LA LAVANDERÍA NO ES UN PLUS

   Mucho me he quemado las pestañas - como dijo alguna vez el gran Ricardo Palma-, buscando imágenes que plasmen lo que pienso puede ser de utilidad para la Lavandería de los departamentos modernos. Y por gracia de Dios he encontrado precisamente las que necesitaba. A tal cometido voy a dedicar el artículo de hoy, que por cierto va a ser un poco más extenso que los otros. Hago la salvedad de que, por razones prácticas, me concentraré en los inmuebles más pequeños. Sin embargo, lo que voy a plantear se acomodaría mejor en los de mayor amplitud.

   Actualmente, en especial en los sectores de zonificación RDM, RDA y RDMA, se construyen edificios y condominios de gran tamaño.  Nosotros mismos residimos en la Torre B del predio, en la Av. El Derby.  Es de esperarse que los departamentos no sean precisamente de grandes dimensiones, si bien el nuestro es de 103 m2.  El Reglamento Nacional de Edificaciones prevé que la medida mínima sea de 40 m2, pero me consta que en la Av. Petit Thouars hay un gran edificio que los tiene desde 28.60 m2  ¿No me creéis? ¡A las pruebas me remito!  Miren la imagen de abajo y lo comprobarán:

(A)

   ¿Qué hicieron para los permisos y demás? No sé, pero supongo los habrán gestionado con los sustentos técnicos del caso, ya que la edificación es de gran envergadura.   Sus departamentos tienen TODO lo necesario, amén de excelentes acabados: Sala-Comedor, Dormitorio, Baño completo, Cocina no integrada en su mayoría y - con excepción de los "mini-mini" inferiores a 50 m2 - ¡todos cuentan con Lavandería!  ¿Cómo se las arreglaron???  Peruano habrá sido el Arquitecto, supongo, porque en creatividad  no nos gana nadie.  

   Y esto me hace pensar que el Constructor de dicho condominio tuvo muy claro que el área de Lavandería es indispensable en una vivienda, por muy reducida que ésta sea. (1) Es más: Su carencia en los "mini-mini" trata de subsanarse con el Centro de Lavado existente en las Áreas Comunes. Mas, lamentablemente, quienes omiten tan importantísimo ambiente en los departamentos pequeños, no reparan en que, a futuro, todo esto devendrá en desmedro del decoro del residente y la buena conservación del edificio.  A quien se acostumbra a los hongos que se generan en el baño por causa de la ropa que ahí lava, exprime y cuelga, (2) ¿le interesará abonar a tiempo sus cuotas de mantenimiento? Y cuando sea necesario un aporte extraordinario para pintar la fachada o desinfectar el tanque elevado ¿será de extrañar su desdeñosa negativa?  No olvidemos que la costumbre hace a la persona: Si  a esta  no se le dan los recursos elementales para el decoro de su entorno vital, poco o nada le importará el que comparte con sus vecinos.  

   ¿En qué afecta dicho impasse al sector?   Simple: 

Un edificio descuidado NO SIRVE como referencia para Proyectos futuros, 

antes bien DESPRESTIGIA a la Constructora que lo levantó.

    La fotografía que precede este artículo presenta una Lavandería decorada con gracioso mimo.  Esto puede ser posible en viviendas de mayor metraje y, evidentemente, correrá a cargo y gusto del nuevo Propietario, o mejor dicho de la nueva Propietaria.  Sin embargo, algunas ideas pueden tomarse. Y permítanme, señores Constructores, esbozar unas cuantas.

   1. Ubicar la Lavandería en un ambiente exclusivo para dicha área:  Y que esto se contemple SIEMPRE,  en miras al ornato y decoro de los residentes. ¿Integrarla a la Cocina, al estilo americano? Pase, siempre y cuando el edificio cuente con un Centro de Lavado, tal como el condominio al que he hecho referencia arriba. De otra manera, preciso será separarla siquiera con un muro divisorio y/o una puerta de vidrio, tal como se observa en la imagen siguiente.  Es vulgar y altamente depresivo preparar los alimentos mirando las prendas -peor aún si son íntimas- puestas a secar ante nuestras narices, o bien toparnos con rumas de ropa diseminadas aquí y allá.  Pocas veces se toma en cuenta tales detalles y es así que abundan departamentos bellísimos, pero que se ven desordenados e incluso sórdidos.  Lo he visto una y otra vez a lo largo de mi carrera de Broker, tanto de Seguros como de Inmuebles.   

     He aquí una Lavandería ubicada junto a la Cocina, pero sin formar parte de ella:

(3)

     No me negarán que el diseño es magnífico.  No ocupa mayor espacio y goza de gran iluminación y ventilación.  Empero, alguien objetará que no siempre es posible garantizar un pozo de luz y aire en dicho ambiente. Y yo agrego que con la inteligencia y creatividad de los Arquitectos peruanos, soluciones sobran para desfacer los entuertos.  En departamentos muy pequeños es factible ubicar la Lavandería incluso al costado de la Sala-Comedor, pero haciéndolo en tal forma que sea invisible a los ojos de las visitas y, en lo posible, de los mismos residentes.  El asunto estriba en que corra el aire y se vea luz natural.  Un diseño cuadrangular abierto - en forma de "U"-  y un block de vidrio transparente pueden operar milagros.  Vean si no:

     El único defecto que veo en este diseño es el tamaño ocupado por dicho block.  A mi parecer, el muro debería estar más elevado, para no dejar ver a la persona que esté lavando, de tal manera que la iluminación vendría desde arriba y se preservaría la intimidad de dicha área.

