¿ERES UN BUEN ARRENDADOR? (2)

Haciendo eco del artículo anterior - al cual acabo de hacer un agregado final que recomiendo revisar- hoy vamos a continuar describiendo los rasgos característicos de un Buen Arrendador.  

No dudo que este tema de por sí haya causado extrañeza, pues  casi todos los que disertan sobre la materia destacan más las cualidades que se han de buscar en un inquilino. Empero, es preciso que se delimiten las obligaciones de las partes. ¿Y qué mejor que comenzar por las que tocan a aquel que ofrece su propiedad?  ¡Equidad, amables lectores! No podemos avalar ser un país en el que todos claman por sus derechos y nadie dice una sola palabra acerca de sus deberes. En tal perspectiva desarrollaré y seguiré escribiendo estos post, si bien soy consciente de que hay quienes fruncen el ceño solamente con leer las primeras líneas.

Digamos entonces:

1. El Buen Arrendador ofrece su propiedad cuando ya está lista para ocuparse.  Sabe que lo contrario es molesto para el residente, incómodo para el interesado, inconveniente para él mismo y riesgoso para el corredor.  ¿Y por qué? Simple: Si hay otro inquilino que aún no se ha retirado, este se sentirá invadido en su privacidad, peor todavía si se encuentra en proceso de embalaje para la mudanza. De la misma manera, el visitante no podrá apreciar debidamente los ambientes ni calcular con libertad los espacios, al tiempo que observará que el inmueble recién se pondrá operativo por lo menos una semana después. No será de extrañar, entonces, que decaiga el interés por alquilar y el propietario pierda un buen prospecto. Por otro lado, el agente queda en desventaja, dado que la vigencia de su intermediación ya habrá iniciado su curso e igual le resultará imposible cerrar la operación hasta que el lugar se desocupe.  El Buen Arrendador no es ciego ante estas realidades, por lo cual espera a tener nuevamente la posesión de su propiedad para ponerla en forma y ofertarla recién a partir de ese momento, salvo circunstancias muy especiales.

Cuando la vigencia del alquiler está por vencerse, es común solicitar al arrendatario que dé las facilidades para la visita de un nuevo postor. Incluso suele incluirse como exigencia de contrato. Mas he comprobado in situ lo nocivo de esta práctica. Todavía recuerdo a esa inquilina que había pintado de azul cielo un ambiente del pasillo y empapelado de muñequitos de tonalidades pastel el dormitorio de su niño. Como la propietaria deseaba alquilar ya, erróneamente me plegué a sus deseos y fotografié el interior así como estaba. No digo que se viera mal y en lo particular me parecía simpático, pero he aquí que no todos tienen el mismo gusto. Y cuando el departamento se desocupó luego de un mes y se le pintó con su color original, subí a la web las nuevas fotos y las llamadas comenzaron a sucederse como por arte de magia.  Tengo malos recuerdos de esta experiencia: Mi contrato de exclusividad culminó y no logré el arrendamiento por todo lo que acabo de exponer en este párrafo y en el precedente, amén de problemas de otra índole que se suscitaron con la Junta de Propietarios.(1) Quedé vacunada: Nunca más ofertaré en alquiler un inmueble ocupado. Palabra que no.

2. El Buen Arrendador oferta su propiedad al mejor precio del mercado.  Para estos efectos consulta con su corredor o bien verifica a cuánto se ofrecen otros inmuebles que tienen las mismas características y ubicación que el suyo.  Tiene a su favor que, a diferencia de las operaciones de compra-venta, los precios de los alquileres suelen ser más reales y como tales aparecen en los distintos portales inmobiliarios. (2)

Hoy por hoy existe gran demanda de alquileres, dado que el parque Automotor se ha incrementado en tal forma que el desplazarse de un distrito a otro se equipara a un viaje interprovincial.  Pero también es un hecho que existe mucha oferta y, por tanto, la competencia es muy fuerte. El Buen Arrendador es consciente de esta coyuntura y por ello no especula con el precio del alquiler, no ocurra que termine trabajando para otros. Todavía recuerdo a ese cliente que pedía un monto excesivo de renta, y luego se dio con la novedad de que había surtido de inquilinos no solo a los vecinos de su condominio, sino incluso a los del edificio de enfrente, dado que todos los interesados en su departamento desistían por el precio y se iban aquisito nomás donde quienes ofertaban a un costo mucho menor.  Al final no le quedó sino reconocer su yerro y hacer los ajustes del caso, pero ya se habían ido tres meses y los gastos generados eran irrecuperables. No suelo aceptar ni ventas ni alquileres sobrevaluados, pero este fue un caso especial en que yo misma decidí que el amable y terquísimo señor debía aprender la lección en carne propia. Y así fue.  Por supuesto que quienes se beneficiaron a costa suya le estarán eternamente agradecidos.

Por otro lado y dado que ciertos pagos que efectuará el inquilino -mantenimiento y arbitrios- serán siempre en su nombre, el Buen Arrendador preferirá incluir los mismos en el precio del alquiler.  Esta saludable práctica está cobrando vigencia, en especial cuando se trata de minidepartamentos. Aplaudo la iniciativa, si bien algunos servicios - luz y agua, por ejemplo- dependerán del consumo del arrendatario. Con todo, en especial tratándose de alquiler de habitaciones o departamentos dentro de una casa, es preferible considerarlos parte de la merced conductiva, si bien con cargo a incremento en caso de gasto excesivo. 

3. El Buen Arrendador encomienda a su agente inmobiliario la búsqueda del inquilino idóneo.  Aquí debo ser muy clara: Por razones profesionales y de seguridad, es indispensable el concurso del corredor inmobiliario.  Zapatero a tus zapatos.  El Buen Arrendador sabe que es el agente -y no él- quien tiene toda la infraestructura para encontrar al arrendatario que se necesita. Por otro lado -y así esté jubilado y le sobre todo el tiempo del mundo- es consciente de que dos ojos imparciales ven mejor que dos ojos ansiosos de encontrar por fin a quien arrendar, y que al profesional le sobra experiencia para detectar a los malos elementos.  

