¿QUÉ ES UN OFICIAL DE CUMPLIMIENTO (OC)?

 

(Foto: USI)

Hoy vamos a tratar sobre ese simpático protagonista que llevará sobre sus espaldas nuestro famoso Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo (SPLAFT): El Oficial de Cumplimiento, conocido por la UIF como el OC (1).

Verán, la normativa que aludí en el artículo anterior dice claramente que todos los Sujetos Obligados debemos designar uno. No hay vuelta que darle. Entonces y sin más rodeos pasamos al tema en cuestión.

1. ¿Qué es un Oficial de Cumplimiento? Es la persona natural designada por el sujeto obligado, responsable de vigilar la adecuada implementación y funcionamiento del SPLAFT del sujeto obligado. Es la persona de contacto entre el sujeto obligado y el organismo supervisor y un agente en el cual este se apoya para el ejercicio de la labor de control y supervisión del SPLAFT . Es la definición textual dada por el Art 5 inc 5. 1 de Resolución SBS 798 2018 art 5 inc 5. 2 de Res SBS 2351 2023. Traducido al castellano, su principal responsabilidad es que nuestro SPLAFT funcione al 100%. Y será él y no otro quien se entienda con la UIF a la hora de presentar un Reporte de Operación Sospechosa (ROS) y el famoso Informe Anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC). Igual habrá de responder cuando la UIF haga una supervisión. Su designación comprende un proceso que suele durar entre dos y dos meses y  medio, al menos hasta donde sé. 

2. ¿Qué requisitos debe cumplir un Oficial de Cumplimiento para que la UIF lo acepte como tal? No es nuestra intención desmenuzar los ocho requisitos, detallados en elArt. 6 inc 6.1 de la Res. SBS 789-2018 y su famosa modificatoria del 2023, pero sí es necesario destacar los principales, que abajo resumo respetando los incisos respectivos:

a) Conocer el rubro y/o el sistema de prevención de LAFT.

d) No tener deudas impagas con el sistema financiero.

h)Tener vínculo laboral o contractual con el Sujeto Obligado.

Sobre lo estipulado en el acápite a), me decía un abogado especialista en la materia que es más fácil para un agente inmobiliario aprender la normativa sobre el SPLAFT que para un abogado entender los complejos usos y costumbres que en el Perú maneja nuestro rubro. Tal observación habrá de tomarse en cuenta y no pensar que designando a un asesor legal queda zanjado el asunto. En nuestro caso particular resulta indispensable que el Oficial de Cumplimiento designado conozca a fondo la naturaleza de nuestra actividad, pues de otra manera puede acarrearnos serios problemas al considerar sospechoso lo que de suyo es solamente informal o simplemente el uso y costumbre en el mercado peruano. Para estos efectos, un abogado inmobiliario sí sería alguien idóneo.

En lo referente al acápite d), que a nadie se le ocurra designar a quien tenga problemas con el sistema financiero por muy experto que sea en materia legal e inmobiliaria, ya que la UIF lo rechazará de plano. Y en cuanto al acápite h)  preciso es destacar que el Oficial de Cumplimiento debe estar formalmente ligado al Sujeto Obligado, sea en planilla o por contrato de prestación de servicios, pues no cabe el simple acuerdo verbal. Y por si acaso: basta que pierda uno solo de los requisitos señalados en el famoso artículo 6 para que deba ser removido y reemplazado. Conque haceos una idea del perfil que ha de tener esta persona.

3. ¿Los Agentes Inmobiliarios Personas Naturales pueden autodesignarse? Sí y es lo que la mayoría hace dadas las circunstancias, pues contratar a alguien ex profeso para fungir de Oficial de Cumplimiento supone un presupuesto que muy pocos pueden afrontar. 

4. ¿Los Agentes Inmobiliarios Personas Jurídicas pueden designar a su gerente general? Sí, bajo ciertas condiciones señaladas en  Art 5 párrafo 5 5 incorporado por Res SBS 2351 2023 : 

a)Tener la categoría de MEPECO (Medianos y Pequeños Contribuyentes) ante la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria.

b)Tener como máximo diez trabajadores,

c) No pertenecer a un grupo económico y,

d) No desarrollar más de una de las actividades que lo convierten en sujeto obligado.

Hasta el 2023 el gerente general de una empresa no podía ser Oficial de Cumplimiento y ya pueden imaginarse el problema que esto acarreaba a las SAC pequeñas. ¡Menos mal que las cosas cambiaron! Eso sí: estamos hablando de personas jurídicas que no tienen en su objeto social otras actividades que los conviertan en Sujetos Obligados. Si hay algún agencia inmobiliaria que también ejerce como empresa constructora, por ejemplo, no entra en la excepción que señala la nueva normativa (2). 

5. ¿Se puede contratar al Oficial de Cumplimiento de cualquier otro colega o Sujeto Obligado? No. La normativa lo prohibe (3). ¡Menudo problema, entonces, dar con la persona adecuada, ya que en el Perú no existe escuela de Oficiales de Cumplimiento con valor oficial, fuera de que los contados institutos que ofrecen este servicio no son baratos! Y más de uno se ha preguntado: ¿y ahora a quién designo??? Y el designado se pregunta luego igualmente: ¿y ahora qué debo hacer?????? (4).  Si a esto le sumamos que nuestro rubro tiene complejidades que la legislación actual no ha resuelto, el asunto se torna todavía más intrincado. 

6. ¿Es obligatorio que el Oficial de Cumplimiento se dedique exclusivamente a ejercer como tal? No. Puede tener dedicación no exclusiva, lo cual es harto entendible cuando el Sujeto Obligado es persona natural o una SAC pequeña.

7. ¿Mi Oficial de Cumplimiento puede hacer público que tiene este cargo en mi empresa? ¡Nooo!!! ¡Ni en tu empresa ni en la suya propia en caso de ser autodesignado! Está terminantemente prohibido revelar su identidad, así la mitad del Perú lo suponga y la otra mitad lo intuya (5). Hacerlo es falta grave. Y esto por dos razones fundamentales: Primero:  Por nuestra propia seguridad personal y la suya, pues si se sospecha que por su intermedio se elevó un Reporte de Operación Sospechosa (ROS) nos pueden mandar la moto. Segundo: Por razones de seguridad interna de la UIF, ya que los procedimientos e investigaciones han de hacerse de manera reservada y sin que el investigado se ponga sobre aviso. Y quede claro que, cuando la UIF acepte la designación de nuestro Oficial de Cumplimiento, entregará códigos secretos que deberemos guardar con nuestras vidas... ¡y que la comparación nos conmueva!

Con todo lo arriba expuesto,  se deduce que, si no hay autodesignación, la persona a elegir como Oficial de Cumplimiento habrá de ser de toda la confianza del Sujeto Obligado, dada su tarea y los datos confidenciales que aquel manejará. Y habrá de capacitarse en forma para ejercer su cometido. En el caso de Agentes Inmobiliarios Personas Naturales, recomiendo vivamente que no se cometa el gravísimo error de autodesignarse para luego dejar todo en manos del hijo adolescente o el nieto que entiende de informática, tal como he escuchado que algunos hacen por ahí; o lo que es peor: contratar a una empresa y entregarle los códigos secretos para que se encargue de presentar el famoso IAOC. ¡Por favor, no hagan tal barbaridad!!! Entendámoslo bien: Ser Oficial de Cumplimiento no es cosa ligera, antes bien acarrea una responsabilidad que puede comprometer incluso la seguridad personal del agente por causa de la inseguridad ciudadana y cibernética. ¡Cuidado con las decisiones imprudentes!