   2.  Colocar lavatorios de poza doble: ¿Y esto a santo de qué? Que se los diga el Ama de Casa, señores.  ¿En dónde podemos higienizar trapeadores, escobas y demás?   ¡Es inconcebible que un mismo lavatorio sirva para lavar ropa delicada (4) e instrumentos de aseo!!! Abajo les presento un modelo muy simple y que, por añadidura, permite ganar espacio para un mueble, dado que no tiene pedestal:

     Como experiencia personal refiero que no fumo ni fumaré jamás.  Mas no les extrañe que muera de Cáncer de Pulmón por inhalar la requetefila de químicos que me veo obligada a utilizar para la correspondiente desinfección, dado que el departamento donde resido tiene una Lavandería moderna. ¡Estoy cansada de usar lejía a diestra y siniestra!  Antaño existía un lavadero especial para útiles de limpieza, pero en los años 70 vino la moda americana y esto desapareció.  La Cultura de la Imitación no previó que en EEUU  cada edificio tiene su propio Centros de Lavado -a menos que el departamento sea de grandes dimensiones- ¡y que sería impensable que una blusa de seda esperara turno para ser aseada después del trapeador!!!

   Señores Constructores: Un lavadero con poza doble no va a dejarlos en la ruina.  Tómenlo en cuenta, ¿sí?.

   3. Colocar varillas horizontales en la pared: Incluso en los sectores A y B, no es de extrañar que  la Lavandería sea un desastre y que la ropa, luego de centrifugarse, se tienda de cualquier manera sobre cordeles de  plástico - ¡o de soguilla!!!- que atraviesan  el espacio de lado a lado -impidiendo el paso, para variar-, o bien en secadores plegables de madera. ¿Se imaginan el moho, la humedad y lo desagradable que resulta ingresar a tal ambiente???  Lo peor es que a tanta lindeza suelen sumársele otras dos, a cual peor:  O bien se abre la ventana para que los vecinos se ganen con el espectáculo, o bien la ropa permanece sin secarse por los siglos de los siglos,  Visto el panorama, las varillas resistentes pegadas a la (s) pared (es) solucionarían en gran parte el problema de espacio, ornato y aireado de la ropa.  Y para que el remedio no resulte peor que la enfermedad, habrán de ser de  acero inoxidable.    Abajo les presento dos tipos diferentes:

       

       

     

     ¿Colgadores plegables horizontales pegados al techo? No los recomiendo, dado que siguen el mismo patrón que los cordeles de antaño, fuera de que tienden a ceder con el peso de las prendas.

    4.  Cubrir las paredes con mayólica o cerámico:  Esto en consonancia con la colocación de varillas, para evitar proliferación de moho y salitre.  Lo ideal sería que se hiciera de piso a techo, pero me parecen indispensables que cubran siquiera dos tercios de la pared.  Convengo que el recubrimiento con porcelanato sería una exquisitez, pero en mi artículo anterior ¿ÁREA DE SERVICIO O PRISIÓN DOMÉSTICA?  ya les he referido que en Surco estamos ofertando un duplex (5) construido por un ingeniero chapado a la antigua, que sí o sí ofrece lo mejor en todos los ambientes.  ¡Y las paredes de la Lavandería están cubiertas de porcelanato!   Nuevamente las pruebas no me dejarán en mentira:

    5.  Colocar repisas de melamine:  Esto en caso de no ser posible ofrecer mobiliario. Las repisas son INDISPENSABLES en una Lavandería.  En la imagen N° 3 se puede apreciar una que alcanza para poner ahí los detergentes, pero en la práctica sería mejor contar siquiera con una que ocupara toda el ancho de la pared.  El modelo de abajo trae el plus de las canastillas:

    Y este integra el concepto de mueble alto con repisa y varilla:

     6.  Instalar un planchador plegable:  Esto ya lo ofrecen algunas Constructoras.  Lo he visto en un edificio que ofertamos en San Isidro allá por el año 2010. No es caro y suele enamorar al Ama de Casa, que al fin y al cabo es la que decide la compra del departamento. Sugiero el modelo de abajo, ya que ocupa espacio solo cuando se usa, fuera de contar con un soporte de metal que evitará que escape de su tope por causa del uso prolongado:

    7.  Presentar en los brochures de venta una Lavandería diferente: ¿Y para qué?  Para darle al Comprador nuevas ideas de cómo  lograr que su Lavandería, por muy pequeña que sea, se mantenga ordenada, limpia y muy acogedora.  Algo parecido a la foto siguiente, por ejemplo, en donde se aprecian muebles altos y bajos, con su rejilla corrediza.  No pido tanto, si bien sería un excelente plus:  

     Señores, con una Lavandería así tengan por seguro que los hijos varones espontáneamente querrán lavar ellos mismos su propias prendas... y también las hijas, que con los modernismos de hoy las niñas consideran afrenta hasta zurcir un calcetín. ¡Uff!  ¡Qué cosas no vi como maestras y cuántas tuve que corregir!   Empero, ¿en qué les beneficia a ustedes que estos jóvenes llegaran a tornarse tan hacendosos?  

   En que cuando hay paz en la Familia, el Condominio marcha sobre ruedas. 

  Y ustedes se sentirán dichosos por causa de la buena imagen que seguirá dando el edificio, aun con el paso de los años.

Nota aclaratoria al 21/11/2025

Se suponía que este tipo de departamentos eran una excepción. Hoy, lastimosamente, son la regla.

Notas aclaratorias al 28/09/2017:

(1) El departamento en Surco,  en el cual residí por cinco años, medía 44.64 m2 y tenía Lavandería.