Amables lectores, en estos convulsionados tiempos en que la inseguridad ciudadana y la corrupción son el pan de cada día, toda precaución es poca.  Nadie quiere ser víctima de un asalto ni tampoco toparse con algún indeseable corrupto que pretenda presentarse con su cara muy lavada.  Por esta misma razón, el Buen Arrendador exige a su agente los filtros del caso y no acepta la visita de un prospecto cualquiera sin conocer al menos el DNI y/o la ficha RUC del mismo, con mayor razón si se trata de personas jurídicas.  Y conste que es esto no es nada del otro jueves. ¡Resulta tan fácil acudir al sitio web de la SUNAT, así como "googlear", "linkedear" y "facebookear"... El Buen Arrendador no tiene reparo en investigar también por su cuenta quién es la persona que se interesa en su propiedad, lo cual le permitirá corroborar si su agente cumple a cabalidad con dicho cometido. Por esta razón, prefiere que las citas sean programadas con un día de anticipación para hacer las averiguaciones con la tranquilidad del caso. (3) 

¿Algún caso que referir sobre este particular? Pues sí. En enero del 2015 se me encomendó alquilar un departamento que estaba acondicionado en el segundo piso de una casa. Hice excelentes migas con la propietaria y aproveché en darle unas cuantas recomendaciones, que tuvo a bien seguir casi al pie de la letra. ¿Qué ocurrió? Me llamó una señora que me dio nombres falsos tanto de ella como de su esposo. ¿Cómo me di cuenta? Por su correo electrónico, que no coincidía para nada con los datos referidos. Misma Sherlock Holmes aficionada, hice las averiguaciones en Google y la SUNAT, y resultó siendo una doña qué sabrá Dios qué intenciones tenía. Intenté -sin éxito- contactarla en su celular para llamarle la atención y de inmediato advertí a la propietaria, ya que en la conversación telefónica le  había dado yo a la fulana ciertas referencias por las que podía llegar a esa vivienda. ¡Menos mal que todo quedó ahí!  Pero juzguen ustedes los peligros que hay cuando no se hacen diligentemente los filtros,  y lo que habría podido suceder a la dueña y a su familia de presentarse estas personas, que actuaron con toda la traza de los delincuentes comunes.

4. El Buen Arrendador no entrega a cualquiera las llaves de su propiedad.  ¡Atención con esto, amables lectores!  Sucede que se ha convertido en costumbre dejar la llave del departamento u oficina en portería, o bien sacar copias y dárselas a los agentes encargados de correrla. Me permito hacer notar que esto es un gravísimo error que atenta contra la seguridad personal tanto del futuro inquilino como del mismo propietario, y pone en alto riesgo al mismo inmueble. ¿Razones? No se puede esperar que el portero, los agentes y/o los asistentes de estos tengan el mismo cuidado, por tanto es posible que la llave se pierda o caiga en malas manos. Sin ir más lejos, el año pasado la propietaria de un departamento me había entregado a mí una copia y la suya la dejaba a cargo de la vigilancia. ¿Resultado? ¡Su llave desapareció! Ella me llamó desesperada, porque el portero de turno no daba razón y encima estaba con el gasfitero que tenía que hacer unos trabajos, con el agravante de que en esos momentos yo me encontraba en El Derby y el departamento en cuestión está ubicado en el límite Miraflores-San Isidro. Calmar a la buena señora -que es un pan de Dios, muy ingenua para ciertas cosas- y darle indicaciones para que le resolvieran el problema de inmediato fue todo un lío.  Conque haceos una idea. 

Seamos claros: Las llaves de una propiedad solo han de entregarse a un persona de total y absoluta confianza. Y no niego que los vigilantes puedan serlo, pero para esto tendría que conocérseles de años, lo cual no siempre es factible. Por esta razón y en consonancia a lo detallado en el acápite 3, el Buen Arrendador  recurre a los servicios exclusivos de un solo corredor. Y si por apuro económico decide contratar a varios, se presenta él mismo o su representante para abrir el inmueble, pues de otra manera se expone a que el interesado perciba la inseguridad y -una vez finiquitado el alquiler- este cambie la cerradura de la puerta incluso sin pedir permiso.  

Lectores míos, ¿alguna vez se habían percatado de los deberes que tocan al Buen Arrendador? Conste que hasta la fecha solo estoy enumerando aquellos que son previos al arrendamiento. Quienes claman por un buen inquilino, ¿toman las medidas prácticas para atraerlo, así como las precautorias para espantar a los malos? Cada uno habrá de responderse.  Indudablemente en nuestro país la Prevención nunca ha sido nuestro fuerte y por ello pagamos caro en mil formas y en distintos ámbitos.  Por eso hago estas reflexiones.  No dudo que existan personas muy diligentes e igual les tocó un arrendatario fatal. Otras simplemente creyeron en la bondad de las personas y pasaron por alto detalles importantísimos, al tiempo que consideraban irrelevante contratar a un corredor. También tenemos a quienes por apremios económicos aceptaron lo que venía y casi sin solicitar garantías. Mas lo peor es que hay demasiados que gustan de aparecer como víctimas, cuando en realidad solo pagan el precio de su propia Negligencia en la administración de sus bienes.

¿Están de acuerdo con lo que he expuesto en este artículo? Espero aquí mismo o en Facebook sus amables respuestas.

Notas aclaratorias

(1) Teóricamente en el edificio no se aceptaban mascotas, pero un inquilino tenía dos perritos y muy escandalosos y por esta razón se encontraba de pleito con la Junta de Propietarios.  Los interesados -casi todos amantes de los animales- notaban esta situación y desistían del alquiler.

(2) Adondevivir, Urbania y Laencontre son los portales que más confianza me inspiran.

(3) Antes de concertar la cita con un interesado en venta o alquiler, siempre busco sus referencias en google, redes sociales y SUNAT. Tratándose de un posible inquilino, remito su ficha RUC al propietario con un día de anticipación.

