato, y una vez efectuada la operación mediante Escritura Pública, no se duerme en sus laureles, sino que se actúa diligentemente para que la adquisición de inmediato se inscriba en Registros Públicos (2), así como en la Municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble y en las entidades estatales que nos proveen de energía eléctrica y agua, llámense Luz del Sur, Edelnor y, por supuesto, Sedapal. No descuida ninguno de estos trámites y menos los deja para después.  Y si la adquisición es a bien futuro, no descansa hasta que la independización de las unidades inmobiliarias sea debidamente inscrita en la SUNARP por la misma Constructora que levantó el edificio.

2. El Propietario Responsable hace saber a su Familia dónde están los documentos que acreditan el dominio del inmueble.  Incluso si es soltero, divorciado o casado con régimen de bienes separados, instruye a sus posibles herederos adultos sobre dónde están toda la documentación pertinente, y jamás se le pasaría por la mente esconderla o dejarla irresponsablemente tirada en cualquier rincón.  Tiene un archivo especial para cada propiedad- en caso de tener varias - y no espera a sufrir un accidente o quedar inválido para poner sus cosas en orden.

¡Ay, lectores míos! ¡Cuántos tristísimos casos podría contar ahora por esa disparatada mentalidad de "mi esposa no entiende de estas cosas" o "ya se arreglarán mis hijos cuando me muera"! ¡Por todos los santos, que tales conceptos son una barbaridad de este tamaño!!! Recuerdo que trabajando en Seguros- en esa época como ejecutiva de Altas Cumbres Compañía de Seguros de Vida- vino una señora de humilde condición para averiguar si su esposo -que acababa de fallecer- había tomado un seguro, ya que por pura casualidad había encontrado un folleto del Seguro Vida Ley que ofrecía la Compañía.  Me contó incluso que no sabía NADA de los bienes que él podía haber adquirido por su cuenta. Teóricamente esto es imposible si ambos estaban bajo el régimen de Sociedad Conyugal, pero en la práctica bien sabemos que en Perú cualquier cosa puede ocurrir, dada la quasi incomunicación existente con las provincias más alejadas de nuestro país, amén de que recién a partir del 2015 entró en vigencia la nueva Ley del Notariado y hay vacíos legales en su modificatoria posterior del 30 diciembre del 2016. (3) El Propietario Responsable - si es Jefe de Familia- no expone a su mujer y a sus hijos a quedar en la miseria, antes bien les hace saber de aquello adquirido antes del Matrimonio o del concubinato, y hace que su compañera tome conciencia de lo que está firmando al adquirir cualquier propiedad.  

3. El Propietario Responsable no deja su predio a la deriva, por mucho que no resida en él.  Aquí tengo que ser muy clara: Hay quienes compran compran inmuebles a diestra y siniestra a precio de ocasión , y una vez que los rentan no le vuelven a ver la cara a su inquilino ni siquiera por Navidad o Fiestas Patrias. Desentenderse así de su propiedad es un terrible error y caras consecuencias pueden costarle.  Sé de quienes perdieron los inmuebles que alquilaron por prescripción adquisitiva. Y se los digo con conocimiento de causa, ya que una pariente política muy querida -hija de un inversionista inmobiliario- se dio con la novedad que sobre el terreno que había comprado su padre treinta años atrás se había edificado un moderno edificio de oficinas. Nada se pudo hacer para recuperarlo.  Conque haceos una idea. El Propietario Responsable jamás adquiere más de lo que buenamente puede administrar.  Y esto es válido también para las empresas que se dedican a la actividad inmobiliaria, pues las hay quienes sufren el que sus inmuebles sean más pasivos que activos fijos.

Al rentar sus inmuebles, el Propietario Responsable incluye una cláusula de visita programada dos veces al año. Y acude a ellas sin tanto aspaviento y verifica que todo esté en orden y tal como se ha estipulado en el contrato de alquiler.  Si se trata de un departamento ubicado en un edificio con vigilancia permanente, pide discretamente informes sobre el comportamiento de sus inquilinos.  El Propietario Responsable hace cumplir el Reglamento Interno del Condominio y nunca pacta nada que vaya contra este. Y si se entera de algún ex-abrupto que haya puesto entredicho la sana convivencia entre los residentes, en el acto toma cartas en el asunto para que el hecho no se repita. 

Asimismo, El Propietario Responsable se hace cargo de inmediato de los desperfectos que pueda haber en su inmueble.  Un caño goteante, un inodoro con fuga, un lavabo con atoro, etc., son reparaciones caseras baratas que suelen dejarse hasta que llegan a mayores. El Propietario Responsable es consciente de que estos daños han de ser subsanados de inmediato, lo cual redundará en beneficio de su propio bolsillo y del ahorro de agua y energía. Y en caso de tener inquilino, es en las visitas programadas donde se cerciora de que todas las instalaciones funcionen óptimamente y sin problemas.

Lectores míos, ¿les parece que estoy hiriendo susceptibilidades con lo que acabo de afirmar en este post?

Pues esperen a ver lo que tengo para la próxima semana.  Entretanto, mucho agradeceré que aquí mismo o en Facebook - como algunos acostumbran- me den su opinión sobre el tema.

Notas aclaratorias

(1) Dicho audio se grabó un día antes de que se promulgara el Decreto Legislativo 1310, que modifica la nueva Ley del Notariado.

(2) Es conveniente, además, inscribirse en el servicio Alerta Sunarp, El servicio es gratuito. En este link pueden encontrar toda la información:  https://www.sunarp.gob.pe/alertaregistral/

(3) En su Tercera Disposición Modificatoria, el Decreto Legislativo 1310 nuevamente permite que el Notario dé fe de operaciones inmobiliarias efectuadas fuera de su distrito notarial por personas naturales, siempre y cuando tenga implementado el sistema de identificación biométrica. Para más información hacer click aquí.  Sobre el vacío legal arriba mencionado, pueden leer el comentario publicado en el informativo La Ley: Competencia Notarial para la transferencia de predios ¿de regreso a sus inicios?