¿ERES UN BUEN ARRENDADOR? (1)

Amables lectores, bien sabemos todos que en diversos medios locales se diserta mucho sobre los riesgos que existen al alquilar una propiedad.  Ríos de tinta cibernética corren para explicar a diestra y siniestra las mil y una precauciones que deben tomar los propietarios. Aplaudo la iniciativa, que toda prevención es poca cuando se trata de resguardar el patrimonio familiar.   Empero, no recuerdo ningún artículo en que se insinúe siquiera los rasgos de un Buen Arrendador.  Ya se sabe que en nuestro país las disertaciones suelen girar en torno a los derechos , mas los deberes... ¡bien gracias! Dado que este es un tema de mucha actualidad, me propongo desarrollarlo con la mayor objetividad posible, apelando a vuestra comprensión en caso de discrepancia de pareceres.

1. El Buen Arrendador define el perfil de arrendatario que desea contactar.  Junto con su corredor de confianza hace un esbozo del futuro inquilino .  ¿Y qué considerandos toma en cuenta, además de honorabilidad y solvencia económica?  En primer lugar la edad: No es lo mismo una jovencita que un adulto mayor. El sexo: Una mujer joven difícilmente aceptará un varón si alquila una habitación de su casa o departamento.  La ocupación: Un estudiante es dependiente, mientras que un profesional y un empresario independiente se mantienen por sí mismos.  Las costumbres: Quien busca un departamento de soltero no tiene los mismos hábitos que quien solo desea regresar del trabajo para descansar y dormir.  Cabe destacar, además que el perfil del arrendatario ha de coincidir con el perfil del inmueble que se alquila. Obviamente en un edificio multifamiliar no se puede estar festejando a altas horas de la noche, porque en el acto habrá problemas con los vecinos y con el agravante de que la multa impuesta por el Serenazgo penalice al propietario, no al inquilino (1). Tampoco se pueden permitir mascotas si el reglamento del condominio lo prohíbe,  y menos el uso de oficinas a puerta cerrada (2) con entrada  y salida diaria de más de cinco empleados en un edificio de zonificación RDB.  Innegablemente hay inmuebles para todos y es preciso definir qué tipo de arrendatario conviene destinar a cada uno.

Sobre el particular, puedo contar una anécdota que más de uno pensará que es inventada. Pero no. Resulta que en el condominio en donde resido -frente al mismísimo Jockey Club- hubo un tiempo en que me extrañó mucho que las moscas proliferaran en demasía. El insecticida lo tenía conmigo una hora sí y la otra también. Tomando en cuenta que al costado hay un colegio abandonado, pensé que la molestia podía venir de ahí.  Pues no: No hará ni un mes me vine a enterar que en el piso 10 de mi torre, un inquilino - ¡que menos mal ya abandonó el edificio!- tenía... chanchos.  No, amables lectores, no han leído mal. He escrito CHANCHOS.  ¿Me dejo entender?  ¿Cómo le hizo el irresponsable y mugriento arrendatario para introducir esos animales por el ascensor y sin que la gente se diera cuenta? ¡Adivina, adivinanza, dijo el sabio Salomón!  ¿Y cómo es posible que el propietario no se cuidara de darse una vueltecita siquiera una vez al año, para verificar in situ si las cosas estaban en orden en su departamento?  ¡No se oye, padre! Por supuesto que la administración del condominio no estaba al tanto ni ningún otro residente. ¿Cabe que ocurran estas barbaridades????

Y como ahora está tan de moda la exacerbada predilección por los animales -colindante ya con la abierta zoolatría- no sería de extrañar una denuncia por ¡discriminacióóóón! presentada ante la Fiscalía por el dueño de la anaconda Carola, el cual no logra comprender por qué la Junta de Propietarios no acepta que su adorable mascotita repte libremente por escaleras y pasillos.  Y que nadie se sorprenda si a la  susodicha acusación se agrega otra por maltrato animal, ya que Carolita -que acostumbra abrir sus cariñosas fauces a los residentes que se cruzan por su camino- se siente menospreciada con tantos alaridos de terror.  ¡En estos convulsionados tiempos nunca se sabe! (3)


2. El Buen Arrendador revisa su inmueble y arregla los desperfectos antes de buscar inquilino. Esto por respeto a sí mismo y por Sentido Común.  Es indispensable presentar un inmueble decente, con mayor razón si se está ofreciendo lo que se convertirá en la sede de un nuevo Hogar. El Buen Arrendador repara caños, inodoros, chapas y manubrios, cambia focos quemados, resana muros, engrasa bisagras... Verdad que el retoque de las paredes es factible dejarlo para el final, no sea que el nuevo arrendatario desee un color especial y uno termine invirtiendo en vano en pintura y mano de obra.  Empero, no descuida la limpieza del lugar, pues sabe que todo entra por los ojos, en especial cuando se trata de una vivienda: No olvidemos que a la hora de la verdad, es La Jefa quien tiene la última palabra para tomar el inmueble en alquiler o buscar otra opción.

Cabe destacar que habitualmente se procede a la inversa. Pues bien, permítaseme decir que buscar arrendatario y dejar para después los arreglos es un gravísimo error, que tarde o temprano cara pasará la factura. En primer lugar porque el interesado puede tener apuro de mudarse y ver una vivienda con desperfectos es motivo para que desista del alquiler. Por otro lado, desdice mucho de un propietario mostrar un inmueble defectuoso: Esto es atraerse arrendatarios descuidados, negligentes y abiertamente sucios, que dejarán que la vivienda se caiga a pedazos sin ningún remordimiento. El Buen Arrendador tácitamente pone las reglas cuando oferta su propiedad en condiciones óptimas dentro de sus posibilidades.  Y si al mostrar el inmueble su corredor hace hincapié en el uso normal y cuidadoso que habrá de hacerse del mismo, las cosas quedarán claras desde un principio.