¿ERES UN BUEN ARRENDADOR? (1)

Amables lectores, bien sabemos todos que en diversos medios locales se diserta mucho sobre los riesgos que existen al alquilar una propiedad.  Ríos de tinta cibernética corren para explicar a diestra y siniestra las mil y una precauciones que deben tomar los propietarios. Aplaudo la iniciativa, que toda prevención es poca cuando se trata de resguardar el patrimonio familiar.   Empero, no recuerdo ningún artículo en que se insinúe siquiera los rasgos de un Buen Arrendador.  Ya se sabe que en nuestro país las disertaciones suelen girar en torno a los derechos , mas los deberes... ¡bien gracias! Dado que este es un tema de mucha actualidad, me propongo desarrollarlo con la mayor objetividad posible, apelando a vuestra comprensión en caso de discrepancia de pareceres.

1. El Buen Arrendador define el perfil de arrendatario que desea contactar.  Junto con su corredor de confianza hace un esbozo del futuro inquilino .  ¿Y qué considerandos toma en cuenta, además de honorabilidad y solvencia económica?  En primer lugar la edad: No es lo mismo una jovencita que un adulto mayor. El sexo: Una mujer joven difícilmente aceptará un varón si alquila una habitación de su casa o departamento.  La ocupación: Un estudiante es dependiente, mientras que un profesional y un empresario independiente se mantienen por sí mismos.  Las costumbres: Quien busca un departamento de soltero no tiene los mismos hábitos que quien solo desea regresar del trabajo para descansar y dormir.  Cabe destacar, además que el perfil del arrendatario ha de coincidir con el perfil del inmueble que se alquila. Obviamente en un edificio multifamiliar no se puede estar festejando a altas horas de la noche, porque en el acto habrá problemas con los vecinos y con el agravante de que la multa impuesta por el Serenazgo penalice al propietario, no al inquilino (1). Tampoco se pueden permitir mascotas si el reglamento del condominio lo prohíbe,  y menos el uso de oficinas a puerta cerrada (2) con entrada  y salida diaria de más de cinco empleados en un edificio de zonificación RDB.  Innegablemente hay inmuebles para todos y es preciso definir qué tipo de arrendatario conviene destinar a cada uno.

Sobre el particular, puedo contar una anécdota que más de uno pensará que es inventada. Pero no. Resulta que en el condominio en donde resido -frente al mismísimo Jockey Club- hubo un tiempo en que me extrañó mucho que las moscas proliferaran en demasía. El insecticida lo tenía conmigo una hora sí y la otra también. Tomando en cuenta que al costado hay un colegio abandonado, pensé que la molestia podía venir de ahí.  Pues no: No hará ni un mes me vine a enterar que en el piso 10 de mi torre, un inquilino - ¡que menos mal ya abandonó el edificio!- tenía... chanchos.  No, amables lectores, no han leído mal. He escrito CHANCHOS.  ¿Me dejo entender?  ¿Cómo le hizo el irresponsable y mugriento arrendatario para introducir esos animales por el ascensor y sin que la gente se diera cuenta? ¡Adivina, adivinanza, dijo el sabio Salomón!  ¿Y cómo es posible que el propietario no se cuidara de darse una vueltecita siquiera una vez al año, para verificar in situ si las cosas estaban en orden en su departamento?  ¡No se oye, padre! Por supuesto que la administración del condominio no estaba al tanto ni ningún otro residente. ¿Cabe que ocurran estas barbaridades????

Y como ahora está tan de moda la exacerbada predilección por los animales -colindante ya con la abierta zoolatría- no sería de extrañar una denuncia por ¡discriminacióóóón! presentada ante la Fiscalía por el dueño de la anaconda Carola, el cual no logra comprender por qué la Junta de Propietarios no acepta que su adorable mascotita repte libremente por escaleras y pasillos.  Y que nadie se sorprenda si a la  susodicha acusación se agrega otra por maltrato animal, ya que Carolita -que acostumbra abrir sus cariñosas fauces a los residentes que se cruzan por su camino- se siente menospreciada con tantos alaridos de terror.  ¡En estos convulsionados tiempos nunca se sabe! (3)


2. El Buen Arrendador revisa su inmueble y arregla los desperfectos antes de buscar inquilino. Esto por respeto a sí mismo y por Sentido Común.  Es indispensable presentar un inmueble decente, con mayor razón si se está ofreciendo lo que se convertirá en la sede de un nuevo Hogar. El Buen Arrendador repara caños, inodoros, chapas y manubrios, cambia focos quemados, resana muros, engrasa bisagras... Verdad que el retoque de las paredes es factible dejarlo para el final, no sea que el nuevo arrendatario desee un color especial y uno termine invirtiendo en vano en pintura y mano de obra.  Empero, no descuida la limpieza del lugar, pues sabe que todo entra por los ojos, en especial cuando se trata de una vivienda: No olvidemos que a la hora de la verdad, es La Jefa quien tiene la última palabra para tomar el inmueble en alquiler o buscar otra opción.

Cabe destacar que habitualmente se procede a la inversa. Pues bien, permítaseme decir que buscar arrendatario y dejar para después los arreglos es un gravísimo error, que tarde o temprano cara pasará la factura. En primer lugar porque el interesado puede tener apuro de mudarse y ver una vivienda con desperfectos es motivo para que desista del alquiler. Por otro lado, desdice mucho de un propietario mostrar un inmueble defectuoso: Esto es atraerse arrendatarios descuidados, negligentes y abiertamente sucios, que dejarán que la vivienda se caiga a pedazos sin ningún remordimiento. El Buen Arrendador tácitamente pone las reglas cuando oferta su propiedad en condiciones óptimas dentro de sus posibilidades.  Y si al mostrar el inmueble su corredor hace hincapié en el uso normal y cuidadoso que habrá de hacerse del mismo, las cosas quedarán claras desde un principio.


