Exacto, estimados colegas: Tablas de Perfil SPLAFT. No digo que sea la panacea del siglo XXI, pero sí que algo puede ayudar para desfacer el entuerto motivado por el antiguo y el nuevo testamento (1).
Decíamos en el artículo anterior que los agentes inmobiliarios pertenecientes a la Categoría 1 estamos exonerados del famoso
Manual de Prevención y Gestión de Riesgos LAFT y también del Código de Conducta, del cual trataremos en el próximo post. Pero he aquí que los agentes de las Categorías 2 y 3 siguen con la obligación de tenerlos. ¡Menuda complicación!
Veamos lo complicado del asunto:
1. En su gran mayoría los corredores trabajamos solos, seamos personas naturales o juridicas. Por supuesto que no faltan quienes manejan empresas complejas -Graff y Asociados, franquicias como Century 21 y Remax-, pero los más afortunados tendrán a los más uno o dos asistentes. Esto conlleva a que un Manual tal como vimos que lo concibe la UIF sea algo realmente intrincado, engorroso y nada operativo que acabará apolillado en un rincón. Sé de quienes encargaron su redacción a un abogado e incluso lo anexan a su Informe Anual del Oficial de Cumplimiento, pero al preguntarles de qué se trata se quedan en el aire, porque ni lo han hojeado siquiera.
2. El gran error de la UIF es querer uniformar todas las actividades supervisadas bajo un único esquema, sin lograr entender que las diferencias entre unas y otras son abismales. Hasta hoy no entra en su episteme que
las inmobiliarias y los agentes inmobiliarios somos dos ramas distintas del sector y funcionamos de manera diferente. Fue asi que una colega EIRL
(2) me hizo saber la funcionaria que la supervisó le dijo que aplicara la
Guía para el sector Construcción/Inmobiliaria , porque Construcción e Inmobiliaria era lo que más se asemejaba a la actividad de los corredores. Encima
el bendito documento
cuenta con la friolera de 43 páginas. Todo un bocado exquisito para una corredora EIRL, ¿verdad que sí??? Pueden echarle una mirada en el enlace y les hará agua la boca. Hay una matriz de riesgos que, según la UIF, habría que aplicar a cada cliente inmobiliario desde el inicio de la relación comercial, o sea desde que el cliente dice "aló" hasta que nos pague los honorarios. ¡Si para las mismas para las constructoras/inmobiliarias es todo un tema!!! La UIF no entiende que en nuestro camino, pasan
CIENTOS de clientes y solo uoa comprará la susodicha propiedad. ¡Imaginen si tuviéramos que averiguar la vida y milagros de cada cual de buenas a primeras! ¿Somos agentes o espías encubiertos???
Mas no nos detengamos en lo inviable, sino en lo aplicable. Y, aunque no lo crean, esa famosa Guía me dio una idea que se ajusta muy bien para nosotros los agentes. Paso a la explicación de rigor.
Primero partamos de unos conceptos.
Se habla mucho de "Riesgo LAFT". Alguien se preguntará por ahí: ¿Y qué es un riesgo? Simple: Riesgo es ni más ni menos que la combinación de probabilidad y consecuencia de que ocurra un evento peligroso. En este caso, el hecho indeseable es lavado de activos (LA), o financiamiento de terrorismo (FT) o, ¡Dios libre al Perú! de financiamiento de proliferación de armas de destrucción masiva (FP).
¿Y qué factores de riesgo debemos considerar para todo este entuerto del SPLAF?
Hay tres que de manera simple o exhaustiva hemos de tomar en cuenta:
a) Cliente: Sus datos esenciales hacen que podamos medir la conveniencia o inconveniencia de aceptarlo como tal: nacionalidad, ocupación, residencia, antecedentes, volumen de transacción y por supuesto otros más.
b) Producto y/o servicio que ofrecemos: En nuestro caso, se trata del canal presencial o virtual que utilizamos para brindar la asesoría en todo el proceso de compraventa del inmueble, asi como los medios de pago que el cliente utilizará para abonar nuestros honorarios (3).
c) Zona geográfica: Es decir, el lugar donde ejercemos nuestra actividad y brindamos nuestro servicios a quienes lo solicitan.
Así está estipulado en la normativa, puntualmente en los art. 27, 28 y 29 del antiguo y nuevo testamento. Ahora que, si analizamos bien, veremos que estos tres factores de riesgo se unifican en uno solo: el Cliente, dado que es él quien solicita nuestros servicio, paga por los mismos y hace segura o insegura la zona geográfica donde trabaja o decide residir. Porque seamos honestos: Quien comete los actos delictivos es la Persona Humana, valiéndose de tales o cuales medios, y haciendo inseguro los lugares que frecuenta y por ende, donde nosotros operamos. Roma locusta est.