3. El Buen Arrendador hace el inventario físico de su inmueble solo o con ayuda de su corredor. Presumo que  más de un colega no va a estar de acuerdo, dado que tradicionalmente es el agente inmobiliario quien realiza este trabajo y recién al momento de redactarse el contrato. Bueno, me temo que las razones por las que defiendo lo contrario van de la mano con lo expuesto en el acápite 2. ¿Cómo saber qué desperfectos hay en el inmueble si no se ha hecho una revisión exhaustiva previa? ¿Funcionan todos los interruptores de luz y los enchufes? ¿La terma está operativa? ¿Hay hongos en los baños? ¿La cajones de los closets corren con facilidad? ¿Las láminas del piso no están levantadas?  Y si el inmueble se ofrece equipado, ¿en qué condiciones se encuentra cada mueble y/o menaje? ¿Cómo está el tambor de la lavadora? ¿El kit de la cocina a gas no se ha vencido? ¿El juego de la Sala-Comedor está con quiñes o rayaduras? ¿El forro del colchón ha sido lavado?

Pero la razón principal es otra que cae por su propio peso. ¿Es dable que el corredor -que al fin y al cabo es un extraño- sepa más que el mismo propietario lo que este posee? ¿Verdad que es un absurdo? El Buen Arrendador conoce mejor que nadie lo que es suyo y es el primero en percatarse si todos sus muebles y enseres están en buen estado.  Claro que toca a su agente inmobiliario ayudarle en este cometido, pero la responsabilidad inmediata recae en él, como dueño y señor de su propio predio.  Tómese en cuenta, además, que los desperfectos ocultos saltarán durante la vigencia del contrato y será de justicia que el inquilino exija que sea el propietario quien repare de inmediato todo aquello que no se saneó.  Pero he aquí que el arrendador, al no saber qué estaba bien y qué no, bien puede hacer recaer en su arrendatario una responsabilidad que este no tiene, y que resulte un enfrentamiento terrible entre ambos. ¡Toda una cadena de malentendidos por falta de previsión! Como vemos, la Negligencia en este ámbito tarde o temprano deriva en problemas de envergadura.

4. El Buen Arrendador tiene listo el contrato de alquiler, el que previamente ha redactado su abogado.  Si es su corredor quien le facilita el modelo, igual recurre al asesor legal para las verificaciones y correcciones pertinentes.  Asimismo, se informa sobre el ordenamiento legal que regula los contratos de alquiler, decidiendo de antemano a qué ley va a acogerse. (4) Igualmente y como Propietario Responsable que es, tiene a la mano toda la documentación que lo acredita como tal y que le pedirán tanto el futuro inquilino como la notaría, a saber: DNI suyo y de su copropietario -si lo hubiere- con el sticker de la última votación, Copia Literal de Dominio, Autoavalúo -concretamente HR, PU y Liquidación de Arbitrios- y los últimos recibos de luz, agua, mantenimiento debidamente cancelados.  

¡Ay, amables lectores! ¿Toco médula? Todavía recuerdo el caso en que yo misma encontré un precioso departamento adaptado en el interior de una casa. Me encantó la privacidad y decoración y decidí tomarlo. Y cuando veo el contrato, me doy con la novedad de unas cláusulas totalmente fuera de lugar y que no correspondían a las legislación vigente, amén de una redacción defectuosísima. Así lo hice notar, pero la propietaria -que era una adulta mayor-  y sus hijas extrañamente se mantuvieron en sus trece. Por supuesto que la operación no se cerró y fue así que después aterricé  en Montagne. ¿Lograron arrendar el inmueble en cuestión y con las debidas garantías legales? Lo ignoro. Mas no me extrañaría enterarme de que hasta hoy tienen a un indeseable dentro de su casa, que se niega a salir y a pagar el alquiler. 

Concluyendo: ¿El Buen Arrendador considera primero una etapa pre-arrendamiento? Por todo lo arriba expuesto es evidente que sí.  El Buen Arrendador es el Propietario Responsable por excelencia y nadie le gana en previsión y diligencia para la administración de sus bienes.  Su agente inmobiliario es su aliado incondicional, pero es él quien asume la responsabilidad de planificar el proceso y responder por el inmueble que ofrece.

¿Están de acuerdo con estas aseveraciones?  Espero sus amables respuestas en este mismo blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:
(1) Así es en Miraflores. La multa por ruidos molestos asciende a una UIT. Para este año 2017 equivale a S/ 4,050.00 ó $ 1,246.00.
(2) Esta modalidad de alquiler es muy común, pero tiene el inconveniente de dar al predio un uso no autorizado, exponiéndose a una sanción pecuniaria de la Municipalidad y de la misma SUNAT.
(3) Sobre el afecto desproporcionado a los animales y su nefasta consecuencia en nuestro rubro se comentó ampliamente en el post ♪¡Qué bonita vecindaaaaaaaad!!!♫♫♫
(4) Actualmente un propietario puede acogerse a la Ley N° 30201, que modifica el artículo 594° del Código Procesal Civil o al  Decreto Legislativo 1177 y su Reglamento.  Tómese en cuenta que este último solo aplica para los inmuebles destinados a vivienda.

¡AGUA, POR FAVOR!!!!!!!

En estos días tan horribles, en que la Naturaleza ha pasado cara la factura por la imprevisión en todos sus niveles, creo que es innegable que todos hemos aprendido dos cosas muy importantes: La primera es cuán solidarios podemos ser los peruanos ante la desgracia ajena. La segunda es precisamente la importancia vital del líquido elemento, sin el cual no podemos subsistir.  Es conmovedor ver cómo hay quienes pueden ser capaces de privarse del agua que necesitan para darla a quienes perdieron todo en distintos puntos de la costa peruana.  ¡Mis respetos y admiración para todas esas almas generosas, que siguen dando, además, tiempo y esfuerzo!  Creo que -a pesar de los defectos que ostenta nuestra idiosincracia- el mundo nos mira con admiración. No es común donar agua cuando el agua falta.  Si la Caridad cubre multitud de pecados, muchos sin darse cuenta han hecho méritos para el día del Juicio Final.