¿Se sienten desconcertados con todo esto? Igual estuve yo por el año 2019 y largo camino he recorrido. Me las arreglé como buenamente pude y de ahí es que vengo compartiendo estos conocimientos desde el año 2021. Y si bien la UIF al fin ha tomado conciencia que es ella la primera obligada en ayudarnos a implementar nuestro SPLAFT, todavía hay mucho que hacer en la materia, ya que no han logrado "aterrizar" la normativa a la realidad el mercado inmobiliario peruano. Insisto en que los gremios deberían actuar ya para aligerar siquiera carga tan pesada, pero entretanto, bueno será ponerse a derecho.  Repito lo que afirmé en un post anterior: mientras no se modifique o se derogue el famoso Reglamento de la Ley 29080, la UIF nada puede hacer y seguirá exigiendo que cumplamos las obligaciones que la legislación actual nos impone.

En la próxima publicación detallaré las funciones y responsabilidades del Oficial de Cumplimiento. Entretanto, les invito a que emitan su opinión en este blog o en Facebook.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias

(1) Como dije en el anterior post, a la UIF le encantan las abreviaturas.

(2) Las constructoras y/o inmobiliarias son Sujetos Obligados. El art. 41 de la Res. SBS 789-2018 con su modificatoria detalla todo lo que la UIF les exige.

(3) Si se trata de un grupo económico - como es el caso de los Grupos Inmobiliarios que construyen y venden sus propios inmuebles- la cuestión cambia, ya que se trataría de un Oficial de Cumplimiento Corporativo. 

(4) Justamente por dicha razón publico estos artículos: Y más alcances hay en las capacitaciones, sean de la misma UIF o de terceros. Eso sí: Ya saben que los cursos que dictamos los terceros no tienen validación oficial de la UIF. 

(5) El artículo 13 de la Res. SBS 789-2018 es tajante en tal exigencia.

¿QUÉ ES UN SPLAFT ... Y CON QUÉ SE COME???

 

Continúo con  las obligaciones ante la UIF que  generó nuestro bienamado Ministerio de Vivienda a quienes somos Agentes Inmobiliarios.

La imagen que precede este artículo la diseñé con la IA de Microsoft (Copilot) y dice más que mil palabras. Varios colegas me han escrito en Facebook y al WhatsApp manifestando su malestar y sorpresa con el entuerto. Y si bien me place que estos post tengan acogida, me habría encantado que fuera por una razón más edificante y menos engorrosa. Pero hay que ser realistas: Mientras el famoso Reglamento de la Ley 29080 siga vigente, causa finita est.  Y debo reconocer que en este punto la UIF no lleva la culpa de haber colocado semejante mochila sobre nuestras espaldas.

Pero vayamos al punto: ¿Qué es un SPLAFT? Es la abreviatura (1)  de Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo al que,  por añadidura, habría que agregar y del Financiemiento de Armas de Destrucción Masiva (FP). Más de uno me ha preguntado: ¿y eso con qué se come??? Aquí va la definición.

El SPLAFT es el conjunto de políticas, procedimientos, documentación y acciones puntuales para detectar  e informar sobre posibles riesgos de LA/FT por parte de los clientes del Sujeto Obligado. Y ahora vienen las preguntas del millón, ya aplicadas a nuestra actividad específica: 

• ¿Quién debe implementarlo? El Sujeto Obligado, en este caso el Agente Inmobiliario Registrado (2). 
• ¿Y qué es lo que hay que hacer para ponerse a derecho? Va la lista abajo. La he tomado del mismo resumen que aparece en la web de la SBS:

1. Designar un Oficial de Cumplimiento (OC).
2. Elaborar un Manual y un Código de Conducta para prevenir los riesgos LAFT. Las excepciones las detallaremos en un artículo posterior.
3. Aplicar medidas de Debida Diligencia del Conocimiento del Cliente (DDC).
4. Llevar, conservar y declarar un Registro de Operaciones (RO).
5. Elevar virtualmente a la UIF un Reporte de Operación Sospechosa (ROS) cuando se presente un caso de estos.
6. Capacitarse anualmente sobre la materia. Esto incluye únicamente a directivos y trabajadores que ejerzan funciones directas en las operaciones inmobiliarias propiamente dichas, no a personal de apoyo ajeno a nuestra actividad (operarios de limpieza, por ejemplo).
7. Presentar virtualmente el Informe Anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC) hasta el día 15 de febrero.

¡Los siete contra Tebas! ¿Y para qué tanta parafernalia? Se trata de evitar los delitos de (3):

Lavado de Activos: Proceso por el cual se busca introducir, en la estructura económica y financiera de un país, recursos (dinero, bienes, efectos o ganancias) provenientes de actividades ilícitas (delitos precedentes), con la finalidad de darles apariencia de legalidad.

Financiamento del Terrorismo: Delito autónomo que consiste en la provisión, aporte o recolección de fondos, recursos financieros o económicos o servicios financieros o servicios conexos para cometer:

1. Cualquiera de los delitos previstos en el “Decreto Legislativo N° 25475” (4);
2. Cualquiera de los actos terroristas definidos en los tratados de los cuales el Perú es parte, o;
3. La realización de los fines o asegurar la existencia de un grupo terrorista o terroristas individuales. 

Ahora, con el favor de Dios y hasta donde va mi leal saber y entender, en el Perú no hay riesgo alto de Financiamiento de Proliferación de Armas de Destrucción Masiva (FP), así que mejor ahí lo dejamos. No obstante, es bueno saber que existe esta  amenaza en el ámbito internacional. Y de más está suponer que cualquier persona normal abomina las tres lacras mencionadas. 

Prosigamos. ¿Dónde aparecen los alcances puntuales de la normativa para los Agentes Inmobiliarios? En el artículo 36 de la Res. SBS 789-2018 modificada por la Res. SBS 2351-2023  Es ahí donde se detalla lo que nos toca y no nos toca, ya que si bien encabezamos la lista de Sujetos Obligados, no somos los únicos.

No han faltado agentes que me han dicho y no con palabras tan finas como las que pongo abajo:

- ¡A mí no me interesa el SPLAFT o como se llame y no voy a implementar nada! Mi trabajo es vender, no meterme a averiguar lo que el cliente hace o deja de hacer. ¿Qué me puede pasar?

¡Ay, colegas míos! Puede pasar algo que no les gustará. Y abajo tienen la hermosa Tabla de Infracciones y Sanciones que mostró la UIF en la capacitación virtual del pasado jueves 22 de mayo (5):

 

Conste que no contar con cualquiera de "los siete contra Tebas"- con excepción de lo mencionado en el acápite 6 - y/o no cumplir con alguna de las normas estipuladas para los mismos, es falta grave. 

¿Me dejo entender?

En los siguientes post iremos desglosando cada una de las siete obligaciones. ¡Siete!!! Se nota que  nuestro ethos es occidental y judeocristiano, así haya desnortados que afirmen lo contrario.

Como es mi costumbre, espero sus comentarios en este blog o en Facebook. 

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias

(1) A la UIF le encantan las abreviaturas. Sus documentos están verdaderamente plagados de estas. Hay momentos en que me desquician.

(2) Curiosamente, la norma no alcanza a los agentes informales, excepto si son abogados y contadores. ¡Es increíble que toda la normativa, desde la Ley 27693 hasta las Res. SBS 789-2018 y su modificatoria, avale que quienes no son agentes registrados oficien como tales! Para botón de muestra, léase Disposición Complementaria  Art. 4 de la Res. SBS 789-2018 modificada por la Res. SBS 2351-2023.

(3) Fuente: Web de la SBS

(4) No se trata de un Decreto Legislativo sino un Decreto Ley dado por Fujimori luego de disolver el Congreso. No entiendo ese afán de maquillar  lo que realmente fue y es.

(5) Si bien todavía les falta aterrizar la normativa a los usos y costumbres del mercado inmobiliario, en honor a la verdad ha sido la mejor que han dictado desde enero del 2020, mes en que iniciaron las capacitaciones para nosotros.

¿POR QUÉ LOS AGENTES INMOBILIARIOS SOMOS SUJETOS OBLIGADOS ANTE LA UIF?

 

Bueno, gentes. Llegó el momento de encarar la verdad. 

