viernes, 11 de julio de 2014

♪¡QUÉ BONITA VECINDAAAAAAAAD!!!♫♫♫





   Dado que la Música está tan ligada a la Literatura, supongo que más de uno pensará que el celebrado Día del Maestro me hace evocar tiempos  idos.  Y por dicho motivo, desde ese atípico ♪¡Explótame cuanto quieras! ♫ ♪ ¡Bótame cuando quieras!!! ♫♫♫, los títulos de mis post tienen matices tan musicales. Tal vez tengan razón...  Empero, estimados lectores, confío en no haber incurrido en vuestro desagrado al rendir hoy un homenaje al inigualable Chespirito.

   Bueno es recordar que el artículo anterior iba destinado más a los señores Presidentes del Directorio de los Bancos, pero también a los Constructores.  Hoy voy me voy a dirigir en especial a este último grupo. Señores, en vuestras manos está la solución – al menos en un 95 % - de cierto problemilla que se está convirtiendo en problemón: La convivencia entre los residentes de un edificio.

   En el inmortal “Chavo del Ocho”, apreciábamos una especie de quinta, en la que vivían varias familias.  Las peleas entre vecinos eran motivadas por las miserias humanas como el clasismo de Doña Florinda, la soltería no aceptada de Doña Clotilde, la pereza de Don Ramón y las travesuras que el Chavo hacía “sin querer queriendo” junto a Kiko y la Chilindrina.  Dejando a un lado la comicidad de la serie, se observa que esa vecindad tenía un solo propietario y administrador, que personal y accidentadamente cobraba la renta: El Sr. Barriga.  Este modelo de unidades inmobiliarias  en  un solo   predio  y  pertenecientes  a un  solo  dueño,   es  muy  antiguo y  está en desuso- salvo en las Empresas que por ley deben invertir en activos fijos -,  pues las circunstancias actuales son muy diferentes a las de hace cuarenta años atrás.  Ahora se estila vivir en auténticos “con-dominios”, porque en esa quinta o edificio cada unidad inmobiliaria tiene un propietario diferente; dos, si se trata de una Sociedad Conyugal;  y de tres a más si hablamos de una Sucesión Indivisa(1) o una Sucesión Intestada(2). También tenemos la figura de la Copropiedad entre personas que no necesariamente guardan lazos de parentesco directo o bien el propietario puede ser una Persona Jurídica.  La pluralidad es inmensa. Y como es natural los problemas se multiplican, porque a mayor densidad poblacional menos entendimiento mutuo, en especial si la educación y las costumbres son diametralmente opuestas.

   El Boom Inmobiliario ha traído consigo la construcción de grandes edificios y complejos habitacionales que pueden albergar 200 departamentos o más.  Y son precisamente estas edificaciones las que luego se distinguen por los problemas entre residentes. Una vez iniciado el pleito, lo primero que hace el que se siente ofendido es no pagar mantenimiento. En tiempos de mi residencia en Gral. Montagne yo misma advertí que no daría un sol si la Junta no resolvía el problema de los ruidos molestos de la inquilina del tercer piso, los que alguna vez me llevaron incluso a llamar al Serenazgo y le costaron a la propietaria la friolera de  1 IUT de multa , es decir casi US$ 1,400 para ese entonces. ¡Y esto fue en Urbanización. Aurora, en un edificio de sólo 8 departamentos!!!! Calibren ustedes lo que ocurre a diario en distritos populosos, donde la Junta de Propietarios no funciona o simplemente no existe y el edificio se cae a pedazos, a pesar de tener solo dos años de construido y contar con áreas comunes que al principio fascinaron a los Compradores  y ahora da vergüenza enseñarlas por lo descuidadas que están.  ¿Han visto una piscina con agua empozada (dirán que me las he agarrado con las piscinas. Y dirán bien.),  o un gimnasio con los equipos malogrados y malolientes?   
  
  Pero no siempre es la discordia o la mala voluntad los que interfieren para la Junta de Propietarios se instale y sea efectiva.  Imaginen el corre-corre actual y en hora punta. La gente retorna agotada a sus hogares. ¿Tendrán ganas de reunirse para sesionar?  Por otro lado, el Boom Inmobiliario fomenta la adquisición de departamentos para inversión, de tal forma que no pocos Propietarios residen fuera del distrito y hasta del país  y tienen el departamento alquilado o cerrado hasta nuevo aviso. ¿Cómo organizar la Junta en circunstancias tales?

  ¿Algún remedio se puede aplicar para desfacer el entuerto?

 Sí, señores Constructores. En vuestras manos está la solución. Se llama Reglamento Interno.


Y EN PRINCIPIO, DICHO REGLAMENTO INTERNO DEBE SER ELABORADO POR EL CONSTRUCTOR.


No por la Junta de Propietarios.


A las pruebas me remito. Dice el Art. 39 de la Ley 27157 (3)


 Artículo 39°.- Del Reglamento Interno
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37o de la presente Ley deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación.