Es evidente que singular rol tendrán ahora los ingenieros. En uno de sus foros de Facebook-Ingenieros del Perú, en donde gentilmente se me permite participar y publicar los artículos de este blog-, ya están dando soluciones puntuales para evitar que las deficientes estructuras levantadas hace menos de diez años se desplomen por la furia de la Naturaleza. No sé cómo, pero el río Rimac tiene dos puentes que datan del siglo XVII y el siglo XIX y son inamovibles, a pesar de la centena de sismos y huaicos que han tenido que soportar a lo largo de cuatro y dos siglos, respectivamente.  Espero que las propuestas de estos profesionales sean escuchadas por la autoridad competente.  Mas en este post quiero dirigirme nuevamente a los Constructores de viviendas multifamiliares, ya que "gracias" a este desastre - si cabe la expresión-,  me ha sido posible percatarme de ciertas carencias que tienen los edificios de hoy con respecto a la red de agua.  Y también los de antaño, para no pecar de injustos.  Carencias que pueden ser subsanadas con un mínimo costo y que pueden presentarse incluso como plus de ventas para los nuevos edificios, o bien plantearse ante  las Juntas de Propietarios como un servicio indispensable para los residentes.

Veamos, ¿qué ha sucedido en mi edificio de la Av. El Derby? Mis hermanos y yo residimos en el octavo piso de la Torre B ¡y vaya que nos ha costado sangre adaptarnos, recordando viejos tiempos que en el agua y la luz eran racionadas todos los días!  Pues bien, resulta que Sedapal ya había restablecido el servicio, pero los residentes de ambas torres sufrimos diversos cortes durante dos días más. Y los noticieros daban fe de que lo mismo ocurría con otros condominios  ¿Es que esto iba a continuar por los siglos de los siglos?  Pos sí, para hablar a la mexicana. ¿Y por qué? Simple: Todos clamábamos por el agua y el pobre encargado no le queda más remedio que bombear hacia el tanque... antes de que se llenara la cisterna. Y todos, en previsión de un corte general, seguíamos almacenando agua en grandes cantidades, por lo que el tanque que surtía a ambos edificios se vaciaba nuevamente.  Más claro: Caímos en un círculo vicioso, que nos hizo padecer dos días adicionales y gastar el doble del líquido vital, para variar.

Es un hecho que el fenómeno del Niño nos seguirá golpeando y preciso es que nos encuentre preparados. ¿Qué hacer para minimizar los efectos en los edificios residenciales?

Se me ocurren estas soluciones:

1. Instalar en el primer piso -concretamente en el patio, entrada o jardín exterior- una red de caños de jardinería conectados directamente al agua que viene de la calle.  En el edificio de Valles del Sur -donde residí por cinco años - recuerdo que en una ocasión se malogró la bomba de la cisterna. Pero había un cañito para regar el jardín justo a la salida de mi departamento ubicado en el primer piso, de manera que yo tenía agua por esa vía y podía recogerla con toda comodidad. Por eso sé de qué hablo. Por cierto, que tales grifos son los mismos que propuse en un post dedicado a las terrazas:

¿Qué se lograría con esto? Uno, tener más facilidad para la limpieza y para regar jardines, jardineras y macetas de ser el caso. Y otro, que para las emergencias como la que nos ha tocado vivir y cuando ya se reponga el servicio, los residentes almacenen el agua desde estos caños al tiempo que dejan llenar la cisterna en su totalidad, de manera que el agua sea bombeada hacia el tanque por única vez. Incluso creo que habría que establecer este procedimiento como norma obligatoria cuando por razones de fuerza mayor la cisterna  y/o el tanque quedaran vacíos.


2. Destinar en cada departamento espacios propios para cilindros de gran capacidad.  Con esto, señores constructores, no hacemos sino ratificar lo que se dijo en un artículo anterior: La lavandería no es un plus, antes bien ha de ampliarse su área para que realmente cubra las necesidades de la Familia. Y si para lograrlo es preciso que el famoso Master reduzca sus excesivas dimensiones (1) ¡aleluya!!! Tomando en cuenta la higiene y decoro del Hogar, no es bueno que tengamos botellas, baldes y tapers hacinados de cualquier modo en baños y cocinas, sino en recipientes de mayor capacidad y ubicados en espacios ex-profeso para tal función.  Lo imagen que presento abajo no es exactamente lo que planteo, pero dará una idea de lo que trato de expresar:

Dicho sea de paso, la modalidad de un cilindro con caño y que aproveche el agua saliente de la lavadora puede ser interesante, mas tiene sus bemoles, ya que aquella sale...sucia.  Llenar tanques de inodoro y trapear pisos con un líquido incluso maloliente no me parece la mejor de las opciones, salvo en casos de emergencia como el que nos tocó vivir, y que todavía sigue golpeando a otros y en espantosas proporciones. Pero lo de habilitar un lugar para alojar cilindros de este tipo en las lavanderías sí lo creo indispensable. Por supuesto que tales recipientes tendrían que estar debidamente colocados dentro de un mueble de melamine, con un tamaño suficiente que permita desplazar aquel para llenarlo e higienizarlo y dos portezuelas verticales que lo cubran por completo, en aras del decoro y el buen gusto.  Paso el dato que he visto que los venden de todos los tamaños.

Supongo que más de un constructor meneará la cabeza y dirá:

- Bueno, señora, ¿y a nosotros qué? ¡No es de nuestra incumbencia si el nuevo propietario elige cilindros o botellas de Coca Cola para recoger agua!!! ¡Eso es cosa de cada uno!!!

Sí y no, señores constructores.

