Hará unos tres días leí en El Comercio un excelente artículo sobre cómo han disminuido las ventas incluso en las grandes constructoras. (1) El Prof. Rolando Arellano clasificó el Boom Inmobiliario en cuatro etapas, que analizaré en este y posteriores post. Pasemos a la primera. Por si acaso, los destacados son míos :
Etapa I.- La prehistoria.- Hasta hace poco menos de 15 años casi no existía una industria organizada de la construcción de vivienda en el Perú. Sus actores principales eran los autoconstructores, que compraban fierro, cemento y ladrillo a la unidad y construían sus casas en la periferia de las ciudades. Las casas de las personas pudientes se hacían sobre pedido, cuando ya tenían todo el monto necesario, por constructores con pequeñas empresas que hacían un trabajo casi artesanal.
Hago al profesor Arellano una acotación: La Dictadura Militar , los Paquetazos, el "Shock", el Terrorismo, afectaron también a los sectores A y B. Y, - ¿por qué no decirlo? - la Crisis Moral tuvo un efecto demoledor en la Familia, al deteriorar la relación entre padres e hijos y redefinir negativamente el rol de los abuelos, ya que estos comenzaron a ser mirados como "estorbo" o bien como "educadores forzosos" de los nietos. En la Prehistoria del Boom las personas "pudientes" eran adultos mayores, cuyas inmensas propiedades de 400 m2 a más, era imposible seguir manteniendo con la ínfima pensión de jubilación que percibían. En no pocas ocasiones se llegó a los extremos descritos en el post ¿Ha llegado el momento de vender nuestra casa? , si bien gracias a Dios, entre nuestros vecinos casi no se vio ese pleito feroz por el deteriorado inmueble de los ancianos padres.
¡Ah, pero qué tiempos aquellos!!! Nosotros fuimos partícipes de esa "Prehistoria Inmobiliaria", pues así nos iniciamos como familia inversionista, con el Amo y Señor del ahora emblemático Parque Bella Luz: Casi todos los edificios fueron construidos por él. Y explico brevemente el Sistema de Autoconstrucción, versión peruana: Es la venta de acciones y derechos de una propiedad a un grupo de inversores que desea vivir en el edificio próximo a construirse, pactándose casi siempre que el Propietario" inicial" reserve para sí y para los suyos uno o dos departamentos.
¿Y cómo fue el asunto en el Parque Bella Luz?
A principios de los 2,000, un promedio de ocho a diez inversores participaban del proyecto y aportaban el capital pactado. El nuevo grupo contrataba a un constructor para la edificación y posterior independización. Nada de Bancos ni Cajas Municipales. Recursos Propios, más todavía porque en no pocas ocasiones los inversores en cuestión eran parientes del Propietario inicial, a veces hasta sus propios hijos. La conclusión de la obra quedaba garantizada, puesto que a ninguno se le habría ocurrido dejarla a medio terminar. Y con esta política, además de lograr una vivienda más acorde a las necesidades del adulto mayor y de que éste no perdiera la zona donde había vivido durante treinta años, se garantizaba una renta y hasta la "bonita vecindad", ya que entre parientes y conocidos la convivencia es mucho más llevadera. Ese era el negocio. Y la ganancia, muy buena, puesto que no había las complicaciones de hoy. Los "pactos"- todos legales- se hacían entre Caballeros auténticos, que se conocían desde hacía décadas y cuyos hijos habíamos crecido juntos desde 1968. (2) Aquí, paz. Y en las cuentas bancarias, gloria.
Y fue esta misma "gloria" la que abrió los ojos al Constructor y a los nuevos Propietarios, quienes comenzaron a optar por vender su nuevo departamento- ya en planos- y adquirir otros también en planos, que levantaría el mismo Amo y Señor en la casa del vecino de al lado. Por supuesto que la venta en casco o en acabados no se descartaba. Como se dijo arriba, los terrenos medían de 400 m2 a más. Por eso fue que en Bella Luz y otras zonas similares pudieron construirse edificios cuyos departamentos cuentan con un metraje decente y poca densidad poblacional, lo cual puede apreciarse en la foto que encabeza el post (3) .
Aquí les presento otra vista:
La Autoconstrucción fue el inicio del Boom, Pero también significó el comienzo del crecimiento descontrolado y antitécnico, pues los Gobiernos de turno no se ocuparon de regular este fenómeno. ¡Con decir que la Ley 29080 por la cual se creó el Registro de Agentes Inmobiliarios recién fue promulgada en el 2007 , digo todo!!! Y el Reglamento Nacional de Edificaciones empezó a actualizarse a finales del 2009. Conque haceos una idea del festín. Los vacíos legales alientan cualquier descalabro.
Dice el Prof. Arellano que en la Prehistoria del Boom , las incipientes Constructoras hicieron un trabajo casi artesanal... Por desgracia parece que no pocas - algunas de muy alto vuelo - siguen apasionadas con la artesanía en cuestión. Conste que no lo digo por la calidad de los edificios - si bien hay algunos en los que no entraría ni porque me paguen - , sino por las informalidades que se permiten hasta hoy. Recuerdo que el Amo y Señor del Parque Bella Luz cumplía desde el punto técnico, pero había que encañonarlo con pistola para que echara a andar la Independización de las unidades inmobiliarias. Esto ocurría obviamente, porque no había financiamiento bancario y por ende, el Constructor no tenía ninguna hipoteca que levantar. ¡Desventajas de la Autoconstrucción! Pero ahora, con todas facilidades que ofrece la Ley (4), no me entra en la cabeza que la misma Constructora retarde la Independización y el consecuente Levantamiento de Hipoteca al no entregar el Reglamento Interno como anexo a la Minuta. ¡Y todo por causa del perro, el gato y el perico! Tampoco entiendo eso de "parar la venta hasta el término de la obra", como si nos halláramos en los años 40, 50 y 60, en que el Padre de Familia era el único sostén del Hogar y podía darse el lujo de ahorrar mensualmente en el Banco para "comprar una casita" ,la venta en planos era impensable, y a nadie del sector A y B se le habría ocurrido recluirse en un departamento de "tan solo 120 m2".
Si a pesar de la consabida volatilidad de la moneda , el mismo Constructor cae en la tentación de especular a largo plazo, ¿qué futuro le espera al sector???
Señores Constructores, por favor, ¡reaccionen!!!
Si ya echaron a andar el Proyecto, la venta no debe parar.
La Prehistoria quedó atrás. Y no precisamente hace quince años.
Notas Aclaratorias:
(1) Pueden leer el artículo completo en haciendo click aquí.
(2) En esos años, el "parque" era un verdadero pampón de piedras. ¿Me creerían si les digo que ahí jugaban fútbol mis hermanos con sus amigos, y que en plena pista se erigía la antena de Radio Luz? ¡Tiempos prehistóricos de verdad, señores!!! Los del año 68, claro.
(3) El edificio de la derecha fue construido sobre nuestra casa.
(4) En el post "♪¡Qué bonita vecindaaaaaaad!!!♫♫♫" , se detalla la normativa sobre el tema.
(1) Pueden leer el artículo completo en haciendo click aquí.
(2) En esos años, el "parque" era un verdadero pampón de piedras. ¿Me creerían si les digo que ahí jugaban fútbol mis hermanos con sus amigos, y que en plena pista se erigía la antena de Radio Luz? ¡Tiempos prehistóricos de verdad, señores!!! Los del año 68, claro.
(3) El edificio de la derecha fue construido sobre nuestra casa.
(4) En el post "♪¡Qué bonita vecindaaaaaaad!!!♫♫♫" , se detalla la normativa sobre el tema.