Convengo que la imagen que encabeza este post refleja muy bien lo que sentimos cuando se nos menciona siquiera el tema.  Y no hay vuelta que darle: Los Agentes Inmobiliarios somos Sujetos Obligados ante la UIF si nos dedicamos a la intemediación de compraventa de inmuebles, mal que nos pese. Esto significa que debemos implementar nuestro propio SPLAFT -Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamento del Terrorismo- acorde a la normativa vigente.  No más rodeos de introducción y vayamos al punto.

¿Quién nos hizo la humorada de catalogarnos como Sujetos Obligados, como si fuéramos banco, notaría o empresa transnacional? Pues... fue el mismísimo Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. 

Les cuento: Entre los deberes que nos asigna el Reglamento de la Ley 29080  - D.S. 010-2016-Vivienda - el artículo 21 letra i) dice expresamente:

Artículo 21.- Deberes del Agente Inmobiliario

El Agente Inmobiliario tiene los siguientes deberes:

 i) Proporcionar a la Unidad de Inteligencia Financiera, la información a que se refiere el artículo 3 de la Ley N° 27693, Ley que crea la Unidad de Inteligencia Financiera - Perú, conforme a lo dispuesto en el inciso j) del artículo 3 de la Ley N° 29038, Ley que incorpora la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú (UIF-PERÚ) a la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS).

Y sanseacabó. Esto data del año 2016. Y luego en el 2018  la Res. SBS 789-2018 no solo nos puso a la cabeza de los Sujetos Obligados en su artículo 2, sino que nos dedicó una requetefila de obligaciones en el artículo 36, que luego han sido aminoradas por la Res. SBS 2351-2023. para quienes somos agentes inmobiliarios personas naturales.

Algunos colegas me dirán: 

-¿El Ministerio de Vivienda tuvo la culpa entonces????

¡Pos sí!!!, para hablar a la mexicana. 

Me explico, Y lo voy a hacer de la manera más didáctica posible.

1. Tanto la  Ley 27693 en su artículo 8 numeral 10 - es decir, la Ley que creó la Unidad de Inteligencia Financiera UIF- como la que incorpora a esta entidad a la SBS - Ley 29038 en su artículo 3 inciso J) -,  mencionan como Sujetos Obligados a las personas naturales y jurídicas que se dedican a la actividad de la construcción e inmobiliarias. O sea, a constructores y propietarios que tienen como actividad comercializar sus propias unidades inmobiliarias, no a quienes intermediamos en dichas operaciones. Y conste que estos dispositivos legales se promulgaron en el año en abril del 2002 y junio del 2007, respectivamente.

2. La Ley 29080 que creó el Registro del Agente Inmobiliario se promulgó en setiembre de ese mismo 2007 y su actual Reglamento el MVCS entró en vigencia en el 2016, es decir, dos años antes de que existiera la Res. SBS 789-2018. 

3. Si a lo expuesto en los dos acápites anteriores le sumanos que nuestro inefable Ministerio cometió el horror de incluir a las Constructoras e Inmobiliarias en el mismo padrón de los Agentes Inmobiliarios Personas Jurídicas, resulta recontranatural que la UIF confundiera nuestra actividad con la de empresas como IMAGINA, T & C, Grupo Chacarilla Sur y todas las similares (1). Costó sangre hacer entender a sus intendentes - dicho sea de paso, aún no lo entienden del todo - que nosotros somos intermediarios, no parte celebrante del acto jurídico de compraventa de inmuebles. Ha sido un largo camino que, sin quererla ni deberla, inicié desde el año 2019 y al que se aunaron los gremios en tiempos de pandemia. Pero el problema todavía no se resuelve. En la reunión virtual que convocó el mismo Ministerio en tiempos de cuarentena (2) para desfacer el entuerto, la misma UIF nos hizo saber a los ahí presentes que, mientras el Reglamento de la Ley 29080 no se modifique y nos siga señalando como Sujetos Obligados, ellos nada pueden hacer y seguirán considerándonos tales, con todas las exigencias que ello conlleva.  Así que aquí guerra y en el infierno, espanto.

Cuesta creer que el ente rector de las actividades inmobiliarias - es decir el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - no sepa distinguir entre el CIIU 6810 del CIIU 6820 (2), dado que el padrón de la confusión hasta la fecha sigue inamovible.  Y desde entonces nos tienen de penitencia especialmente los 15 de febrero, fecha cúlmine en que debemos presentar a la UIF  nuestro famoso Informa Anual del Oficial de Cumplimiento,  en el que se detalla virtualmente toda la parafernalia que hemos debido aplicar para la famosa Debida Diligencia. No sé ustedes, pero yo ya voy a colapsar, porque si bien la modificatoria ha suavizado las obligaciones de quienes ejercemos como personas naturales, la UIF no acaba de entender cómo funciona nuestro rubro. La modalidad 40-20-40 - no entra en su episteme, ni tampoco que en nuestro medio solo los propietarios firman contrato de intermediación, no así los compradores  (3). Paro de contar, que la lista es larga. Y como, a pedido de los colegas, desde el 2021 vengo dando capacitaciones sobre el tema, me tienen de "caserita" de la UIF dado que he perdido la cuenta las veces que les he hecho consultas vía mail  para que me expliquen cuestiones que no están claras.

Está dicho que el problema  con la UIF - con el Ministerio de Vivienda para ser más precisos - es materia pendiente que han de abordar nuestros gremios. Han pasado seis años y seguimos complicados a morir. No es posible que buena parte de los Agentes Inmobiliarios - en especial las personas jurídicas- continúen con unas obligaciones fuera de lugar, amén de que quienes somos personas naturales igual tenemos que mantener Registro de Operaciones y llenar virtualmente el famoso Informe Anual del Oficial de Cumplimiento. La misma inseguridad ciudadana hace que estemos expuestos si es que nos viéramos obligados a elevar un Reporte de Operación Sospechosa, dado que los hackers están a la orden del día y el indeseable detectaría en el acto quién fue el que lo denunció. ¿Nos toca colaborar para evitar el lavado de activos? Indudablemente que sí, pero no es nuestro trabajo el fungir de espías encubiertos. Urge que el MVCS modifique ese Reglamento y retire de una buena vez la pesada carga que impuso sobre nuestros hombros, al equiparar nuestra actividad a la de las empresas Constructoras/Inmobiliarias.

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias:

(1) Con todo, la Res. SBS 789-2018 habia diferenciado ya los rubros para la implementación del SPLAFT: Dedica el Art. 36 para nosotros y el art. 41 para la actividad Construcción y/o Inmobiliaria. Ese empeño de entremezclarnos nunca lo entendí. 

(2) CIIU es la Clasificación Internacional Industrial Uniforme de todas las actividades económicas, efectuada por la ONU y es vinculante para todos los países miembros. Actualmente rige la Cuarta Revisión. Así tenemos:

CIIU 6810: Actividades inmobiliarias con bienes propios o arrendados. 
CIIU 6820: Actividades inmobiliarias a cambio de una retribución o por contrata.

(3) Participamos en dichas reuniones los presidentes de los gremios ASPAI, CAIRP, ABI Perú y del Foro Net4House, el C.P: Jhonny Mendivil, el difunto Dr. Carlos Caballero Velásquez y esta servidora.

(4) La Res. SBS 2351-2023, en el párrafo 36.4 numeral 2,  determinado que,  para efectos del SPLAFT, cliente es quien firma el contrato de intermediación y en el mercado peruano únicamente los  propietarios lo hacen. Esto conlleva a que toda la responsabilidad caiga sobre el agente de este último, lo cual hace absurdo que el agente del comprador y/o el agente datero, también sean considerados Sujetos Obligados. Lo cómico del caso es que el comprador es quien lleva consigo el mayor porcentaje de riesgo LAFT.  ¡Ufff!!!