No es atributo de ustedes proporcionar el cilindro, obviamente, pero sí acondicionar el espacio donde este deberá ubicarse, tanto en lavanderías, baños y cocinas.  Allá en los años 80,  -cuando muchos de mis lectores no eran sino un proyecto en la mente del Padre Eterno-, esta servidora y su Familia tuvo que vivir con el agua racionada durante años. Es decir, que a diario teníamos que almacenarla en grandes cilindros que colocábamos debajo del tocador de los servicios higiénicos.  Es factible proponer algo similar en los brochures de ventas, de manera que  los futuros propietarios tomen conciencia de que lo que ha ocurrido hace dos semanas puede volver, y de manera corregida y aumentada. No me negarán que este sencillo diseño es una maravilla para lances tales (2):

Solo faltan las portezuelas, señores.

Y ya que tanto os gustan los baños con dos lavabos, presento este modelo de la española Diaco, que me parece más estupendo todavía :

Para contrarrestar la humedad, la española Musan propone portezuelas apersianadas:

Por supuesto que, dadas las circunstancias, sería indispensable que los dos modelos arriba presentados prescindieran del zócalo que los separa del piso.


Para la cocina he visto este fabuloso diseño, es decir, con tres portezuelas debajo del doble lavadero (3):

Como puede apreciarse, lo que se plantea no es nada especial.  Para baños y cocinas, basta dar la idea en sus brochures, dejando sin repisa el espacio destinado al recipiente en cuestión, el cual quedará perfectamente cubierto gracias a las portezuelas. Y sanseacabó. Con aumentar las dimensiones de la lavandería y poner un pequeño mueble de melamine al lado o debajo del lavatorio, solucionan el problema. Y en los flats y duplex con terraza, tales aditamentos podrían tranquilamente ocupar una pequeña parte de dicha área libre. Por supuesto que si, por añadidura, ustedes deciden incluir los famosos cilindros con caño como plus de ventas, yo no me opongo.

Seamos realistas, señores constructores.  No podemos esperar a tener de nuevo el huaico encima, esta vez literalmente hablando. Al problema de la escasez de vivienda empieza a sumarse ya el de la carencia de agua y no solo en los segmentos D y E.  Por primera vez en su historia Lima ha estado sin servicio de agua potable durante casi una semana y sin distingos entre las clases sociales, ya que ni del grifo de Palacio de Gobierno salía una sola gota.  Otras ciudades de nuestro país siguen sufriendo los embates de la Naturaleza y han quedado totalmente inundadas por las lluvias y desbordes de los ríos. Las soluciones técnicas tendrán que plantearlas los ingenieros según la complejidad de los eventos catastróficos, mas no me negarán que existen soluciones inmediatas para las viviendas multifamiliares, que al menos lograrían paliar el terrible efecto de una nueva eventualidad, sea que la provoque el Niño -¡más parece adolescente!- u otro desastre natural.

Como siempre, dejo todo a vuestra consideración. Pero me encantaría saber sus opiniones, sea en este mismo blog o en Facebook.

Quedo a la espera de sus comentarios.

Notas aclaratorias
(1) Es inconcebible que ocupe el 50% o más del área privada.

(2) Lamentablemente no copié la referencia de la web. Si alguien me hace saber a quién pertenecen los derechos de autor, mucho se lo agradeceré.
(3) Dikidu.com me remite a este link ya no existente:  img.ar.class.posot.com 

¿ERES UN COMPRADOR RESPONSABLE? (2)

Nuevamente volvemos a nuestras reflexiones sobre el Comprador Responsable. 

Lamentablemente, en estos convulsionados tiempos no es fácil encontrar un Comprador Responsable en el sector inmobiliario con los rasgos enumerados en el artículo anterior. Humanos somos, con el agravante de que son los usos y costumbres los que marcan la impronta del ethos de nuestro pueblo. Aceptémoslo: El peruano promedio no es previsor. Sin ir más lejos, nuestra proverbial desidia se ha hecho patente una vez más, y nuevamente estamos pagando las consecuencias de los desastres naturales previsibles. Y no se culpe solo a la indolencia e irresponsabilidad de los gobiernos de turno. Urge contribuir para que la Negligencia sea erradicada a la brevedad posible de nuestra idiosincrasia y a eso apuntan estos post. Espero de verdad que mis palabras sean entendidas en esta línea y no se interpreten como ofensa y menos como desprecio.

Vayamos al tema que nos ocupa desde la semana pasada:

1. El Comprador Responsable consulta con los suyos sobre el inmueble a adquirir. Sabe muy bien que el entusiasmo puede obnubilar su criterio y que cuatro ojos ven más que dos.   Si se trata de un inmueble en reventa, visita la propiedad por lo menos dos veces, escuchando atentamente el parecer de quien es más conocedor de distribución, acabados e instalaciones fijas y permanentes, así como la facilidad para la conservación y limpieza de los mismos.  Tratándose de un inmueble bien futuro, solicita planos y los examina con sus familiares y/o socios. Y cuando busca una vivienda pide el parecer de quienes habitarán en esta, mas nunca comete el gravísimo error de dejar la elección y/o la decisión de compra en manos de sus menores hijos, que no tienen ni la madurez ni la visión de lo que necesita la Familia.  

¡Ay, lectores míos! Me temo que otra vez estoy tocando no carne, sino médula.

Ríos de tinta virtual podrían correr para referir los casos en que el capricho de adolescentes ¡y hasta de niños! han motivado al Jefe de Familia a comprar lo que no debía o a descartar lo que convenía a todos. Se me viene a la memoria el caso de dos esposos que parecían ser los hijos de su hija de 15 años. Llegaron al departamento que ofertaba mi hermano y era ella la que veía y opinaba, mientras que los padres no decían ni pío.  Por lo que habían referido a mi hermano, ese era el departamento que necesitaban, pero la caprichosita mocosa no daba el visto bueno. Luego de unos días se les llamó y al hacérseles notar que estaban desperdiciando una oportunidad que difícilmente se presentaría otra vez, solo atinaron a decir:

-¡No, señor! ¿Y qué va a decir nuestra hija?