(2) El departamento de Montagne, siendo más grande, carecía de Lavandería. Gasté mucho dinero enviando la ropa a lavar afuera, amén de que evité el moho de las mayólicas a punta de lejía. Pero estos cuidados difícilmente los tendrá un varón.
(3) La foto es de un departamento que está ofertando un colega de Remax en la ciudad de Trujillo.
(4) Ciertas prendas sólo deben ser lavadas a mano.
(5) El departamento ya ha sido vendido.

¿ÁREA DE SERVICIO O PRISIÓN DOMÉSTICA?

   

   Hoy voy a tocar un tema que tal vez resulte incómodo para muchos, pero que se está convirtiendo en el pan de cada día en los nuevos edificios de hoy, salvo excepciones muy contadas: Las inhumanas condiciones del Área de Servicio, concretamente del Cuarto y Baño de Servicio. 

   La imagen que precede este artículo obviamente es de una celda, de una prisión real ubicada en un país sudamericano. ¡Y gracias, porque al menos se ve limpia!.  Alguien dirá por ahí que es cruel que se obligue a una persona a permanecer horas y horas en un espacio tan reducido.  Mas si ustedes, amables lectores, observan bien las dimensiones de la misma en relación al único mueble que ostenta, llegarán a la conclusión de que, comparada con ella, los Cuartos de Servicio de los departamentos actuales son ¡MUCHO  MÁS PEQUEÑOS!!!. Asimismo, a simple vista se percatarán de que la susodicha celda tiene una ventana lo suficientemente amplia  que permite una ventilación moderada, lo cual no podrá ocurrir jamás en cuatro paredes con un hueco que no alcance ni a los 30 cm de alto x 12 cm de ancho -y con marco de pivot- , o lo que es peor, ¡QUE NO TENGA NINGUNA VENTANA!!! (1) Por supuesto que los barrotes de la celda no darán un átomo de intimidad al desdichado huésped que llegue a ocuparla, pero siquiera este podrá levantarse y caminar un poco para estirar las piernas, lo que es impensable en los Cuartos de Servicio de los departamentos de hoy, YA QUE RESULTA MATERIALMENTE IMPOSIBLE MOVILIZARSE SIN TROPEZAR CON LAS PAREDES, al menos en la gran  mayoría de los casos.  

   

   A tanta barbaridad junta, agréguese también la que rige al momento de concebir los Baños, a los que ni siquiera se les surte de un lavabo para higienizar las manos luego de atender las necesidades corporales. ¡Y no me van a creer, pero en una de las zonas más cotizadas del límite Miraflores con San Isidro -Calle Del Llano Zapata, si no recuerdo mal- vi un horror difícil de olvidar! ¿Se imaginan ustedes que el inodoro haya sido instalado sobre la poza de la ducha????  ¡Y conste que el espacio era lo suficientemente amplio como para entregar un baño digno y no algo tan chocante y grotesco!  Carlos me lo había advertido, pero no le creí hasta que lo vi con mis propios ojos.  ¿Cómo un engendro de ese tipo pudo pasar la conformidad de obra?????   

    Señores Constructores, ¿me pueden explicar qué fue lo que pasó???

   No se trata de que el Reglamento permita esto o aquello. Se trata de la DIGNIDAD HUMANA. Y de vuestro prestigio profesional... y el nuestro.

   Voy a ser sincera:  Cuando me topo con tales entuertos, ganas me dan de dar media vuelta y renegar del rubro. Mas luego reacciono y me recuerdo a mí misma que dando un portazo no soluciono el problema. Sé que muchas veces el afán de ganar espacio y ofrecer más ambientes puede obnubilar los criterios.  Mas sé también que en los profesionales que están a cargo de las obras NO HAY MALA VOLUNTAD.  Por tanto, es a la BUENA VOLUNTAD Y RECONOCIDA CREATIVIDAD DE LOS ARQUITECTOS PERUANOS a las que apelo hoy.

   ¿Y qué me atrevo a sugerirles, desde mi modesta opinión?

    1. Distinguir claramente entre Cuarto de Servicio y Depósito: Señores, si resulta imposible colocarle una ventana decente, no debe presentarse como un área idónea para el descanso ni en los planos ni en las plantas típicas . Así de simple. Por supuesto que no faltarán Compradores que lo acondicionen como tal, pero ustedes habrán salvado su responsabilidad.

    2.  Ganar espacio a las terrazas con área techada: Es inconcebible que se les dé un metraje espectacular, mientras que en la habitación contigua un ser humano no puede ni moverse.  

    3.  Recurrir al diseño minimalista:  ¿Qué tal poyos, hornacinas y hendiduras que puedan fungir de camas de una plaza, cabeceras, veladores y armarios ?  ¡Así es el diseño de todas las Casas de Retiro que conozco!  ¿Por qué no echar mano de estos recursos arquitectónicos?  Ahorrarían espacio. Y si además se ofreciera el  plus de colocar cajonería de melamine debajo de ésta, caerían de pie, créanme.

   La foto que a continuación les muestro puede dar una idea de lo que trato de expresar:

   ¡Por supuesto que nadie les está pidiendo que inviertan en un decorado semejante!!!  Simplemente les hago notar los milagros que ustedes saben hacer en espacios similares al de... la celda de arriba. Y creo que conviene que ponga ambas imágenes juntas, para reflexión:

    4.  Instalar un aguamanil: Esto en los baños milimétricos que hogaño se construyen.  Pueden elaborarse en  variados modelos, con cemento revestido de mayólica o cerámico ¡y hasta con plástico!. El  de abajo me encantó, ya que me pareció bueno, bonito y barato: (2)

   Dirán ustedes que me salió el instinto monjil.  ¡Y dirán bien!  Por cierto, que el recurso de las hornacinas caería de perlas tanto para el singular lavamanos como para la ducha,  y significaría un ahorro en accesorios de baño.