NUESTRAS OBLIGACIONES ANTE LA UIF (CARTA A MIS COLEGAS AGENTES)

     

Estimados colegas: 

Como es de su conocimiento, en el Perú - y asumo que en los países miembros del GAFILAT (1) - los agentes inmobiliarios somos sujetos obligados ante la Unidad de Inteligencia Financiera-UIF. Gracias a la  Res. SBS 789-2018  dicha entidad nos hizo la vida a cuadritos desde el 2018 , ya que nos puso a la cabeza del selecto grupo de profesionales que deben implementar sí o sí un SPLAF (2), asignándonos una requetefila de obligaciones inviables. Fue necesario recurrir a un sinfín de gestiones y conseguir la participación de los gremios y el Ministerio de Vivienda para que la UIF entendiera que tenía que flexibilizar el asunto y así lo hizo cinco años después en su Res. SBS 2351-2023, modificando la anterior. (3) Pero hay vacíos y contradicciones, al punto que  más de una vez ha sido necesario elevar consultas.

Entre estas idas y venidas, en el año 2021 en plena pandemia varios colegas solicitaron que los capacitara sobre esta materia. Al principio me asusté, porque la responsabilidad es mayúscula y si bien la normativa permite que los terceros dictemos estos cursos y demás sin restricción alguna, cualquier error de mi parte podía ser muy perjudicial, dado que las multas son muy altas si se hacen las cosas mal, fuera de que el colega podría poner en riesgo incluso su seguridad personal. Pero visto que era preferible el 1% de algo al 100% de nada, acepté, compartiendo la metodología de mi precario SPLAFT.  Eran los tiempos en que la UIF no terminaba de asumir su obligación de capacitar debidamente a los sujetos obligados. Hoy lo hace, si bien a través de tutoriales virtuales con aforos muy limitados. Así que profundicé cada día más y más en el tema e indagué las obligaciones de otro rubro íntimamente ligado al nuestro: el de Construcción/Inmobiliaria, por lo que  también he dictado cursos para este tipo de empresa. Y dada la coyuntura actual de nuestro país - en que debido a la corrupción, la extorsión y el sicariato la seguridad ciudadana está tocando fondo - creo necesario aportar lo que buenamente he aprendido. ¿Los agentes inmobiliarios tenemos el deber de evitar que el dinero sucio obtenido de las actividades que acabo de mencionar se inserte en el sistema financiero? ¡Por supuesto que sí!, aunque haciendo la salvedad de que el asunto es compartir la carga y no que nos aplasten con ella. 

Por todo lo expuesto, a partir de hoy iré desarrollando en los siguientes post las Obligaciones de los agentes inmobiliarios ante la UIF,  esto sin desmedro de las capacitaciones virtuales que los colegas agentes me soliciten. Lo que pretendo aquí es explicar los alcances, las contradicciones, los vacíos y, sobre todo, cómo "aterrizar" la normativa para la realidad de nuestro rubro, el cual sigue padeciendo de la informalidad propia del que no tiene una ley específica que lo regule (4) y al que incluso la SUNAT no atina a darle una Categoría específica de Renta (5). 

Espero que estos artículos sean de utilidad.

Muchas gracias por su atención.

Renée Carretero Mazzarri.
Reg. MVCS PN-0718

Si tienes alguna duda sobre el tema o deseas una capacitación virtual, escríbeme al 999 128 364

Notas aclaratorias

(1) Grupo de Acción Financiera de Latinoamérica: fue creado para prevenir y combatir el lavado de activos, financiamiento del terrorismo y el financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva, a través del compromiso de mejora continua de las políticas nacionales contra estos flagelos y la profundización en los distintos mecanismos de cooperación entre los países miembros. Más información aquí

(2) SPLAFT: Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo.

(3) Mi intervención en este entuerto es muy conocida por muchos y no cabe detallarla, pero sí deseo destacar la labor de los excelentes profesionales que intervinieron: el Dr. Aldo Vegas Urrutia, el C.P. Jhonny Mendivil y el fallecido Dr. Carlos Caballero Velásquez. Rindo homenaje especial a este último por todo lo que hizo por nuestro gremio, al tiempo que nos acompañó en las reuniones con el Ministerio y con la misma UIF en tiempos de la pandemia.

(4) No existe una ley del Agente Inmobiliario. La Ley 29080 creó el Registro del Agente Inmobiliario y su Reglamento no regula toda la compleja realidad de nuestra actividad.

(5) Leer la Respuesta de la SUNAT a ASPAI. 

El Dr. Carlos Caballero y esta servidora redactamos la propuesta de Consulta que luego fue entregada a los gremios para que estos la elevaran a la SUNAT. (Ver detalle aquí)

COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS TIENE GRANDES VENTAJAS

 

En el artículo anterior expuse el porqué del enfrentamiento actual entre constructoras/inmobiliarias y las municipalidades. Expliqué al detalle que, al incumplirse con lo normado en el Reglamento Nacional de Edificaciones, en el Reglamento de las VIS (1) y en el Certificado de Parámetros Urbanísticos, buena cantidad de proyectos inmobiliarios son  antitécnicos por sus desmesuradas alturas y el excesivo número de departamentos, los mismos que más parecen cuartos de hotel que viviendas decentes, con el agravante de que estos edificios los están levantando incluso en calles con zonificación RDB, esto es Residencial Densidad Baja. Pero también hice hincapié en que corresponde al Comprador elegir con buen criterio, descartando constructoras/inmobiliarias y proyectos abiertamente cuestionados(2). Si a pesar de que los medios televisivos y las redes informan sobre tales o cuales edificaciones demenciales, hay quienes insisten en comprar ahi e incluso , por ahorrarse unos soles, se saltan procedimientos regulares que formalizan la compraventa, no se diga que han sido sorprendidos por los malos empresarios. ¡Basta de victimismo, señores!

Reiteramos que en sí misma la compra de un bien inmueble futuro (3) no es la estafa que algunos pregonan, sino una excelente oportunidad de adquirir una vivienda con las 3 B: buena, bonita y más barata que una de segundo uso. Abajo enumero las innegables ventajas. Y me apuesto la cabeza de que nadie ha considerado siquiera la primera que pasaré a explicar:

1.  Evaluación previa de diseño arquitectónico de todo el predio: Esto incluye el edificio entero, es decir, y no solo el departamento que nos interesa. El comprador está en todo su derecho a revisar el proyecto en su totalidad.  Ahora bien, ¿quién hará la revisión pertinente? Lo puede hacer el arquitecto o el ingeniero de nuestra confianza. Y cabe destacar que las constructoras/inmobiliarias serias suelen ser muy transparentes en este aspecto, ya que acostumbran subir a sus sitios web las tipologías de los departamentos (3) e incluso los planos acotados (4). Por otro lado y mientras se da el avance de obra, aquellos mismos profesionales pueden darse una vueltecita de vez en cuando para asegurarse de que todo marcha sobre ruedas.

2. Factibilidad de pactar mejoras con la constructora/inmobiliaria. La idea la desarrollé ampliamente en el post Remodelación de bien futuro que escribí en tiempos de pandemia. Como sabemos, se puede convenir cambiar algunos acabados, reducir la sala comedor para dar más espacio a uno de los dormitorios, agregar dos pozas en el lavadero de la cocina, agregar un closet o repisa en la lavandería... Todo esto es lo que se llama modificaciones no sustanciales. Con todo, cabe hacer una aclaración: tales mejoras no son posibles en los que serán edificios RDA o RDMA, es decir de alta y muy alta densidad poblacional. ¿Razones? ¡Calculen ustedes el tiempo que demoraría en entregarse 80 ó 100 departamentos cuyos propietarios pidieran modificar esto o aquello! Conque hay que ser realistas: Solo en edificios RDB y RDM dichas mejoras serán posibles, siempre y cuando no comprometan estructuras.  

3. Inafectación al impuesto de alcabala. Primera venta de constructor está exonerada de este impuesto, salvo la parte del terreno declarada en el autoavalúo, que por ser ínfima, no se puede pagar así se quiera.  Pero también cabe aclarar que tal beneficio solo lo tienen las constructoras/inmobiliarias que formalmente se dedican al rubro, sean personas naturales o jurídicas, no un particular que de la noche a la mañana se le ocurra construir en su terreno, independizar y vender. A las pruebas me remito:

La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto de alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno, conforme se encuentre registrado en el autoavalúo.