Dejando a un lado que en un futuro no muy lejano esa misma hija se convertirá en mujer maltratada, dado que inconscientemente estará a la búsqueda de los adultos que le pongan límites, yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿Es posible que una decisión vital para la Familia se deje a la veleidad de una adolescente que no sabe ni dónde está parada????  Pues así fue.  Increíble, pero cierto.  Y no es el único caso.  Mi mismo hermano me refirió otro en que la hija veinteañera -sin ningún pudor ni respeto- se sentó en las piernas de su padre y en presencia de todos le insistía con acento lloriqueante:

- ¡Papi, papi! ¡Yo quiero este departamento! ¡Yo quiero este departamento!

Y  el papi aceptó, por encima incluso del parecer de su esposa, quien no estaba de acuerdo con dicha adquisición. Conste que estamos hablando de un señor muy respetable que pasaba los cincuenta. ¡De Ripley!

2. El Comprador Responsable compara antes de adquirir una propiedad.  Y no solo números, ya que el inmueble bien puede justificar una inversión mayor.  Visita propiedades similares en características, precio y zona, y examina diligentemente las bondades de cada una. Sopesa las instalaciones de una y otra, analizando las ventajas que a futuro le pueden traer.  No se entretiene mirando los inmuebles que no se ajustan a sus requerimientos, antes bien exige a su corredor que le muestre únicamente aquellos que son acordes a su solicitud.  Si por alguna razón cambia de opinión, informa de inmediato a aquél para que el rango de búsqueda se amplíe o reduzca y no se pierda el tiempo visitando lo que no va. 

¿Y cuál es la cantidad recomendable para comparar?   Pienso que mínimo tres y máximo siete. Esto en situaciones normales. ¿Y por qué no más, si sobran propuestas y tiempo para visitarlas? Porque el exceso marea y la decisión de compra se dilata por los siglos de los siglos, con el consecuente peligro de perder lo que realmente vale la pena.  He tenido clientes que se han demorado meses en visitar propiedades aquí y allá. ¡Recuerdo una que visitó 24 departamentos para luego no comprar nada! ¿Y por qué? Porque cuando quiso retomar el inmueble número 7, este ya ha había sido vendido. Ni más ni menos. Ella había perdido ya la vigencia de la aprobación de su crédito hipotecario. Y nuestro trabajo e inversión devino en nada.  Propietario, Compradora, Corredor y Sectorista, todos perdimos.

3. El Comprador Responsable decide la adquisición en un periodo razonablemente corto. Es consciente de que la volatilidad de la moneda puede tornar magro lo que ayer era un excelente capital. Toma sus decisiones como adulto que es, dejando a un lado la tentación de hacerse el interesante en alabanza de su ego. Negocia inteligentemente el precio a su favor y se reserva un tiempo prudencial para la decisión final, mas sin exponerse a perder el predio que ansía por una mala oferta o un descuido de su parte, con mayor razón si se trata de un inmueble bien futuro que pueden ganarle por puesta de mano. (1)

Lectores míos, hay Compradores... y compradores.  La Inmadurez y Arrogancia pueden pasar cara la factura a quienes las ostentan. ¡Y vaya que hemos visto demasiado de esto! Todavía recuerdo a ese joven ejecutivo que perdió un magnífico departamento en una excelente zona y a un precio realmente excepcional. Contaba con el respaldo financiero de su madre e increíblemente demoró el trámite de su crédito por dar prioridad a un viaje de vacaciones a no sé dónde. Creo que esta fue la razón por la que la señora, enojada, le retiró su apoyo.  Lo peor vino después, cuando nos llamaba una y otra vez para encontrar un departamento en alquiler... y no precisamente en un distrito A1.  ¿Cabe algo más triste?

Cada vez que me detengo en estas reflexiones creo preciso que nos hagamos la pregunta de rigor: ¿Soy un Comprador Responsable?  La imperfección es nuestra vestidura y las debilidades humanas suelen jugarnos muy malas pasadas a pesar de nuestra edad y aparente circunspección.  Entonces, hagamos lo posible por MADURAR y comportarnos a la altura de lo que la situación exige.  No olvidemos que la compra de un inmueble es la inversión más importante del ciudadano de a pie.  Que sea la mejor o la peor o simplemente que llegue a ser nada, dependerá única y exclusivamente de él, no de otros.

¿Están de acuerdo conmigo? 

Espero sus amables opiniones.

Notas aclaratorias:

(1) Tómese en cuenta que estos inmuebles son más solicitados por precio, inafectación al impuesto de alcabala, posibilidad de modificaciones no estructurales y, sobre todo, por tener categoría de "estreno".

¿ERES UN COMPRADOR RESPONSABLE? (1)

¡Uff! ¡Por fin puedo sentarme nuevamente a escribir! Y es que luego de nuestro último e-book publicado para Propietarios Responsables -que pueden bajar gratuitamente haciendo click aquí-, casi de inmediato hemos pasado a la campaña de las Casas de Campo en el Norte Chico. (*)  Ya no me queda tiempo ni para respirar y menos para esbozar estos post. Conque haceos una idea, amables lectores.  Verdad que mis artículos resultan chocantes para algunos y así lo manifiestan en el Facebook, pero en líneas generales estoy muy contenta con la acogida que ustedes dan a este blog en dicha red social.  Y en honor a la misma esta vez me voy a hacer una pregunta que me temo va a indigestar a más de uno:

¿ERES UN COMPRADOR  RESPONSABLE?


Esta pregunta puede aplicarse en todos los ámbitos Y va en la misma perspectiva que trazamos en ¿Eres un buen cliente? 1 y 2 , solo que ahora hablamos específicamente del Comprador inmobiliario. Y dadas las ventajas pero también los riesgos que conlleva invertir en este sector, cabe que preguntar nuevamente:

¿ERES UN COMPRADOR  RESPONSABLE?