   Ahora, que si lo desean pueden invertir un poco más y embellecer los servicios higiénicos a gran escala. 

   Miren el Baño de Servicio de un duplex que hasta hace poco ofrecíamos en Santiago de Surco. No, no están viendo mal:   Las paredes y los pisos son de porcelanato.  El ingeniero es una persona mayor y está chapado a la antigua en lo que a calidad de acabados se refiere:

    Está dicho que soluciones viables abundan. Y no generan mayor costo, antes bien elevan la calidad del departamento. Es más: Tomemos en cuenta que un Área de Servicio apropiada puede fungir como un Dormitorio más y con Baño Propio.  No olvidemos que los hijos adolescentes reclaman su propio espacio.  ¿Por qué no ofrecer a los Compradores - como plus de venta- un ambiente que a futuro les puede resolver un serio problema familiar?

    Señores Constructores, como en otras ocasiones al menos les pido que lo piensen.

Notas aclaratorias
(1) Estoy hablando del diz que cuarto de servicio del departamento de mi hermano Andrés, donde resido hasta hoy.  La única "ventana" de pivot está sobre el dintel de la puerta.  Y su altura no llega ni a los 22 cm.  Acabo de tomar las medidas.
(2) Imagen tomada de la web http://www.avenca.org/0/3/bellavista/bellavista.aguamanil.html

LA CASA DE ENFRENTE

    Antes que nada, estimados lectores, ¡Santa Navidad y Feliz Año Nuevo 2016!!!  

   ¡El tiempo pasa volando!  Por motivos de salud y trabajo, he publicado escasos artículos el pasado 2015.  Y mucho me he demorado en retornar al universo bloguero , pero es mi intención permanecer en este el tiempo que Dios me permita.  Y con las baterías debidamente recargadas. Pongan ustedes a mi expresión todos los etcéteras del caso, porque el tema que voy a enfocar hoy es un poco polémico y, por desgracia, de mucha actualidad: LOS RUIDOS MOLESTOS.

   Verán, cuando por razones de salud me mudé al departamento de mi hermano Andrés, hice saber que me encontraba frente al Jockey Club, si bien técnicamente hablando nosotros disfrutamos de una relativa vista interior, tal como puede apreciarse en la foto, que tomé desde la ventana de mi dormitorio.  Hasta dediqué más de un post a la tranquilidad que había encontrado GRACIAS A UN DEPARTAMENTO DE VISTA INTERIOR(1). Como recordarán, referí ustedes que el silencio era quasi monacal.  La bulla proveniente de la Av. El Derby se atenuaba gracias a que la Torre A está precisamente delante de nosotros y , en las noches, no había nada que me impidiera conciliar el sueño. Créanme que doy gracias que así haya sido mientras viví aquí mi recuperación inicial, es decir, el último trimestre del año 2014 y principios del 2015. Pero tanta felicidad acabó a partir del segundo semestre del último año.

   La Casa de Enfrente (1) - entiéndase Jockey Club del Perú- tiene una extraña manera de congraciarse con los residentes de la zona y poco nos ha faltado para lanzarle bombardas.  No sé a qué desnortado directivo se le ocurrió establecer como área de saraos y fiestas  la porción de terreno que da justamente hacia la zona residencial de la urbanización.  Yo me pregunto y hasta ahora no me respondo, ¿QUE NO EXISTEN EN TODO EL JOCKEY CLUB OTROS AMBIENTES DONDE PUEDAN ALQUILAR, SIN MOLESTAR A LOS VECINOS????  ¿PERO A QUIÉN SE LE OCURRE UBICAR EL HOLGORIO JUSTO AL FRENTE DE LOS EDIFICIOS RESIDENCIALES?????

   Más de una vez me he visto obligada a llamar al Serenazgo de Surco, quien me ha informado que La Casa de Enfrente ha sido multada por esta causa.  Yo, ni corta ni perezosa, no me quedé satisfecha con esto, sino que localicé por Facebook al grupo conformado por los Socios del Jockey Club y les hice llegar mi protesta.  Verdad que estas personas nada tienen que ver con el entuerto; sin embargo me late que la molestia de recibir quejas en sus respectivos inbox, habrá hecho que más de uno tome cartas en el asunto, con mayor razón porque les hice saber de las multas y el consecuente desprestigio de la entidad.  Y presumo que ha sido así porque debo reconocer que La Casa de Enfrente ha moderado los decibeles desde el mes de Noviembre. La misma anunciada -¡y temida!- fiesta de Año Nuevo no me impidió dormir de corrido desde las 12 m hasta las 6 am.  Conste que ya tenía todo preparado para pasar la noche en esa celda de castigo que los Constructores hacen llamar cuarto de servicio - sobre cuyas inhumanas dimensiones hablaré con mayor detenimiento en otro post-, y mis hermanos me animaban a que lo hiciera, ya que son ellos los que disfrutan mi benevolente carácter cuando se socava mi descanso. Mas no fue necesario mudar de dormitorio. ¡Bien por La Casa de Enfrente!  ¡Y aleluya por mí!!!

   Cabe destacar que, desde mi llegada, observé que los Ruidos provenientes de la calle casi no se sienten en la Sala. Durante el día, trabajo aquí muy tranquila con mi laptop y sentada en el sofá que está casi al lado de la mampara.  Es más: El mismo escándalo que he referido arriba en gran parte siempre estuvo atenuado. Al principio creí que era sólo porque este ambiente tiene vista frontal hacia la Torre A. Luego me percaté de que hay algo más que nos pone a salvo: El vidrio templado de la mampara.