En este caso, se debe presentar:

• Si se trata de una empresa constructora, exhibir los documentos que acrediten que la entidad que transfiere es una empresa constructora. Por ejemplo, ficha RUC de la empresa constructora o la escritura pública de constitución en donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construcción o venta de inmuebles.

• Si se trata de personas que no realizan actividad empresarial, deben acreditar por lo menos 2 ventas en los últimos 12 meses, adicionales a la venta materia de liquidación.

Fuente: Plataforma del Estado Peruano

4. Precio inferior al de un departamento terminado: Un bien inmueble futuro siempre es más barato, en especial si se comercializaen la etapa de preventa. Las constructoras/inmobiliarias suelen ofrecer facilidades y/o beneficios adicionales por  lanzamiento, como equipamiento de la cocina, bono de descuento, financiamiento de la cuota inicial...  El precio del inmueble se incrementa con el avance de obra y definitivamente alcanza su culmen con la independización.

5. Admnistración del edificio: Generalmente la constructora/inmobiliaria se hace cargo hasta el final del proceso de venta o bien hasta la independización, siempre y cuando tenga un buen número de departamentos vendidos. Esto no será obstáculo para la organización de la Junta de Propietarios, de la cual la empresa formará parte hasta que culmine la transferencia de todas las unidades. Como en las minutas se suele incluir el Reglamento Interno, las reglas ya vienen definidas desde un principio y, por ende, será más fácil integrar sanamente a los nuevos propietarios. 

6.  Garantía ante vicios ocultos. Según lo normado en el art. 80 de la Ley 30534 la constructora/inmobiliaria responde por diez años si hubiera defectos estructurales y para otros casos, según lo pactado contractualmente. Por lo general, se suele dar un plazo de tres años si el vicio oculto afectara la habitabilidad - rotura de cañería interna, defecto de cableado eléctrico, filtraciones, por ejemplo - y un año si se trata de acabados.

7. Rentabilidad a la hora de revender. De esto doy fe, dado que mi familia fue protagonista del Boom Inmobiliario y comprar y vender en planos se convirtió en el negocio familiar hasta el fallecimiento de nuestros padres. La ganancia obviamente será mayor si el departamento se adquirió en preventa y, dependiendo de algunos factores, puede oscilar entre el 10 y el 15% del valor de compra.

Como corolario se puede afirmar que si se selecciona debidamente la constructora/inmobilaria y el correspondiente proyecto, el riesgo de la adquisición se reduce al mínimo. Si en verdad significara un riesgo mayor, los bancos no se aventurarían con obra alguna. Han pasado veinticinco años desde el Boom Inmobiliario de la década del 2,000, los proyectos siguen pujantes y casi todos cuentan con un banco patrocinador que incluso exige un porcentaje de preventas para liberar los fondos que solventarán la edificación. El asunto estriba en elegir bien, elegir responsablemente tomando en cuenta todo lo ya explicado en este artículo y en los cinco anteriores que le preceden.

Como es mi costumbre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook. 

Notas aclaratorias

(1) Acorde a lo normado en la Norma Técnica A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones, el nuevo Reglamento de las VIS - DS 005-2025-Vivienda-, en su art. 18.2 ratifica el área mínima para una vivienda: 40 m2. 
(2) Los post que detallan especialmente la responsabilidad del Comprador son estos: Comprar departamentos en planos no es locura (2) y Comprar departamentos en planos no es locura (3)
(3) Es el término técnico. Inmueble bien futuro -otrora tan usado por esta servidora- no resulta tan apropiado.

(4) Tipologías: Son la representación gráfica de los departamentos según modelos específicos de ubicación y distribución dentro del predio a levantarse. Suelen incluir el mobiliario que correspondería a cada ambiente.
(5) Planos acotados: Son aquellos en los que se insertan las medidas específicas que corresponden a cada elemento de los mismos. 

COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (5)

Pero este departamento sí que lo es. ¡Una auténtica locura!

¡Ay, lectores míos! Hoy no voy a tocar carne, sino médula. Y este artículo va dirigido espccialmente a los directivos de las constructoras/inmobiliarias. Sujétense, que lo que viene es fuerte.

Resumiendo lo que expusimos en el post anterior, quedó claro que tanto el Reglamento Nacional de Edificaciones - puntualmente las Normas Técnicas G. 040 y A.020 - como el Reglamento de las VIS habían dejado claro estos puntos:

1. Los ambientes indispensables para las viviendas que forman parte de los edificios comunes, esto es sujetos al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. que es lo que los agentes inmobiliarios intermediamos, son: estar, comer, cocinar, dormir, aseo y lavado, entre otras.

2. El área mínima de estas viviendas es 40 m2.

Y sanseacabó, como diría el inmortal Ricardo Palma. Pero he aquí que ahora abunda una requetefila de edificios que, no contentos con una altura de rascacielos que incumplen los parámetros urbanísticos munucipales, ostentan departamentos con las medidas milimétricas que vemos en la imagen que encabeza este post. Antaño había edificaciones normales y eran excepcionalísimas las unidades liliputienses. Mas en nuestros convulsionados tiempos lo que debía ser la excepción se ha convertido en la regla. Y muy alegremente y como un plus para el novel comprador - en especial si se trata de un centennial - se le ofrecen estas minúsculas viviendas, que más parecen cuartos de hotel y de otros usos. Cabe preguntarse qué pasó con los Reglamentos y con la autoridad de las municipalidades distritales. Por los medios sabemos que el mismo Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento levantó bandera en aras de estas barbaridades y encima lanzó un Reglamento de VIS, que si bien delimita que la medida mínima es de 40 m2, igual legalizó la coima. No se lo pierdan: Basta pagar a la municipalidad la  friolera del 2.5% del valor de venta (1) ¡para que esta incremente el plano de alturas y sin prever siquiera un sustento técnico!!! ¡Aleluya!!! Automáticamente la capacidad portante del suelo soportará los mencionados incrementos, con la consecuente multiplicación no de los panes y los peces, sino de las latas de sardinas que ahora llaman "vivienda de interés social". No sigo, porque se me revuelve el hígado.

¿Hay público para estas cajitas de fósforo? Indudablemente sí, pero asumamos que también lo hay y por millares para las drogas y esto no cambia las consecuencias nefastas de las mismas, valga la analogía.  ¡Pero si se trata de apartamentos para personas jóvenes, que estarán de paso mientras estudian o rentan con Airbnb! alegan los ardientes defensores de estas edificaciones. Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: 

1. ¿Acaso abundan los jóvenes que pueden darse el lujo de alquilar departamentos en distritos emblemáticos mientras estudian en la Richi, en ESAN o en La Pacífico? Esos privilegiados son los menos, señores. Y los turistas no suelen elegir Surco y San Borja para hospedarse, ya que les sale muy caro el transporte a otros puntos turísticos de la ciudad.

2. ¿Acaso los proyectos multifamiliares que se levantan aquí y allá sirven ex profeso para Airbnb,  o  más bien la decisión de admitir dicha modaldidad de alquiler quedará en manos de la Junta de Propietarios???  No son pocos los edificios en que la convivencia se ha vuelto insoportable por este problema.

3. ¿Podrá conservar la salud física y mental la persona - esperemos que solo sea una - que resida en departamentos de menos 25 m2, en donde ni siquiera se ha previsto un espacio mínimo para recibir una visita? Ya sabemos lo que diría un psiquiatra y lo que dicta el simple Sentido Común, que lamentablemente se ha convertido en el menos común de los sentidos.  

4. Y dado que de por sí un espacio tan estrecho es un auténtico atentado terrorista a la cordura de cualquier hijo de vecino, ¿que ocurriría si, por añadidura, el residente se viera obligado a recluirse durante días, semanas o meses por causa de enfermedad u otros percances??? No olvidemos que a nivel mundial ya se está planificando otra rentabilísima pandemia, que bien han lucrado Pfizer, Bayern, Moderna y otros laboratorios de la misma laya a costa de enfermarnos para vendernos sus vacunas y demás.