Y tomando en cuenta que de la buena o mala compra de un inmueble puede depender el futuro de toda la Familia - de ahí la imagen reflexiva que encabeza este post-, insisto en mi pregunta:

¿ERES UN COMPRADOR RESPONSABLE?

Paso a explicar brevemente los rasgos fundamentales que -según mi leal saber y entender- caracterizan a quien se precia de serlo.

1. El Comprador Responsable evalúa primero lo que necesita adquirir. No compra por comprar y menos porque está de moda o por presumir ante familiares y amigos.  Sopesa los requerimientos puntuales del inmueble que le será útil como vivienda o inversión.  Sabe la diferencia que existe entre lo que le gusta y lo que necesita y elige esto último en caso de disyuntiva irremediable. 

Sobre el particular podríamos disertar hasta mañana. Pues los agentes inmobiliarios bien sabemos que lo que se suele comprar no es un inmueble sino un status.  So pena de desatar las iras de más de un lector, me tomo la libertad de afirmar que esto es una grave debilidad que cara suele pasar la factura. No es inteligente convertirnos en títeres que se mueven al son de lo qué dirán otros. Todos tenemos derecho a mejorar nuestra condición económica y dar lo mejor a nuestra Familia, a no dudarlo. Pero otro cantar es empeñarse en vivir como los rubios, ricos y famosos. Se me viene a la memoria el caso de un antiguo cliente de mi hermano que adquirió un departamentazo en San Isidro y una inmensa casa en La Molina -que no necesitaba en lo absoluto- y ahora está a punto de perder el primero por embargo del Banco, y en repetidas ocasiones le han cortado la luz en la segunda. ¿Puede existir algo más patético?

En esta misma línea, cabe afirmar que el Comprador Responsable no proyecta la adquisición de aquello que le será imposible administrar. No pone los ojos en inmuebles que están al alcance de sus bolsillos, mas no de su control. No se deja envolver en argumentos maravillosos de "precios de remate en Miami o Punta Sal", si tiene la certeza de que le será imposible trasladarse con frecuencia a dichas zonas o que no cuenta con personal de confianza para garantizar el cuidado y la rentabilidad de los predios adquiridos. El Comprador Responsable sabe qué zona debe elegir y jamás se expone a perder su propiedad por prescripción adquisitiva y menos por una invasión.  Asimismo, tiene muy presente que lo barato sale caro, por tanto no arriesga su dinero en inmuebles que ostentan una evidente precariedad en su construcción, a menos que cuente con los recursos suficientes para remodelación y otros.

2. El Comprador Responsable organiza su presupuesto antes de lanzarse a la búsqueda de un inmueble.  Hace cálculos no solo del precio de venta, sino de los gastos adicionales que tendrá que asumir como son el impuesto de alcabala, (1) los gastos notariales y registrales, los de mudanza, etc. No aspira a adquirir aquello que está fuera de sus posibilidades económicas y menos pierde su tiempo preguntando por lo que sabe de antemano que no va.  Si recurre a un crédito hipotecario, se cerciora primero de que califica para el gasto presupuestado. 

¡Ay, amables lectores! ¡Sobre este punto podría referir muy, pero muy malas experiencias en mi ejercicio como corredora!

Yo me pregunto: ¿Acaso salimos de compras sin dinero en la cartera para llegar a la tienda, buscar lo que deseamos y luego regresar a casa con el fin de ver si nos alcanza el dinero para adquirirlo????? Pues esta práctica es demasiado común en nuestro rubro. He perdido la cuenta de los clientes que se empeñan en que se les ayude en la búsqueda sin saber si califican medianamente para un crédito. No faltan quienes solicitan nuestro servicio de búsqueda ¡y no cuentan siquiera con un presupuesto esbozado dentro de un rango de precios!  Aún no sé cuánto voy a gastar. Ud. envíeme sus propuestas y yo ya veo.  ¡Cuesta trabajo creer que están hablando en serio!!! Esta pésima modalidad entrampa y hasta hace tambalear el mercado, peor todavía cuando todos conocemos las férreas medidas de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP para la concesión de los créditos hipotecarios. Y es verdaderamente insano para todos los involucrados en el proceso de compraventa, pues hace perder tiempo, dinero, esfuerzo y mucha energía emocional, para que al final se salga con la novedad de que no se cuenta con los medios para la adquisición. El Comprador Responsable es consciente de que no tiene derecho a jugar con las expectativas y la necesidad ajena ni con el pan que honradamente ganamos los que oficiamos de intermediarios. Y sabe también que dicha informalidad puede costarle muy cara a él y a su Familia, ya que en estos últimos tiempos la moneda es muy cambiante y está sujeta a los vaivenes internacionales sobre los que no tenemos ningún control.  Un estornudo de Putin o el ex-abrupto de Trump pueden lograr que el dolar se dispare o vaya en picada, echando a perder la oportunidad de adquirir ese inmueble que tanto se necesita. Así de simple.


3. El Comprador Responsable se asesora debidamente antes de adquirir una propiedad. Consulta a los expertos, como son su abogado y su agente inmobiliario y pide a estos verificar -cada uno en su área- si todo es tal cual lo ofrece el Vendedor.  Sabe que ningún profesional trabaja gratis y por eso abona los honorarios que corresponde a cada uno.   Según sus posibilidades, contrata a los profesionales idóneos y de confianza, ya que incluso tendrá que hacerles ciertas confidencias que no es conveniente ventilar ante cualquiera.