   La SUNARP comenta este mismo artículo en su Res. 340-2008-SUNARP-SN  págs. 6-7  (4)


  El art. 39 de la Ley dispone que el reglamento interno se apruebe por el promotor o constructor del edificio, o en su caso por los propietarios que sumen más del 50% del porcentaje de participación. En el segundo caso se establece una situación de hecho consistente en que las secciones de propiedad exclusiva ya han sido vendidas por el propietario original, sin que este haya elaborado el reglamento interno en su debida oportunidad. Ante esta realidad, la Ley faculta a los actuales propietarios (aun cuando sólo cuenten con documento privado) a fin que puedan aprobar el reglamento interno, para lo cual se necesitará el voto favorable de más del 50% del porcentaje de participación.


   No soy especialista en Derecho Inmobiliario, así que mucho me he quemado las pestañas delante de mi notebook para investigar sobre el tema Y me doy con la novedad de que la Res. 097-2013- de la SUNARP, en su art. 46 (5)  afirma tajantemente:


 Artículo 46.- Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes
Para la independización de los lotes que integran las habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes, previamente debe inscribirse la recepción de obras de la habilitación urbana o la aprobación del proyecto en los supuestos del artículo 34, y el reglamento interno.
Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.


   Más clara ni el agua de las cumbres nevadas. Entonces una va y piensa, ¿a santo de qué los Constructores dejan en manos de los nuevos Propietarios la responsabilidad de elaborar el Reglamento Interno, en especial en las zonas más populosas donde no será fácil encontrar a quien pueda dar forma a dicho documento?


   Mi hermano Carlos me ha dado la respuesta: Conversando con varios constructores, me cuenta que ellos prefieren que la Junta se organice por sí misma y redacte el famoso Reglamento para que no haya problemas…por causa de las mascotas, ya que unos las adoran y otros las detestan. Y no pueden rechazar a un cliente que viene con dinero en mano y la imagen estampada de su perro Tofi en la camiseta, la foto de su gato Micifús en la billetera y la de su loro Piolín en su llavero.  Así de simple.


   A ver si he entendido bien:


  ¿Quiere decir que el Constructor prefiere dar largas a la organización del edificio que le servirá de referencia para otros Proyectos, mantener en stand by el Levantamiento de Hipoteca con el Banco y por ende, el rescate de su Fondo de Garantía??? ¿Y que los  Compradores eligen dejar que su nueva vivienda siga a nombre del Constructor por los siglos de los siglos - ya que sin Reglamento Interno no procede la Independización- , seguir pagando la Carta Fianza (si la hubiera) y  arriesgar su tranquilidad y la de los suyos por causa del desorden que impera donde no hay Reglas Establecidas?  ¿Y todo esto en aras del perro, el gato y el perico??????????

  ¡Tiene que ser una broma!!!!!

  Un sinfín de aves de diversas especies llenaba el jardín de nuestra antigua casa ubicada en el Parque Bella Luz.  Y era una delicia para toda la familia darles alimento.  Mas al decidirse la venta del inmueble para construir un edificio,  a ninguno de nosotros se le ocurrió poner condiciones al Constructor en favor de las palomas.  ¡Por favor!!!


   ¡Señores Constructores y Compradores! ¿Es posible que las mascotas sean la prioridad a la hora de vender o comprar un departamento???


  Hay edificios cuyos  diseños y acabados no admiten la presencia de animales domésticos.  Hay otros que, en cambio,  la favorecen.  ¡Y también hay mascotas y mascotas!  Tofi  no puede ser un Pitbull, ni Micifús un gato montés, ni Piolín un cóndor.  Ni tampoco se puede esperar que el Reglamento agregue una Cláusula Adicional en la que el dueño de la anaconda Carola se compromete a no dejarla reptar por las escaleras ni devorar a los residentes del condominio. Empero, un afecto mal encaminado hacia los animales abre la puerta a las más absurdas extravagancias.  Y más vale prevenir que lamentar.


   Señores Constructores, Considero indispensable que el Reglamento Interno sea elaborado por ustedes valiéndose de los servicios de su Corredor especialista en Administración Inmobiliaria.  Y es a este profesional a quien toca organizar la Junta de Propietarios antes de la entrega de los departamentos. Muchos dolores de cabeza nos ahorraríamos si desde un principio las Normas quedaran bien establecidas,  y poco a poco los nuevos dueños tomaran conciencia de la necesidad de cumplirlas.


   Señores Compradores, con todo respeto y sin ánimo de herir su sensibilidad, les sugiero revisar sus prioridades a la hora de elegir una vivienda, no sea que pierdan LO QUE REALMENTE NECESITA LA FAMILIA. Las mascotas son eso: Mascotas. ¿Arriesgar el futuro, la tranquilidad y el mismo patrimonio de la Familia por causa de un animal no les parece excesivo? 

   Confío en que al menos lo pensarán.


Notas Aclaratorias
(1) Sucesión Indivisa: Conjunto de personas que conforman la masa hereditaria. Su existencia se inicia desde la muerte del causante hasta que el juez dictamine las proporciones que corresponde a cada uno, o bien se inscriba el Testamento en Registros Públicos.
(2) Sucesión Intestada: Masa hereditaria  que por mandato judicial adquiere de manera real y efectiva la proporción de la herencia que corresponde a cada uno. La diversidad de casos se especifica en el Art.815 del Código Civil.

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