En los anteriores artículos se ha tratado
ampliamente la necesidad de que Propietarios y Compradores cuenten con Asesores
Inmobiliarios idóneos, así como los derechos y obligaciones que asisten a dichas
partes involucradas en el proceso de transferencia. Nos habíamos concentrado en
Propietarios y Compradores como personas naturales. Hoy vamos a dedicarnos a quienes son pieza
clave en este famoso Boom Inmobiliario: Los Constructores.
Cuando casas y terrenos reúnen las condiciones
para poder levantar edificios multifamiliares o comerciales, Agentes Inmobiliarios y
Constructores iremos a tocar puertas de inmediato: Nosotros, para captarlos. Los
Constructores, para negociar directamente con el Propietario. A pesar del criterio empresarial de
aquellos, hay quienes gozan con el
insano juego de “sacar del medio al
Corredor” que hizo la captación. Y digo insano, porque sabiendo que nos necesitan como ALIADOS ESTRATÉGICOS y que les urge cerrar la operación, igual dilatan la compra, ofertando un precio con el cual sería imposible que el Agente
Inmobiliario obtuviera una ganancia decente. Pasan los meses y este, cansado
y apremiado, accede a rebajar sus Honorarios y, por ende, disminuye el precio
de la propiedad. ¿Al final? El Agente “no
se la llevó fácil”. ¡Pero más difícil la tiene ahora ese Constructor, porque
ya no vende como antes, por no decir NO VENDE, a secas! La volatilidad de la moneda ha puesto a la SBS
en estado de alerta, y cada día hay más trabas para conceder créditos
hipotecarios. Por otro lado, cuando el
Proyecto es financiado, el Banco entrega
el dinero no para avanzar obra, sino SEGÚN AVANCE DE OBRA, amén de
exigir una cantidad mínima de pre-ventas. Y ahí vemos esos edificios a
medio construir, obras paralizadas por A, B o C, con el consecuente desprestigio
del rubro en general y de la Compra Venta a Bien Futuro (1) en particular.
Lectores
míos, ¿el trasfondo de esta historia no les resulta familiar? Lo hemos
desarrollado de manera prolija en "Se Vende Abstenerse Corredores (Parte 1)". Mas cabe
una acotación: Si el Propietario como persona natural puede verse seriamente
perjudicado debido a las dilaciones en la venta, más
riesgo corre el Constructor, ya que una
adquisición mala o hecha a destiempo puede llevarlo a una quiebra, pues con ventas o sin ellas igual hay que
pagar al personal, a ONPE o AFP, a SUNAT, a Sedapal, a Nextel, etc, etc, etc. Y es
más peligroso cuando dicho Constructor -empeñado
en su política de “no trabajar con agentes inmobiliarios”-, comienza la obra encargando la venta a jóvenes inexpertos y en
condiciones de trabajo deplorables. Al
final recurrirá incluso a los agentes informales –entiéndase parientes, amigos
o cualquier improvisado-, pues habrá que hacer caja como fuere. ¿Y todo por qué? Porque humanos somos. ¡Que el Cielo se apiade, porque si la
edificación no avanza, los pocos compradores que confiaron en el Proyecto no se
apiadarán! ¡Y el Banco, menos!!! La
historia se repite: La Avaricia suele pasar muy cara su factura.
Honestamente
doy gracias a Dios porque hemos trabajado – y seguimos trabajando - con
Constructoras que son para quitarse el sombrero. Y nuestra incursión como familia inversionista
comenzó justamente con la venta de nuestra casa a un famoso ingeniero, amo y
señor de los edificios construidos en el Parque Bella Luz. De modo que lo
arriba escrito no va por ellos. Sin
embargo, tal como advirtiera en “Se Vende: Abstenerse Corredores (Parte 3)”, nuestro trabajo con las Constructoras se
limita a la venta de sus Inmuebles Bien Futuro, por las razones ahí explicadas y en las que no voy a redundar.
Nos agradaría en gran forma intermediar en la venta de casas para terreno, pues
consideramos que hay muchísimo que aportar en dicha modalidad. Empero, fumar la pipa de la paz con un
Propietario para luego acabar en el ring con algún “Ingeniero anti-corredores”,
es un atentado contra la salud mental, al menos contra la mía. Así todo, amigos Constructores - concretamente
los que padecéis de Alergia al Corretaje
Inmobiliario - dejadme explicaros aquí uno de LOS TRES INMENSOS BENEFICIOS que os reportaría el trabajar con
nosotros, tanto en la Compra de casas y terrenos, como en la Venta de vuestros
Proyectos. Sugiero tomar papel y lápiz , para que luego lo discutáis en la
reunión de Directorio:
DESCARGAR LA COMISIÓN
DEL AGENTE INMOBILIARIO DEL COMPRADOR COMO GASTO ANTE SUNAT
No hace falta explicar que debemos facturar
cada vez que vendemos un inmueble del Proyecto que ustedes están edificando.
Pero ahora me refiero a que Uds. asuman
formalmente el pago de los Honorarios del Agente que tiene captada la propiedad.
No, señores. No estoy delirando.
Simple:
Con rebaja o sin rebaja en el precio del inmueble adquirido, Uds. saben que igual van a pagar los Honorarios del Agente que haya
captado dicha propiedad, ya que con el dinero de la Compra-Venta el
Propietario abonará tales Honorarios.
