domingo, 29 de junio de 2014

¡EN ESTA ESQUINA…!!! (CONSTRUCTORES vs. CORREDORES)






    En los anteriores artículos se ha tratado ampliamente la necesidad de que  Propietarios y Compradores cuenten con Asesores Inmobiliarios idóneos, así como los derechos y obligaciones que asisten a dichas partes involucradas en el proceso de transferencia. Nos habíamos concentrado en Propietarios y Compradores como personas naturales.  Hoy vamos a dedicarnos a quienes son pieza clave en este famoso Boom Inmobiliario: Los Constructores.


   Cuando casas y terrenos reúnen las condiciones para poder levantar edificios multifamiliares o comerciales, Agentes Inmobiliarios y Constructores iremos a tocar puertas de inmediato: Nosotros, para captarlos. Los Constructores, para negociar directamente con el Propietario.  A pesar del criterio empresarial de aquellos, hay quienes  gozan con el insano juego de “sacar del medio al Corredor” que hizo la captación. Y digo insano, porque sabiendo que nos necesitan como ALIADOS ESTRATÉGICOS  y que les urge cerrar la operación, igual dilatan la compra, ofertando un precio con el cual sería imposible que el Agente Inmobiliario obtuviera una ganancia decente. Pasan los meses y este, cansado y apremiado, accede a rebajar sus Honorarios y, por ende, disminuye el precio de la propiedad.  ¿Al final?  El Agente “no se la llevó fácil”.  ¡Pero  más difícil la tiene ahora ese Constructor, porque ya no vende como antes,  por no decir NO VENDE,  a secas!  La volatilidad de la moneda ha puesto a la SBS en estado de alerta, y cada día hay más trabas para conceder créditos hipotecarios.  Por otro lado, cuando el Proyecto es financiado, el Banco entrega el dinero no para avanzar obra, sino SEGÚN AVANCE DE OBRA, amén de exigir una cantidad mínima de pre-ventas. Y ahí vemos esos edificios a medio construir, obras paralizadas por A, B o C, con el consecuente desprestigio del rubro en general y de la Compra Venta a Bien Futuro (1) en particular. 

   Lectores míos, ¿el trasfondo de esta historia no les resulta familiar? Lo hemos desarrollado de manera prolija en  "Se Vende Abstenerse Corredores (Parte 1)".  Mas cabe una acotación: Si el Propietario como persona natural puede verse seriamente perjudicado debido a las dilaciones en la venta,  más riesgo corre el Constructor,  ya que una adquisición mala o hecha a destiempo puede llevarlo a una quiebra,  pues con ventas o sin ellas igual hay que pagar al personal, a ONPE o AFP,  a  SUNAT, a Sedapal, a Nextel,  etc, etc, etc.   Y es más peligroso cuando  dicho Constructor -empeñado en su política de no trabajar con agentes inmobiliarios”-, comienza la obra  encargando la venta a jóvenes inexpertos y en condiciones de trabajo deplorables.  Al final recurrirá incluso a los agentes informales –entiéndase parientes, amigos o cualquier improvisado-, pues habrá que hacer caja como fuere.  ¿Y todo por qué?  Porque humanos somos.  ¡Que el Cielo se apiade, porque si la edificación no avanza, los pocos compradores que confiaron en el Proyecto no se apiadarán!   ¡Y el Banco, menos!!!   La historia se repite: La Avaricia suele pasar muy cara su factura. 

    Honestamente doy gracias a Dios porque hemos trabajado – y seguimos trabajando - con Constructoras que son para quitarse el sombrero.  Y nuestra incursión como familia inversionista comenzó justamente con la venta de nuestra casa a un famoso ingeniero, amo y señor de los edificios construidos en el Parque Bella Luz. De modo que lo arriba escrito no va por ellos.  Sin embargo, tal como advirtiera en  “Se Vende: Abstenerse Corredores (Parte 3)”,  nuestro trabajo con las Constructoras se limita a la venta de sus Inmuebles a Bien Futuro, por las razones ahí explicadas y en las que no voy a redundar. Nos agradaría en gran forma intermediar en la venta de casas para terreno, pues consideramos que hay muchísimo que aportar en dicha modalidad.  Empero, fumar la pipa de la paz con un Propietario para luego acabar en el ring con algún “Ingeniero anti-corredores”, es un atentado contra la salud mental, al menos contra la mía.  Así todo, amigos Constructores - concretamente los que padecéis de Alergia al Corretaje Inmobiliario - dejadme explicaros aquí uno de LOS TRES INMENSOS BENEFICIOS que os reportaría el trabajar con nosotros, tanto en la Compra de casas y terrenos, como en la Venta de vuestros Proyectos.  Sugiero tomar papel  y lápiz , para que luego lo discutáis en la reunión de Directorio:
  

DESCARGAR LA COMISIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO  DEL COMPRADOR COMO GASTO ANTE SUNAT


    No hace falta explicar que debemos facturar cada vez que vendemos un inmueble del Proyecto que ustedes están edificando. Pero ahora me refiero a que Uds. asuman formalmente el pago de los Honorarios del Agente que tiene captada la propiedad.

   No, señores. No estoy delirando.