¿Qué más tenemos? Que cualquier cliente conlleva un riesgo LAFT bajo -esperemos que ínfimo -, medio o alto, dependiendo ciertas características personales y de su modo de vida. Por tanto, me parece lo más lógico que. de arranque y para evitar problemas innecesarios, diseñemos un Perfil de Cliente inmobiliario, preestableciendo de antemano a quiénes aceptaremos sin reparo alguno, a quiénes tendremos que evaluar si aceptamos o no y a quiénes de cuajo alejaremos de nuestras vidas y hasta los bloquearemos en celulares y redes sociales. Para esto no se necesita tanta parafernalia, sino hacer un simple análisis de lo que humanamente podemos o no podemos manejar. Conste que "cliente inaceptable" no necesariamente alude a un malandro, sino también alguien a quien no nos es posible filtrar en regla porque no contamos con los recursos para una Debida Diligencia. Ejemplo: un extranjero recién llegado al Perú que desea invertir comprando departamentos en proyecto con precios Mivivienda y que, dada la proliferación de diz que viviendas de interés social en distritos emblemáticos, tranquilamente puede adquirirlos por docenas. No sé ustedes, pero yo no poseo los medios para averiguar quién es realmente y lo derivaría a otro colega.
Pues bien, abajo copio mi Tabla de Perfil SPLAF del Cliente, que tiene estos componentes: Variables, impacto de riesgo y rango de datos. En buena parte los tomé de la Guía arriba mencionada, adaptándola a la realidad de lo que buenamente puedo controlar. Observarán que para ciertas cuestiones no entro en vainas y soy más estricta que la UIF:
Y sanseacabó. Este perfil lo puede elaborar cualquiera, incluyendo un ama de casa sin estudios superiores que incursionó con mucho esfuerzo en nuestro rubro. Me parece paso previo indispensable para que los colegas personas jurídicas puedan elaborar su Manual, ya que esta Tabla se convertiría en la columna vertebral del mencionado documento y todo lo demás -políticas, procedimientos, documentos, etc- giraría en torno a tan valiosa herramienta. Y conste que, a pesar de ser yo persona natural y, por tanto, perteneciente a la Categoría 1, igual la sigo aplicando desde hace años por un mínimo de responsabilidad ciudadana, tanto para el cliente vendedor como para el cliente comprador. Entonces, colegas, ya saben a qué atenerse conmigo. Nunca tuve un Manual y muy claro dije ese día a las Intendentes que no iba a elaborar un monstruo semejante que no me serviría para nada, pero como sujeto obligado sí me comprometí a establecer unos parámetros básicos que me permitierann filtrar y descartar a los indeseables. Y ahi los tienen.
Alguno argumentará que negarnos a atender a alguien por razones de nacionalidad u otras que puedan sonar a ¡discriminacióóóón!!! nos metería en problemas. Y les respondo con la normativa en mano. Dice
el párrafo 15.3 de la Res. SBS 789-2018, recogiendo lo estipulado en el art. 21.3 de la Ley 27693, que creó la UIF:
Cuando el sujeto obligado no se encuentre en la capacidad de cumplir con las etapas de debida diligencia en el conocimiento del cliente, según le correspondan, debe proceder de la siguiente manera:
i) no iniciar relaciones comerciales,
Y valga una acotación: este modelo de Tabla igualmente sirve para perfilar al Trabajador. Por tanto, será más fácil definir los requisitos anti LAFT de secretarias, recepcionistas, Oficial de Cumplimiento y demás. No olvidemos que al decir "trabajadores" nos referimos a aquellos que cumplen función directa en la actividad que nos convirtió en sujetos obligados. Y a pesar de que el Art. 36 del antiguo y nuevo testamento nos exonera de la Debida Diligencia de Proveedores, considero apropiado diseñar también una Tabla de Perfil SPLAFT del Proveedor Colega, para determinar a priori el perfil del agente con el que aceptaremos concurrir en una operación inmobiliaria de compraventa.
Como corolario debo agregar que a la UIF le falta conocer a fondo los entretelones de cada actividad supervisada. No sé cómo hará con casinos, mineras, OFSL (4) y restantes, pero con el sector inmobiliario pues... sigue patinando. Esto de que el cliente de un corredor es únicamente el que paga los honorarios -en nuestro contexto, el vendedor-, todavía me cuesta asimilarlo, dado que trivializa la corresponsabilidad del agente del comprador - ni qué decir del agente datero- y acarrea un cúmulo de consecuencias de muuuuuy largo alcance. Con todo, nos ha dado un instrumento valiosísimo. Las Tablas de la Guía para el Sector Construcción y/o Inmobiliaria pueden servirnos como base para esbozar o perfeccionar los perfiles de Cliente, Trabajador y Colega que estemos en condiciones de asumir.
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Notas aclaratorias
(2) La UIF supervisó - yo diría fiscalizó- a esta colega y ella me pidió que la ayudara a implementar las medidas correctivas que se le dieron. Desde esa fecha empecé a dictar capacitaciones también a las personas jurídicas.
(3) Para la UIF cliente es quien solicita, recibe y paga por nuestros servicios profesionales,
Dado que en el mercado peruano no se estila que el comprador abone por servicio de búsqueda salvo excepciones, la normativa no lo considera cliente. ¡Qué horror!!! ¿No me creéis? A las pruebas me remito. Para leer la respuesta que me dieron cuando les consulté sobre el tema, hagan click
aquí.
(4) OFSL: Organizaciones sin fines de lucro.