3. El Buen Arrendador hace el inventario físico de su inmueble solo o con ayuda de su corredor. Presumo que  más de un colega no va a estar de acuerdo, dado que tradicionalmente es el agente inmobiliario quien realiza este trabajo y recién al momento de redactarse el contrato. Bueno, me temo que las razones por las que defiendo lo contrario van de la mano con lo expuesto en el acápite 2. ¿Cómo saber qué desperfectos hay en el inmueble si no se ha hecho una revisión exhaustiva previa? ¿Funcionan todos los interruptores de luz y los enchufes? ¿La terma está operativa? ¿Hay hongos en los baños? ¿La cajones de los closets corren con facilidad? ¿Las láminas del piso no están levantadas?  Y si el inmueble se ofrece equipado, ¿en qué condiciones se encuentra cada mueble y/o menaje? ¿Cómo está el tambor de la lavadora? ¿El kit de la cocina a gas no se ha vencido? ¿El juego de la Sala-Comedor está con quiñes o rayaduras? ¿El forro del colchón ha sido lavado?

Pero la razón principal es otra que cae por su propio peso. ¿Es dable que el corredor -que al fin y al cabo es un extraño- sepa más que el mismo propietario lo que este posee? ¿Verdad que es un absurdo? El Buen Arrendador conoce mejor que nadie lo que es suyo y es el primero en percatarse si todos sus muebles y enseres están en buen estado.  Claro que toca a su agente inmobiliario ayudarle en este cometido, pero la responsabilidad inmediata recae en él, como dueño y señor de su propio predio.  Tómese en cuenta, además, que los desperfectos ocultos saltarán durante la vigencia del contrato y será de justicia que el inquilino exija que sea el propietario quien repare de inmediato todo aquello que no se saneó.  Pero he aquí que el arrendador, al no saber qué estaba bien y qué no, bien puede hacer recaer en su arrendatario una responsabilidad que este no tiene, y que resulte un enfrentamiento terrible entre ambos. ¡Toda una cadena de malentendidos por falta de previsión! Como vemos, la Negligencia en este ámbito tarde o temprano deriva en problemas de envergadura.

4. El Buen Arrendador tiene listo el contrato de alquiler, el que previamente ha redactado su abogado.  Si es su corredor quien le facilita el modelo, igual recurre al asesor legal para las verificaciones y correcciones pertinentes.  Asimismo, se informa sobre el ordenamiento legal que regula los contratos de alquiler, decidiendo de antemano a qué ley va a acogerse. (4) Igualmente y como Propietario Responsable que es, tiene a la mano toda la documentación que lo acredita como tal y que le pedirán tanto el futuro inquilino como la notaría, a saber: DNI suyo y de su copropietario -si lo hubiere- con el sticker de la última votación, Copia Literal de Dominio, Autoavalúo -concretamente HR, PU y Liquidación de Arbitrios- y los últimos recibos de luz, agua, mantenimiento debidamente cancelados.  

¡Ay, amables lectores! ¿Toco médula? Todavía recuerdo el caso en que yo misma encontré un precioso departamento adaptado en el interior de una casa. Me encantó la privacidad y decoración y decidí tomarlo. Y cuando veo el contrato, me doy con la novedad de unas cláusulas totalmente fuera de lugar y que no correspondían a las legislación vigente, amén de una redacción defectuosísima. Así lo hice notar, pero la propietaria -que era una adulta mayor-  y sus hijas extrañamente se mantuvieron en sus trece. Por supuesto que la operación no se cerró y fue así que después aterricé  en Montagne. ¿Lograron arrendar el inmueble en cuestión y con las debidas garantías legales? Lo ignoro. Mas no me extrañaría enterarme de que hasta hoy tienen a un indeseable dentro de su casa, que se niega a salir y a pagar el alquiler. 

Concluyendo: ¿El Buen Arrendador considera primero una etapa pre-arrendamiento? Por todo lo arriba expuesto es evidente que sí.  El Buen Arrendador es el Propietario Responsable por excelencia y nadie le gana en previsión y diligencia para la administración de sus bienes.  Su agente inmobiliario es su aliado incondicional, pero es él quien asume la responsabilidad de planificar el proceso y responder por el inmueble que ofrece.

¿Están de acuerdo con estas aseveraciones?  Espero sus amables respuestas en este mismo blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:
(1) Así es en Miraflores. La multa por ruidos molestos asciende a una UIT. Para este año 2017 equivale a S/ 4,050.00 ó $ 1,246.00.
(2) Esta modalidad de alquiler es muy común, pero tiene el inconveniente de dar al predio un uso no autorizado, exponiéndose a una sanción pecuniaria de la Municipalidad y de la misma SUNAT.
(3) Sobre el afecto desproporcionado a los animales y su nefasta consecuencia en nuestro rubro se comentó ampliamente en el post ♪¡Qué bonita vecindaaaaaaaad!!!♫♫♫
(4) Actualmente un propietario puede acogerse a la Ley N° 30201, que modifica el artículo 594° del Código Procesal Civil o al  Decreto Legislativo 1177 y su Reglamento.  Tómese en cuenta que este último solo aplica para los inmuebles destinados a vivienda.

¡AGUA, POR FAVOR!!!!!!!

En estos días tan horribles, en que la Naturaleza ha pasado cara la factura por la imprevisión en todos sus niveles, creo que es innegable que todos hemos aprendido dos cosas muy importantes: La primera es cuán solidarios podemos ser los peruanos ante la desgracia ajena. La segunda es precisamente la importancia vital del líquido elemento, sin el cual no podemos subsistir.  Es conmovedor ver cómo hay quienes pueden ser capaces de privarse del agua que necesitan para darla a quienes perdieron todo en distintos puntos de la costa peruana.  ¡Mis respetos y admiración para todas esas almas generosas, que siguen dando, además, tiempo y esfuerzo!  Creo que -a pesar de los defectos que ostenta nuestra idiosincracia- el mundo nos mira con admiración. No es común donar agua cuando el agua falta.  Si la Caridad cubre multitud de pecados, muchos sin darse cuenta han hecho méritos para el día del Juicio Final.