Aquí también hay mucho que decir... y ordenar, pues en nuestro medio es muy común que el Comprador se lance solo a la aventura de la búsqueda, o bien recurra a la asesoría legal de un allegado inexperto y/o que "encargue" a varios corredores la tarea de encontrar lo que desea comprar. Estas perniciosas costumbres han traído consigo desde las malas compras hasta las estafas; pero también han devenido en la pérdida de excelentes oportunidades por causa de un vacilante abogado que desconoce los usos y costumbres del mercado inmobiliario por no ser esta su especialidad, ¡y al que encima no se le paga un céntimo por los servicios prestados! Nunca me cansaré de repetirlo: Ningún profesional trabaja gratis. El Comprador Responsable acepta muy bien esta realidad y por ello abona los honorarios que corresponde a cada uno.  Verdad que en el Perú  no se acostumbra pagar al agente que efectúa la búsqueda, ya que este compartirá comisión con aquel que tenga captada la propiedad. Pero esto significa limitar el universo inmobiliario y alentar la poca o ninguna aplicación en la búsqueda. Seamos claros: Si no ofrece paga garantizada, no tendrá el derecho a exigir diligencia en los servicios que le brinda su corredor.

Lectores míos, ¿están de acuerdo con estas aseveraciones o más de uno ya está pesando en darse de baja de este blog?

Espero sus amables respuestas.


Notas aclaratorias al 04/01/2018

(*) Ya no intermediamos en la venta de dicho proyecto.
(1) La primera venta de un constructor está inafecta a dicho impuesto.

¿ERES UN PROPIETARIO RESPONSABLE? (3)

¡Heme aquí luego de más de dos largas semanas!  Han sido días de intenso trabajo. Y mi retraso bloguero obedece a que he estado muy ocupada redactando el nuevo e-book, dedicado especialmente al Propietario Responsable que desea vender su propiedad. Pueden bajarlo haciendo click en la imagen que precede este artículo, o bien llenando la casilla de la columna derecha. Me pareció apropiado afianzar la temática que he venido desarrollando en los últimos post. Así tenemos que en el blog enumero lo que en conciencia pienso que hay que hacer, mientras que en el e-book explico el cómo. Ambos trabajos se complementan para el objetivo de RC & Hnos.: Asesorar a nuestros lectores y clientes en las operaciones inmobiliarias que decidan efectuar.

Y continuando con nuestras reflexiones, vamos a enfocarnos en el hecho de que no pocas veces la venta de un predio obedece más a un apremio económico que a una decisión libre y ajena de preocupaciones. Mucho de esto me ha tocado ver en mi trayectoria profesional y en mi vida personal. Es humano que el ciudadano de a pie sea reacio a desprenderse de lo que tanto trabajo le costó lograr. Tratándose de una casa o departamento donde pasó casi toda su vida adulta desde la fundación de su Hogar, la resistencia puede convertirse en auténtica repulsa. En casos así el criterio se obnubila, poniendo en riesgo la estabilidad de toda la Familia e incluso el porvenir de los Hijos, quienes tienen que aportar sus magros sueldos para mantener un predio que se cae a pedazos y que solo genera gastos y sinsabores.  Es preciso reaccionar a tiempo.  Pero no basta decidirse vender a vender, antes bien hay que saber vender el inmueble, pues de otra manera el remedio sería peor que la enfermedad. Y para ello es preciso recurrir a los expertos, como son el Abogado, el Agente Inmobiliario y el Tasador. (1)  Partiendo de esta premisa, afirmo lo siguiente:


1. El Propietario Responsable lidera el proceso de venta, respetando los fueros de los profesionales inmobiliarios.  No exige al abogado lo que corresponde al agente, ni pretende que el agente funja de tasador y abogado. Por desgracia, esto último suele suceder a menudo, con grave perjuicio para quien quiso ahorrarse unos cuantos soles. Dicho sin rodeos: Al Abogado le corresponde lo legal; al Tasador, lo valorativo y al Corredor, lo comercial.  Los tres podemos -¡y debemos!- tener amplios conocimientos de leyes, valuaciones y mercado, pero mal se haría pretendiendo que uno invada el campo profesional de los otros.  Lamentablemente las invasiones se cuentan por docenas. Y a más de uno le ha costado caro el descalabro.

En uno de los primeros artículos que escribí en este blog -Se vende: Abstenerse corredores (Parte 1)- hice una amplia exposición sobre los riesgos y peligros que devienen de echar en espaldas del abogado -peor todavía si no maneja el tema inmobiliario- lo que es propio del corredor. Hoy vamos a referir un caso a la inversa: Un colega -que por no perder al cliente no se atrevía a llevarle la contraria- no estaba al tanto de las leyes referentes al Matrimonio y al concubinato. No sabía este buen hombre que el estado civil "pareja" no existe en nuestro ordenamiento legal y que si no hay sentencia de divorcio, marido y mujer continúan siéndolo así hayan pasado treinta años viviendo separados y cada cual tenga cinco hijos por su lado. Pues bien: A la hora de la firma, la Notaría hizo ver a las partes que la operación no podía efectuarse, ya que el propietario tenía el estado civil "casado" en su DNI y, por tanto, era obligatorio que firmara no la pareja de facto, sino la esposa, de quien encima no se sabía si estaba viva o muerta. ¿Cómo pudieron vendedor y comprador llegar a un trato e ir a Notarían sin consultar medianamente a un abogado y conformándose con el solo parecer de sus agentes???? Hasta hoy no me lo explico. Pero este tipo de práctica es muy común, por desgracia.  Y las estafas que de ello devienen, mejor ni hablemos.

Con todo, hago esta salvedad: Se ha dicho en un artículo anterior que el Propietario Responsable primero se cerciora de que legalmente es - y sin duda alguna- dueño de su predio.  Y para ello recurre en primera instancia a un abogado, preferentemente especialista en Derecho Inmobiliario o al menos amplio conocedor del tema.  Pero por Ley el corredor tiene la obligación de verificar también que todos los documentos estén en regla, (2) de otra manera estaría cometiendo una infracción. En lo personal puedo dar fe que cuatro ojos ven mejor que dos. Recuerdo que pude advertir a un señor que había un error en la Escritura Pública, pues se hacía mención de un RUC que no correspondía a la Constructora a la que había comprado su departamento. No invadí los fueros del asesor legal, antes bien hice que a tiempo mi cliente acudiera a sus servicios para la rectificación pertinente.