   Señores Constructores, ya en el post  GRACIAS A UN DEPARTAMENTO CON VISTA INTERIOR (2)  enumeré las razones por las cuales los ciudadanos de a pie- y muy especialmente los de 4 x 4 - profesan un santo horror a los inmuebles situados en avenidas y/o en los ambientes internos de un edificio.  Recuerdo que hice hincapié en los Ruidos Molestos provenientes de este mismo. ¡Pero con con todo lo que he vivido gracias a La Casa de Enfrente, creo que me quedé corta!  En estos momentos tenemos en cartera un departamento que está ubicado en el cuarto piso de nuestra misma Torre B, ¡y menudo trabajo que está costando colocarlo, a pesar de que está prácticamente a la espalda del referido Jockey Club y no le alcanza el bullicio!.  Digan ustedes "Avenida El Derby"- para ser exactos, digan avenida a secas - y no se extrañen que abruptamente cuelguen el teléfono aquellos que llaman para consultar.  Dado que la demanda inmobiliaria se está dirigiendo hacia los sectores con zonificación RDA (2)  y RDMA (3), fuerza es que ustedes pongan solución a este problema y establezcan como consigna el implementar el sistema antirruido incluso en los departamentos de vista interior, pues de otra manera esperen sentados, que parados se van a cansar.   Mientras el usuario común no asuma que, por norma, los dormitorios tendrán sí o sí al menos vidrio templado en sus ventanas, mal podrán ustedes vender con la celeridad que el Banco y su contabilidad les exige.  


   Y por favor, no me salgan con la nota de que los sistemas antirruido son caros.  Me pregunto: ¿Es dable que un Constructor coloque vidrio templado en el mobiliario de la cocina y deje las ventanas con vidrio crudo?????  ¡Por favor!  La estética no debe ser antepuesta a la Necesidad.  Y DORMIR BIEN ES UNA NECESIDAD, no una banalidad, ya que el descanso es fundamental para mantener la salud física y mental, lo cual redundará en el buen entendimiento entre los residentes y garantizará la bonita vecindad que todos anhelan para su edificio . Un repostero no necesita vidrio templado, antes bien  puede llegar a ser muy incómodo para mantener la higiene, amén de ser un riesgo en caso de sismo.  Es más:  Lo que se invierte en vidrio templado para el caché de las cocinas modernas tiene un costo mayor que el que se requiere para colocar aquel en las ventanas de los dormitorios.

  El Serenazgo municipal puede atenuar el problema de Ruidos Molestos, al menos en los distritos más pudientes, Pero no se espere que otro tanto ocurra en los barrios populosos.  Y, como ya se ha visto, un sistema antirruido simple no es nada del otro jueves, ni tan oneroso como por ahí creen algunos. Vale la pena INVERTIR EN ARAS DEL PROPIO PRESTIGIO DE LA EMPRESA INMOBILIARIA. Contrariamente a lo que se piensa, es  en los distritos populosos donde con mayor razón el Constructor debe garantizar una infraestructura cómoda y funcional para sus Compradores, No olvidemos que la Inseguridad Ciudadana proviene, en primer término, de la Vulgaridad Ciudadana. 

  Y esta última se exacerba notablemente cuando los nervios están alterados por el mal dormir.

 

Notas aclaratorias
(1) La Casa de Enfrente: Es el nombre de una antigua telenovela de los años 80, si no recuerdo mal.
(2) RDA: Residencial Densidad Alta.
(3) RDMA: Residencial Densidad Muy Alta.

¿COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS? (2)

   En sintonía con el post anterior, continuemos con el tema de la compra-venta de inmuebles a bien futuro.

   En nuestra experiencia como Agentes Inmobiliarios, hemos podido observar que si bien esta modalidad ha cobrado gran auge, todavía existen muchos escépticos, especialmente si por ahí se enteraron de algún proyecto que no logró culminarse.  Confieso que , a pesar de que como Familia ya nos habíamos embarcado en el negocio de compra-venta de departamentos en planos, siempre me quedaba el resquicio de que lo nuevo no necesariamente es lo mejor, así como del riesgo que suponía en sí misma la Autoconstrucción.   ¡Indudablemente soy de la escuela antigua!  Pero en el camino aprendí que toda actividad conlleva un riesgo y que este puede minimizarse al máximo, en especial si tenemos a las entidades financieras en el medio , y que la misma Autoconstrucción, bien llevada, es una excelente alternativa para los Grupos Familiares que desean vivir en un mismo predio compartido en condominio, de tal forma que la bonita vecindad estaría garantizada por siempre, así como la cercanía entre familiares que no desean separarse.

   La ventaja de la venta en planos es innegable desde el punto de vista económico.  En Febrero de este año, CAIRP (1) hizo eco de un amplio artículo sobre el tema publicado en La República, en el cual se advirtió que el ahorro para el Comprador puede significar hasta un 25% del precio de venta. (2)  Si a esto le agregamos la inafectación al Impuesto de Alcabala por tratarse de primera venta de Constructor, indudablemente la modalidad es altamente beneficiosa, en especial para aquellos que desean adquirir departamentos como inversión y/o como adelanto de legítima. Y para quienes tienen un presupuesto muy limitado, la adquisición de cocheras y depósitos (3) con miras de arrendamiento, sería asimismo una excelente alternativa, con mayor razón si consideramos que, así haya distritos que exigen dos y hasta tres cocheras por departamento cuando este cuenta con dos o tres dormitorios, no todos los Compradores necesitan el mismo número de estacionamientos o bien descartan los depósitos. Me consta, porque he visto Edificios ya independizados con varias de estas unidades inmobiliarias sin vender, lo que conlleva una pérdida para la Constructora, que evidentemente no tiene en sus planes que la enajenación de dichos activos queden pendientes por siempre jamás.  Y se dan casos en que se mantienen así años y años.  Un conocido condominio en la Calle Aldebarán de Santiago de Surco tenía este problema. Y en San Isidro -justo en aquel en que viví el horroroso hecho de las niñitas jugando solas en el borde de una piscina - ocurrió otro tanto. Evidentemente la adquisición de cocheras y depósitos puede ser un buen negocio que beneficiaría a Inversionistas emergentes y sacaría de apuro a las empresas inmobiliarias que no lograron su comercialización.