Es evidente que singular rol tendrán ahora los ingenieros. En uno de sus foros de Facebook-Ingenieros del Perú, en donde gentilmente se me permite participar y publicar los artículos de este blog-, ya están dando soluciones puntuales para evitar que las deficientes estructuras levantadas hace menos de diez años se desplomen por la furia de la Naturaleza. No sé cómo, pero el río Rimac tiene dos puentes que datan del siglo XVII y el siglo XIX y son inamovibles, a pesar de la centena de sismos y huaicos que han tenido que soportar a lo largo de cuatro y dos siglos, respectivamente.  Espero que las propuestas de estos profesionales sean escuchadas por la autoridad competente.  Mas en este post quiero dirigirme nuevamente a los Constructores de viviendas multifamiliares, ya que "gracias" a este desastre - si cabe la expresión-,  me ha sido posible percatarme de ciertas carencias que tienen los edificios de hoy con respecto a la red de agua.  Y también los de antaño, para no pecar de injustos.  Carencias que pueden ser subsanadas con un mínimo costo y que pueden presentarse incluso como plus de ventas para los nuevos edificios, o bien plantearse ante  las Juntas de Propietarios como un servicio indispensable para los residentes.

Veamos, ¿qué ha sucedido en mi edificio de la Av. El Derby? Mis hermanos y yo residimos en el octavo piso de la Torre B ¡y vaya que nos ha costado sangre adaptarnos, recordando viejos tiempos que en el agua y la luz eran racionadas todos los días!  Pues bien, resulta que Sedapal ya había restablecido el servicio, pero los residentes de ambas torres sufrimos diversos cortes durante dos días más. Y los noticieros daban fe de que lo mismo ocurría con otros condominios  ¿Es que esto iba a continuar por los siglos de los siglos?  Pos sí, para hablar a la mexicana. ¿Y por qué? Simple: Todos clamábamos por el agua y el pobre encargado no le queda más remedio que bombear hacia el tanque... antes de que se llenara la cisterna. Y todos, en previsión de un corte general, seguíamos almacenando agua en grandes cantidades, por lo que el tanque que surtía a ambos edificios se vaciaba nuevamente.  Más claro: Caímos en un círculo vicioso, que nos hizo padecer dos días adicionales y gastar el doble del líquido vital, para variar.

Es un hecho que el fenómeno del Niño nos seguirá golpeando y preciso es que nos encuentre preparados. ¿Qué hacer para minimizar los efectos en los edificios residenciales?

Se me ocurren estas soluciones:

1. Instalar en el primer piso -concretamente en el patio, entrada o jardín exterior- una red de caños de jardinería conectados directamente al agua que viene de la calle.  En el edificio de Valles del Sur -donde residí por cinco años - recuerdo que en una ocasión se malogró la bomba de la cisterna. Pero había un cañito para regar el jardín justo a la salida de mi departamento ubicado en el primer piso, de manera que yo tenía agua por esa vía y podía recogerla con toda comodidad. Por eso sé de qué hablo. Por cierto, que tales grifos son los mismos que propuse en un post dedicado a las terrazas:

¿Qué se lograría con esto? Uno, tener más facilidad para la limpieza y para regar jardines, jardineras y macetas de ser el caso. Y otro, que para las emergencias como la que nos ha tocado vivir y cuando ya se reponga el servicio, los residentes almacenen el agua desde estos caños al tiempo que dejan llenar la cisterna en su totalidad, de manera que el agua sea bombeada hacia el tanque por única vez. Incluso creo que habría que establecer este procedimiento como norma obligatoria cuando por razones de fuerza mayor la cisterna  y/o el tanque quedaran vacíos.


2. Destinar en cada departamento espacios propios para cilindros de gran capacidad.  Con esto, señores constructores, no hacemos sino ratificar lo que se dijo en un artículo anterior: La lavandería no es un plus, antes bien ha de ampliarse su área para que realmente cubra las necesidades de la Familia. Y si para lograrlo es preciso que el famoso Master reduzca sus excesivas dimensiones (1) ¡aleluya!!! Tomando en cuenta la higiene y decoro del Hogar, no es bueno que tengamos botellas, baldes y tapers hacinados de cualquier modo en baños y cocinas, sino en recipientes de mayor capacidad y ubicados en espacios ex-profeso para tal función.  Lo imagen que presento abajo no es exactamente lo que planteo, pero dará una idea de lo que trato de expresar:

Dicho sea de paso, la modalidad de un cilindro con caño y que aproveche el agua saliente de la lavadora puede ser interesante, mas tiene sus bemoles, ya que aquella sale...sucia.  Llenar tanques de inodoro y trapear pisos con un líquido incluso maloliente no me parece la mejor de las opciones, salvo en casos de emergencia como el que nos tocó vivir, y que todavía sigue golpeando a otros y en espantosas proporciones. Pero lo de habilitar un lugar para alojar cilindros de este tipo en las lavanderías sí lo creo indispensable. Por supuesto que tales recipientes tendrían que estar debidamente colocados dentro de un mueble de melamine, con un tamaño suficiente que permita desplazar aquel para llenarlo e higienizarlo y dos portezuelas verticales que lo cubran por completo, en aras del decoro y el buen gusto.  Paso el dato que he visto que los venden de todos los tamaños.

Supongo que más de un constructor meneará la cabeza y dirá:

- Bueno, señora, ¿y a nosotros qué? ¡No es de nuestra incumbencia si el nuevo propietario elige cilindros o botellas de Coca Cola para recoger agua!!! ¡Eso es cosa de cada uno!!!

Sí y no, señores constructores.

No es atributo de ustedes proporcionar el cilindro, obviamente, pero sí acondicionar el espacio donde este deberá ubicarse, tanto en lavanderías, baños y cocinas.  Allá en los años 80,  -cuando muchos de mis lectores no eran sino un proyecto en la mente del Padre Eterno-, esta servidora y su Familia tuvo que vivir con el agua racionada durante años. Es decir, que a diario teníamos que almacenarla en grandes cilindros que colocábamos debajo del tocador de los servicios higiénicos.  Es factible proponer algo similar en los brochures de ventas, de manera que  los futuros propietarios tomen conciencia de que lo que ha ocurrido hace dos semanas puede volver, y de manera corregida y aumentada. No me negarán que este sencillo diseño es una maravilla para lances tales (2):

Solo faltan las portezuelas, señores.