Esto conlleva que todos los costos y gastos de la operación se calculen en
función del Valor Comercial. Dado que a
los Bancos le interesa poco o nada dicho
Valor Comercial y sólo concederán el Crédito Hipotecario en función del Valor
Neto del Inmueble, ¿por qué no
aprovechar esta coyuntura y desglosar el
Monto Global de la Compra-Venta en dos
conceptos: Uno, como Precio Neto-Real del Inmueble; y el otro como Pago de
Honorarios Profesionales al Corredor?
Esto significaría que tanto
para el Propietario como para el Constructor todo, – incluido los impuestos de
Ley- se calcularía en función del Precio Neto o Real del Inmueble. Los pagos, que constarían en Minuta y
Escritura Pública, se efectuarían en Notaría y con Fe de Entrega Notarial. El Agente trabajaría tranquilo, sabiendo que
sus Honorarios están garantizados y extendería su factura a nombre de la
Constructora, la cual le haría la detracción de Ley. El Propietario pagaría un monto menor por
Impuesto a la Renta, si le correspondiera hacerlo. El Constructor, abonaría menos por concepto
de Alcabala. La hipoteca se calcularía
sobre el Precio Neto del Inmueble. Y no sería necesario contratar a “Los Siete Samurais” para protegernos de
los “marcas”, pues Propietarios y
Corredores cobraríamos los respectivos Cheques No Negociables en el momento que
nos pareciera oportuno. Notarías, SUNAT,
SAT, SBS, Bancos, etc. saltarían de
felicidad porque se agilizaría el sistema, se frenaría la especulación, se
pagarían los impuestos correspondientes y la transparencia de la operación
quedaría garantizada. Total, todos
felices y contentos.
Tomemos el caso hipotético en que la
Compra-Venta se pacte en $ 1’000,000, con un tipo de cambio de S/. 2.80. Este sería el esquema para el Constructor:
-Precio
Neto o Real del inmueble que se registrará en la Minuta $ 950,000.00 +
- Honorarios
del Agente (5 % del Monto Global)
50,000.00
- Valor Comercial a Pagar (Monto Global) $ 1´000,000.00 +
-Impuesto de Alcabala (3% del Precio Real del inmueble
-10 UIT) 28,093.00
TOTAL PAGOS: $ 1’028,093.00 -
GASTO A DESCARGAR: 50,000.00
INVERSIÓN REAL: $ 978,093.00
Hasta donde sé (y corríjanme, por favor, si estoy afirmando alguna barbaridad), el Precio Pagado por el Inmueble + el Impuesto
de Alcabala se registran contablemente como “Costos”. Los $ 50,000 de Honorarios Profesionales del Agente
figurarían como “Gastos”. Bajo este esquema, mientras más gane el
Corredor, más “Gastos” podrá
descargar el Constructor ante SUNAT.
¿Me dejo entender?
Por
supuesto, estimados Constructores, que si desean que la SUNAT y el SAT ganen “alguito”
a costa de vuestras arcas, siempre se puede
recurrir al sistema tradicional. O sea, continuando
con nuestro hipotético caso, pagar $ 1’000,000 por la propiedad, más $ 29,593 por Alcabala, amén de no tener cómo justificar esos $ 50,000, que igual va a recibir el
Corredor y probablemente libres de
polvo y paja. Verde estará que logren
“sacarlo del medio”, especialmente si
se trata del queridísimo sobrino del Propietario y Abogado de toda la sacra Familia.
En este caso, vuestra inversión se incrementaría a US$ 1’029, 593. ¡Aunque sobre gustos y colores…!!!
El Propietario sería otro de los grandes
beneficiados con la modalidad que propongo. Sigamos con el mismo caso y
asumamos que debe pagar Impuesto a la Renta.
Ya que el inmueble lo adquirió el 22 de Noviembre del 2006 a $ 300,000
(Cambio: S/. 3.225), la Ganancia de Capital (2) asciende a $ 584,000,
por lo que el IR a pagar será $ 29,200. Veámoslo
en el esquema:
- Valor Comercial (Monto Global a
ofertarse)
$ 1´000,000.00 -
- Honorarios
del Agente (5 % del Monto Global,
que pagará
el Constructor) 50,000.00
-Precio Neto o Real del inmueble
que se registrará en la Minuta $ 950,000.00 -
- Impuesto a
la Renta (5% de la Ganancia de Capital) 29,200.00
TOTAL A RECIBIR: $ 920,800.00
Por supuesto que previamente se tendría que
pactar con el Propietario esta modalidad de pago. Y dudo muchísimo que se niegue a aceptarla, pues
el Impuesto a la Renta calculado sobre un monto de $ 950,000 siempre será
inferior al que se derive de $ 1’000,000. Como puede observarse, el Propietario se ahorrará múltiples
molestias, ya que solo deberá garantizar los Honorarios del Agente, pactando el
desglose del Monto Global en el Contrato de Arras (3), en la Minuta y en la
Escritura Pública. Por tanto, aquí
paz y en el Cielo gloria.
Señores Constructores, insisto: Sería mejor
aliarnos en vez de lincharnos. Nada más ridículo que dos boxeadores del mismo equipo se agarren a
golpes diariamente, a vista y paciencia de todos sus fans. ¿No les parece?
Al menos les pido que lo piensen.
Notas
Aclaratorias:
(1) Compraventa de Bien Futuro: Art. 1534 del Código Civil . Tratándose
de bienes inmuebles, se considerarán existentes a partir de su inscripción en
Registros Públicos.
(2) Ganancia de Capital = Precio de Venta
del Inmueble – (Costo de Adquisición x Factor de Índice de Corrección
Monetaria)
(3) Arras
Confirmatorias y Compromiso de Pago de Honorarios al Agente Inmobiliario: Ver Modelo.
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