   ¿Qué otra ventaja tiene la venta en planos?  ¿O en casco?

  Se me ocurre que la más valorada es la posibilidad de hacer mejoras  en el inmueble, sin que esto signifique un perjuicio para el Constructor ni un gasto oneroso para el Comprador.

   Me explico:  El Proyecto se oferta tal cual, con todas las especificaciones técnicas del caso y respetando los Parámetros Urbanísticos que la Municipalidad permite para la edificación. Y nada se puede alterar hasta pasar la Conformidad de Obra.  Pero he aquí que, sin afectar estructuras,  es factible  hacer pequeñas mejoras, tanto en la distribución de ambientes contiguos, como en los puntos para instalaciones eléctricas, telefónicas etc.  Algunos solicitan mejores acabados - cuyo costo asumen o negocian, - o simplemente descartan ciertos toques personales que el arquitecto pueda haber dado al diseño, como las hornacinas en los baños, por ejemplo.  Así, todo lo demás.

   Pregunta del millón : ¿La Constructora se pone fuera de la Ley aceptando efectuar tales cambios?

 Para nada.  Al menos hasta donde lo entiendo. Y corríjame un abogado si estoy diciendo una barbaridad.

   Sucede lo siguiente:  La adquisición de inmuebles a bien futuro es un acto jurídico. La Ley estipula que desde el momento en que se firma la Minuta de Compraventa ante Notario, el bien pasa a ser propiedad del Adquiriente (4).  Verdad que en este caso dicho bien está sujeto a tener existencia (5), pero igual  las mejoras pactadas se harían sobre un inmueble que tendría existencia física y que, por tanto, ya sería de propiedad efectiva del Comprador, dado que hay un documento con fecha cierta que así lo acredita.  Ahora bien, los Parámetros Urbanísticos y Ordenanzas Municipales que regulan los Proyectos Inmobiliarios,  rigen para la edificación de la obra por parte del Constructor, y teóricamente también para el Comprador que adquiere el departamento.  Sin embargo, estamos hablando de un nuevo Propietario que siempre hará en su casa lo que le plazca y que va a efectuar tales o cuales modificaciones, así el señor Alcalde lleve el caso al Tribunal de Estrasburgo. Visto así y para evitar males mayores tanto para este nuevo Propietario como para los futuros residentes del edificio, ¿no es mejor que sea la  misma Constructora la que, con criterio técnico, analice la viabilidad de los cambios y los efectúe una vez pasada la Conformidad de Obra y antes de la entrega del inmueble?  Conste que soy legalista y milimetrada hasta la médula, pero considero un plus que el ciudadano de a pie pueda lograr que su departamento quede realmente a su gusto y que la asesoría especializada sea parte del servicio. Tomando en cuenta, además, que si la fábrica no quedará sustancialmente alterada y que incluso será posible revertir dichas modificaciones y sin mayor complicación a su estado original, el sistema resulta una verdadera ganga.

   Invito a mis amables lectores a observar detenidamente el plano que encabeza este post.  Es de un departamento de 124 m2, perteneciente a una de las obras que tuvimos en cartera en el Cercado de Miraflores.  Los Parámetros Urbanísticos del distrito exigen que con este metraje solo se construyan dos dormitorios.  Esto, para no tugurizar la zona ni hacer colapsar los servicios.  Hasta aquí todo va bien. Pero es un hecho que en un inmueble de tales dimensiones tranquilamente pueden vivir tres o más personas y así lo van a entender desde el Ejecutivo gagá hasta el Portero de una fábrica.  Y es un hecho también que nada ni nadie va a impedir que el nuevo Propietario coloque una puerta corrediza para que la sala de estar opere como un tercer dormitorio, o bien que cierre dicho ambiente con un material de dwywall y puerta de MDF que tranquilamente puede conseguir en Sodimac.  Asimismo,  moverá y multiplicará los puntos de suministro eléctrico, de instalaciones telefónicas, de cable u otros.

   Insisto : ¿No es mejor que todo esto lo haga el Constructor, entregando luego el plano con todas las modificaciones efectuadas, para que a futuro no haya ningún tipo de problema si por ahí se quiere hacer otro cambio?

   Sin duda los peruanos somos los campeones de la creatividad: ¡Hemos inventado la "Remodelación de Bien Futuro"!, sobre la cual, por cierto, no he visto ninguna mención en el Código Civil, a pesar de que mucho me he quemado las pestañas para los sustentos legales de este post.   Si como lo entiendo, tal remodelación es más segura y útil por efectuarla el mismo Constructor, sería recomendable que se legislara oficialmente sobre la materia.  Donde prolifera una costumbre sin normativa específica, sobreabundan los excesos.  Nosotros trabajamos con empresas que cumplen todos los lineamientos técnicos y normativos, mas no podemos dar fe del resto.