2. El Propietario Responsable no sobrevalora su inmueble. Menos todavía si está necesitado de dinero, pues sabe muy bien que tal despropósito solo acarreará demoras y vacilaciones en los posibles interesados. Calcula el neto que desea recibir e incluye razonablemente en el precio de venta los gastos que le acarreará la operación, como son la comisión del corredor, los impuestos, el mantenimiento etc.  Si por antigüedad o complejidad de las instalaciones ni él ni su corredor pueden valuar genéricamente el inmueble, llama de inmediato al tasador y pide a este la mayor objetividad en la valorización respectiva.  El Propietario Responsable es consciente de que el precio de venta no está sujeto al valor sentimental , por lo que es capaz de sobreponerse a sus emociones con el fin de sacar el mayor provecho posible. Y sabe , asimismo, que no debe jugar al especulador, dado que perdería toda credibilidad ante los posibles compradores y ante su propio agente, con la probabilidad de que incluso este le abandone. 

En esta misma línea cabe agregar que el Propietario Responsable jamás pacta  la mal llamada "comisión de excedentes", pues en el acto deduce que el corredor -por defender su pan- se vería obligado a hacer una segunda sobrevaloración, en aras de no quedarse sin paga al momento de negociarse el precio. El Propietario Responsable actúa con inteligencia y descarta de plano toda práctica que , por muy común que sea,  resulte altamente nociva para sus propios intereses.

Amables lectores, sobre el particular hay mucho que decir. Y si quieren conocer el gravísimo perjuicio que hace la "comisión de excedentes", solo tienen que echar una hojeada a los avisos clasificados de El Comercio, como a los portales inmobiliarios de internet, llámense Adondevivir, Lamudi, Laencontré, etc.  Los precios que se adjudican a buena parte de los inmuebles están totalmente distorsionados y se han convertido en un auténtico cuello de botella para el sector. Fuerza será que retorne la cordura, pues de otra manera el inversionista común se irá con su música a otra parte y perderemos todos, comenzando por los mismos interesados en vender. No olvidemos que el rubro inmobiliario, tradicionalmente muy lucrativo, no es la única opción para obtener ganancias rentables.


3. El Propietario Responsable jamás acepta pactos ilegales y/o inmorales con su comprador. Conoce la diferencia entre la flexibilidad y la infracción, al tiempo que nunca se allana a cometer un delito. Si alguna duda se presenta al respecto, consulta de inmediato con su abogado.  El Propietario Responsable no se expone a ser estafado para facilitar la evasión tributaria, (3) y menos acepta ofertas extrañamente sobrevaloradas, dado que  es consciente de que la compra-venta de inmuebles es el plato más apetitoso para el lavado de activos. En esto tengo que ser muy clara, señores: Ustedes y yo somos personas honorables y no es dable que nos expongamos a ser tratados como delincuentes que aceptamos negociaciones con corruptos. Y la mejor manera de evitar que estos indeseables se nos acerquen es hacer gala de formalidad y respeto a las normas legales vigentes. Los bichos se espantan cuando huelen el desinfectante clorado. Valga la analogía.


4. El Propietario Responsable cumple con todo lo que establece la Ley una vez efectuada la transferencia del inmueble.  Hace de inmediato la descarga ante la Municipalidad, Luz del Sur, Sedapal u otras instancias - no sea que se generen deudas a su nombre-, al tiempo que se cerciora de que la compra-venta quede inscrita en Registros Públicos.  Si algo queda por sanear, se apura en las gestiones del caso para que todo quede en regla a la brevedad posible.

Siendo objetivos, hemos de reconocer que en reiteradas ocasiones el entusiasmo por la venta efectuada y/o  los apremios de la mudanza logran que olvidemos tan importantes procedimientos post-venta.  Todavía recuerdo a una cliente que me llamó ¡después de dos años! para solicitar que localizara a la antigua propietaria, ya que todavía el departamento figuraba a nombre de esta en la Municipalidad de Miraflores.  Paso el dato que esta demora acarrea una multa, señores.


5. El Propietario Responsable paga los honorarios de los profesionales a los que contrata. Es el buen cliente por antonomasia. Sabe que por Justicia el trabajador tiene derecho a su paga y, en consecuencia, abona sin demora la comisión porcentual pactada con su corredor, guardando todas las precauciones que ahora nos exige la inseguridad ciudadana. No se arriesga a dejar  una estela de rencor que pueda revertir algún día en su contra o en contra de los suyos, por lo que ni por asomo se le ocurre hacer trampa pagando menos o sencillamente negándose a pagar.  El Propietario Responsable es agradecido ante los buenos servicios. Y toma nota de quienes se los han brindado, sea para solicitarlos nuevamente, o bien para recomendar a gente que sea de fiar ante sus familiares y conocidos.

Vistas las características que han sido enumeradas y explicadas en tres artículos de este blog, cabe que pregunte por última vez:

¿ERES UN PROPIETARIO RESPONSABLE?

Creo que cada cual ha de responderse ante sí mismo y ante los suyos, tomando en cuenta que no basta ser, sino también parecer.

Amables lectores, espero sus comentarios en este mismo post o en el Facebook.

Notas aclaratorias
(1) Los criterios para elegir a estos profesionales están detalladamente explicados en el capítulo 2 del e-book que invito a leerr: Cómo vender tu propiedad
(2) Ver  el art. 12.2 del Reglamento de la Ley 29080
(3) Es demasiado común colocar un precio menor de lo pactado en la Minuta para rebajar el impuesto a la renta y el de alcabala. El riesgo de estafa se multiplica con esta práctica, ya que la entrega del saldo restante queda supeditada a la "buena fe" y al "pacto de caballeros", que en demasiadas ocasiones resultan no ser tales.