Y ya que tanto os gustan los baños con dos lavabos, presento este modelo de la española Diaco, que me parece más estupendo todavía :

Para contrarrestar la humedad, la española Musan propone portezuelas apersianadas:

Por supuesto que, dadas las circunstancias, sería indispensable que los dos modelos arriba presentados prescindieran del zócalo que los separa del piso.


Para la cocina he visto este fabuloso diseño, es decir, con tres portezuelas debajo del doble lavadero (3):

Como puede apreciarse, lo que se plantea no es nada especial.  Para baños y cocinas, basta dar la idea en sus brochures, dejando sin repisa el espacio destinado al recipiente en cuestión, el cual quedará perfectamente cubierto gracias a las portezuelas. Y sanseacabó. Con aumentar las dimensiones de la lavandería y poner un pequeño mueble de melamine al lado o debajo del lavatorio, solucionan el problema. Y en los flats y duplex con terraza, tales aditamentos podrían tranquilamente ocupar una pequeña parte de dicha área libre. Por supuesto que si, por añadidura, ustedes deciden incluir los famosos cilindros con caño como plus de ventas, yo no me opongo.

Seamos realistas, señores constructores.  No podemos esperar a tener de nuevo el huaico encima, esta vez literalmente hablando. Al problema de la escasez de vivienda empieza a sumarse ya el de la carencia de agua y no solo en los segmentos D y E.  Por primera vez en su historia Lima ha estado sin servicio de agua potable durante casi una semana y sin distingos entre las clases sociales, ya que ni del grifo de Palacio de Gobierno salía una sola gota.  Otras ciudades de nuestro país siguen sufriendo los embates de la Naturaleza y han quedado totalmente inundadas por las lluvias y desbordes de los ríos. Las soluciones técnicas tendrán que plantearlas los ingenieros según la complejidad de los eventos catastróficos, mas no me negarán que existen soluciones inmediatas para las viviendas multifamiliares, que al menos lograrían paliar el terrible efecto de una nueva eventualidad, sea que la provoque el Niño -¡más parece adolescente!- u otro desastre natural.

Como siempre, dejo todo a vuestra consideración. Pero me encantaría saber sus opiniones, sea en este mismo blog o en Facebook.

Quedo a la espera de sus comentarios.

Notas aclaratorias
(1) Es inconcebible que ocupe el 50% o más del área privada.

(2) Lamentablemente no copié la referencia de la web. Si alguien me hace saber a quién pertenecen los derechos de autor, mucho se lo agradeceré.
(3) Dikidu.com me remite a este link ya no existente:  img.ar.class.posot.com 

¿ERES UN COMPRADOR RESPONSABLE? (2)

Nuevamente volvemos a nuestras reflexiones sobre el Comprador Responsable. 

Lamentablemente, en estos convulsionados tiempos no es fácil encontrar un Comprador Responsable en el sector inmobiliario con los rasgos enumerados en el artículo anterior. Humanos somos, con el agravante de que son los usos y costumbres los que marcan la impronta del ethos de nuestro pueblo. Aceptémoslo: El peruano promedio no es previsor. Sin ir más lejos, nuestra proverbial desidia se ha hecho patente una vez más, y nuevamente estamos pagando las consecuencias de los desastres naturales previsibles. Y no se culpe solo a la indolencia e irresponsabilidad de los gobiernos de turno. Urge contribuir para que la Negligencia sea erradicada a la brevedad posible de nuestra idiosincrasia y a eso apuntan estos post. Espero de verdad que mis palabras sean entendidas en esta línea y no se interpreten como ofensa y menos como desprecio.

Vayamos al tema que nos ocupa desde la semana pasada:

1. El Comprador Responsable consulta con los suyos sobre el inmueble a adquirir. Sabe muy bien que el entusiasmo puede obnubilar su criterio y que cuatro ojos ven más que dos.   Si se trata de un inmueble en reventa, visita la propiedad por lo menos dos veces, escuchando atentamente el parecer de quien es más conocedor de distribución, acabados e instalaciones fijas y permanentes, así como la facilidad para la conservación y limpieza de los mismos.  Tratándose de un inmueble bien futuro, solicita planos y los examina con sus familiares y/o socios. Y cuando busca una vivienda pide el parecer de quienes habitarán en esta, mas nunca comete el gravísimo error de dejar la elección y/o la decisión de compra en manos de sus menores hijos, que no tienen ni la madurez ni la visión de lo que necesita la Familia.  

¡Ay, lectores míos! Me temo que otra vez estoy tocando no carne, sino médula.

Ríos de tinta virtual podrían correr para referir los casos en que el capricho de adolescentes ¡y hasta de niños! han motivado al Jefe de Familia a comprar lo que no debía o a descartar lo que convenía a todos. Se me viene a la memoria el caso de dos esposos que parecían ser los hijos de su hija de 15 años. Llegaron al departamento que ofertaba mi hermano y era ella la que veía y opinaba, mientras que los padres no decían ni pío.  Por lo que habían referido a mi hermano, ese era el departamento que necesitaban, pero la caprichosita mocosa no daba el visto bueno. Luego de unos días se les llamó y al hacérseles notar que estaban desperdiciando una oportunidad que difícilmente se presentaría otra vez, solo atinaron a decir:

-¡No, señor! ¿Y qué va a decir nuestra hija?

Dejando a un lado que en un futuro no muy lejano esa misma hija se convertirá en mujer maltratada, dado que inconscientemente estará a la búsqueda de los adultos que le pongan límites, yo me pregunto y hasta ahora no me respondo: ¿Es posible que una decisión vital para la Familia se deje a la veleidad de una adolescente que no sabe ni dónde está parada????  Pues así fue.  Increíble, pero cierto.  Y no es el único caso.  Mi mismo hermano me refirió otro en que la hija veinteañera -sin ningún pudor ni respeto- se sentó en las piernas de su padre y en presencia de todos le insistía con acento lloriqueante:

- ¡Papi, papi! ¡Yo quiero este departamento! ¡Yo quiero este departamento!