Notas aclaratorias:

(1) CAIRP: Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú.
(2)  http://larepublica.pe/19-02-2015/adquirir-casas-en-preventa-permite-ahorrar-hasta-25
(3) Esto en edificios de grandes dimensiones.
(4) Art. 245 del Código Procesal Civil: Verlo aquí
Asimismo es interesante leer RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL No 017 - 2002 - ORLC/TR , en  la que se afirma claramente que "Para efectos registrales, la fecha cierta del contrato no está dada por  la fecha de la minuta, sino por la fecha del instrumento que la formaliza." Atentos, que en tal aseveración no existe ningún conflicto con lo normado por el Art. 245 del Código Procesal Civil, así haya quien insista en sostener lo contrario.
(5)  El art. 1534 del Código Civil dice "existencia" a secas. No especifica si física y/o legal.

¿COMPRAR DEPARTAMENTOS EN PLANOS? (1)

   

   

(1)

Heme aquí, aquí heme (haciendo honor al "Camotillo" de finales de los 60), luego de casi tres meses. Parece que el silencio monacal cibernético se está haciendo costumbre.  Y para volver al ruedo bloguero, pláceme tratar un tema polémico. Lo reconozco como tal, ya que ha derivado en múltiples incumplimientos e incluso son cuantiosas las víctimas de estafa.  Me refiero ni más ni menos a la venta de inmuebles bien futuro.

Hasta hace unos quince años, la venta en planos propiamente dicha era impensable. En casos de emergencia, cuando una persona natural decidía invertir en construcción y luego, debido a un imprevisto o al mal cálculo de sus recursos económicos se veía obligado a vender el inmueble, este al menos se encontraba en casco.  La costumbre de compraventa en planos no existía . Y hasta donde sé, ni los más refinados estafadores recurrían a una modalidad semejante, por el simple hecho de que de inmediato el posible agraviado habría llamado a la policía. Así eran las cosas. Pero con el Boom Inmobiliario todo cambió.  Y como protagonista de este fenómeno, creo que algo puedo aportar sobre la materia, con mayor razón porque todos los propietarios del Parque Bella Luz nos iniciamos en esta modalidad, fuera de que la cartera que manejamos hoy como RC & Hnos, casi todos son proyectos inmobiliarios.

Vayamos por partes. El Código Civil , ya había legislado sobre la materia (2) . Así tenemos que todo Proyecto Inmobiliario es un bien futuro, ya que hasta que el predio matriz y las unidades inmobiliarias se independicen y se inscriban en la SUNARP no tienen existencia legal.  Y nadie se arriesgaba a comprar lo que no existía.  Mas como la situación familiar en los barrios residenciales iba de mal en peor debido a los paquetazos, a CLAE, a las ínfimas pensiones de jubilación y al cambio de costumbres, se dio un vuelco de 180 grados:  Nuestros mayores optaron por vender las inmensas casas para sobre el terreno construir edificios valiéndose de la Autoconstrucción, obteniendo uno o dos departamentos como parte de pago. Esto fue lo que dio inicio a lo que el Prof. Rolando Arellano denominó la Prehistoria del Boom, cuyos antecedentes, detalles y consecuencias ampliamente comenté en el post "¿Prehistoria o Historia Actual?"  Fue en esta etapa que nosotros los pleistocénicos vimos la oportunidad de hacer negocio comprando en planos y vendiendo en casco, en acabados o con la obra ya terminada. La nueva modalidad de compra-venta poco a poco fue extendiénse a otros distritos. Mas también debo reconocer que, debido a los vacíos legales, aumentaron ciertos Peligros (3), Condiciones (4) y Riesgos (5) que con el tiempo han ido minimizándose, pero que en su momento no pocos se convirtieron en auténticos Siniestros (6) , para hablar en lenguaje de Seguros.  Sin embargo, cabe hacer el deslinde del caso.  La compra de inmuebles bien futuro NO ES una estafa, pues de otra manera no estaría contemplada en el Código Civil y menos tendríamos Bancos financiando estos Proyectos, ya que ese cancerbero conocido como Superintendencia de Banca, Seguros y AFP no lo permitiría jamás. 

Sobre la conveniencia de comprar en planos se ha disertado ampliamente en otros blogs, haciéndose hincapié en el bajo costo y la posibilidad de hacer ciertas modificaciones no estructurales. Y sobran "tips" para evitar sorpresas desagradables , así que no ahondaré sobre los mismos. Empero, tampoco faltan los detractores.  Visto así, permítaseme dar ciertas recomendaciones para determinar qué tan segura es la Constructora que nos ofrece el Proyecto.

Para embarcarse en la compra-venta de un inmueble a bien futuro considero indispensable:

1. Solicitar la Razón Social de la Inmobiliaria que efectúa la Compra-Venta para hacer las investigaciones en INDECOPI (7) y SUNAT:  Es frecuente que las Constructoras de prestigio se presenten como "Grupo X".  Y este Grupo X , con personería jurídica propia, suele formar distintas empresas para la edificación y comercialización de cada Proyecto. Esto no tiene nada de particular y es costumbre para evitar la pesada carga tributaria, pero ha de tomarse en cuenta con cuál de las empresas de dicho Grupo X se está celebrando el Contrato de Compraventa y quiénes son sus representantes legales ante SUNAT y, muy especialmente, ante Registros Públicos.  Solicitar la Ficha RUC y la Vigencia de Poderes de la Empresa es requisito indispensable. Algunas Constructoras suelen colgarlas en su página web, junto con la respectiva Licencia de Construcción.