Ya escucho las voces de ingenieros, arquitectos y empresarios de las constructoras/inmobiliarias aludidas:

-¿Está en sus cabales, señora???  ¡Poco más y nos acusa de ser coautores de la pandemia y de enloquecer adrede a la problación!!!

Calma, señores, calma: Entiendan, por favor, que hay asuntos que exasperan los ánimos de quienes sabemos alguito de Inspección de Riesgos, como esta servidora, que no en vano he sido corredora de seguros Convengo que en ustedes no hay mala voluntad y sí mucho de influencia ideológica, que se apoderó de las mentes sin que nos diéramos cuenta y de la que yo recién en el año 2010 logré sacudirme del todo. Dejemos este último tema para otro momento y dediquémonos a desfacer el entuerto, al menos con los departamentos que están en planos o en construcción. ¿Hay salida? Sí y requetesí. Y ya la han aplicado otras empresas, como es el caso de Aurora Grupo Inmobiliario. 

Les cuento: Por el año 2015 si no recuerdo mal, Aurora lanzó al mercado el Proyecto Gran La Mar en la calle Cipriano Dulanto - Pueblo Libre. Era un edificio de 15 pisos dividido en cuatro bloques, y en los dos interiores habían previsto departamentos de cuarentitantos metros cuadrados y de un solo dormitorio, desde el segundo hasta el noveno piso:

Conste que el edificio iba en todo con el RNE. Pero, por razones que no es del caso tratar aquí y cuando el edificio ya estaba en casco habitable, Aurora tomó una decisión radical: Unir los departamentos de un dormitorio, convirtiéndolos en lo que suelo llamar departamentos - piso de 90 m2,  con tres dormitorios y sala de estar.  Es decir, replantearon los dos bloques internos, conviertiéndolo en uno.  Y así quedó cada una de estas unidades inmobiliarias:

No me negarán que el nuevo diseño quedó sencillamente encantador.  ¿Resultados? Transcribo las palabras textuales que me escribió la entonces Gerente de Ventas -Arq. Liliana Oviedo - refieriéndome la experiencia (2).

-La propuesta fue tan exitosa que se vendieron todos los dptos. meses antes de la entrega del proyecto.

Ya ven, amables lectores, que con buena voluntad, muchas cosas se pueden hacer. Unir dos o tres unidades en una sola no haría mella significativa en el presupuesto, menos si, como se aprecia en la ubicación referencial dentro del edificio, los departamentos de un dormitorio colindan entre sí: 

- Todo está muy bien, señora. Pero eso significaría aumentar el número de dormitorios y la necesidad comercial es que abunden los que solo tienen uno. ¿Tiene alguna propuesta?

Nada que no hayan hecho ustedes primero, estimados. Y abajo les presento un modelo. Curiosamente, es de la misma constructora/inmobiliaria que levanta los cuestionados departamentos de 25.10 m2, solo que en este edificio está siguiendo fielmente las normativas. Ya ven que siempre se puede hacer bien las cosas. Por razones obvias me reservo el nombre de dicha empresa. 

Vean que este departamentito ostenta no solo el área, sino todos los ambientes estipulados en el RNE y el Reglamento de las VIS: estar, comer, cocinar, dormir, aseo y lavado, entre otras. Y considero estas otras, porque junto al comedor-sala, se puede instalar un simpático mueble abatible que agregue un ambiente flotante para estudio, el cual también ha sido previsto en el dormitorio principal, pero que es evidente que no sería suficiente si en el predio habitara una pareja. Me encanta que el comedor sea contrapared,  que en la cocina integrada la encimera y la poza de lavado estén lo suficientemente separadas - lo cual redundará en la prevención de incendios- y que la lavandería de cabina cuente no solo con espacio para lavadora automática, sino también un lavatorio. Bello el departamentito. Espero que el plano de alturas también sea razonable para la zona.

¿Entonces???

En principio se trata de respetar los Reglamentos, tanto en lo concerniente a los ambientes básicos como al área mínima requerida. Ni más ni menos. Lo contrario es correr el riesgo verse obligados a devolver dinero a los compradores, así la compraventa se haya efectuado años atrás . ¡Construyan edificios y  departamentos decentes, señores,  y no tendrán problemas ni con las municipalidades ni con INDECOPI! 

Como siempre, espero sus comentarios en este blog, en Facebook y/o Linkedin.

Notas aclaratorias

(1) Léase el art. 26.2 del D. S. 006-2023-Reglamento de las VIS
(2) Me lo refirió en la cuarentena del 2020, a raíz del webinar en vivo que dicté debido a la pandemia. Gentilmente me brindó todos los detalles.

COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (4)

 

Amables lectores, agradezco muchísimo las visitas que están haciendo a este blog. No pensé, la verdad, que fuera a ser así de rápido empezar a retomar el número de visitas y menos provenientes del extranjero. Visto así, más me siento comprometida a seguir escribiendo. y permítaseme hoy exponer algunas recomendaciones para la compra de departamentos en planos, esta vez concentrándonos en el diseño constructivo del departamento en sí.

Convengo que a alguno le sepa a rancio que esta servidora pretenda decir algo sobre el departamento a elegir. Tranquilos, que consejos hasta de un conejo. Y más todavía si partimos del hecho que hay mucho público joven - es decir, millenial, centennials y no sé qué otros ennials- que están adquiriendo su primer departamento con las tres B, o sea buenos, bonitos y baratos, gracias a las facilidades que ofrece el famoso crédito Mivivienda. Me fascina la idea de que hoy esto sea posible, que en mis tiempos idos solo los que rondaban la base cuatro podían pensar ya formalmente en comprar su "casa propia". ¡Qué tiempos aquellos cuando se compraban predios de más de 200 m2! La casa de mis padres tuvo 400 m2, pero hoy ni en sueños se lanzaría la gente a tentar algo así, salvo que el poder adquisitivo sea enorme. 

Vayamos al punto. 

1. ¿Debo elegir entre lo que me gusta o lo que necesito?

Pues... lo ideal es que guste lo que se necesita y no al revés, que harto se han arrepentido muchos de la inmadurez de sus elecciones. ¿Y qué se necesita en un departamento? En principio, lo que estipula en Reglamento Nacional de Edificaciones. Veamos el concepto que asigna a lo que es una vivienda:

Vivienda: Edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de satisfacer sus necesidades de dormir, comer, cocinar, asear, entre otras. El estacionamientode vehículos, cuando existe, forma parte de la vivienda.(1)    

Y para que no se diga por ahí que la vida moderna exige que se acorten los espacios indispensables y que las famosas "VIS" (2) responden a esta necesidad, pláceme recordar aquí precisamente el Reglamento (3) que norma la edificación de las susodichas en el Art. 27, num. 27.3.  

27.3. Las áreas techadas mínimas señaladas en los numerales precedentes deben cumplir con los requisitos básicos que permitan desarrollar las funciones de estar, cocinar, dormir, aseo y lavado.

¿Y cuáles son las áreas techadas mínimas? Tratándose de departamentos, esto es lo que dice el mismo artículo en su numeral 27.1:

27.1. El área techada mínima para VIS sin capacidad de ampliación es de 40.00 m².

Conste que este artículo no hace sino recoger textualmente lo especificado en la Norma Técnica A-020-Vivienda del Reglamento Nacional de Edificaciones, en su art. 8, numeral 8.1 , letra b). Copio para evitar equívocos;

        Art. 8. Area techada mínima

                  8.1 Las áreas techadas mínimas de las unidades de vivienda son:

                        b) La vivienda para grupos familiares sin capacidad de ampliación (departamentos en edificios multifamiliares y/o en conjuntos 

                       residenciales sujetos al régimen de propiedad  exclusiva y propiedad común) es de 40 m2.

¿Entendido???

Ahora bien, visto que las necesidades básicas e indispensables no deben ser obviadas y el área mínima de los departamentos está claramente definida, pasemos a la distribución. 

2. ¿Y cómo es la distribución ideal?

