Entre el conjunto de obligaciones que nos ha asignado la UIF a los agentes inmobiliarios - las que en estos post agrupé bajo el rótulo de "Los siete contra Tebas" está el Manual de Prevención y Gestión de Riesgos LAFT. Si más preámbulo, vayamos al punto.
¿Qué es este famoso Manual? Pues ni más ni menos que el documento que establece las políticas, mecanismos y procedimientos para la prevención y detección del LA/FT. Así lo define el Art. 26.1 del Reglamento de la Ley 27693, es decir, de la Ley que creó la UIF-Perú, determinando una serie de contenidos mínimos. Estos han sido actualizados en el parrafo 24.2 de la Res. SBS 789-2018 con su famosa modificatoria Res. SBS 2351-2013. Para no aburrir con la laaarga lista, copio abajo el resumen que ha publicado en su web la misma SBS:
Contenido mínimo del Manual de prevención y gestión de los riesgos de LA/FT
1. Aspectos generales sobre el sistema de prevención de LA/FT.
2. Funciones y responsabilidades de los trabajadores del sujeto obligado, directores, gerentes y el oficial de cumplimiento.
3. Procedimientos de registro, archivo, conservación y comunicación de registros, reportes, informes y demás información o documentación del SPLAFT
4. Referencias a la normativa nacional y estándares internacionales sobre prevención del LA/FT.
5. Los procedimientos de debida diligencia en el conocimiento del cliente y el beneficiario final.
6. El procedimiento de conocimiento de directores, trabajadores, proveedores y contrapartes.
7. El procedimiento de identificación de operaciones inusuales y/o sospechosas.
8. Las señales de alerta identificadas por el sujeto obligado en el desarrollo de sus actividades, así como los criterios a adoptar respecto de montos, períodos de tiempo u otros aspectos de las señales de alerta. La sola identificación de señales de alerta no implica necesariamente que la operación sea inusual o sospechosa.
Más claro: el dichoso Manual debe establecer al milímetro todo las políticas, normas, documentos y cuanto hay que se debe seguir para detectar, evitar y/o informar un posible caso de lavado de activos. Es decir que establece qué, quiénes, cómo, cuándo, dónde, cuánto, con qué, con quién, para qué, para quién... ¡Utilísimo será recordar las clases de sintaxis gramatical, en especial los complementos circunstanciales del predicado!!! En dicho documento habrá de consignarse la responsabilidad específica en materia de prevención LAFT que toca cada miembro de la empresa, desde el presidente del directorio -si lo hubiera- y el gerente general, pasando por el Oficial de Cumplimiento y terminando por el último empleado del organigrama. Y como para la UIF todos somos potenciales delincuentes -crudo decirlo, pero en la praxis por ahí va el asunto- lo que dicha entidad pretende es que sometamos a escrutinio prolijo a todo títere con cabeza -trabajador y cliente (1)- que participe activamente en cualquier operación de compraventa de inmueble que intermediemos, de manera que podamos saber de ellos incluso a qué hora se levantan y a qué hora se acuestan. ¡Ufff! Para tales efectos se excluye, como ya dijimos en un artículo anterior, al personal de apoyo que nada tiene que ver con nuestra actividad profesional en sí. ¡Felices el portero, el conserje y la señora que trae el almuerzo!!!
¿Y quién redactará este engorroso documento? Obvio que un abogado, quien deberá darle formato jurídico, valiéndose del contenido mínimo detallado en el Anexo 2 de la Res. SBS 2660-2015 (2). Pero tendrá que guiarse de las políticas que establezca la empresa y que implemente el Oficial de Cumplimiento. ¡Vaya trabajito! No contenta con esto, la normativa exige que este bendito Manual sea entregado solemnemente a directivos y trabajadores, quienes levantarán su mano derecha y jurarán por el Todopoderoso seguir al pie de la letra los lineamientos ahí señalados. Y el famoso Oficial de Cumplimiento habrá de encargarse de que sea la Biblia de todo el personal involucrado.
¿Y si la empresa es una simple EIRL y el titular se ha designado como su propio Oficial de Cumplimiento? La ceremonia será frente al espejo, supongo. ¡Felicidades!
Asumo que mis amables lectores ya están virolos con lo arriba expuesto. Y no les falta razón. En su momento yo misma levanté mi voz de protesta y plantée -por vía mail al entonces Superintendente Adjunto de la UIF y presencialmente a las Intendentes - la inviabilidad de tanta exigencia junta, dado que la gran mayoría de agentes inmobiliarios, seamos personas naturales o jurídicas, no contamos con personal administrativo para nuestra actividad. Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿así que un agente inmobiliario que trabaja solo en un mercado tan informal, a quien frecuentemente se le niega incluso la simple firma de un contrato de intermediación; y que ha de desempeñarse como vendedor, tramitador, decorador, community manager, psicólogo, asesor legal, asesor financiero ¡todo en uno a la vez!, va a someterse a tanta complicación y todo porque la UIF lo ha declarado Sherlock Holmes en ejercicio??????
Bueno, sobre este punto tengo una buena noticia y una mala.
La buena: los agentes inmobiliarios personas naturales - pertenecientes a la Categoría 1 (3)- estamos exonerados de contar con el famoso Manual y el Código de Conducta (de este último documento nos ocuparemos después). Así lo estipula "el nuevo testamento", es decir la Res. SBS 2351-2023 en el párrafo 24.1 y en el párrafo 36.1. Copio el primero:
Artículo 24. Manual y Código de Conducta de prevención y gestión de los riesgos de LA/FT
24.1...
El sujeto obligado que sea persona natural y que realiza la actividad por sí solo, sin contar con trabajadores para el desarrollo de la actividad, por la cual se encuentra sujeto a esta norma, no está obligado a contar con un manual y un código.
La mala: Los agentes inmobiliarios de las Categorías 2 y 3 igual deben contar con un Manual, así sean personas naturales o EIRL y no tengan personal a su cargo.
¿Y cómo puede volverse viable esta obligación, sin enloquecer a los agentes de las Categorías 2 y 3?
Les paso el dato que encontré una manera de simplificar el asunto. Se me ocurrió al leer la Guía de la UIF para el sector Construcción y/o Inmobiliaria. ¿Y qué solución encontré? Elaborar Tablas de Perfil SPLAFT y establecerlas como columna vertebral del Manual y de todo el sistema de prevención en sí. Conste que esta servidora las aplica a pesar de pertenecer a la Categoría 1. ¿Y cómo diseñar herramientas semejantes? Lo detallaré en el siguiente artículo. Por ahora, bastante tienen con recuperarse del impacto.
Como es mi costumbre, espero sus amables comentarios en este blog o en Facebook.
Notas aclaratorias
(1) El párrafo 36.4 num. 7 de la Res. SBS 789-2018 y su modificatoria exonera a los agentes inmobiliarios personas naturales de la Debida Diligencia de proveedores.
(2) El anexo de marras estaba en la web de la SBS como documento independiente. Me costó sangre encontrar la norma específica a la que pertenece.
(3) Leer el artículo La UIF nos ha ubicado en tres categorías.