Y  el papi aceptó, por encima incluso del parecer de su esposa, quien no estaba de acuerdo con dicha adquisición. Conste que estamos hablando de un señor muy respetable que pasaba los cincuenta. ¡De Ripley!

2. El Comprador Responsable compara antes de adquirir una propiedad.  Y no solo números, ya que el inmueble bien puede justificar una inversión mayor.  Visita propiedades similares en características, precio y zona, y examina diligentemente las bondades de cada una. Sopesa las instalaciones de una y otra, analizando las ventajas que a futuro le pueden traer.  No se entretiene mirando los inmuebles que no se ajustan a sus requerimientos, antes bien exige a su corredor que le muestre únicamente aquellos que son acordes a su solicitud.  Si por alguna razón cambia de opinión, informa de inmediato a aquél para que el rango de búsqueda se amplíe o reduzca y no se pierda el tiempo visitando lo que no va. 

¿Y cuál es la cantidad recomendable para comparar?   Pienso que mínimo tres y máximo siete. Esto en situaciones normales. ¿Y por qué no más, si sobran propuestas y tiempo para visitarlas? Porque el exceso marea y la decisión de compra se dilata por los siglos de los siglos, con el consecuente peligro de perder lo que realmente vale la pena.  He tenido clientes que se han demorado meses en visitar propiedades aquí y allá. ¡Recuerdo una que visitó 24 departamentos para luego no comprar nada! ¿Y por qué? Porque cuando quiso retomar el inmueble número 7, este ya ha había sido vendido. Ni más ni menos. Ella había perdido ya la vigencia de la aprobación de su crédito hipotecario. Y nuestro trabajo e inversión devino en nada.  Propietario, Compradora, Corredor y Sectorista, todos perdimos.

3. El Comprador Responsable decide la adquisición en un periodo razonablemente corto. Es consciente de que la volatilidad de la moneda puede tornar magro lo que ayer era un excelente capital. Toma sus decisiones como adulto que es, dejando a un lado la tentación de hacerse el interesante en alabanza de su ego. Negocia inteligentemente el precio a su favor y se reserva un tiempo prudencial para la decisión final, mas sin exponerse a perder el predio que ansía por una mala oferta o un descuido de su parte, con mayor razón si se trata de un inmueble bien futuro que pueden ganarle por puesta de mano. (1)

Lectores míos, hay Compradores... y compradores.  La Inmadurez y Arrogancia pueden pasar cara la factura a quienes las ostentan. ¡Y vaya que hemos visto demasiado de esto! Todavía recuerdo a ese joven ejecutivo que perdió un magnífico departamento en una excelente zona y a un precio realmente excepcional. Contaba con el respaldo financiero de su madre e increíblemente demoró el trámite de su crédito por dar prioridad a un viaje de vacaciones a no sé dónde. Creo que esta fue la razón por la que la señora, enojada, le retiró su apoyo.  Lo peor vino después, cuando nos llamaba una y otra vez para encontrar un departamento en alquiler... y no precisamente en un distrito A1.  ¿Cabe algo más triste?

Cada vez que me detengo en estas reflexiones creo preciso que nos hagamos la pregunta de rigor: ¿Soy un Comprador Responsable?  La imperfección es nuestra vestidura y las debilidades humanas suelen jugarnos muy malas pasadas a pesar de nuestra edad y aparente circunspección.  Entonces, hagamos lo posible por MADURAR y comportarnos a la altura de lo que la situación exige.  No olvidemos que la compra de un inmueble es la inversión más importante del ciudadano de a pie.  Que sea la mejor o la peor o simplemente que llegue a ser nada, dependerá única y exclusivamente de él, no de otros.

¿Están de acuerdo conmigo? 

Espero sus amables opiniones.

Notas aclaratorias:

(1) Tómese en cuenta que estos inmuebles son más solicitados por precio, inafectación al impuesto de alcabala, posibilidad de modificaciones no estructurales y, sobre todo, por tener categoría de "estreno".

¿ERES UN COMPRADOR RESPONSABLE? (1)

¡Uff! ¡Por fin puedo sentarme nuevamente a escribir! Y es que luego de nuestro último e-book publicado para Propietarios Responsables -que pueden bajar gratuitamente haciendo click aquí-, casi de inmediato hemos pasado a la campaña de las Casas de Campo en el Norte Chico. (*)  Ya no me queda tiempo ni para respirar y menos para esbozar estos post. Conque haceos una idea, amables lectores.  Verdad que mis artículos resultan chocantes para algunos y así lo manifiestan en el Facebook, pero en líneas generales estoy muy contenta con la acogida que ustedes dan a este blog en dicha red social.  Y en honor a la misma esta vez me voy a hacer una pregunta que me temo va a indigestar a más de uno:

¿ERES UN COMPRADOR  RESPONSABLE?


Esta pregunta puede aplicarse en todos los ámbitos Y va en la misma perspectiva que trazamos en ¿Eres un buen cliente? 1 y 2 , solo que ahora hablamos específicamente del Comprador inmobiliario. Y dadas las ventajas pero también los riesgos que conlleva invertir en este sector, cabe que preguntar nuevamente:

¿ERES UN COMPRADOR  RESPONSABLE?

Y tomando en cuenta que de la buena o mala compra de un inmueble puede depender el futuro de toda la Familia - de ahí la imagen reflexiva que encabeza este post-, insisto en mi pregunta:

¿ERES UN COMPRADOR RESPONSABLE?

Paso a explicar brevemente los rasgos fundamentales que -según mi leal saber y entender- caracterizan a quien se precia de serlo.

1. El Comprador Responsable evalúa primero lo que necesita adquirir. No compra por comprar y menos porque está de moda o por presumir ante familiares y amigos.  Sopesa los requerimientos puntuales del inmueble que le será útil como vivienda o inversión.  Sabe la diferencia que existe entre lo que le gusta y lo que necesita y elige esto último en caso de disyuntiva irremediable. 