  Simple: Con rebaja o sin rebaja en el precio del inmueble adquirido, Uds. saben que igual van a pagar los Honorarios del Agente que haya captado dicha propiedad,  ya que con el dinero de la Compra-Venta el Propietario abonará tales Honorarios.  Esto conlleva que todos los costos y gastos de la operación se calculen en función del Valor Comercial.  Dado que a los Bancos le interesa poco  o nada dicho Valor Comercial y sólo concederán el Crédito Hipotecario en función del Valor Neto del Inmueble, ¿por qué no aprovechar esta coyuntura y desglosar  el Monto Global de la  Compra-Venta en dos conceptos: Uno, como Precio Neto-Real del Inmueble; y el otro como Pago de Honorarios Profesionales al Corredor?  Esto significaría que tanto para el Propietario como para el Constructor todo, – incluido los impuestos de Ley- se calcularía en función del Precio Neto o Real del Inmueble.  Los pagos, que constarían en Minuta y Escritura Pública, se efectuarían en Notaría y con Fe de Entrega Notarial.  El Agente trabajaría tranquilo, sabiendo que sus Honorarios están garantizados y extendería su factura a nombre de la Constructora, la cual le haría la detracción de Ley.  El Propietario pagaría un monto menor por Impuesto a la Renta, si le correspondiera hacerlo.  El Constructor, abonaría menos por concepto de Alcabala.  La hipoteca se calcularía sobre el Precio Neto del Inmueble. Y no sería necesario contratar a “Los Siete Samurais” para protegernos de los “marcas”, pues Propietarios y Corredores cobraríamos los respectivos Cheques No Negociables en el momento que nos pareciera oportuno.  Notarías, SUNAT, SAT,  SBS, Bancos, etc. saltarían de felicidad porque se agilizaría el sistema, se frenaría la especulación, se pagarían los impuestos correspondientes y la transparencia de la operación quedaría garantizada.  Total, todos felices y contentos.

    Tomemos el caso hipotético en que la Compra-Venta se pacte en $ 1’000,000, con un tipo de cambio de S/. 2.80.  Este sería el esquema para el Constructor:

-Precio Neto o Real del inmueble que se registrará en la Minuta                    $   950,000.00 +     

- Honorarios del Agente (5 % del Monto Global)                                                         50,000.00       

- Valor Comercial a Pagar (Monto Global)                                                         $  1´000,000.00 +  

-Impuesto de Alcabala (3% del Precio Real del inmueble -10 UIT)                             28,093.00
                                                                           TOTAL PAGOS:                               $    1’028,093.00 -
                                                           GASTO  A DESCARGAR:                                           50,000.00
                                                                     INVERSIÓN REAL:                               $     978,093.00
                             
                      
    Hasta donde sé  (y corríjanme, por favor,  si estoy afirmando alguna barbaridad),  el Precio Pagado por el Inmueble + el Impuesto de Alcabala se registran contablemente como “Costos”.  Los $ 50,000 de Honorarios Profesionales del Agente figurarían como “Gastos”.  Bajo este esquema, mientras más gane el Corredor, más “Gastos” podrá descargar el Constructor ante SUNAT.

 ¿Me dejo entender?  

   Por supuesto, estimados Constructores, que si desean que la SUNAT y el SAT ganen “alguito” a costa de vuestras arcas, siempre se puede recurrir al sistema tradicional.  O sea, continuando con nuestro hipotético caso, pagar $ 1’000,000 por la propiedad, más  $ 29,593 por Alcabala, amén de no tener cómo justificar esos  $ 50,000, que igual va a recibir el Corredor  y probablemente libres de polvo y paja.  Verde estará que logren “sacarlo del medio”, especialmente si se trata del queridísimo sobrino del Propietario y Abogado de toda la sacra Familia. En este caso, vuestra inversión se incrementaría a US$ 1’029, 593.   ¡Aunque sobre gustos y colores…!!!

    El Propietario sería otro de los grandes beneficiados con la modalidad que propongo. Sigamos con el mismo caso y asumamos que debe pagar Impuesto a la Renta.  Ya que el inmueble lo adquirió el 22 de Noviembre del 2006 a $ 300,000 (Cambio: S/. 3.225), la Ganancia de Capital (2) asciende a  $ 584,000, por lo que el IR  a pagar será $ 29,200.   Veámoslo en el esquema:

- Valor Comercial (Monto Global a ofertarse)                                                   $ 1´000,000.00 -                                                   
- Honorarios del Agente (5 % del Monto Global,
  que  pagará el Constructor)                                                                                      50,000.00       
                                                                                                                                                                                 
-Precio Neto o Real del inmueble que se registrará en la Minuta               $ 950,000.00 -     
  
- Impuesto a la Renta (5% de la Ganancia de Capital)                                           29,200.00
     
                                                                     TOTAL A RECIBIR:                              $   920,800.00


     Por supuesto que previamente se tendría que pactar con el Propietario esta modalidad de pago. Y dudo muchísimo que se niegue a aceptarla, pues el Impuesto a la Renta calculado sobre un monto de $ 950,000 siempre será inferior al que se derive de $ 1’000,000. Como puede observarse, el Propietario se ahorrará múltiples molestias, ya que solo deberá garantizar los Honorarios del Agente, pactando el desglose del Monto Global en el Contrato de Arras (3), en la Minuta y en la Escritura Pública.  Por tanto, aquí paz y en el Cielo gloria.

   Señores Constructores, insisto: Sería mejor aliarnos en vez de lincharnos. Nada más ridículo que  dos boxeadores del mismo equipo se agarren a golpes diariamente, a vista y paciencia de todos sus fans.   ¿No les parece?

   Al menos les pido que lo piensen.


Notas Aclaratorias:
(1) Compra-Venta a Bien Futuro: Art. 1534 del Código Civil . Tratándose de bienes inmuebles, se considerarán existentes a partir de su inscripción en Registros Públicos.

(2) Ganancia de Capital = Precio de Venta del Inmueble – (Costo de Adquisición x Factor de Índice de Corrección Monetaria)

(3) Arras Confirmatorias y Compromiso de Pago de Honorarios al Agente Inmobiliario: Ver Modelo.



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