Bueno, eso depende del gusto de cada cual. Con todo, permítaseme mencionar características que se han vuelto comunes.

En la imagen que encabeza este post, tenemos una de las tipologías del proyecto que pronto se levantará en el límite Surco-Miraflores. Es evidente que está pensado para familias, no para personas solas,  y que no es precisamente una VIS, pero lo saco a relucir porque en este se pueden apreciar las variaciones de diseño que se generaron a raíz de la pandemia. Para comenzar, la lavandería está en un extremo de la entrada, como una cabina oculta por una puerta. Esto se ha vuelto muy común.  ¿Y de dónde salió la idea? Recuerdo que en ese momento yo misma fui ardiente defensora de tal ubicacion, dado que se necesitaba un ambiente inmediato al ingreso para quitarse la escafandra protectora, dejarla en el canasto de riesgo biológico y proceder al infaltable lavado de manos.  Tomando en cuenta que en este departamento la lavandería colinda con el baño de visitas y ambos se orientan hacia un ducto de ventilación, su planteamiento me parece perfecto. Y visto que esta lavandería también recibe ventilación desde una ventana y da espacio para guardar los útiles de aseo, su diseño se me hace discreto y más que aceptable. 

Miremos ahora el resto. La cocina se ubica a un lado. Y si bien es integrada, resulta factible mantenerla discretamente velada  con una puerta corrediza y unas portezuelas plegadizas sobre la mesada. Me encanta que la poza esté lejos de la encimera  - así se evita peligro de incendio - y que esta se encuentre al extremo inferior, porque con buenas artimañas decorativas es posible ocultarla incluso si se decide mantenerla abierta. Una especie de contramesada vertical disimularía discretamente todo el interior, de manera que no se observara la preparación de alimentos desde el área social. Más claro: En este diseño la cocina puede tranquilamente convertirse en semicerrada o continuar como kitchenett. Y esto no es obstáculo para que el desayunador mantenga sus funciones.

Observemos ahora que la sala comedor es eso: Sala-Comedor, es decir un ambiente al lado del otro; no comedor - sala, que es lo que más abunda actualmente por razones de espacio. La iluminación está garantizada por el enorme ventana de pared a pared y por el terracita-balcón situada al extremo, tan típica de la constructora que muy pronto dará inicio a la obra (4). Y algo interesante: este concepto horizontal del área social no es obstáculo para que el dormitorio principal tenga su consabida vista a calle, lo cual se puso de moda desde inicios del boom inmobiliario de la década del 2,000 y es tan reclamado por el público en general. Más de una vez he confesado que aborrezco cordialmente los dormitorios con vista a calle, pero dadas las circunstancias mi opinión debo guardarla en el bolsillo.

Observemos un pequeño gran detalle: El ingreso al área privada va casi desde la entrada del departamento y está totalmente separado del área social. Esto protege la intimidad de la Familia, al tiempo que propicia que cualquier residente pueda entrar y salir sin hacerse notar de las posibles visitas que estén en la sala comedor. En cuanto al tamaño de los habitaciones, poco me falta para agradecer de rodillas a las constructoras de que ¡por fin!!! hayan hecho a un lado la idea de que el sacrosanto dormitorio principal tuviera que ocupar casi un tercio del departamento, lo cual derivaba en un reducido segundo dormitorio y un inhabitable dormitorio enano. Como se puede observar, las tres estancias tienen tamaño proporcional e incluso dos de ellas cuentan con espacio para escritorio, cosa que los compradores reclaman a gritos desde la pandemia. Se ha sacrificado el walk in closet en aras de una mayor holgura y haciendo unos pequeños arreglos con muebles abatibles, en los dormitorios secundarios tranquilamente pueden instalarse camas de plaza y media, y comodísimos armarios de melamine en el principal.

¿Y el cuarto y baño de servicio? ¡Señores, que es un departamento de 92.38 m2! Creo que el arquitecto ha sido muy sabio al dar prioridad a la amplitud que necesita la Familia nuclear y descartar convertir un área del Hogar en una auténtica prisión doméstica, donde un ser humano a duras penas podrá estirar sus piernas. Sobre el tema escribí ampliamente en el pasado y para leerlo solo deben hacer click aquí. Recuerdo que levanté ampollas en un Foro de Ingenieros cuando lo publiqué, si bien más de uno compartió mi visión y no faltó quien me agradeció que les hiciera notar lo que nadie se atreve a decirles cara a cara.

Bien, este diseño es bastante aceptablen y es un hecho que se venderá rápido. Pero vamos al punto:  ¿existe en verdad una distribución ideal para todos las departamentos de un mismo proyecto inmobiliario?

Por supuesto que sí.

Es aquella que ostente armoniosamente las áreas señaladas tanto la Norma Técnica G. 040 del Reglamento Nacional de Edificaciones como en el Reglamento de las famosas VIS, que permitan las actividades de estar, cocinar, comer, lavar, dormir e higienizarse, entre otras, con las medidas expresamente señaladas en estos documentos vinculantes para todo el territorio de la República.

Señores constructores y empresarios de la construcción, ¿he sido lo suficientemente clara?

Ya escucho las voces de algunos:

-Todo está muy bien, señora. ¿Pero cómo hacemos con los departamentos para personas solas, que tanta demanda tienen hoy?

La respuesta se encuentra en los mismos mencionados Reglamentos. Mas la exposición detallada dejémosla para el siguiente post.

Fiel a mi costumbre, los invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) Norma Técnica G.040-Definiciones- Modificada-Reglamento Nacional de Edificaciones

(2) VIS: Viviendas de Interés Social.

(3) D. S. N° 006-20243-Vivienda-Reglamento de las VIS

(4) Constructora Atlas. Hace más de una década que trabajamos con ellos

COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS NO ES LOCURA (3)

 

                                                

(Foto tomada del blog de Edifica Inmobiliaria)

Seguimos con el tema de la compra de departamentos en planos. Y esta vez nos concentraremos en la selección del proyecto inmobiliario.

Recuerdo que a finales del 2017 redacté dos artículos dedicados al Comprador Responsable y me parece de perlas sacarlos a relucir. Pueden leerlos completos aquí y aquí. Ahora, que si quieren el resumen de los mismos,  enumero brevemente los pasos que da dicho Comprador antes de lanzarse a la aventura de adquirir un inmueble:

• Evalúa las necesidades reales  tanto suyas como de su Familia, sin dejar que lo cieguen las delicias estéticas y el tan anhelado cambio de status. Solicita la opinión de los miembros, mas nunca comete el gravísimo error de dejar la última palabra a sus hijos menores de edad.
• Determina un presupuesto, consultando previamente con su sectorista bancario. Es consciente de que los gastos notariales y registrales correrán por su cuenta, así como el Impuesto de Alcabala (1) y los gastos de mudanza.
• Se asesora debidamente por los especialistas del caso -entiéndase su Agente Inmobiliario y su Abogado (2)- respetando los fueros de cada uno. 
• Compara los inmuebles antes de decidir, sin excederse en el número de prospectos a elegir.

Ahora bien, ¿cómo elegir debidamente un bien inmueble futuro cuando está en planos? En el post anterior nos concentramos en la selección de la constructora/inmobiliaria. Hoy veremos la selección del edificio en sí. Y creo preciso evaluar lo siguiente:

1. Ubicación del proyecto inmobiliario: Esto es clave. Y no solo por los considerandos de rigor - en calle tranquila, cerca a colegios, centros comerciales y al propio centro laboral -, sino además por los gastos que supondrá vivir en dicha zona, en especial si se ha elegido un distrito emblemático. Los costos de mantenimiento de un edificio de Chacarilla no son los mismos que los de uno de Jesús María, por ejemplo. Y otro tanto aplica para los gastos de alimentos, movilidad, esparcimiento, impuestos... Lastimosamente, hay quienes compran ilusionados un departamento y recién al mudarse vienen a caer en la cuenta que no están en condiciones de mantener el ritmo de vida que se lleva en el lugar, donde los hijos ahora tienen sus nuevos amigos y mayores gastos.  