Sobre el particular podríamos disertar hasta mañana. Pues los agentes inmobiliarios bien sabemos que lo que se suele comprar no es un inmueble sino un status.  So pena de desatar las iras de más de un lector, me tomo la libertad de afirmar que esto es una grave debilidad que cara suele pasar la factura. No es inteligente convertirnos en títeres que se mueven al son de lo qué dirán otros. Todos tenemos derecho a mejorar nuestra condición económica y dar lo mejor a nuestra Familia, a no dudarlo. Pero otro cantar es empeñarse en vivir como los rubios, ricos y famosos. Se me viene a la memoria el caso de un antiguo cliente de mi hermano que adquirió un departamentazo en San Isidro y una inmensa casa en La Molina -que no necesitaba en lo absoluto- y ahora está a punto de perder el primero por embargo del Banco, y en repetidas ocasiones le han cortado la luz en la segunda. ¿Puede existir algo más patético?

En esta misma línea, cabe afirmar que el Comprador Responsable no proyecta la adquisición de aquello que le será imposible administrar. No pone los ojos en inmuebles que están al alcance de sus bolsillos, mas no de su control. No se deja envolver en argumentos maravillosos de "precios de remate en Miami o Punta Sal", si tiene la certeza de que le será imposible trasladarse con frecuencia a dichas zonas o que no cuenta con personal de confianza para garantizar el cuidado y la rentabilidad de los predios adquiridos. El Comprador Responsable sabe qué zona debe elegir y jamás se expone a perder su propiedad por prescripción adquisitiva y menos por una invasión.  Asimismo, tiene muy presente que lo barato sale caro, por tanto no arriesga su dinero en inmuebles que ostentan una evidente precariedad en su construcción, a menos que cuente con los recursos suficientes para remodelación y otros.

2. El Comprador Responsable organiza su presupuesto antes de lanzarse a la búsqueda de un inmueble.  Hace cálculos no solo del precio de venta, sino de los gastos adicionales que tendrá que asumir como son el impuesto de alcabala, (1) los gastos notariales y registrales, los de mudanza, etc. No aspira a adquirir aquello que está fuera de sus posibilidades económicas y menos pierde su tiempo preguntando por lo que sabe de antemano que no va.  Si recurre a un crédito hipotecario, se cerciora primero de que califica para el gasto presupuestado. 

¡Ay, amables lectores! ¡Sobre este punto podría referir muy, pero muy malas experiencias en mi ejercicio como corredora!

Yo me pregunto: ¿Acaso salimos de compras sin dinero en la cartera para llegar a la tienda, buscar lo que deseamos y luego regresar a casa con el fin de ver si nos alcanza el dinero para adquirirlo????? Pues esta práctica es demasiado común en nuestro rubro. He perdido la cuenta de los clientes que se empeñan en que se les ayude en la búsqueda sin saber si califican medianamente para un crédito. No faltan quienes solicitan nuestro servicio de búsqueda ¡y no cuentan siquiera con un presupuesto esbozado dentro de un rango de precios!  Aún no sé cuánto voy a gastar. Ud. envíeme sus propuestas y yo ya veo.  ¡Cuesta trabajo creer que están hablando en serio!!! Esta pésima modalidad entrampa y hasta hace tambalear el mercado, peor todavía cuando todos conocemos las férreas medidas de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP para la concesión de los créditos hipotecarios. Y es verdaderamente insano para todos los involucrados en el proceso de compraventa, pues hace perder tiempo, dinero, esfuerzo y mucha energía emocional, para que al final se salga con la novedad de que no se cuenta con los medios para la adquisición. El Comprador Responsable es consciente de que no tiene derecho a jugar con las expectativas y la necesidad ajena ni con el pan que honradamente ganamos los que oficiamos de intermediarios. Y sabe también que dicha informalidad puede costarle muy cara a él y a su Familia, ya que en estos últimos tiempos la moneda es muy cambiante y está sujeta a los vaivenes internacionales sobre los que no tenemos ningún control.  Un estornudo de Putin o el ex-abrupto de Trump pueden lograr que el dolar se dispare o vaya en picada, echando a perder la oportunidad de adquirir ese inmueble que tanto se necesita. Así de simple.


3. El Comprador Responsable se asesora debidamente antes de adquirir una propiedad. Consulta a los expertos, como son su abogado y su agente inmobiliario y pide a estos verificar -cada uno en su área- si todo es tal cual lo ofrece el Vendedor.  Sabe que ningún profesional trabaja gratis y por eso abona los honorarios que corresponde a cada uno.   Según sus posibilidades, contrata a los profesionales idóneos y de confianza, ya que incluso tendrá que hacerles ciertas confidencias que no es conveniente ventilar ante cualquiera.

Aquí también hay mucho que decir... y ordenar, pues en nuestro medio es muy común que el Comprador se lance solo a la aventura de la búsqueda, o bien recurra a la asesoría legal de un allegado inexperto y/o que "encargue" a varios corredores la tarea de encontrar lo que desea comprar. Estas perniciosas costumbres han traído consigo desde las malas compras hasta las estafas; pero también han devenido en la pérdida de excelentes oportunidades por causa de un vacilante abogado que desconoce los usos y costumbres del mercado inmobiliario por no ser esta su especialidad, ¡y al que encima no se le paga un céntimo por los servicios prestados! Nunca me cansaré de repetirlo: Ningún profesional trabaja gratis. El Comprador Responsable acepta muy bien esta realidad y por ello abona los honorarios que corresponde a cada uno.  Verdad que en el Perú  no se acostumbra pagar al agente que efectúa la búsqueda, ya que este compartirá comisión con aquel que tenga captada la propiedad. Pero esto significa limitar el universo inmobiliario y alentar la poca o ninguna aplicación en la búsqueda. Seamos claros: Si no ofrece paga garantizada, no tendrá el derecho a exigir diligencia en los servicios que le brinda su corredor.

Lectores míos, ¿están de acuerdo con estas aseveraciones o más de uno ya está pesando en darse de baja de este blog?

Espero sus amables respuestas.


Notas aclaratorias al 04/01/2018

(*) Ya no intermediamos en la venta de dicho proyecto.
(1) La primera venta de un constructor está inafecta a dicho impuesto.