2. Elegir Proyectos financiados por el Banco: Como sabemos la SBS exige que la entidad financiera, antes de asumir un Proyecto,  siga un estricto protocolo con tomografía y resonancia magnética, para expresarme al estilo de mi hermano Carlos. Ahora bien: Hay Constructoras que trabajan con recursos propios; otras recurren al financiamiento bancario tradicional (es decir, de todo el Proyecto); algunas  se limitan a hipotecar el terreno y no faltan las que optan por la Fianza Solidaria, en la que concurren dos o más entidades financieras, dando así mayor facilidad para que el cliente tramite su crédito. Las variantes abundan, pero siempre es recomendable la participación del Banco, ya que este va liberando el dinero no para avanzar, sino según el Avance de Obra, y esto supone una constante inspección de la misma. Puede afirmarse entonces que el financiamiento bancario es la mejor garantía de la culminación de la obra, con mayor razón porque el Banco exige a las Constructoras un Fondo de Garantía, que será liberado recién con la Independización.

Por supuesto que también existe la  Autoconstrucción en la que los interesados financian cada cual con su propio dinero.   Parientes y amigos suelen optar por ello. Es perfectamente legítimo y se contrata a la Constructora únicamente para efectuar e inscribir la obra. ¿Recomendable? ¡Hmmm!  Si bien nuestra Familia se inició en el rubro con este sistema, debo reconocer que tiene sus riesgos, en especial si  por A o B uno de los Compradores falla en sus aportes.  Pero tampoco puede negarse que,  al no estar gravada con IGV, la inversión sería mucho menor. ¿Qué hacer ,entonces, en estos casos? Pues,.. arriesgarse solo si consta la solvencia moral y económica de cada uno de interesados.  Y menciono primero la moral, ya que una persona proba ni se compromete a lo que no está a su alcance, ni sale con novedades que perjudiquen a sus socios.  Por cierto que esto supone que quienes se unen para el nuevo Proyecto previamente han de conocerse bien y tener interés especial en que la obra culmine sí  o sí, como es el caso en que el Constructor y sus familiares son miembros integrantes del nuevo grupo de propietarios, por ejemplo, De otra manera no respondo de averías.

Pregunta del millón. ¿Y cómo asegurarse de la solvencia económica de aquél que desea participar de la Autoconstrucción? El avispado Gerente Comercial de una de nuestras Constructoras concibió esta genialidad: Solicitar al candidato presente su Carta de Crédito Preaprobado por un monto igual o superior al costo del departamento que desea adquirir.  ¿Verdad que es una excelente idea? Además de otras garantías de rigor, ¿qué mejor que un Banco- y de ser posible dos o más- como garantes de que dicha persona en verdad está en capacidad de asumir un compromiso de tal envergadura?

3. Averiguar no sólo la trayectoria de la Constructora, sino también su celeridad en la Independización de las obras:  Es fácil pedir referencias sobre otros edificios construidos y hacer ciertas verificaciones.  Incluso se acostumbra que la misma Constructora programe la visita a dichos inmuebles para que los futuros compradores aprecien la estructura modelo y los acabados. Todo esto me parece fabuloso.  Pero existe un  problema ulterior que ha ocasionado no pocos dolores de cabeza y sobre el cual no se suele tomar previsiones: El retraso en la Independización de las unidades inmobiliarias.

  En lugar de requerirla, la gente suele pasar por alto la Independización, fuera de que hay constructores y constructores.  Sin ir más lejos, el condominio donde resido tiene cinco años y recién acaba de inscribirse la Independización del Predio Matriz en los Registros Públicos.  ¡Demos gracias al Cielo! ¿Sabéis lo que habría ocurrido si por esas cosas de la vida - o mejor dicho de la Muerte - algo le hubiera ocurrido al Gerente General de la Constructora, o si esta última hubiera sido Persona Natural?  Pues que el predio seguiría a nombre de aquella o bien de... los  herederos de dicha Persona Natural,  y tal vez por los siglos de los siglos.

 A tales efectos, ¿cómo corroborar si la Constructora es rauda y veloz en dichos trámites?  Se me ocurre que podemos solicitar el Asiento de Independización de dos o tres proyectos terminados, los mismos que se encuentran en la Copia Literal de Dominio de cada uno y con la fecha respectiva. No se estila pedir estos documentos ni es obligación de la Constructora brindar información sobre otros predios, pero sería interesante incursionar en tal averiguación,  porque así es factible conocer in situ la política de post-venta que realmente se tendrá con los Compradores.

Debemos ser muy claros:  Quienes optan por adquirir un inmueble bien futuro, han de hacerse a la idea de que deberán exigir que su propiedad se inscriba en la Municipalidad y en la SUNARP a la brevedad posible. El proceso dura entre seis meses y un año, una vez pasada la Conformidad de Obra, y depende en gran parte de la diligencia de las Constructoras.  Menos mal que que aquellas con las que trabajamos son un rayo en estas lides.

En el siguiente artículo seguiremos desarrollando el tema. Entretanto, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias al 31/10/2020:
(1) La imagen pertenece a un proyecto que intermediamos en Santiago de Surco y que hoy se encuentra independizado y con todas sus unidades vendidas. 

(2) Arts. del 1534 al 1541  del Código Civil:  http://www.abogadoperu.com/codigo-civil-seccion-segunda-contratos-nominados-titulo-22-abogado-legal.php
(3) Peligro: Fuente con situación o acto de potencial daño en términos de lesión, enfermedad u otro perjuicio. Es identificable.

(4) Condición: Presencia de peligros no controlados que pueden generar lesiones, enfermedades u otro perjuicio.

(5) Riesgo: Combinación de probabilidad y consecuencias de que ocurra un evento peligroso. Es evaluable.

(6) Siniestro: Materialización del Riesgo, es decir la ocurrencia del evento previsto.

Más información en http://es.slideshare.net/SST_Asesores/diferencia-entre-peligro-y-riesgo

(7) Hoy es posible saber si una Constructora ha sido sancionada:  Mira a quién le compras-Indecopi