Tratándose de personas solas - jóvenes y adultos mayores -que compran un departamento de un dormitorio, me atrevo a sugerir, además, evaluar si la ubicación del proyecto no será un motivo de aislamiento que redunde en perjuicio de la salud mental, Indudablemente, independizarse de los padres -¡y de los hijos!!!- suele traer una sensación altamente gratificante, mas creo preciso tomar las debidas precauciones para que, superado el primer entusiasmeo, la soledad no nos juegue una mala pasada. Sabemos de tristísimos casos en que una depresión severa ha llevado a los solitarios al suicidio y en estos tiempos dicho riesgo ha aumentado de manera alarmante. Sin ir más lejos, una persona muy allegada a nosotros no llegó al extremo de atentar contra su vida, pero sí tuvo que mudarse del bello departamento que acababa de adquirir.

2. Densidad poblacional: Aquí viene el gran problema de buena parte de los proyectos actuales. 

Gentes, si bien el tema del rollo que tienen las constructoras/inmobiliarias con las municipalidades lo vamos a tocar en un posterior post, es bueno sacar a colación que una densidad poblacional elevada puede ser un aliciente para unos y un gran dolor de cabeza para otros.. El entendimiento entre vecinos es cosa de cuidado, en especial si se deja en stand by la debida organización de la Junta de Propietarios y estos sencillamente se desentiendan de sus respectivos predios una vez que lograron alquilarlos.  Por ello es preciso no dejarse llevar por la estética presentada en los brochures y videos referenciales, sino ver exactamente qué tipo de departamentos predominarán en el futuro edificio. Si las áreas oscilan entre 25 y 75 m2, tal como suele ocurrir en zonas de densidad alta y muy alta y ahora pretenden que sea lo mismo en las de densidad baja y media -,  es un hecho que la hiperpoblación -dispensen el término- va a ser de película. Esto no suele afectar a gente joven, pero sí a los adultos medianos y mayores que necesitan mayor tranquilidad y menos circulación de gente por pasillos y ascensores. 

 3. Estacionamientos. ¿También pueden ser un problema? Pues pensándolo bien, sí. Y va de la mano con lo explicado en el acápite anterior.

En principio las cocheras se venden aparte, igual que los depósitos. Estos últimos no traen mayor preocupación y los hay de distintas áreas. Mas con las cocheras es un poco más complicado, ya que hay que corroborar que tengan el área suficiente para guardar el propio vehículo sin peligro de roce y/o colisión con el del vecino. En ciertos predios se ven estacionamientos tan pequeños que no permiten ni siquiera que el copiloto pueda abrir la puerta para salir. Otros están pegadas a las columnas y son motivo de frecuentes raspaduras. No faltan las que se ofrecen como lineal doble, pero a la hora de la verdad solo podrían ocuparla un Toyota con un antiguo escarabajo Wokswagen. Asimismo, hay que examinar el patio de maniobras y si la entrada y salida es por la misma puerta. ¿Y cómo será posible evaluar todo esto? Pidiendo los planos acotados. Así de simple.

Pero hay algo más: La entrada y salida de las cocheras definirá el tráfico interno hacia la calle . Para ser exactos, definirá el tráfico de esa misma calle. Si tenemos que en zonas de baja y media densidad poblacional se están levantando proyectos de 16 pisos a más, con 200 departamentos enanos y, por ende, por lo menos 150 cocheras, obviamente la circulación de los vehículos dentro del predio y de esa misma calle no va a ser fluida. No quiero ni pensar cómo se las van a arreglar los residentes si, por añadidura, la entrada y salida de carros y camionetas se hace por la misma puerta: la Av. Abancay en hora punta será un paraíso comparado con la que se va a armar ahí.

4. Áreas comunes: Indudablemente, estas traen un toque de distinción y estilo en cualquier edificio y generan la ilusión de poder contar con espacios aptos para relajarse sin salir del predio  El asunto estriba en si tales áreas encarecerán el futuro costo de mantenimiento, especialmente si van a contar con equipamiento (entiéndase máquinas de gimnasia, laptops, juegos de niños, mesas de billar...) o necesitarán cuidados especiales (sauna, piscina..). Por otro lado, es preciso sopesar también si tales espacios realmente podrán gozarlos todos en el edificio o más van a figurar casi como zonas decorativas, cosa que suele suceder cuando los residentes son muchos y las áreas comunes muy pequeñas. 

Igualmente, conviene considerar el lugar dentro del predio donde serán ubicadas. Se está haciendo costumbre que se implementen en la azotea, en especial la terraza con jardines, el BBQ y la llamada piscina infinita, y esto puede ser molesto para los vecinos del último nivel del edificio. Si se ubican en el primer piso, habría ver la distancia existente entre estas y los futuros departamentos que estarán en ese nivel. ¿Y cómo podemos apreciar en perspectiva estos considerandos? Igual que con las cocheras: Pidiendo los planos acotados de estas áreas.  Esto permitirá incluso elegir la cercania o lejanía de tales espacios, ya que hay personas que disfrutan viendo el juego de los niños en los jardines, por ejemplo, y otras -como esta servidora- que requieren un silencio monacal dado que viven del teletrabajo. Cada caso es diferente. 

5. Airbnb: Esta modalidad de alquiler está muy de moda porque es rentabilísima. Y no pocos inversionistas compran departamentos ex profeso para ofrecerlos en este arriendo temporal. Nada tengo en contra, siempre y cuando la constructora/inmobiliaria establezca desde un principio que el edificio se levantará con este fin (3), de manera que todos los que compren sepan perfectamente a qué atenerse. Pero otra cosa es que se vendan los departamentos con este plus no definido y luego se salga con la novedad de que se dejará a la Junta de Propietarios la decisión sobre si se permitirá o no el mencionado Airbnb, o bien que la Municipalidad se opone a este tipo de arriendo.  Ya puedo escuchar las discusiones y hasta las agresiones verbales al amparo del ¡yo alquilo cómo y a quién me da la gana!!!!

Seamos objetivos. Airbnb supone mucho movimiento en el edificio, así como entradas y salidas constantes de gente extraña e incluso proveniente del exterior, lo cual siempre es un riesgo para la seguridad y de ahí que haya edificios en los que está terminantemente prohibido. Por otro lado, he sabido que las áreas comunes terminan siendo invadidas por los inquilinos temporales que, lógicamente, buscan gozar de todos los ambientes de esparcimiento que a los que tiene derecho. Más claro. Airbnb es análogo a un servicio de hotel. Y un hotel no es precisamente un edificio familiar. Conque haceos una idea.  De ahí que, antes de adquirir el departamento y con mayor razón si es para inversión, resulte indispensable definir el perfil del ocupante a quien se ofrecerá el alquiler y constatar que el edificio servirá para el tipo de arrendamiento que se ha planificado.  Adquirir un departamento solo porque es bonito y barato y sin haber decidido el objeto de tal adquisición, es uno de los peores errores que un Comprador puede cometer.

Como ven, amables lectores, la elección de un proyecto inmobiliario no es cosa ligera. Hay considerandos imposibles de obviar. Verdad es que no existe el edificio perfecto y que siempre ostentará más de una deficiencia, pero el asunto estriba que el Comprador adquiera lo que realmente puede asumir sin complicar su vida y la de los suyos. 

Como es mi costumbre, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) Si compra un bien inmueble futuro, estará inafecto a dicho impuesto.

(2) Para una asesoría legal óptima, es necesario que el Abogado sea especialista en el rubro inmobiliario o al menos conozca los usos y costumbres del sector, de otra manera será más un obstáculo que una ayuda.

(3) Así opera V & V Grupo Inmobiliario: está construyendo en la Av. Pardo un edificio ex profeso para Airbnb y siempre lo ha presentado como tal. Me contaron que otro tanto hicieron en Barranco y que su administradora inmobiliaria es la que maneja estos alquileres. Los propietarios están muy contentos con esta empresa, al menos hasta donde sé.